Главная » Выплаты и компенсации

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости адрес. Об оспаривании кадастровой стоимости по «новому

Александр Колов

Проведение государственной кадастровой оценки будет происходить по «новому» в некоторых субъектах РФ уже в 2017 г.

По «новому» - актуальный вопрос. Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регулирует не только государственную кадастровую оценку (ГКО) по «новому», но и оспаривание кадастровой стоимости по «новому», определенной по нормам вышеуказанного ФЗ. Указанный ФЗ вступает в силу с 01.01.2017. Ожидать проведения ГКО по «новому» в некоторых субъектах РФ следует уже в 2017 г. «Заморозка» кадастровой стоимости до 01.01.2020, определенной по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», будет только стимулировать субъекты РФ провести ГКО по «новому» в ближайшие сроки. «Заморозка» введена ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который введен в действие с 15.07.2016.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, т.е. либо по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016. См. ч.7 ст.24 ФЗ №237-ФЗ. по нормам ФЗ №237-ФЗ будет происходить в порядке, схожем с порядком по нормам №135-ФЗ. Можно выделить следующие основные особенности оспаривания кадастровой стоимости по «новому».

По нормам ФЗ №135-ФЗ существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по нормам ФЗ №237-ФЗ такого порядка нет, в т.ч. для юридических лиц. По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. По нормам ФЗ №237-ФЗ аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ. Следовательно, некоторые время с большой долей вероятности в некоторых субъектах будут действовать одновременно две комиссии: одна для рассмотрения споров по нормам ФЗ №237-ФЗ, другая по нормам №135-ФЗ.

Лица, занимающие государственные должности, должности в муниципальной службе должны составлять не более половины членов комиссии, рассматривающей споры по нормам ФЗ №237-ФЗ. В состав комиссии может включаться представитель Совета муниципальных образований (некоммерческой организации), который не занимает муниципальную должность. С учетом данного представителя может обеспечиваться большинство в принятии решений. Кроме того, видимо, Минэкономразвития РФ введет правило о том, что при равенстве голосов голос председательствующего будет решающим. Председательствующего, вероятно, будут назначать представителя госоргана субъекта РФ.

Нет в ФЗ №237-ФЗ четких указаний о необходимости создания комиссий к определенному сроку. Ст.22 ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии - это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность. Поэтому велика вероятность того, что в ряде субъектов РФ комиссии по рассмотрению споров по нормам ФЗ №237-ФЗ не будут созданы к 2020 г.

В ряде субъектов РФ налогоплательщикам и арендаторам государственных земельных участков установить кадастровую стоимость в размере рыночной через комиссию при управлении Росреестра существенно проще, чем в суде. Это обуславливается сроками рассмотрения (1 мес.) и полномочиями комиссии (отсутствием право назначать экспертизу и т.д.). За такой короткий срок заинтересованные лица, в т.ч. органы местного самоуправления, не успевают подготовить ни замечания на отчет оценщика, ни самостоятельно заказать отчет независимого оценщика. При отсутствии указанных документов проверка отчета осуществляется формально. Кроме того, как правило, комиссии не располагают достаточным количеством сотрудников, обладающих специальными познаниями в области оценки, для того, чтобы надлежащим образом проверять отчеты в массовом порядке. В некоторых комиссиях господствует подход: все заявления удовлетворять, если не выявлены существенные замечания к отчету. Поэтому вышеуказанное новшество может затруднить оспаривание кадастровой стоимости в ряде субъектов.

