• Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
• Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ

Статья 46 ЖК РФ. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1 , 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1 , 1.1-1 , 1.2 , , , 3.1 , 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями , установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

(в ред. Федеральных законов от 27.09.2009 N 228-ФЗ , от 29.06.2015 N 176-ФЗ , от 03.07.2016 N 355-ФЗ , от 20.12.2017 N 416-ФЗ , от 31.12.2017 N 485-ФЗ , от 03.04.2018 N 59-ФЗ , от 28.11.2018 N 435-ФЗ )

1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке , установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание жильцов – высший орган самоуправления многоквартирного дома. Но проведение подобного мероприятия, как правило, сопряжено со множеством хлопот. В статье мы вкратце осветим основные процедуры, которые следует предпринять тем, кто хочет инициировать то или иное изменение в жизни своего жилища.

Готовим проведение собрания

Еще раз подчеркнем, что общее собрание собственников помещений – это орган, задачей которого является решение вопросов по (п. 1 ст. 44 ЖК РФ):

· управлению общим имуществом многоквартирного дома;

· распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

Общее собрание собственников может проводиться в двух форматах.

Во-первых, мероприятие можно организовать в очной форме. В этом случае собственники собираются в заранее отведенном под это месте. Этот вариант является более продуктивным для решения тех или иных вопросов, так как обеспечивает значительно больший плюрализм мнений. Однако практика показывает, что сбор необходимого для принятия решения кворума – задача не из легких.

Обратите внимание: кворум обеспечивается только в том случае, если на собрании присутствует, как минимум, половина собственников (или их представителей). Такое требование содержит пункт 3 статьи 45 Жилищного кодекса .

Во-вторых, если кворум все же не удалось набрать, то собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в заочной форме. В этом случае голосование происходит посредством передачи в письменном виде решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Для того чтобы провести общее собрание, у него должен быть инициатор. К примеру, лицо, заинтересованное в проведении капитального ремонта в многоквартирном доме и сборе для этого необходимых денежных средств. Илиже лицо, считающее целесообразным провести смену управляющей компании (УК). Таким лицом может быть (п. 1 ст. 45 и п. 8 ст. 148 ЖК РФ):

· любой отдельно взятый собственник;

· группа собственников;

· товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Инициатор:

· формирует повестку дня (например, проведение капитального ремонта);

· определяется с формой голосования;

· планирует место и время проведения собрания;

· подбирает кандидатуры ответственных лиц (председателя, секретаря);

· готовит необходимые документы (реестр собственников, бюллетени для голосования, бланки протокола);

· формирует сообщение о проведении общего собрания собственников.

После этого, инициатору следует провести оповещение собственников о проведении собрания.

Оповещаем собственников

Инициатор оповещает всех собственников помещений многоквартирного дома. Это делается через (п. 4 ст. 45 ЖК РФ):

· размещение информации в общедоступных местах;

· в ручений уведомлений под роспись;

· направление уведомлений заказным письмом.

Обратите внимание: о проведении собрания собственники помещений должны быть извещены не позднее, чем за 10 дней до него.

Текст сообщения должен при этом содержать:

· повестку дня ;

· данные инициатора (инициаторов) проведения общего собрания;

· форму, дату, место и время проведения собрания;

· порядок ознакомления с соответствующими материалами и информацией.

Если общее собрание проводится в заочной форме, то дополнительно должны быть указаны (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):

· дата окончания приема решений собственников;

· место и адрес, куда должны передаваться решения собственников;

· сведения об администраторе общего собрания, его местонахождении, дате и времени проведения общего собрания, порядке принятия решений (при использовании для заочного голосования информационных систем – п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).

Проводим собрание

Прежде всего, следует зарегистрировать всех участников общего собрания и проверить, набирается ли кворум. После этого избираются председатель, секретарь и счетная комиссия собрания.

Обратите внимание: общее собрание собственников жилья не имеет полномочий на принятие решений по тем вопросам, которые предварительно не были включены в повестку дня, а также на смену повестки дня и ее корректировку. Обо всем этом прямо говорит пункт 2 статьи 46 Жилищного кодекса .

