Сероштан М. С.,
докторант кафедры
«Бухгалтерский учет и налогообложение»,
ФГОУ ВПО «Госуниверситет - УНПК»
Ипотечное кредитование является значительным элементом развития экономической и социальной сферы страны. Его роль становится все более заметной в экономике с каждым годом.
В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю.
История ипотеки в России началась при императрице Елизавете Петровне в XVIII в. В конце XIX в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале XIX в. считался
Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.
Фактически до 1995 г. в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14–15% годовых. Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья.
При этом с ипотечным кредитованием связано большое количество различных рисков как для кредиторов, так и для заемщиков. На это имеется целый ряд взаимосвязанных причин. В первую очередь, к ним можно отнести несовершенство российского законодательства, требующего серьезных корректив в некоторых юридических аспектах, связанных с ипотечным кредитованием .
Также к факторам, повышающим риски ипотечного кредитования, относится экономическая нестабильность, вызывающая «плавающие» банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля. Знание всех потенциальных рисков в этой области не освобождает ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, однако дает возможность более точно оценить собственный потенциал и, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться .
На рис. 1 представлены риски, оказывающие наибольшее влияние на процессы ипотечного кредитования в России и, соответственно, требующие наиболее пристального внимания и изучения.
Рассмотрим каждый из них более подробно.
Изменение рыночной процентной ставки . Обычно представляет собой последствие изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в уменьшении сумм прибыли, получаемой в результате осуществления операций по ипотечному кредитованию (денежные потоки, предусмотренные по договору об ипотечном кредитовании, из-за увеличения темпов инфляции оказываются ниже, чем ожидаемые) и несбалансированности активов и пассивов. Помимо этого, в случае снижения рыночной процентной ставки значительно увеличивается вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (что производится заемщиком для снижения процентной ставки по ипотечному кредиту).
В традиционных случаях ипотечного кредита процентная ставка постоянна в течение всего срока кредитования. Это позволяет равномерно распределять суммы обязательств заемщика по возврату кредита. Однако это возможно и оптимально при незначительном проценте инфляции. В случае резкого увеличения уровня инфляции при ипотечном кредитовании с фиксированной ставкой процента банк может оказаться в положении, когда у него возникнет недостаток средств на покрытие затрат по выдаче ипотечного кредита.
Для решения этой проблемы банки применяют альтернативу выдачи ипотечного кредита с фиксированной ставкой - выдают кредиты с переменной ставкой процента. Чаще всего банки применяют «плавающую» ставку процента, которая рассчитывается на базе процентной ставки LIBOR (процентная ставка Международной биржи Лондона).
Здесь также возникает проблема: «плавающие» ставки процента не всегда корректно отражают темпы инфляции, так как их расчет на практике достаточно сложен. Для решения данного вопроса и в целях увеличения спроса на ипотечные кредиты ставки процента по ним устанавливаются в размере несколько меньшем, чем по ипотеке с фиксированной ставкой процента. При этом также устанавливается максимальный размер роста процентной ставки по ипотечному кредиту на весь его срок.
Рыночный риск появляется при значительном и резком уменьшении стоимости жилья. Заемщик в данном случае оказывается в невыгодном положении, так как он приобретает по ипотеке квартиру высокой стоимости с расчетом, что ее цена хотя бы не уменьшится в будущем, в период, пока заемщик возвращает кредит. Если это не выполняется, переплата за ипотечный кредит будет высока для заемщика.
Кредитор при резком уменьшении стоимости жилья также оказывается в неудобной ситуации, потому что он не в состоянии компенсировать свои расходы на выдачу ипотечного кредита из суммы этого кредита в случае, если заемщик не может вернуть заем.
Риск изменения валютного курса . Эти риски в большей степени воздействуют на заемщиков. Это происходит в результате того, что значительная часть ипотечных кредитов размещается на кредитном рынке в валюте - долларах или евро. Соответственно, расчет обязательств по ипотеке рассчитывается в валютном эквиваленте, а прибыль заемщика чаще всего определяется в рублевом эквиваленте.
