Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» . В 2019 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.
Новый закон
Поправок в 2019 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.
Таунхаусы
Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2019 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.
- Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
- Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.
Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.
Компенсационный фонд
Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях
Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.
- У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в
- Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
- Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.
Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.
Требования к застройщику
Какие требования к застройщику в 2019 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:
- Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
- Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
- Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
- Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
- Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
- Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
- Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ
Уставной капитал
Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.
Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.
Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:
- Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
- С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале
Проблемы с законом
Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:
- Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
- Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
- У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
- Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти
Обязательный сайт
Требования к сайту застройщика с 2019 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».
- Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
- Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
- Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
- Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
- Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить в минстрой – это нарушение закона.
Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой
Договор
Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:
- Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
- Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
- Срок передачи объекта девелопером
- Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
- Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части
Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.
Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.
Гарантии
Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно на объект недвижимости. При этом в 2019 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.
- Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
- Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.
Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:
- Естественного износа
- Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
- Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.
Прилегающая территория
Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.
Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал, отмечают опрошенные РБК эксперты. «Застройщик покупает страховку, как гарантию исполнения обязательств или того, что в случае форс-мажора дольщик получит выплату в соответствии с договором. Однако на деле этот механизм оказался бесполезным: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получат свои выплаты», — говорит Николай Николаев.
Общий объем страховых премий, собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года, составил порядка 27,5 млрд руб., рассказали РБК в Министерстве строительства, сославшись на данные Банка России. «Однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты», — добавили там.
Всего Центробанком из страховщиков, имеющих лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, к этому подвиду страхования допущено 17 компаний.
Печальная статистика
РБК проанализировал имеющуюся статистику ЦБ по данному вопросу.
Регулятор не выделяет сведения о страховании ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Однако, по словам участников страхового рынка, масштабы этого бизнеса можно приблизительно оценить по данным о добровольном страховании гражданской ответственности в целом.
В частности, у ЦБ имеется статистика о премиях за страхование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (именно туда вместе с премиями по страхованию ответственности туроператоров, аудиторов, депозитариев включаются и премии по страхованию застройщиков).
После принятия в 2014 году закона о долевом строительстве объем премий по страхованию гражданской ответственности в целом вырос более чем в пять раз (с 700 млн до 5 млрд руб.). До этого момента объем премий по другим договорам гражданской ответственности был минимальным, отмечает управляющий директор НРА Павел Самиев. Таким образом, страхование ответственности застройщиков по ДДУ определяет подавляющую часть статистики в указанном разделе. «Данные ЦБ по добровольному страхованию гражданской ответственности в целом объективно отражают показатели рынка страхования ДДУ, так как выплаты по другим видам страхования минимальны», — говорит Самиев.
По данным ЦБ, по итогам первого квартала 2017 года указанный агрегированный показатель составил около 3,6 млрд руб. При этом больше 60% премий приходится на двух страховщиков — «Респект» (1,2 млрд руб.) и Региональную страховую компанию (РИНКО) (1 млрд руб.). Премии, собранные остальными 17 компаниями, незначительные или нулевые (см. таблицу).
При этом, как видно из статистики ЦБ, крупные страховые компании, допущенные ЦБ к этому подвиду страхования, не наращивают портфель по ДДУ. «Невозможно оценить реальное финансовое состояние строительной компании, получить достоверную отчетность о деятельности застройщика, а значит, и адекватно спрогнозировать риски, принимаемые страховщиком», — говорит начальник управления страхования ответственности компании «Ингосстрах» (входит в указанные 17 компаний) Дмитрий Шишкин. Мелкие же компании справиться с нагрузкой, по его мнению, неспособны. «Достаточно двух-трех страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать», — рассуждает Шишкин. Официальный представитель «АльфаСтрахования» (также в списке) Юрий Нехайчук отметил, что компания не занимается данным видом страхования, потому что последняя версия закона предлагала страховщикам нести ответственность за обычную деятельность самих застройщиков (что они не обанкротятся в результате решений руководства или акционеров), причем перед дольщиками.
