Главная » Бухгалтерия

Сколько действует разрешение на строительство дома. Индивидуальное или капитальное строительство

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Часть 3 статьи 51 вводится в действие с 31 декабря 2012 года (статья 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 20.03.2011)).

3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
4. Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
5. Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
6. Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.
7. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:


3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
8. К заявлению, указанному в части 7 настоящей статьи, может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
12. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
13. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)
14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства, указанных в части 3 статьи 54 настоящего Кодекса, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.
(часть пятнадцатая в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

Приказом Минрегиона РФ от 19.10.2006 N 120 утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на строительство.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.01.2005 N 40 (ред. от 29.12.2008) форму разрешения на строительство устанавливает Министерство регионального развития Российской Федерации.

О форме разрешения на строительство см. Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 N 698.

16. Форма разрешения на строительство устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

Положения части 17 статьи 51 применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 - 10 и 11.1 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 210-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ)
19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
20. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
21. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
22. Порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, может определяться Правительством Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
23. Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о государственной тайне.


оглавление | вперед >>

" № 10/2016

Закон позволяет застройщику обратиться в уполномоченный орган с просьбой о продлении срока действия разрешения на строительство. Однако нередко администрация принимает решение об отказе. Бывает и так, что орган власти отменяет ранее выданное разрешение на строительство. В обоих случаях (отказ в продлении и отмена) застройщика ждут долгие судебные споры. Полагаем, сформулированные на уровне Верховного суда правовые позиции окажутся полезными для застройщиков, попавших в столь затруднительные ситуации.

Продлить нельзя отказать.

В соответствии с ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен соответствующим органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, преду­сматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Исходя из данной формулировки по общему правилу (если «оставить за кадром» специфику жилищного строительства на основании ДДУ) для продления разрешения на строительство необходимо:

  • подать заявление не менее чем за 60 дней до истечения срока действия ранее выданного разрешения;
  • начать строительные работы до подачи такого заявления.

Оба ли эти условия должны выполняться одновременно?

Правомерен ли отказ в продлении, если застройщик нарушил срок подачи заявления или, наоборот, подал заявление своевременно, но не приступил к выполнению работ?

В правоприменительной практике по обозначенной проблеме выработано следующее решение. В части 20 ст. 51 ГрК РФ установлено одно основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство: если строительство не было начато до истечения срока действия разрешения. Подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство. Соответственно, если строительство объекта начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), у уполномоченного органа нет оснований для отказа в продлении срока его действия. Такая позиция представлена в Определении ВС РФ от 04.05.2016 № 136-ПЭК16 по делу № А63-11027/2013, постановлениях АС МО от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, ФАС ДВО от 15.12.2013 № Ф03-6140/2013 по делу № А51-7498/2013, Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 № 09АП-28920/2016 по делу № А40-62700/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2016 № 10АП-7448/2016 по делу № А41-106633/15, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 № 08АП-8211/2016 по делу № А46-2430/2016 и др.

Обратите внимание

Случается, что администрация, отказывая в продлении срока действия разрешения на строительство, ссылается на представление застройщиком ненадлежащих документов, подтверждающих начало выполнения работ по строительству объекта. Например, как следует из Постановления АС МО от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, организация приложила к заявлению о продлении разрешения на строительство справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 и акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, свидетельствующие о завершении подрядчиком работ по нулевому циклу строительства. Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на то, что не было представлено официальное подтверждение начала работ по строительству объекта капитального строительства.

Обратившись в суд, застройщик дополнительно представил в материалы дела акт обследования технического состояния объекта незавершенного строительства и приложенные к нему фотографии объекта (8 штук), а также спутниковый снимок с сайта карты.яндекс.ру.

Встав на сторону застройщика, арбитры указали: ч. 20 ст. 51 ГрК РФ не установлено, какие именно документы должны быть представлены в подтверждение начала строительства. Из этого следует, что такими документами могут быть любые документы (акты, договоры подряда и т. д.), свидетельствующие о том, что строительство ведется. Уполномоченный орган незаконно не принял формы КС-2 и КС-3 как доказательства начала строительства.

