Февраль-март. Богатый выбор

Цены на недвижимость в Москве

Индексы ожидания и доходности

Вторичный рынок недвижимости остается достаточно активным, однако стабильного увеличения спроса, которое в дальнейшем могло бы привести к росту цен, нет. Внешние факторы – усиление геополитической напряженности, ослабление рубля, приостановка снижения ключевой ставки ЦБ – приводят к кратковременным всплескам или спадам покупательской активности. То есть рынок становится все более волатильным. (См. « », « ».)

В ближайшем будущем эта волатильность, скорее всего, усилится. Во-первых, из-за геополитики, которая вновь стала оказывать существенное влияние на российскую экономику, а значит, и на рынок недвижимости. Напомним, введение новых американских санкций привело к обвалу рубля, даже несмотря на рекордный для последних лет уровень цен на нефть. В каком ключе будут развиваться события дальше, скорее всего, станет ясно только к осени. Во-вторых, 1 июля, с вступлением в силу 218-ФЗ, серьезно изменятся правила игры в строительной отрасли, и всем участникам рынка понадобится по крайней мере несколько месяцев, чтобы приспособиться к новому положению дел. Оба эти фактора вряд ли приведут к перелому , однако будут способствовать росту неопределенности и кратковременным колебаниям рынка в ближайшие два-три месяца.

Многие заинтересованы планированием покупки жилья , но чтобы пойти на такой решительный шаг необходимо проанализировать ситуацию на рынке недвижимости . И понять, а будет ли в ближайшем времени данное приобретение выгодно, или в скором времени цены на жилье снизятся . А может наоборот подвергнутся резкому росту . Но даже несмотря на все эти факторы, недвижимость в Москве все равно останется популярна. Это столица! Это город, в который едут на постоянное место проживания большое количество людей в поисках перспектив, любви и счастья.

Скаждым годом спрос в столице на рынке недвижимости растет, и застройщики всеми силами его удовлетворяют. Если сравнивать цены по России в целом, и отдельно по Москве, то можно увидеть не совсем радостную картину.

Москва – это очень дорогой город с точки зрения покупки недвижимости. Стоимость жилья постоянно растет и не только в новостройках, но и на вторичном рынке.

Застройщики выступают с предложениями лучших вариантов недвижимости, строят микрорайоны и мини-городки. По анализу экспертов, заключение долевых договоров увеличивается ежегодно на 25%. Одновременно с данной тенденцией, наблюдается и рост цен на строительные услуги и материалы, и некоторые застройщики , попадая в подобную ситуацию, замораживают строительство, чтобы не работать в убыток.

Какие прогнозы на цены недвижимости в 2018 году

Эксперты дают информацию о том, что в 2018 году рост цен немного снизит свой темп. В первую очередь это связано с поручением кабинета министров уменьшить стоимость недвижимости путем увеличения застроек эконом-класс. Немаловажную роль сыграет и процент по ипотеке в Сбербанке, который составит порядка 13%.

Спрос растет, а предложение вслед за ним. Бытует мнение, что высокая цена за метр квадратный на недвижимость держится благодаря высокому предложению элитного жилья . Так как, состоятельные люди предпочитают вкладываться в бюджетные варианты, чтобы в дальнейшем получать с них прибыль, путем сдачи в аренду или перепродажи.

По приведенным данным риэлторов , на сегодняшний день в Москве более 100 тысяч квартир без проживающих. Собственникам нет смысла содержать жилье, по причине чего предложения вторичного рынка только растут, и зачастую оказываются выгоднее предложений в новостройках.

Большинство населения со всех регионов страны стремятся переехать в Москву, будучи уверенными, что в столице их ожидает перспективная и безоблачная жизнь. Доходы таких граждан, по статистике, находятся на невысоком уровне. Тем самым спрос на покупку жилья начинает постепенно снижаться .

Важными факторами, которые косвенно повлияли на снижение спроса, выступают:

• санкции, введенные против РФ, по причине которых инвесторы не имеют возможности покупать заграничные ценные бумаги;
• нет роста дохода у потенциальных покупателей, большинство не могут обратиться даже к ипотеке;
• обозначенный срок кредитования при господдержке;
• высокая инфляция на рынке строительных материалов, которая ведет за собой высокую себестоимость новостроек.

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году

По прогнозам, приведенным аналитиками, в 2019 году ожидается резкое падение цен на недвижимость , которое составит около 30 — 40%. Мало верится в такой прогноз, но время покажет. По данным, которые приводят успешные агентства недвижимости, падение цен наблюдаться будет, но отметки выше, чем понижение на 7% , оно не достигнет.

Девальвация рубля, падение стоимости жилья на 10%, а где-то все 30% – последствия кризиса, который идет с 2014 г. Негативные изменения затронули большую часть населения РФ. С 2014 по 2017 гг. СМИ регулярно печатают свежие новости о банкротстве застройщиков и обманутых дольщиках. Собственники не могут продать квартиры из-за падения цен на жилье в регионах. Между тем, в период кризиса произошло немало позитивных моментов:

• Старт программы реновации мэра Москвы С. Собянина.

