Большинству известно, что после того, как квартира продана, требуется заплатить налог. Однако не все знают, кто именно обязан его заплатить, в какие сроки, как определить размер платежа и многие другие немаловажные нюансы.
Кроме того, с начала 2016 года в силу вступили новые поправки к закону, в соответствии с которым он рассчитывается и выплачивается. В то же время для квартир, которые удалось продать и приобрести до 31 декабря 2015 года действуют старые правила. Но как в этом разобраться неопытному человеку?
Налогоплательщики
Данный налог платит бывший собственник квартиры, получивший доход при ее продаже. При этом нужно учесть, что есть разница между собственниками, являющимися резидентами Российской Федерации и не являющимися ими:
- Резидентом РФ может считаться человек, который постоянно проживает на территории страны на протяжении не менее чем 183 дней. Даже если резидент покидает территорию государства, проживать за границей он может не более тех же 183 дней. Налоговые резиденты РФ платят налоги в нашей стране, в том числе с продажи квартиры.
- Нерезиденты РФ – это те люди, которые живут в стране менее 183 дней в год. Для них налоговая ставка выше и может доходить до 30%.
- те, кто получил квартиру в дар;
- те, кто получил её по наследству;
- те, кто приватизировал свое жилье;
- те, кто получил квартиру по договору пожизненной ренты.
Но только в тех случаях, когда собственник, получивший квартиру одним из указанных способов, продержал ее в собственности не менее 3 лет .
Кроме того, по новым правилам, введенным с 2016 года, собственники жилья, которое было получено не перечисленными выше способами, владевшие им более 5 лет , освобождаются от уплаты налога.
Нужно понимать, что речь идет не о трех или пяти календарных годах, а о следующих друг за другом 36 или 60 месяцах соответственно.
Еще одно изменение — теперь в расчет при уплате сбора принимается кадастровая стоимость жилья. Сам же налог теперь взыскивается с дохода, сумма которого не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости.
Подробную информацию о данном виде налогового платежа вы можете узнать из следующего видео:
Расчет налога
Размер взноса един для всех и составляет 13% от полученного дохода
. В данном случае нет никаких льгот для пенсионеров или других категорий граждан.
Чтобы определить размер платежа, который нужно заплатить, необходимо выяснить сумму дохода. Для этого можно учитывать договорную стоимость квартиры (только в тех случаях, когда она выше, чем кадастровая, умноженная на 0,7) или кадастровую стоимость, умноженную на 0,7 (если она выше договорной). При подсчете налога, таким образом, берется максимальная величина.
От данной суммы высчитываются 13% — это и есть размер взноса.
Налоговый вычет
Существуют способы уменьшить сумму, уплаченную в качестве налога. Один из таких способов – это использование права на налоговый вычет.
Этим правом можно воспользоваться, если квартира пробыла в собственности более 3 лет (при вышеуказанных условиях) или 5 лет (в общем случае). Под вычетом понимают некоторую сумму, на которую можно уменьшить доход от продажи при расчете налога. Для квартир это 1 миллион рублей в год . То есть, 13% налога будет рассчитываться от суммы, за которую продана квартира, за вычетом одного миллиона.
Например: если квартира была в собственности 5 лет и была затем продана за 3 миллиона рублей, то с учетом вычета облагаемый налогом доход составит:
- 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 рублей.
Из этих денег налог будет рассчитываться так:
- 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей.
Если же квартира продана менее, чем за 1 миллион рублей, и эта сумма превышает ее кадастровую стоимость, то платить сбор не нужно, поскольку доход равен (или меньше) сумме вычета.
Расходы как вычет
Есть и другой способ уменьшить сумму налога. Для этого необходимо учесть расходы, которые были понесены во время покупки квартиры, которая затем была продана. В качестве таких затрат могут быть учтены:
- расходы при покупке жилья;
- проценты по кредиту (если недвижимость приобреталась в кредит или в ипотеку);
- стоимость риэлторских услуг.