ФЗ №237-ФЗ правообладателям объектов недвижимости предоставлено право на стадии подготовки к проведению ГКО подавать декларацию о своей недвижимости после публикации решения о проведения ГКО (ст.12). Данная норма направлена на уточнение данных, необходимых для более точного определения стоимости, каких конкретно - пока непонятно. Определенность появится после утверждения Минэкономразвития Формы декларации. Вероятно, речь идет об уточнении таких данных как: год постройки ОКС, процент физического износа ОКС, процент технических помещений от общей площади административно-делового или торгового центра, разрешенное использование земельного участка, предельные параметры застройки согласно ГПЗУ или градостроительного регламента и т.д. По нормам ФЗ №135-ФЗ у правообладателей ОКС и земельных участков право на подачу деклараций отсутствует при проведении ГКО. По ФЗ №237-ФЗ все заинтересованные лица вправе сделать замечания на промежуточных отчетных материалов ГКО в течение 60 дней с момента публикации. Схожая норма есть и ФЗ №135-ФЗ, однако срок для замечаний – 20 рабочих дней (вступила в действие с 01.04.2015 в силу ФЗ от 21.07.2014 N 225-ФЗ). Вышеуказанные изменения направлены на уменьшение количества споров об оспаривании кадастровой стоимости. ФЗ №237 ФЗ не предусматривает возможность оспаривать ошибки в определении кадастровой стоимости в комиссии. Если такая возможность не будет прописана Минэкономразвития в Порядке работы комиссий, то следует констатировать, что такая возможность отсутствует.

По нормам ФЗ №237-ФЗ бюджетное учреждение, созданное госорганом субъекта РФ, по решению последнего будет проводить ГКО и подписывать отчет, а также давать разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок, в т.ч. технических, методологических, допущенные при ГКО. Она вправе исправлять ошибки только в сторону понижения. Если бюджетная учреждение исправляет ошибки, допущенные им в отчете о ГКО, то оно передает данные госоргану субъекта РФ для внесения исправлений в акт об утверждении результатов ГКО.

Заинтересованные лица вправе обжаловать в суд решение вышеуказанного бюджетного учреждения в суде по нормам гл. 22 КАС РФ. Также они вправе предъявить административный иск об оспаривании кадастровой стоимости. При рассмотрении требований в порядке гл. 22 КАС РФ об отмене решения бюджетного учреждения об отказе исправить ошибку, видимо, суды не будут устанавливать кадастровую стоимость, а будут предписывать повторно рассмотреть заявление заинтересованного лица. Заинтересованным лицам очень трудно доказать ошибку, особенно методологическую, и в рамках искового производства. Поэтому им рекомендуется идти проторенной дорогой: обращаться с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Пока нормативные акты не предусматривают необходимости представлять заключение СРОО (саморегулируемой организации оценщиков) на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ, в отличие от оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ. Статья 246 КАС РФ закрепляет обязанность представления заключения СРОО, если это установлено Минэкономразвития РФ. Последний это предусматривает только для оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ при снижении кадастровой стоимости более чем на 30%, если заявитель желает получить положительное решение. См. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263. ФЗ №237-ФЗ не предусматривает обязанность предоставления заключения СРОО в комиссию. ФЗ №135-ФЗ (в ред. ФЗ от 02.06.2016 N 172-ФЗ) декларирует то, что заключение СРОО подготавливается на добровольной основе, он исключил заключение СРОО из перечня документов, которые необходимо представлять в комиссию. Логичным в таком случае выглядит решение о внесении изменений в Порядок, утвержденный Приказом №263. Однако Минэкономразвития пока с таким решением не торопится. Вышеуказанные новшества могут привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

При подаче заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ подаются следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости), которая должна содержать сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  • Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном и электронном носителе.
Сейчас по нормам ФЗ №135-ФЗ подаются практически аналогичные документы. Однако вместо выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости подается кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ подается в форме нотариальной копии. Кроме того, подается заключение СРОО на отчет оценщика, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30%. Это требование не закона, а Порядка Минэкономразвития, утв. Приказом №263.

С 01.01.2017 вводится в действие ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает объединение ГКН (государственного кадастра недвижимости) и ЕГРП (Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним). Поэтому выписка из ЕГРН будет, как правило, одновременно являться документом, подтверждающим права на оспариваемый объект и оспариваемую кадастровую стоимость. «Справка о кадастровой стоимости» с 01.01.2017 выдаваться не будет. Внесены изменения и в ФЗ №135-ФЗ, которые вступают в силу с 01.01.2017.

По нормам и ФЗ №135-ФЗ, и ФЗ №237-ФЗ органы местного самоуправления и органы государственной власти – бюджетополучатели соответствующий налогов на недвижимость - вправе оспорить решение комиссии о существенном понижении кадастровой стоимости. Данный вывод основывается на Пост. Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П.

