На днях в Государственной думе РФ состоялись парламентские слушания по долевому строительству . Одной из главных тем стал Компенсационный фонд, или, как его называют, фонд помощи дольщикам , который должен будет выделять средства на достройку проблемных объектов или выплачивать возмещение дольщикам.
В Москве, как и в других регионах, очень ждут запуска фонда, отметил в интервью ТАСС председатель столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.
— В настоящее время закон предусматривает три механизма страхования ответственности застройщика перед дольщиками: с помощью страховых компаний, Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС) и банковской гарантии. Эти механизмы работают?
— Росреестр обязан регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) при условии, что они застрахованы с помощью договора страхования или банковской гарантии.
Банковский тариф по гарантии составляет порядка 3-7%, поскольку банки оценивают риск в долевом строительстве высоко. Для сравнения: тариф в страховой компании начинается где-то от 0,1%, а средний тариф — 0,3%.
Кроме того, банки внимательно изучают застройщиков, оценивают по многим критериям: по балансу, финансовой устойчивости, опыту работы, наличию залогового имущества и т.д. И гарантию не дают, даже если застройщик готов платить, потому что понимают, что далеко не каждый застройщик будет способен выполнить свои обязательства перед дольщиками.
Страховые компании же страхуют абсолютно всех, практически не ранжируя.
— Какова ситуация с ОВС?
— Что касается ОВС, застройщики, являющиеся членами общества, заключают с ним договор страхования.
Если застройщик перестает быть членом ОВС, договор страхования расторгается. Недавно мы стали получать от граждан жалобы, что в ЖК "Легенда" в Новой Москве остановилась стройка.
Мы проверили застройщика — ООО "ИнвестСтройГрупп" — и выяснили, что половину средств, вложенных гражданами, компания вывела из стройки — из 2,8 млрд руб. 1,4 млрд руб. ушли с баланса. И ОВС исключило застройщика из числа своих членов. Договоры страхования были прекращены, ответственность за объект снята.
— А что ему нужно было делать?
— ОВС нужно было признать ответственность, затянуть ремешок, взяться и обеспечить выплаты дольщикам. Так, как и предписано уставом этого общества. А получается, что в тот момент, когда нужно встать на защиту средств населения, ОВС исключает нерадивого застройщика, отказывается от защиты, при этом продолжает получать взносы от других застройщиков.
— Когда наступает страховой случай?
— Страховой случай наступает тогда, когда гражданин не получает вовремя то, что написано в ДДУ. То есть нарушены сроки передачи квартиры. Страховые компании относятся к финансовым институтам, контролируются Центральным банком РФ. Финансовый институт квадратные метры дать не может, соответственно, при наступлении страхового случая он может дать только деньги.
Наступление страхового случая еще нужно доказать, и сделать это можно только через суд. Конечно, здесь есть нюансы. Например, объект не строится, но срок передачи жилья наступит только через полтора года.
Страхового случая нет, гражданин вынужден ждать. Или, скажем, многие застройщики до наступления срока передачи квартиры рассылают гражданам уведомления о переносе этого срока на шесть, на восемь месяцев, на полтора года.
И дольщики в основном соглашаются с этим, поскольку квартиру получить хочется. Бывает, застройщик сулит за это дополнительные квадратные метры, бесплатные машиноместа. Таким образом, срок передачи квартиры отодвигается, и страховой случай не наступает. За это время, если объект не строится, финансовая ситуация проекта только ухудшается.
— И все же если страховой случай наступил, что делать дольщику?
— Гражданину нужно идти в суд с заявлением об обращении взыскания на предмет залога, коим является земельный участок, расторжения ДДУ и получения денежных средств. Квартиру в этом случае он не получит.
Иными словами, семья должна принять решение, что они идут в суд за денежными требованиями и отказываются от квартиры. Решение такое принять достаточно сложно, и, как показывает практика, его никто не принимает. Все надеются, что если они останутся с ДДУ, если не застройщик, так уж правительство с этим поможет.
Если все же граждане пойдут в суд за денежными требованиями, то они будут иметь дело со страховыми компаниями, а в действительности — с самим застройщиком, в отношении которого запущена процедура банкротства. И скорее всего, денег они не получат. Поэтому граждане не идут в суды.
Сегодня в Москве есть порядка пяти объектов, которые не строятся и которые мы определили как проблемные. Дольщики по этим объектам включаются в Реестр пострадавших граждан, но в суд они не обращаются, хотя там прошли сроки передачи квартир.