Итак, мы выяснили, что подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения на строительство не является достаточным основанием для отказа в продлении разрешения. А вот то обстоятельство, что застройщик не начал работы по строительству, влечет безусловный отказ в продлении ранее выданного разрешения на строительство. Далее ответим на вопрос: является ли законным отказ в продлении разрешения, если строительные работы начаты, но заявление в уполномоченный орган застройщик подал после того, как истек срок действия разрешения на строительство.

Такая ситуация рассматривалась в постановлениях АС ЗСО от 15.12.2015 № Ф04-27933/2015 по делу № А46-4326/2015 и Второго арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 по делу № А82-18126/2015. Сразу скажем, что в первом случае арбитры приняли решение в пользу застройщика, во втором – признали действия администрации законными. Как такое возможно?

Из постановления АС ЗСО следует, что застройщик обратился в департамент с заявлением о продлении разрешения на строительство через два дня после того, как истек срок его действия. Несмотря на то, что застройщик указал на 90%-ю готовность объекта, уполномоченный орган отказал в продлении разрешения, сославшись на то, что оно является недействующим, поскольку срок его истек, а продление срока действия недействующего разрешения на строительство законодательством не предусмотрено.

Удовлетворяя требование застройщика, судьи исходили из того, что указанное департаментом основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство не предусмотрено действующим законодательством, поэтому оспариваемый отказ нарушает права организации.

Важно, что судья ВС РФ не нашел оснований для передачи данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда для пересмотра (Определение от 18.04.2016 № 304-КГ16-2723). Тем самым судья Верховного суда фактически признал обоснованной позицию АС ЗСО.

А вот в принятом не в пользу застройщика Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда по делу № А82-18126/2015 обстоятельства были иными, что и позволило суду отказать застройщику, отклонив его ссылки на судебную практику, согласно которой подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Итак, в январе 2008 года организации было выдано разрешение на строительство, срок действия которого истекал в июле 2010 года.

В декабре 2013 года (то есть через 3,5 года после окончания срока действия разрешения) застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%.

В ноябре 2015 года (то есть еще через два года) организация обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, приложив проект организации строительства, предполагающий окончание строительства в течение 33 месяцев.

Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на нарушение срока, установленного ч. 20 ст. 51 ГрК РФ, и предложив застройщику обратиться за получением нового разрешения.

Арбитры отметили: организация обратилась за продлением разрешения спустя более пяти лет после окончания срока его действия. Застройщик не представил доказательств обращения в уполномоченный орган с таким заявлением до даты истечения срока действия разрешения. Следовательно, застройщик утратил предусмотренное законом право на продление срока действия разрешения на строительство.

ГрК РФ не содержит оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство по причине того, что заявление было подано застройщиком с нарушением срока его подачи (то есть не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения). Однако в данном случае имеет место не просто нарушение срока для обращения с заявлением о продлении действующего разрешения на строительство. Общество требует продлить в судебном порядке действие разрешения, срок которого истек пять лет назад. В такой ситуации (при непредставлении заявителем доказательств уклонения уполномоченного органа от выдачи разрешения (противоправного бездействия администрации) либо наличия иных обстоятельств, препятствовавших организации своевременно обратиться с соответствующим заявлением) продление срока действия разрешения на основании ч. 20 ст. 51 ГрК РФ недопустимо. Исходя из смысла положений градостроительного законодательства возможно продление только действующего разрешения на строительство. После истечения срока действия разрешения на строительство может быть выдано только новое разрешение.

Таким образом, пропуск срока обращения с заявлением о продлении разрешения при уже начатом строительстве объекта не является безусловным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения. Единственным обстоятельством, исключающим такое продление, является отсутствие начатого строительства объекта к моменту истечения срока действия разрешения на строительство. Поэтому судьи встанут на сторону застройщика, представившего заявление менее чем за 60 дней до окончания срока действия разрешения.