С заочным собранием все проще – так, собственники могут, в зависимости от типа проведения – классического или электронного:

· подать в установленный срок бюллетени;

· указать решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме;

· передать администратору соответствующее решение в письменной форме.

Решение по вопросам повестки дня, в общем случае, принимается простым большинством голосов от общего числа участников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Но есть и исключения. В частности, к ним относятся вопросы:

· реконструкции и строительства;

· пределов использования земельного участка, относящегося к имуществу многоквартирного дома;

· использования общего имущества собственников третьими лицами.

Какие-либо решения по указанным вопросам принимается квалифицированным большинством в 2/3 от общего числа участников собрания.

Число голосов собственника определяется путем нахождения его пропорциональной доли в праве собственности на общедомовое имущество – пункт 3 статьи 48 Жилищного кодекса .

По результатам проведенного голосования (голосований) и, в целом, по итогам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть оформлен протокол (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

В указанном документе указываются:

· дата и место проведения общего собрания;

· повестка дня ;

· наличие необходимого кворума участников.

При очной форме проведения собрания протокол подписывается:

· председателем;

· секретарем собрания;

· членами счетной комиссии.

· инициатором проведения собрания;

· членами счетной комиссии.

Если же имело место применение информационной системы, то решения формируются в форме протокола и размещаются в течение часа после голосования – пункт 11 статьи 47.1 Жилищного кодекса .

Обратите внимание: решение общего собрания может быть обжаловано собственником (собственниками), который считает, что этим решением нарушены его права и законные интересы. На это отводится полгода с момента, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Однако суд имеет право оставить в силе указанное решение при соблюдении ряда условий (к примеру, решение не должно причинять убытков собственнику помещения). Такой порядок предусмотрен пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса .

Результаты голосования и принятые общим собранием решения должны быть доведены до сведения каждого конкретного собственника помещения. Обязанность по такому уведомлению полностью ложится на инициатора проведения мероприятия. Срок – не позднее 10 дней с момента принятия решения и проведения голосования.

Как правило, собственники оповещаются следующими способами (п. 3 ст. 46 ЖК РФ):

· размещение информационного сообщения в специальном общедоступном помещении дома (местонахождение такого помещения также определяется на общем собрании собственников);

· через личное оповещение собственников под роспись;

· посредством направления заказных писем собственникам.

В оповещении следует обратить внимание собственников жилых помещений, что решения общего собрания, принятые в рамках его компетенции, являются общеобязательными для исполнения всеми собственниками помещений, независимо от факта их участия в указанном мероприятии. Такой порядок прямо предусматривается положениями пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса .

Резюме:

1. Общее собрание собственников жилья может проводиться в очном и заочном форматах.
2. Кворум для собрания обеспечивается только в том случае, если на нем присутствует, как минимум, половина собственников.
3. Инициатор собрания оповещает всех собственников помещений многоквартирного дома.
4. Общее собрание собственников жилья не имеет полномочий на принятие решений по тем вопросам, которые предварительно не были включены в повестку дня, а также на смену повестки дня и ее корректировку.
5. Решение по вопросам повестки дня, в общем случае, принимается простым большинством голосов от общего числа участников.
6. Решения по наиболее важным вопросам принимается квалифицированным большинством в 2/3 от общего числа участников собрания.
7. Число голосов собственника определяется путем нахождения его пропорциональной доли в праве собственности на общедомовое имущество.
8. По результатам проведенного голосования (голосований) и, в целом, по итогам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть оформлен протокол.
9. Решение общего собрания может быть обжаловано собственником (собственниками), который считает, что этим решением нарушены его права и законные интересы.
10. Результаты голосования и принятые общим собранием решения должны быть доведены до сведения каждого конкретного собственника помещения.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. 3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. 4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Всем известно, что, начиная с июля 1991 г., а именно - с появления закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» многие россияне начали постепенно становиться собственниками своего жилья.

