Симонов А.Ю. Проблема количественного измерения трансакционных издержек

Большой проблемой при анализе трансакционных издержек является их измеримость. Это очень актуальный вопрос для анализа трансакционных затрат, так как они в значительной части носят вероятностный или неформальный характер и не могут быть учтены в большинстве случаев как издержки, величину которых можно получить из бухгалтерской отчетности. Некоторые исследователи полагают, что затраты, относящиеся к трансакционными издержкам, в принципе неизмеримы. Однако данное утверждение опровергается пусть немногочисленными, но вполне убедительными попытками их измерения.

В экономической литературе можно найти два подхода к проблеме измерения трансакционных издержек. Первый из них – ординалистский − является доминирующим в современной экономической науке. Он основывается на положении, что на практике имеет значение лишь направление изменения уровня издержек. В данном случае исследовательская стратегия сводится к сравнению имеющихся альтернатив путем установления их относительной величины в пределах действующих институциональных соглашений. Такой подход исходит из предположения, что трансакционные издержки не поддаются прямому измерению, поскольку само понятие трансакционных издержек не имеет четкой однозначной трактовки в современной экономической науке.

Второй подход – кардиналистский − предполагает возможность прямого количественного измерения затрат на трансакции. Такая оценка была проведена некоторыми зарубежными экономистами – Г. Демсецем, Д. Нортом и Дж. Уоллисом, а так же отечественными специалистами – В.Л. Тамбовцевым, В.В. Радаевым, Р.И. Капелюшниковым, В.Е. Кокоревым, Т.П. Скуфьиной. Эти исследователи полагали, что существует ряд трансакционных затрат, которые невозможно измерить, однако другая часть издержек может и должна быть подвергнута количественной оценке. Такие попытки прямо оценить затраты на трансакции предпринимались и на макро-, и на микроэкономическом уровне .

Для российской экономики метод определения трансакционных затрат был предложен В.Л. Тамбовцевым. Он разделил такие издержки на имеющие производительный, то есть общественно полезный характер, и непроизводительные издержки, приводящие «к потерям в благосостоянии общества» . Примером производительных издержек являются затраты на спецификацию и защиту прав собственности. Непроизводительные трансакционные издержки делятся на три группы затрат, связанных с: 1) получением доступа к ресурсам и правам собственности на них; 2) получением права на осуществление хозяйственной деятельности; 3) поддержанием деловых отношений и применением санкций. Исходные данные для количественной оценки перечисленных видов издержек по предложенной методике могут быть получены из опросов предпринимателей, а также из анализа судебных дел по экономическим преступлениям.

Другой подход к оценке стоимости трансакций в российской экономике, основанный на сочетании макро- и микроэкономических факторов, разработан В.Е. Кокоревым. В соответствии с данным подходом, на макроуровне трансакционные издержки определяются динамикой товарооборота в национальной экономике, на микроуровне – долей накладных расходов фирм по отношению к остальным статьям себестоимости .

В деятельности современных экономических систем высока роль трансакционных издержек. По некоторым экспертным оценкам, в себестоимости готовой продукции трансакционные издержки оформления и реализации сделок составляют до 70% . По другим оценкам, доля трансакционных издержек в рыночной экономике составляет в среднем 50-60% чистого продукта.

По оценкам экспертов, удельный вес трансакционных издержек в совокупных затратах фирмы при их функционировании на традиционных рынках ниже чем при выходе на новые рынки сбыта – увеличиваются от 1,5-5% до 10-15%. Основная трансакционных издержек в развитых странах обусловлена увеличением количества потенциальных субъектов хозяйственных связей. Вместе с увеличением числа осуществляемых ими актов передачи прав собственности растет роль и количество труднодоступной информации, связанной с ними. В то же время, в странах с переходной экономикой высокий уровень трансакционных издержек обусловлен также и тем, что в них до сих пор еще не отработан механизм взаимодействия между государственными органами и субъектами предпринимательства – не до конца сформированная институциональная среда переводит исследования в среду внутрифирменных трансакций.

Обобщенные результаты измерения трансакционных издержек на микро- и макроуровне представлены в таблице 1 .

Таблица 1. Оценка величины трансакционных издержек

Из таблицы видно, что в среднем величина трансакционного сектора составляет от 50 до 70 %, а удельный вес трансакционных издержек в совокупных затратах фирмы – от 1,5 до 15%.

Для макроэкономического исследования трансакционных издержек Дж. Уоллис и Д. Норт предложили использовать понятие трансакционного сектора . Они включили в этот сектор оптовую и розничную торговлю, страхование, банковский сектор, операции с недвижимостью, затраты на аппарат управления в других отраслях, затраты государства на судебную и правоохранительную деятельность. Авторы провели исследование динамики изменения размеров трансакционных издержек в экономике США за период с 1870 по 1970 годы. Было выявлено, что использование ресурсов трансакционного сектора выросло с 23% ВНП в 1870 году до 45% ВНП в 1970 году . Наибольшую долю трансакционных издержек составляют издержки по поиску информации.

Классическое определение трансакционных издержек дал Т. Эггертссон: «в общих словах трансакционные издержки суть затраты, возникающие, когда индивиды обмениваются правами собственности на экономические активы и обеспечивают свои исключительные права». Р. Метьюз предложил следующее определение: «Фундаментальная идея трансакционных издержек в том, что они состоят из издержек составления и заключения контакта, а также издержек надзора за соблюдением контракта и обеспечения его выполнения в противоположность производственным издержкам, которые суть издержки собственно выполнения контакта» .