— Как долго действует страховой полис ДДУ?
— Страховой полис предполагает оплату договора страхования. У многих предусмотрена оплата с рассрочкой.
Так вот, если просрочен один платеж, то полис прекращает свое действие. С одной стороны, застройщик может не оплачивать договор по разным причинам. С другой — на примере прошлого года мы видим, что у страховых компаний регулярно отзывают лицензии. И если лицензия отозвана, застройщик обязан перестраховать ДДУ в другой компании. У многих нет средств на перестраховку, они этого не делают, и в результате граждане остаются без защиты.
— В Москве есть ДДУ с недействительными полисами?
— В Москве сегодня зарегистрировано порядка 78,8 тыс. ДДУ, из них застраховано всего 46,3 тыс. на сумму 359,5 млрд рублей, при этом объем страховых премий составляет 3,4 млрд рублей. Практически половина застрахованных ДДУ, 48%, получили полисы в одной компании — "Респект". То есть, по сути, половина отраслевого риска приходится на одну компанию.
На втором месте по количеству застрахованных ДДУ находится ОВС (18%), на третьем — компания РСК (15%).
— ДДУ может существовать без страховки?
— Может. Но только тот, который был зарегистрирован до 1 января 2014 года. Такие еще объекты остались. А вот после этого срока, согласно статье 15.2 федерального закона о долевом строительстве — 214-ФЗ , застройщик обязан страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства либо обеспечить исполнение своих обязательств банковской гарантией.
— Константин Петрович, могут ли сами граждане отслеживать, действует ли у ДДУ страховой полис?
— Могут. В зависимости от регулярности взносов (например, ежемесячно, ежеквартально, регулярность взносов прописана в договоре) гражданин может делать запрос застройщику.
— А если мне говорят, что застройщик не оплатил договор страхования, просрочил взнос, какой правовой механизм включается?
— Вы имеете право расторгнуть ДДУ и обратиться в суд за получением денежных требований с застройщика.
— То есть путь один — в суд.
— Более того, поскольку данные денежные требования проходят не в рамках ДДУ, вы в случае банкротства застройщика будете кредитором только четвертой очереди, а не второй, как дольщик.
— Иными словами, даже если я и получу какие-то деньги, это будет нескоро и явно не столько, сколько вложила?
— Ну если что-то еще останется после банкротства застройщика, то получите.
— Москомстройинвест может контролировать, действуют ли страховые полисы у ДДУ?
— Только путем плановых проверок. Если обнаружим, что застройщик не перестраховал заключенные ДДУ, мы ему штраф выпишем, но штраф несоразмерный, несущественный.
— Ситуация со страхованием в долевом строительстве, судя по вашим словам, складывается невеселая. Почему существующие механизмы страхования ответственности застройщика не работают?
— Потому что закон прописывает, что получение страховой выплаты практически невозможно. Потому что наступление страхового случая предполагает только суд и банкротство, и то банкротство на этапе конкурсного производства, а не наблюдения.
А как мы видим, от процесса наступления просрочки по передаче объекта до банкротства иногда проходит два-три года, а то и больше. За это время финансовое состояние точно не улучшается, деньги могут и дальше выводиться из проекта. Кроме того, за эти два-три года те компании, которые страховали ответственность застройщика, могут уйти с рынка.
Например, в 2016 году требованиям Центробанка соответствовали 19 компаний. Три из них в текущем году лишились лицензии.
— Давайте поговорим о Компенсационном фонде, который с этого года должен как-то исправить ситуацию (Компенсационный фонд долевого строительства будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков жилья, которые заключают ДДУ. Фонд будет выделять средства на достройку незавершенных объектов либо выплачивать возмещение дольщикам в случае банкротства застройщика. — Прим. ТАСС ).
— Фонд должен стать первым положительным шагом. Пока он не принимает взносы застройщиков и чем дольше срок начала его полноценной работы будет откладываться, тем больше средств соберут страховые компании, поскольку пока новые проекты страхуются в них. А если бы застройщики уже могли бы передавать деньги в фонд, можно было бы начинать что-то делать. Ведь по некоторым объектам на завершение строительства нужно не так много средств.
На первом этапе размер страхового тарифа фонда планируется на уровне 1%, это та нормальная сумма, с которой можно стартовать, а далее накапливать статистику.
