Налог на продажу квартиры вычет. Как оплатить подоходный налог с продажи квартиры

С 01 января 2016 года изменился срок владения имуществом, согласно Федерального закона от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Эти изменения продолжают действовать и в 2017 году.

Следует отметить, что данные изменения касаются только имущества приобретенного после 01.01.2016 года. То есть если вы владеете имуществом более трех лет, но менее пяти лет, но при этом оно приобретено ранее 1 января 2016 года, то данный налог на вас возлагаться не будет.

Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости.

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, но налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляется исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Допустим вы приобрели квартиру в 2016 году за 3 500 000 руб. Кадастровая стоимость данной квартиры равна 3 500 000 руб. вы планируете продать жилье в 2017 году за 5 000 000 руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 5 000 000 руб. (цена продажи) — 3 500 000 руб. (цена покупки). Соответственно, используя стандартный налоговый вычет 1 000 000 руб. (абз.1 пп.1 п.2 ст.220 НК РФ), налог от продажи будет рассчитываться следующим образом: ((5 000 000 – 3 500 000) – 1 000 000) × 13% = 65 000 руб. Кадастровая стоимость в данном случае не играет роли.

Если вы продали недвижимость за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, вашим налогом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Калькулятор налога с продажи имущества

Введите в поле кадастровый номер объекта, чтобы узнать налог с его продажи.

Пример: в 2017 году вы получили в наследство квартиру и продали ее в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 000 000 руб. однако. Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 000 000 руб. Поскольку вы продали квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете стандартного налога с продажи ее доход составит 7 000 000 руб. (10 000 000 × 70%). Применив стандартный вычет в 1 000 000 руб. вам нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб. (13% × (7 000 000 – 1 000 000)).

Рассмотрим еще один пример. Вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2 000 000 руб. и продали за ту же сумму. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 000 000 руб. Несмотря на то, что по договору стоимость продажи и стоимость покупки квартиры одинаковые, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 000 000 руб. Соответственно, вам нужно будет заплатить налог (70% × 5 000 000 руб. (кадастровая стоимость) – 2 000 000 руб. (затраты на покупку)) × 13% (налоговая ставка) = 195 000 руб.

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января 2016 года сроки увеличились до пяти лет.

Если вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство), и у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы при покупке, то вы должны заплатить налог только с разницы между ценой продажи и покупки.

Например, квартиру приобрели за 10 000 000 руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 000 000. 13%-ым налогом облагается разница в 2 000 000, налог таким образом составит – 260 тыс. руб.

Таким образом, с 1 января 2016 года при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн. руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70 % кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки.

Если вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то не в зависимости от того, каким образом она приобретена, минимальный срок владения ей – три года. Это срок, по истечению которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества.
Если вы получили жилье после 1 января 2016 года в порядке наследования, по договору дарения, в результате приватизации, то минимальный срок владения объектом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ от реализации имущества, также составит 3 года, во всех остальных случаях данное право наступает по истечению срока владения имуществом 5 лет и более.

Многие знают, что доход, полученный с реализации жилого помещения, подлежит обложению налогом на доходы физлиц. Однако не каждый догадывается, кто именно является налогоплательщиком, как определить размер налогового сбора и другие немаловажные нюансы.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Помимо этого, с 2016 года вступили в законную силу поправки о расчете и уплате налога с продажи помещения. В отношении тех жилых помещений, которые удалось продать до 31.12.2015 года, действуют старые правила, для тех, что позднее этой даты – уже новые.

Что нужно знать

Налоговый сбор с дохода от реализации жилого помещения платит продавец. Нужно учитывать, что ставка налога зависит от налогового статуса гражданина.

Так, для резидентов РФ, то есть тех, кто постоянно (более 183 дней) проживает на территории РФ, ставка составляет 13 %. Это же относится и к тем, кто выехал за границу на срок не более 183 дней.

Если же гражданин менее 183 дней в год проживает в России, он признается как нерезидент и должен уплачивать повышенный налог – 30 % с дохода от реализации.

получившие квартиру по договору дарения;
наследники;
те, кто приватизировал жилье;
получившие жилое помещение по договору пожизненной ренты.

Важно! Право на неуплату НДФЛ появляется у указанных лиц только в том случае, если жилое помещение находилось в собственности не меньше 3 лет.

Новые поправки, введенные в 2016 году, освобождают от уплаты налога также и иных лиц, кроме вышеуказанных, но только в том случае, если квартира принадлежала им на праве собственности как минимум 5 лет.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Чтобы рассчитать, какой же будет размер налогового сбора, необходимо определить налоговую базу – то есть тот доход, на который и будет умножаться налоговая ставка (13 % или 30 %, в зависимости от налогового статуса физического лица).