Эти определения позволяют выделить три ключевые зависимости трансакционных издержек от параметров экономических систем. Согласно Т.Эггертссону, трансакционные издержки прямо пропорциональны количеству экономических агентов, заключающих контракты между собой. А в соответствии с определением Р. Метьюза, трансакционные издержки обратно пропорциональны количеству заключенных контактов и установленных норм, обеспечивающих выполнение данных контактов.

Если под заключенными контрактами понимать формальные институты, а под нормами, обеспечивающими выполнение данных контрактов – неформальные институты, то можно моделировать на качественном уровне зависимость трансакционных издержек от основных институциональных параметров экономических систем.

В этом случае трансакционная функция будет иметь следующий вид:

С=В*Nλ/(Fµ+Iν) (1)

Где: С – трансакционные издержки фирмы; В – коэффициент пропорциональности, измеряемый в единицах издержек фирмы; N – количество экономически активных агентов (акторов), заключивших институциональные соглашения с фирмой; F – количество формальных институтов (контактов); I – количество неформальных институтов; λ, µ, ν – коэффициенты эластичности использования акторов, формальных и неформальных институтов для формирования институциональной среды .

В трансакционной функции описываются трансакционные издержки как количественная характеристика процесса осуществления трансакций. В этом случае возможно обсуждение минимизации трансакционных издержек.

Трансакционная функция демонстрирует, что уровень трансакционных издержек будет минимизирован при наименьших количествах формальных соглашений и неформальных институтов между фирмой и агентами. Если к формальным институтам можно отнести нормы составления контрактов, обеспечение выполнения контактов, контроля качества и защиты прав собственности, то к неформальным институтам следует отнести нормы, не получившие закрепление в формализованных контрактах. К трансакционным издержкам формирования формальных и не формальных институтов относится поиск информации, поиск покупателей и продавцов, подготовка переговоров и защита от оппортунизма. Конечно, в каждом конкретном случае набор формальных и неформальных институтов определятся сложившейся структурой институциональной среды.

Наиболее корректный подход к доказательству вида трансакционной функции лежит в наборе необходимой статистической информации с дальнейшим уточнением коэффициентов эластичности и вида самой трансакционной функции. Здесь видна постановка задачи серьезного эмпирического исследования.

Разработка аналитического представления трансакционной функции позволяет прогнозировать развитие институциональной среды хозяйствующих субъектов, и, как следствие, обеспечивать разумное хозяйствование в реальном секторе экономики.

Обращая внимание на разработку данной проблемы в отечественной экономической науке можно выделить работу Скуфьиной Т.П. посвященную расчету трансакционных издержек потребительского рынка .

В работе российских экономистов с использование метода «Затраты – выпуск» была выявлена взаимозависимость степени концентрации рынка и уровня трансакционных издержек. Доля трансакционных издержек в общих издержках определена на основе коэффициентов прямых затрат. Была выдвинута гипотеза о том, что рост трансакционных издержек какой-либо отрасли повлечет за собой рост концентрации в ней, то есть будет наблюдаться корреляция между долей трансакционных издержек и уровнем ее концентрации. Для ее проверки был проведен корреляционно-регрессионный анализ на основе данных о ее концентрации на различных продуктовых рынках. Было установлено наличие значимой связи между уровнями концентрации и трансакционных издержек. Наиболее сильной эта зависимость является для показателя удельного веса объема промышленной продукции, выпускаемой восемью крупными организациями. Величина этой связи (коэффициент корреляции) равна 0,731 при уровне значимости 0,039. В ходе дальнейшего анализа построена регрессионная модель, которая имеет следующий вид:

K8=-1,57+1,72TR (2)

Где: TR – доля трансакционных издержек в себестоимости выпуска отрасли; К8 – доля объема промышленной продукции, выпускаемой восемью крупными организациями, в общем выпуске отрасли. Так как модель статистически значима, а уровень корреляции достаточно высокий, то ее можно использовать для прогноза динамики развития рыночных структур.

Это означает, что с высокой вероятностью более концентрированными оказываются те отрасли, в которых доля трансакционных издержек в совокупных издержках выше.

Разработка данной модели позволяет проводить отраслевой анализ трансакционных издержек. Однако недостатком модели является ограниченность применения, т.к. ее состоятельность доказана только на потребительском рынке. Применительно к другим сегментам рынка модель может давать неточные результаты, но факт доказательства связи трансакционных издержек и уровня концентрации в отрасли позволяет проводить дальнейшие исследования.

В экономической литературе существует два подхода к возможности оценки трансакционных издержек: ординалистский и кардиналистский. Большинство исследователей в рамках новой институциональной экономической теории использует ординалистский подход, объясняя изменение структуры трансакций в экономике или в отрасли, замещение внутрифирменных трансакций рыночными и наоборот, появление гибридных форм институциональных соглашений изменениями в относительных трансакционных издержках.

Вместе с тем было предпринято множество попыток дать количественную оценку трансакционных издержек в кардиналистском варианте, то есть получить такие количественные данные, которые показывали бы величину трансакционных издержек или их долю в валовом национальном или валовом внутреннем продукте, долю в цене сделки или как сумму денег (в том числе денежную оценку времени), необходимую для совершения сделки.

Некоторые из них оценок были осуществлены применительно к отдельному рынку, другие - к экономике в целом. Приведем примеры этих двух типов исследований.

2. Методы измерения внелегальной экономики.