Основные выводы.

Производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, т.е. либо по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
- По нормам ФЗ №135-ФЗ существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, по нормам ФЗ №237-ФЗ такого порядка нет, в т.ч. для юридических лиц.
- По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. По нормам ФЗ №237-ФЗ аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ. ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии – это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность.
- По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам ФЗ №237-ФЗ, видимо, комиссии будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они вправе исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
- По нормам и ФЗ №135-ФЗ, и ФЗ №237-ФЗ органы местного самоуправления и органы государственной власти – бюджетополучатели соответствующий налогов на недвижимость - вправе оспорить решение комиссии о существенном понижении кадастровой стоимости.
- Пока нормативные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ, в отличие от оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ.

У людей, которые недовольны размером налога на земельный участок, квартиру или дом, есть два способа решить проблему: подать заявление в комиссию при Росреестре или иск в суд. Начиная с 2018 года и физические, и юридические лица могут самостоятельно выбирать, в какую инстанцию обратиться. (КС) недвижимости занимает как минимум один месяц и требует сбора пакета документов. Если вы хотите быть уверены в положительном решении, потребуется заручиться поддержкой профессионалов. Какой бы путь пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вы ни выбрали, компания RFI consult поможет добиться снижения налога. Мы гарантируем результат, поскольку имеем огромный опыт уменьшения КС и в комиссии, и в суде.

Куда лучше обратиться в 2018 году?

С 1 января 2018 года вступили в силу изменения в законах, которые «заморозили» пересмотр кадастровой стоимости до 2020 года и ввели ряд других нововведений. В частности, была упрощена процедура снижения КС через комиссию. Если вы выбираете, куда подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости, то рекомендуем сначала обратиться именно в Росреестр. Есть несколько причин:

  • Не придется уплачивать госпошлину.
  • Процесс рассмотрения заявления займет около месяца.
  • Подать документы на оспаривание кадастровой стоимости в 2018 году в комиссию проще.
  • Если вы получите отрицательное решение, то всегда сможете оспорить его в суде.

Владельцам недвижимости в Москве для снижения КС можно подать заявление в Росреестр по адресу ул. Большая Тульская, 15. Для участков, домов и квартир в Московской области адрес другой: ул. Верхняя Красносельская, д. 7, с. 1.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2018 году в комиссии при Росреестре

  • Вы подаете пакет документов по указанному выше адресу и вам выдают расписку с номером заявки.
  • В течение недели вам сообщают дату, когда будет рассматриваться ваше дело.
  • Явка заявителя или его представителя на заседание обязательна. Потребуется лично защищать результаты отчета о независимой оценке перед комиссией.
  • На основании предоставленной информации члены комиссии примут решение о возможности снижения КС.
  • Копия решения в письменном виде выдается заявителю в течение недели.
  • Если комиссия решила снизить кадастровую стоимость, то ставит в известность об этом кадастровую палату.

Если вы решите обратиться в Росреестр изменение кадастровой стоимости будет произведено в течение 30 дней. Это в несколько раз быстрее, чем при рассмотрении иска в суде.

При отрицательном решении вы сможете снова обратиться в комиссию. Как правило, делать это рекомендуется, если заявление отклонили из-за ошибок в документах или неправильно составленном отчете о независимой оценке.

Какие понадобятся документы?

Вам потребуется передать в Росреестр заявление на оспаривание кадастровой стоимости, кадастровую справку, нотариально заверенные правоустанавливающие документы. Если причина переоценки - недостоверные сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки, то нужно будет приложить бумаги, указывающие на ошибки оценщика.

Последний и самый главный документ - отчет о независимой оценке недвижимости. Его нужно заказать независимому оценщику, состоящему в саморегулируемой организации и имеющему соответствующую лицензию. Специалист должен иметь большой опыт, поскольку малейшая неточность в формулировках, неправильное оформление отчета, неверный выбор объектов-аналогов или ошибки в корректировках - и комиссия примет отрицательное решение. Многие эксперты рекомендуют получать также экспертное заключение СРО оценщиков: это увеличивает стоимость отчета, зато у комиссии будет меньше вопросов к объективности оценки.