В случае, когда уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, сославшись на то, что заявление подано после истечения срока его действия, исход судебного разбирательства будет зависеть от конкретных обстоятельств. Прежде всего, арбитры будут оценивать добросовестность действий застройщика, который в любом случае не лишен возможности обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство.

Обратите внимание

Уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, при рассмотрении заявления застройщика о продлении срока действия разрешения обязан проверить, начато ли строительство (реконструкция) объекта. Поэтому представление застройщиком недостоверной информации о выполнении работ обернется отказом в продлении разрешения.

Например, как следует из Постановления АС СЗО от 27.10.2014 по делу № А56-68046/2013, организация сообщила о выполнении:

  • 100% земляных работ;
  • 90% работ по созданию фундамента;
  • 20% работ по прокладке инженерных сетей;
  • 10% работ по возведению каркаса здания.

Между тем согласно акту осмотра строительные работы на земельном участке не велись.

При таких обстоятельствах арбитры решили, что организация при подаче заявления о продлении срока действия разрешения на строительство представила сведения, не соответствовавшие действительности, что было установлено по итогам проверки. Как результат – отказ в продлении разрешения был признан обоснованным. Причем судья ВС РФ не нашел оснований для пересмотра дела (Определение от 12.03.2015 по делу № 307-ЭС15-223).

Случается, что у застройщика возникает необходимость внесения изменений в проектную документацию, а иногда технико-экономические показатели будущего объекта меняются настолько, что приходится разрабатывать новую проектную документацию. В подобных ситуациях застройщику следует обращаться в уполномоченный орган не за продлением разрешения на строительство, а за выдачей нового разрешения на строительство объекта, имеющего другие технические параметры. Соответственно, застройщику не удастся доказать, что отказ в продлении разрешения является незаконным. Данная позиция выражена в Определении ВС РФ от 23.05.2016 № 308-ЭС16-4400 по делу № А63-367/2015, в котором отмечено, что застройщик не лишен возможности обратиться в установленном порядке с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство, представив документы, предусмотренные ст. 51 ГрК РФ.

Отмена разрешения на строительство возможна только в исключительных случаях.

Как справедливо отмечено в Постановлении АС ПО от 20.05.2015 № Ф06-21841/2013, Ф06-22926/2015, Ф06-23424/2015 по делу № А55-15700/2014, ст. 48 Федерального закона об общих принципах организации местного самоуправления действительно предусматривает право органов местного самоуправления или должностных лиц местного самоуправления, принявших (издавших) соответствующий муниципальный правовой акт отменять либо приостанавливать муниципальные правовые акты. Вместе с тем из положений указанного закона в совокупности следует, что отменен или приостановлен органом местного самоуправления может быть не любой ненормативный акт, а лишь не соответствующий действующему законодательству (!).

Обязанность доказывать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличие у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

При этом нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в силу ст. 65 АПК РФ должен доказать заявитель (обратившееся в суд лицо).

Таким образом, закон не предоставляет органам местного самоуправления права по собственному усмотрению принимать и отменять ранее принятые документы. Этот вывод в полной мере распространяется и на случаи, связанные с выдачей и отменой разрешений на строительство.

В соответствии с ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается (на основании решения соответствующего органа) в случае:

  • принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
  • отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
  • расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
  • прекращения права пользования недрами, если разрешение выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Судебная практика исходит из того, что по смыслу приведенной нормы, которая носит императивный (не допускающий выбора) характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ, действия администрации незаконны (при условии, что разрешение на строительство было выдано с соблюдением установленных требований). Такая позиция выражена, в частности, в определениях ВС РФ от 01.09.2016 № 306-КГ16-10277 по делу № А12-33006/2014, от 14.09.2015 № 306-КГ15-10973 по делу № А55-15700/2014, от 08.09.2015 № 306-КГ15-10973 по делу № А55-15700/2014 и т. д.