— Фонд придет на смену страховым компаниям и ОВС?
— В будущем, когда будут введены объекты, застрахованные в компаниях и ОВС, да. Пока же он, скорее, должен стать неким санатором при наступлении страхового случая. Кроме того, у фонда были бы дополнительные полномочия.
Так, регионы оказывали бы ему большую помощь в плане отчетности, информирования о ситуации, для того чтобы не откладывать решение. Потому что мы выявляем проблему раньше. По некоторым объектам, по Новогиреевской, владение 5, например, мы выявили грубые нарушения застройщика еще в 2015 году. Но с учетом судебных обжалований инвестора приостановить деятельность застройщика по привлечению средств граждан в суде удалось только в конце 2016 года.
Уголовное дело было возбуждено по данному объекту только в начале 2017 года.
— Когда фонд полноценно заработает?
— Законопроект о фонде внесен в Госдуму, рассматривается на комиссиях, обещали принять в весеннюю сессию. Надеемся, что будет принят.
Дело в том, что с 1 июля вступают в силу новые требования к застройщикам, в том числе требования к уставному капиталу. Для того чтобы застройщики и регионы подготовились к контролю за платежами в фонд, нужен хотя бы один месяц, по крайней мере Москве, мы быстро это сделаем.
По регионам говорить сложно, но, к сожалению, у некоторых регионов до сих пор не определен уполномоченный орган, который выдает заключение о соответствии застройщика нормам 214-ФЗ. Если Москве нужен месяц, то по России — в среднем квартал. Надеемся, что в четвертом квартале фонд заработает. Причем у нас есть объекты, которые только через фонд могли бы быть достроены.
Тут еще есть и такой момент: когда граждане видят, что есть госструктура, благодаря которой их объект будет достроен — в будущем это должен быть фонд, — если они видят, что процесс идет, ДДУ перезаключены, есть нормальный застройщик, они готовы подождать год-два. А когда вакуум, когда ничего не происходит, это самая нехорошая ситуация.
— Фонд сможет помочь достроить те объекты, работы по которым начались до этого года?
— Изначально этого не предполагалось. Но, на мой взгляд, если в фонде будут оставаться денежные средства, почему бы не достроить? Мы же формируем Реестр пострадавших граждан, хотя он носит всего лишь учетный характер, не просто так, а для того, чтобы какие-то проблемы все же были решены.
Пока же получается, что все проблемные объекты застрахованы с помощью имеющихся механизмов. При этом только в Москве за этот год появилось три новых проблемных объекта. Однако даже если бы с 1 января фонд заработал, они бы не попали под его защиту, так как платежи в фонд еще не поступали.
— То есть чем дольше фонд не будет работать…
— …тем больше новых проблемных объектов не будут подпадать под его защиту.
— Компенсационный фонд в том виде, в котором он задумывался, сможет стать гарантией соблюдения прав граждан?
— Думаю, да. Во-первых, страховые взносы в размере 1% — это уже нормальная сумма, во-вторых, у фонда будут полномочия по мониторингу отчетности по каждому застройщику, в-третьих, одновременно с новыми нормами по фонду проектом закона предусматривается возможность региональных контролирующих органов в кратчайшие сроки без судебной процедуры приостанавливать привлечение денежных средств граждан, если у застройщика проблемы.
Есть еще такая идея. Страховые компании должны были формировать страховые резервы, поскольку начиная с 2014 года не было ни одной страховой выплаты. Из этой суммы можно вычесть расходы на административно-хозяйственную деятельность, включая зарплату, аренду, а оставшиеся средства передать фонду. Тем самым мы сможем защитить объекты, которые начали строиться еще до принятия решения по фонду.
— Константин Петрович, а как, на ваш взгляд, должен работать идеальный механизм страхования?
— Идеальный механизм предполагает страховую выплату во внесудебном порядке.
Если срок подошел, а объект не передан, то вот она, дата страхового случая, и на следующий день гражданин мог бы иметь право прийти в страховую компанию и получить денежные средства без каких-либо судебных решений.
— При условии, что есть идеальный страховщик, который в любой момент готов выплатить деньги.
— Да. Он должен выплачивать деньги, а именно — ту сумму, которая указана в договоре страхования. Она должна быть равна стоимости ДДУ.
