Кто оплачивает расходы при продажи квартиры. Признание права в судебном порядке

Участники сделок на вторичном рынке обычно внимательнее всего смотрят на стоимость недвижимости – и правильно делают, поскольку эти суммы – самые крупные. Однако существуют еще и различные дополнительные траты, о которых тоже хорошо бы не забыть. Особенно с учетом того, что сделка – это напряжение финансовых сил участников, деньги часто рассчитываются впритык. Выяснить в последний момент, что нужно заплатить за что-то лишние 10-20 тыс. руб. – это может вызвать шок.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Короче говоря, портал решил подробнее изучить эту тему.

Сбор документов: траты того, кому это надо
Для проведения сделки требуются различные справки. Часть из них выдаются госорганами бесплатно – например, выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета (или заменяющий их Единый жилищный документ ). Иногда, правда, при визите в жилищно-эксплуатационную организацию выясняется, что за собственником имеются какие-то долги по квартплате, и желаемую справку ему дадут только после того, как он эти долги погасит. Но – во всяком случае, номинально – платить за эти бумаги не нужно.

Но это – московские реалии, в других местах иначе. Например, рассказывает Михаил Шумов, руководитель агентства «Адрес» (г. и ) , в Серпухове за выписки из домовой книги и из лицевого счета (о задолженности за коммунальные услуги) берут по 200 руб. Это – обычный тариф, выполняемый за 10 рабочих дней. А если надо срочно, в течение одного дня, то цена возрастает до 800 руб.

Переходим к следующей инстанции – БТИ. Для вторичной сделки здесь нужно получить кадастровый паспорт , поэтажный план и экспликацию . Услуги БТИ платные, они работают по утвержденным государством тарифам. Стоимость перечисленных документов нефиксированная: она зависит от метража и от того, потребуется или нет в данном случае выход техника. Но в целом, речь идет о суммах от нескольких сотен до 2-3 тыс. руб. Правда, Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties , считает, что стоимость документов БТИ может достигать и 15 тыс. руб. Автор честно признается, что с такими цифрами не встречался. С другой стороны, не встречался он и с по-настоящему элитной недвижимостью. Возможно, на том рынке с тамошними-то площадями квартир…

Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы , напоминает еще об одной обязательной бумаге. Если продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке, для продажи ему требуется согласие супруги(а) – поскольку недвижимость в этом случае считается совместно нажитым имуществом. Аналогичное согласие (на приобретение) должно быть и у покупателя – потому что «совместно нажитыми» тут будут деньги, которые тратятся на покупку. Закон требует, чтобы данное согласие было письменным (даже если этот супруг присутствует на сделке и помогает своей второй половине разобраться в хитросплетениях договора) и обязательно заверенным нотариально . Так что за него придется заплатить нотариусу 500-800 руб.

…Есть еще одна группа справок – для сделки они формально не нужны, но участники (покупатели) часто требуют их. Речь о бумагах, подтверждающих «юридическую чистоту» приобретаемого объекта, а также самого продавца. Это справки о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах , а также архивная выписка из домовой книги . В упоминавшейся выше «простой» выписке перечислены граждане, проживающие в квартире на данный момент, а в архивной – все с момента постройки дома. Соответственно, по этому документу можно проследить, не было ли в истории объекта каких-то сомнительных сделок, переходов и т.п. Как говорит Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского агентства недвижимости» , справки из ПНД и НД стоят по 1-4 тыс. руб., архивная выписка – 1,5 - 6 тыс.

Теперь вопрос: кто заплатит все названные выше суммы? В законах на этот счет не говорится ничего – это, что называется, на усмотрение участников сторон. Однако, как заверили наши эксперты, существуют традиции рынка: платит тот, кому надо. БТИ – продавец (это пока его квартира). Согласие супруги – естественно, тот, кто состоит в браке. «Проверочные» справки – покупатель. Потому как продавец резонно скажет, что лично ему эти бумаги совершенно ни к чему.

Банковская ячейка: трата покупателя
По ряду причин (обсуждать их – значит выходить за рамки данной статьи) подавляющее большинство расчетов на нашем рынке проводятся наличными деньгами. Так что участникам требуется надежная технология передачи этих самых наличных. Она известна – банковская ячейка с трехсторонним договором, регулирующим доступ продавца и покупателя.
Стоимость аренды ячейки на месяц (именно столько нужно для регистрации сделки) наши эксперты оценили в 2,5 - 3,5 тыс. руб. Кроме того, многие банки берут залог за ключи (3500 руб.) – эти деньги потом возвращаются.

Чаще всего ячейку, говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , оплачивает покупатель. Впрочем, с этим вопросом возможны варианты – как стороны договорятся. Бывает и так, что требуется несколько ячеек (к примеру, идет разъезд коммунальной квартиры, и деньги собственникам разных комнат раскладываются по разным местам). В этом случае кто за что платит, решается путем переговоров.

В Московской области – все снова немного иначе. «У нас передаточный акт подписывается вместе с договором купли-продажи, - объясняет Михаил Шумов («Адрес»). – Потому что Регистрационная палата не принимает без него документы. Так что передача денег происходит прямо на сделке, из рук в руки. На банковской ячейке обычно настаивают покупатели из Москвы. И платит та сторона, которая хочет арендовать ячейку».

Составление договора: чаще тоже покупатель
В уже далекие 90-е годы прошлого века все договоры купли-продажи требовали нотариального заверения. Нотариусы, пользуясь своим монопольным положением, требовали за свою работу 1,5% от стоимости продаваемой квартиры. Действующие сегодня законы либеральнее – они разрешают простую письменную форму (ППФ) . Нотариус – по желанию; кроме того, обязательное нотариальное удостоверение сохранилось для ряда сделок – ипотеки, договоров ренты.

Эксперты существенно разошлись в оценках того, сколько будет стоить составление ППФ. Минимальную сумму (3000 руб.) назвала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), что удивительно, учитывая, что ее агентство работает на элитном рынке, где цены выше. Максимальную (8-15 тыс. руб.) – Илья Шкоп (ГРМ). И в большинстве случаев за договор заплатит покупатель – «потому что ему важнее, чтобы договор был составлен грамотно».

Но в любом случае, даже самая дорогая ППФ обойдется значительно дешевле, чем нотариальный договор : даже с учетом того, что сегодня нотариусы просят 1%, а в отдельных случаях и 0,6% (очень дорогая квартира), тут выходят суммы, на порядок большие. И, естественно, это эта трата будет «повешена» на того, кому она нужна. Кто считает, что надо обращаться к нотариусу – тот и платит...

