Фото с сайта sofiadrobotova.ru
Что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году, как будет проходить переход к проектному финансированию и на сколько подорожает жильё для покупателя с изменениями законодательства? Об этом поговорили участники конференции , организованной "Право.ru".
Долевому строительству создали препятствия
Сегодня большая часть жилья строится за счет граждан-дольщиков, которые покупают помещения на этапе, когда дом не достроен. Разница в цене значительна: если сравнивать покупку квартиры в здании на этапе котлована и приобретение готового жилья, она может доходить до 40%. Неудивительно, что долевое участие - один из самых востребованных механизмов строительства жилья. В 98% случаев ситуация с ним хороша, говорит , однако те 2-3% дольщиков, а на 2017 год это 122 000 человек, которые не получают свои объекты в срок, создают существенную проблему для регулятора и рынка.
В начале ноября президент Владимир Путин отвел три года на полный отказ от долевого строительства. Средства граждан при строительстве планируют заместить банковским кредитованием. Пока же в рамках этого распоряжения ужесточают законодательство о долевом строительстве, чтобы в итоге полностью уйти от этого института.
Ужесточение происходит в рамках изменений в 214-ФЗ, которые должны защитить права граждан и уже успели взбудоражить рынок девелоперов. Последние жалуются: изменения существенно затрудняют работу одних застройщиков и делают ее фактически невозможной для других - в особенности меньших по размеру региональных компаний.
Попов перечислил наиболее существенные изменения для застройщиков. Среди них - правило "1 дом - 1 застройщик", в рамках которого организация не сможет иметь много инвестконтрактов по застройке ряда домов. Пока в рамках такого плана неясно, кто будет строить инфраструктуру, если ряд домов микрорайона возводят разные застройщики, заметил Попов. Также поправки вносят "требование об идеальном застройщике", который должен быть опытным и необремененным обязательствами, что также проблематично на практике. Любая, даже спорная, налоговая заложенность будет фактически ставить застройщика вне закона. Деньги запретят привлекать иначе как по кредитному договору, а площадь застройки должна быть не менее 10 000 квадратных метров, что может и не проблема для Москвы и области, но по сути означает запрет на работу для небольших застройщиков в регионах. Также нельзя будет распоряжаться деньгами от строительства до тех пор, пока не выполнены все обязательства перед дольщиками. Не стоит забывать, что есть еще и гарантийные обязательства, напомнил Попов, а дольщики часто затягивают с принятием жилья, что усложняет реализацию этого пункта.
Всё это вряд ли повлияет на недобросовестных застройщиков. Если цель - обмануть, то и ужесточения не позволят этого избежать. А для добросовестных застройщиков, работающих с многими крупными объектами, это дополнительные затраты, административная нагрузка. В итоге все это ляжет на потребителя.
Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент»
Тем не менее актуальность изменений назрела, заметил Алексей Пискунов, начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью Howard Russia . Например, правило "1 дом - 1 застройщик" обусловлено тем, что в нынешних экономических реалиях государству выгодно иметь крупных застройщиков. Если у компании есть проблема на объекте, она не сможет решить ее, привлекая деньги от других объектов. Органы власти также не смогут уклониться от решения, выдавая разрешения на новые объекты.
Тем не менее из очевидных минусов закона станет то, что темпы строительства снизятся, а банковские гарантии лягут на плечи дольщика, который в итоге и будет оплачивать нагрузку застройщика, то есть стоимость жилья неизбежно вырастет. "Принятые меры однозначно приведут к удорожанию проектов, вытеснят мелких застройщиков, особенно в регионах - они не строят нужные объёмы", - признал Пискунов.
Вопрос можно было бы решить через страхование ответственности. Однако, как заметил , сомнительно, что сегодня в России существует рынок страховщиков, которые могли бы покрыть существующие риски.