Нельзя забывать о том, что все вышеперечисленные расходы должны быть подтверждены соответствующими договорами, актами и чеками. В некоторых случаях удается включить в такие расходы и стоимость ремонта, который был произведен для продажи квартиры. Однако и в этом случае необходимо предоставить все документы, подтверждающие стоимость и время проведения ремонтных работ.
Если в соответствии с бумагами, подтверждающими понесенные расходы перед продажей квартиры, расходы превысили доход, то налог платить не требуется.
Когда нужно его заплатить?
НК РФ четко оговаривает сроки, в течение которых налог должен быть уплачен. В данном случае он должен быть выплачен сразу по завершении налогового периода, в течение которого была совершена сделка.
Под налоговым периодом понимается календарный год. Таким образом, платеж должен быть выплачен в году, который следует за годом, в котором была проведена сделка. При этом оговаривается и дата, до которой необходимо подать декларацию и осуществить все выплаты – это 30 апреля и 15 июля соответственно.
Соблюдение указанных сроков крайне важно. Если не подать декларацию и не заплатить сбор вовремя, можно получить штраф.
Как подавать декларацию?
Очень важно правильно подать декларацию для уплаты налога с продажи квартиры.
Прежде всего, потребуется собрать некоторые документы. В их число входят:
- договор о покупке квартиры, которая была продана;
- все необходимые документы, подтверждающие понесенные расходы (если необходим данный вычет);
- документы, которые подтверждают расходы на приобретение жилья – расписка от продавца о том, что он получил деньги, а также выписки из банка о переводе средств на счет продавца.
Но главным документом, безусловно, является . Чтобы она была заполнена правильно, необходимо делать это на основе имеющихся бумаг. Необходимо правильно заполнить все графы. Делать это можно от руки, предварительно распечатав форму на принтере, либо на компьютере.
Кроме того, для тех, кто боится что-то сделать неправильно или не хочет тратить время на заполнение бумаг, существует множество компаний и агентств, специалисты которых заполняют декларации самостоятельно. При необходимости они также предоставляют такую услугу, как подача документов в налоговые органы. Это очень удобная услуга, которая позволяет сэкономить массу времени и нервов.
Сдавать декларацию и все прилагающиеся к ней документы необходимо исключительно по месту регистрации.
Если нет возможности это осуществить (например, официальная регистрация оформлена по одному адресу, а человек фактически проживает по другому), то можно обратиться в упомянутые выше компании и агентства, которые подадут бумаги вместо лица, продавшего квартиру.
Однако в тех случаях, когда декларацию подает не продавец квартиры лично, а другое лицо, необходимо наличие доверенности, которая позволяет это сделать. При подаче нужно помнить о том, что потребуется два экземпляра – один останется в налоговой, на другом проставят отметку о принятии и вернут обратившемуся.
Перечислять налог можно, используя платежные терминалы либо напрямую на счет ИФНС через банк. Чтобы сумма благополучно дошла до адресата, необходимо уточнить реквизиты для уплаты.
При просрочке будет начислен штраф. При нулевой декларации он будет составлять 1000 рублей, а если речь идет не о нулевой – то до 30% от суммы, с которой должен был взиматься налог.
Чтобы избежать штрафов и других лишних и неоправданных расходов, а также стресса, необходимо оплачивать сбор вовремя. Сделать это несложно – заполнить соответствующие документы и подать их, а затем перевести деньги. Главное – правильно подсчитать сумму, заполнить декларацию 3-НДФЛ и вовремя обратиться в налоговые органы.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ доход, полученный от продажи квартиры в 2019 году, облагается подоходным налогом в размере 13% от вырученной суммы.
Если продажа имущества потребовала каких-либо финансовых затрат, то налогооблагаемая база может быть уменьшена на эту сумму. Также она может быть снижена за счет суммы имущественного налогового вычета на продажу, который на сегодняшний день составляет 1 миллион рублей для недвижимого имущества.
