Что нужно проверять при покупке квартиры. Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Последнее обновление Январь 2019

Покупка квартиры очень серьезное дело. Это мероприятие не одного дня. Что бы найти юридически чистое жилье и правильно оформить покупку квартиры требуется помощь риэлтора или юриста в сфере оборота недвижимости. Но не у каждого есть знакомый юрист или риэлтор, которому можно полностью довериться в этом вопросе.

Однако если знать, как правильно подойти к решению этого вопроса, то не все так уж и сложно. В принципе, легко все сделать самому или четко и грамотно контролировать работу нанятого риэлтора/юриста. Итак, для успешной покупки квартиры необходимо пройти три этапа:

• выбор жилья
• проверка квартиры на юридическую чистоту
• заключение и исполнение сделки

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

• сколько комнат в квартире
• какой этаж
• место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
• характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
• наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

• того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
• какие соседи в подъезде
• в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

• подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
• правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
• наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
• притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
• обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
• долги по коммунальным платежам
• законность планировки

Какие документы проверять

У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте )
• договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
• свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
• кадастровый паспорт
• технический паспорт (если имеется у собственника)

Совет : В случае, если право собственности основано на решение суда, к покупке такой квартиры следует относиться с особой осторожностью. Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги?

Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

• на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
• свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках

Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Так как с 2015 года свидетельства на недвижимость не выдают, то для актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра недвижимости или запросите её сами.

Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.

О правомочиях продавца

Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:

• единственное лицо
• множественность лиц (долевая собственность)
• супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек

Данные о продавце содержатся:

• в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
• в документах на квартиру

Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности. Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она.

Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:

• если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель - по решению суда.
• в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
• законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.

Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.

При заключении сделки требуйте согласие супруга в любом случае (куплена квартира в браке или до него), в том числе и от бывшего, так как отсутствие такого согласия может быть поводом для судебных распрей.

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.

Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:

• осужденных за преступление
• призывниках на военную службу
• престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
• детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
• недееспособных в психиатрических лечебницах
• проходящих длительное лечение в медицинских заведениях

О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:

• официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу
• в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
• в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
• неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ

В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.

Об обременениях и арестах

Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.

В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, "Публичной карте"). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.

Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то:

• требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний
• заставьте продавца исключить такую запись из госреестра
• закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет

Проверить долги по коммунальным платежам

При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».

Для этого требуется:

• спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
• посмотреть платежные квитки за последний год
• поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
• предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность

Проверяем законность перепланировки

Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним.

Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о несогласованности перепланировки, поэтому детальнее изучайте этот документ.

Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это может оказаться большими затратами.

Как правильно оформить покупку квартиры

Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:

• заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
• подготовка всех документов к регистрации
• сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
• получение выписки из госреестра и документов на жилье

Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

• заключить предварительный договор о покупке квартиры
• внести аванс (с получением расписки)
• передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Что нужно знать о задатке

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

• дату и место составления договора
• кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
• о какой квартире идет речь
• стоимость этой квартиры
• срок заключения сделки купли-продажи
• о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
• указать размер задатка
• предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

• место и дату составления расписки
• кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
• сведения о заключенном договоре задатка
• размер полученной суммы (цифрами и прописью)
• роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Составление документов для регистрации

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

• дата и место составления договора
• полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
• о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
• полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
• сведения о гос.регистрации права продавца
• стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
• об отсутствии долгов, обременений и арестов
• о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
• факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
• об отсутствии прописанных лиц
• о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
• об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)

Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

1. заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
2. квитанция об уплате государственной пошлины
3. договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
4. кадастровый паспорт
5. согласие супруга продавца (нотариальное)
6. согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
7. разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
8. паспорта всех лиц, участвующих в сделке

Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).

Не забудьте получить от продавца расписку о передаче денег и об отсутствии претензий по оплате (составляется собственноручно продавцом в одном экземпляре в свободной форме).

Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки. И даже при наличии расписки о передаче денег их вернуть будет проблематично и, возможно, только через суд.

В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении. Правда, в договоре можно указать, что ипотека в силу закона не применяется (но на такое условие не идут продавцы).

Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.

Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом чаще всего производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет. Банковские представители будут участвовать в регистрации. Сделку будет контролировать юрист банка, так что проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их регистрацией не возникнет.