Уменьшить свои риски от резких и значительных изменений курса валют сложно, но возможно с помощью специальных брокерских фирмы .
Риск неплатежа , или, как его еще называют, кредитный риск, представляет собой риск уплаты долгов по ипотеке не вовремя или полного невозврата ипотечного кредита. Этому риску подвергается кредитор (неполучение ожидаемых и прогнозируемых им денежных доходов в результате неплатежеспособности заемщика).
Для снижения риска неплатежа требуется работа специально занимающихся изучением платежеспособности потенциального заемщика квалифицированных специалистов служб кредитной организации - андеррайтеров.
При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора.
Также для уменьшения данного риска используются различные ограничения. Примером может служить расчет отношения месячной суммы платежа заемщика к ежемесячной сумме дохода, приходящегося на каждого члена семьи, которое должно находиться в пределах 25–45%. Еще одним примером является расчет отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога, которое должно быть в пределах 50–85%, и т. д.
Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не на 100%. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.
Риск ликвидности . Он появляется в случае, когда банк не в состоянии заплатить по ипотеке своим кредиторам, что возможно при несбалансированных суммах активов и пассивов у банка на момент возврата обязательств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.
Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.
Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.
Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.
Риск утраты трудоспособности , напротив, относится только к заемщику.
В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.
Риск досрочного погашения кредита . Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.
Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать.
Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.
Имущественные риски . Помимо рисков кредитора и заемщика, есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.
Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.
Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.
Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.
Страховка наиболее вероятных рисков . На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска: жизнь и здоровье заемщика; риск утраты или повреждения объекта залога; риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование) .
Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.
Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Как правило, суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет - 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет - 3,44% страховой суммы в год .
Таким образом, можно говорить о явных достоинствах ипотечного кредитования. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции, - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Литература
1. Славянский А. В.
Принципы организации системы управления риском кредитования юридических лиц в коммерческом банке // Финансовый менеджмент. - № 1. – 2011.
2. Коробчанская Е. А
. Ипотечное кредитование в посткризисный период: как не допустить старых ошибок? // Банковский ритейл. - № 1. - 2011.
Также по этой теме.
Ипотечное кредитование неизменно сопровождается рисками, как для заемщика, так и для кредитора. Их причины коренятся в несовершенстве отечественного законодательства, нестабильности экономики, а также ряде других объективных обстоятельств, возникновение которых нельзя предугадать заранее. Знание рисков при ипотеке не предотвратит нежелательные последствия, но позволит взвешенно оценить ситуацию и застраховаться от потери собственности или финансовых средств.
Риски для банков. Для банков риски при ипотеке связаны с тем, что у заемщика может возникнуть объективная причина, по которой он не сможет вносить платежи в соответствии с условиями кредитного соглашения. Нарушение графика внесения платежей или их полное прекращение отражается на ликвидности кредитующей организации и может негативно сказаться на запланированном движении денежных потоков. Риски при ипотечном кредитовании можно разделить на две основные категории:
Риски связанные с конкретным заемщиком(кредитный риск) - определяют вероятность временной неуплаты процентов по ипотеке и основного долга заемщиком. Минимизировать ущерб от подобной ситуации позволяет правильный выбор технологий и инструментов кредитования. Существенными факторами снижения риска являются первичный взнос и правильный выбор доли максимальных ежемесячных платежей от уровня доходов семьи. Впоследствии риски банка заметно уменьшаются по мере накопления выплат по кредитному долгу. Также серьезный риск для банка могут представлять досрочные платежи, которые заметно снижают доходность сделки и требуют поиска объектов для внепланового инвестирования. При этом общая ситуация на рынке может оказаться неблагоприятной для инвестиций.
Таблица 2. Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам
Риски кредитного портфеля - определяют вероятность снижения стоимости активов банка из-за большого объема рискованных кредитов или падения фактической доходности от выданных кредитов вследствие изменения ситуации на рынке. Сложная финансовая ситуация может возникнуть вследствие несбалансированности активов и пассивов банка, при которой он окажется перед фактом нехватки средств для исполнения собственных долговых обещаний.