Беседовала Евгения Климова
Долевое участие в строительстве представляет собой вложение средств одним человеком, то есть дольщиком, которые пойдут на возведение того или иного объекта. При этом сам дольщик рассчитывает на получение определенных выгод, к которым, как правило, относятся небольшие проценты по ипотечному кредиту, а также меньшая стоимость самой жилой площади, которую он желает приобрести впоследствии. Однако в процессе проведения строительных работ могут возникнуть разнообразные ситуации, при которых требуется страхование долевого участия в строительстве. Эта манипуляция необходима для того, чтобы обе стороны сохранили свои выгоды. В особенности это касается инвестора, который вкладывает свои средства в постройку того или иного здания, так как он беспокоится, в первую очередь, о сохранности своих денежных средств.
Изменения в долевом участии в наступившем году
В настоящее время многие строительные компании ищут какие-либо альтернативные способы финансирования своей деятельности, так как в последнее время возрастает необходимость обезопасить огромные потоки денежных средств, которые вкладываются в этом дело.
Дело в том, что сейчас сумма денежного потока в строительстве превысила цифру в 240 млрд. рублей, что весьма много. Те небольшие изменения, которые будут введены в законодательство, касающееся сферы долевого участия в строительстве, в скором времени приведут к тому, что долевое участие как таковое будет сведено практически на нет. Это не может не сказаться пагубно на самих застройщиках, поскольку они теряют огромные суммы денег, которые были вложены в них со стороны. И именно по этой причине все строительные компании в настоящее время находятся в активном поиске других источников финансирования.
Если же наиболее оптимальных методов найти не удастся, а каких-либо четких схем для налаживания строительства не будет придумано, то сам процесс строительства в стране значительно замедлится или вообще на некоторое время приостановится. По этой причине стоимость жилого помещения резко возрастет, что даст предпосылки к возникновению нового экономического кризиса.
Одним из наиболее рациональных выходов из ситуации стоит назвать строительство на базе государственных контрактов, хотя этот метод не столь эффективен, как долевое участие.
Изменения, связанные со страхованием при заключении договора ДДУ
На сегодняшний день государство обязало все строительные компании оформлять страховку на каждую вновь возведенную новостройку. Это сделать необходимо непосредственно перед процессом регистрации договора долевого участия. Помимо этого, застройщик обязан застраховать еще и сам договор долевого участия. Многие эксперты полагают, что такой подход к делу позволит в значительной степени снизить количество дольщиков, пострадавших от обмана застройщиками.
По этой причине страхование договоров долевого участия в строительстве в настоящее время является обязательным условием, которое обязан выполнить застройщик.
Тем не менее, стоит отметить, что застройщик обязан страховать все здание в целом, однако страховать отдельно каждую квартиру нет никакой надобности. Как говорят власти нашей страны, если человек приобретает жилье на основании договора долевого участия, то дополнительного страхования ему оформлять не нужно. В этой ситуации он и так достаточно хорошо защищен. Страхование дольщиков при долевом строительстве в 2018 году станет обязательным для всех застройщиков.
После того как был официально принят и введен закон, регулирующий сферу долевого участия в строительстве, в течение десятилетия ситуация складывалась достаточно хорошо. Однако сейчас вопрос с долевым участием практически поставлен ребром. Государство перестало считать, что такой вид договоров рентабелен и приносит достаточно пользы. На практике, к сожалению, сейчас складывается ситуация весьма спорная и не очень приятная. Дело в том, что в последнее время большая часть квартир в новостройках продается с применением незаконных схем. И государство признало, что с подобной тенденцией не может ничего поделать.
Каковы последствия принятия закона об обязательном страховании
После того, как будет принят и официально введен закон, обязующий все строительные компании страховать ту деятельность, которую они ведут в настоящее время, ожидаются следующие изменения и реакции на подобную реформацию:
- Юридические фирмы, которые являются опорой и поддержкой застройщиков, вновь начнут копать и искать лазейки в новом законе. Как правило, опытные люди, которые являются профессионалами своего дела, их находят, чтобы впоследствии использовать в несанкционированных финансовых схемах.
- Все жилье в построенных новых зданиях будет увеличено в стоимости ровно на ту сумму, которую выплатят строительные компании в качестве страховки.
- Те люди, которые заключили договор долевого участия, в связи с вновь используемыми, так называемыми, «серыми схемами», вообще могут лишиться возможности получить свое жилье. Это может произойти даже в том случае, если здание успешно закончит свое возведение, а строительная компания при этом не обанкротится.