После сдачи документов на руки выдается расписка регистратора (специалиста МФЦ). В ней указывается дата получения готовых документов.

К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.

Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:

• При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
• Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет) . Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
  • родитель
  • усыновитель
  • опекун

  Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:

  • родителей
  • усыновителей
  • попечителя

  В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.

• Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный) . Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
  1. опекун (если собственник недееспособный)
  2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя

Где удостоверяется договор

Куплю-продажу удостоверяет любой нотариус, действующий в регионе, на территории которого находится продаваемая квартира.

Желательно обращаться в нотариальную контору, расположенной в том же населенном пункте где и квартира.

Даже если нотариальное удостоверение по закону не обязательно, всё равно лучше прибегнуть к услугам нотариуса, так намного надежнее и спокойнее.

Какова процедура удостоверения договора

Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:

• паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
• проект договора купли-продажи (не подписанный). В большинстве случаев нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
• документы на квартиру (свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН, документы основания, кадастровый паспорт). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
• согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
• извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
• другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).

Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).

Сколько стоит удостоверить договор (2018 год)

• Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
  • при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
  • свыше 10 млн. руб. оплата: 23 000 руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.

  Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.

• Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
  • при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
  • если более 1 млн. руб., то - 7000 руб. плюс 0,2% от той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например , удостоверяется договор, цена которого 2 500 000 руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлять 10 000 руб. (7000 + 3000 (1,5 млн. х 0,2%)) ;
  • свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется: 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.

  Верхний предел оплаты – 100 000 руб.

• При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

В расчет нотариус принимает сумму договора, указанную в тексте проекта. Но если эта цена ниже кадастровой, то нотариус рассчитывает услугу, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Также нотариус взыскивает тариф на услуги технического и правового характера в пределах от 2500 до 5000 рублей.

Государственная регистрация

Документы для регистрации можно сдать самим:

• в отдел РосРеестра
• в местный МФЦ

Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:

• представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
• оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000/1200 руб.

После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

94 комментария

Приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости сопряжено с множеством рисков. Чтобы не попасться на удочку мошенников перед заключением сделки необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Такую услугу предлагают многие риэлторские компании. Мы же расскажем о том, как осуществить самостоятельную проверку квартиры, собственника и документов на чистоту перед покупкой жилья.

○ Самостоятельная проверка «чистоты квартиры».

Для проверки не обязательно обращаться к риэлторам. Все нужные действия вы сможете осуществить самостоятельно. На начальном этапе нужно запросить и проверить документы.

○ Какие документы подтверждают право собственности.

Подтвердить, что право собственности было оформлено на законных основаниях, можно одним из следующих документов:

• Договор купли-продажи, мены, ренты.
• Свидетельство о наследовании.
• Дарственная.
• Свидетельство о приватизации.
• Решение суда о признании права собственности.

У продавца обязательно должен быть один из этих документов помимо свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН (если право регистрировалось с 2017 года).

○ Какие документы запросить у продавца.

Кроме документа-основания для возникновения имущественных прав, продавец должен предоставить вам:

• Общегражданский паспорт и второй документ, удостоверяющий личность (к примеру, водительское удостоверение).
• Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
• Расширенную выписку из ЕГРН.
• Выписку из домовой книги.
• Технический план квартиры.
• Кадастровый паспорт.
• Выписку с лицевых счетов, на которые перечисляется оплата за коммунальные услуги.
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (если водительского удостоверения у продавца нет).

Чтобы обезопасить себя нужно тщательно проверить все вышеперечисленные документы. Требуйте оригиналы. На них не должно быть признаков исправления, помарок. При их наличии нужно, чтобы было нотариальное заверение внесенных изменений. Проверьте наличие подписей и печатей государственных органов.

○ Куда обращаться.

Нужные документы может получить только текущий собственник или его представитель на основании нотариальной доверенности.

Для получения выписки из домовой книги с перечнем всех прописанных в квартире граждан нужно обращаться в управляющую компанию, обслуживающую дом, или в территориальное отделение ФМС.

Расширенная выписка из ЕГРН с данными за последние 20 лет выдается в Росреестре или МФЦ. Этот документ можно также заказать удаленно на официальном сайте Росреестра.