При существующем плане полного отказа от долевого строительства надо учитывать, что возможен и компромисс, обратил внимание Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ЗАО «МР групп» , и о нем стоит задуматься: ведь банки сегодня финансируют только 0,6 млрд руб. при необходимом финансировании в 4,1 млрд, и они, очевидно, не смогут компенсировать средства дольщиков так, чтобы сохранить темпы строительства. Так, долевое строительство есть в Германии - там предусмотрена возможность поэтапного расходования средств дольщиков, рассказал Кирсанов. Он уверен, что подобный опыт можно цитировать и в России, и одним из предложений является проектное финансирование.
Как будет работать проектное финансирование
О том, как будет на практике работать проектное финансирование, рассказал Владимир Гамза, председатель Комитета РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ . Вопрос о том, как будет на практике осуществлен переход к проектному финансированию, на который президент отвел три года, обсудили на прошлой неделе в ходе встречи Министра строительства и ЖКХ Михаила Меня с представителями Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, Сбербанка, банка "Российский Капитал", "Внешэкономбанка". Как рассказал Владимир Гамза, "Внешэкономбанк" планирует запуск Фабрики проектного финансирования с начала 2018 года. Финансироваться будут проекты стоимостью от 3 млрд руб. Уже получено одобрение 3000 млрд руб. гарантий под выпуск облигаций от государства. Самые высокорисковые облигации придутся на сам банк, средние по рискам - на госбанки, самые низкорисковые отойдут другим банкам, которые захотят участвовать в проектном финансировании через ВЭБ. Для реализации проекта в банке будет создано Общество проектного финансирования. Вопросом занимается вице-президент банка Олег Иванов , юрист, принимавший участие в разработке более чем 40 отраслевых законопроектов, в том числе законодательства о синдицированном кредитовании, который дает практическую возможность реализации подобных нововведений.
под такой годовой процент получат застройщики от банка средства по договорам долевого участия. 2% идут на операционные расходы банков, 1,5% - обслуживание застройщика, 2,5% составляет маржа кредитной организации. Средства на счетах эскроу граждане смогут разместить бесплатно.
Роскапитал планирует в пилотном режиме начать финансировать застройщиков с июля 2018 года через весь набор элементов проектного финансирования. Сбербанк запускать пилотный проект пока не будет, но с 1 июля планирует работать "по запросу" - если застройщики захотят реализовать проект с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, банк предоставит такую возможность, рассказал Гамза. За то, что банки возьмут на себя риски, они рассчитывают получать 6% годовых от застройщиков, которые будут получать средства по ДДУ.
Во время переходного периода, когда будут существовать оба варианта договора - и ДДУ, и эскроу-счета, менее состоятельные дольщики скорее отдадут предпочтение первому варианту, который окажется дешевле, предположил Владимир Гамза.
Дорожная карта по реализации проектного финансирования будет утверждена в течение 1 квартала 2018 года, добавил он. При этом не исключено, что в будущем может появиться абсолютно новый закон, который будет регулировать проектное финансирование, - в нем будут прописаны как общие условия, так и нормы для проектного финансирования в различных отраслях.
Банкротить по-новому
С 1 января 2018 года вступают в силу новые правила для банкротства застройщиков. По ним будут исключены процедуры наблюдения и финансового оздоровления, а останутся конкурсное производство и внешнее управление. Государство серьёзно интересуется темой банкротства застройщиков: цифры показывают, что девелопмент переживает непростые времена. Только по Московской области в новом году будут введены около 10 банкротных процедур, возможно, будут и дополнительные, рассказал Станислав Кожевников, начальник отдела по правовому сопровождению осуществления контрольных функций в области долевого строительства Правового управления Министерства строительного комплекса Московской области .
Он призвал тех, кто заинтересован в теме, активно участвовать в составе рабочих групп и искать выходы из проблемных ситуаций, чтобы эффективнее разрешать имеющиеся сложности.
Иван Коршунов, юрист К А «Ковалев, Тугуши и партнеры» ,обратил внимание, что при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых попадают и апартаменты. Остается надеяться, что в будущем их права приравняют к правам владельцев жилых помещений, заметил Коршунов. Пока же сложно определить, куда пойдет закон: в защиту владельцев нежилых помещений или их игнорирование в пользу тех, кто купил жилое помещение.