- Если говорить касаемо коррупционной деятельности, то, скорее всего, когда введется новый закон об обязательном страховании, строительство накроет новая волна преступности на этой почве. Причем дело коснется именно новостроек, так как именно на них будет оформляться страховка.
При этом не стоит забывать, что строительные компании должны обладать какими-то определенными финансовыми активами, которые пойдут на уплату суммы страховки нового дома. В настоящее время, чтобы застраховать новое возведенное здание, необходимо около 300 млн. рублей, что для многих компаний является неподъемной ношей. Если же строительные компании попробуют прибегнуть к помощи банков, которые рассчитают все возможные риски, то это им обойдется еще в три процента от суммы страховки. Именно такую сумму необходимо будет отдать застройщикам банку за все проведенные им аналитические работы. При этом банки могут потребовать еще и залог, которым, как правило, является земля, которая принадлежит местным властям.
Однако муниципальная организация никогда не согласится оставить в залог землю. Гораздо проще вместо земельного участка предложить банку какую-нибудь технику или что еще попроще. Однако и такой расклад событий тоже маловероятен, поскольку большая часть техники, используемой в процессе строительной деятельности, используется на основании договора лизинга. То есть фактически, техника также находится в аренде.
По этой причине подобный подход к делу также затрудняет процесс продажи квартир в новостройке. Поскольку без страховки осуществлять подобную деятельность будет невозможно, то застройщику необходимо:
- вступить в соответствующее общество, в котором единовременная выплата составляет 500 тыс. рублей;
- при этом необходимо выплатить страховой взнос, равный 1,2%-1,6%;
- строительная компания должна иметь в распоряжении уставный капитал с суммой не менее 120 млн. рублей;
- сумма собственных свободных средств должна быть не менее 400 млн. рублей.
Если застройщик не имеет страховки на новостройку, а также гарантий, которые выдает исключительно банк, то продавать квартиры по договору долевого участия ему будет строжайше запрещено.
Многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2014 года страхование ответственности застройщика стало не правом, а обязанностью. Читайте в статье, оно представляет собой, и какие виды и способы оформления имеет.
Все застройщики, ведущие деятельность на территории России, обязаны застраховать ответственность перед гражданами, которые стали участниками долевого возведения объекта недвижимости. Обеспечением такой гарантии строительные компании занимаются самостоятельно.
Существует несколько методов такого обеспечения:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
- Страховка с участием общества взаимного страхования. По сути, оно практически не имеет отличий от стандартных страховых компаний. Действие общества лицензируется.
- Страховка с участием банка.
- Обеспечение гарантий через лицензированную страховую компанию.
При участии в страховом обществе застройщик обязуется вносить членские взносы и несет коллективную ответственность. То есть при банкротстве одного из членов общества другие участники принимают его материальные трудности на себя.
Оформление страховки через банк – длительная процедура, требующая весомого пакета документов. Плюс ко всему придется выплатить залоговую сумму (30 % от стоимости объекта недвижимости по рынку). Объем средств при наступлении страхового случая лимитирован. Есть и другие ограничения:
- банк должен вести деятельность в течение последних пяти лет;
- уставной капитал должен быть не менее 200 млн. руб.;
- объем собственного имущества банка должен быть в размере одного млрд. руб.
Найти банковскую организацию, отвечающую таким требованиям, непросто. Самим строительным компаниям гораздо выгоднее и проще оформить в банке кредит, чем поручительство. Как правило, при наступлении страхового случая очень сложно взыскать задолженность при таком методе обеспечения гарантий.
Наиболее простым и выгодным способом считается сотрудничество с лицензированной страховой компанией. Программы таких организаций включают приемлемые тарифные ставки. Также не потребуется выплачивать залоговый платеж, а процентная ставка фиксируется и не меняется в течение всего периода действия страховки.
В качестве страхователя всегда выступает компания-застройщик. Наличие договорного обеспечения гарантий не менее выгодно для самих дольщиков. При наступлении страхового случая именно они являются выгодоприобретателями.
Согласно ФЗ № 214, застройщик самостоятельно несет все расходы на страховку своей ответственности. Он также обязуется уведомить дольщиков об условиях договора со страховщиком.