При этом не имеет значения довод администрации о том, что отмена разрешения на строительство связана с получением протеста прокуратуры. Например, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 № 07АП-6957/2016 по делу № А45-27192/2015 отмечено: из оспариваемого постановления следует, что разрешение на строительство отменено в связи с протестом прокуратуры города. Иных оснований отмены или ссылок на конкретные нормы права в постановлении не указано. При таких обстоятельствах постановление об отмене разрешения на строительство является незаконным.

Некоторые выводы

Уполномоченный орган вправе отказать в продлении срока действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), только в том случае, когда застройщик не приступил к выполнению работ. Нарушение застройщиком срока подачи заявления (менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения) не является самостоятельным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Выданное с соблюдением положений ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство может быть отменено только в исключительных случаях, закрытый перечень которых содержится в ч. 21.1 названной статьи. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на данную норму, действия администрации незаконны.

Разрешение на строительство дома на собственном участке относится к числу самых важных свидетельств из пакета документации ИЖС. Без такой ценной бумаги банк может отказать в кредитовании на строительство жилья, а само конструирование дома окажется под угрозой срыва стройки.

ИЖС: особенности получения разрешения

Имея во владении земельный участок, каждый из собственников рано или поздно задумывается об организации индивидуального строительства жилья (например, 2-этажного дома).

Приняв такое решение, учтите вид имеющегося документа, разрешающего строительство на участке, площадь и место расположения земельного надела. Ни в коем случае не слушайте тех, кто пытается ввести вас в заблуждение - разрешение на строительство дома на собственном участке должно быть на руках землевладельца в обязательном порядке. Если не верите пустым словам, обратитесь к специалисту, который проконсультирует вас по всем возникшим вопросам. Естественно, без такого документа дом поддается регистрации и введению в эксплуатацию, но как тогда совершить подключение к коммунальным сетям - уже вопрос.

Нормативные документы ИЖС

К списку таких документов относят Градостроительный кодекс, на статьи и нормы которого следует ориентироваться, планируя начало возведения жилого помещения.

Разрешение на строительство дома на собственном участке, казалось бы, простой лист бумаги, но именно его наличие подтверждает соответствие пакета проектной документации плану участка и границам межевания соседних наделов (в случае строительства или реконструкции линейного объекта).

При наличии такого документа владелец может осуществлять любые строительные и реконструкционные работы с объектом.

Органы, выдающие разрешение ИСЖ на собственной территории

Не знаете, где получить разрешение на строительство частного дома? Обратившись в перечисленные ниже органы государственной власти, вы можете получить необходимый документ:

  1. Представительство местного самоуправления района, в подчинении которого находится земельный надел.
  2. Министерство использования природных ресурсов и экологии Российской Федерации и органы его подчинения в случае проведения работ, связанных с использованием природных недр земли.
  3. Федеральное управление службы по надзору за экологическим, технологическим атомным состоянием в случае использования на объекте очагов атомной энергии.

Если вам необходим полный перечень органов и управлений, уполномоченных выдавать разрешения на строительство дома на собственном участке, с ним можно ознакомиться, пролистав Градостроительный кодекс. В 99% случаев ИЖС перечисленные выше случаи не наступают, но все же лучше быть осведомленным о такой информации.

Строительство начато без разрешения: что делать?

Если случилось так, что конструирование жилого дома началось без наличия на руках соответствующего разрешения на строительство (ИЖС), прекратите панику. С 01.03.2018 года в силу вступает указание, регламентирующее действие упрощенного порядка регистрации. Хотя наличие документа, позволяющего возводить дом, все же приветствуется и вот почему:

  • если планируется взять средства в банке с целью строительства собственного жилья, кредитное учреждение потребует вместе с пакетом необходимых документов предоставить и разрешение на строительство (ИЖС);
  • при выполнении строительства на дачном участке, при подключении к системе газообеспечения придется предоставить выданное и действительное разрешение.