Обсудили и то, что делать с правом залога, - формированием позиции в этой области, по сути, занимаются суды, обратил внимание Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро .
Экстремисты среди дольщиков
Дольщики бывают не только обманутыми: термин "потребительский терроризм" стал всё чаще использоваться применительно к участникам долевого строительства. Преференции, которыми могут воспользоваться, а порой и злоупотребить дольщики, прописаны в законе № 214-ФЗ и законе "О защите прав потребителей", напомнила Юлия Сорокина, партнер международной юридической группы KDS Legal : в их числе и пени за нарушение срока передачи объекта и срока устранения недостатков, и односторонний отказ от договора, и его расторжение в судебном порядке, и многие другие привилегии. Возможности для злоупотреблений возникают из-за строгости закона о защите прав потребителя, отсутствия наказания за злоупотребления и из-за появления посредников, которые готовы помочь потребителю отстоять свои права.
2 442 691 924 руб.
взыскано с застройщиков в СОЮ в 1 полугодии 2017 г. в рамках споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств перед дольщиками.
По статистике Судебного департамента, только в 1 полугодии 2017 года в суды общей юрисдикции поступило 13 195 дел по спорам, связанным с дольщиками, арбитражи за тот же период рассмотрели еще 1167 дел. При этом в СОЮ взыскано 2 млрд 443 млн руб. - солидная для застройщиков сумма. В арбитраже этот показатель в разы меньше - удовлетворены требования всего на 3,3 млн руб при заявленных 7,3 млн руб.
Основные злоупотребления правом - заявления необоснованных сумм к взысканию или необоснованные претензии по качеству, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора.
Порекомендовала Сорокина, как защититься от "террористов". Так, можно заранее определить подсудность в договоре, указать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией, определить претензионный порядок урегулирования спора, указать возможность внесения изменений в проект.
Никита Роженцов, старший консультант департамента юридической практики , рассказал о том, как на практике оспаривается кадастровая стоимость земли. Он привел примеры из судебной практики и статистику с 1 января по 1 октября 2017 года. По ней подавляющее большинство исков об оспаривании кадастровой стоимости в качестве обоснования содержат необходимость установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости - 92% исков, еще 7% приходится на оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. 1% приходится на оспаривание из-за недостоверных сведений и кадастровых ошибок. Что касается результатов рассмотрения споров, удовлетворяется около половины исков - 49%, 7% - не удовлетворены. 44% исков еще не были рассмотрены на момент получения статистики.
Сейчас свою популярность набирает долевое строительство, а в данной статье прописано, что нужно знать об этом в 2019 году, чтобы не ошибиться и сделать всё правильно. Такая популярность связана с тем, что долевое строительство позволяет людям приобрести новое жилье по очень выгодным ценам, что, конечно же, является огромным плюсом. Однако в любом случае вам для начала требуется разобраться во всех важных нюансах. Стоит отметить, что с 2019 года в этом вопросе практически ничего не изменилось. Уже много лет действуют одни и те же условия.
Основные моменты
В первую очередь стоит разобраться с тем, почему многие граждане России предпочитают вкладываться в долевое строительство:
- Квартиры в новостройках чаще всего стоят значительно дешевле, чем на вторичном рынке. Получается, что вы сможете очень выгодно купить свое новое жилье.
- Вам не нужно готовить сразу всю сумму. Вы можете расплачиваться за квартиру все время, пока идет застройка.
- Вы можете заранее выбрать планировку, которая будет полностью устраивать. Это поможет вам в дальнейшем сэкономить на ремонтных работах. Конечно же, вам нужно учитывать, что к планировке устанавливаются различные технические требования, которые необходимо соблюдать.