«Страхование предполагает наличие риска; в предложенной модели риск для застройщиков отсутствовал как мотив к ведению любой деятельности, ведь «страховая за все заплатит», — говорит Юрий Нехайчук. «Основные проблемы застройщиков, которые генерируют риски, — это изначально низкие требования к компаниям-застройщикам, слабая регулируемость данного рынка и, как следствие, высокий уровень непрозрачности и возможного мошенничества недобросовестных застройщиков», — полагает директор по развитию страхования СК «МАКС» (входит в список ЦБ, также не оказывает таких услуг) Сергей Печников. «Законодатель изначально выбрал неверную позицию, приняв решение не совершенствовать систему контроля и регулирования уровня застройщиков, а ввести механизм страхования, который якобы закроет нерешенные проблемы обманутых дольщиков», — добавляет он.
Действующая система страхования договоров долевого участия находится на пределе возможностей по объему принимаемых рисков, что не может не вызывать беспокойства, рассказали РБК в Министерстве строительства. «Накоплена огромная ответственность у страховых компаний и ПОВС застройщиков (потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. — РБК ), причем 91% объема ответственности приходится на четыре страховые компании (кроме «Респекта» и РИНКО это НКО «ПОВС застройщиков» и ВСК, но у них объем ответственности меньше. — РБК )», — добавили там.
Любители рискнуть
Что касается РИНКО и «Респекта», то это единственные страховые компании, у которых страхование гражданской ответственности застройщиков по ДДУ, по данным ЦБ, занимает основную долю в бизнесе — 99,2 и 83,4%. При этом компания РИНКО ни в 2016 году, ни в начале 2017 года не производила выплат и не перестраховывала премии. Более того, в конце июня РИНКО и вовсе решила выйти из этого бизнеса. Компания передала свой страховой портфель по ДДУ страховой компании «Проминстрах» — новичку в этом бизнесе (по итогам 2017 года доля страхования ДДУ в ее бизнесе составляла всего 0,1%), говорится на сайте РИНКО. «Респект» в 2016 году выплатил всего 49 млн руб., в 2017 году у него выплат не было. Эта компания перестраховывает ответственность, но оценить качество этого перестрахования невозможно: перестраховщик не раскрывается. Ни РИНКО, ни «Респект» не ответили на запрос РБК.
По данным Центрального банка, совокупный объем страховой ответственности этих двух компаний за 2016 год и первый квартал 2017 года — больше 1 трлн руб., в то время как совокупный размер активов — порядка 17 млрд руб. «Эти компании берут на себя риски, несопоставимые с размером активов, не задумываясь о возможных последствиях», — говорит Николай Николаев.
На занимающую третье место НКО «ПОВС застройщиков» приходится 17,2% объема ответственности всего рынка, а сама доля страхования ДДУ в бизнесе компании равна 100%. При этом в первом квартале страховщик не производил ни страховых выплат по полисам, ни перестраховывал премии (как и в 2016 году). Отсутствие выплат обусловлено тем, что в этот период не произошло ни одного страхового случая — все застройщики, входящие в состав НКО «ПОВС застройщиков», успешно занимаются строительством своих объектов, пояснил директор НКО «ПОВС застройщиков» Роман Горяинов. Находящаяся на четвертом месте ВСК, за полтора года на рынке страхования ДДУ не производила выплат вообще, рассказали в пресс-службе компании. Компания перестраховывает свои риски по этому виду страхования в«ведущих европейских перестраховочных компаниях и РНПК», заявили в ВСК.
Впрочем, перестрахование полной гарантии не дает, указывают эксперты. «Существующий подход в перестраховании, который есть на этом рынке, порождает скорее вопросы, связанные с реальностью и надежностью подобной передачи рисков», — говорит Сергей Печников. «В большинстве случаев имеются признаки фиктивности перестраховочных операций», — продолжает он. Кроме того, сдерживает страховщиков и тот факт, что такие риски невозможно перестраховать в высокорейтинговых западных компаниях, а объем российского рынка перестрахования очень ограничен, считает и Дмитрий Шишкин.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц - участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.
Вступившие в силу поправки касаются :
Стоит отметить, что новое в долевом строительстве - это и создание компенсационного фонда, введение практики по , формирование Единого по всей Российской Федерации .
Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, в случае возникновения проблемных ситуаций.
Создание государственного компенсационного фонда
Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан - участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства .
Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…» ):
- Проектная декларация - официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
- Разрешение на строительство.
- Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
- Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
- Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
- При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
- Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.
В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:
- Данные о страховой организации застройщика.
- Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
- Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.
В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения , направив запросы в уполномоченные учреждения.
Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика
Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.
Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):
- До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с местным уполномоченным органом исполнительной власти. Возможна подача документа в электронном виде путем заполнения электронной формы.
- Уполномоченный орган, получивший проектную декларацию, обязуется в срок не позднее 30 дней выдать заключение о соответствии документа, требованиям действующих норм права или отказать в выдаче такого заключения.
- Если уполномоченным органом не предоставлено заключение или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направит необходимые документы для регистрации, потребуется повторное одобрение декларации.
- Вносимые застройщиком изменения в проект размещаются на его официальном сайте и согласовываются с местным органом власти, отвечающим за контроль в области долевого строительства не позднее 5 рабочих дней со дня внесения изменений.
На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.
Заключение
Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.
Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.
Вопрос
Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта
Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?
Ответ
С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:
- разрешение на строительство;
- проектной декларации;
- документов, подтверждающих права на создание объектов недвижимости на данном земельном участке;
- фотоотчеты о строящимся жилье и т.д.
К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.
В России сегодня 61 застройщик жилья по договорам долевого участия находится в стадии банкротства, имея хотя бы один недостроенный объект, свидетельствуют Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). В совокупности на их балансе 50,9 тыс. недостроенных квартир.
C 1 января 2017 года вступают в силу изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), защищающие граждан от «плохих» застройщиков, правда, некоторые нормы начнут действовать только с 1 июля.
По новым правилам, застройщики будут обязаны перечислять 1% от стоимости строительства объекта недвижимости в компенсационный фонд помощи дольщикам. В случае банкротства строительной компании за счёт средств фонда и будет достраиваться объект. Его объём будет составлять около 30 млрд рублей в год.
Размер капитала застройщика будет зависеть от площади возводимых им жилых объектов, например, если компания хочет построить до 1,5 тыс. квадратных метров, то у неё должен быть минимальный уставной капитал в сумме 2,5 млн рублей, если площадь 25 тыс. квадратных метров, то 40 млн рублей, если свыше 500 тыс. кв.м., то уже не менее 1,5 млрд рублей, (как раз повышенные требования к финансовой устойчивости заработают только летом 2017 года).
Ещё в законе предусмотрена возможность применять специальный эскроу-счёт – это счёт в банке, на который поступают средства дольщиков и блокируются там до момента завершения строительства. Застройщик строит дом за счёт кредитных средств этого же банка.
2. А если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?
Во-первых, не каждый банк имеет право на открытие эскроу-счётов по договору участия в долевом строительстве. По словам начальника отдела финансового анализа РАСК Александра Рыбакова, открывать их могут кредитные организации, удовлетворяющие требованиям правительства, которые оно предъявляет к банкам, где могут размещаться средства федерального бюджета.
«То есть в число банков входят только наиболее крупные и устойчивые финансовые организации страны, и вероятность банкротства банка стремится к нулю», – говорит Александр Рыбаков из РАСК.
Во-вторых, средства на счёте-эскроу, как и вклады, застрахованы государством, правда сумма страхования здесь выше – не 1,4 млн рублей, а 10 млн рублей.
«Возмещение по договору счёта эскроу, открытого для расчётов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счёте на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей», – рассказывает Рыбаков.
3. Зачем всё это нужно, есть же страхование ответственности застройщиков?
Действительно, с января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков. Но крупные страховщики неохотно страхуют строительные компании, здесь система страхования сработала неэффективно. К тому же, как газета «Ведомости», ссылаясь на слова председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, только треть договоров долевого участия в Москве застрахована.
«Маленький процент страхования договоров долевого участия в Москве обусловлен тем, что большая часть проектов начата до 2014 года. По состоянию на начало 2016 года по нашим данным 43% текущих проектов начаты до 2014 года, 44% приходится на 2014 год и только 13% на 2015 год. Из-за экономической ситуации застройщики начали более настороженно относиться к старту новых проектов и постепенно база текущих проектов вымывается», – объясняет Александр Рыбаков из РАСК.