RFI consult имеет многолетние налаженные связи с лучшими оценочными компаниями Москвы. Мы напрямую заинтересованы в том, чтобы отчет был легитимным и полностью соответствовал требованиям законодательства, поскольку лично будем представлять ваши интересы на заседании комиссии. Наши специалисты встречаются с оценщиками, чтобы четко поставить задачи и проконтролировать качество работ. Такой подход приносит свои результаты - при обращении в Росреестр пересмотр кадастровой стоимости проходит гладко, и нам удается добиться существенного снижения суммы.

Можно ли вернуть уплаченный налог?

Да - для этого необходимо дождаться, пока будут внесены изменения в кадастр, а после обратиться в налоговые органы. Получить компенсацию удастся только за тот налоговый период, когда было подано заявление. Чтобы вернуть деньги, нужно получить уточненную кадастровую справку, взять копию решения комиссии при Росреестре и подать заявление. К сожалению, частыми являются случаи, когда налоговые органы отказываются перечислять средства. Тогда стоит попытаться обжаловать решение в вышестоящих органах (например, Управлении ФНС по Москве), а после обратиться в суд.

Компания RFI consult неоднократно сталкивалась с проблемами с возвращением налоговой уплаченных средств. Мы знаем, как действовать, чтобы добиться возмещения. Получите развернутую консультацию у нашего эксперта!

Насколько целесообразно пересматривать кадастровую стоимость в 2018 году?

По этому вопросу лучше всего проконсультироваться с экспертами. Дело в том, что затраты на оспаривание КС в любом случае будут достаточно большими, и если разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости небольшая, то экономия на налогах может просто не покрыть затраты.

Обратите внимание: компания RFI consult предоставляет бесплатные консультации. Вы можете обратиться к нашим специалистам, чтобы узнать, стоит ли начинать оспаривание кадастровой стоимости в 2018 году, и мы честно опишем перспективы. Вы будете заранее знать, насколько выгодным будет пересмотр КС, и примете взвешенное решение.

Есть несколько причин, почему не стоит откладывать пересмотр кадастровой стоимости. Во-первых, процедура будет доступна только до 2020 года. Во-вторых, ежегодно налоговая ставка будет расти. В-третьих, владельцы недвижимости в Москве могут столкнуться с дополнительным повышением ставок правительством, поскольку власти трех городов России - Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - могут принимать решения о повышении общероссийских тарифов.

Вы можете перестать переплачивать налог уже в этом году - обратитесь к опытным специалистам для подачи заявления в комиссию при Росреестре или иска об оспаривании кадастровой стоимости квартиры, участка, дома - и добейтесь справедливых выплат.

На сколько удастся снизить кадастровую стоимость?

В среднем сотрудникам RFI consult удается уменьшить КС на 30-40%. Показатель очень серьезно отличается в зависимости от конкретных характеристик объекта недвижимости и ошибок, допущенных при государственном оценивании. Так, в нашей практике были случаи, когда при обращении в Росреестр для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или при подаче иска в суд нам удавалось добиться ее снижения на 90%. Перспективы для каждого заказчика мы очерчиваем уже на первой встрече, так что вы будете знать, на что рассчитывать, берясь за процедуру переоценки.

Почему лучше доверить пересмотр кадастровой стоимости в Росреестре специалистам?

  1. Самостоятельно будет сложно правильно подготовить пакет документов, в том числе найти надежную оценочную компанию, которая грамотно проведет независимую оценку.
  2. На заседании придется защищать отчет и отвечать на вопросы комиссии. Для этого потребуется как минимум разобраться в расчетах и выводах оценщика и быть знакомым со всеми факторами, которые могут изменить стоимость объекта недвижимости.
  3. Специалисты помогут с возмещением переплаченных налогов: это также сложная процедура, с которой неподготовленному человеку будет непросто разобраться.

Главное преимущество обращения к юристам - возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости «под ключ». Не придется тратить время и силы на обращение в многочисленные инстанции, а главное - результат будет значительно лучше, чем если решать вопрос самостоятельно.