В том случае, если реализованная недвижимость была в собственности продавца более 3-х лет, налог при продаже квартиры не платится (статья 220 НК РФ, часть I). При этом неважно, каким путем эта недвижимость попала в собственность продавца: наследование имущества, приватизация жилья, покупка или дарение квартиры. Здесь играет роль дата регистрации в ЕГРП - именно от нее будут отталкиваться, отсчитывая период владения квартирой. Чтобы использовать эту возможность, необходимо написать заявление в налоговые органы по месту регистрации.
Если же квартира находилась в собственности продавца менее 3-х лет, то налог при продаже квартиры выплачивается с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Иными словами, если стоимость квартиры была ниже 1 миллиона рублей, налог не выплачивается, независимо от длительности владения квартирой. Если стоимость жилья выше 1 миллиона рублей, то налог при продаже квартиры рассчитывается от фактической стоимости квартиры за вычетом 1 миллиона рублей.
Обязательным нюансом является подача налоговой декларации продавцом. При этом не важно, подлежали его доходы от продажи квартиры налогообложению или нет – их непременно нужно указывать. Декларация подается до 30 апреля следующего года после регистрации сделки купли продажи квартиры.
Важно!
Имущественный налоговый вычет предоставляется не автоматически, а только на основании налоговой декларации и вашего заявления!
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Последнее обновление: 20.05.2018
Вопрос:
Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?
Ответ:
Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую , дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку ), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог ? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?
Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна , а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде ). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.
Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.
Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.">ст.220 НК РФ ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата ):
«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».
Ключевое слово здесь – «ЭТОГО ». Если имущество другое (другая квартира ), то это правило не применяется.
Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке ).
Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу ) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года ), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности . То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.
А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета ? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.
Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)
Уплата налога при продаже квартиры
в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели
. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более
), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.
Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016 ), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже ).
В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016 ), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?
Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь ).
Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.
Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб. , который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб. , который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например ). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.
Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.
♦ Пример (Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры) ♦
Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается ). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13% .
Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:
- продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году );
- налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток );
- покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят ).
Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир
При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.
Например, если цена первой (проданной ) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.
Кроме того, если первая (проданная ) квартира была ранее нами куплена , то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат » на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.
А если вторая (купленная ) квартира была приобретена с использованием , то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб. ).
Подробнее обо всех типах , рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.
Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов ). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.
Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».
Продажа недвижимости относится к роду деятельности, направленной на получение материальной прибыли. Сделка обременяется обстоятельствами, за игнорирование которых предусмотрена гражданская ответственность.
Обыватели, планирующие купить или продать квартиру, должны учесть такие факторы, как колебания рынка недвижимости, существование возможности получить реальные скидки на при проведении операции купли продажи. Разобраться в ситуации поможет данная статья.
Налоговые проценты от продажи квартиры
Производя сделку, продавцу собственной недвижимости следует помнить, что придется внести в кассу государства порядка 13% от общей суммы. По современным меркам – это достаточно большие деньги, которые придется отдать в государственный бюджет.
Избежать налогового прессинга могут только продавцы некоммерческой недвижимости, владеющие домом, дачным участком, квартирой или гаражом в течение 3 лет. Правило отчисления налога имеет силу только в отношении собственников, когда право на частную собственность оформлено до 01 января 2016 года.
Если некоммерческая недвижимость приобретена в 2016 году и позже, то, согласно новому Федеральному Закону от 29.11.2014 г за №382, отчисление налогов от сделки с недвижимостью будут руководствоваться новыми правилами.
Уплата налога с продажи жилья производится в случае, если:
Недвижимость пробыла в собственности продавца менее срока, указанного в новом Законе. Налог уплачивается в размере, предусмотренном статьями правил
Не облагается налогом жилье, приобретенное за личный капитал и пробывшее в собственности продавца более 3-х лет, налогом не облагается
Освобождается от уплаты налога частная недвижимость, полученная в наследство или по договору дарения, при этом объект продажи должен находиться во владении продавца не менее 3-х лет.