1. Монетарный - исходит из того, что при внелегальных расчетах используются наличные средства => динамика движения наличной денежной массы позволяет судить о размерах внелегальной эк-ки.

2. Метод балансов додоа и расходов - сравнивают декларируемые доходы с суммой расходов реально потребленных товаров и услуг.

3. Анализ занятости - позволяет предположить, что сохраняющийся длительное время высокий уровень незарегистрируемой безработицы о наличии широкой возможности для занятости во внелегальном секторе.

4. Метод технологических коэффициентов (применим при получении данных об объеме реального выпуска на основе реальных затрат и технологическом коэффициенте)

5. Опросы домашних хозяйств

6. Социологический метод - заключается в анализе чоц. норм по кот. совершаются внелегальные сделки, их распространенность в обществе и частоте применения.

1. Понятие, состав, характеристика и причины роста трансакционного сектора экономики.

2. Институциональная теория государства. Государство, как структура производства общественно необходимых благ.

1. Контракт, как институт координации участников экономического взаимодействия.

2. Теория государства Норта.

Модель государства Норта. Проблемы кот. попытался решить Норд объединив оба подхода:

1. Почему действует тенденция к созданию государствами неэффективных прав собственности, что приводит их к неспособности достичь устойчивого экономического роста.

2. Как можно объяснить присущую всем государствам нестабильность, кот. ведет к экономическим переменам и в конечном счете к экономическому упадку. Модель государства по Норду представляет собой организацию, обладающую легальным насилием в отношении налогоплательщиков на определенной территории. Она осуществляет спецификацию и защиту прав собственности, кот. заключаются в в праве на исключение. Т. е. государство стремится максимизировать богатство или свою полезность.

Отличительные черты: 1. Гос-во обменивает ряд услуг, кот. можно назвать защита и правосудие на налоги. 2. Гос-во имеет право взимать налоги, при этом оно пытается вести себя, как дискриминирующий монополист. 3. Монопольная власть правителя, кот. проявляет в его возможности увеличивать налоги и произвольно менять права собственности ограничена его конкурентами, кот. могут предоставлять населению тот же набор услуг. Основные конкуренты гос-ва:

Соседние государства (из-за деспотичного государства люди при эмиграции несут значительные издержки вплоть до гибели человека. При эмиграции из демографического государства люди несут потери специфических вложений в человеческий капитал)

Претенденты внутри страны (недовольные граждане могут свергнуть правителя и привести и привести к власти оппозицию, кот. может предоставлять более качественные услуги "защита и правосудие". В качестве подобных конкурентов могут выступать лица имеющие военную силу)

Организованная преступность (могут осуществлять функции спецификации защиты прав собственности)

В данной модели возникают 2 ограничения:

1. Конкурентное (правитель будет избегать установления таких прав собственности, кот. ущемляют интересы влиятельных граждан).

2. Ограничение связанное с наличием трансакционных издержек (при увеличении дохода общества у правителя возрастают трансакционные издержки, сборы налогов).

Несмотря на значительную разработанность общей теории трансакционных издержек спорным остается вопрос оценки трансакционных издержек. Данный вопрос не имеет только лишь прикладное значение, - можно предположить, что эта проблема становится важнейшей задачей вообще теории трансакций, т.к. выступает критерием истины высказанных теоретических положений, - а является важным методологическим. На эту сторону проблемы указывают большинство зарубежных (Уоллис, Норт, Котлер и др.) и отечественных исследователей (С. Малахов, А. Шаститко, А. Олейник). Принципиально важным в прикладном и методологическом аспекте, считается два положения: введение понятия трансакционный сектор национального хозяйства (Дж.Уоллис и Д.Норт) и разработка методики классификации трансакционных затрат (О.Уильямсон).

Впервые попытку систематической оценки трансакционных издержек в экономике в целом предприняли Д. Норт и Дж. Уоллис. Ее результаты нашли отражение в статье «Измерение трансакционного сектора в американской экономике в 1870-1970 годах». Авторы предлагают оценить трансакционные издержки через анализ четырех типов отношений и соответствующих им видов деятельности:

· отношения между отдельными покупателями и продавцами;

· внутрифирменные отношения;

· производство услуг фирмами? посредниками различных видов;

· отношения, связанные с защитой прав собственности.

Издержки трансакции для отдельных покупателей и продавцов.

Рассмотрим трансакционные издержки, которые возникают при покупке и продаже, например финансового продукта или услуги. Сначала выясним, как данная проблема выглядит со стороны покупателя. Трансакционные издержки включают:

Затраты на получение информации о продуктах и услугах;

Затраты, в том числе времени, на выбор финансового продукта (услуги);

Затраты на оформление сделки купли-продажи такового.

Следует отметить, что здесь возникает проблема в связи с появлением вторичных трансакций, когда, например, покупатель нанимает юриста, который, в свою очередь, использует услуги охранника, секретаря, ассистента. Вот почему определение издержек как трансакционных является относительным. В данном случае расходы на услуги юриста являются элементом трансакционных издержек покупки продукта. При продаже к трансакционным относят те издержки, которые не надо было бы нести, если бы продавец продал его сам себе. В трансакционные издержки продажи финансового продукта входят: расходы на рекламу; издержки, связанные с доказательством надежности для контрагента (репутация); время и средства, затрачиваемые на демонстрацию возможностей продукта потенциальным покупателям; оформление сделки.