Финансовые организации должны иметь отлаженную систему контроля за рисками, основанную на мониторинге и анализе большого количества показателей. Необходимо отметить, что, хотя Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и предусматривает выселение заемщика в случае невыполнения им своих обязательств, подобная судебная практика развита слабо. А это делает действительно ипотечные кредиты сверх рискованными для банка. Поэтому российские кредиторы чаще всего предлагают некий аналог ипотеки: договоры "продажи жилья в аренду" или "аренды с правом выкупа".
Риски при ипотеке для заемщиков. Риски для заемщиков при ипотеке связаны как с объектом, под который получен кредит, так и с условиями выплаты кредитных платежей. Одним из наиболее распространенных является процентный риск, связанный с таким изменением ставки, при котором заемщику приходится тратить на выплаты значительно большую часть своего дохода, чем изначально планировалось. Однако существует риск изменения процентных ставок и в обратную сторону. Эта ситуация выгодна для заемщика, но ставит в более уязвимое положение кредитующую финансовую организацию. В случае кредита с плавающей ставкой, лучше остановить выбор на том договоре, где оговаривается ее верхний и нижний пределы.
Если кредит выдан в иностранной валюте, а доход заемщик получает в рублях, то изменение курса может привести к существенному увеличению доли платежей по кредиту в общем доходе. Подобное развитие ситуации закладывается в валютном риске. Полностью убрать его можно только в том случае, если кредит берется в той же валюте, в которой заемщик получает основной доход.
Рыночный риск возникает при существенном понижении цен на недвижимость. В итоге заемщик продолжает выплачивать сумму, заметно превышающую актуальную цену квартиры или другого объекта залога. Правильная оценка стоимости объекта ипотечного залога позволяет снизить риски для всех участников сделки, и взвешено подойти к определению суммы кредита и размера первоначального взноса.
Имущественные риски - связаны с изменением состояния (повреждением) объекта залога или утратой права собственности на него. В случае возникновения подобной ситуации, долговые обязательства заемщика не исчезают, и он должен погашать их даже при потере недвижимости. Защитой от рисков данной категории служит страхование недвижимости и титула (права собственности на недвижимость).
Риск утраты трудоспособности и прекращение поступления средств для выплат по кредитным обязательствам. Средством минимизации данного типа риска служит обязательное страхования жизни и здоровья заемщика.
Оценка основных видов рисков, с последующим их страхованием, перекладывает часть бремени непредвиденных финансовых затрат с кредиторов и заемщиков на страховые организации. К числу рисков при ипотеке, которые должны страховаться в обязательном порядке, относятся: риск утраты трудоспособности, риск повреждения или утраты объекта залога и риск утраты или ограничения имущественных прав на объект залога.
При заключении любого договора стороны несут определенные риски, которые могут быть связаны с его неисполнением или нарушением. Все участники ипотечного договора также подвержены рискам. Поэтому данный финансовый инструмент с опаской воспринимают как заемщики, так и кредиторы.
Ипотечные риски могут выявится по самым различным причинам — экономическим, политическим, налоговым, инфляционным, рисками банковской неликвидности, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, снижение стоимости недвижимости, неплатежеспособностью клиента и т.д.
Основой ипотечного менеджмента любой кредитной организации является снятие ипотечных рисков по максимуму. Для этого постоянно проводится анализ, контроль и управление ими.
1. Кредитный риск — невыполнение заемщиком по любым причинам своих обязательств по кредиту. Полностью от данного риска не уйти никому. Банку необходимо поддерживать на нужном уровне процент невозвращенных кредитов (около 5%).