В итоге получается, что постройка нового дома производится за счет покупателей. Такой вариант будет выгоден как застройщикам, так и владельцам квартир. При этом стоит учитывать, что все моменты регулируются российским законодательством. Вы должны знать, что застройщик несет ответственность перед всеми своими дольщиками.
Как происходит долевое участие
Если вы решили стать дольщиком, то вам необходимо знать обо всех нюансах. В долевом строительстве есть множество моментов, которые нужно учитывать. Для того чтобы построить дом, застройщик привлекает средства физических или юридических лиц, которые, в свою очередь, заинтересованы в этой постройке. Таким образом, получается, что дольщиками могут стать обычные граждане, которые хотят купить квартиру еще на стадии строительства дома, или же компании, которые покупает сразу несколько квартир. Сам застройщик и владелец земельного участка также являются участниками долевого строительства.
У процедуры долевого участия имеется несколько этапов:
- Для начала компании необходимо получить разрешение на строительство. Без этого документа она не может начать строительство дома, так как это будет являться нарушением российского законодательства.
- После того как это разрешение будет получено, публикуется проектная декларация.
- Далее привлекаются дольщики, которые заинтересованы в строительстве данного дома.
- Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Читайте также Порядок оформления в собственность квартиры по договору долевого участия
Разрешение на строительство дома можно получить в местном управлении. Для получения такого документа потребуется предоставить проект, который отвечает всем техническим нормам. Обычно проблем с получением бумаги не возникает, особенно, если застройщик уже не первый год на рынке.
Проектная декларация – этот тот документ, в котором будет представлена вся необходимая информация о плане строительства и непосредственно о самом застройщике. Данная бумага обязательно должна быть опубликована в СМИ или интернете, чтобы с ней могли ознакомиться все желающие. Сделать это необходимо за две недели до того, как застройщик начнет подписывать первые договоры долевого участия. Согласно российскому законодательству, застройщик может не опубликовывать такую информацию, но должен будет предоставлять ее всем, кому она потребуется, что значительно усложнит процесс.
Привлечение дольщиков – это поиск лиц, которые заинтересованы в том, чтобы вложиться в будущее строительства. При этом не должно быть нарушений российского законодательства. Однако даже этого недостаточно, дополнительно заключаются договоры, в которых прописываются все необходимые условия.
Отличие от инвестирования
Многие люди, которые решили стать дольщиками, думают, что вложение в строительство – это инвестирование. Однако инвестирование и долевое строительство являются разными вещами, и это нужно учитывать. В первую очередь, два этих понятия регулируются разными законными актами – инвестирование Гражданским кодексом, а долевое строительство – Федеральным законом о долевом строительстве (ФЗ). Также здесь существуют и другие различия:
- Долевое строительство направлено на то, чтобы дольщики получили квартиры в собственность. Инвестирование – возможность дальнейшего получения прибыли.
- В качестве инвестиций могут выступать не только денежные средства, но и, например, ценные бумаги. В случае с долевым строительством принимаются только денежные средства.
- Долевое строительство требует обязательной государственной регистрации. Инвестиция дела обстоят уже иначе.
- Риски могут накладываться на инвесторов или застройщика.
- В случае с инвестициями договор заключается обязательно. В случае с долевым строительством только в тех ситуациях, когда застройщик выполняет все свои обязательства.
Читайте также Порядок проверки регистрации договора долевого участия в Росреестре
Получается, что дольщик не является инвестором, и здесь работают абсолютно разные схемы взаимодействия. Дольщик – это обычный собственник, который решил вложиться в жилье еще на стадии его строительства. В долевом строительстве могут участвовать абсолютно все.
Договор
Прежде чем стать дольщиком, необходимо разобраться, как правильно оформляются те или иные документы. Это позволит вам избежать серьезных ошибок, и сделать всё максимально правильно. Договор о долевом строительстве – это соглашение, в котором застройщик обязуется достроить дом, ввести его в эксплуатацию и, в принципе, выполнить все свои обязательства перед дольщиками.