Если у продавца отсутствует техническая документация, или она не соответствует действительности, за получением нужных бумаг следует обращаться в БТИ или МФЦ.

○ Какие данные необходимо проверить.

Обратить внимание нужно на следующие характеристики:

1. Количество лиц, зарегистрированных на этой жилплощади. Важно выяснить, нет ли среди прописанных граждан тех, кто не проживает по факту по причине прохождения службы в армии, нахождения на лечение в психиатрической клинике, проживания в доме престарелых или отбывания наказания в местах лишения свободы.
2. Наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
3. Вероятность притязаний на имущественные права со стороны других лиц.
4. Была ли проведена перепланировка. Если да – все ли документы оформлялись по закону.
5. Были ли прописаны и зарегистрированы ли сейчас несовершеннолетние граждане. Если ранее они были выписаны – удостоверьтесь, что их права не нарушены.
6. Наличие обременений. Если квартира является предметом залога, сдается в аренду, находится под арестом и т.д., есть вероятность отказа в государственной регистрации сделки.
7. Данные о многоквартирном доме. Важно узнать, не планируется ли снос здания в ближайшее время, не является ли оно аварийным, когда дом введен в эксплуатацию, проводился ли ремонт и когда будут осуществлены новые работы.

Расскажем подробнее, что именно следует проверять.

○ Права третьих лиц на жилплощадь.

На этом этапе проверки потребуется четыре документа – свидетельство о праве собственности, основание возникновения имущественных прав, расширенная выписка из ЕГРН и выписка из домовой книги. Если право собственности регистрировалось после января 2017 года, привычного свидетельства может не быть. В этом случае факт регистрации подтверждает выписка из ЕГРН.

Удостоверьтесь, что имущественные права были получены законным путем. Внимательно изучите документ-основание возникновения прав – дату вступления в силу, особые условия, корректность оформления.

Особой тщательности требует проверка законности прав, если квартира досталась продавцу по наследству. Если права других наследников были ущемлены, они могут подать иск в суд для перераспределения наследственной массы.

Хорошо, если право собственности возникло у продавца более трех лет назад. В этом случае практически отсутствует вероятность, что ваша сделка будет оспорена в будущем. Это предусмотрено в гражданском законодательстве.

• Пункт 1 ст. 181 ГК РФ:
• «Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения».

Если квартира была ранее приватизирована, важно выяснить были ли другие участники этого процесса. Продавец должен иметь от них официально оформленный отказ от участия в приватизации.

Второй важный момент – зарегистрированные лица. Сведения о прописанных гражданах содержаться в выписке из домовой книги. В идеале все жильцы должны быть сняты с регистрационного учета. Когда кто-либо прописан на момент проверки, убедитесь, что проблем с выпиской не возникнет. Если кто-то зарегистрирован, но в данный момент находится в местах лишения свободы, в доме престарелых и т.д., лучше отказаться от покупки этой квартиры. Такие граждане могут претендовать на жилье в будущем.

Третий момент – наличие обременений. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Квартира не должна быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. В противном случае вашу сделку могут не зарегистрировать в Росреестре, но даже если это произойдет, ваши права как собственника будут ограничены правами третьих лиц.

○ История квартиры.

Все данные о смене собственников, заключении сделок в отношении квартиры, арестах, спорах и обременениях содержаться в расширенной выписке из ЕГРН. На что обратить пристальное внимание?

Если у квартиры часто менялись владельцы на основании договоров купли-продажи, вероятно, что имеются какие-либо юридические проблемы и продавец пытается ввести вас в заблуждение. Лучше подыскать другой вариант для вложения средств.

Если квартира была предметом споров или арестов в течение последних трех лет, потребуйте у продавца предоставления решений суда, вступивших в законную силу. Так вы убедитесь, что он действительно вправе продавать имущество.

Важное значение имеет и выставленная цена за квартиру. Если она значительно ниже аналогичных предложений по рынку, значит, собственник желает продать ее как можно быстрее. А это повод задуматься. Скорее всего, в квартире было совершенно преступление или она юридически не чиста.

Инструкция

Для начала проверьте документы продавца, действительно ли он является тем за кого себя . Паспорт могут и подделать, так что попросите показать вам другие документы , удостоверяющие личность, например, медицинский страховой полис или водительское удостоверение.

Если человек прописан в данной квартире, то смотрите на страницу . В других документах тоже должен быть указан адрес прописки. Идеальным вариантом будет, если вы пройдете в паспортный стол и удостоверитесь лично. Обязательно пообщайтесь с соседями.

Если человек не внушает вам доверия, или похож на , злоупотребляющего алкоголем, не бойтесь попросить у него справку о том, что он не на учете в психоневрологическом диспансере. Это поможет вам избежать возможных судебных разбирательств, оспаривающие договор купли-продажи, так как в момент заключения договора человек был недееспособным.

Проверьте документы на право собственности: акт о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности. Ни в коем случае нельзя связываться с копиями и даже теми из них, которые заверены нотариально. Все документы , которые участвуют в операции купли-продажи, должны быть представлены в подлинном виде.

Если человек является не единственным или собственником квартиры, то должно быть согласие всех совладельцев, которое заверено нотариально. Если в квартире прописан ребенок, то должно быть разрешение на продажу из опекунского совета. В случае если квартира досталась по , узнайте, нет ли еще наследников, претендовавших на эту . Если продажа квартиры осуществляется по , то обязательно встретьтесь с хозяином. Сходите в жилищную контору, вдруг в квартире на момент продажи еще кто-то прописан.

Сделайте запрос в единый реестр и узнайте, не была ли эта квартира предметом судебных разбирательств. Если случай подтвердился, то проконсультируйтесь у специалиста, нет ли риска возобновления дела по вновь открывшимся фактам. Проверьте предыдущие сделки, связанные с этой квартирой. У специалистов есть мнение, что если квартира продается первый раз за последние три года, то эта сделка безопасной, но процент риска остается.

Обратите внимание

Если квартира в течение нескольких лет переходила от владельца к владельцу, с такой квартирой лучше не связываться. Внимательно читайте все пункты, напечатанные в договоре, ни в коем случае не подписывайте незнакомые бумаги, иначе вы рискуете быть обманутым.

Полезный совет

Тщательно изучайте все детали купли-продажи. Не бойтесь задавать интересующие вас вопросы.

Источники:

• как выглядят документы на квартиру

Тщательный анализ юридической чистоты квартиры перед ее покупкой в будущем защитит собственника недвижимости от возможных неприятностей, связанных с приобретением вторичного жилья. Причем провести такой анализ по силам не только юристу, но и обычному покупателю.

Инструкция

После того как вы выбрали из большинства предложений на рынке недвижимости квартиру, которую собираетесь купить, в первую очередь проверьте правоустанавливающие документы на нее. Попросите хозяев жилья показать вам имеющиеся у них на руках документы: договора купли-продажи, мены, дарение, договор ренты (если есть), так называемую «зеленку» и прочее.

Тщательно просмотрите все. Вас должно насторожить, если в документах имеются поправки, исправления, подчистки, не заверенные нотариусом или подписями всех лиц, которые участвовали в договорах. Будьте особенно внимательны в том случае, если собственник недвижимости срочно продает только что подаренные или завещанные ему квадратные метры от человека, который не является его родственником. Такая ситуация требует особой тщательности в проверке документов на любой вид недвижимости.

Проверьте историю приобретаемого жилища. Подобные данные отображены в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость). В нем отображаются все сделки, переходы прав собственности, аресты данной недвижимости и так далее. Попросите хозяев показать вам выписку из ЕГРП, чтобы вы могли убедиться в юридической чистоте квартиры в течение последних 10-15 лет. Если в выписке заметите частые ее перепродажи и проживание в ней очередных жильцов в течение коротких сроков – лучше обратите свое внимание на другие объекты недвижимости. Вполне возможно, здесь с документацией не все в порядке.

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.

1. Основания для оспаривания прав на квартиру

Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:

• конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
• признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
• возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
• появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
• выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки

Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

2.1. Документы продавца

К таким документам, в первую очередь, относятся:

• паспорт (гражданство РФ или иное);
• справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя

К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14 , ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате):

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
• нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
• нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.

2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц

К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):

• выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
• выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.

Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Обратите внимание!

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (https://notariat.ru/

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до , а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

• Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
• В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
• Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

• Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
• Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
• Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

• На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
• Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

Вконтакте