Налоговой базой считается только прибыль, полученная от реализации недвижимости. То есть если собственник продал жилой объект по цене меньше той, за которую изначально купил квартиру, то НДФЛ платить не надо.

Пример № 1. Квартира была приобретена в собственность в 2014 году за 1,5 млн. рублей. В 2015 году владелец решил продать ее за 1,3 млн. Подоходный налог уплачивать не нужно, так как отсутствует доход.

При реализации квартиры, купленной до 2016-го, нужно владеть ей как минимум 3 года, чтобы не платить НДФЛ. Если же покупка совершена после указанной даты, право собственности должно действовать как минимум 5 лет.

Итак, налоговый сбор рассчитывать и уплачивать нужно только, если:

жилое помещение находилось в собственности менее 36 или 60 мес. (в зависимости от того, когда была куплена);
от реализации получен доход, т. е. есть положительная разница между ценой продажи и начальной ценой покупки.

По кадастровой стоимости

По обновленным правилам расчет налогового сбора будет осуществляться, исходя из определения размеров:

кадастровой цены;
договорной стоимости.

С 2016 года закон предписывает при расчете налогового сбора учитывать кадастровую и договорную цены. В качестве налогооблагаемой базы берется наибольшая из этих величин.

Другими словами, нужно сравнить – какая цена по контракту продажи квартиры и какая согласно выписке из БТИ. Кадастровую цену нужно умножить на понижающий коэффициент – 0,7 – и именно полученное значение использовать для сравнения.

Пример № 2. Физическое лицо приобрело помещение в 2016 году за 6 млн. Чуть позднее, в 2019 году, гражданин реализовал объект за 7 млн., тем самым получив доход от реализации в размере 1 млн. Кадастровая цена объекта составляет 8 млн.

Если умножить этот показатель на 0,7, получим 5,6 млн. Таким образом, кадастровая цена меньше договорной, значит за налогооблагаемую базу необходимо принять договорную стоимость, то есть 7 млн. рублей.

Рассчитываем доход: 7 – 6 = 1 млн. рублей – это доход, полученный от реализации. 1 млн. необходимо умножить на ставку налога, то есть 13 %. Итого получаем, что сумма налогового сбора, подлежащая уплате в бюджет, составит 130 тыс. рублей.

Полученной по наследству

Если физлицо получило объект недвижимости по наследству, минимальный срок для освобождения от уплаты подоходного налогового сбора составит 3 года, а не 5 лет, как в общем случае. В остальном правила расчета налогового сбора все те же.

Гражданин при уплате имущественного налога имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на:

величину расходов на покупку квартиры;
или на размер вычета – 1 млн. рублей.

Поскольку при продаже унаследованной квартиры нельзя воспользоваться первым способом, то есть уменьшить налогооблагаемую базу на величину расходов (так как квартира не была изначально куплена за деньги, а перешла “бесплатно” в порядке наследования), то остается лишь единственный выход – воспользоваться вычетом, предоставляемым на имущество.

Пример № 3. Физическое лицо вступило в наследственные права в 2015 году, а в 2016 году решило продать унаследованную недвижимость.

Начальная цена продажи – 2 млн. рублей. Кадастровая цена объекта – 1,5 млн., и ее нельзя учесть в качестве расходов на приобретение.

Умножаем кадастровую стоимость на понижающий коэффициент: 1,5 * 0,7 = 1,05 млн. рублей. Кадастровая получилась ниже договорной, значит, при расчете налога в расчет берется договорная стоимость жилого объекта.

От договорной цены необходимо вычесть имущественный вычет и умножить на ставку налога 13 %. Итого получаем: (2 млн. – 1 млн.) * 13 % = 130 тыс. рублей.

Гражданину придется заплатить налоговый сбор с продажи в бюджет равный 130 тыс. рублей.

В собственности менее 3 лет

Если существует доход от реализации квартиры, заплатить подоходный налог придется в любом случае, даже если:

квартира была получена по наследству;
жилое помещение перешло в собственность по договору дарения;
имущество было приватизировано, а потом продано до истечения 3 лет;
гражданин приобрел в собственность квартиру по договору пожизненной ренты.

Можно ли уменьшить размер

Существует два способа уменьшить размер налогооблагаемой базы:

вычесть из договорной цены продажи размер вычета – 1 млн. рублей;
или же уменьшить доходы на величину расходов по покупке квартиры.