С переходом в новый статус собственника у каждого жильца появились и новые возможности

Это - реальное участие в регулировании жизни своего многоквартирного дома. И один из основных видов такого участия и осуществления контроля за происходящими в доме процессами заключается в том, что у жильцов появилось право выбора способа управления многоквартирным домом.

То есть теперь они могут сами коллективно решать, хотят ли они, чтобы их дом по-прежнему обслуживала государственная жилищная служба – или, если такое обслуживание их по каким-то причинам не устраивает - решение коллектива собственников может измениться в пользу выбора любой частной компании и проч. - и решение такое принимается на общем собрании собственников.

Но в данной статье мы не будем пока касаться вопроса организации ТСЖ. Поговорим сначала о том, каким образом по жилищному кодексу, то есть, в соответствии с законом , должны приниматься собственниками любые коллективные решения в принципе. Ибо от того, насколько правильно все сделано и оформлено, зависит, в конечном итоге - будет ли то или иное решение осуществлено и сможет ли оно быть в полной мере реализованным. И первое, что надо для этого знать:

Органом управления любого многоквартирного дома является общее собрание собственников жилья

Порядок проведения такого собрания строго регламентирован законом. (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Инициатором проведения собрания может стать как любой собственник, так и управляющая организация, но, как показывает практика, лучше всего, если в доме появится инициативная группа собственников, состоящая из числа жильцов многоквартирного дома, которая впоследствии и будет координировать всю совместную работу по дому.

Таким образом, - в доме сначала следует собрать команду единомышленников - инициативную группу . Входить в нее имеют право только собственники жилых помещений и состав ее может исчисляться количеством не менее пяти человек. Стоит включить в такую группу людей, имеющих юридическое, экономическое образование и управленческий опыт работы, так как деятельность эта сопряжена с подготовкой документов, ведением официальных дел, связанных с деятельностью всего домового хозяйства и обслуживающих его организаций, а также - общением с разного рода представителями административных органов управления на разных уровнях.

Задача инициативной группы - правильно организовать объединение собственников

с тем, чтобы они могли реально влиять на жизнь дома, в котором проживают, и их совместные коллективные решения имели бы законную силу.

По закону общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно в течение второго квартала года , следующего за отчетным. Может быть проведено также и внеочередное собрание жильцов - по конкретной той или иной чьей-то инициативе - о чем уже говорилось выше.

С чего начинается процесс организации собрания собственников?

Итак, если вы определились с тем, кто будет входить в инициативную группу собственников вашего дома - сначала нужно провести ее заседание. На нем определяется предлагаемая для этого заседания повестка дня, а также обсуждаются детали проведения общего собрания собственников: его дата, время и место проведения. Первое официальное собрание собственников обязательно должно быть проведено в очной форме, т.е. «путем совместного присутствия собственников помещений», - как говорится в жилищном кодексе.

Итогом заседания инициативной группы должен стать протокол, в котором должно быть сформулировано намерение организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В этом протоколе также нужно указать:

• форму будущего собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);
• место и время его проведения;
• перечень вопросов, которые планируется обсудить.

При этом очень важно сформулировать перечень планируемых к обсуждению вопросов максимально точно, потому что изменить повестку дня в течение самого собрания будет уже невозможно, то есть собственники не смогут принять на нем решения по вопросам, которые не были запланированы и определены инициативной группой заранее.

Итак - вы определились, выбрали инициативную группу, представляющую интересы дома, члены группы собрались вместе, предварительно получили в управляющей организации реестр собственников помещений, в который должны быть включены все хозяева приватизированных квартир дома с указанием площади занимаемых ими помещений. Составили уведомления по числу собственников, в которых должны быть указаны:

• сведения об инициаторе (инициаторах) данного собрания;
• форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);
• дата, время, место проведения собрания;
• если собрание будет проводиться в форме заочного голосования (а это возможно только если предыдущее уже было проведено очно) – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;
• место или адрес, куда должны передаваться документы с такими решениями;
• повестка дня собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
• место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Инициатор собрания инициативная группа должна сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позже, чем за 10 дней до назначаемой даты. И, соответственно, в указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику.