Процедура оформления документации для проведения строительных работ

Документы для оформления разрешения на строительство дома на участке можно получить, непосредственно обратившись в соответствующее учреждение.

Для получения разрешения подготовьте документы. Это:

  • бумаги, подтверждающие право собственности на участок у вас как заявителя;
  • градостроительный план участка земли;
  • копию документа, подтверждающую личность обратившегося в инстанцию человека;
  • доверенность (необходима в том случае, когда документы подаются на рассмотрение представителем интересов собственника);
  • пакет проектной документации, содержащей пояснительную записку, листок со сведениями об обустройстве инженерных сетей, схему расположения построек, план демонтажа объектов капитального строения, которые были отстроены на участке ранее;
  • если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе, приложите положительное заключение на оговоренный выше пакет бумаг;
  • кадастровый план участка;
  • в случае выдачи подтверждения проектной документации негосударственными органами управления дополнительно предоставьте свидетельство о праве юридического лица проводить подобного рода экспертизы.

Написав заявление и подготовив полный пакет документов, передайте их представителю органов уполномоченной в вашем вопросе власти. Срок рассмотрения заявления составляет 10 рабочих дней. В этот период органы государственной власти проводят проверку всех предоставленных бумаг и сверяют пакет проектной документации участка, на котором предполагается малоэтажное жилое строительство с выдвигаемыми в статьях Градостроительного кодекса требованиями. В результате органы власти оглашают принятое решение:

  1. Отказ в выдаче разрешения.
  2. Подтверждение разрешения на ИЖС.

Документ выдают бесплатно. Оплата госпошлины в этом случае не предусмотрена. Заявитель может обжаловать вынесенный вердикт в судебном порядке.

10 дней - срок выдачи, и период действия разрешения на строительство составляет 10 лет. После получения документа на руки в течение 10 дней застройщик обязуется предоставить в уполномоченные органы муниципального управления документацию об инженерных изысканиях, количестве этажей, общей площади постройки.

В каких случаях разрешение на строительство можно не оформлять

Законом предусмотрены случаи, не требующие обязательного получения разрешения на строительство (имеется в виду проект дома, составленный с учетом правил застройки). К примеру:

  1. При строительстве гаража, в случае если владелец не собирается заниматься любым из видов предпринимательской деятельности.
  2. Когда требуется построить хозяйственные здания для ведения садоводства или огородничества.
  3. Возведение конструкций, не относящихся к группе капитальных построек (киосков, павильонов и т.д.).
  4. При строительстве помещений второстепенного значения.
  5. В случае конструктивных изменений объектов или их составляющих, если это не влечет за собой существенных изменений.
  6. В других случаях, регламентируемых законодательно.

Тонкости регистрации прав собственности на объекты ИЖС

За проведение такой процедуры отвечает Россреестр. Сколько стоит разрешение на строительство частного дома, вы уже знаете. Остается уточнить, в какую сумму обойдется право собственности на объект. Стоит такая услуга в пределах 350-400 рублей.

Что необходимо сделать для регистрации?

В первую очередь собрать пакет документов, в который входят:

При регистрации и фиксации сведений об объекте в ЕГРП предоставьте пакет документов с:

  • заявлением о регистрации прав;
  • доверенностью на представителя;
  • копией паспорта заявителя (владельца);
  • квитанцией, подтверждающей оплату госпошлины;
  • кадастровым паспортом земли (объекта недвижимости).

В другом случае, когда регистрация в законном порядке ранее не была произведена, подготовьте документы. В пакет входят:

  • заявление, написанное от имени владельца;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • копия паспорта лица, подающего заявление;
  • чек об уплате госпошлины;
  • доверенность на представителя;
  • документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
  • документ, подтверждающие расположение ИЖС в рамках оговоренного участка земли.

Документы, как правило, рассматривают на протяжении 10 дней с момента их подачи.

В результате рассмотрения выносят итоговое решение:

  • подтверждают выдачу свидетельства о праве собственности на объект ИЖС;
  • подтверждают выдачу документа, свидетельствующего о праве собственности на земельный надел (если он зарегистрирован);
  • если регистрация находится в процессе, а информация об участке не числится в Госсреестре, принимают постановление о досрочной регистрации или отказывают в выдаче оговоренных документов.

Когда действие разрешения на строительство становится нелегитимным

Как упоминалось ранее, срок действия разрешения сохраняется на протяжении всего периода строительства и при необходимости может быть продлен после постановления органа власти. В случае с ИЖС документ выдают на срок, равный 10 годам. В Градостроительном кодексе перечислен ряд условий, при наступлении которых данный документ теряет силу:

  1. В случае прекращения права собственности в принудительном порядке, в том числе при изъятии земельного надела с целью перевода его на баланс государства.
  2. При отказе владельца от права собственности на участок.
  3. При расторжении договоров, на основании которых было оформлено право собственности на землю.
  4. При прекращении прав на пользование недрами, если его подлинность является необходимой составляющей пакета документов для ИЖС.

Органы, выдающие документы на право собственности на объект недвижимости, имеют право их лишать силы посредством принятия решения об отзыве разрешения на строительство. Его принимают, основываясь на:

  • документах, подтверждающих истечение прав пользования участком у собственника;
  • уведомлении уполномоченных органов об окончании срока разрешения на пользование недрами.

Получение разрешения на ИЖС: что еще необходимо знать?

Как показывает практика, бывает и такое, что в процессе строительства участок переходит от одного лица к другому. Что же делать в таком случае: переоформлять разрешение на строительство или оставить все как есть?

Не занимайтесь переоформлением, в этом нет необходимости. В случае передачи прав на объект недвижимости в собственность другому владельцу разрешение остается действующим, если его срок не истекает.

Если следующие случаи, а именно, раздел, объединение, выделение не наступают, то на объекте можно продолжать строительство согласно действующему разрешению, только в таком случае придется получить новый градостроительный план участка.

Когда постройки подлежат сносу

Как вы помните, выше упоминалось о том, что строительство, не подразумевающее возведение капитальных построек, не требует оформления разрешения на ИЖС. Руководствуясь таким порядком, некоторые предприимчивые владельцы решаются на строительство магазина, откинув предположения о том, что такая постройка является ничем иным, как объектом капитального строительства. Каковы действия со стороны органов судебной власти при наступлении такого случая? Выносится решение о сносе объекта, который был возведен незаконно.

Иногда несоблюдение условий договора или правил, оговоренных в разрешении, наблюдается на начальных этапах работ еще до момента сдачи постройки в эксплуатацию. В ходе санкционированных проверок уполномоченными органами в 12% случаев выявляется факт осуществления строительства без наличия пакета разрешительной документации. В таком случае владельцу выносят порицание с предписанием об устранении существующих недочетов, а процесс возведения дома (2-этажного или любого другого) временно замораживают.

Достоинства и недостатки ИЖС - разрешенной формы строительства на земельном участке

Те, кто владеет участками, годящимися под ИЖС, обладают преимуществами:

  1. Земельные наделы такого типа постоянно участвуют в государственных программах, поддерживающих ИЖС.
  2. Такие владельцы не зависят от других людей, если только земля не имеет нескольких собственников.
  3. На таком участке можно без проблем возвести полноценный жилой дом, не волнуясь о необходимости переквалификации земельного участка из одной категории в другую.
  4. Хозяева могут быть прописаны на этом объекте и имеют возможность пользоваться полным перечнем услуг социальных учреждений (больниц, школ и т.д.).

Так существуют ли подводные камни в ИЖС? В одной стороны, все красиво, с другой - не так все гладко, как кажется на первый взгляд.

Индивидуальное малоэтажное жилищное строительство подразумевает возведение капитальных построек - домов с высотой не более 3-х этажей, предназначенных для совместного проживания не более чем одной семьи. Строительство на таких участках многоэтажных домов или таунхаусов запрещено законодательно и не является допустимым.

Теперь вы знаете, где получить разрешение на строительство частного дома и, безусловно, на проведение такой процедуры потребуется потратить временной и человеческий ресурс, но отсутствие необходимого документа в будущем может обойтись намного дороже. Поэтому, во избежание проблем, лучше позаботиться о наличии разрешительных документов заранее, тогда можно будет жить спокойно.

Градостроительный кодекс РФ частью 11 статьи 51 в редакции Федерального закона № 305-ФЗ от 22 ноября 2010 года устанавливает, что срок получения разрешения на строительство составляет десять дней со дня подачи заявления застройщиком с приложением документов, необходимых для принятия решения о выдаче такого разрешения. Фактически, с момента принятия решения застройщиком о строительстве объекта или его реконструкции до получения разрешения на начало работ может пройти не один год. Время подготовки к получению разрешения на строительство зависит от сложности объекта строительства и его места расположения. Немалую роль играет и то, кто именно будет занимается всем процессом подготовки строительства.

Если сбором и подготовкой всех необходимых материалов занимается сам застройщик, это занимает много времени и сил. Такой вариант приемлем для индивидуальных застройщиков или при строительстве или реконструкции незначительных объектов капитального строительства. Незнание всех необходимых нормативно-правовых действий, их порядка и последовательности приводит к увеличению сроков получения необходимых разрешений, согласований, не исключены случаи отказа и необходимости повторного прохождения отдельных процедур.

Обратиться к специальным организациям?

В сложившейся ситуации есть специализированные организации, которые оказывают услуги Технического заказчика по получению необходимых разрешений, согласований и подготовке комплекта документов для оформления разрешения на строительство. Преимущество этих организаций заключается в том, что они хорошо изучили и знают все необходимые процедуры, порядок их прохождения и действующие нормативно-правовые акты, принятые как на федеральном уровне, так и местными органами законодательной и исполнительной власти. Не редко ускорение прохождения различных согласительных или разрешительных процедур происходит за счет личных контактов сотрудников подобных организаций.

Или собрать документы самостоятельно?

На основании опыта работы организаций - Технических заказчиков в городе Москве можно рассмотреть время прохождения отдельных этапов подготовки строительства, из которых в конечном итоге складывается срок получения разрешения на строительство. Начнем с правоустанавливающих документов на земельный участок. Оформление договора купли-продажи земельного участка обычно занимает более ста дней. Если при этом возникает необходимость выполнить межевание и кадастрирование земельного участка, нужно прибавить ещё как минимум полгода. Оформление прав на долгосрочную аренду земельного участка занимает от трех месяцев. Не забывайте, что в статье 51 часть 7 ГрК РФ в перечне документов, прилагаемых к заявлению на получение разрешения на строительство, под первым номеров записаны правоустанавливающие документы на земельный участок.

Полный комплекс услуг по подготовке и согласованию проектной документации от сбора исходных данных для проектирования до получения разрешения на строительство и ордера на проведение земляных работ (при условии, что земельный участок уже оформлен) может составлять:

  • реконструкция – от 6 до 18 месяцев;
  • новое строительство – от 6 до 24 месяцев.

При рассмотрении приведенных примеров необходимо учитывать то, что опытный Технический заказчик может совмещать различные независимые этапы подготовки строительства с целью уменьшения общих сроков строительства. Например, получение временного разрешения на строительство позволяет начать работы на строительной площадке до завершения всех процедур по оформлению самого разрешения на строительство, что позволяет ускорить ввод объекта в эксплуатацию.

Как следует из приведенных примеров, десять дней ожидания после подачи заявления на выдачу разрешения на строительство являются финальной точкой на длительном и непростом пути подготовки к строительству.