Каким именно способом воспользоваться, налогоплательщик решает самостоятельно. Следует отметить, что уменьшить налоговую базу сразу и на сумму имущественного вычета, и на величину расходов нельзя – нужно выбрать что-то одно.

Как подать декларацию

Важно правильно подать декларацию для уплаты подоходного налога с продажи квартиры. Прежде всего, потребуется собрать некоторую документацию:

изначальный договор о покупке квартиры, которая была продана;
если требуется уменьшить налог на величину расходов, нужно предоставить документы, удостоверяющие расходы;
свидетельство об имущественном праве на продаваемое имущество;
соглашение о дарении (если продается квартира, которая была подарена);
кадастровый паспорт (в том случае, если было унаследование имущества или дарение, а также, если цена по договору сильно занижена);
ксерокопия паспорта заявителя;
заявление на предоставление вычета ().

Основным документом является декларация, подаваемая . Ее можно заполнять как от руки, так и с использованием машинописной техники.

Важные нюансы:

Некоторые организации за небольшую плату предоставляют услуги по заполнению декларации 3-НДФЛ, однако заполнить можно и самостоятельно – ничего сложного там нет.

В декларации потребуется указать некоторые коды доходов:

Коды расходов/вычетов:

Последствия, если не оплатили

Налоговое законодательство предусматривает достаточно жесткие штрафные санкции для тех, кто просрочит сдачу налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Так, каждый мес. просрочки подачи документа карается 5-процентным штрафом от суммы налога. Минимальный размер штрафа – 1000 рублей, максимальный – 30 % от суммы причитающегося к уплате налогового сбора.

Пример № 4. Допустим, что подлежащий к уплате налоговый сбор составляет 150 тыс. рублей.

Если подать декларацию не в срок, то есть не до 30 апреля, а, к примеру, с просрочкой в 3 месяца, то есть 30 июля, то расчет суммы штрафа будет следующим: 150000 * 0,05 * 3 = 22500 рублей.

В РФ любые доходы граждан облагаются налогом, но есть тонкости в размерах налогов по доходам от продажи жилья, в частности, налог при продаже и покупке квартиры имеет свои особенности при уплате. Как покупателям, так и продавцам квартир предоставлены льготы по налогам в форме имущественных вычетов (НК РФ ст. 220 п.п.1.1 и 1.3).
Покупатель, совершая сделку купли-продажи жилья, налоги не платит. Он приобретает право однократно получить имущественный вычет 2 и 3 млн. р. из суммы всех доходов.
Регистрируя в Росреестре сделку купли-продажи, обе стороны поровну в 2019 году оплачивают госпошлину, размер которой 2000 р.

Изменения в НК РФ

С начала 2018 года вступили в действие новые изменения, внесенные в НК РФ. Они касаются взимания налогов с доходов, получаемых гражданами от продажи жилья.

Для домов и квартир, купленных владельцами до 01.01.2016 г. по-прежнему действует минимально необходимый срок владения 3 года. Если они прошли, налог платить не требуется.
Для тех объектов, которые граждане купили после начала января 2016 года, период в течение которого они должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог, увеличен до 5 лет.
Резиденты РФ платят НДФЛ 13%, а нерезиденты 30%.
Период 3 года сохранен тем владельцам жилых домов, квартир, коттеджей, которые получили их в подарок, приватизировали, получили по рентному договору.

Пример . Нестеров И.И. приобрел жилье в октябре 2015 г., а Сидоров С.С. купил ее в марте 2016 г. когда начали действовать изменения НК РФ. Нестеров уже в октябре 2018 г. (через три года от даты регистрации) вправе продать свою квартиру без уплаты НДФЛ, а Сидоров С.С. должен подождать до марта 2021 года. В отношении него действует уже новый порядок.

Как определяют срок владения

Отсчет минимально возможного период владения жильем для освобождения от уплаты налогов регулирует ст. 217.1 п.3 НК РФ:

он отсчитывается от даты, указанной в выписке из ЕГРН;
для квартир, построенных через ЖСК, его считают от даты подписания акта приема-передачи жилья;
для наследников - от даты кончины наследодателя;
при долевой собственности имеет значение дата получения первой доли. Переход других долей значения при определении минимального периода владения не имеет.

Если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет, продав ее, он не должен подавать документы в ИФНС и освобожден от налогов.

Вычет после продажи

При сроке владения жильем меньше пяти лет собственник обязан перечислить НДФЛ, но вправе вычет из дохода. Он сам выбирает ту форму вычета, которая ему наиболее подходит.