Воспользуйтесь услугами специалистов RFI consult - и оцените сами, насколько просто, удобно и выгодно работать с экспертами своего дела. Для первоначальной консультации нам потребуются только правоустанавливающие документы на участок и кадастровая справка. Начните процедуру пересмотра кадастровой стоимости с помощью наших юристов - и уже в 2018 вы потратите намного меньшую сумму на налоги.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

  • установления меньшего размера земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы;
  • формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
  • иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

  • собственник земельного участка;
  • хозяин квартиры; арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
  • арендатор нежилых помещений;
  • претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

  • Размещение территориальное.
  • Площадь.
  • Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

  • государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
  • для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
  • поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
  • оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • заявление в комиссию;
  • заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
  • административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

  • через комиссию по переоценке;
  • в судебном порядке.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

  • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
  • данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
  • результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
  • в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

  • государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
  • копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
  • копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020

03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Суть моратория сводится к следующим основным моментам:

  • в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;
  • в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
  • если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
  • если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;
  • если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная по результатам оспаривания;
  • правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).

Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.

Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.

Желаем Вам удачи!

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные здание, строение, сооружение, помещение ().

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " ").

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.


В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом ().Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра . Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку "Сформировать запрос", то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных "ГКН" (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м 2 общей площади этой квартиры (), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " " указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " "). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку ().

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде ().

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
  • отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов ( , ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " "):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

  • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована .

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов ().

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя ().

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела ().

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом ().

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе ().

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Документы

Как работает Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Ассоциация «СРОО «Экспертный Совет» (далее - Ассоциация) продолжает рубрику «От первого лица», в которой публикуются интервью с коллегами в оценочной и экспертной деятельности.

В последние несколько лет значительная часть работы региональных Оценщиков относилась к оспариванию кадастровой стоимости. В рамках оспаривания происходит проверка отчетов об оценке, которая выполняется членами Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссии по оспариванию). В адрес Комиссий по оспариванию от Оценщиков и потребителей оценочных услуг звучит множество претензий, а с членами Комиссий связано множество «городских легенд».

Ассоциация взяла интервью у Пьянова Сергея Владимировича - члена Комиссии по оспариванию по Тверской области.

Член Комиссии по оспариванию по Тверской области С.В. Пьянов

- Сергей, расскажите о своем опыте в оценочной деятельности?

К оценочной деятельности я имею отношение с 1998 года. В то время я работал в городской администрации в составе группы, которая вела пилотный проект по налогообложению недвижимости на территории г.Твери. Для участия в этом проекте я целенаправленно получил оценочное образование, а также прошел курсы по массовой оценке недвижимости, которые вел сам Джозеф К. Эккерт, один из наиболее авторитетных специалистов в этой сфере деятельности. Спустя какое-то время я понял перспективность оценочной деятельности и целиком посвятил себя именно этому направлению. Уже более 17 лет я являюсь практикующим оценщиком. На данный момент работаю зам. директора в ООО «ТИТАН-ОЦЕНКА» и вхожу в Экспертный совет Ассоциации.

Я постоянно повышаю свою квалификацию: посещаю различные профильные семинары, конференции и другие аналогичные мероприятия.

В последние годы в свободное время занимаюсь образовательной деятельностью - теперь уже веду сам занятия по магистерской программе «Экспертиза отчетов об оценке» и программе профессиональной переподготовки «Государственная кадастровая оценка» .

- Как долго Вы работаете в Комиссии по оспариванию по Тверской области? Как вы туда попали?

Я являюсь членом Комиссии с момента ее образования, с 2012 г., т.е. уже порядка 5 лет.

В состав Комиссии я был включен от Национального совета по оценочной деятельности. На тот момент я был одним из тех немногих оценщиков в Тверском регионе, которые имели опыт работы и в кадастровой, и в индивидуальной оценке.

- Расскажите, как работает Комиссия? Как распределены обязанности между ее членами? Что не очевидно Оценщику и Заявителю?

Расскажу, как организована работа в нашей Комиссии. В других регионах могут быть отличия.