Кроме того, застройщику необходимо зарегистрировать отношения с дольщиками и обеспечение гарантий в Росреестре. Без прохождения этой процедуры положения ФЗ № 214 не могут регулировать отношения дольщиков и застройщика.
Договор, обеспечивающий ответственность застройщика перед участниками возведения жилой недвижимости, оформляется на каждую долю отдельно. Сумма доли выступает при этом и страховой суммой. Оформить такой договор необходимо до прохождения процедуры регистрации в Росреестре.
Страхование договоров долевого участия в строительстве: условия
Все участники должны быть оповещены об условиях страхового договора, а также о виде выбранного страхования. Рассмотрим, что означают гарантии, прописанные в договоре о страховке.
Страхование долевого строительства от «недостроя»
Что это значит? Согласно положениям ФЗ «О долевом строительстве» № 214, строительная компания берет на себя ответственность за уклонение от собственных обязательств, а также за сдачу объекта в ненадлежащем виде.
В дополнение к этому предполагается, что застройщик несет ответственность, если до момента сдачи жилого многоквартирного дома в эксплуатацию, он станет банкротом или будет ликвидирован. По договору дольщик вернет свой вклад в строительство при возникновении подобных ситуаций.
Страхование рисков долевого строительства
После вступления в силу ФЗ № 214 некоторые люди опасались, что из-за обязательности страховки ответственности строительной фирмы в значительной степени возрастут цены на рынке жилья. Однако этого не произошло.
Крупная компания-застройщик затрачивает на страхование не более 1 % от общего оборота средств. Поэтому участники застройки по ДДУ могут не опасаться, что на стоимость квадратного метра повлияет наличие страхового договора.
Страхование объекта строительства
Главный объект обеспечения гарантий – имущественная ответственность строительной компании. По закону застройщик обязан выполнить взятые на себя договором ДДУ обязательства.
Компания может страховать как весь многоквартирный дом, так и каждую квартиру в отдельности. Предпочтительнее для сторон будет страховка ответственности поквартирно. При возникновении страхового случая проще прийти к компромиссному решению с каждым дольщиком в отдельности, чем со всеми сразу.
Страхование дольщиков
Дольщики выступают выгодополучателями по договору, обеспечивающего им гарантию. При наступлении страхового случая им гарантируется выплата.
Участники долевой застройки имеют право знать обо всех условиях обеспечения им гарантий. При каких-либо изменениях компания-застройщик обязана их оповестить.
Страхование долевого строительства: оформление и нюансы
Немногие страховщики готовы оформить договор страхования ответственности фирмы. Такой документ способен принести существенные материальные убытки для организации, взявшей на себя обеспечение гарантий.
Однако есть официальный список организаций, составленный Центральным Банком РФ. В него входит 27 компаний. Среди них такие организации, как ИСК Евро-полис, Купеческое, ВТБ, Восхождение, ГУТА, Приоритетное страхование и другие. Также застраховать ответственность можно в некоторых банках (их более 250).
В среднем тарифная ставка на такой вид страховки варьируется от 0,5 до 1 %. В отношении некоторых особо крупных и длительных объектах строительства ставка может быть существенно повышена, иногда – до 30 %. Ставка может меняться, если возрастут или уменьшаться риски застройщика.
Оформление страхового договора не будет завершено без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Для этого потребуются следующие бумаги:
- проектная декларация;
- разрешение на застройку;
- уставные и регистрационные документы застройщика;
- договор долевого участия в строительстве;
- финансовая отчетность страховщика;
- справки об отсутствии задолженности;
- иные бумаги по запросу.
Страховым случаем будет признаваться любое отклонение застройщика от обязательств перед дольщиками, прописанными в договоре долевого участия. Это должно подтверждаться соответствующими документами (решение суда, объявление о банкротстве и т.д.). Стоит отметить, что страховым случаем не будет являться продление сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Количество обманутых дольщиков в стране, несмотря на все усилия властей, только множится. Для решения проблемы появления новых обманутых власти придумали механизм, который изменить ситуацию в целом — страхование ответственности застройщика. Смысл кажется простым – застройщик, начиная новый объект, обязан получить страховку, с помощью которой можно получить деньги обратно или найти средства на достройку в случае появления проблем. Как обычно, даже в этом благом начинании нашлись подводные камни.
Особенности страхования застройщика
Если договор страхования гражданской ответственности застройщика не будет заключен, то договор долевого участия в Росреестре не будет .
Страхование ответственности застройщика увеличивает сумму, которую вы заплатите за квартиру. В среднем ставка – 0,5-1,5% от стоимости договора долевого участия. При этом тарифы могут быть снижены, если застройщик планирует комплексное строительство или заключает договора сразу на несколько объектов, которые будут возводиться друг за другом. Проверьте, какой вариант страхования выбрал ваш девелопер – выплаты в страховую в крупном размере косвенно подтверждают уверенность застройщика в долгосрочной работе.
Также на тарифы влияет количество дольщиков, срок сдачи дома и факты претензий в судебном порядке в адрес застройщика. Это удобно – дольщику перед покупкой можно проверять меньше информации. К сожалению, на практике застройщик нашел несколько лазеек, которые помогают ему избегать лишних трат на страхование. Все они лежат в сфере выбора вариантов страхования.
Методы страхования
Законом предусматриваются определенные требования к банкам и страховым компания, с которыми девелопер может вступить в отношения для возможности продавать доли в новостройке. Для страховой компании нужно выполнить несколько требований.
Как проверить страховую компанию
- Опыт работы в сфере страхования гражданской ответственности минимум 5 лет – это требование обозначено отдельно, поэтому риск специально созданных страховых компаний сводится к минимуму. Но все равно есть, поэтому изучите вопрос отдельно.
- Уставной капитал, или неиспользуемая сумма, на которую можно рассчитывать во время банкротства, должен быть минимум 120 млн рублей.
- 1 млрд рублей – это сумма активов, которыми должна располагать компания. Это и предыдущее требование кардинально сокращает количество страховых групп, с которыми могут работать девелоперы.
- Подтвержденная сторонней экспертизой финансовая устойчивость страховщиков.
- Меры, которые вводятся на предупреждения ситуации, когда компания встает на путь банкротства, отсутствуют.
Регистрация договора
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве производится через двухсторонний договор. При этом дольщик, несмотря на то, что он получает некую выгоду, не взаимодействует напрямую со страховой компанией.
В случае заключения договора с дольщиком, происходит регистрация его в Росреестре. Договор страхования на долевое имущество начинает действовать с момента окончания регистрации. Стоит понимать, что страховой договор действует дольше на два года, чем сам договор долевого участия по 214 ФЗ. Проверьте договор страхования ответственности застройщика. В нем должны быть указаны:
- Сумма, которую должен получить дольщик в случае форс-мажорных ситуаций и вступления в действие причин на страховое возмещение.
- Уточните, что стоимость выплаты не меньше средней цены на квартиру в том субъекте федерации, где вы ее приобретаете.
- Проверьте условия выплаты – срок, способ и прочее.
- Убедитесь, что указаны реквизиты всех заинтересованных сторон – застройщика, страхователя, страховщика.
Страховая ответственность застройщика наступает в случае ряда причин, перечисленных в ст. 15 федерального закона №214.
Выплаты
Ответственность застройщика застрахована, но это не значит, что вы можете быть спокойными. Так, выплаты по договору страхования производятся на основании нескольких пунктов:
- Неоспоримое судебное решение о том, что строитель признан финансово несостоятельным, т.е. банкротом.
- Решение суда о том, что дольщики имеют право взыскивать земельный участок, на котором находится дом.
Стоит учитывать, что зачастую договоры страхования заключаются на каждую квартиру и договор долевого участия отдельно, поэтому девелопер будет отвечать перед каждым покупателем отдельно. В ваших интересах запустить процесс как можно быстрее, чтобы первым получить выплаты.
Риски и последствия
Нужно учитывать, что страхование – это не панацея от всех бед. Так, рассчитывать на выплаты не стоит при возникновении следующих ситуаций:
- Органы государственной власти прекращают полностью или же частично строительство. Решение должно быть основано на каких либо фактах нарушений
- Договор долевого участия нарушен или признан судебными органами недействительным.
- Разрешение на строительство признано недействительным, получено с нарушениями.
- Происходит судебный процесс, в котором в качестве имущества рассматривается новостройка или ваше жилье.
Если проще, то страховка от мошеннических действий строителя не защитит. Также не поможет оно при различных коллизиях с законами. И деньги не будут выплачены, если вдруг на вашу квартиру будет претендовать другое физическое или юридическое лицо. Поэтому проверять застройщика стоит тщательно и досконально, не рассчитывая на страховые выплаты.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