1 000 000 р., если проданное жилье стоит меньше этой суммы, принято в дар или если нет документов, которые подтвердят ее цену при покупке.
В объеме средств, потраченных на приобретение жилья.
В сумме средств, потраченных на приобретение и улучшение состояния квартиры (достройку, ремонт, коммуникации и т.д.).

Фактически, продавец облагается налогом с прибыли, полученной при купле-продаже квартиры. Не имеют права на этот вид вычета предприниматели, которые продают квартиры, предназначенные для предпринимательской деятельности, т.е. имеющие статус коммерческого помещения.

Вычет в установленной сумме 1 млн. руб. применяют:

если квартиру продали по цене меньшей этой суммы;
продавец документально не в состоянии подтвердить понесенные расходы при ее покупке;
квартира перешла в дар , по наследству или в результате приватизации.

Цена жилого помещения с 01.01.2016 года в ДКП должна быть не меньше 70% от кадастровой на начало года отчуждения (ст. 217.1 п.5 НК РФ). Это принято, чтобы исключить фиктивное занижение стоимости недвижимости с целью ухода от налогов. Для расчета налога берут наибольшую из указанных цен.

Пример . Сидоров С.С. в июне 2017 г. купил дом по цене 3,2 млн. р., а через 8 месяцев продал за 3,7 млн. р.
Кадастровая цена жилья 4 млн. руб., и с коэффициентом понижения 0,7 равна 2,8 млн. р. Для налогообложения принимается 3,7 млн. р.
Сидоров С.С. может сократить на 1 млн. руб. налогооблагаемую сумму, применив фиксированный вычет, и оплатит налог с 2,7 млн. р.
Он может понизить налогооблагаемую базу до 0,5 млн. р., применив вычет суммы расходов на улучшение качества жилья. В первой ситуации налог составит 351 000, а во втором 65000.

Расчет вычета

Чтобы определить размер вычета, требуются следующие данные:

цена квартиры (указана в ДКП);
кадастровая цена (указана в выписке из ЕГРН);
основания для права собственности (ДКП, договор дарения, дарственная, акт приватизации и т.д.).
платежные документы на покупку жилья (чеки, расписки, банковские квитанции и т.д.);

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра в режиме онлайн, указав адрес помещения.

Кадастровую цену нужно умножить на 0,7 и сопоставить полученную величину с той, которая написана в ДКП. Выбрать большую из двух указанных. Она и будет использоваться при определении размера налогооблагаемой базы.

Если в ЕГРН цена кадастровая не указана, за основу берут указанную в ДКП.

Чтобы уменьшить налог при продаже и покупке квартиры в один год, нужно из выбранной наибольшей цены квартиры вычесть:

сумму затрат на ее приобретение (подтверждаются ДКП и платежными документами: чеками, банковскими квитанциями, расписками);
сумму, израсходованную на улучшение состояния жилья: ремонт и покупку отделочных материалов, выполнение работ (договоры, копии чеков, акты проведенных работ).

Пример. В 2016 году Иванов И.И. приобрел жилье за 2 млн. р. Он затратил на ремонт 300000 р. и продает его за 2600 тыс. р. Все чеки на материалы и оплату работ по ремонту он сохранил. Со всеми затратами он вправе на 2,3 млн. р. уменьшить сумму для налогообложения. С учетом этого ему предстоит оплатить налог с 300 тыс. р. (39000).

Долевое владение

В тех случаях, когда жилье находится в долевой собственности, налог обязаны платить все обладатели долей по их величине. Вычет 1 млн. р. предоставят на всех, если жилое помещение продают полностью по одному ДКП или в размере покупной цены, также деленной на всех. Владельцы долей могут произвольно разделить размер вычета, о чем они должны известить налоговую службу.

Пример. Орловы развелись и продали за 4 млн. р. квартиру, принадлежащую им в равных долях. Год назад они покупали ее за 3 млн. р. Каждый из них должен оплатить налог с 0,5 млн. р. (по 65 000)
Если каждый собственник продает долю независимо и по отдельному договору, он получает вычет 1 млн. р.
Покупая квартиру, гражданин приобретает право на вычет 2 млн. р., а если оформлен кредит, то еще 3 млн. р. процентов по нему.

Покупая или продавая недвижимость, россияне почти всегда имеют дело с налогами. Если они находятся в статусе приобретателей жилья, то прямых обязанностей по уплате взносов в казну у них нет - более того, они имеют право на особый налоговый вычет.

Но если человек - продавец недвижимости, то обязательств перед государством у него более чем достаточно. Он обязан уплачивать налоги с вырученных денежных средств. Своевременно и в полном объеме. Если перед человеком стоит задача "законная продажа квартиры", какие налоги платить придется ему? Вправе ли он рассчитывать на какие-либо льготы?