Комиссия состоит из 4 человек: в нее входят представители от территориального отделения Росреестра и филиала Кадастровой палаты по Тверской области, регионального Министерства имущественных отношений и я как представитель НСОД. Также в заседаниях Комиссии регулярно участвуют представители городской администрации.

Примерно за неделю до очередного заседания всем членам Комиссии рассылаются отчеты об оценке, которые выносятся на рассмотрение. Со своей стороны я проверяю предоставленные отчеты на предмет соответствия их оценочному законодательству и полученных в них результатах сложившемуся уровню рыночных цен на дату оценки. Комиссия ведет непрерывный мониторинг рыночных цен, в том числе и ретроспективных. Поэтому, как правило, в отношении величины стоимости, определенной в отчете, у Оценщика и членов Комиссии не возникает каких-либо споров. Хотя порою разгораются очень эмоциональные дискуссии по этому поводу.

У некоторых Оценщиков складывается не совсем верное впечатление о том, кто именно проверяет их отчеты в Комиссии. До меня даже доходят слухи о том, что я якобы чуть ли не единолично принимаю решение о соответствии отчета об оценке оценочному законодательству и полученной в отчете стоимости рыночному уровню цен на сопоставимые объекты недвижимости. Это не так.

Не знаю, открою ли я секрет, но замечания (при их наличии) по отчетам об оценке готовлю не только я. Каждая из организаций, представленных в Комиссии привлекает к проверке отчетов внешних профессиональных оценщиков. На заседаниях анализируется весомость замечаний и их возможное влияние на итоговую величину рыночной стоимости.

Естественно, не всегда мнения у членов Комиссии совпадают и, конечно же, не всегда решения принимаются единогласно. Тем не менее процесс голосования у нас открыт, поэтому и собственники объектов, и их представители, и сами Оценщики видят кто и как голосует.

Пользуясь случаем хотел бы обратиться к Оценщикам, которые хотят принять участие в процессе оспаривания. Приходите на заседания Комиссии, отстаивайте свои отчеты. Ведь зачастую вопросы, которые возникают у членов Комиссии, являются дискуссионными. В этом случае пояснения исполнителя отчета могут снять ряд вопросов, что будет способствовать принятию Комиссией положительного решения по оспариванию.

На заседаниях помимо членов Комиссии и секретаря, присутствуют и другие представители заинтересованных сторон. Среди них и юридическая служба Росреестра и представители комитета по управлению имуществом области. Всегда приветствуется присутствие представителей муниципальных образований, на территории которых происходит оспаривание кадастровой стоимости. Это позволяет выслушать мнения двух противоположных сторон. Очень часто представители муниципальных образований не просто эмоционально выражают свое несогласие с результатом отчета по оспариванию кадастровой стоимости (оперируя цифрами из бюджетов), а приводят веские и обоснованные аргументы, которые указывают на его некорректность (и в части его соответствия законодательству, и в части определенного уровня рыночной стоимости).

Это зависит от качества предоставленного отчета. Если в отчете присутствуют существенные нарушения, естественно, голосую против. Хочу подчеркнуть, что члены Комиссии прежде всего обращают внимание на те ошибки, которые оказывают (могут оказать) существенное влияние на итоговою величину рыночной стоимости. Т.е. оформительские изъяны по отчету в качестве причин для отказа на нашей Комиссии не рассматриваются.

- Назовите основные претензии к отчетам об оценке со стороны Комиссии?

Как правило это математические или методические ошибки, в т.ч. некорректный подбор аналогов или отсутствие обоснования выбора аналогов. Часто на Комиссии возникают дискуссионные вопросы, касающиеся методологии. С большим удовольствием участвую в обсуждениях несмотря на то, что в этом случае продолжительность работы Комиссии значительно увеличивается.

- Как меняется работа Комиссии за последнее время?

Вы знаете, я бы не сказал, что что-то кардинально меняется в работе Комиссии. Разве, что объем рассматриваемых отчетов растет с каждым годом.