• Снижение ипотечных ставок и стоимости жилья в стране.

Владельцев квартир и покупателей волнуют вопросы: Какой прогноз цен на следующий год? Можно ли ожидать улучшений в 2018 году в России на рынке жилья? Что делать – покупать, продавать или подождать?

Цены на недвижимость в Москве в 2018 году: прогноз аналитиков, экспертов.

По мнению большинства аналитиков, цены продолжат падение. Этому явлению в 2018 году есть разумные объяснения.

Стоимость квартир в Москве в 2018 году. №1 Реновация

Самое серьезное падение цены на недвижимость в 2018 году ожидается в Москве, где стартовала программа переселения жителей из домов 1957-1968 гг. Прогнозы экспертов говорят – реновация приведет к снижению ставок на м² в течение 15 лет. Риелторы отмечают – цены на квартиры старого фонда упали до 20%, интерес к ним у покупателей снизился.

Затронет программа реновации рынок первичного жилья. Активное строительство затормозит рост цен на новостройки. По предположениям экспертов при появлении 2,5 млн м² стоимость м² за 12 месяцев упадет на 15-20%. Прогноз цен на недвижимость позитивный для жителей старого фонда. Стоимость жилья на квартиры в 2018 для них перестанет быть проблемой.

Стоимость квартир в Москве в 2018 году. №2 Указ президента РФ В. В. Путина № 600 от 07.05.2012 г.

В 2018 году в России заканчивается контрольный срок, отведенный лидером страны на обеспечение граждан жильем. По плану к 2018 г. стоимость квадратного метра должна снизиться на 20% из-за строительства больших объемов объектов эконом-класса.

Дополнительно было предусмотрено повышение доступности квартир за счет снижения ипотечной ставки до 2,2%. С учетом требований президента прогноз цен на жилье позитивный для покупателей. Топовые банки страны уже 2017 г. предлагают ипотеку по небывало низким для нашей страны ставкам – Сбербанк от 7,4%, РоссельхозБанк 9,5%, Альфа-Банк 9,25% Газпромбанк 9,5%, ВТБ24 9,5%, Райффайзен Банк 10,9 %.

Ещё на сайт:

Расписание магнитных бурь на март и начало апреля

Стоимость квартир в Москве в 2018 году. №3 Покупательская способность

За период кризиса стоимость жилья в 78 российских регионах заметно упала на 10-11% вместе с доходами населения -8,5%.

Кризис коснулся и регионов, где стоимость недвижимости традиционно высока – столица, Подмосковье, Краснодарский край.

Годовое изменение цены на жилье в лидирующих районах

Аргументы «За» рост цен на недвижимость в 2018

Отдельные эксперты делают прогноз о повышении стоимости квартир из-за увеличения ипотечных ставок. Это связано с отказом властей от государственной поддержки социальных программ по покупке жилья в 2018 году в рассрочку. Изменения сделают недвижимость для граждан недоступной.

«За» повышение цены на квартиры «голосует» инфляция, которую не могут игнорировать застройщики. Аналитика демонстрирует подорожание стройматериалов, транспортных расходов, страховых услуг. Увеличились ко 2018 году в России требования государства к девелоперам. Теперь застройщики не смогут строить в долг, привлекая деньги дольщиков по договору ДДУ.

Поправки 01.07. 2017 г. ФЗ № 214 запрещают возведение недвижимости 2018 для компаний с уставным капиталом меньше 2,5 млн. В зависимости от площади застройки уставной капитал должен будет достигать 1,5 млрд руб. С изменением ФЗ № 214 появился механизм эскроу-счета, блокирующий деньги дольщиков на весь период возведения дома, а также компенсационный фонд, куда девелопер обязан направлять 1% средств, полученных по договору ДДУ на случай банкротства.

По прогнозам независимых экспертов из-за нововведений большая часть мелких застройщиков уйдет, уступив место крупным девелоперам. Закономерно у выживших компаний увеличатся строительные расходы, что отразится на себестоимости квадратного метра. Из-за новых поправок цены не упадут, вырастут на 20%.

Вывод

В 2018 году прогноз большинства экспертов предсказывает рецессию с доминированием предложения над спросом. Они смотрят на цены на недвижимость пессимистично, которые будут снижаться или повысятся в пределах инфляции 5-7%. Кризис рынка жилья на квартиры в 2018 продолжится, достигнув дна к 2020 г, при этом стоимость квадрата будет падать ежегодно на 7%.

Основной аргумент в защиту снижения – высокие расценки на жилье в 2018 году, которое останется недоступным для населения. Вторая причина – отсутствие реального роста доходов граждан. Пессимистичный прогноз цен на жилье поддерживают экономисты РЭУ имени Г. В. Плеханова. Они полагают, что покупательская способность населения в ближайшие годы существенно не изменится, потому спрос неизбежно будет падать. При этом снижение цены на недвижимость в 2018 году негативно повлияет на темпы строительства.