Насколько велик налог?

Согласно российскому законодательству, при продаже физлицами недвижимого имущества (квартир, комнат, домов, дач, участков и т. д.), которым продавец владеет менее 3-х лет на момент заключения сделки, возникает обязательство по уплате НДФЛ в размере 13% от вырученной суммы. Есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. (так называемый имущественный вычет). Либо на ту сумму, которую продавец затратил при покупке недвижимости (при наличии соответствующих подтверждающих документов).

Возможность зачесть расходы на приобретение квартиры полезна, к примеру, в тех случаях, когда человек, купив недвижимость, решил, что она не подходит для него, а потому задумал перепродать. Если он сделает это в рамках одного года, то в случае, если не получит в ходе сделки прибыли, превышающей 1 млн, никаких взносов в ФНС платить не придется. Налог с продажи квартиры нужно в обязательном порядке уплатить до 15 июля года, следующего за тем, когда была совершена сделка.

Обязательства продавца

Кроме того что денежную сумму в размере исчисленного НДФЛ необходимо внести в срок, продавец имеет еще одно важнейшее обязательство - отчитаться перед ФНС. Это делается посредством предоставления декларации по форме 3-НДФЛ. Более того, если даже налог с продажи квартиры фактически был равен нулю (то есть сумма сделки оказалась меньше или равна вычету в размере 1 млн руб.), этот документ все равно нужно принести в ФНС. Причем сделать это надо до 30 апреля того года, который следует за тем, когда была совершена сделка.

Ответственность

Что будет, если гражданин не заплатит подоходный налог с продажи квартиры? Тогда государство в лице ФНС оштрафует его на сумму в размере 20% от исчисленной суммы НДФЛ (или не оплаченного по каким-либо причинам ее остатка). Также будет начисляться ежедневная пеня в размере 1/300 от ставки рефинансирования "Центробанка" (сейчас 8,25%) соотносительно с суммой долга - до тех пор пока человек полностью не рассчитается с государством.

Что будет, если человек не подаст в ФНС форму 3-НДФЛ (даже если налог с продажи квартиры платить не надо)? В этом случае ФНС также назначит единовременный штраф - 1 тыс. руб. Который будет увеличиваться на 5% от суммы исчисленного налога ежемесячно - пока человек не рассчитается с государством. Правда, окончательная цифра не будет превышать 30% от долга.

Фактор приватизации

Довольно частый случай, отмечаемый российскими юристами: человек приватизирует квартиру, в которой жил более 10 лет, и продает ее. Иногда даже честно отразив в договоре с покупателем полную сумму. Вскоре ему звонят из ФНС и вежливо просят уплатить не что иное, как подоходный налог с продажи квартиры. Как это возможно? Дело в том, что гражданин совершил нелепейшую ошибку - он продал жилье сразу после приватизации. А это с точки зрения закона попадает под случай, когда недвижимость находится во владении менее трех лет.

Тот факт, что человек проживал в квартире долгие годы до приватизации, не играет никакой роли. Аналогично обстоит дело, когда осуществляется продажа квартиры по наследству - налог будет начислен, если положенный срок в 3 года не прошел. Поэтому юристы строжайше наставляют граждан, только что оформивших квартиру в собственность посредством любых процедур: необходимо подождать три года.

Налог и совместное владение

Возможен вариант, при котором подоходный налог с продажи квартиры приходится уплачивать при том условии, что жилье находится в совместной или долевой собственности. Самая главная проблема здесь - как разделить вычет в размере 1 млн рублей? Все зависит прежде всего от того, о каком конкретно виде собственности идет речь - долевой или же совместной.

В первом случае все просто. Вычет делится пропорционально прописанным в документах процентам владения. Если, скажем, Иванов владеет 45% квартиры, а Петров - 55%, то первому полагается "дисконт" при продаже жилья в размере 450 тыс. руб., второму - 550 тыс.

В случае с совместной собственностьи степень простоты зависит прежде всего от умения совладельцев договариваться между собой.

Каких-либо универсальных, общепринятых на рынке механизмов определения конкретной доли во владении жильем российским законодательством пока не установлено.

Совладельцы обязаны прийти к компромиссу. А если не получится - вопрос решит суд.

Еще один волнующий многих граждан вопрос: "Что, если человек, к примеру, 10 лет назад купил долю в квартире в таком-то объеме, а месяц назад выкупил жилье полностью и собирается продать недвижимость? Облагается ли продажа квартиры налогом в этом случае?" Юристы рекомендуют обратить внимание на одно из писем Минфина, изданных в 2012 году (а именно документ за номером 03-04-05/9-189). Там сказано, что изменение доли недвижимости не влечет для собственников прекращения права владения жильем.

По этой же логике, как считают некоторые эксперты, следует проводить разграничение в индивидуальных сроках владения долями. Если один из хозяев является собственником жилья к моменту, когда предстоит продажа квартиры, 3 года, налог конкретно ему платить не нужно. В то время как другой может владеть своей долей менее трех лет. И если он захочет продать свою часть недвижимости, то ему придется уплатить НФДЛ (при соответствующей сумме дохода).

Хотя, как отмечают эксперты, позиция территориальных органов ФНС может отличаться от мнения Минфина. Поэтому рекомендуется перед сделками, в которых есть подобные условия, консультироваться с сотрудниками налогового ведомства конкретного региона или города.

Есть важнейший нюанс, касающийся процедур купли-продажи с участием совладельцев недвижимости в рамках долей. Если квартира продается по договору купли-продажи, который подписывают все собственники, то сумма вычета в 1 млн. руб. делится (как мы уже сказали выше, пропорционально). Но если каждый из совладельцев пожелает продать свою долю в рамках отдельного договора, то будет иметь право использовать гарантированный государством "дисконт" в полном объеме. Аналогично и в случае с людьми, владеющими квартирой на основе совместной собственности (правда, в этом случае придется договариваться о размере долей, подлежащих продаже).

Сделка нерезидента

Известно, что в России есть два основных типа налогоплательщиков. Первые - это резиденты страны, они платят НДФЛ в размере 13%. Таковыми признаются граждане России и подданные других государств, которые прожили в РФ более 183 дней в течение 12-ти месяцев. Вторые - нерезиденты. Которые, соответственно, основную часть года прожили за рубежом. Что делать, если осуществляется продажа квартиры нерезидентом? Налоги платить нужно?

Да. Более того, в сумме существенно большей, чем если бы продавцом был резидент, а именно 30%. Столько же, к слову, платят граждане такой категории, если работают по найму (или получают иного рода официальный доход). Еще один важнейший нюанс - нерезидентам не положено никаких вычетов.

Если продавец ИП

Как исчисляется налог при покупке (продаже) квартиры для предпринимателей? Какие вычеты положены ИП? Касательно покупки - никаких. "Общегражданским" правом вернуть 13% от стоимости недвижимости в рамках имущественного вычета предприниматели не могут. Но зато у них есть шанс заплатить существенно меньший налог при продаже.

Очень многие ИП работают по "упрощенке". В соответствии с этой системой налогообложения выручка от продажи недвижимости приравнивается к коммерческой. И потому к уплате подлежит 6% от суммы полученного дохода.

Если продавец пенсионер

Исчисляется ли налог с продажи квартиры пенсионерам? Да, причем в полном объеме. Тот факт, что человек на пенсии, никак не влияет на его статус налогоплательщика. Есть те же обязательства по своевременному предоставлению декларации 3-НДФЛ в ФНС и уплате исчисленных взносов в срок.

"Серые схемы": ответственность

Очень многие граждане РФ, стремясь не платить налог с продажи квартиры, при оформлении сделок купли-продажи указывают намного более низкую стоимость квартиры, чем при реальных расчетах с покупателем. Обычно в таких случаях фигурирует сумма в 1 млн рублей, равная вычету. Оставшийся объем денежных средств продавцы квартир получают в рамках дополнительных договоров (главным образом "расписок").

С точки зрения закона все выглядит "чисто". Однако, как отмечают эксперты, в последние годы государственные ведомства относятся к таким сделкам все менее лояльно. И видимость "чистоты" при желании можно обойти стороной, так как фактические действия продавца сводятся к уклонению от уплаты налогов (а это квалифицируется по 198-й статье УК РФ). Все, что требуется от сотрудников ФНС, чтобы получить налог с продажи квартиры в полном объеме - сбор доказательств того, что человек применил "серую схему" в виде сниженных цифр в договоре купли-продажи. А после можно передавать сведения в суд.

Как это происходит на практике? Как правило, налоговики, заподозрив явное сокрытие реальных цифр по купле-продаже, заказывают независимую оценку квартиры, расположенной в том же доме (а если такой возможности нет - то жилье в похожем по конструкции здании в том же районе). Получив на руки независимые цифры, они вызывают налогоплательщика на беседу и просят разъяснений.

Если человек говорит, что ему просто удалось уговорить покупателя купить жилье в пять раз дешевле рыночной стоимости, то сотрудник ФНС, резонно не поверив ему, может инициировать обращение в суд. Высока вероятность, что небезуспешно: в последние годы были прецеденты, когда составители "серых схем" были осуждены. Как правило, им приходилось платить налог с продажи квартиры, исчисленный в соответствии с реальной рыночной стоимостью недвижимости.

Информаторами по сделкам с уменьшенной стоимостью жилья, между тем, могут быть нотариусы, принимавшие участие в заверении документов по купле-продаже квартиры, и даже сотрудники органов юстиции, регистрировавшие недвижимость. Поэтому, отмечают эксперты, продать жилье по "серым схемам" становится все сложнее. Хотя до сих пор, признаются они, это в порядке вещей - уж больно велик подоходный налог с продажи квартиры.

Нюансы собственничества

Как мы уже определили, человек платит НДФЛ, реализуя жилье, владельцем которого он является менее 3 лет. Как подсчитывается этот срок? Очень просто - в расчет берутся 36 полных месяцев на момент подписания сделки купли-продажи. Эксперты отмечают, что срок владения отсчитывается с даты, которая фигурирует в государственном реестре (а не той, что прописана в свидетельстве о регистрации недвижимости). Разница между этими днями, как обращают внимание эксперты, может быть существенной - до 2 недель.

Стоит также отметить, что человек, который, владея квартирой, скажем, 10 лет, продал ее, а через месяц купил обратно, считается, как отмечают эксперты, новым собственником. Чтобы избежать уплаты налогов, необходимо подождать три года, прежде чем продавать недвижимость.

Хитросплетения вычетов

Как мы сказали в самом начале, у граждан РФ есть право получать вычеты, связанные не только с продажей недвижимости, но также и с покупкой квартир. Во втором случае механизм исчисления сумм, конечно, совершенно другой (равно как и законодательные нормы, его регулирующие). Рассмотрим вкратце специфику имущественного вычета для покупателей квартир.

Государство в лице ФНС дает право гражданам, купившим недвижимость, вернуть 13% от сумм, потраченных в связи со сделкой по приобретению жилья. Это, прежде всего, выплата в пользу продавца. Максимальный размер вычета на ее основе - 260 тыс. руб. Многие квартиры приобретаются в ипотеку. Отсюда формируется еще одна база для начисления вычета, максимальный размер которого по данному основанию равен 390 тыс. руб. (если квартира куплена после 1 января 2014 года), а может быть и вовсе неограниченным (если жилье приобретено в предыдущие годы).

Казалось бы, эти суммы намного меньше, чем вычет в 1 млн, гарантированный при продаже квартир. Но не будем забывать, что "формулы" исчисления налоговых обязательств для продавцов совершенно иные. Вполне может оказаться так, что имущественный вычет при покупке квартиры на деле окажется больше, чем НДФЛ, исчисляемый при ее продаже.

Особенно интересно то, что оба типа вычета можно сочетать. Более того, в некоторых случаях реально взаимно засчитывать исчисленный долг по НДФЛ, возникший в связи с продажей квартиры и налоговый вычет, основанный на покупке недвижимости. Необходимо только обратиться в территориальную структуру ФНС с тем, чтобы согласовать эту процедуру. Она относительно несложна, и в большинстве случаев можно ее осуществить, не привлекая дорогостоящих консультантов.

Вполне возможен, к примеру, следующий сценарий.

Гражданин Иванов продал квартиру по проспекту Ленина за 2,5 млн. руб. Он воспользовался правом вычета в размере 1 млн. И теперь должен налоговой 13% от 1,5 млн. руб., то есть 195 тыс. руб.

На вырученные от продажи квартиры по проспекту Ленина гражданин Иванов купил апартаменты на улице Московской за те же 2,5 млн. руб. (просто ему понравился тот район). С расходов на покупку этой квартиры он вправе получить вычет, теперь уже как покупатель, на сумму в 260 тыс. рублей.

Иванов подает соответствующие документы в налоговую, где ему взаимно засчитывают налоговый вычет и долг по НДФЛ. В результате чего ФНС даже остается "должна" гражданину еще 65 тыс. руб. Которые будут ему выплачены в установленном порядке. Главное, чтобы Иванов осуществил обе сделки в одном году.

Регулярные поправки, которые вносят в нормативы Налогового кодекса России, призваны для обеспечения прозрачности операций с недвижимостью. Закон строго регламентирует отношения не только между сторонами, принявшими участие в сделке, но и с налоговой базой. Приобретение недвижимости, полученной в собственность, приравнено к источнику дополнительного дохода.

По закону все источники, благодаря которым человек получает прибыль, подлежат налогообложению. Поэтому при манипуляциях с недвижимостью важно знать, платится ли налог с продажи квартиры или нет.

Неуплата в сроки становится косвенным подтверждением неисполнения своего обязательства.

Законом регламентированы условия, при которых каждый продавец обязан оплатить налог от реализации недвижимости. Однако особенностью положений является то, что существует несколько ограничений и исключений, которые могут избавить от такой необходимости. До 2016 года подоходный налог обязаны были платить все собственники, в чьем владении недвижимость меньше 3 лет.

Но в 2016 году Государственная Дума приняла поправки, которые увеличили сроки до 5 лет. Но изменения больше являются узкими по значению, поскольку большая категорий лиц не попадает под увеличение:

наследники;
одаряемые близкие родственники;
малоимущие;
органы местного управления;
рентодатели.

Ставка налогового отчисления

Налоговые начисления от продажи объекта составят 13% для граждан и 30% для не имеющих гражданства. Внесено на рассмотрение увеличение налога на 3% в текущем году, но пока эта инициатива не одобрена, и поправка находится в работе у законодателя. При определении срока необходимо учитывать, что не любая недвижимость попадает под действие налогообложения. Основное требование — дата, когда недвижимость перешла в пользование.

Если речь идет о долях или выделенных частях, то отталкиваться необходимо от первичного права и его даты. Так, если мама и сын владели комнатой в равных долях, а потом мать отдала сыну свою часть, срок исчисляется от момента получения прав собственности первой доли. Дата, когда сын получил вторую долю или когда провел регистрацию, не имеет значения.

В каком случае платится налог с продажи квартиры и как его уменьшить, должно беспокоить тех, кто решает продать объект ранее 3 лет. При продаже ранее оговоренного срока по закону появляется необходимость уплаты 13% подоходного налога или 30% соответственно.

Особенности налога

Суть налога в том, чтобы уменьшить количество «теневых» сделок. Не желая платить существенные суммы в налоговый орган, собственники предпочитают просто не показывать реальную стоимость. Чаще всего при продаже, если возникает вопрос: в каком случае при продаже квартиры платится налог 13 процентов, люди отражают сумму менее 1 миллиона рублей. По закону сумма до миллиона не подлежит налогообложению. Оставшаяся часть стоимости оформляется в простой письменной форме. В потенциале такая вариация может принести негативные последствия. Однако по сути не запрещается и не ограничивается законными рамками.

Сложность добавляет то, что фактическая стоимость полностью не совпадает с ценой по БТИ.

Кадастровая оценка всегда на порядок ниже рыночной, но по закону именно она является определяющей. Так, цена квартиры по кадастру может быть 800 тысяч рублей, но ее рыночная достигнет 2 миллионов рублей. При такой разнице собственники стремятся либо переждать временной интервал, либо использовать другие методы.

Но законодатель внедрил такую операцию, как получение налогового вычета. Собственник, продав квартиру и заплатив налог, единожды получает право вернуть средства. Укрепление позиций налогового вычета должно изменить процент сделок, где скрывается истинная стоимость объектов.

В видеотрансляции можно подробно ознакомиться с нормативами налогообложения при продаже объектов

Когда нужно платить

Условие, при котором возникает необходимость уплаты налога, — владение собственностью менее 5 лет (3 лет). Однако необходимо учитывать некоторые нюансы, если во владении дом в стадии строительства. После окончания стройки часто приходится вносить изменения в кадастровый паспорт, что может повлиять на оценочную стоимость по БТИ.

Если нет уменьшающих коэффициентов, налог придется заплатить в полном объеме.

Уменьшение возможно при условии, что владельцу удастся доказать расходную часть. Тогда появится возможность уменьшить налог. Однако для этого необходимо тщательно собирать и подготовить все квитанции/документы. Так, если будет доказано, что при стоимости 3 миллиона рублей 2 миллиона были затрачены на ее покупку, то налогообложение будет направлено только на разницу между двумя величинами.

Сумму налога можно определить самостоятельно. Но после этого надлежит подать декларацию формы 3-НДФЛ. Даже если прибыль была нулевой или понесены убытки, нужно это показать налоговому органу. Срок подачи деклараций определен до 30 апреля следующего за текущим года. Уклонение может быть признано не просто административным нарушением, а повлечь ограничение свободы до трех лет.

Пилотная налоговая программа только укрепляется, выявляя недоработки и особенности процесса. Стабилизировать систему и максимально оптимизировать, уменьшив бюрократические требования, предполагается к 2020 году.