4. Будет ли защита компенсационного фонда распространяться на ранее оформленные договоры?
«Нововведения касательно создания компенсационного фонда долевого строительства вступят в силу 1 января 2017 года, до этого момента правительство должно подготовить и принять правила о порядке управления этим фондом, размер и порядок осуществления застройщиками обязательных отчислений, условия и порядок использования средств фонда, а также правила размещения и инвестирования средств фонда», – отмечает адвокат коллегии адвокатов «Бурцева, Агасиева и партнёры» Вера Ефремова.
А пока этих правил нет, точного ответа на этот вопрос тоже не может быть. Однако закон не имеет обратной силы, поэтому обязывать застройщиков делать в фонд взносы по уже начавшимся стройкам вряд ли будут.
«По логике законопроекта, данный механизм должен распространяться на новые объекты. По текущим объектам будут использоваться инструменты, действующие ранее», – соглашается Александр Рыбаков.
5. Получается, что старому недострою это не поможет?
Получается, что так. У обманутых дольщиков по-прежнему остаются по сути только два пути: достроить самим или ждать другого застройщика.
«В процессе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий формирует реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе недостроенных) дольщикам и даёт заключение о возможности передачи недостроенного дома созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. Арбитражный суд, в свою очередь, предлагает кредиторам (дольщикам) создать жилищно-строительный кооператив для самостоятельной достройки дома», – говорит Вера Ефремова.
После организации и регистрации ЖСК, по словам адвоката, дольщики смогут от его имени заключать договоры подряда со строительными организации, которые помогут достроить дом. Таким образом за дольщиками решение, достраивать им дом своими силами или нет.
Другой вариант – ждать пока местная администрация подберёт нового застройщика, ему будут предложены льготные условия для строительства его собственного объекта в обмен на соцнагрузку по недострою, рассказывает адвокат коллегии адвокатов «Трунов, Айвар и партнёры» Марат Аманлиев. Только этот процесс может занять очень много времени. «Мой друг заключил договор с «Стройметресурс», который потом обанкротился. Местные власти подобрали нового застройщика – «Брод Эстейт», внесли изменения в контракт, и он стал достраивать ЖК. Дом друга, правда, так и не достроили, пока искали нового застройщика он прогнил и его будут сносить, но другие корпуса возвели», – делится адвокат.
6. Новые требования повлияют как-то на стоимость квартир?
Да, усиленная защита дольщиков ляжет на их же плечи в виде возросшей цены. Звучали прогнозы экспертов о 10-20% росте, но, по словам начальника отдела по работе с застройщиками банка «Дельтакредит» Анны Якимовой, о точных цифрах по росту стоимости квадратного метра говорить преждевременно.
Однако, по мнению начальника отдела финансового анализа РАСК Александра Рыбакова, подорожание не должно быть скачкообразным и будет вызвано не напрямую новыми требованиями. Скорее речь может идти о плавном росте из-за постепенного снижения конкуренции. «Маленькие» застройщики просто уйдут с рынка. Завершат проекты и не будут начинать новых. Крупные застройщики будут поглощать мелких и может возникнуть олигополия или даже монополия на региональных рынках. Это, в свою очередь, будет способствовать росту цен», – объясняет аналитик.
7. Стоит ли становиться дольщиком до вступления изменений в силу или лучше подождать?
Единого мнения на этот счёт нет. Как отмечает Анна Якимова из «Дельтакредита», целесообразно оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке до 1 января 2017 года, (когда закон вступит в силу, за исключением отдельных положений, вступающих в силу после 01.07.2017), и не дожидаться возможного повышения стоимости квартир.
С другой стороны – меры, предпринимаемые государственными органами, значительно снизят риски, подчёркивает Рыбаков. «Но чудес не бывает, поэтому – меньше риск – выше стоимость. Если недвижимость действительно нужна, то время для покупки подходящее. Однако необходимо очень внимательно подходить к выбору надёжного застройщика – как минимум проверить его репутацию и степень информационной открытости», – советует эксперт.