Для этого, руководствуясь положениями ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, действовать можно по-разному:

2) вручить письмо под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить объявление о собрании в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Как провести общее собрание собственников?

Как правильно провести собрание - этот вопрос задается людьми довольно часто. А еще чаще проводятся собрания, которые имеют только видимость таковых… Выходят во двор, например, люди, начинают обсуждать, перекрикивая друг друга, наболевшие вопросы, часто при этом они и видят-то друг друга впервые… Кто говорит громче - тот, на подсознательном уровне, воспринимается остальными как главный… А кем, когда и при каких обстоятельствах этот главный таковым был избран - и избирался ли вообще - об этом никто даже не задумывается. Не знают жильцы, порой, и о том, с кем они вообще таким образом общаются: с собственниками ли, с квартиросъемщиками государственного жилья или вовсе с чьими-то временными квартирантами…

И потом, после такого собрания появляется некая бумага, непонятно на основании чего и каким образом написанная… И думают люди, что это и есть протокол их собрания …

Хорошо, когда подобные мероприятия касаются каких-то локальных общих домовых нужд. Ну, собрали деньги, ну - установили-построили-починили… Никому, как правило, в таких случаях, нет никакого дела до таких коллективных решений.

А если, скажем, вам необходимо принять реально решения судьбоносные - и для каждого собственника, и для дома в целом? Или - вдруг кто-то из людей, не понимая, что вообще происходит и почему это называется собранием собственников - оказывается с чем-то в этих решениях несогласным?..

Вот тогда и оказывается, что такие сборы общественности и ее коллективные труды просто-напросто напрасны: они не имеют никакой юридической силы и только оставляют людей пребывать в иллюзии о том, что они что-то коллективно официально решили и можно теперь спать спокойно… И это есть глубокое заблуждение.

Стандартная форма проведения очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме такова:

Если есть кворум , то есть, если, после всех вышеописанных процедур, осуществленных инициативной группой собственников, на собрание пришли остальные владельцы своих квартир или их законные представители и участников собрания оказалось не меньше, чем 51 процент от всего количества проживающих в доме собственников, - собрание может быть начато. А для того, чтобы узнать, присутствует ли на очном собрании кворум - обычно используется так называемый явочный лист .

То есть, каждый собственник, пришедший на собрание, должен предъявить организаторам свой документ , удостоверяющий его личность, а также документ, подтверждающий право собственности на занимаемую им жилплощадь. Если в проведении собрания участвует представитель собственника - он также должен иметь официальный документ, подтверждающий это право. Обычно это заверенная нотариусом официальная доверенность.

В такой доверенности на голосование должны содержаться сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Документ этот должен быть оформлен в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверен нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Все эти данные вносятся в явочный лист, где каждый пришедший собственник должен расписаться.

Перед началом собрания его организаторы подсчитывают, сколько собственников зарегистрировалось и какой долей в праве общей собственности они обладают. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество. Таким образом, эта самая доля определяется для каждого собственника методом деления площади помещения (на основании его свидетельства о праве собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме согласно домовому техническому паспорту.

Надо помнить, что для того, чтобы учесть реальную площадь жилых и нежилых помещений вашего дома, необходимо пользоваться сведениями только о тех помещениях, на которые зарегистрированы права собственности в государственном Реестре. Именно его информация считается приоритетной в случае, если вдруг в документах жильцов возникают какие-то расхождения.

Как же рассчитать практически долю каждого собственника?

Давайте представим, что в доме, например, десять квартир площадью по 30 м2 каждая. То есть общая площадь этих квартир, соответственно - 300 м2. В этом случае доля каждой квартиры в праве собственности на общедомовое имущество составит:

Причем, доля, как вы заметили, - считается не в процентах, а именно в долях. (Впрочем, - понятно, что доля, например, 0,1 соответствует 10%).