Снижению кредитного риска будет способствовать:
— верная оценка стоимости недвижимости. Окажет влияние на размер кредита, первоначальный взнос и плату за кредит. Все вместе это окажет влияние на доступность кредита среди широких слоев населения;
— оценка кредитоспособности заемщика — повлияет на максимальную сумму кредита, а еще на ежемесячный платеж (не более 30-40% от дохода);
— крупный первоначальный взнос заемщика для частичной оплаты недвижимости (больше взнос — меньше риск);
— создание резервных фондов;
— выявление проблемных кредитов на ранней стадии для разработки специализированных программ по их возврату;
— страхование ипотечных кредитов.
2. Процентный риск — процент по выдаваемым кредитам, по самым различным причинам, оказывается ниже процента по полученным банком в настоящее время средствам. Основной сложностью по снижению этого риска является сбалансированность активов и пассивов банка по ставкам и по времени. Для преодоления риска процентной ставки банки используют самые различные кредитные инструменты:
— переменная («плавающая») процентная ставка. К ней банки прибегают для защиты своей деятельности от роста уровня инфляции;
— регулируемая отсрочка платежа — для индексации суммы основного долга используют размер процентной ставки межбанковских кредитов;
— индексация суммы основного долга происходит относительно официального уровня минимальной зарплаты.
3. Риск ликвидности — банк не владеет необходимыми средствами при наступлении сроков выполнения своих финансовых обязательств. Зачастую это происходит из-за несбалансированности пассивов и активов банка. Для снижения этого риска банки используют:
— тщательный расчет предстоящей потребности в средствах;
— разработка различных стратегий мобилизации ресурсов с заранее определенными источниками и затратами.
Риски для заемщика
Исходя из того, что основные риски по ипотечному кредитованию на себя берет банк, простые граждане, подписывая договор по ипотеке, соглашаются на серьезные финансовые обязательства не подозревая о потенциальных рисках.
1. Частичная или полная потеря дохода — это риск экономической и финансовой нестабильности нашей страны. Такие проблемы как снижение уровня платежеспособности населения и увеличение безработицы только углубляют существующую проблему.
2. Снижение цены ипотечного жилья — нестабильность на рынке недвижимости. Цена на жилье фиксируется на момент покупки на весь срок договора. То есть при ее резком снижении, продавая квартиру заемщик останется банку должен.
3. Колебания курса валют. Взяв валютный кредит, нужно быть готовым к тому, что значительно увеличатся выплаты, в связи с девальвацией национальной валюты. Ну, а поскольку кредит это надолго, то и риск увеличивается в значительной степени.
4. Возможность изменения банком кредитного договора — при снижении доходов клиента банк может пересчитать обязательный платеж или оформить перевод на другие условия кредитования.
5. Замораживание строительства. Данная область промышленности, по мнению экспертов, наиболее сильно пострадала в результате кризиса, поэтому такая опасность, хоть и небольшая, присутствует.
6. Утрата заемщиком трудоспособности (полная или частичная) — никто не может быть застрахован от несчастных случаев. Жизнь и здоровье обычно страхуется банком. При наступлении одного из страховых случаев обязанности по кредиту берет на себя страховая компания. Однако на практике бывает иначе и риск лишь возрастает.
7. Повреждение имущества или утрата прав собственности. От стихийных бедствий недвижимость страхуется, а при купле-продаже объекта возможны варианты, когда заемщику придется платить кредит за жилье, которое станет собственностью другого человека.
Хотелось бы подчеркнуть, что долгосрочный характер и технология предоставления ипотечного жилищного кредита делает банк особенно подверженным рискам.
Риск как вероятность наступления (ненаступления) какого-либо события может быть систематическим и несистематическим.
Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам.
Рисков при ипотечном жилищном кредитовании достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них - инфляционный, рыночный - являются обобщенными рисками; другие - пограничными, связаны с иными рисками, оказывая на них и испытывая с их стороны непосредственное или косвенное влияние.
На этапе организации и осуществления ипотечного жилищного кредитования банк несет множество видов рисков: кредитный, валютный, операционный, риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск, смежный риску ликвидности), юридический риск, риск потери репутации при внедрении нового продукта.
Более подробно остановимся на основных рисках: кредитный риск, риск процентной ставки и операционный риск.
Кредитный риск – это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по погашению кредита. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика кредитных учреждений в области оценки кредитоспособности заемщика. И здесь большую роль играет правильный выбор кредитных технологий и инструментов как составной части банковской политики.
Существует целый ряд показателей, определяющих группу риска кредита.
В качестве своеобразной дополнительной (к залогу и страхованию) гарантии возврата ипотечного жилищного кредита, ввиду повышенной рискованности ипотечного кредитования, предполагается обязательный первоначальный взнос заемщика как частичная оплата недвижимости. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и по основной части кредитного долга.
Средний показатель заемного капитала (процентное отношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) обычного ипотечного кредита для многих западных стран - приблизительно 70%. В Германии этот показатель составляет 50 - 60%, в США - 75%. Остальные 25 - 40% стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Из анализа российской практики следует, что у нас средний показатель заемного капитала составляет 80 - 85%, что выше среднего мирового уровня.
Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму ипотечного жилищного кредита.
Процент по кредиту влияет на его сумму уже косвенным путем, через максимальную сумму основного долга или максимальные выплаты процентов за кредит, входящие в общую сумму платежа и составляющие на момент выдачи большую его часть.
В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть непременно меньше стоимости недвижимости, как минимум, на 30%, с представлением дополнительных гарантий.
Как показывает анализ, в России основной фактор кредитного риска состоит в неустойчивом финансовом положении заемщика и проблематичности принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно: обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае неплатежеспособности заемщика, поскольку соответствующая судебная практика практически отсутствует. Следовательно, несовершенство российского законодательства повышает кредитный риск при ипотечном жилищном кредитовании.
Особенности экономической ситуации в России требуют выработки собственных стандартов, критериев анализа банковских рисков, банковского маркетинга, ориентированного на российскую действительность.
Выполнение стандартных требований банка к доходам заемщиков - это самая элементарная защита от кредитного риска всех субъектов кредитования, и в первую очередь самого банка, на этапе выдачи кредита.
Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.), то есть за счет процентной маржи.
Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам - в том числе ввиду изменения экономической ситуации, выбора неэффективной банковской политики, выбора неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), иными словами, когда процентная ставка, по которой заемщику выдан кредит, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам.
Достижение сбалансированности банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной проблемой при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другими причинами.
Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).
Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск.
Практика показывает, что банк не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика. Банком должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все факторы и их взаимовлияние, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском может быть обратно пропорциональна и прямо пропорциональна, однако чаще встречается первое.
Решение проблемы надежности ипотечных жилищных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также представляется неэффективным, поскольку в этом случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь следует искать иные пути, включая работу по максимизации ставок по депозитам и минимизации ставок по кредитам (при сохранении положительного значения процентной маржи), минимизации всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, созданию новых эффективных технологий, объединению этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования.
Наиболее сложной проблемой, стоящей перед российскими банками при управлении рисками, является, защита доходности сделок по ипотечному жилищному кредитованию от серьезного риска процентной ставки при одновременном обеспечении доступности кредитов для заемщиков. Банки, занимающиеся предоставлением ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Самое широкое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США (с введением евро - часто с привязкой к евро), когда формально все условия кредита определяются в валюте США с фиксированной ставкой процента, но заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему курсу.
Операционный риск при ипотечном жилищном кредитовании характеризуется возможностью ошибок, мошенничества, превышения полномочий сотрудников банка при предоставлении и обслуживании кредитов, сбоями в операционных системах банка.
Для снижения операционного риска необходима разработка качественной внутрибанковской инструктивной документации по каждому ипотечному кредитному продукту с пошаговым описанием процесса кредитования и распределения полномочий сотрудников, а кроме того, разработка и отладка качественного программного обеспечения под каждый ипотечный кредитный продукт с четким распределением прав доступа сотрудников к совершению той или иной операции по предоставлению или обслуживанию ипотечного жилищного кредита.
Минимизация операционного риска на различных этапах организации и предоставления ипотечных жилищных кредитов является, по нашему мнению, задачей следующих служб банка:
а) на этапе разработки ипотечных кредитных продуктов (в том числе внутрибанковских инструкций и регламентов кредитования, их программного обеспечения) - служб разработки кредитных продуктов и методологии кредитования, а также служб, ответственных за программное обеспечение кредитования;
б) на этапе предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов - ипотечного кредитующего подразделения и службы внутреннего контроля банка.
Общеизвестно, что единственный способ избежать потерь от рисков - это научиться управлять рисками. Основная стратегия управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании включает целый ряд направлений:
1. Снижение рисков при подготовке кредита;
2. Установление кредитных стандартов, учитывающих доходы заемщика, стоимость недвижимости, процентную ставку и т.д.;
3. Дифференцированный подход к определению первоначального взноса;
4. Предупреждение рисков при оценке и страховании передаваемой в залог недвижимости (важно для обоих видов риска);
5. Предупреждение рисков за счет страхования рисков утраты права собственности заемщика на квартиру, страхования квартиры от рисков утраты и повреждения, страхования жизни и риска потери трудоспособности заемщика и т.д., а также за счет страхования ипотечных рисков самого банка;
6. Оперативная работа с проблемными кредитами - отсрочка платежей по кредиту, рефинансирование, долевое участие, взыскание, аренда и прочие альтернативные варианты), а также работа с рисками на других этапах.
Рис. 6. Схема кредитования через ипотечный банк
Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.
Можно выделить ряд преимуществ и недостатков ипотечного кредитования для банков.
Преимущества:
Сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
Долгосрочность кредитования освобождает банки от частых переговоров с клиентами;
Ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
Закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.
Недостатки:
Необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
Долгосрочное отвлечение денежных средств. Следует заметить что, если банку срочно потребуется возвращение предоставленных средств, то выходом из такой ситуации может являться продажа закладных на вторичном рынке;
Большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок. Однако, такая проблема может решаться с помощью применения плавающих процентных ставок.
Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений доходного бизнеса, подвержено влиянию достаточно широкого набора рисков. Высокая степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников системы ипотечного кредитования.
Риски ипотеки на стадии первичного кредитования.
1. Кредитный - наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. Кредитуя его, банк рискует в большей степени, чем, если бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию. Доходов этих в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному контракту, т.е. кредитный риск обусловлен возможностью полного или частичного неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. В этом случае требование кредитора может быть удовлетворено за счет имущества, служащего обеспечением кредитной сделки. Если стоимость этого имущества не полностью покрывает требования кредитора, то это негативно сказывается на финансовом результате кредитора. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете.
Управление данным риском можно свести к системе мер, принимаемых как на уровне государственных структур, так и в рамках службы риск-менеджмента банка. В частности необходимы такие меры, как:
Определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования - 30% от стоимости залога. К снижению этой планки следует подходить с известной осторожностью;
Прагматичный (в меру консервативный) подход со стороны КБ к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости - LTV, OTI, PTI. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг «розничных» клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии не могут превышать «критические» для кредитора значения, согласно которым кредитовать становиться коммерчески невыгодно и неоправданно рискованно;
Требование к заемщику страховать свою ответственность от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Страховую компанию можно было бы привлечь к данной форме размещения активов через систему льготных процентов по средствам на депозитах в обслуживающем банке (первичном кредиторе), работающем в «связке» с данным страховщиком. При этом оптимальным вариантом было бы партнерство банка с несколькими страховыми компаниями, аккредитованными для работы на ипотечном сегменте (страхование ипотечных рисков) и обладающими соответствующими требованиями страхового законодательства критериями финансовой устойчивости. Это позволит диверсифицировать риск возможных потерь путем переложения части риска на третью сторону;
Субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса - с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. При этом, в свою очередь, клиент должен отвечать определенным параметрам устойчивости (по крайней мере, предсказуемости) своего финансового положения и обладать достаточно ликвидным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Правда, предложенная мера, скорее, возможна по отношению к ограниченному кругу ипотечных кредиторов, а также к полугосударственным банкам России. Другими словами, первичный кредитор должен иметь стратегическую ориентацию на ипотечном направлении (как, например, московские Банк Жилищного Финансирования или Фора-Банк) и пользоваться поддержкой ликвидности (финансовой компенсацией) со стороны. Иначе льготная для заемщика ипотека может оказаться нерентабельной для ссудодателя.
2. Риск процентной ставки связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Кредитор предоставляет заемщику денежные средства на длительный срок, в то же время, занимая их (например, принимая на депозит) на короткий срок. «Короткие деньги» можно привлечь дешевле, чем «длинные», тем самым кредитор, в качестве посредника на финансовом рынке, принимает на себя риск непредвиденного изменения процентных ставок. В результате чего денежный поток, получаемый кредитором, оказывается меньше запланированного, что негативно отражается на его финансовом результате. Кроме того, в случае непредвиденного снижения процентных ставок возникает вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком. Это может негативно отразиться на финансовом результате кредитора, т.к. перед ним встанет проблема реинвестирования денежных средств уже под более низкую ставку процента. Риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может более - на всю сумму - гарантировать возврат размещенных средств. (Риск изменения условий мобилизации фондов проявляется при кредитовании с фиксированным процентом выплат.) Таким образом, риск возникает из-за нестабильной макроконъюнктуры (в том числе по причине частых проблем банков с ликвидностью и ценовыми «перебоями» на рынке недвижимости) и выбора неэффективной (например, чрезмерно агрессивной, когда этого не требуется) кредитной стратегии банка. Чтобы не допустить подобную ситуацию, можно предпринять следующие меры:
Эффективный мониторинг процентного ГЭПа (например, через максимизацию ставок по депозитам и минимизацию кредитных ставок при сохранении приемлемого значения положительной процентной маржи);
Структурирование диверсифицированного портфеля активов по срокам, ставкам и направлениям вложений;
Минимизация всех операционных расходов за счет использования преимуществ «эффекта масштаба» - больших объемов транзакций при малых издержках на внедрение;
Формирование подвижного портфеля ценных бумаг, позволяющих сглаживать перебои с ликвидными ресурсами;
Установление Правительством РФ так называемых потолков ростовщичества (широко распространенных в США) для упреждения чрезмерного завышения ставок предложения коммерческими банками (например, для рублевых ссуд - «учетная ставка + 200 базисных пунктов»);
3. Риск альтернативного выбора ранжируется на риски досрочного погашения и предварительных обязательств. Вероятность потерь в этих случаях вытекает из раннего погашения «длинного» ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или из ошибочной оценки ставки предложения для индивидуального заемщика перед началом финансирования кредита, если политика банка позволяет варьировать ставками для разных случаев и критериев заимствования. Мероприятия по предупреждению риска сводятся к следующему:
Установление временного или стоимостного лимита на досрочное погашение, например, гасить не ранее чем через 90 дней и только половину суммы. Вторую же половину можно предложить погасить в усеченный срок, но при условии выплаты разумной комиссии, пересчитанной на число, кратное отношению срока кредитования и периода погашения раньше времени. В то же время (в «защиту» клиентов) банкам не следует злоупотреблять в ущерб доступности большими штатами за досрочную уплату долга. В данном аспекте в качестве стимула для кредитора при установлении умеренной платы можно было бы предложить внести поправки во вторую часть НК РФ по освобождению от уплаты налога на прибыль сумм комиссионных по таким случаям в строго определенном процентном соотношении к величине ссудной задолженности;
Индивидуальный подход при определении ставок и других условий кредитования, в том числе через распространение «плавающих» ипотечных инструментов - кредитов с переменной ставкой (когда пересчет значений осуществляется на базе корректировок, например, с привязанной к курсу валюты кредита), кредитов с периодическим пересмотром (скажем, раз в два года) процентной ставки по типу канадского ролловера, инструмента с регулируемой отсрочкой платежа, ссуд с дележом прироста стоимости закладываемой недвижимости. Последняя (американская) практика особенно подходит для компенсации банкам высоких процентных ставок за счет увеличенной к концу срока действия кредитного договора стоимости покупаемой за кредитные средства недвижимости. Правда, это шаг на пути к доступности при неблагоприятной конъюнктуре (резкий рост предложения жилья) может обернуться для банков незапланированной потерей маржи. Сегодня же российский рынок недвижимости живет в условиях огромного спроса и постоянно «подогреваемых» низкими темпами строительства цен. Поэтому инструмент может оказаться действенным;
Наиболее эффективным и подходящим к российским условиям следует признать страхование первоначального взноса ипотечного кредита. Страховая компания гарантирует банку, что в случае дефолта по ипотеке и обращения взыскания на залог он получит всю сумму первоначального взноса в полном объеме. За эту страховку платит заемщик. Совокупный месячный платеж по ипотечному кредиту несколько увеличится, но заемщику не требуется в таком случае платить большую сумму первоначального взноса.
4. Риск потери ликвидности обусловлен несбалансированностью сроков исполнения выданных ипотечных кредитов и обязательств, принятых на себя кредитором, для выдачи ипотечных кредитов. В таком случае при необходимости непредвиденного погашения обязательств по пассивным операциям возникает проблема «кассовых разрывов», которая может привести к необходимости срочной ликвидации активной позиции банков по невыгодным ценам, что прямо отражается на финансовом результате последнего. Управление ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям:
Разработка (со скрупулезным расчетом потоков наличности) и реализация рыночно оправданной стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и форм расходования;
Ориентация банков на сбалансированную ликвидность через комплексную активно-пассивную стратегию управления, в том числе через соблюдение обязательных нормативов ЦБ РФ «с запасом» по значениям.
5. Риски, инициируемые рефинансированием ИЖК.
Риск потерь от дефолта закладных обусловлен неэффективным андеррайтингом заемщика и факторами, провоцирующими проявление кредитных рисков. Как известно, стандарты АИЖК предусматривают переход риска потерь по названому обстоятельству от банка к региональному оператору - по факту совершения купли-продажи закладных. В таком случае можно предложить переложить часть этих рисков от дефолта (не более 30% величины задолженности по кредиту) на первичного кредитора (пусть даже за символическую плату за обслуживание в размере 3-5% от объема реализованной таким образом ссудной задолженности). А другая часть могла бы компенсироваться из уставного капитала регионального оператора и под гарантии дотирования местного (или федерального) бюджета (из расчета 50 на 50) .
Конечно, большинство банков (кроме институтов, сотрудничающих с АИЖК) не согласится обслуживать в ущерб себе. Но существующая статистика по дефолтам (менее 0,5% случаев потерь) и участие бюджета вполне способны повернуть банки лицом к «ипотеке для россиян»- клиентов «ресурсозаготовителей» кредитных организаций.
Вероятность потерь от единовременного падения процентных ставок по кредитам и от досрочного погашения «длинных» ипотечных ссуд. Этот риск возникает из дисбаланса сроков по обеспеченным долгосрочной секьюритизацией кредитов, предъявляемых к досрочному гашению, и обязательств, выпущенных под ресурсное покрытие контрактных ипотек. Мероприятия по устранению неблагоприятных последствий сводятся к следующему:
Поиск банками альтернативных источников рефинансирования;
Проведение политики АИЖК по удешевлению кредитов;
Введение к существующему в мировой практике страхованию пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ипотечным обязательствам. Но в России законодательство пока не предусматривает подобных новаций на страховом рынке.
Значительная вероятность недостаточной «критической массы» у средних и малых банков для объединения ипотечных кредитов в пулы на региональном уровне. Варианты исправления ситуации в этом случае:
Продажа пулов любой размерности региональным операторам в случае, если они отвечают требованиям АИЖК;
Объединение нескольких банков для совместной продажи ипотечного портфеля инвестиционному банку с последующей секьюритизацией;
Реализация кредитного портфеля по рыночной цене другому банку для обслуживания.