В договоре должны быть следующие обязательные пункты, без которых он не будет считаться заключенным:
- Должны быть прописаны максимально точные и подробные сведения об объекте строительства.
- Прописаны права, а также обязанности обоих сторон – застройщика и дольщиков.
- Должны быть обозначены точные сроки, когда квартиры будут переданы дольщикам.
- Также в документе прописывается, какая цена будет у квартиры. Там же прописываются условия, каким именно образом должна быть выплачена сумма – сразу же или частями в рассрочку.
- Указывается гарантийный срок. Чаще всего он равен трем годам.
- Прописывается способ, которым будет обеспечиваться исполнение обязанностей – залог, страховой договор. Страхование – очень хороший способ себя защитить.
Если хотя бы один из пунктов будет отсутствовать, то договор признают недействительным.
Права и обязанности дольщиков
Не стоит забывать о том, что свои обязанности есть не только у застройщика, но и у дольщиков. К обязанностям дольщиков относятся:
- Оплата установленной в суммы в сроки, которые прописаны в договоре.
- Принятие квартиры в сроки, которые также прописаны в договоре.
- Выплаты неустоек, которые установлены на законодательном уровне.
Конечно же, у дольщика имеются и свои права, о которых вы должны знать, чтобы можно было что-то требовать от застройщика, если он будет нарушать закон. К основным правам относятся следующие пункты:
- Дольщик может требовать от застройщика регистрации договора долевого строительства.
- Вы имеете полное право потребовать от застройщика все интересующие вам документы – проект, разрешение на строительство и т.п. Застройщик не может скрывать от вас эти документы, так как это является нарушением российского законодательства.
- Вы имеете право требовать от застройщика, чтобы тот отдал вам квартиру в тот срок, который установлен в договоре. Конечно же, это работает только в том случае, если вы выполнили свои обязательства и полностью оплатили квартиру.
- Можете требовать уплату неустойки в том случае, если застройщик сдал квартиру позже установленного срока.
- Устранение недостатков производится за счет застройщика в установленный гарантийный срок.
Поправки в ключевой для всех застройщиков жилья закон о долевом строительстве (ФЗ–214) в следующем году практически сведут долевку на нет. Это означает потерю строителями огромного потока денег от дольщиков. Только в Петербурге он оценивается в 240 млрд рублей в год. Строителям приходится экстренно искать альтернативные источники финансирования проектов. Но вариантов не много, и все они имеют серьезные изъяны. Без эффективных финансовых схем строительная отрасль неизбежно сократится, а жилье подорожает. Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года - на полгода раньше, чем прописано в законе. На прошлой неделе об этом дискутировали в РФ. Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.
Дыра в бюджете рынка
Принятые минувшим летом поправки в ФЗ–214 делают зависимость строителей от банков почти тотальной. По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое (см. "Основные новации..."). Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций. Но это не самое страшное. При худшем варианте развития событий долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, как утверждают строительные компании, привлекать деньги от граждан на стадии стройки они не смогут и будут вынуждены продавать лишь готовое жилье. Отрасль потеряет огромный капитал. Только в Петербурге, где строится около 3 млн м2 жилья в год (на 80% за счет дольщиков), застройщики недосчитаются 240 млрд рублей.
К слову, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает. Несколько лет назад это пыталась делать СК "Темп", но со временем перешла на долевку. "Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли. Если бы использование этой схемы было общей практикой - тогда другое дело. В противном случае это донкихотство", - сообщил "ДП" гендиректор компании " " .
Последствия реформы, по словам участников рынка, будут фатальными. "Начнутся массовые банкротства компаний малого и среднего бизнеса, объемы строительства уменьшатся, а стоимость квадратного метра жилья вырастет минимум на 10%", - перечисляет гендиректор Объединения строителей Петербурга .
"Сейчас каждый занимается своим делом: застройщики строят, а банки финансируют строительство. Теперь государство пытается возложить на банки ответственность за устойчивость застройщика и ход строительства. При этом прикрывается защитой дольщиков. Но обеспечить их абсолютную защиту можно, лишь перестав строить. К этому последние законодательные инициативы и ведут", - согласен гендиректор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.