Чтобы решение собрания считалось потом законным, важно, чтобы было собрано больше половины - а лучше две трети голосов всех собственников жилых помещений согласно занимаемой ими жилой площади. Это означат, что учитывается в этом случае не просто число проголосовавших людей, а именно - число квадратных метров жилплощади.

То есть чтобы подсчитать голоса правильно, важно знать общую площадь всех жилых помещений в доме, а также, какой процент от общей цифры составляет один квадратный метр. И полученное процентное соотношение умножается на метраж квартиры, которой владеет собственник. После этого нужно подсчитать, какой процент квадратных метров участвовал в голосовании и как в результате распределились голоса, и подсчет производится отдельно по каждому вопросу повестки собрания. Таким образом, хозяин трехкомнатной квартиры, например, имеет при голосовании большую процентную долю, чем владелец квартиры однокомнатной.

Поэтому главным документом каждого собственника, определяющим площадь занимаемого им помещения, является его Свидетельство о праве собственности на помещение .

Итак - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, наконец, началось

Сначала на нем выбираются: председатель собрания, его секретарь для ведения протокола, счетная комиссия для подведения итогов голосования (определяется ее количество и персональный состав). Это обязательные процедурные стандарты. И потом только проводится обсуждение остальных вопросов повестки дня, которое завершается голосованием.

Протоколы собраний собственников и их решения должны храниться по адресу, который также должен быть определен решением такого собрания. И в каждом решении собственника, которое, по сути, и является итогом всей вышеописанной процедуры, должны быть указаны сведения:

• о лице, участвовавшем в голосовании;
• о документе, подтверждающем его право собственности;
• о решении этого лица по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

И, в конце концов, в соответствии с ЖК РФ, копии решения собрания и его протокола должны быть переданы управляющей компании, которая, в свою очередь, также обязана в течение пяти дней после получения данных документов, направить их в Государственную жилищную инспекцию для хранения там сроком на три года.

Теперь, мы надеемся, что, прочитав эту статью, вы не сделаете больше ошибок в этом не таком уж и простом деле - организации легитимного собрания собственников помещений в многоквартирном доме. А если у вас останутся какие-то вопросы - пишите их в комментариях, и мы обязательно на них ответим.

Жильцы () многоквартирных домов наделены правом самостоятельно решать вопросы управления своим домом. Правда, решаться они должны не на лавочке перед подъездом, а на общем собрании (ОС), проводимом по определенным правилам. О нюансах собраний в МКД, в том числе, о повестке дня общего собрания собственников многоквартирного дома, расскажем далее.

Порядок проведения собрания жильцов многоквартирного дома. Фото № 1

Для управления во всех многоквартирных должны организовываться собрания собственников. Они призваны решать все необходимые для обеспечения нормальной жизни в МКД вопросы. К их числу могут относиться вопросы ремонта дома, распоряжения общим имуществом, использования земли под МКД, выбора подходящего способа управления МКД.

Для того, чтобы все принятые жильцами дома решения имели силу, собрание должно проходить в установленном Жилищным кодексом (ЖК РФ) порядке.

Уведомление о собрании

Конкретной даты для проведения собрания в ЖК РФ не предусмотрено. Проводить его жильцы обязаны ежегодно во втором квартале года, следующего за отчетным. Собственники могут сами решить, когда им проводить свои годовые собрания. По необходимости можно созывать и дополнительные (внеочередные) собрания.

В любом случае об их проведении нужно сообщать заранее. Сообщение о предстоящей встрече должно быть доведено до всех владельцев квартир в МКД минимум за десять дней до его даты.

При этом сделать это можно несколькими способами:

1. Личным вручением собственникам под роспись.
2. Направлением заказных писем.
3. Размещением для всеобщего обозрения в самом доме.