По сравнению с первыми месяцами работы Комиссии решения, которые мы принимаем, стали более взвешенными и обоснованными. Причем инициатива по улучшению качества работы Комиссии исходит непосредственно от руководства головного и территориального управлений Росреестра. Уверен, что немаловажную роль в этом сыграла Комиссия Общественного Совета при Росреестре по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости , которая мониторит работу Комиссий по оспариванию.

После отмены обязательной экспертизы в СРОО объем нашей работы заметно увеличился, при этом качество поступающих отчетов - снизилось.

- Ощущаете ли вы административное давление со стороны Администрации региона, территориального управления Росреестра или муниципальных образований?

Не могу отвечать за других членов Комиссии, но непосредственно на меня такое давление не оказывается. В процессе заседаний, как правило, звучат обоснованные замечания, касающиеся непосредственно качества подготовленного отчета об оценке - именно они и являются основанием для отказа по оспариванию.

- Со стороны профессионального оценочного сообщества звучат претензии к работе Комиссий по оспариванию. Есть ли действенные инструменты защиты лиц, права и законные интересы которых были нарушены решением Комиссии?

Вы знаете, в последнее время "недовольных" Оценщиков стало заметно меньше. Представители Тверской Комиссии регулярно принимают участие в «круглых столах», которые проходят по инициативе оценочного сообщества. На первых встречах оценщики задавали большое количество вопросов, связанных с обоснованностью отказов Комиссией. Мы подробно разъясняли свои позиции и решения - и это возымело результат. Оценщики нас услышали, причем услышали не с позиции "что надо делать так, потому что Комиссия так хочет", а с позиции "так делать не надо, потому что члены Комиссии разбираются в оценочной методологии, ориентируются в ценообразовании на рынке недвижимости и убедились в нашей компетентности как экспертов. Последние "круглые столы" показали, что вопросы в большинстве случаев стали касаться процедурной части, и, к сожалению, если честно, превратились в "отчетность о проделанной работе". Ну, это лирическое отступление от вашего вопроса.

Для тех, кто не согласен с решением Комиссии, существует ряд законодательно закрепленных процедур. Физическое лицо может сразу обратиться в суд, минуя Комиссию. Юридические лица, которые уверены в корректности предоставленного ими отчета, после отказа Комиссии так же могут оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке. Существует также возможность оспорить решение Комиссии в судебном порядке, но за пять лет с момента создания нашей региональной Комиссии подобных прецедентов не было, хотя «угроз» провести такую процедуру в ходе заседаний Комиссии прежде всего в начале ее деятельности было озвучено много. Вероятно, это лучший показатель корректности и обоснованности принятых Комиссией решений.

Основная часть вопросов, возникающих у Комиссии в отношении представленного отчета, отражается в протоколе. К сожалению, не все, что было озвучено на заседании, включается в протокол, т.к. зачастую в него физически невозможно включить некоторые материалы, обосновывающие позицию экспертов (скрин-шоты рыночных данных электронных страница, аналитические материалы). Поэтому я предлагаю всем Оценщикам присутствовать на заседаниях Комиссии и обязательно отстаивать свои отчеты.

Единственная структура (мне известная), который занимается анализом замечаний к работе Комиссии и формирует системные предложения по улучшения качества их работы - Комиссия по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре. Например, широко известен случай, когда она способствовала отмене противоправного решения Комиссии по оспариванию в Курской области.

- Ну и последний вопрос: как оплачивается Ваш труд в Комиссии?

Вы, наверное, удивитесь, но работа в Комиссии никак не оплачивается. Все происходит на общественных началах. Как практикующий оценщик я заинтересован в том, чтобы оценочная деятельность в нашем регионе активно развивалась. Работая в Комиссии, у меня есть возможность обменяться опытом с моими коллегами-оценщиками, принять участие в обсуждении дискуссионных вопросов и, в конце концов, внести свою лепту в отстаивание интересов оценочного сообщества.

Мы благодарим С.В. Пьянова за конструктивную беседу и желаем ему дальнейшего профессионального развития. Мы очень рады, что С.В. Пьянов является членом нашей Ассоциации и у нас есть возможность сотрудничать с профессиональными оценщиками такого уровня.

Интервью брала пресс-секретарь Ассоциации Потоцкая Арина.

Материалы