При продаже объекта недвижимости особое внимание следует уделить кадастровой стоимости жилой или хозяйственной постройки. С 01 января 2016 года продажа жилья, кадастровая стоимость которого определяется органами муниципальной власти по базе расчетов НДФЛ в пределах 70% от общей стоимости объекта.
Размер зависит от стартовой стоимости недвижимости. Сумма вычета определяется условием, когда стоимость объекта составляется свыше 1 млн. руб. Если заявленная цена квартиры составляет менее 1 млн. руб., то налог на продаже не начисляется.
При продаже жилья, бывшего в собственности менее 3 лет, то налоговая ставка может составлять до 30%. Условия высокого налогообложения касаются продавцов, являющихся гражданами других государств. Нерезидентами страны считаются лица, не проживающие на территории РФ менее 183 суток в течение года.
Кроме этого, на нерезидентов не распространяются льготы, не производится сокращение налоговых отчислений на максимальную сумму до 1 млн. руб. На такую же сумму снижается размер отчислений при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет.
Объем базы начисляется от оценочной суммы недвижимости. Так, например, если жилой объект выставляется на продажу по стоимости 2 млн. руб., то налогами облагается половина заявленной суммы.
В случаях, когда квартирой владеют несколько жильцов, то налоговые вычеты производятся по одному из двух вариантов:
1. Когда доли в квартире объединены в одном договоре, то сумма налога делится между владельцами в соответствии с их частью собственности.
2. Когда продажа долей в квартире осуществляется по отдельным договорам, то каждый продавец должен будет внести в бюджет государства по 1 млн. руб. Однако данная схема не является законной и преследуется государственным Законодательством.
Льготные условия при продаже и покупке квартиры
Продажа квартиры
В случаях, когда не удается снизить налоговый сбор за продажу объекта, то можно предпринять действия, направленные на уменьшение суммы.
Налоговый Кодекс рассматривает 2 варианта льготных скидок:
1. Снизить продажную сумму до 1 млн. руб.
2. Снизить сумму за счет затрат, выделенных на приобретение недвижимости.
Рабочий вариант выплаты налога плательщик может выбирать по своему усмотрению. Воспользоваться вариантом можно столько раз, сколько будет проведено сделок после истечения срока владения недвижимостью, предусмотренного новым Законом.
Ограничения стоимости при продаже элитного жилья и налоговых вычетов регулируется региональными властями, признанными уравнивать права граждан. Для элитного жилья необлагаемая база составляет 5 млн. руб. Сумма может быть снижена в соответствии с ценами местного рынка недвижимости.
Покупка квартиры
Покупка некоммерческой недвижимости, как правило, не предусматривает налоговое обременение. Налоговое бремя нейтрализуется возвратом суммы, удержанной подоходным налогом при совершении сделки.
Кто может пользоваться льготами по уплате налога при продаже или покупке квартиры
Право на льготы распространяется на всех плательщиков, имеющих официальный доход.
Льготные условия не распространяются на:
Студентов
пенсионеров с 3-х летним стажем
безработных
женщин, находящихся в декретном отпуске.
Льготными вычетами могут воспользоваться пользователи ипотечного или другого кредита на жилье. Помимо основной суммы налога на покупку, они могут вернуть до 13% от уплаченных денежных средств.
Федеральный Закон 2016 года не содержит изменений в отношении возврата налога на покупку некоммерческой недвижимости, принятых в 2015 г.
Условия владения недвижимостью
Владение квартирой, дачей или частным домом предполагает отчисление имущественного сбора, расчет которого осуществляется по кадастровой стоимости объекта. До недавнего времени налог насчитывался по инвентаризационной стоимости, не отражающей в полной мере реальные рыночные показатели.
Для жилья элитного класса, стоимость которого по Кадастру превышает 300 млн. руб., налоговая ставка будет составлять 2%. Для квартиры из жилого фонда ставка налога составит 0,1%.
По Кадастровой стоимости за 2-х комнатную квартиру площадью 60 м2 придется заплатить сборов около 1 тыс. руб. в год.
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры?