Собственниками в может быть предусмотрен и иной порядок извещения. Кроме того, уведомления должны включать определенную информацию. Любой жилец МКД из него должен узнать:

• кто явился инициатором сбора жильцов;
• какие вопросы буду на нем обсуждаться;
• когда оно будет проводиться;
• в какой форме;
• где и как можно ознакомиться со всеми материалами для собрания.

Составление повестки собрания

Как организовать проведение собрания жильцов МКД? Фото № 2

Поскольку в уведомлении уже должна быть изложена повестка предстоящего собрания, то она составляется заранее. Ее разработкой могут заниматься инициаторы собрания или иные активные собственники (совет дома).

На годовых встречах, как правило, обсуждаются итоги прошедшего периода, смета расходов на будущий, необходимые ремонтные работы. На внеочередных встречах обычно решаются неотложные проблемы, например, смена УК или заключение договоров на размещение рекламы на доме.

В целом при составлении повесток должны учитываться следующие моменты:

• все вопросы формируются заранее;
• они должны быть четкими, ясными, недвусмысленными;
• не допускается объединение в один пункт повестки нескольких вопросов;
• не должно быть пунктов под названием «разное»;
• вопросы не должны выходить за рамки компетенции собрания;
• первым делом на собрании всегда выносится вопрос о выборе его и секретаря.

Определение кворума

Для того, чтобы назначенное собрание было признано состоявшимся, необходимо присутствие лиц, которым принадлежит больше пятидесяти процентов от общего числа голосов. При количестве меньшем или равном указанному собрание не состоится, и придется созывать его повторно.

Следует понимать, что голоса считаются не буквально, по количеству пришедших. Каждому собственнику в МКД принадлежит количество голосов пропорциональное его доле в общем имуществе МКД. А она рассчитывается исходя из принадлежащей ему жилплощади. Следовательно, чем больше квартира, тем больше голосов.

В какой форме можно проводить собрание жильцов МКД? Фото № 3

Собраться всем собственникам квартир в МКД порой непросто. Поэтому согласно ЖК РФ собрания, могут проводиться не только очно, т. е. с личным присутствием каждого жильца. Они проходят и в заочной, а также в смешанной (очно-заочной) формах. Остановимся подробнее на каждой из них.

Очная форма

С очной формой все понятно. Собственники МКД собираются вместе, высказывают свое мнение по представленным в повестке вопросам. Конечно, явиться могут не все. Однако это не препятствует проведению голосования, если имеется достаточное для кворума количество голосов. Все присутствующие должны проголосовать, результаты заносятся секретарем в протокол.

Заочная форма

При такой форме личное присутствие дома не требуется. Обычно она применяется, когда при очной встрече не было кворума. Тогда всем лицам, владеющим квартирами в МКД, направляются сообщения с вопросами для голосования. В них также указывается до какой даты, какого времени нужно принять это решение и передать уполномоченному лицу или в определенное место.

Кроме того, по решению самих жильцов собрание может проводиться с использованием специальных электронных систем. В таких случаях принятие решений проходит в режиме онлайн.

Очно-заочная форма

С 2015 года стало возможным проведение собраний в смешанной форме. Это позволило соединить преимущества этих двух форм, а также увеличить шансы достижения кворума. Как же проходит такое собрание?

Собственники могут обсудить вынесенные в повестку вопросы, собравшись вместе. А само принятие решений по ним осуществлять уже в заочной форме. Могут быть предусмотрены и иные варианты. Главное, чтобы это было единым собранием. Следовательно, голоса участников обеих частей собрания будут суммироваться, а в результате составляется единый протокол.

Принятие решения на собраниях

Как принимаются решения на собрании жильцов МКД? Фото № 4

Для того, чтобы принятые жильцами решения были действительными, важно соблюсти все процедуры. Нужно уведомить всех о предстоящем собрании, набрать нужное количество голосов, правильно оформить достигнутые . По каждому из пунктов повестки проводится отдельное голосование.

В большинстве случаев для утверждения решения достаточно большинства голосов. Но для некоторых вопросов этого недостаточно. Так, при принятии решений о способе образования фонда капремонта, нужно более пятидесяти процентов от общего числа голосов. Ряд решений можно принимать лишь двумя третями голосов.