"Боюсь, конечная цель законодателя - полная отмена долевого строительства. Если компании будут вынуждены продавать только готовое жилье, им придется искать новые источники финансирования и новые схемы работы", - говорит заместитель гендиректора Беслан Берсиров.
Другие варианты
Альтернативных долевке вариантов привлечения денег у застройщиков не много. Самый очевидный - проектное финансирование. "Сейчас банки выдают его под 10–15%. Эта ставка по силам лишь крупным компаниям. Все остальные таких заимствований лишены. Оживить рынок могло бы государственное субсидирование проектного финансирования и снижение ставки до 3–4%. Но на данный момент таких ставок никто не предлагает", - говорят в .
Еще один возможный инструмент получения денег в обход долевки - продажа квартир в рамках госконтрактов. "Но назвать это в чистом виде альтернативой нельзя - ведь в данном случае тоже используется долевая схема. Только дольщиком выступает государство. Скорее можно говорить об использовании госконтракта в качестве залога для привлечения банковского кредита", - поясняет Аркадий Скоров, гендиректор компании "Дальпитерстрой" (самый крупный продавец жилья в Петербурге для госнужд).
Еще один возможный вариант - размещение облигационных займов. Лидеры рынка давно и активно его используют. У " " четыре текущих займа на общую сумму 17,8 млрд рублей. У - три на 10,6 млрд рублей. А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и . Ее максимальный объем в деньгах - 25 млрд рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует направить на развитие адресной программы и оптимизацию кредитного портфеля. "Но в новом законе перспективы использования этого инструмента прописаны нечетко. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпуск любых ценных бумаг. И они даже не смогут выходить на IPO и выпускать жилищные сертификаты", - беспокоятся в компании " ".
Также непонятна дальнейшая судьба распространенных ранее заимствований на западных рынках. "Валютные кредиты - большой риск для тех, кто делает бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации", - поясняет исполнительный директор Павел Бережной.
Похоже, в выигрыше оказываются работающие на петербургском рынке компании с иностранным капиталом, которые могут брать кредиты у своих материнских структур за рубежом. "Да, мы можем так поступать. Но для здорового финансового баланса приходится сочетать эту возможность с привлечением денег от дольщиков и вложением в проекты собственных средств. Возможность работы с российскими банками мы только исследуем. Но пока нам проще получать деньги из внешних источников, чем занимать в России. Дешевле получается", - говорит представитель строительной компании с иностранным капиталом.
Банки молчат
Опрошенные "ДП" банки отказались комментировать перспективы дальнейшей работы с застройщиками. Но эксперты говорят, что банкам придется придумывать новые продукты для работы со строителями. Основными лоббистами их появления станут, как ни странно, ипотечные подразделения тех же банков, заинтересованные в том, чтобы строились квартиры, на покупку которых можно выдавать ипотеку. "Мы подталкиваем наше корпоративное управление к скорейшей разработке таких продуктов", - сказала руководитель бизнеса ипотечного кредитования Екатерина Сидельникова. Но появятся такие предложения не раньше 2018 года.
В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов
Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова
Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.
Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.
«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.
Ранее эксперты «Метриум Групп» «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40-50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.
Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.
Что стимулирует девелоперов
Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.
В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.
Как изменятся требования к застройщикам
С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.
Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.
Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.
«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.
Как изменятся цены на новостройки
Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.
В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016-2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.
В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.
25.03.2019, Сашка Букашка
Иметь собственное жилье - это даже круче, чем иметь автомобиль. Ведь если из точки А до точки Б можно добраться и на автобусе, то без своей крыши над головой обойтись весьма проблематично. А цены на уже готовые квартиры заставляют многих искать выход в долевом строительстве: так получается хоть не на много, но дешевле.
Помочь человеку обезопасить себя и свои накопления от недобросовестных застройщиков и получить свои оплаченные квадратные метры и призван закон 214-ФЗ о долевом строительстве.
Задача нашей статьи – рассказать вам основные моменты, которые нужно знать про закон 214-ФЗ. У нас вы также можете скачать полный текст закона в его актуальной редакции (под текстом материала, в конце страницы).
Зачем и кому это нужно
Самая большая опасность «долевки» заключается в том, что деньги вы уже заплатили, а ваша квартира в новом доме существует пока только на бумаге, т. к. дом еще не построен.
Пример 1
С рождением близнецов ютиться в одной комнате семье Бенедиктовых стало сложновато. Поэтому было решено продать малосемейку, добавить деньги, отложенные на машину, и купить новую трешку в строящемся доме. 214 закон о долевом строительстве супруги не читали, но по договору с фирмой-застройщиком дом должны были сдать через полгода.
На это время жена Бенедиктова переехала с детьми в деревню к родителям, а глава семьи начал готовиться к переезду. Но когда через шесть месяцев счастливый Бенедиктов приехал полюбоваться своей новой квартирой № 25 - так значилось в его договоре, - то застал в ней шустрого мужика, который деятельно руководил ремонтниками. Мужик тоже заключил договор долевки, заплатил деньги и по бумагам имел такое же право на ту же квартиру № 25. Таких бедолаг в доме оказалось еще несколько. И все они уже несколько лет обивают пороги судебных инстанций. Спорные квартиры арестованы, а жена Бенедиктова грозит разводом.
Пример 2
Эмма Станиславовна продала дачу и старинные украшения, чтобы купить внуку квартирку, хоть маленькую, но отдельную. Строительную компанию выбрала по совету знакомых. Новый дом обещали сдать через несколько месяцев. Но прошло уже два года, а новостройка поднялась всего на три этажа вместо запланированных шестнадцати. Застройщик обанкротился, директор находится в розыске, а обманутые дольщики во главе с Эммой Станиславовной пикетируют мэрию и пишут письма во все инстанции.
Еще недавно такие ситуации были нередки. Новый закон о долевом строительстве - 2018 претерпел с момента принятия в 2004 году его первой редакции множество изменений и дополнений, пока, наконец, можно стало говорить о появлении в нем реальной системы государственного регулирования деятельности застройщиков и гарантий того, что деньги не пропадут бесследно, а недвижимость будет построена и передана собственникам.
Что нужно знать дольщикам
Текст закона достаточно сложный и рассчитан больше на профессионалов, но некоторые моменты стоит запомнить каждому человеку, который решит принять участие в долевом строительстве:
- 214 Федеральный закон о долевом строительстве устанавливает обязательную государственную регистрацию договора на долевку, а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи , т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям;
- предусмотрено создание специальных компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний до заключения договора с первым дольщиком. Поэтому если застройщику не хватит средств, чтобы закончить строительство, он получит их из компенсационного фонда. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат из этого фонда компенсацию ;
- сама строительная компания обязана теперь иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет, а размер ее собственных средств должен составлять не менее 10 % от планируемой стоимости проекта. Эта норма призвана обезопасить граждан от фирм-однодневок .
На что еще обратить внимание
Каждый застройщик по закону обязан создать свой официальный сайт в Интернете. На таком сайте можно найти всю необходимую информация о самой строительной фирме, имеющихся у нее разрешениях на строительство, проектную документацию на возводимые объекты, сведения об уплате застройщиком взносов в компенсационный фонд, а также проекты заключаемых . Предварительное ознакомление с этими документами позволит вам выбрать оптимальный вариант при принятии решения об участии в долевом строительстве, а также, при необходимости, заранее проконсультироваться с юристом.
О надежности застройщика и качестве его работы можно судить и по судебным искам, которые к нему предъявляются. Споры с участием организаций рассматривают арбитражные суды: такие дела можно найти на их официальном сайте. Об исках, предъявленных к застройщику гражданами, и вынесенных по ним решениях можно узнать на портале ГАС «Правосудие».