Некоторые эксперты в начале 2018 года утверждали, что к новому году в России резко подорожает недвижимость. Цена на жилье может взлететь на 20 процентов, считали экономисты. Юрий Барсуков, руководитель управления реализации компании "Мосреалстрой", специально для "Российской газеты" составил свежий прогноз по ценам на недвижимость, а также дал советы по покупке жилья.

Первая половина 2018 года на рынке недвижимости в столичном регионе не только установила рекорды, но и обозначила новые тенденции. С января в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 75 тысяч договоров долевого участия, причем, в столице было заключено ДДУ на 42 процента больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. При этом, объем выданной ипотеки в текущем году вырос в полтора раза, а средние цены на новостройки в столице уже выросли на 4 процента.

Все это происходит на фоне банкротства одного из крупнейших застройщиков (группы компаний Urban Group), дискредитации долевого участия в строительстве и введения проектного финансирования в качестве меры по оздоровлению всей отрасли.

Появление в девелоперском бизнесе банков в качестве новых заинтересованных в прибыли игроков вынудило самих застройщиков экстренно принимать меры. За первые полгода разрешений на строительство в Москве выдано в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года, а в Подмосковье - в 2,5 раза больше. Причем, абсолютное большинство было получено именно в июне, когда девелоперы спешили получить максимум разрешений на строительство многоквартирных домов до введения новых норм.

Однако чтобы рынок отреагировал на столь глобальные изменения и пришел в равновесие, потребуется порядка полутора лет. До конца текущего года мы прогнозируем сохранение существующих трендов и рост средней цены квартир в новостройках еще на 4 процента.

Повышение стоимости квадратных метров будут стимулировать несколько факторов - и со стороны предложения, и со стороны покупательской активности. Первое - новая схема реализации через эскроу-счета. Средства граждан с такого счета будут переходить застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. В совокупности со страхованием средств в АСВ на сумму до 10 млн рублей эта мера в значительной степени снизит риски невыполнения застройщиком своих обязательств, долгостроя и недостроя. Но у всего есть цена. Уже сейчас можно сказать, что такая схема снизит рентабельность девелоперских проектов, а дополнительные издержки отразятся на ценообразовании.

Второе - далеко не все полученные разрешения на строительство будут реализованы, поскольку в условиях снижающейся рентабельности решиться на вывод нового ЖК будет нелегко. В краткосрочной перспективе второго полугодия мы ожидаем выход новых проектов, однако, глобально структуру предложения это не изменит. Основные тенденции начала 2018 года будут актуальны до конца года. Третье - запрет на строительство через ЖСК. Как бы то ни было, но на рынке таких объектов было порядка 4-5%.

Параллельно на повышение цен будет влиять рост покупательской активности, который стимулируют два глобальных фактора - снижение ипотечных ставок и инвестиционная привлекательность ликвидных объектов. Летом базовые ставки ипотечных кредитов на новостройки снизились до 7,1-9,5 процента годовых при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода, а в рамках программы семейной ипотеки ставка начинается от 6 процентов.

По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, ставки по ипотеке в России находятся на историческом минимуме и имеют потенциал для дальнейшего снижения. В более комфортных финансовых условиях покупатели оказались готовы платить не только за квадраты, но и за определенный уровень жизни. Поэтому спрос начал активно смещаться из Московской области в более ликвидные столичные новостройки, а покупатели жилья комфорт-класса устремились к объектам с уникальными характеристиками. Например, в ходе электронных торгов по квартирам в одном из популярных московских ЖК покупатели подняли стоимость видовых квартир на 20 процентов. Обратите внимание: специфика электронных торгов такова, что не застройщик и не риэлтор, а именно покупатель устанавливает справедливую и приемлемую цену. Поэтому крайне важно понимать, что прогнозируемый четырехпроцентный рост цен - средний по рынку. Наиболее ликвидные проекты, расположенные в хорошей локации, на высокой стадии готовности или с активным темпом строительства - могут вырасти в цене и на 10 процентов, и на 15 процентов.

Так, в одном из самых доступных для приобретения жилья округов внутри МКАД является ЮВАО - средние цены на квартиры класса "стандарт" зафиксированы в районе 113 тысяч рублей за квадратный метр. В то время, как средняя стоимость метра класса стандарт в ЮАО составляет уже 157 тысяч рублей. Тройка лидеров роста цен - СВАО, САО и ЗАО, где средние цены с начала года выросли на +2,7 процента, +2,2 процента и +2,1 процента соответственно.

Подводя итог, можно сказать, что мы не прогнозируем снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Наоборот, учитывая текущую ситуацию на рынке, мы рекомендуем покупателям торопиться с выходом на сделку. В текущих условиях лучше доплатить и приобрести востребованный объект, который будет всегда ликвиден, чем с дисконтом купить квартиру с высокими рисками недостроя.