К их числу относятся решения:

1. О реконструкции дома, капремонте общего имущества, постройке различных хозяйственных строений.
2. О заключении договоров займа (кредита) для нужд капремонта.
3. Об использовании земли под домом, общего имущества.

По итогам проведенных голосований должны быть составлены протокол и само решение. Эти документы являются официальными и обязательными для исполнения. Информация о голосовании, принятых решениях должна быть доведена до всех жильцов путем размещения на информационном стенде или ином специально отведенном в доме месте. Копии этих документов должны не позднее десяти дней после собрания предоставляться в УК или ТСЖ, ЖСК.

Требования к протоколу собрания

На любом собрании обязательно должен избираться секретарь для ведения его протокола. Протокол является обязательным документом и должен отвечать определенным требованиям. Они были введены Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 №937/пр.

В него должны включаться следующие данные:

• название;
• номер;
• дата, место проведения ;
• заголовок и содержательная часть;
• адрес хранения протоколов и решений собраний;
• приложения;
• подписи.

Текст документа должен состоять из вводной и основной частей. В первой отражается информация о присутствующих собственниках, а также приглашенных для каких-либо разъяснений лицах. О каждом жильце МКД указывается не только ФИО и данные паспорта, то и сведения о принадлежащей ему квартире, ее площади, документах о правах на нее, количестве имеющихся голосов. В другой части отражается повестка и принятые по каждому из ее пунктов решения.

К каждому протоколу должны быть приложены такие документы:

• список (реестр) всех собственников в доме;
• сообщение о проведении собрания;
• документы о вручении сообщений о проведении ОС (кроме случаев их размещения для общего обозрения в доме);
• список собственников, явившихся на ОС;
• доверенности (иные документы), при участии в ОС представителей;
• документы, по которым принимались решения на ОС;
• решения собственников при очном (очно-заочном) голосовании;
• иные документы (материалы), которые на собрании посчитают необходимым приложить.

Можно ли оспорить решение общего собрания жильцов МКД? Фото № 5

Принятые на общем собрании можно обжаловать. Сделать это может один из собственников, имеющих квартиру в доме. Обратиться в суд с требованием об отмене решения можно при соблюдении следующих условий:

1. Оно принято с нарушением положений ЖК РФ.
2. Податель жалобы не участвовал в собрании или проголосовал против.
3. Этим решением нарушаются его интересы (права).

По смыслу закона для возможной отмены решения необходимо наличие всех указанных пунктов. Заявить свои требования недовольный собственник может через суд. Для его подачи устанавливается шестимесячный срок с того момента, когда заявителю стало известно о принятом решении.

При этом, не любые нарушения могут привести к отмене этого решения. Если они являются несущественными, не принесли данному собственнику убытков, а его голос при принятии решения не имел значения, то решение могут оставить в силе.

Порядок передачи протокола в ГЖИ

Ранее принятые на ОС решения, а также составленные в процессе протоколы, нужно было направлять лишь в УК, ТСЖ, ЖСК. С введением в действие Приказа Минстроя РФ №937/пр появилось новое требование.

Копии указанных документов теперь должны передаваться (направляться) в региональные органы Госжилнадзора (ГЖИ). Схема передачи установлена следующая. Сначала эти документы через десять дней после собрания передаются УК, ТСЖ или ЖСК. А эти организации уже должны предоставить их в ГЖИ в пятидневный срок с момента получения. В ГЖИ данные решения и протоколы хранятся в течение трех лет.

Сегодня лица, владеющие жильем в МКД, наделены достаточным количеством прав для управления своими домами. Однако далеко не все еще проявляют активность в этом вопросе. А многие не знают, как правильно созвать собрание, как вести его и куда потом нужно направлять решения. Вместе с тем, от соблюдения правильности процедуры зависит действительность принятых на ОС решений.

О том как провести заочное собрание жильцов-собственников многоквартирного дома вы можете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации