Захарова Анастасия Евгеньевна
В 2003 г. с отличием окончила юридический и экономический факультеты Московского гуманитарного института им. Е.Р. Дашковой.
В 2003 - 2006 гг. являлась руководителем отдела недвижимого имущества Департамента управления имуществом ФГУП "Почта России".
В настоящее время работает в Управлении имущества Корпоративного департамента ОАО "ГМК "Норильский никель".
Сфера научных интересов - права на недвижимое имущество.
Адрес электронной почты: [email protected].
Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов. Особенности же оборота движимости и недвижимости, как неоднократно отмечалось в литературе, обусловлены большей социально-экономической ценностью недвижимого имущества. Вследствие этого оборот недвижимых вещей в сравнении с оборотом движимого имущества традиционно регламентируется более строгими правилами. К.П. Победоносцев, отмечая указанное обстоятельство, писал о том, что "свободное обращение есть необходимое свойство движимости, которая по природе своей переменяет место в гражданском обороте. Напротив того, недвижимое, привязанное к земле, по природе своей сохраняет свое местоположение. Посему движимое есть имущество, так сказать, безъименное перед законом, тогда как недвижимость непременно носит на себе имя своего хозяина" <*>.
<*> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд. СПб., 1892. С. 9.
В современном российском гражданском праве с легкостью обнаруживаются подтверждения сказанному выше. Так, в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на движимое имущество у приобретателя, если иное не предусмотрено договором, возникает с момента передачи. И напротив, приобретение недвижимых вещей всегда сопряжено с необходимостью государственной регистрации сделки и (или) права собственности (п. 1 ст. 131, ст. 164, ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей в той или иной степени проявляется не только в моменте возникновения права собственности, но и в способах его осуществления, месте исполнения обязательств с ними связанных (ст. 316 ГК РФ), различных сроках приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), способах защиты нарушенных прав и т.д.
Последние годы в Российской Федерации наблюдается неуклонный рост количества споров, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества. Главной причиной этого является активный рост рынка недвижимости на фоне имеющихся в правовом регулировании данной сферы недостатков. Представляется, что без четкого понимания содержания категории недвижимости невозможно вести речь о совершенствовании законодательства, регламентирующего ее оборот. Это объясняется тем, что, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, все проблемы, порождаемые хозяйственной практикой в сфере оборота недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном счете восходят к понятию недвижимости; будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом <*>.
<*> Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. О.Ю. Скворцов отмечает, что, несмотря на непрерывную эволюцию правового режима, заключающуюся в установлении особенностей оборота объектов недвижимости, основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие, как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, в целом остаются неизменными.
Несмотря на значительное внимание, уделяемое рассмотрению вопросов недвижимости в классической и современной юридической литературе, до настоящего времени нет единства мнений о категории недвижимости, критериях, отграничивающих движимость от недвижимости, правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи целью настоящей работы является рассмотрение вопросов, связанных с определением понятия недвижимости и выявлением сущностных характеристик данной категории объектов гражданских прав, влияющих на особенности ее правового режима.
В российском законодательстве термин "недвижимые вещи", сформулированный путем перечисления видов таких вещей, впервые использован в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" <*>. Само понятие недвижимости в дореволюционном законодательстве, однако, отсутствовало. Восполняя отсутствие легальной дефиниции, в работах юристов того времени велась оживленная дискуссия, предметом которой являлась выработка доктринальной дефиниции недвижимости. Цивилисты того времени сходились во мнении об отнесении земли (части земной поверхности, земельных или поземельных участков) к недвижимому имуществу. Относительно же критерия, позволяющего разграничить движимые и иные недвижимые вещи, мнения исследователей расходились.
<*> Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997. С. 699 - 700.
Анализируя доктринальные источники того времени, Е.С. Болтанова отмечает существование двух основных направлений по проблеме определения недвижимости. Одна группа ученых (Л. Кассо, К. Малышев) основывали деление вещей на движимые и недвижимые по их природному свойству (наличие или отсутствие тесной связи с землей); недвижимыми признавались объекты, перемещение которых в пространстве не представлялось возможным. Другая группа ученых (А. Гуляев, К. Кавелин, К. Победоносцев, Е. Трубецкой, Г. Шершеневич) проводила разграничение не только по природному свойству вещей, но и по наличию механической или органической связи с земной поверхностью, предполагающей повреждение вещи в процессе перемещения <*>.
<*> Подробнее об этом см.: Болтанова Е.С. Права на земельные участки: Теория, законодательство и практика его применения. Ростов н/Д: Феникс, 2006. С. 8.
При этом небезынтересно, что дореволюционному праву было свойственно деление на движимость и недвижимость не только вещей, но и прав, что объяснялось "исчерпывающим и обнимающим весь состав имущества характером противоположения движимостей недвижимостям" <1>. Классический немецкий подход проводил четкое различие между статусом прав по их предмету: "Все права, имеющие своим предметом недвижимость, напр., недвижимая собственность, такое же владение, предиальные сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, реальные повинности (Realgerechtigkeit), десятины и даже обязательственные притязания на недвижимые вещи, отождествляемые в обыденной жизни с правами на самую вещь, причисляются к недвижимостям. Все другие права, связанные с движимыми и даже недвижимыми вещами, если только права последнего рода являются дополнением к обязательству или средством к его обеспечению, как, напр., ипотека, считаются движимостями" <2>. Однако российский законодатель, придерживаясь в целом подобного подхода, не был достаточно последовательным в его реализации. Как отмечает Ю.С. Гамбаров, "Свод законов гражданских (ст. 390, 416, 418, 419 т. X ч. I) относит к движимым имуществам и наличные капиталы, и обязательства всякого рода, хотя бы предметом их была недвижимость (билеты кредитных установлений), и права золотопромышленников на золотые прииски, и иски вместе с тяжбами (ст. 402, 403)" <3>. С другой стороны, "одна из этих статей (390), трактующая о принадлежностях недвижимых имуществ, называет в их числе крепостные акты и межевые планы, юридическое значение которых заключается не в них самих, как телесных вещах, а в свидетельствуемых ими правах" <4>.
<1> Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. СПб., 1911.
<2> Там же.
<3> Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть.
<4> Там же.
В советском гражданском праве термин "недвижимость" отсутствовал. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к ст. 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено" <*>. Возврат к признанию самостоятельного значения категорий движимого и недвижимого имущества был осуществлен только в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. N 2211-1 <**>.
<*> СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.
<**> Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.
Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 "Недвижимые и движимые вещи". Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <*>.
<*> Законом к недвижимости, в частности, отнесены: предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ); жилые и нежилые помещения (ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"); дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8 ФЗ от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи").
Восстановление этого понятия, отсутствовавшего в законодательстве в течение нескольких десятилетий, в начале 90-х гг. называли "предметом гордости нового Кодекса и торжеством справедливости" <*>. По истечении более 10 лет действия ГК РФ восприятие указанной нормы юридической общественностью в корне изменилось, практика ее использования породила так много вопросов, что на сегодняшний день едва ли найдется иная статья ГК РФ, подвергающаяся столь масштабной критике.
<*> Щенникова Л. Недвижимость: Законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.
Действительно, понятие недвижимости в российском праве сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое значение. Отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия. Рассмотрим это утверждение на конкретном примере.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе самовольной постройки - бетонно-растворного узла <*>. Ссылаясь на ст. 12, 222, 304, 305 ГК РФ, индивидуальный предприниматель свои требования мотивировал тем, что бетонно-растворный узел возведен без его согласия, при отсутствии разрешения компетентных органов, препятствует эксплуатации сушильно-раскройного цеха. Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования индивидуального предпринимателя были удовлетворены.
<*> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 сентября 2005 г. N Ф04-4784/2005(13301-А46-9).
Арбитражный суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и, придя к выводу, что требование, основанное на ст. 222 ГК РФ, не подлежит удовлетворению, поскольку бетонно-растворный узел не является недвижимым имуществом, отказал в иске.
В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель ставил вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции как принятого с нарушением норм материального права. По его мнению, бетонно-растворный узел представляет собой объект капитального строительства, поскольку установлен на фундаменте с подведением инженерных коммуникаций, прочно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, арбитражный суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление апелляционной инстанции. При этом он подтвердил, что положения ст. 222 ГК РФ могут применяться только в отношении недвижимых вещей, а бетонно-растворный узел таковой не является, поскольку представляет собой мобильное (инвентарное) сборно-разборное сооружение, состоящее из отдельных элементов, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации, размещающееся на опорах (основании) с подключением инженерно-технологического оборудования, обеспечивающих подачу сырья, воды, электроэнергии. Обращает на себя внимание тот факт, что, по мнению суда кассационной инстанции, истец не привел надлежащих обоснований в подтверждение факта принадлежности бетонно-растворного узла к недвижимому имуществу, что и послужило основанием для отказа в иске.
Таким образом, неправильная квалификация объекта как недвижимого повлекла за собой невозможность защитить нарушенные права избранным способом. Рассмотренное дело является далеко не единственным спором, разрешение которого ставится в прямую зависимость от отнесения предмета спора к движимому либо недвижимому имуществу <*>.
<*> См., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11 ноября 2005 г. N А56-43584/04, от 28 декабря 2005 г. N А56-27381/04; Постановление ФАС Уральского округа от 20 апреля 2006 г. N Ф09-2899/06-С3; Постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/2167-06 и др.
Поскольку оборотоспособность объектов движимого и недвижимого имущества различна, вопрос о юридической квалификации объекта во всех случаях приобретает особую важность. В публикациях практиков, посвященных данной тематике, отмечается, что необходимость юридической квалификации объекта как недвижимого имущества наталкивается на непреодолимые преграды, причиной которых является отсутствие законодательно закрепленных критериев, по которым объект может быть безусловно отнесен к недвижимому имуществу <*>.
<*> Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. N 4.
Однако, прежде чем переходить к рассмотрению критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу, представляется необходимым проанализировать используемую законодателем терминологию. Легальное определение, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, демонстрирует отождествление законодателем таких понятий, как (1) недвижимость, (2) недвижимая вещь и (3) недвижимое имущество.
К рассмотрению взаимосвязи указанных понятий обращаются многие современные правоведы <*>. Если отвлечься от некоторых частностей, характеризующих точки зрения разных авторов, то можно выделить два сложившихся направления по определению соотношения данных понятий.
<*> См., например: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 355; Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: Проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 144 - 152; Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 8 - 12.
Представители первого, основываясь на использованном законодателем порядке употребления терминов, приходят к выводу о синонимичности понятий "недвижимая вещь", "недвижимое имущество" и "недвижимость" <*>.
<*> Потапенко Е.Н. Право собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 98.
По нашему мнению, указанный подход не может быть принят хотя бы по той причине, что в теории права термины "вещь" и "имущество" не равнозначны по содержанию. И здесь можно опереться на мнение Г.Ф. Шершеневича, который еще в 1907 г. отмечал: "Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово имущество вместо - вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении" <*>. Эта проблема не разрешена до настоящего времени: п. 1 ст. 131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 - о регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, а п. 3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
<*> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 95.
В этой связи предпочтительней выглядит позиция авторов, разделяющих понятия "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество". Так, Н.В. Диаковская прямо указывает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права <*>. Подтверждение такому пониманию находим в ст. 132 ГК РФ, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права. При таком подходе становится очевидным, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию "недвижимая вещь", а в ст. 132 ГК РФ - понятию "недвижимое имущество".
<*> Диаковская Н.В. Указ. соч. С. 8 - 12.
Развивая указанный подход, Г.В. Чубуков делает вывод о том, что понятие "недвижимость" также обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним понятия "недвижимое имущество", а как "совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле" <*>.
<*> Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3.
Между тем другие исследователи, основываясь на содержании ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, указывают на использование законодателем терминов "недвижимое имущество" и "недвижимость" в качестве синонимов <*>.
<*> Ильин Д.И. Указ. соч.
Целесообразно ли употребление терминов "недвижимое имущество" и "недвижимость" в тексте одной ст. 130 ГК РФ? Проведенный анализ, как уже было сказано, позволяет говорить о том, что содержание ст. 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином "недвижимая вещь", а содержание ст. 132 ГК РФ полностью соответствует термину "недвижимое имущество". При таком понимании, как обоснованно отмечает О.М. Козырь, наличие в российском законодательстве третьего термина - "недвижимость" - видится совершенно излишним <*>.
<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы, теория, практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. С. 276.
Представляется, что в целях приведения нормативных положений в соответствие с их истинным содержанием следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ термины "недвижимое имущество" и "недвижимость", ограничившись понятием "недвижимые вещи". При этом необходимо, чтобы изменение содержания ст. 130 ГК РФ осуществлялось только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества во всем массиве действующих нормативно-правовых актов.
Термин "недвижимость" в законодательстве допустимо использовать только в качестве некой обобщающей категории, когда речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимых вещей, безотносительно их видовых различий (например, в общих нормах об обязательности государственной регистрации). Однако использование традиционной категории "недвижимость" в доктрине, позволяющей обычно понять истинный смысл термина из контекста, возражений не вызывает.
Определившись с терминологией, обратим внимание на содержание легального понятия недвижимого имущества.
Цивилистика за все время своего существования выработала всего два подхода к определению в законодательстве понятия "недвижимое имущество". Первый вариант предполагает непосредственное перечисление в законе объектов, относимых к недвижимому имуществу, а второй - указание на отнесение к объектам недвижимого имущества исходя из единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа <*>.
<*> Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование. М.: Норма, 1999. С. 221.
Анализ содержания ст. 130 ГК РФ свидетельствует, что российский законодатель, формулируя понятие недвижимости, объединил оба указанных подхода. Во-первых, данная статья содержит общий принцип признания объекта недвижимой вещью: прочная связь с землей, предполагающая невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Во-вторых, здесь же содержится перечень недвижимых вещей с дополнительным указанием на возможность его пополнения законом.
С позиции объективных физических характеристик объектов легальная дефиниция, в сущности, разделяет недвижимые вещи на два вида: (1) вещи, недвижимые "по своей природе", и (2) вещи, недвижимые "в силу закона". Сам ГК РФ прямо на такое деление не указывает, однако в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <*> (далее - Концепция) разделению единого понятия недвижимости на недвижимость по природе и недвижимость по закону уделено значительное внимание.
<*> Подготовлена Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 протокола N 9 от 20 мая 2002 г.) (см.: www.privlaw.ru).
Недвижимость "по природе" (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) в свою очередь может быть разделена на два подвида. Это, во-первых, собственно объекты природы (элементы природы, вовлекаемые в хозяйственную деятельность), которые в своем естественном состоянии в принципе не способны к перемещению, и, во-вторых, остальные объекты, перемещение которых в пространстве в принципе возможно, однако это приводит к несоразмерному ущербу их назначению. К недвижимости "по природе" Концепцией отнесены объекты, связанные с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению.
К недвижимости "по закону" отнесены объекты, на которые режим недвижимости распространен в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам.
Особого внимания при анализе определения недвижимости в российском праве требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории.
Первый легальный критерий, выделяющий в особую группу природные ресурсы, основан на естественной природе происхождения вещей. Данную группу составляют нерукотворные объекты, созданные в ходе эволюции нашей планеты. Г.Б. Чубуков называет такие объекты недвижимостью "в подлинном смысле слова... поскольку их перемещение на поверхностном слое планеты Земля невозможно" <*>. Положение в пространстве природных ресурсов не может быть изменено даже при вложении несоразмерных затрат, поскольку сами они создают окружающую среду жизнедеятельности человека. В этой связи у большинства ученых данный критерий отнесения объектов к недвижимости возражений не вызывает. К характеристикам этого вида недвижимости Е.С. Болтанова, в частности, относит: наличие индивидуальных отличительных признаков объекта (это юридическая, а порой и фактическая незаменимость); стационарность (наличие механической или органической связи с конкретным земельным участком и изначальная непредназначенность объекта для перемещения в пространстве); постоянство местонахождения относительно системы координат <**>.
<*> Чубуков Г.В. Указ. соч.
<**> Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2001. С. 10. С.А. Степанов, указывая на то, что недвижимые вещи, как правило, постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, подчеркивает, что это оправдывает их рассмотрение в качестве основных в системе объектов гражданских прав (Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004).
Традиционно данная категория объектов состоит из земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений. Несмотря на бесспорное наличие у такого рода объектов естественных физических свойств недвижимости, при анализе возможностей их участия в гражданском обороте возникает значительное количество вопросов. В первую очередь сложность вызывает индивидуализация указанных объектов: попытка определить их пространственные границы наталкивается на непреодолимые трудности. Рассмотрим, что именно действующее законодательство понимает под каждым из объектов.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах").
Водным объектом в соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ является природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.
Понятием "лес" российское законодательство не оперирует, говоря только о лесном фонде, который образуют все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (ст. 7 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ).
Понятие "многолетние насаждения" законодательство не содержит вообще. В этой связи для уяснения его содержания приходится обращаться к другим отраслям знаний. С точки зрения ботаники многолетними признают значительное число растений, срок жизни которых превышает два года. На практике это порождает двоякого рода неопределенность: с одной стороны, остается не ясным, какого рода насаждения можно признать многолетними, а с другой - возникает вопрос, что именно является объектом права: отдельно взятое растение с привязкой к его месторасположению либо вся совокупность растений в пределах границ земельного участка. Однозначного ответа действующее законодательство не содержит, а судебная практика идет по пути признания недвижимым имуществом не каждого отдельного растения, а многолетних насаждений как обособленного имущественного комплекса (сад, виноградник и т.п.) <*>.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья В.Н. Урукова "Многолетние насаждения как объект недвижимости" включена в информационный банк согласно публикации - "Законность", 2005, N 12.
<*> См., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2005 г. N Ф08-947/2005. См. об этом, например: Уруков В.Н. Многолетние насаждения - объект недвижимости? // Право и экономика. 2005. N 10.
Физические характеристики и законодательные формулировки определений всех перечисленных объектов свидетельствуют о наличии настолько прочной связи с земельным участком, что отделить последний от самого объекта не представляется возможным. Вместе с тем общепринятое понимание вещи как предмета гражданского оборота предполагает ее в качестве предмета материального мира, индивидуализируемого в первую очередь за счет пространственных границ. Обособленное участие в обороте таких объектов, как, например, земельный участок и плодоносящий сад, расположенный на нем, аналогично земельному участку и пруду на нем, не допускается. Данное утверждение справедливо не только для случаев отчуждения объектов (невозможно передать право собственности на пруд без земельного участка, образующего его геометрические границы), но также и для передачи таких объектов во владение и пользование третьим лицам (предоставление пруда для ловли рыбы обязательно означает пользование соответствующим земельным участком).
Таким образом, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты в силу своих естественных признаков не должны признаваться самостоятельными объектами недвижимости - таковыми являются только земельные участки, в границах которых они находятся <*>. С нашей точки зрения, указанные природные ресурсы должны рассматриваться как естественные принадлежности земельного участка, определяющие его качественные характеристики.
<*> В этой связи представляется абсолютно верным такое замечание В.Н. Урукова: "...многолетние насаждения не могут являться недвижимым имуществом в отдельности и их включение как недвижимости в норму закона создает неразрешимые проблемы для науки и в правоприменении" (Уруков В.Н. Указ. соч.).
Развивая данную позицию, можно опереться на умозаключения В.В. Чубарова, который, рассуждая о юридических свойствах земельного участка как вещи, предлагает под последним понимать недвижимую телесную вещь, представляющую собой пространство, нижней границей которого является почвенный слой (при его отсутствии - земная поверхность и дно водоемов), а верхняя граница, имеющая оценочный характер, располагается в воздушном пространстве <*>. При этом верхний предел земельного участка он предлагает определять через границу злоупотребления своим правом: права владельца земельного участка распространяются на "воздушный столб" такой высоты, в пределах которой его действия не причиняют вреда ни публичным, ни частным интересам других лиц. Нижние же границы земельного участка имеют более определенный характер, обусловленный тем, что все недра в пределах территории Российской Федерации являются исключительной государственной собственностью (ст. 1, 2 ФЗ "О недрах").
<*> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 170 - 176.
Вторым легальным критерием определения недвижимости является связь объектов с землей, причем настолько прочная, что перемещение объекта в пространстве вызывает несоразмерный ущерб их назначению. Оценочный характер данного критерия, являющийся особенностью российской правовой системы, вызывает наибольшее количество дискуссий в научном сообществе.
В.И. Синайский еще сто лет назад отмечал, что данный критерий нельзя принимать во внимание "при успехах современной техники в перемещении предметов" <*>. Придерживаясь аналогичной точки зрения, Г.Ф. Шершеневич писал о том, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью" <**>. Современные ученые также высказывают обоснованные сомнения в отношении названного критерия <***>.
<*> Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 127.
<**> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96.
<***> Так, Е.А. Дорожинская прямо называет данный критерий "сомнительным" ввиду его оценочного характера (Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС, 1999. С. 15 - 16). Н.А. Сыродоев указывает, что "если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению" (Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8).
В содержании ст. 130 ГК РФ среди объектов, отнесенных к недвижимости по данному основанию, прямо указаны здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также все, что прочно связано с землей и перемещение чего невозможно без нанесения несоразмерного ущерба. Буквальное толкование данной нормы приводит к выводу, что в качестве объектов недвижимости в обороте могут участвовать такие специфические объекты, как асфальтные покрытия, заборы, скамейки, автодороги, подкрановые пути и т.п. имущество.
Подобное положение вещей, на наш взгляд, чрезвычайно усложнило бы гражданский оборот. В качестве выхода из него видится дальнейшая разработка предложения, уже высказанного в литературе: наделение статусом недвижимости только объектов, имеющих самостоятельное значение с одновременным учетом объектов, имеющих обслуживающий характер, в качестве их неотъемлемых принадлежностей <*>. В противном случае правоприменителям в попытке урегулировать данный вопрос не остается ничего иного, как изобретать новые для гражданского права понятия, подобно предложенной Н. Щербаковым квалификации асфальтного покрытия в качестве "свойства земельного участка" <**>.
<*> Щенникова Л. Указ. соч.
<**> Щербаков Н. Свойство или вещь // ЭЖ-Юрист. 2005. N 17.
Вызывает возражения и некоторая внутренняя противоречивость, заложенная в формулировку рассматриваемого критерия: одновременное указание на наличие прочной связи объекта с земельным участком и несоразмерный ущерб, вызываемый перемещением. Неясно, необходимо ли каждый раз устанавливать наличие обоих критериев либо достаточно присутствия одного из них.
Буквальное толкование содержания данного критерия, сформулированного через логическую связку "и", требует одновременного присутствия обеих составных частей. Судебная же практика при установлении смысла данной нормы в ряде случаев считает достаточным для признания вещи недвижимой наличия только прочной связи с землей и даже не рассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть вследствие ее перемещения.
Так, Президиум ВАС РФ, рассматривая спор между государственным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью, должен был решить, является ли переданный предприятием обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью <*>. Президиум ВАС РФ указал, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Вопросу о характере ущерба, причиненного перемещением объекта, Президиум ВАС РФ придал вторичное значение, отметив лишь, что выводы суда кассационной инстанции о том, что холодильник является движимым имуществом, нельзя признать обоснованными, поскольку представленные суду документы не позволяют сделать вывод: перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования его по назначению.
Вводя критерий несоразмерного ущерба, ни закон, ни подзаконные акты не дают ответа на вопрос, что следует понимать под таковым. Д.В. Петров, говоря о недостатках данного критерия, справедливо отмечает: "...ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости" <*>. Немаловажным является и вопрос о том, что должно приниматься за базовое значение стоимости. Сложившаяся на сегодняшний день правоприменительная практика в качестве таковой признает остаточную стоимость объектов <**>, хотя, думается, что исходя из общих принципов гражданского права таковой должна признаваться только рыночная стоимость имущества.
<*> Петров Д.В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга. СПб., 2003. С. 84.
<**> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 сентября 2002 г. по делу N А29-1380/02-2э.
Учитывая отмеченные недостатки, в литературе высказывается предложение заменить данный критерий на критерий юридической связи объекта с землей, предполагающий признание недвижимым имуществом только объектов, земля под которыми принадлежит владельцу на праве собственности. Соответственно, строениям на чужой земле предлагается оставить статус движимого имущества. Выражая несогласие с подобным подходом, приведем слова Л. Щенниковой: "В современных российских условиях, когда многие собственники зданий и сооружений владеют и пользуются земельными участками на праве аренды, большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми" <*>.
<*> Щенникова Л. Указ. соч.
Л. Наумова, критикуя легальную формулировку критерия, предлагает сформулировать его как совокупность соблюдения трех условий: (1) ущерб назначению через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения; (2) наличие технической (физической) связанности с землей (наличие фундамента и его характеристики, материал, из которого изготовлен объект, а также возможность или невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению); (3) возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения (если после перемещения объект не сможет функционировать по прежнему назначению, то, соответственно, следует признать его недвижимым) <*>.
<*> Наумова Л. Указ. соч.
Полагаем, что ввиду присутствия в данной формулировке категорий оценочного характера и сложности текстуального изложения воспроизведение ее непосредственно в законе не решит проблему правовой определенности содержания категории недвижимости в российском праве, однако данные критерии вполне допустимо учитывать при построении понятия недвижимого имущества.
До настоящего времени немало сложностей вызывает квалификация в качестве недвижимости объектов незавершенного строительства. Несмотря на изменения ст. 25 Закона о регистрации и прямого указания объектов незавершенного строительства в тексте ст. 130 ГК РФ, продолжаются споры по поводу ранее высказанной ВАС РФ позиции о необходимости факта прекращения договора строительного подряда в отношении объекта незавершенного строительства для признания его недвижимостью <*>.
<*> Пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В юридической литературе позицию, высказанную ВАС РФ, разделяет Е.А. Суханов, отмечавший, что "если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов" <*>. Б.М. Гонгало отмечает, что государственная регистрация незавершенных строительством объектов хотя и не должна ставиться в зависимость от статуса подрядного договора, но возможна только в случае, если строительство приостановлено <**>. Противоположных взглядов придерживается М.И. Брагинский, считающий, что наличие/отсутствие действующего договора подряда "не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 130 ГК РФ" <***>.
<*> Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6.
<**> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Спарк, 2001.
<***> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (договоры о выполнении работ и оказании услуг). Кн. 3. М., 2002. С. 145.
На практике органы Федеральной регистрационной службы, основываясь на ведомственных актах, при регистрации прав на незавершенные строительством объекты продолжают требовать представления доказательств прекращения договоров строительного подряда, несмотря на отсутствие такого требования в новой редакции ст. 25 Закона о регистрации.
На наш взгляд, системное толкование норм ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации однозначно свидетельствует о неправомерности подобного рода требований. Объекты незавершенного строительства по российскому законодательству должны признаваться недвижимым имуществом вне зависимости от того, являются ли они предметом действующего договора подряда или нет.
Резюмируя вышесказанное, отметим бесспорно важное значение критерия "наличие прочной связи с земельным участком" в вопросе понимания содержания категории недвижимости в российском гражданском праве. Однако целесообразность его дословного включения в закон представляется сомнительной. На практике остается неясным, кто именно уполномочен определять наличие/отсутствие прочной связи объекта с землей и каково значение этой квалификации.
Предоставление таких полномочий исключительно владельцу вещи вступает в противоречие с объективно присущими объектам недвижимости свойствами и ставит императивное требование о государственной регистрации в зависимость от усмотрения правообладателя. Такой подход, на наш взгляд, не может обеспечить основополагающие принципы гражданского законодательства о стабильности гражданского оборота, полноте и достоверности сведений о зарегистрированных правах на конкретный объект недвижимости и в силу этого не должен использоваться.
Компетенция органов технической инвентаризации и Федеральной регистрационной службы распространяется на осуществление определенных действий в сфере недвижимости, что, строго говоря, не предполагает установления юридической характеристики объектов - принятия решения о признании его движимым либо недвижимым имуществом.
Не решают этих вопросов и судебные органы: поскольку юридическая характеристика вида имущества не обладает признаками юридического факта, непосредственно влекущего возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, сам по себе факт принадлежности имущества к движимому либо недвижимому не подлежит установлению в судебном порядке <*>. Имеющаяся правоприменительная практика свидетельствует, что данный вопрос может быть рассмотрен судом только в рамках спора о праве, предметом которого является объект со спорным статусом.
<*> Пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 февраля 2004 г. N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение".
Таким образом, приходится констатировать, что на сегодняшний день в Российской Федерации отсутствует орган, уполномоченный решать вопрос о квалификации объектов гражданского оборота как недвижимых. На наш взгляд, наделение кого-либо подобными полномочиями означало бы полную зависимость правового статуса объектов исключительно от волеизъявления уполномоченного лица, что противоречит самому понятию недвижимости "по природе".
В этой связи в целях единообразного понимания категории недвижимого имущества всеми субъектами гражданского оборота оценочный критерий прочной связи объекта с землей следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ и использовать его только в теоретических работах для определения сущностных характеристик недвижимости.
При рассмотрении критерия прочной связи с землей нельзя обойти вниманием вопрос о природе государственной регистрации прав на указанные объекты.
Специальный порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты в совокупности со специальными требованиями, предъявляемыми к сделкам с недвижимым имуществом, выражающиеся в первую очередь в необходимости ее проведения, выступает главной чертой правового режима недвижимого имущества.
Поскольку действующее российское законодательство знает три вида регистрационных действий, совершаемых в отношении объектов недвижимого имущества <*>, необходимо оговориться, что в данном контексте речь идет о государственной регистрации прав на недвижимость, предусмотренной соответствующими нормами Закона о регистрации. Такая оговорка не представляется излишней, поскольку до настоящего времени в юридической литературе допускается смешение указанных видов регистрации и соответственно неправильное понимание последствий с ними связанных.
<*> Речь идет о: (1) так называемой технической или учетной регистрации, осуществляемой органами БТИ, Роснедвижимости и др., имеющей целью ведение системы учета недвижимого имущества; (2) регистрации сделок с недвижимым имуществом; (3) регистрации прав на недвижимое имущество.
Так, Е.А. Киндеева, приравнивая учетную регистрацию недвижимого имущества и государственную регистрацию прав на него, пишет, что "автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются" <*>. В данной ситуации совершенно правильной представляется позиция Е.А. Суханова, отмечающего, что техническая регистрация в отличие от государственной регистрации прав "может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение" <**>.
<*> Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1 (6). С. 88.
<**> Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 343.
В литературе относительно того, является ли государственная регистрация неотъемлемым признаком недвижимости, в отсутствие которого на объект гражданских прав не может распространяться соответствующий правовой режим, либо она есть только следствие отнесения имущества к недвижимости, высказаны две противоположные точки зрения.
Первая точка зрения, придающая государственной регистрации правоустанавливающий характер, получила название концепции юридического понятия недвижимости. Суть ее наглядно иллюстрирует следующее высказывание Е.А. Суханова: "До момента государственной регистрации... вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости" <*>. При этом подчеркивается, что, поскольку в обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 554 ГК РФ), только благодаря ее неподвижности возможна государственная регистрация с привязкой к определенному месту, порождающая возможность вещи находиться в обороте. Аналогичной позиции придерживается О.М. Козырь, подчеркивающая, что недвижимостью является только то имущество, "на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация" <**>.
<*> Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1995. С. 241.
<**> Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.
Таким образом, указанный подход фактически наделяет государственную регистрацию способностью изменять юридический статус имущества, переводить его из категории движимого в категорию недвижимого. Допуская возможность ошибочной квалификации объекта регистрирующим органом, приходится констатировать, что объективные естественные свойства вещи, отраженные в законодательстве, при таком подходе утрачивают свое значение и подменяются субъективными вторичными признаками, не отражающими сущность явления. Подобную ситуацию нельзя признать способствующей стабильности гражданского оборота, ведь если в дальнейшем в установленном порядке право на объект будет оспорено и запись из реестра будет исключена, вещь снова станет движимой, по крайней мере до момента регистрации прав на нее другим субъектом.
Кроме того, подобный подход противоречит позитивному праву: ст. 130, 219, 222, п. 3 ст. 225 ГК РФ не связывают существование недвижимого имущества с моментом регистрации права на него. Редакция п. 1 ст. 2 Закона о регистрации также свидетельствует скорее о правоподтверждающем значении государственной регистрации, поскольку при определении последней Закон использует такие понятия, как "признание" и "подтверждение".
В этой связи более обоснованной выглядит позиция авторов, утверждающих, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации (Б.М. Гонгало, Е.С. Болтанова, С.А. Степанов) <*>. Государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимого имущества - она, напротив, является следствием объективно присущих объектам свойств, закрепленных законодательством. Признание же обратного приводит к выводу об отсутствии до момента регистрации прав свойств недвижимой вещи, например, у такого бесспорного объекта недвижимости, как земельный участок.
<*> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. С. 15 - 16 (автор - Б.М. Гонгало); Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. М.: Норма, 2000. С. 264; Степанов С.А. Указ. соч. С. 29.
Помимо вышеназванных двух критериев отнесения объектов к недвижимости (естественная природа происхождения вещей и прочная связь объектов с землей), ст. 130 ГК РФ оперирует также и третьим критерием. В соответствии с ним к недвижимым вещам отнесены объекты, которые по своей природе движимы, но, учитывая их важность для государственных интересов, подпадают под правовой режим недвижимости (юридический критерий). Таким образом, третьим критерием выступает значимость объектов. К недвижимости по закону относятся воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.
В отношении данной группы объектов допустимо признать правоустанавливающий характер государственной регистрации прав <*> (при этом немаловажно, что регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, отличным от регистрации недвижимости, являющейся таковой в силу естественных свойств). В данном случае законодатель подчеркивает необходимость ее осуществления именно потому, что у такого рода объектов отсутствуют объективно присущие недвижимым объектам признаки, и государственная регистрация, таким образом, становится конститутивным признаком, "благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим" <**>.
<*> Как удачно подмечено С.А. Степановым, "не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее" (Степанов С.А. Указ. соч.).
<**> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 51 (автор - М.И. Брагинский).
Однако еще в XIX в. Д.И. Мейер указывал, что нет необходимости, "чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот" <*>. Полагаем, что и в настоящее время данное утверждение не потеряло своей актуальности.
<*> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М.: Статут, 2000. С. 161.
В завершение рассмотрения определения понятия недвижимости по российскому праву отметим, что использованные законодателем квалификационные критерии в настоящее время подвергаются критике со стороны большинства юридической общественности. В литературе высказываются замечания, вызывающие оживленную дискуссию, однако о единой разделяемой всеми авторами позиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное число дефинитивных признаков: от классического гражданско-правового "наличия неразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба назначению" и альтернативно выработанного смежными отраслями права - "степени общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество" <*>, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта <**>. На практике это приводит к тому, что владелец имущества, как правило, далекий от научного понимания категории недвижимости, должен по своему усмотрению решать указанный вопрос. Однако неблагоприятные последствия неправильной квалификации возникают для гражданского оборота в целом.
<*> Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. М., 1997. С. 103.
<**> Наумова Л. Указ. соч.
Применение не одного, а нескольких критериев для отнесения имущества к недвижимому подтверждает неоднородность состава недвижимого имущества в российском праве, позволяющую отдельным ученым делать вывод о том, что единственной общей чертой правового режима недвижимости оказывается государственная регистрация прав.
Действительно, простое сопоставление физических свойств объектов, относимых к недвижимости по российскому гражданскому праву, не позволяет выявить их единой физической сущности. Дополнительную сложность в этом вопросе создает положение ст. 130 ГК РФ, предусматривающее, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, формально не подпадающее под указанные критерии. Таковым по действующему законодательству выступает предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), а также жилые и нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации). С формальной точки зрения данные объекты недвижимого имущества не соответствуют ни одному из рассмотренных критериев. Предприятие, как было отмечено, представляет собой совершенно особое гражданско-правовое образование - некую юридическую фикцию вещи, помещение - конструктивную часть здания - недвижимости по природе. Вместе с тем прямое указание данных объектов в законе не оставляет сомнений в распространении на них правового режима недвижимости. В настоящее время полагаем возможным говорить лишь о единой юридической сущности данной категории объектов гражданских прав, заключающейся в особом правовом режиме их участия в обороте.
Учитывая, что на практике меньше всего проблем возникает с квалификацией недвижимости "по закону", поскольку объекты прямо поименованы в нормативном акте, представляется рациональным распространить данный подход на дефиницию в целом. При этом простое перечисление объектов ввиду постоянного развития экономики и технологий способно исправить ситуацию только на очень короткий срок.
В этой связи представляется оптимальным сформировать в законе некий закрытый перечень объектов, при этом классифицируя их. Вопрос об основаниях такой классификации требует отдельного полноценного исследования. Здесь же отметим лишь, что подход к построению перечня объектов должен основываться на безусловном признании недвижимым земельного участка с квалификацией иных объектов в качестве его принадлежностей. Концептуальный подход к категории недвижимости "по закону" может остаться прежним, однако разрозненные в настоящее время по различным законодательным актам объекты целесообразно объединить в единый перечень.
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Комментарий к Ст. 130 ГК РФ
1. В комментируемой статье осуществляется деление вещей на недвижимое и движимое имущество, предлагается характеристика недвижимости (см. далее). При этом в отношении движимости установлено правило: «То, что не является недвижимым, относится к движимому имуществу».
2. В п. 1 предлагается понятие недвижимости. При этом выделяются следующие признаки.
Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и может быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.
———————————
См.: Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. М., 1985. Т. 1. С. 180 — 181 (автор главы — О.А. Красавчиков).
См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе Российской Федерации // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 275.
Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.
В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (возможно исключение, установленное федеральным законом). При этом обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно объект связан с землей.
Здесь же дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.
3. Таким образом, понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и людьми, не искушенными в юриспруденции. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности, тем более когда используются оценочные категории. (Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб».)
Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности» . Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в комментируемой статье 130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета, и т.д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое, а также государственной регистрации недвижимости.
———————————
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 96.
В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ — это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» .
———————————
Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.
Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.
———————————
См.: Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 57.
Думается, юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т.п.
———————————
См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Спарк, 1995. С. 283 — 284; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (постатейный). М.: Юрид. фирма «Контракт»; Инфра-М, 1997. С. 439 — 440, 445.
Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т.е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость.
В п. 1 ст. 222 ГК РФ прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п. 2 ст. 222 ГК РФ, конечно, не перечеркивает приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае вопреки законам логики повиснут в воздухе все правила, содержащиеся в п. п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ.
Наконец, и это главное, в комментируемой статье при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 статье 3 ЗК России).
Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 70 ЗК РФ).
———————————
Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
6. Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Законом о недрах. Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и правовыми актами (например, Федеральными законами от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации» , от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» , Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.
———————————
Собрание законодательства РФ. 1995. N 49. Ст. 4694.
Собрание законодательства РФ. 1998. N 13. Ст. 1463.
Утверждена Постановлением Министра природных ресурсов РФ от 7 февраля 1998 г. N 56 начальником Госгортехнадзора России от 31 декабря 1997 г. N 58 // Бюллетень нормативных актов. 1998. N 7.
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Используемые участки недр представляют собой геометризованные блоки недр (ст. 2 Закона о недрах).
Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д. (ст. 6 Закона о недрах).
Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до пяти лет, для добычи подземных вод — на срок до 25 лет и т.д. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.
7. В отношении таких упоминаемых в комментируемой статье 130 Гражданского кодекса России объектов недвижимости, как здания и сооружения, наиболее обоснованной представляется позиция В.В. Витрянского, который считает, что «попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий» и что «с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения…» .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 522.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
Там же. С. 523. Следует иметь в виду, что данные высказывания сделаны исходя из «чисто» цивилистических позиций, причем при характеристике договоров аренды.
В.В. Витрянский полагает, что «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно» .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
Там же. Здесь же см. анализ существенных признаков, образующих данное определение и значение каждого из них. Обстоятельную характеристику данных объектов см.: Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Томского ун-та, 2002.
8. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
В соответствии с ЖК РФ жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15)). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. ч. 3, 4 ст. 15).
Соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 . Действие этого Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2). Действие этого акта не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГК РФ (п. 3).
———————————
Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения, обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения), инженерным системам и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем, доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта, размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) и т.д.
Иногда требования к жилым помещениям формулируются с использованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а в железобетонных конструкциях — трещиностойкости), не приводят к нарушению работоспособности к несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т.д., и т.п.
В случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае охватывается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение).
Поэтому правила, содержащиеся в названном Положении, утвержденном во исполнение указаний ч. ч. 3, 4 ст. 15 ЖК РФ, применяются в следующих случаях.
Во-первых, при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое. В частности, такой перевод недопустим, если соответствующее помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
Во-вторых, при установлении того, пригодно ли для проживания помещение, используемое в качестве жилья и с точки зрения юридической считающееся жилым помещением.
В-третьих, при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей.
В зависимости от вида жилищного фонда по форме собственности межведомственная комиссия создается соответственно федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.
К жилым помещениям в соответствии с ЖК РФ относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектами права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры (две комнаты).
9. Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.
Следует иметь в виду, что в нежилых зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектами права (например, в жилой дом встроен магазин). В других — помещения не относятся к самостоятельным объектам права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т.п. (колясочные, холлы и т.д.)).
10. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Приведенная характеристика предприятия дается в . Здесь же установлено, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (см. ст. 132 и комментарий к ней).
11. В силу закона к недвижимому имуществу могут относиться объекты, не имеющие прочной связи с землей. В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи 130 Гражданского кодекса РФ дается неисчерпывающий перечень таких объектов: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Объявление этих вещей недвижимыми как в российских, так и в других правовых системах во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).
———————————
См.: Красавчиков О.А. Советская наука гражданского права (понятие, предмет, состав и система). Свердловск, 1961. С. 130. В настоящее время эта работа переиздана; Он же. Категории науки гражданского права. М.: Статут, 2005. Т. 1.
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).
В соответствии со ст. 7 Кодекса торгового мореплавания РФ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.
———————————
Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1999. N 18. Ст. 2207.
Под воздушным судном, согласно ст. 32 Воздушного кодекса РФ , понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
———————————
Собрание законодательства РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.
В соответствии с абз. (d) ст. I Конвенции о международной ответственности за ущерб, причиненный космическими объектами (1972 г.) термин «космический объект» включает в себя составные части космического объекта, а также средство его доставки и его части. На основании п. 1 ст. II Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (1974 г.) при запуске космического объекта на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, запускающее государство регистрирует этот космический объект путем записи в соответствующий регистр, который им ведется. Каждое запускающее государство информирует Генерального секретаря Организации Объединенных Наций об учреждении такого регистра.
———————————
См.: Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. Вып. XXIX. М., 1975. С. 95 — 101; Международное публичное право: Сб. док. Т. 2. М.: БЕК, 1996. С. 362 — 368.
Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. Вып. XXXIV. М., 1980. С. 442 — 446; Действующее международное право. Т. 3. М.: Московский независимый институт международного права, 1997. С. 634 — 638.
Представляется важным указание в Конвенции на информацию по поводу космического объекта, которая заносится в регистр и включает:
— название запускающего государства или запускающих государств;
— соответствующее обозначение космического объекта или его регистрационный номер;
— дату и территорию или место запуска;
— основные параметры орбиты:
период обращения,
наклонение,
— общее назначение космического объекта.
Согласно ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 «О космической деятельности» космические объекты Российской Федерации подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность Российской Федерации. При этом права собственности на космические объекты остаются незатронутыми во время нахождения этих объектов на Земле, а равно на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.
———————————
Российская газета. 06.10.1993. N 186.
12. В п. 2 комментируемой статьи упоминаются такие движимые объекты, как ценные бумаги и собственно деньги. О деньгах см. к ней, о ценных бумагах — ст. и и комментарий к ним.
Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
DOI 10.24411/2073-3313-2019-10342
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА В УСЛОВИЯХ РЕФОРМИРОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Александр Александрович ДАРКОВ, доцент кафедры гражданского права, гражданского и арбитражного процесса Государственного университета по землеустройству, Вице-президент Российского юридического клуба, кандидат юридических наук E-mail: [email protected]
Научная специальность: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Аннотация. Процессы формирования в России новой экономической и правовой основы взаимодействия предпринимателей, представителей органов власти и структур общественного контроля, а также разработка и внедрение качественно новой системы элементов административного регулирования управления экономикой обусловливают острую потребность комплексной модернизации правового регулирования.
Недвижимое имущество, все его виды, традиционно является одним из наиболее значимых объектов гражданско-правового регулирования, обладает значительной инвестиционной привлекательностью, что в условиях реформирования гражданского законодательства обусловливает необходимость постоянного мониторинга правоприменительной и правореализационной практики в сфере гражданского оборота недвижимости.
При этом условием эффективности этих изменений является использование как традиционного, так и инновационного российского и зарубежного опыта гражданско-правового регулирования.
Ключевые слова: законотворчество, гражданское право, недвижимость.
Annotation. Processes of formation in Russia of new economic and legal basis of cooperation of entrepreneurs, representatives of public authorities and structures of public control, and development and implementation of qualitatively new system of elements of administrative regulation of economy management show a critical need for complex modernization of legal regulation.
Real property, and all types thereof are traditionally among the most important objects of civil regulation, they carry significant investment potential, which in the context of reforming of civil legislation, show the need in constant monitoring of law-enforcement and right-enforcement components of civil relations in the field of civil transactions with real property.
At the same time, usage of both traditional and innovative Russian and foreign experience of civil regulation is the condition of efficiency of these changes.
Keywords: law-making, civil law, real property.
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
Характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений представляет значительный интерес с позиции науки гражданского права. Важнейшее значение имеет она и с позиций правового регулирования, так как объекты регулирования отличаются исключительным разнообразием.
Цель настоящей статьи - представить характеристику правовому положению недвижимого имущества. Такая характеристика актуализируется тем, что реформа гражданского законодательства в основном завершена.
Что же представляют собой понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» в современных условиях?
Недвижимое имущество (недвижимость) - один из краеугольных институтов цивилистики, гражданского оборота, товарного рынка. Из общей классификации вещей в гражданском праве следует: недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками, являются делимыми и незаменимыми. В то же время, с точки зрения права, недвижимость - категория, обладающая значительным субъективным характером.
Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением для них, соответственно, различного правового режима.
Отметим, что согласно нормам статей 164, 223 ГК РФ приобретение права собственности на недвижимое имущество, отказ от него осуществляются исключительно в режиме гласности с обязательностью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами, доступной для ознакомления третьим лицам.
При приобретении права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи и вещи, от которых собственник отказался, предусматривается различный порядок регулирования. Ипотека может быть установлена исключительно в отношении недвижимых вещей.
Обратимся к понятийному аппарату, закрепленному нормами ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»1.
Как видно из определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые в силу их природы, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона, т.е. вещи, признаваемые таковыми законом. В свою очередь, вещи, недвижимые в силу их природы, подразделяются на следующие категории:
а) земельные участки;
б) участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;
в) объекты, неразрывно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).
В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения Гражданского кодекса РФ базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.
■ недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;
■ недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;
■ недвижимость по закону: воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
■ недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности, которые включают как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели; жилые помещения; кондоми-нимумы; объекты незавершенного стро-ительства2.
Правовые режимы различных видов недвижимого имущества характеризуются значительным количеством особенностей. К наиболее важным из них относятся следующие:
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
2. Существует ограничение прав по использованию земельных участков, так как права на
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
участки под размещенными на них объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества (например, в силу причин, указанных в ст. 35 ЗК РФ; регулируются в публичных интересах различными нормативными актами)3. Статья 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»4.
3. Согласно общему правилу, установленному ГК РФ, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования)5. Судя по материалам судебной практики, при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.
На сегодняшний день, с учетом завершения этапа существенного реформирования гражданского законодательства, начатого в 2012 г., можно сделать следующие выводы по поводу понятийного аппарата в сфере недвижимости:
1. Определение недвижимой вещи, содержащееся в ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре.
2. Леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты уже исключены из перечня недвижимости.
3. В список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона внесены некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).
Анализируя понятие «недвижимость», остановимся на некоторых особенностях определений понятий «нежилое помещение» и «жилое помещение».
В законодательстве определение нежилого помещения отсутствует.
По мнению В.В. Витрянского, единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. «Нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, т.е. не являющееся жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение, как это следует из Жилищного кодекса
РФ, предназначено для проживания граждан; нежилые же помещения - это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д»6.
Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе договора аренды.
Можно согласиться со следующей точкой зрения: «На наш взгляд, нежилые помещения необходимо классифицировать на те, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те, которые таковыми выступать не могут»7. Можно согласиться с данной точной зрения.
Определение жилого помещения содержится в ст. 6 ЖК РФ. «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодатель-ства)»8. Более подробно классификация жилых помещений будет рассмотрена ниже.
К объектам недвижимости относятся также иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые с 1 января 2005 г. считаются объектами недвижимости.
О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 ГК РФ. При этом предприятие рассматривается как имущественный комплекс. Согласно ст. 134 ГК РФ имущественные комплексы относятся к сложным вещам, в состав которых могут входить недвижимые и движимые вещи.
К вещам, признаваемым законом недвижимостью, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.
Важнейшим условием, для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внут-
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
реннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ) и Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации.
Нужно отметить, что признаваемые законом недвижимостью объекты весьма многообразны. Они, бесспорно, заслуживают отдельного самостоятельного исследования, и в контексте настоящей статьи в качестве примера остановимся только на правовом статусе судов смешанного «река - море» плавания.
Судно смешанного (река - море) плавания нельзя отнести ни к категории судов морских, ни к категории судов внутреннего плавания - это самостоятельный вид судов, который в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости не упоминается.
Однако согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 4 Федерального закона «О концессионных соглашениях» суда смешанного (река - море) плавания относятся к объектам концессионного соглашения в качестве недвижимого имущества.
Согласно п. 26 ст. 2 Федерального закона «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» суда смешанного (река - море) плавания, включенные в категорию «товар», отнесены к недвижимости.
Рассмотрим подробнее проблемы классификации объектов недвижимости.
Классификация недвижимого имущества дана законодателем в п.1 ст. 130 ГК РФ, где все оно делится на два основных вида:
■ недвижимое имущество, являющееся таковым по своей природе,
■ недвижимое имущество, признаваемое таковым законом.
К вещам, считающимися недвижимыми в силу природы, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К вещам, признаваемым законом недвижимыми, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть
отнесены и иные объекты (например, затонувшие объекты).
Юридическая наука создала несколько масштабных классификаций недвижимого имущества по различным критериям. Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:
■ частные, т.е. находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;
■ публично-правовые, т.е. находящиеся в собственности публично-правовых образований.
Объекты публично-правовой собственности включают: объекты, находящиеся в федеральной собственности; объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации; объекты, находящиеся в муниципальной собственности; смешанной формы собственности, т.е. находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.
По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:
■ земельные участки;
■ участки недр;
■ здания и сооружения;
■ помещения;
■ иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
■ предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
■ движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
По характеру потребления и составу собственников и пользователей недвижимость (в виде зданий, сооружений) можно разделить на:
■ жилой фонд - недвижимое имущество в жилищной сфере, обеспечивающие потребности людей в проживании. Наряду с понятием жилое помещение жилищное законодательство закрепляет исчерпывающий перечень видов жилых помещений, определенный в ст. 16 ЖК РФ, и их понятия. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната;
■ нежилой фонд - недвижимое имущество используемое, как правило, с целью по-
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
лучения дохода, т.е. при осуществлении предпринимательской (производственной, сельскохозяйственной и иной) деятельности.
По характеру и целям использования в гражданском обороте недвижимые вещи можно классифицировать на:
■ недвижимость, изъятую из гражданского оборота;
■ недвижимость, используемую для жилья;
■ недвижимость, используемую в предпринимательских целях;
■ недвижимость, используемую для общественно значимых целей;
■ недвижимость, имеющую значение памятников истории и культуры.
Оценить значение категории «недвижимость» в условиях развития гражданского права можно с позиций историко-аналитического обзора правового регулирования, тем более, что ход реформы гражданского законодательства также можно рассматривать в ретроспективе. Постараемся ответить на вопрос: каковы основные закономерности развития категории «недвижимость» в постсоветской российской цивилистике.
В ходе становления институтов рыночной экономики, в результате чрезмерно интенсивных мер по приватизации государственного и муниципального имущества, возникло множество частных лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений и иных объектов недвижимости. Важно, что земельные участки, занимаемые соответствующей недвижимостью, в то время, как правило, не были сформированы. Земля (за редким исключением) оставалась в государственной собственности. Ее приватизация как объекта недвижимости осуществлялась позже.
В такой ситуации можно было обеспечить оборот недвижимости, только признав здания, строения, сооружения и даже отдельные помещения самостоятельными объектами права собственности и иных вещных прав, а также гражданско-правовых сделок и тем самым «оторвав» их от соответствующих земельных участков. Вполне предсказуемо, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, были подчинены правилу о следовании судьбе указанных объектов: всякий их новый собственник получал те же права по использованию земельного участка, что и предшествующий собственник.
Примененный в ГК РФ способ регулирования вещных прав на недвижимое имущество и
оборота недвижимости был, скорее всего, единственно возможным в данной ситуации. Но в дальнейшем такой способ перестал быть эффективным, чему способствовало наделение собственников зданий, строений и сооружений исключительным правом приватизации земельных участков, занятых соответствующими объектами недвижимости (ст. 36 ЗК РФ).
В дальнейшим, в связи с развитием международного торгового оборота, возникла необходимость унификации и коррекции положений ГК РФ в сторону сближения с правилами регулирования соответствующих отношений в праве Европейского Союза. Подобные тенденции сохранялись в последующие годы, в частности, в рамках вступления России в ВТО.
Еще одним фактором развития российской цивилистики стала возможность использования в российском законодательстве новейших достижений в сфере модернизации гражданских кодексов некоторых европейских стран (например, положительного германского опыта по осуществлению реформы обязательственного права в 2002 г.). Эта реформа была обусловлена необходимостью реализации в национальном праве многочисленных нормативных актов Европейского Союза, в частности директив ЕС: о купле-продаже потребительских товаров и о гарантиях их качества; о мерах по борьбе с задержками платежей в деловом обороте; об электронном деловом обороте9.
Еще одной «вехой», знаменующей очередной этап развития правового режима недвижимости, стал Национальный проект «Жилье» - программа по улучшению жилищных условий граждан, объявленная 5 сентября 2005 г. на встрече Президента Российской Федерации В.В. Путина с правительством, парламентом и главами регионов в рамках Программы приоритетных национальных проектов.
Нужно отметить, что серьезных изменений правового режима недвижимости эта деятельность не вызвала, но оказала влияние на весь характер целей и задач, декларируемых в последующих нормативных актах.
24 сентября 2008 г. было заявлено о том, что проект будет «переформатирован» в государственную программу, реализация которой начнется с 2009 г. Однако на заседании Совета по реализации национальных проектов 24 декабря 2008 г. статус проекта был сохранен (в Госпрограмму был переведен национальный проект «Развитие АПК»).
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
30 ноября 2012 г. Правительство РФ утвердило государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2013 - 2020 годы» (распоряжение от 30.11.2012 г. № 2227-р). В тексте программы упоминается национальный проект «Жилье» как реализующийся с 2006 г. Прямо эти два документа не взаимосвязаны, хотя по своему формату программа напоминает использовавшиеся документы по реализации национального проекта.
В 2008 г. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства разработал и представил Президенту РФ предложения по организации работы Совета, направленной на дальнейшее развитие гражданского законодательства, которые затем нашли отражение в Указе Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Указ № 1108)10.
В итоге статья 130 ГК РФ осталась в прежней редакции, хотя в редакции законопроекта, принятого в первом чтении, эта статья включала правила о том, что земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.
Нормы, которые не были включены в текст ст. 130 ГК РФ, были призваны законодательно закрепить положения, сложившиеся как в доктрине, так и в судебной практике. Например, в 2005 г. при подготовке постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в его текст было включено разъяснение, согласно которому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по обязатель-
ствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)11.
Приведенное выше разъяснение Пленума ВАС РФ основано на признании земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества единым объектом, выступающим в обороте в качестве единой недвижимой вещи.
Много нерешенных проблем остается в отношении правового режима жилых и нежилых помещений. Так, при подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе (2002- 2003 гг.) ставилась задача урегулировать соответствующие правоотношения. Как отмечалось в Концепции, «в зависимости от конструктивных особенностей и способа использования в здании (сооружении) могут быть выделены одно или несколько помещений, т.е. конструктивно и пространственно обособленных частей внутри здания (сооружения), пригодных для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова»12.
Этим круг проблем не исчерпывается. При признании помещения недвижимой вещью возникает вопрос о правовом режиме общего имущества здания. К такому имуществу относятся: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крыша, фундамент, инженерное оборудование, так называемые помещения общего пользования (лестничные проемы, холлы и проч.), которые объединяются по критерию непригодности их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения.
Как указывалось в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе, правовой режим объектов общего имущества «должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением, а с другой - безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Поскольку в обоих случаях речь идет о «безусловности», единственный правовой режим, обеспечивающий это, есть режим общей долевой собственности»13.
Интересно, что в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имуще-
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
ство здания» рекомендовалось арбитражным судам применять к нежилым помещениям по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) правила, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
Там же разъяснялось, что право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения соответствующее указание (пункты 1, 3, 5 постановления).
Еще одним сложным объектом недвижимости, требующим повышенного внимания, стал единый имущественный комплекс. В ГК РФ под ним понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 131 ГК РФ)14.
В то же время предприятие как имущественный комплекс должно было остаться отдельным объектом оборота, права на который могут переходить как на основании закона, так и по сделкам. При этом сведения о сделках, предметом которых является предприятие, подлежали обязательной публикации (ст. 132 в редакции законопроекта).
К сожалению, до настоящего времени правовые режимы различных объектов недвижимости сформированы не достаточно, и в процессе их взаимодействия друг с другом и со смежными правовыми институтами в современных условиях возникает немало противоречий. Сложившееся положение можно исправить, предло-
жив комплексное, полноценное и адекватное регулирование соответствующих правоотношений.
Характеристика недвижимости как объекта гражданских правоотношений не исчерпывается рамками научной статьи. На сегодняшний день существует потребность разработки и внедрения концептуально нового механизма правового регулирования правовых режимов недвижимости с учетом современных тенденций развития науки гражданского права.
1 Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (с учетом изм. и доп., вступ. в силу 01.01.2019 г.) // СПС «Консультант Плюс»
2 Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства. Промежуточные итоги. М.: Статут 2016.
4 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // СПС «Консультант Плюс»
5 Гражданский кодекс РФ (часть первая)...
6 Витрянский В.В. Указ. соч.
7 Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: Матер. конф. / Отв. ред. В.В. Витрянский. С. 35-36.
8 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»
9 Бергман В. Введение к пониманию германского Гражданского уложения // Гражданское уложение Германии. 3-е изд., перераб. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 13.
10 Указ Президента РФ от 18.07.2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // http://www.consultant.ru/document/cons_ с!ос_ЬА,^1Ш02/
11 Постановление Пленума ВАС от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_52891/
12 Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. С. 34, 44.
13 См. также: Чаплин Н.Ю. Концепция единого объекта недвижимости: к вопросу о целесообразности и возможности ее реализации в российском законодательстве // Журнал рос. права. 2019. № 1; СПС «Консультант Плюс». 1997 - 2019.
14 Гражданский кодекс РФ...
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков.
В состав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано путем насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения назначения вещи.
Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению или самостоятельно, как например, животные, или при содействии посторонней силы, как например, мебель, произведения искусства и тому подобное.
В советском законодательстве в связи с национализацией земли сразу после Октябрьской революции и изъятием ее из гражданского оборота, деление вещей на недвижимые и движимые потеряло смысл и практическое значение. После долгого перерыва термин «недвижимое имущество» появился сначала в Законе «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года1, а потом и в Основах Гражданского законодательства Союза ССР и республик2.
Гражданский кодекс (далее - ГК) Российской Федерации, принятый Государственной Думой РФ и введенный в действие в 1995 (Часть первая) и в 1996 (Часть вторая) годах, уделяет правовому регулированию недвижимого имущества и сделок с ним много внимания.
Согласно ст.130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Закон относит к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи, как то государственные воздушные и морские суда, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространить на них специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст.130 ГК не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости. Например, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст.594 Французского гражданского кодекса - далее ФГК).
Выделения недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость ив ряде других случаев.
Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.
Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.
Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.
Законодательство Дореволюционной России (т.(Законов Российской Империи, ч.1) и стран дальнего зарубежья тоже проводят деление имущества на движимое и недвижимое, указывая, однако, и иные признаки недвижимого имущества, как-то его неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность. Уже упоминавшийся Французский гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к нему машины, инструменты, сырье для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости, относит к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении (§94-96 ГГУ). Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии (ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится к недвижимому имуществу.
По законодательству Англии и многих штатов США деление вещей на движимое и недвижимое во внутренних отношениях между субъектами права значения не имеет, хотя, конечно, и там возникновение и осуществление прав на землю имеет особенности. При различных формах исковой защиты английское право отношения, предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо.
В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра в 1714 г. Это понятие имело значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон (т.(Законов Российской Империи, ч.1, ст.384) относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли под ним находящегося, например, при продаже на снос или под слом.
Как видно, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву совпадает с понятием недвижимого имущества, определенному в ГК РФ.
Итак, учитывая все выше сказанное дадим определение недвижимости. Недвижимость - (англ. real estate) недвижимые вещи, имущество, объекты торгового оборота, к которым ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Перемещение их без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно.
Деление вещей на недвижимые и движимые, обусловлено не столько физическими их свойствами, сколько необходимостью установления различий в их правовом режиме, специальной регламентации их участия в имущественном гражданском обороте. Безусловно, движимыми являются названные в перечне недвижимых (ст. 130 ГК РФ) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, однако они отнесены названной статьей ГК к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации в силу их общественной и экономической значимости.
Недвижимость - новая правовая категория реформируемой российской экономики. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью.
Приватизация государственных и муниципальных предприятий, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и Другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т. д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.
Признание земель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования российской экономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи - объекта гражданского права. Этому понятию придается подобный юридический смысл для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества - объектов товарного оборота, отношения по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. До земельной реформы земля ни в законодательстве, ни в научной юридической литературе не признавалась недвижимым имуществом. Она рассматривалась как объект природы, не имеющий денежной оценки, и потому нейтральным к экономике, товарному обороту. Это позволяло при регулировании земельных отношений и решении любых земельных вопросов широко применять метод голого администрирования, который был очень удобен государственному аппарату управления экономикой. Отсутствие материальной заинтересованности хозяйств в лучшем использовании земли восполнялось диктатом и произволом, что отражалось на уровне сельскохозяйственного производства. Наступил период застоя и в связи с этим осознание необходимости проведения серьезной земельной реформы. Общество пришло к пониманию того, что земельные и другие природные ресурсы не могут рассматриваться как объект администрирования, которыми можно распоряжаться не отвечая за последствия произвольных, ошибочных решений. Новые земельные законы РФ, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того на каком праве пользователи земли владеют ею на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды. Физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности вправе совершать сделки с ними в порядке, установленном для недвижимости. Другие пользователи земли также соблюдают режим недвижимого имущества, включая нормы о хозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов, соблюдении других, обязанностей, установленных только законом. Гражданское законодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом их специфики, отраженной в соответствующих нормативных актах земельного законодательства.
К недвижимости относятся предприятия - имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие данное предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ). Предприятия в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Они могут принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности, разрешенной законами РФ. Не исключена возможность принадлежности одному юридическому или физическому лицу нескольких предприятий - имущественных комплексов. В прошлое время подавляющее число предприятий составляли государственную или кооперативную социалистическую собственность и не могли находиться в товарном обороте. Они, когда в этом была хозяйственная необходимость, передавались в ведение других организаций в централизованном, т. е. административном порядке. ГК РФ допускает существование различных видов предприятий и форм их внутренней организации: хозяйственные товарищества и общества, акционерные общества дочерние хозяйственные общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, некоммерческие организации различных направлений деятельности (ст. ст. 66-123 ГК). К недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, что позволяет их вовлекать в товарный оборот в целях оживления экономики производства. Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (Рос. Газ. 1997. 10 июня) разрешается приватизация зданий, строений, сооружений, помещений объектов незавершенного строительства вместе с земельными участками (их долями), на которых они расположены.
Права на объекты недвижимости, их возникновение, ограничение, прекращение и смена владельцев подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с федеральным законом от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" (Рос. газ. 1997. 30 июля).
Зарубежное законодательство, как указывалось выше, также проводит деление имущества на движимое и недвижимое, однако более детально, чем законодательство РФ, регулирует правовой режим того и другого. Так, французский гражданский кодекс очень широко трактует понятие недвижимого имущества, относя к нему, в частности, не только земельные участки, но и машины, инструменты, сырье, сельскохозяйственные орудия и т. д. (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (ГГУ) к Н. относит земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой; семена, если они внесены в землю, растения и насаждения (§94-96 ГГУ). Аналогичные признаки недвижимости» содержатся в гражданских кодексах Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии к недвижимости относятся водоемы в естественном их состоянии. Развитие института права на недвижимость в зарубежных странах привело к созданию фундаментального земельного кадастра и государственного реестра другого недвижимого имущества, что необходимо для эффективной налоговой системы. Законодательство РФ о недвижимости находится пока еще в стадии развития и совершенствования в соответствии с задачами реформирования российской экономики. Основные нормативные акты: Конституция РФ, ст. 130-132, ст. 66-123 и др. ГК РФ, Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "0 регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (СПП РФ.1993, № 44, ст. 4191), Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (Рос. газ. 1996. 12 марта), федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества Российской Федерации" (Рос. газ. 1997, 2 авг.), федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Рос. газ. 1997. 30 июля).
Сегодня объектами гражданских прав являются блага материальной и нематериальной природы, в отношении которых развиваются соответствующие правоотношения. Что же означает ? Какая существует классификация относительно данного вопроса? Есть ли сегодня проблемы, связанные с имущественными комплексами? На эти и иные вопросы можно найти ответы в процессе изучения данной статьи.
Понятие имущества в гражданском праве
Как выяснилось, имущество является объектом имущественных прав. Как же определяет данный термин гражданское законодательство? В соответствии со статьей 128 ГК РФ, основывается на некоторых видах гражданских прав: вещах, в том числе деньгах и ценных бумагах; иных имущественных комплексах, в том числе и имущественных правах; работах и услугах; информации (как интеллектуальной собственности); нематериальных благах.
Из указанного перечня следует то, что рассматриваемым термином в наиболее широком значении охватываются вещи, права имущественного типа и, конечно же, аналогичного рода обязанности. Почему так важно определять актуальный в статье термин грамотно в плане конкретных правоотношений? Дело в том, что носит собирательный характер, оно максимально разнородное в отношении своего состава.
Современная трактовка термина
Сегодня имущество может трактоваться как одна вещь, так и в качестве их совокупности. Таким образом, в статьях 301-303, а также 305 ГК РФ, которые предусматривают в первую очередь методы защиты в отношении права собственности и других прав вещной природы, приведены интересные факты. Понятие имущества приравнивается к вещи или определенному количеству вещей, которые выбыли из владения непосредственно собственника или индивида, наделенного правом на пожизненное владение в силу принятия наследства, ведения хозяйства или же управления, лишь в случае истребления данных имущественных комплексов из чужого владения.
В ином значении рассматриваемый в статье термин распространяется также на вещи и имущественные права. К примеру, в третьем пункте 63 статьи ГК РФ имущество подлежащего ликвидации юридического лица, которое реализуется в соответствии с правилами публичных торгов, включает и вещи, и имущественные права. Понятие имущества определяется аналогичным образом, когда говорится об ответственности субъекта хозяйствования по своим обязательствам перед кредиторами абсолютно всеми имущественными комплексами, которые ему принадлежат на правах вещной природы. Важно дополнить, что последний пример имеет прямое отношение к такой области гражданского законодательства, как право обязательственного характера.
Понятие недвижимости в гражданском праве
Правоприменительная практика говорит о том, что вопрос понятия недвижимости на сегодняшний день так или иначе испытывает нужду в серьезной проработке как в научном, так и в законодательном плане. В первую очередь подобная претензия связана непосредственно с исключение единства в отношении взглядов в теории, которые касаются признаков, складывающих основу термина, критериев отнесения какой-либо имущественной разновидности к недвижимому и так далее. Так, уже давным-давно фигурирует на страницах изданий научно-правовой тематики. Единого взгляда на трактовку данного понятия на сегодняшний день просто-напросто нет. На самом деле это не столь страшно. Ужасает то, что не совсем понятны критерии, определяющие непосредственно .
Определение понятия
Отечественные ученые определяют понятие недвижимости как совокупность объектов, операции по перемещению которых без видимого ущерба в плане их назначения исключаются, а также другие объекты, относимые к недвижимому имуществу посредством прямого указания законодательства. Так, в современности недвижимым имуществом признаются, к примеру, : участки земли, недр, сооружения и здания, а также суда воздушного и морского назначения. Исходя из вышесказанного следует отметить, что сегодня понимание недвижимости в гражданском праве - это важнейший аспект правовой науки в целом.
Актуальные вопросы деления имущества на движимое и недвижимое
В соответствии с российским гражданским правом, принято делить имущество на движимое и недвижимое. Вторым пунктом 130 статьи ГК РФ к движимым имущественным комплексам отнесены абсолютно все вещи, в том числе денежные средства и ценные бумаги, не являющиеся недвижимостью. В соответствии с общим правилом права непосредственно на движимое имущество не регистрируются, если иной порядок не предусматривается законодательством.
Законом же возможно установление регистрации, подтверждающей право на . Как правило, данная практика соотносится со сделками по отношению к определенным видам движимых вещей в соответствии с пунктом вторым статьей 164 ГК РФ. Ярким примером тому могут служить несколько ограниченные в плане оборота вещи. Лишь тогда регистрационный акт играет правоустанавливающую роль, а также влияет на реальность производимых с данными объектами сделок. Подобную регистрацию не стоит путать с технической, в соответствии с которой, например, регистрируется автотранспорт или же оружие для стрельбы. Она оказывает влияние исключительно на осуществление определенных прав гражданского характера, но не на их формирование, дополнение или же прекращение вовсе.
Классификация в отношении недвижимости
В соответствии со статьей 130 ГК РФ выделяются некоторые недвижимого характера:
- Объекты недвижимого имущества, являющиеся недвижимыми в соответствии с собственной природой. Сюда необходимо отнести, к примеру, земельные участки или же водные объекты в отдельности.
- Объекты, движимые по своей природе физики, но законно отнесенные к недвижимости. В число таковых можно включить, например, имущество гражданина : суда, космические механизмы и так далее.
- Объекты, прочным образом связанные с землей, перемещение которых влечет несоизмеримый с их назначение ущерб.
В чем вопрос?
Как выяснилось, последней категории ненадлежащим образом может вызвать неблагоприятные последствия. Практика показывает, что отнесение имущественных комплексов в первой и второй группировке недвижимости, как правило, больших затруднений не вызывает. Аналогичные же операции в отношении третьей группы на сегодняшний день проходят достаточно проблематично и порождают немалое количество вопросов. В соответствии со статьей 130 ГК РФ, качественным квалифицирующим признаком недвижимого имущества служит исключительно связь с землей, носящая прочный характер, а также невозможность изменения местоположения тех или иных объектов в связи с их назначением.
Почему же разграничиваются так сложно? Дело в том, что проблема прочности связи строения объекта с землей не решается принципиальным образом. Окончательное решение в первую очередь зависит от обстоятельств по отношению к каждому случаю в отдельности.
Признаки оценки имущества как недвижимого
В ФЗ о имуществе говорится, что для описания заключающей группировки в контексте прочной связи непосредственно с землей и перемещения объектов с наступлением несоизмеримости ущерба их прямому назначение следует выделить некоторые совокупности признаков оценки имущественных комплексов как недвижимых:
- Юридическая группа исходит из связи земли и объекта недвижимого имущества, а также из квалификации этого объекта в отношении нормативно-правовых документов.
- Оценочная группа заключается в оценке стоимости объекта на различных стадиях в плане времени.
- Техническая группа связывает непосредственно объект с землей и характеризует его в техническом аспекте.
Критерии отнесения имущества к недвижимому
На сегодняшний день в законодательных актах не существует классификации объекта как недвижимости. Так, необходимо выделить некоторые критерии по поводу отнесения имущественных комплексов к недвижимым, среди которых основным является « землей (неразрывная связь между ними).
Так, в литературе юридического характера принято выделять два основных положения по этому поводу. Одно из них говорит о том, что вопрос недвижимого имущества является понятием юридическим, а не фактическим. Противоположное мнение высказывает Витрянский В.В.: для того, чтобы признать вещь недвижимой, необходима лишь прочная ее связь с неким земельным участком и исключение перемещения без несоизмеримого ущерба ее непосредственному назначению. Необходимо заметить, что данные положения о связи прочного характера не могут обуславливаться лишь фактором времени. ГК РФ, который регламентирует институт недвижимости, не включает в себя указание на временность прочной связи. Именно поэтому в отношении правоприменительной практики в процессе решения соответствующей проблемы превалируют нормативы публичной отрасли права, которые однозначным образом не желают признавать временно установленные сооружения объектами недвижимости вне зависимости от прочности их связи непосредственно с землей.
Какие объекты необходимо относить к недвижимости?
Помимо неразрывной связи между землей и объектом недвижимости, сегодня известны следующие критерии отнесения имущества к недвижимому:
- Возможность выполнения определенных функций данным объектом в прежнем порядке даже после изменения его положения в пространстве.
- Невозможность потребления вещи, индивидуальная определенность и абсолютная неделимость.
- Предназначение вещи в техническом плане.
- Отнесение объекта непосредственно к ряду капитальных строений (следует учесть: при возведении на определенный период времени объект не следует относить к недвижимому имуществу).
- Возможность подведения к объекту коммуникаций стационарной природы.
- Особенности материала изготовления объекта, в соответствии с чем сборно-разборное сооружение необходимо относить к недвижимости.
Примеры недвижимого имущества
Как выяснилось, недвижимое имущество занимает особую позицию в отношении гражданского оборота. В соответствии с нормами актуального законодательства Российской Федерации к недвижимости относятся следующие позиции:
- Участки земли.
- Недра.
- Водные объекты в обособленном аспекте.
- Лесные массивы.
- Насаждения многолетней природы.
- Различные здания и сооружения.
- Помещения нежилого типа.
- Дома, предназначенные для проживания.
- Некоторые части жилых помещений.
- Квартиры или же их части.
- Другие помещения жилого типа в определенных строениях, которые являются пригодными как для постоянного, так и для временного проживания.
- Гаражи и иные строения, носящие потребительский характер.
- Предприятия в роли имущественных комплексов и так далее.