При анализе сделки по покупке финансового продукта или услуги мы сталкиваемся с ситуацией, когда трансакционные издержки делятся с точки зрения возможностей их количественной оценки. Данной оценке относительно легко поддаются трансакционные издержки по непосредственному оформлению сделки, поиску информации, рекламе.

Оценка же затрат на выбор финансового продукта или услуги покупателем и соответствующие затраты продавцами, отчасти затраты на создание своей репутации, могут быть осуществлены с большим трудом через определение величины вмененных издержек.

Внутрифирменные трансакционные услуги.

Переходя от анализа трансакционных издержек в связи с поведением отдельных экономических агентов (покупателей и продавцов) к анализу их в связи с поведением групп, следует отметить, что наряду с общими моментами, когда фирма выступает как один из субъектов рынка, возникают и специфические, когда рассматриваются трансакционные издержки в связи с внутрифирменными отношениями, осуществлением внутрифирменных трансакций.

Предлагаются два варианта оценки трансакционных издержек. Первый вариант заключается в рассмотрении сети контрактов как некоторой последовательности в рамках определений иерархической структуры: между владельцами фирмы и менеджерами, менеджерами и контролерами, контролерами и рабочими. В этом случае структура трансакционных издержек изменяется в зависимости от уровня, на котором рассматриваются контракты. На высших уровнях более значительна доля издержек получения, обработки и предоставления информации, на низших выше доля издержек, связанных с контролем выполнения контрактов по найму. Второй вариант предполагает более простую схему: акционеры как бы заключают контракты напрямую с непосредственными производителями, то есть теми, кто сам участвует в процессе трансформации ресурсов в продукт. Тогда все расходы, связанные с содержанием людей на промежуточных должностях в иерархии (мастера, инспекторы, контролеры, клерки, менеджеры), составляют ту часть издержек производства, которая не может быть перенесена на непосредственных производителей, а это как раз и является существенной характеристикой трансакционных издержек. Трансакционные отрасли.

Существует особая категория фирм, основная деятельность которых связана с оказанием трансакционных услуг. Таким образом, если в рамках их деятельности используются трансформационные услуги ресурсов, на уровне экономики в целом они все равно оцениваются как часть трансакционных издержек. К данной категории фирм относятся посредники. Однако можно предложить и более точную спецификацию отраслей, в которых сгруппированы фирмы, оказывающие чистые трансакционные услуги или трансакционные услуги по преимуществу.

В так называемые трансакционные отрасли включены следующие группы фирм:

1. Финансы и операции с недвижимостью. Основная функция данных фирм -- обеспечение передачи прав собственности, включая поиск альтернатив, подготовку и осуществление сделок.

2. Банковское дело и страхование. Основная функция? посредничество в осуществлении обменов, зависящих от специфических обстоятельств и требований (неопределенных, асинхронных во времени и не соответствующих по количеству и величине), а также снижение издержек, связанных с безопасностью реализации прав собственности на соответствующие ресурсы. В частности, один из наиболее важных видов страхования при осуществлении сделки? это страхование титула собственности, например, на землю.

3. Правовые (юридические) услуги. Основная функция соответствующих организаций состоит в обеспечении координации, направления и контроля выполнения условий контрактов.

4. Оптовая и розничная торговля. Более сложным оказывается вопрос об оптовой и розничной торговле, которая включает как трансакционные, так и трансформационные услуги. К последним можно было бы отнести, например, хранение благ, которое аналогично транспортировке, только не в пространстве, а во времени.

Х. Демсец в работе «Издержки трансакционирования» (1968) прямо измеряет и оценивает издержки использования организованных финансовых рынков, учитывая разницу между курсами продажи и покупки вместе с вознаграждением брокеров.

В противоположность этому О. Уильямсон в 1985 г. использует косвенный метод. Он обращает внимание на определенные взаимоотношения между специфическими инвестициями (такими, как типы используемых контрактов), когда измеряет трансакционные издержки. Основная идея здесь в том, что характеристики институциональной структуры (и прав собственности) сильно влияют на уровень трансакционных издержек. П. Джоскоу, следуя подобному подходу, показывает важность институциональных соглашений для трансакционных издержек в работе 1985 г., основанной на опыте предприятий по производству электроэнергии.

Измеренные или неизмеренные трансакционные издержки имеют большую ценность. Без них не могут быть адекватно поняты ни экономическое поведение, ни институциональные соглашения.

Положительные трансакционные издержки приводят к следующим последствиям:

1) мешают, а в частных случаях полностью блокируют образование рынков;

2) препятствуют полной реализации взаимных выгод обмена, так как можно отказаться от тех благ, которые должны быть направлены на обеспечение обмена, а это тормозит получение экономической прибыли;

3) мешают реализации принципа сравнительного преимущества, лежащего в основе торговли и, следовательно, экономического роста;

4)затрудняют поиск новых возможностей использования известных ресурсов или открытие новых ресурсов при заданных альтернативах их применения;

5) препятствуют изменению существующих правил игры, выступая как издержки институциональной трансакции.

По мнению некоторых ученых трансакционные издержки довольно трудно определить, а оценить еще труднее. К тому же определенные трансакционные издержки вообще не поддаются количественной оценке. Еще одним критическим отзывом является то, что трансформационная и трансакционная деятельности часто перекрывают друг друга, а это приводит к трудностям по разграничению одного типа издержек от другого.

Контракты, заключаемые на рынке, сопряжены с возникающими при этом трансакционными издержками. На первичном рынке жилой недвижимости в цену предложения уже включены трансакционные издержки, возникшие на стадии строительства.

То есть на рынке жилья они превращаются в трансформационные издержки. В этом обнаруживается связь между двумя типами издержек.

Рассмотрим чистые трансакционные издержки на вторичном рынке жилой недвижимости. Для этого используем классификацию О. Уильямсона , который предложил рассматривать виды трансакционных издержек в соответствии с этапами заключения сделки.

Трансакционные издержки ex ante возникают до момента заключения сделки на рынке жилой недвижимости:

1. Издержки поиска информации включают в себя затраты на поиск информации о потенциальном партнере (информации о продающихся объектах жилой недвижимости) и о ситуации на рынке (о ценах на рынке жилой недвижимости): покупка специализированных изданий, оплата услуг связи (доступ к сети Интернет, телефонные переговоры); затраты на вознаграждение риэлтерской фирме, осуществляющей подбор вариантов; затраты на проезд, измеряемые в денежном и временном выражении.

2. Издержки ведения переговоров включают в себя затраты на ведение переговоров об условиях заключения сделки с собственниками (представителями собственников) объектов жилой недвижимости, отобранных по результатам первого этапа. Следует отметить, что затраты времени в этом случае могут быть переложены на посредника и трансформироваться в денежную форму.

3. Издержки измерения качества объектов жилой недвижимости выражаются как в ходе осмотра покупателем подобранных вариантов (включают в себя также затраты на проезд и временные затраты), так и в привлечении квалифицированных специалистов-оценщиков.

4. Издержки заключения контракта содержат затраты на юридическое сопровождение заключения сделки, ее нотариальное заверение; затраты на оплату пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Трансакционные издержки ex post возникают после заключения сделки на рынке жилой недвижимости:

1. Издержки мониторинга и предупреждения оппортунизма собственника, которые часто выражаются в стремлении изменить условия сделки: например, перенести срок сделки, увеличить цену и др., и представляют собой затраты времени, психологические издержки и денежные затраты. Также примерами оппортунизма являются: недобросовестное исполнение условий трансакций (в случае заключения договора ипотеки заемщик скрывает свои истинные намерения не возвращать заемные деньги); заключение договора купли-продажи объекта жилой недвижимости, в котором установлена заниженная цена (с целью уменьшения величины государственной пошлины или налога) – в этом случае при расторжении сделки и возвращении к первоначальному имущественному положению покупатель объекта жилой недвижимости не сможет рассчитывать на возврат всей уплаченной суммы; и

2. Издержки спецификации и защиты прав собственности включают: А) судебные расходы, затраты времени и ресурсов, необходимых для восстановления нарушенных в ходе выполнения контракта прав: например, в случае возвращения в первоначальное имущественное положение при

признании сделки ничтожной или недействительной и др.;

Б) потери от плохой спецификации прав собственности и ненадежной защиты. Поскольку особенностью закрепления статуса экономических агентов

в операциях с объектами жилой недвижимости является обязательная государственная регистрация прав собственности в Едином государственном реестре прав, их статус считается достоверным, пока не будет доказан иной статус в судебном порядке. Другими словами, государственная регистрация как закрепление статуса является наиболее ответственным моментом в спецификации прав, поскольку любые нарушения могут захватить всех участников сделки. Учитывая существующие реалии, возник институт титульного страхования рисков потери права собственности, когда страхуются имущественные интересы покупателя. Неспецифицированные объекты жилой недвижимости ценятся ниже, поскольку не полностью обеспечивают своего собственника всеми правами: например, объект жилой недвижимости нельзя продать, если он не обладает общественно значимой ценностью, также ценность снижается в случае, если объект жилой недвижимости не может выступать предметом залога или его нельзя передать по наследству.

3. Издержки защиты от третьих лиц возникают в связи с отсутствием специфицированных прав на объекты жилой недвижимости, что расширяет экономическую, правовую и политическую основу для криминализации экономики. В случае, если у экономических субъектов не в достаточной степени присутствуют признанные всеми права на объекты жилой недвижимости, возникает потребность в создании особых способов нелегальной их поддержки: подкуп государственных чиновников, взятки представителям различных служб (пожарной, санитарной и др.); заключение договоров вневедомственной охраны, устройство различных охранных приспособлений для защиты объекта жилой недвижимости от нежелательного проникновения в него третьих лиц и др.

Оппортунизм на рынке жилой недвижимости

Оппортунизм является достаточно распространенным явлением как на рынке первичного, так и вторичного жилья. Его проявления разнообразны:

1) оппортунизм застройщика по отношению к дольщику, заключающийся в снижении качества материалов и строительных работ, злостном нарушении сроков строительства;

2) оппортунизм продавца на вторичном рынке по отношению к покупателю, заключающийся в сокрытии информации о некоторых свойствах объекта сделки и реальных правах собственности на него;

3) оппортунизм в отношениях посредника на рынке недвижимости (риэлтора) и его клиента (продавца либо покупателя).

На рынке недвижимости легко обнаружить как формы предконтрактного оппортунизма («ухудшающий отбор»), так и постконтрактного оппортунизма («моральный риск», «уклонение» и «вымогательство»).

А. Ухудшающий отбор. После известного примера Дж. Акерлофа, касающегося рынка подержанных автомобилей (Акерлоф Дж., 1994), проблема ухудшающего отбора как разновидности предконтрактного оппортунизма начала активно рассматриваться исследователями применительно к другим типам рынков. На наш взгляд, чертами «рынка лимонов» обладает как сегмент вторичной недвижимости, так и первичного жилья. В целом «ухудшающий отбор» как некая общая закономерность современных рынков позволяет ответить на вопрос, поднятый в статье И.В.

Розмаинского «Почему «развитие капитализма» сопровождается ухудшением качества товаров?» .

Предпосылками возникновения ухудшающего отбора на рынке жилья являются: 1) качественная разнородность продаваемого (покупаемого) товара. По некоторым своим характеристикам жилье относится к типу инспекционных и доверительных благ. Качественная разнородность товара делает невозможным существование для него общего рынка; 2) асимметричность информации – большая осведомленность продавца, нежели покупателя об истинных характеристиках товара; 3) неполнота заключаемого контракта в силу объективной невозможности закрепления в нем всех характеристик объекта

сделки; 4) наличие предварительного намерения продавца выиграть за счет обмана, непредставления полной информации покупателю.

Вторичный рынок жилой недвижимости является типичным примером

«рынка лимонов» - разнокачественных товаров со скрытыми для одной из сторон сделки (покупателя) характеристиками и наличием у второй стороны сделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара. Как показал автор теории «ухудшающего отбора» Дж. Акерлоф, на рынках подобного типа происходит исчезновение товаров с хорошими характеристиками («персиков»), остаются только низкокачественные товары («лимоны»), к тому же с явно завышенной ценой. Ухудшающий отбор на рынке подержанного (вторичного) жилья происходит в силу невозможности отражения в структуре цен всех характеристик товара.

Результатом является «исчезновение» рынка: в том смысле, что для некоторых квартир (в т.ч. комнат, индивидуальных жилых домов) рынок становится бесконечным. А именно, квартиры со скрытыми негативными характеристиками («лимоны») снова возвращаются в продажу: неудовлетворенные покупатели стараются от них избавиться, занимая место продавцов и играя роль обманщика в той же игре, в которой до этого участвовали в качестве жертвы. При этом более качественные товары («персики») очень быстро покидают данный несовершенный рынок, они либо перекупаются посредниками, либо продаются вне общего рынка - на основе личных связей, договоренностей. В данном случае продавец оказывает своего рода дополнительную услугу «своему» покупателю, и данной услугой является раскрытие информации. Поскольку массовый рынок для «персиков» отсутствует, его место занимает индивидуальная продажа, в том числе на основе личных связей.

Чертами рынка «лимонов» обладает и сегмент первичной недвижимости. Строительные компании, понимающие, что покупатель не способен до конца разобраться в качестве создаваемого жилья, а также то, что это произойдет через достаточно длительный период времени, намеренно снижают качество.

Особенно страдают те параметры, которые выявляются только со временем, то есть которые носят свойства экспериментальных благ. Так, по данным Н. Васютина, «в первый год эксплуатации здания выявляется до 10 процентов всех недостатков: нарушается герметичность кровли, возникают большие проблемы с работой инженерного и электросилового оборудования. Во второй год, как правило, выявляется до 20 процентов недостатков. Далее кривая брака в течение 5 лет медленно уменьшается» . Когда технический стандарт допускает диапазон какого-либо параметра, производителю выгодно снизить его значение до минимальной границы. Нередко они идут и на нарушение самих стандартов. Так, чтобы соответствовать новому ГОСТу 530-2007, производители кирпича должны были провести дорогостоящую модернизацию производства. Однако не все это сделали, некоторые так и продолжают выпускать кирпич по старым ТУ, компенсируя недостаток качества более низкой ценой. Строительные фирмы, работающие с такими производителями, конечно же более осведомлены относительно его качества, нежели конечные покупатели жилья. Результат таков: недобросовестные компании получают ценовое преимущество, которое приобретатель жилья не способен распознать и правильно интерпретировать. В этой ситуации на рынке будут преобладать недобросовестные компании, а добросовестные будут вынуждены изменить свое поведение, либо подавать покупателю неценовые сигналы, свидетельствующие о качестве товара.

Б. Моральной риск. В постконтрактных отношениях он проявляется в изменении поведения одной из сторон в силу того, что некоторые отношения с ней другой стороны строятся не на четком контракте, а на доверии. Приведем пример морального риска во взаимоотношениях риэлторской фирмы и ее клиента.

Обычно продавец квартиры заключает предварительный договор с риэлторской фирмой о продаже, который его почти ни к чему не обязывает. После этого товар (жилое помещение) посредником рекламируется, показывается потенциальным покупателям, ведутся переговоры от имени

продавца. У агента возникают неоплаченные трансакционные и производственные издержки, которые во многом связывают его дальнейшее поведение. Чем дольше агент работает с клиентом, тем выше эти издержки и тем более он заинтересован сделать их производительными, то есть завершить отношения с клиентом подбором приемлемого варианта продажи и заключением сделки. Это объясняется тем, что услуги агентства, как правило, оплачиваются во время заключения договора купли-продажи или передачи документов на регистрацию прав собственности. Сам же непрофессиональный продавец недвижимости первоначальных затрат не несет, что свидетельствует о практически полном отсутствии препятствий как входа, так и выхода из рыночных отношений. Отношения подробного рода можно трактовать как

«нечеткий контракт», влекущий опасность оппортунизма со стороны наименее уязвимой стороны (в данном случае продавца недвижимости).

В. Вымогательство – деятельность, направленная на передел общей ренты с применением угрозы выхода из кооперации. Эта форма оппортунизма вполне реальна во взаимоотношениях строительной компании с подрядчиками, что обуславливает рост трансакционных издержек в случае вывода части деятельности за пределы фирмы. Также возможны ситуации заключения договора аренды земельного участка под строительство между заказчиком и муниципалитетом с соглашением о передаче в аренду прилегающих земельных участков тому же заказчику в дальнейшем. После проведения основных дорогостоящих строительно-монтажных работ за счет заказчика, муниципалитет может передать прилегающие земельные участки третьему лицу, который вправе установить завышенную цену аренды, что повлечет за собой существенное увеличение расходов заказчика на реализацию проекта.

Легионеры умелые строители. Если надо, мы можем сняться всем лагерем и разбить его где-нибудь в другом месте. На это уйдет три или четыре дня, но нам это по силам.

Давай не будем это делать… Значит, вы каждый вечер атакуете новую крепость?

Не каждый вечер, - уточнил Фрэнк. - У нас бывают разные тренировки. Иногда дэдбол… это вроде как пейнтбол… только, ну, там шары с ядами, кислотой или огнем. Иногда мы устраиваем гонки на колесницах или гладиаторские бои. Иногда военные игры.

Где-то там внутри первая и вторая когорты спрятали свои знамена. - Хейзел указала на крепость. - Наша задача пробраться туда и захватить их. И при этом остаться живыми. Если сделаем это, то победа за нами.

Это вроде как захват флага. - Глаза Перси загорелись. - Кажется, мне захват флага нравится.

Фрэнк рассмеялся.

Понимаешь… это труднее, чем кажется. Нам нужно просочиться между этих баллист и водяных пушек, найти знамена, разоружить стражников, одновременно защищая наши собственные знамена и легионеров. И наша когорта соревнуется с двумя другими, участвующими в атаке. Мы вроде бы действуем вместе, но не очень. Вся слава достается тем когортам, которые захватят знамена.

Перси споткнулся, подделываясь под шаг когорты, чем вызвал сочувствие Фрэнка, который первые две недели непрерывно падал.

А зачем нам вообще такие тренировки? - спросил Перси. - Вы, ребята, часто осаждаете укрепленные города?

Работа в команде, - объяснила Хейзел. - Быстрота мышления. Тактика. Боевые навыки. Ты удивишься, узнав, сколько всяких навыков можно приобрести на военных играх.

Например, кто нанесет тебе удар в спину, - сказал Фрэнк.

Это в первую очередь.

Они дошли до центра Марсова поля и построились. Третья и четвертая когорты расположились как можно дальше от пятой. Центурионы атакующей стороны собрались на совещание. В небесах над ними кружила Рейна на своем пегасе Сципионе. С полдюжины гигантских орлов летели следом за ней, готовясь, если в том будет необходимость, исполнять обязанности "скорой помощи". Один только Нико ди Анджело, посланник Плутона, не принимал участия в игре. Он забрался на наблюдательную башню в сотне ярдов от форта и устроился там с биноклем в руках.

Фрэнк прислонил свой пилум к щиту и проверил доспехи Перси. Все ремни были на месте. Все отдельные части прилажены, как полагается.

Ты все правильно сделал, - с удивлением сказал он. - Перси, ты, наверно, и раньше участвовал в военных играх.

Не знаю. Может быть.

Единственное, что не отвечало регламенту, это бронзовый меч Перси - не из имперского золота и не гладиус. Клинок имел форму листа, а на рукоятке виднелись греческие буквы. Глядя на этот меч, Фрэнк ощущал какое-то смятение.

Мы можем пользоваться настоящим оружием? - нахмурясь, спросил Перси.

Ну да, - подтвердил Фрэнк. - Конечно… Знаешь, я еще никогда не видел такого меча, как твой.

А если я кого-нибудь раню?

Мы их вылечим, - ответил Фрэнк. - Или попытаемся. Врачи в легионе очень умело действуют нектаром и амброзией. И вытяжкой из единорожьего рога.

Никто не умирает, - сказала Хейзел. - Ну, вернее, обычно. А если умирает…

- …Они слабаки! - подхватил Фрэнк, подражая голосу Вителлия. - В мое время мы каждый день умирали. И нам это нравилось!

Хейзел рассмеялась.

Ты держись рядом с нами, Перси. Велики шансы, что нам выпадет худшая работа и нас устранят в самом начале. Они бросят нас на стены в первых рядах, чтобы мы расшатали оборону. Потом пойдут третья и четвертая - пожинать славу. Если им удастся прорваться в крепость…

Зазвучали рожки. Дакота и Гвен вернулись с совещания офицеров. Вид у них был мрачный.

Так, план, значит, такой! - Дакота сделал несколько глотков из своей походной фляжки с "кул-эйдом". - Они бросают нас на стены в первых рядах, чтобы мы расшатали оборону.

По когорте пронесся стон отчаяния.

Я знаю, знаю, - сказала Гвен. - Но может, в этот раз нам повезет!

Гвен была неисправимой оптимисткой. Все ее любили, потому что она заботилась о своих людях и пыталась поддержать их боевой дух. Она даже Дакотой умудрялась управлять во время вспышек его гиперактивности, когда он перебирал своего пойла. И все же обитатели лагеря ворчали и сетовали. Никто не верил в везение пятой когорты.

Первая линия атаки идет с Дакотой, - распорядилась Гвен. - Сомкнув щиты, продвигаетесь черепахой к главным воротам. Старайтесь не выбиваться из строя. Оттягивайте их огонь на себя. Вторая линия… - Гвен без особого энтузиазма повернулась к колонне Фрэнка. - Вы - семнадцать, начиная от Бобби и дальше, берете на себя слона и штурмовые лестницы. Постарайтесь провести фланговый штурм западной стены. Может, нам удастся растянуть их оборону. Фрэнк, Хейзел, Перси… действуйте по усмотрению. Покажите Перси веревки. Постарайтесь сохранить его живым. - Она снова обратилась ко всей когорте: - Тот, кто первым переберется через стену, получит Корону стены - я обещаю. Да здравствует пятая!

Когорта отреагировала довольно вялым "ура" и разошлась.

Действуйте по обстоятельствам? - переспросил Перси.

Да, - вздохнула Хейзел. - Выражение большого доверия.

А что такое Корона стены? - спросил он.

Военная медаль, - ответил Фрэнк. Его заставили выучить названия всех военных наград. - Большая честь. Награждается солдат, первым проникнувший во вражескую крепость. В пятой такой медали нет ни у кого - обрати внимание. Обычно мы даже не попадаем в крепость, потому что сгораем, или тонем, или…

Он осекся и посмотрел на Перси.

Водяные пушки!

Что "водяные пушки"? - спросил Перси.

Пушки на стенах, - сказал Фрэнк. - Они черпают воду из акведука. Тут целая система насосов… черт, я не знаю, как они работают, но там создается большое давление. Если бы ты смог проделать с ними то, что проделал с водой в реке…

Фрэнк! - Хейзел засияла. - Блестящая мысль!

Перси был в этом не уверен.

Я не очень понимаю, как я сделал это с рекой. И не знаю, смогу ли управлять пушками с такого расстояния.

Мы подойдем поближе. - Фрэнк показал на восточную стену форта, где должна была атаковать пятая когорта. - Там самая слабая линия обороны. Они не отнесутся серьезно к трем атакующим солдатам. Я думаю, прежде чем они нас заметят, мы сумеем подобраться довольно близко.

Как подобраться? - спросил Перси.

Фрэнк повернулся к Хейзел.

Ты сможешь сделать это еще раз?

Она толкнула его в грудь.

Ты же обещал, что никому не скажешь!

Фрэнк почувствовал себя так, будто на него вылили ушат холодной воды. Эта идея атаки так его увлекла…

Но Хейзел пробормотала сквозь зубы:

Ладно уж. Все в порядке. Он говорит о траншеях, Перси. За многие годы Марсово поле все было иссечено ходами и туннелями. Некоторые обрушились и тянутся слишком глубоко. Но многие из них еще вполне проходимы. Я неплохо умею их обнаруживать и продвигаться по ним. А если нужно, я даже обрушить их могу.

Ты сделала то же самое и в туннеле с горгонами? - уточнил Перси. - Чтобы их задержать.

Фрэнк кивнул, подтверждая догадку Перси.

Я тебе говорил, что Плутон - крутой бог. Он управляет всем, что под землей. Хейзел умеет находить пещеры, туннели, ловушки…

И это было нашей тайной, - проворчала она.

Да. Извини. - Фрэнк почувствовал, что покраснел. - Но если нам удастся подобраться близко…

И если мне удастся вывести из строя водяные пушки… - медленно проговорил Перси, словно осваиваясь с этой идеей. - И что потом?

Фрэнк проверил свой колчан. Он всегда имел в запасе специальные стрелы. Прежде у него не было возможности ими воспользоваться, но, может, сегодня все будет по-другому. Может, ему удастся совершить что-то такое, что привлечет внимание Аполлона.

Остальное сделаю я, - сказал он. - Идем.

XI
Фрэнк

Фрэнк еще никогда не был так уверен в успехе дела и поэтому нервничал. Если он что планировал, это никогда не исполнялось. Он всегда умудрялся сломать, погубить, сжечь, раздавить или испортить что-то важное. И все же Фрэнк не сомневался, что сегодня его стратегия сработает.

Хейзел без труда нашла для них туннель. Вообще-то Фрэнк подозревал, что она не просто находит туннели. Туннели словно сами собой прокладывались в соответствии с ее потребностями. Проходы, заваленные много лет назад, внезапно открывались, меняли направление, выводя Хейзел туда, куда ей было нужно.

Они пробирались вперед в тусклом свете, испускаемом мерцающим мечом Перси. Сверху до них доносились звуки сражения - крики ребят, торжествующий рев слона Ганнибала, удары баллист, залпы водяных пушек. Туннель сотрясался, земля сыпалась на них сверху.

Фрэнк засунул руку под доспехи. Кусочек дерева в кармане его куртки был цел и невредим, хотя один хороший выстрел из баллисты мог пресечь его жизнь огнем…

"Дурак ты, Фрэнк, - молча корил он себя. - Слово "огонь" - под запретом. Не смей думать о нем".

Впереди дыра, - сообщила Хейзел. - Мы выйдем в десяти футах от восточной стены.

Откуда ты знаешь? - спросил Перси.

Не знаю, - ответила она. - Но я уверена.

А не могли бы мы пройти туннелем под стеной? - задумчиво поинтересовался Фрэнк.

Нет, - отрезала Хейзел. - Инженеры не дураки. Они построили стену на старом фундаменте, который доходит до коренной породы. И не спрашивай, откуда я это знаю. Просто знаю - и все.

Фрэнк споткнулся обо что-то и выругался. Перси поднес меч к этому месту, освещая его. Фрэнк споткнулся обо что-то, отливающее серебром.

Он присел на корточки.