Госпошлина: снова покупатель
Если говорить о физических лицах (для «юриков» - другие тарифы), то государственные пошлины за сделки с недвижимостью вполне щадящие – по 1000 руб. Пошлины две – одна за сделку (переход права собственности), вторая за регистрацию этого права на нового собственника. Если квартира оформляется в совместную собственность нескольких лиц, по тысяче платят каждый из новых собственников.

По сложившейся на рынке традиции госпошлина – «удел» покупателя. Это и понятно – регистрация права нужна именно ему. Что до сделки, то эту 1000 руб. по уму надо бы разделить пополам между продающей и покупающей стороной. Но ввиду копеечности вопроса обычно эту тему не поднимают.

Налоги: на продавце
В России приобретение недвижимости никакими налогами не облагается. Во многих других странах, кстати, иначе – там покупка сопровождается внушительными выплатами государству. Во Франции, к примеру, их размеры составляют 7-8%, а для некоторых объектов в Испании – до 16%. Так что реалии родной страны в этом смысле не могут не радовать.

А вот для продавцов все немного иначе: от налогов освобождаются лишь те, кто владел продаваемой недвижимостью более трех лет. Остальным предоставляется т.н. имущественный налоговый вычет в 1 млн руб., а все остальное признается доходом, подлежащим налогообложению по стандартной для физлиц ставке в 13%. Если квартира продается, например, за 10 млн руб., то налоги надо заплатить с 9 (10-1) млн – они составят 1,17 млн руб.

Правда, добавляет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty , существует еще один вариант. Продавец может предоставить документы о том, за какую сумму он в свое время приобретал данную квартиру, и платить налог только с разницы. Скажем, если продаваемый нами сегодня за 10 млн объект был куплен два года назад за 8 млн, доходы составят только 2 млн, а налоги с них, соответственно, лишь 260 тыс. руб.

Добавим от себя, что разговоры о том, что налогообложение продавцов устарело и не приводит ни к чему, кроме как к массовому уходу продавцов в «тень» (например, они пишут в договорах заниженные суммы); что 1 млн руб. – смешная для рынка недвижимости (по крайней мере, московского) сумма – такие разговоры ведутся уже давно. Но ни о каких реальных изменениях пока не слышно...

Дела ипотечные
Расходы при ипотечной сделке – тема отдельной статьи, поэтому сейчас коснемся их только вкратце. Таки трат много. Во-первых, необходима . Во-вторых, страхование – жизни и здоровья заемщика, объекта залога. Хотя в свое время были решения (даже судебные!) о том, что навязывать услуги по страхованию банки не вправе, реально ничего не изменилось. Решение, найденное кредитными организациями, оказалось до гениальности простым: ставки по кредиту для тех, кто отказывается от страхования, завышены. Посчитав, человек сам решает пойти и застраховаться… Третья трата – обязательное нотариальное заверение ипотечного договора. О том, как разнятся по цене нотариус и ППФ, мы уже говорили.

В общем, ипотека – это дополнительно многие десятки тысяч рублей (как минимум). Платит их, естественно, тот, кто получает кредит, т.е. покупатель квартиры.

А риелторы?
Пользуясь услугами агентства недвижимости, клиент платит комиссию. Может ли хотя бы часть описанных выше затрат быть покрыта риелторской компанией? Ответы на этот вопрос мы получили разные. Часть риелторов реагировала довольно нервно. «Вообще звучит странно, что оплата услуг государственных органов, нотариуса, оценщика, банка должна идти из стоимости услуг другого субъекта – риелтора. Эти услуги потребляет продавец и покупатель! Риелторская комиссия платится за работу агентства, и оплата других участников процесса риелтором возможна только в одном случае – когда эти специалисты работают в штате агентства, юристы, например». Тут на память сразу приходят А. и Б.Стругацкие: «Сладок кус недоедала! - вдруг немузыкально заорал кот…».

Другие участники рынка были настроены более миролюбиво и сходились на том, что некоторые затраты могут быть отнесены на их счет. Скажем, если агентство обязуется провести проверку юридической чистоты (и берет за это со своего клиента деньги), то оно и оплатит за свой счет получение некоторых справок.

…Но в любом случае, даже если и удастся повесить на риелтора какие-то траты – это будут самые незначительные суммы.

Уважаемые читатели! Наверняка вы и продавали, и покупали жилье. Как это было у вас? За что вы платили? Расскажите нам.

Если продавец и покупатель решили перед государственной регистрацией сделки обратиться к нотариусу, то нотариусу необходимо уплатить государственную пошлину в размере 1,5 процента от суммы договора, но не менее 10 ММОТ (ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»). При продаже квартиры близкому родственнику (детям, супругу(е), родителям) госпошлина составит всего 0,5 процента от суммы договора, но не менее 4 ММОТ.

Довольно часто стороны договора, стремясь уменьшить сумму государственной пошлины, указывают в договоре стоимость продаваемой квартиры либо совпадающую с балансовой стоимостью, указанной в справке БТИ, либо лишь слегка превышающую ее, тогда как истинная цена в несколько раз больше. Надо сказать, что это довольно рискованный путь для покупателя: в случае признания договора купли-продажи недействительным по решению суда покупателю может быть возвращена только сумма, указанная в договоре, несмотря на то что фактически была уплачена гораздо большая сумма.

Размер платы за государственную регистрацию сделки купли-продажи квартиры

Определенной ставки за регистрацию договора купли-продажи не существует, однако установлено, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию любой сделки с недвижимостью составляет 3-кратный установленный законом ММОТ (п. 1 Постановления Правительства РФ от 26. 02. 98 г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»).

Налог на недивижимость

При покупке квартиры необходимо помнить, что собственники недвижимости уплачивают специальный налог на недвижимость. До июля 1999 г. ставка на объекты недвижимости была единой и составляла 0,1 % от стоимости жилого помещения. Но в июле 1999 г. были приняты изменения и дополнения к действующему Закону РФ «О налогах на имущество физических лиц», касающиеся прежде всего ставки налога.

В настоящее время действуют следующие ставки налога на недвижимость:

0,1 %, если стоимость имущества не превышает 300 тысяч рублей;

От 0,1 до 0,3 %, если стоимость имущества составляет от 300 тысяч до 500 тысяч рублей;

От 0,3 до 2,0 %, если стоимость имущества превышает 500 тысяч рублей.

Таким образом, ставка налога дифференцирована в зависимости от стоимости имущества. При этом для каждой из трех категорий имущества установлен свой диапазон. Например, для дорогостоящих квартир ставка может быть увеличена в 20 раз (ставка 2 %) и в 3 раза (ставка 0,3 %).

По дешевому жилью стоимостью до 300 тысяч рублей, ставка налога, как и раньше, не может превышать 0,1 %. Это значит, что налог на такие квартиры может оказаться даже меньше, чем ранее.

Походный налог при купле-продажи квартиры

Подоходный налог с продавца квартиры

Продавец квартиры должен уплатить еще и подоходный налог. Под этот налог подпадает лишь сумма, превышающая 5000-кратный установленный законом размер ММОТ (Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц»).

Таким образом, если указанная в договоре купли-продажи цена квартиры превышает 5000-кратный размер ММОТ, размер подоходного налога зависит от суммы превышения. Подоходный налог прогрессивно возрастает в зависимости от облагаемой суммы.

По своему желанию гражданин может также вместо этой льготы воспользоваться правом вычета из полученных доходов документально подтвержденных расходов.

Необходимость подачи налоговой декларации при продаже квартиры следует из текста письма Госналог-службы России от 20. 01. 97 г. «Практическое пособие по заполнению декларации о совокупном годовом доходе». Помимо полученных доходов в декларации необходимо указать суммы, подлежащие льготированию.

В том случае, если квартира продается менее чем за 5000 ММОТ, соответственно, облагаемого по сделке дохода не возникает, то и декларацию подавать не следует.

Размер льготы, предоставляемой при обложении подоходным налогом суммы, вырученной от продажи квартиры, если полученная в наследство квартира стоимостью 800 тыс. рублей была продана за 900 тыс. рублей

Физическое лицо имеет право по своему выбору на получение льготы либо на вычет в сумме, не превышающей 5000-кратный установленный законом размер ММОТ, но в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода.

Поскольку физическое лицо получило квартиру по наследству, то есть фактически бесплатно, документально подтвержденные расходы (если они вообще производились), связанные с продажей квартиры, вряд ли превышают 5000-кратный установленный законом размер ММОТ. Поэтому в этом случае целесообразно заявлять о желании заменить вычет 5000-кратного установленного законом размера ММОТ на уменьшение дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его получением. Физическому лицу должен быть предоставлен вычет в сумме, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера ММОТ.

Таким образом, размер льготы, предоставляемой при обложении подоходным налогом суммы, вырученной от продажи квартиры, в данном случае составит 417,45 рублей (83,49 рубля х 5000).

Момент образование дохода при продаже квартиры

С одной стороны, в законе говорится о «полученных суммах», с которых удерживается доход, то есть моментом возникновения дохода предлагается считать непосредственное получение денежных средств. С другой стороны, большинство налоговых отношений строится по принципу начисления, то есть отправной точкой является момент образования дохода, а не его фактического получения. Например, налогообложение заработной платы подоходным налогом производится в момент ее начисления. Эти же нормы гражданского законодательства распространяются на понятие «переход права собственности».

Неоднозначная ситуация возникает, когда физическое лицо продает квартиру в рассрочку. Если отражать доход по полученным суммам, то получается, .что облагаемый доход по сделкам формируется в течение ряда лет, а льготируется доход на 5000 ММОТ (или вычитаются расходы) в год перехода права собственности. Иначе говоря, отражение дохода «по полученным суммам» при продаже квартиры в рассрочку является максимально выгодным для налогоплательщика.

В этом случае предлагается следовать логике инструкции и включать в доход при продаже квартиры суммы по моменту их получения. В оправдание целесообразности такой позиции можно привести такой пример. Гражданин продал квартиру (право собственности перешло), а покупатель затягивает с платежами или вообще отказывается платить. До момента окончания судебного разбирательства и получения денег с плательщика в пользу продавца у гражданина просто нс будет средств на уплату налога в бюджет.

Подоходный налог с покупателя квартиры

Сумма доходов покупателя квартиры, облагаемых подоходным налогом, уменьшается на сумму, уплаченную на приобретение квартиры, но не свыше 5000-кратного размера ММОТ. Этой льготой можно воспользоваться только один раз в течение 3 календарных лет.

При рассмотрении права на льготу и определении ее суммы учитывается совокупная сумма доходов за все 3 года подряд (данная норма действует с 1 января 1997 г.). При этом в составе совокупного дохода учитываются сумма коэффициентов и суммы надбавок за стаж работы, начисляемые к заработной плате и выплачиваемые в соответствии с законодательством за работу в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, высокогорных, безводных, пустынных районах и других местностях с тяжелыми климатическими условиями.

ВОПРОС-ОТВЕТ: Пенсионер получил квартиру в наследство от умершего сына. Имеет ли он право на льготы при налогообложении суммы, полученной от реализации этой квартиры? Каковы отличия в порядке налогообложения в сравнении с ситуацией, когда квартира приобретена по договору купли-продажи?

Как уже говорилось выше, в совокупный годовой доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, жилых домов и т. п., принадлежащих гражданам на праве собственности, в части, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера ММОТ.

При этом право на получение вычета не ставится в зависимость от того, каким образом имущество перешло в собственность физического лица. А фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с получением доходов (к которым относится и документально подтвержденная стоимость приобретения имущества), могут учитываться при исчислении подоходного налога вместо вычета, не превышающего 5000-кратного установленного законом размера ММОТ, только по желанию налогоплательщика.

Предприятие предоставило сотруднику-дольщику в строительстве жилого дома значительные льготы. Будет ли при оформлении квартиры в собственность облагаться налогом сумма предоставленных льгот, если с момента подписания дольшиком договора не прошло 3 лет и сумма льгот не превышает 5000-кратный размер ММОТ?

Если гражданин заключил договор на долевое участие в строительстве жилого дома и уплатил в связи с этим денежные средства в установленном договором размере, то уплаченные им средства могут быть освобождены от обложения подоходным налогом в указанном выше порядке. При этом не имеет значения, когда конкретно был заключен договор на долевое участие в строительстве.

Подпадают ли под данную льготу суммы, на которые были куплены жилищные сертификаты?

Напомним, что жилищным сертификатом признается особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в установленном законом порядке (Указ Президента РФ от 10. Об. 94 г.).

Данная льгота не предоставляется физическим лицам, заключившим с юридическими лицами договоры на покупку жилищных сертификатов, так как в данном случае они приобретают не жилье, а ценные бумаги. Право на льготу у данной категории граждан возникает с момента заключения с эмитентами (продавцами) жилищных сертификатов договора купли-продажи квартиры (Письмо ГНИ по г. Москве от 30. 05. 96 г.). Согласно Письму ГНИ по г. Москве от 15. 08. 96 г. рассматриваемая льгота на суммы, направленные гражданами на приобретение жилищных облигаций, не распространяется, поскольку владельцы облигаций еще не являются застройщиками и имеют право продать их любому лицу. Эта льгота распространяется на владельца облигаций жилищного займа с момента возникновения у граждан права собственности на квартиру (жилой дом, дачу или садовый домик).

В 1998 г. физическим лицом была приобретена 1/2 часть однокомнатной квартиры, что было оформлено соответствующими документами. При сдаче декларации за 1998 г. льгота была учтена. В 1999 г. тем же лииом была приобретена 1/4 часть той же однокомнатной квартиры, что было также оформлено соответствующими документами купли-продажи. При сдаче декларации за 1999 г. налоговые органы льготу не учли на том основании, что она предоставляется только один раз. Но ведь в данном случае были куплены части одной и той же квартиры, а поскольку рассчитаться полностью за один раз не было возможности, покупатель решил выкупить ее в течение 3 лет. Правы ли налоговые органы?

Как уже говорилось выше, при покупке физическим лицом квартиры или жилого дома исключение расходов производится только по одному объекту в течение 3 календарных лет, начиная с того года, в котором подано заявление об этом. Повторное предоставление такого вычета не допускается. При определении сумм, подлежащих исключению из совокупного дохода, облагаемого налогом в связи с покупкой названных объектов, следует иметь в виду, что к ним относится стоимость приобретенного объекта, указанная в договоре купли-продажи.

В данной ситуации приобретение частей квартиры было оформлено разными договорами купли-продажи и, хотя речь идет о приобретении частей одной и той же квартиры, они не могут рассматриваться в качестве одного и того же объекта. Поэтому предоставление вычета в 1999 г. при покупке еще 1/4 квартиры явилось бы повторным, что противоречит закону. Физическое лицо имело бы право на льготу при приобретении жилого помещения частями в том случае, если бы данная операция была оформлена одним договором купли-продажи с соответствующими условиями.

Куда подаются сведения о приобретении недвижимости?

Сведения о приобретении недвижимости подаются покупателями в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по основному месту работы. По желанию налогоплательщика эти сведения могут подаваться и непосредственно в налоговый орган по месту своего постоянного жительства.

В какие сроки должны быть представлены вышеуказанные документы?

Документы, подтверждающие вышеуказанные расходы, должны быть представлены гражданами в бухгалтерию по месту основной работы не позднее срока, установленного для начисления заработной платы за декабрь истекшего календарного года, а при исключении этих расходов налоговым органом - не позднее 1 апреля года, следующего за отчетным.

Гражданин, приобретя квартиру за 30 тыс. рублей, подал в бухгалтерию предприятия договор купли-продажи от 2 августа 1998 г. и заявление с просьбой не удерживать с него подоходный налог. С какого времени предприятие не должно удерживать подоходный налог?

Сведения о предоставлении данного вычета сообщаются предприятиями, учреждениями, организациями и иными работодателями до 1 марта года, следующего за отчетным, в налоговый орган по месту их нахождения.

Следовательно, в данном случае предоставление льготы в связи с приобретением квартиры по месту основной работы было возможно начиная с календарного 1998 г. в пределах 5000-кратного размера установленного законом ММОТ, учитываемого за 3-летний период, по сумме средств, затраченных на приобретение квартиры.

Предоставляется ли льгота по подоходному налогу отдельно по каждому субъекту (квартира, жилой дом, дача, садовый домик), если они будут приобретаться поочередно, или ею можно воспользоваться только один раз в жизни по одному из указанных объектов?

При строительстве или покупке названных объектов, а также при погашении полученных на эти цели кредитов и процентов по ним, исключение указанных расходов производится у физического лица только по одному объекту в течение 3 календарных лет начиная с того года, в котором подано заявление с просьбой об их исключении из совокупного дохода.

Таким образом, можно последовательно приобрести указанные объекты, используя льготу по подоходному налогу, соблюдая лишь трехгодичный интервал между приобретениями.

Работник предприятия купил квартиру за 26 тыс. рублей. Ему была предоставлена льгота по подоходному налогу, которая была использована не полностью. Затем он покупает 2-комнатную квартиру, более дорогую, и просит льготу по подоходному налогу переоформить на вновь купленную квартиру. Насколько правомерна его просьба?

Действующее налоговое законодательство не предусматривает переоформление льготы по подоходному налогу на вновь купленную квартиру.

Как уже было сказано выше, исключение указанных расходов производится у физического лица только по одному объекту в течение 3 календарных лет начиная с того года, в котором подано заявление об их исключении из совокупного дохода.

Таким образом, если в течение 3 календарных лет было приобретено две квартиры, исключение расходов производится только по первому объекту независимо от того, использована льгота полностью или нет.

Как производится расчет при приобретении гражданами квартиры на праве обшедолевой собственности?

В данном случае речь идет о ситуации, когда собственниками становятся не одно, а несколько лиц, то есть возникает общедолевая собственность. При этом у каждого покупателя из совокупного дохода исключается сумма фактических расходов, приходящихся на его долю собственности. При покупке квартиры на праве общем совместной собственности льгота предоставляется по заявлению покупателей (по их желанию - всем собственникам либо одному из них) в пределах общей суммы затрат.

В период брака супругами на обшие средства была куплена квартира, но покупателем был оформлен только один из них. Как в данном случае предоставляется льгота по подоходному налогу: обоим супругам или только тому, на которого оформлен договор?

Если в договоре купли-продажи квартиры в документе, подтверждающем статус физического лица в качестве покупателя (договор купли-продажи квартиры), названо только одно физическое лицо, то, несмотря на возникновение у второго супруга права совместной собственности на объект покупки, льгота по подоходному налогу ему не предоставляется.

Аналогичный порядок применяется и в том случае, когда в покупка квартиры участвуют члены семьи физического лица - покупателя.

Оптимизация налогов при оформлении сделки с жилыми помещениями

Налоговые органы стремятся на законном уровне обеспечить наиболее полное и максимальное поступление в бюджет налогов от сделок по отчуждению недвижимости. Со своей стороны граждане стараются провести это отчуждение с наименьшими финансовыми потерями для себя.

Вообще, все сделки по отчуждению недвижимого имущества (квартир, дач, жилых домов) делятся на две группы:

Безвозмездные - дарение и наследование;

Возмездные - купля-продажа и мена.

Следует заметить, что это совсем не означает, что первые обходятся дешевле. Всем, кто раздумывает на тему, как лучше произвести отчуждение квартиры, нелишне будет учесть следующее.

Граждане, заключая сделки дарения, довольно часто маскируют их под различные возмездные сделки, в том числе и купли-продажи. Связано это как раз с тем, что в соответствии с Законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» при получении в дар имущества одариваемый, за исключением супругов и лиц, проживающих совместно с дарителем, обязан уплатить налог. Например, 1-комнатная квартира в Москве оценивается органами БТИ примерно в 200- 300 тысяч рублей (то есть около 3000 ММОТ). Согласно п. 2 ст. 3 указанного Закона в этом случае налог будет составлять от 15 до 43 тысяч рублей. В связи с этим для одариваемого довольно привлекательно вместо договора дарения оформить сделку купли-продажи указанного имущества. При заключении такого договора какой-либо налог законом не предусмотрен. Кроме того, договор не требует нотариального удостоверения (это тоже расходы - 1,5 % от стоимости отчуждаемого имущества).

Таким образом, при заключении вместо договора дарения договора купли-продажи стороны могут ограничиться лишь затратами на государственную регистрацию сделки, которая является обязательной процедурой (как, впрочем, и для договора дарения). Плата за государственную регистрацию сделки несопоставимо меньше.

Однако такая экономия имеет обратную сторону, о которой стоит задуматься.

Во-первых, противоположная сторона в сделке может потребовать уплаты денежной суммы, указанной в договоре купли-продажи, хотя изначально была согласна на безвозмездную сделку.

Во-вторых, указанные сделки могут быть впоследствии признаны недействительными по ряду оснований. Так, являются ничтожными, то есть недействительными со дня совершения, мнимые и притворные сделки. Мнимой является сделка, которая совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Притворными являются сделки, которые совершены с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ). Признание сделки мнимой предполагает возврат сторонами всего полученного по сделке (ст. 167 ГК РФ). Что касается притворной сделки, то для нее предусмотрены специальные последствия: к такой сделке применяются правила, регламентирующие заключение и порядок исполнения той сделки, которую стороны в действительности имели в виду при заключении договора (ст. 170 ГК РФ).

Налоговый контроль за крупными расходами граждан на покупку недвижимости

Некоторое время назад немало шуму наделал Федеральный закон «О контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам», который должен был заработать с 24 января следующего года.

Он обязывал граждан отчитываться перед налоговиками за каждую покупку свыше ЮООММОТ. Однако в середине августа вступил в силу закон, вносящий ряд изменений и дополнений в первую часть Налогового кодекса РФ, автоматически отменяющий вышеописанные правила и вводящий не менее жесткие требования к покупателям (глава 14 НК РФ).

Налоговому контролю подлежат расходы физического лица, приобретающего в собственность не любое имущество, а только то, которое специально указано в законе, в том числе и объекты недвижимости (независимо от их стоимости).

Откуда в налоговые органы поступает информация о совершенной гражданином сделке купли-продажи квартиры?

Органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, обязаны не позднее 15 дней с момента их совершения уведомить налоговые органы по месту своего нахождения (ст. 86-2 НК РФ).

Применительно к сделкам купли-продажи недвижимости к таким органам относится орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (в Москве, например, Комитет муниципального жилья и его подразделения).

Если указанные лица или органы не предоставят эту информацию в налоговый орган, им грозит наложение штрафа в размере от 50 до 5000 рублей (ст. 126 НК РФ).

Эти положения распространяются на всех без исключения физических лиц, включая иностранных граждан, независимо от времени их проживания на территории Российской Федерации, приобретающих на территории Российской Федерации указанное имущество. Общие правила распространяются на пенсионеров, военнослужащих, сотрудников МВД и другие категории граждан, которые являются плательщиками подоходного налога, но освобождены от его уплаты в соответствии с действующими льготами. Однако следует сказать, что фактически государственным контролем будут затронуты обеспеченные слои населения.

Что понимается под «приобретением» применительно к контролю над расходами?

Под приобретением понимается купля, обмен, новое строительство или реконструкция недвижимого имущества. Например, в случае строительства физическим лицом коттеджа объект государственного контроля возникает при государственной регистрации и оформлении права собственности на коттедж в регистрационной палате или ином органе Министерства юстиции РФ. В понятие «приобретение» не включено дарение, так как одариваемый не несет затрат при получении подарка.

Подлежит ли государственному контролю приобретение гражданами Российской Федерации объектов недвижимости за рубежом?

Налоговые органы имеют право осуществлять государственный контроль за соответствием крупных расходов доходам физических лиц, имеющих постоянное место жительства в Российской Федерации, и по недвижимому имуществу, приобретенному за рубежом, в случае поступления в налоговый орган документов, свидетельствующих о приобретении недвижимости и о ее стоимости. Источником получения сведений о приобретении недвижимости за рубежом может являться оперативная информация соответствующих служб.

Каковы действия налоговых органов при получении информации?

Указанной информацией занимаются налоговые органы. При обнаружении несоответствия (произведенные расходы превышают заявленные доходы либо вообще отсутствует информация о доходах гражданина) налоговые органы составляют специальный акт. В течение месяца физическому лицу, к которому имеются претензии, направляется в письменной форме требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на приобретение имущества.

Каковы действия собственника квартиры после получения требования из налоговой инспекции?

Налогоплательщик в течение 60 дней с момента получения требования должен представить специальную декларацию с указанием всех источников и размеров средств, израсходованных на приобретение имущества, указанного в требовании налогового органа. К декларации могут прилагаться надлежаще заверенные копии документов, подтверждающих указанные в декларации сведения.

По требованию налоговых органов составитель специальной декларации или его представитель должен представить для ознакомления и подлинники документов, копии которых были приложены к указанной декларации (ст. 86-3 НК РФ).

Что следует иметь в виду, чтобы не оказаться под «налоговым колпаком»?

Введение в действие этого положения создаст ряд сложностей для тех, кто решит приобрести квартиру. Понятно, что фактические доходы граждан очень редко совпадают с «формальными», то есть теми, которые указываются в ведомости. Суммы, заработанные за прошлые годы, очень трудно подтвердить документально. Однако есть и несколько обнадеживающих моментов.

1. Налоговым кодексом не предусмотрена специальная ответственность за непредставление декларации или представление декларации, содержащей ложные сведения. Обязательность подачи декларации предусмотрена ст. 86-3 НК РФ, ответственность за непредставление налоговой декларации установлена ст. 119 НК РФ, а ответственность за непредставление налоговому органу сведений, необходимых для осуществления налогового контроля (в том числе и контроля за крупными расходами граждан), предусмотрена ст. 126 НК РФ. Поэтому у налоговых органов возникнут сложности по привлечению физических лиц к ответственности.

Если вы собираетесь купить квартиру, то лучше выплату за нее разбить на два временных отрезка - в конце года и в начале следующего. Например, приобрести квартиру в рассрочку, чтобы каждая из сумм «укладывалась» в доходы за предыдущие годы.

При совершении сделки купли-продажи квартиры стороны по взаимному соглашению могут существенно занизить ее сумму. Самый распространенный вариант, широко практикующийся в настоящее время, - продажа недвижимости не по рыночной стоимости, а по стоимости согласно справке БТИ. При этом налоговые органы фактически ничего не могут сделать, хотя у них и есть право самостоятельно определить цену сделки (ст. 40 НК РФ). Это связано с тем, что такое право они могут реализовать только в случаях:

Заключения сделок между взаимозависимыми лицами;

Заключения сделок по товарообменным (бартерным) операциям;

Совершения внешнеторговых сделок;

Отклонения заявленных цен более чем на 20 % в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. Как видим, ни один из приведенных пунктов в данном случае «не работает».

Нормы о налоговом контроле за крупными расходами распространяются только на лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации. Напомним, что к налоговым резидентам Российской Федерации относятся физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году. Таким образом, лицо, желающее приобрести квартиру, может просто выехать за пределы Российской Федерации (не обязательно в дальнее, можно и в ближнее зарубежье), через полгода вернуться обратно и оставшуюся часть года приобретать любое имущество в любых количествах и на любую сумму, не подпадая под налоговый контроль, так как в соответствующем календарном году указанный гражданин не будет являться налоговым резидентом для целей налогообложения.

Можно создать юридическое лицо, не имеющее никакого имущества и не занимающееся никакой деятельностью, и на него оформлять указанное имущество. Гражданин, владея всем уставным капиталом (минимальная стоимость уставного капитала общества с ограниченной ответственностью составляет 100 минимальных месячных размеров оплаты труда), полностью контролирует указанную организацию и по своему усмотрению пользуется имуществом. Такой «простой» выход из положения практически не дает возможности налоговым органам как-то «подкопаться» к физическому лицу. Единственной формальностью, которую следует соблюдать, в этом случае является периодическое представление в налоговую инспекцию справки об отсутствии ведения хозяйственной деятельности, «нулевых балансов» и уплата налогов на имущество предприятия. Таким образом, фактические владельцы домов и квартир смогут не платить и налог с имущества.

Если предыдущие варианты вам по какой-то причине не подходят, то можно при разговоре с налоговым инспектором использовать тактику «не помню, где заработал». Правда, здесь важно не наделать глупостей. Налоговый инспектор может потребовать указать побочный доход, ссылаясь на то, что у него имеются сведения о нем. Поверив в это, вы действительно начнете рассказывать о своих заработках или даже выдумывать мнимые, в результате чего можете оказаться в настоящей налоговой ловушке. Могут выясниться случаи, когда при заработках в нескольких местах, допустим, свыше 30 тыс. рублей, вы не подали декларацию, хотя обязаны были это сделать. Или не задекларировали такие доходы, налоги с которых составляют более 200 ММОТ, что грозит привлечением к уголовной ответственности.

Наконец, можно просто стоять на том, что вы копили деньги и меняли их на доллары задолго до 1991 г., в котором были введены налоговые декларации. Никакой особой ответственности за то, что вы не можете объяснить, откуда у вас появились деньги на покупку, пока не предусмотрено.

Возможные трудности при сделке купли-продажи квартиры

Вопросы регистрации (прописки), возникающие при совершении сделки купли-продажи квартиры

Как выписать бывшего собственника и членов его семьи из проданной им квартиры?

Главный вопрос, связанный с регистрацией (пропиской): как выписать бывшего собственника или членов его семьи из проданной квартиры? В принципе при покупке квартиры потенциальные покупатели всегда интересуются наличием прописанных в ней людей («свободные» квартиры ценятся гораздо выше). Но бывают и ситуации, когда после продажи квартиры бывший собственник должен сначала на эти деньги купить новое жилье и только потом выписаться из проданной квартиры. В этом случае всегда есть риск, что квартира так и останется с «начинкой». Иногда случается и такое: продавец, получив деньги, вообще отбывает в неизвестном направлении, а покупатель лишается возможности осуществить свое право собственности на приобретенную квартиру. В этом случае покупатель вынужден предъявить в суд иск о выселении недобросовестного продавца. В данной ситуации можно посоветовать следующее.

В случае сомнений в дальнейших действиях продавца по поводу его выписки еще до покупки квартиры следует оформить доверенность на его выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту регистрации продавца.

Можно обратиться в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. В соответствии со ст. 558 ГК РФ «...существенным условием договора купли-продажи объектов недвижимости, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользовавшие продаваемым жилым помещением...». То есть, если покупатель не знал об указанных правах, нарушено существенное условие договора и он может быть признан недействительным. Правда, в этом случае с недобросовестного продавца удастся взыскать только ту сумму, которая указана в договоре, а она, как правило, определяется не реальной рыночной стоимостью квартиры, а данными о ее размере, указанными в справке БТИ.

Наконец, самый главный совет: не покупайте квартиру с прописанными в ней людьми, дождитесь, пока она станет «свободной», или подыщите другой вариант.

Кстати, в Москве эта проблема решена следующим образом. Регистрация сделок по отчуждению жилья граждан должна производиться только после их выписки (перерегистрации) с отчуждаемой площади на другое место жительства. Однако указанное положение распространяется лишь на лиц, отнесенных к так называемой группе риска. Напомним, что согласно распоряжению мэра г. Москвы от 26. 04. 94 г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» к ней относятся:

Одинокие и одиноко проживающие лица пенсионного возраста (женщины старше 55 лет и мужчины старше 60 лет);

Инвалиды 1-й и 2-й групп;

Несовершеннолетние;

Лица, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными.

Многие граждане даже не задумываются, какие расходы несет покупатель при покупке квартиры, кроме оплаты основной ее стоимости. А их очень важно учитывать заранее, чтобы в дальнейшем не экономить на проведении сделки по всем правилам.

Сделки купли-продажи недвижимости занимают достаточно много времени и требуют серьезных вложений со стороны покупателя. В зависимости от того, на каком рынке покупается квартира, будут различны расходы. Существует 2 основных рынка:

первичной недвижимости;
вторичной недвижимости.

Также кроме обязательных затрат, которые ложатся на плечи покупателя, есть дополнительные необязательные расходы. Это желательные процедуры, которые стоят определенных средств.

Различия в затратах

В зависимости от того, на каком рынке покупается квартира, покупатель должен контролировать разную предоставляемую информацию от покупателя, а также его документы.

При покупке первичного жилья обязательно нужно проверять:

правоустанавливающие бумаги на землю;
проектную документы;
устав застройщика.

Важно проверить все полномочия продавца и его представителя, который заключает сделку с покупателем. Для этого лучше воспользоваться помощью юриста. Относительно невысокие затраты на оплату его услуг могут компенсировать потенциальные большие убытки, связанные с неудачным приобретением.

На вторичном рынке необходимо проверять квартиру еще более тщательно, так как рисков лишиться купленной квартиры и денег намного больше. Нужно проверять не только право продавца на совершение данной сделки, но и залоговые обязательства на объект договора купли-продажи.

Также важно проверять возможных наследников, которые могут легко оспорить действительность сделки. С учетом всех перечисленных рисков важно предпринять все меры по выявлению незаконности сделки. В этом случае обязательно обратиться к нотариусу, чтобы он дал документ, подтверждающий чистоту сделки.

Даже в случае выявления каких-либо спорных обстоятельств этот документ послужит доказательством того, что покупатель предпринял все необходимые меры. И суд не сможет оспорить чистоту заключенного договора.

По общему правилу покупатель должен оплачивать все расходы, необходимые для регистрации договора, выявления чистоты сделки и некоторые другие. Продавец обязан предоставить для заключения сделки полный комплект документов на продаваемый объект недвижимости. Обязанность по оплате пошлин за предоставление нужных справок возлагается на продавца. Но эти расходы покупатель легко может включить в стоимость квартиры.

Виды расходов

Необходимо знать, на какие виды расходов в любом случае придется потратить дополнительно денежные средства:

Госпошлина за регистрацию перехода прав (2 тысячи рублей).
Затраты на оценку квартиры (2-10 тысяч рублей).
Вознаграждение риелтору за работу (в процентном соотношении от стоимости квартиры, ориентировочно от 30 тысяч рублей).
Услуги нотариуса (2-5 тысяч рублей).
Стоимость банковской ячейки или аккредитива (15-20 тысяч рублей).

Если покупатель использует заемные средства банка, то он должен знать, что у него будут дополнительно к перечисленным следующие затраты.

Дополнительные расходы

Выдавая ссуду, кредитные организации стараются максимально защитить себя от всех возможных рисков, связанных с невозвратом денежных сумм. Поэтому банки могут потребовать различные дополнительные документы и исполнение определенных обязательств. Дополнительные расходы:

оплата банку процентов по кредиту (от 9 до 20 процентов годовых);
вознаграждение банку за оформление документов (1-5 тысяч рублей);
страхование жизни заемщика и сохранность объекта недвижимости (в зависимости от стоимости объекта сумма страховок может начинаться от 15 тысяч рублей).

Все эти расходы нужно учитывать при определении максимально допустимого бюджета, который человек может выделить на покупку квартиры.

Затраты продавца

Нельзя сказать то что продавец абсолютно не несет никаких затрат при продаже квартиры. К его основным затратам можно отнести:

на рекламу;
нотариальное заверение чистоты сделки;
оплата банковской ячейки или аккредитива;
оплата пошлины за получение полной документации на квартиру;
оплата юристам по предварительному составлению договора и иных необходимых бумаг.

Несмотря на общепринятый порядок разделения затрат, стороны сделки могут договориться индивидуально, кто оплачивает определенные расходы. Так, например, расходы на нотариуса, банковские затраты обычно делятся пропорционально между обоими участниками договора.

Компенсация

Налоговым кодексом определено право гражданина на получение налогового имущественного вычета. Его можно оформить при покупке недвижимости. Этот вычет полагается только официально трудоустроенным гражданам, которые регулярно платят налоги.

Вернуть налоговый вычет можно 2 способами:

в виде выплаты уплаченных налогов;
в виде ежемесячной отмены выплаты налога с дохода.

Первым способом компенсируется вся сумма оплаченных налогов за прошлый год в размере 13 процентов. Максимально можно вернуть 260 тысяч рублей налогов. Если за предыдущий год гражданин не заплатил такую сумму, то его право на оставшуюся сумму переносится на следующий год.

Получение налогового вычета возможно только на следующий год после покупки квартиры.

Вторым способом можно начать получать денежные средства непосредственно в тот год, когда квартира была куплена. Он предусматривает то, что работодатель не будет вычитать из дохода гражданина подоходный налог 13 процентов целый год, пока не будет компенсирован установленный лимит в 260 тысяч рублей. Если вся сумма не будет компенсирована за этот год, то для продолжения выплат в следующем году необходимо будет оформить документы повторно.

Налоги

Также любой гражданин, который владел квартирой менее 5 лет, обязан подать декларацию в налоговый орган и заплатить налог 13 % от стоимости продажи квартиры. Данное правило не распространяется только на те случаи, когда в этом же году была куплена другая квартира по равной или большей стоимости.

Данное правило имеет исключение для определенного вида жилья. Для них предусмотрен необходимый срок владения, чтобы не платить подоходный налог 3 года. К такому жилью относится следующее:

приватизированное от государства;
полученное по наследству;
полученное в дар;
получено по договору ренты.

Все эти виды жилья можно продать спустя 3 года владения.

С учетом всех возможных расходов покупатель должен планировать свой бюджет и закладывать дополнительные расходы. В то же время он должен стремиться сэкономить свои деньги путем привлечения к оплате расходов продавца квартиры. Законодательством не установлен перечень расходов, которые обязательно закрепляются за сторонами, поэтому окончательная цена сделки будет зависеть от покупателя.

Разберем, какие расходы несет покупатель квартиры при приобретении жилья в ипотеку, покупке долей, при сделке «обмена» (альтернативной сделке), что оплачивает покупатель или продавец: оформление документов, госпошлина, услуги риэлтора, налоги, коммунальные платежи, долги и т.д.

Расходы покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке

Расходы при покупке недвижимости в ипотеку

Основная графа издержек ложится на продавца, т.к. он должен, по негласным правилам рынка недвижимости, подготовить недвижимость к продаже (хотя бы по документам).

Разберем, какие несет продавец при продаже квартиры, список нужных бумаг зависит от:

условий банка покупателя, предоставляющего ипотечный кредит;
требований Росреестра (законодательства РФ);
нюансов, найденных в документах на покупаемую недвижимость, выявленных при проверке «юридической чистоты».

Что оплачивает покупатель квартиры (документы, услуги) :

Технический паспорт объекта с экспликацией (банки просят «новизну» выпуска документа не более 5 лет), стоимость, в зависимости от региона России может быть от 2200 за срок изготовления в 15 дней (выезжает специалист БТИ, делает обмеры и на их основании формирует техпаспорт). Затраты по заказу и оплате ложатся на продавца.
Узаконивание перепланировки. Если бывший собственник не удосужился узаконить перепланировку, а ее наличие вскрылось в период приезда оценщика банка, тогда здесь два варианта. Первый: с согласия банка обязанность узаконить перепланировку берет на себя покупатель, а продавец покрывает предстоящие издержки, делая скидку на стоимость перепланировки. Второй вариант: бывший собственник перед сделкой устраняет перепланировку. Есть еще и третий вариант: не выходить на сделку, пока продавец не узаконить перепланировку, но это нереально, т.к. затянется это на 3-4 месяца.
Оценка объекта недвижимости. Не входит в обязанность продавца, поэтому покупатель оплачивает работу оценщика, обычно в размере 5- 8 тысяч рублей.
Услуги агентства недвижимости. В случае, если покупатель нашел собственника, который заключил договор с риэлтором, то услуги посредника, в размере 10 — 25 тысяч несет покупатель, даже если он в них не нуждается. У покупателя закономерно возникает вопрос - «За что я плачу?», но толкового ответа он вряд ли получит. Риэлторы часто не умеют объяснить за что они берут деньги с покупателя, если их услуги уже оплачивает продавец. Должен ли платить покупатель квартиры риэлтору? В случае отказа возможен мелкий шантаж в виде повышения стоимости квартиры или отговаривания собственника продавать квартиру данному покупателю. Так действуют далеко не все риэлторы, но практика присутствует на рынке недвижимости России, вне зависимости от города.
Госпошлина за переход права - оплачивают все участники купли-продажи, деля поровну сумму пошлины.
Составление ДКП (договора купли-продажи) — стороны сделки оплачивают поровну.

Какие дополнительные расходы несет покупатель квартиры по ипотеке

При приобретении квартиры в ипотеку покупатель платит за несколько видов страхования, которые ненавязчиво предлагает банк, взамен на уменьшения процентной ставки. Это можно назвать финансовым шантажом в рамках законодательства — не хочешь, не плати, но тогда получи кредит с повышенной ставкой и расплачивайся за свое решение долгих 15-20 лет. Сумма ежегодной страховой выплаты, в совокупности может составлять 15 — 30 и более рублей в год, в зависимости от количества страховок.

Каждый покупатель решает самостоятельно, я бы рекомендовал перед принятием решения вооружиться калькулятором и посчитать, сравнить две суммы:

первая — растраты на выплаты по страховке за весь период кредита;
вторая — разницу конечной выплаты по пониженной ставке и по повышенной (без оплаты страховок).

Некоторые банки предлагают составить ДКП (договор купли-продажи), естественно за оплату (3- 5 тысяч). Отказываться не имеет смысла, но проверять необходимо очень тщательно, как и остальные документы по сделке.

Немногие банки могут оказывать платную услугу проверки «юридической чистоты» квартиры. Доверять ее качеству не рекомендую (мое личное мнение), т.к. выписку из домовой книги могут взять только органы МВД и прокуратуры и суд по запросу, что банкам не дано законом. А выписка входит в перечень пунктов, которые надо проверять. К тому же вряд ли банковские работники умеют выяснять «историю» квартиры с той же кропотливостью и точностью, как опытные риэлторы. Но, решать, что должен оплачивать покупатель при покупке квартиры, вам.

Несет ли расходы покупатель за долги по коммунальным платежам продавца

При наличии долгов по коммунальным платежам домоуправление не выдаст копию лицевого счета и справку на продажу — оба документа не нужны для регистрации сделки в Росреестре, но важны для покупателя.

Как выйти из ситуации? Покупатель вносит задаток продавцу в размере долга и покрывает этот долг, затем оформляется сделка, либо идут на сделку с долгами, но стоимость квартиры снижается на сумму долга. Затем, после того, как покупатель становится собственником квартиры, он оплачивает все долги по коммунальным услугам.

Растраты продавца: налог с продажи, согласие супруги, справка ПНД

Налог с продажи недвижимости оплачивается физлицами — 13% от суммы, указанной в ДКП (договоре купли-продажи).

В каких случаях:

владения квартирой менее 3 лет (до 01.01.2016);
владение недвижимостью менее 5 лет (с 01.01.2016 года).

Не платит налог в случае:

приобретения в дар, наследства, приватизации, ренты

Дата отсчитывается с момента внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

При продаже квартиры, приобретенной в браке, бывший собственник оплачивает нотариусу оформление согласия супруга (-ги) на сделку продажи жилья. Этот документ обязателен для Росреестра. Стоимость, в зависимости от тарифа нотариуса.

Справка с ПНД (психо-неврологического диспансера), иногда требуется, если продавец пожилой человек или маргинал, а так же по просьбе банка, выдающего ипотечный займ покупателю.

Издержки при покупке долей на покупателе и продавце

Я поделил эти расходы при покупке и продаже квартиры на покупателя и продавца поровну. Но, сделка оформляется договором, поэтому как договоритесь. Размер оплаты услуг нотариуса варьируется от 0,5 — 1% от стоимости квартиры.

Сегодня вы узнали о том, кто, за что и сколько платит из участников сделки (покупатель и продавец): риэлтору, банку, государству, нотариусу. Берегите свои деньги и нервы!

Во сколько обойдется вам
квартира и её покупка? Как понять
общую стоимость квартиры вместе со всеми расходами при совершении сделки?
Какие возникнут расходы при покупке квартиры?

Этот вопрос вроде простой, но сколько сделок «полетело» из-за поверхностного его понимания, либо того, что не уделили достаточного внимания расходам при
покупке квартиры . Почему? Да потому, что уже в процессе покупки жилья выясняется, что денег не хватает. Стоимость квартиры совсем другая, нежели при
первоначальном рассмотрении, дополнительные расходы непонятно откуда взялись и т.д. Иногда сделка разрушается, а иногда людям приходится в бешеном темпе искать деньги.

Сколько денег вам нужно для того, чтобы квартиру купить? Вы скажете, что стоимость самой квартиры. Этот ответ слишком поверхностный. Можно и его брать за основу, если у вас есть приличный запас денег на покупку квартиры. А если нет?
Не забывайте, что всегда появляются дополнительные расходы при покупке
квартиры.
Поэтому необходимо точнее рассчитывать сделку и более точно понять не только чистую стоимость квартиры, но и дополнительных расходов
при покупке квартиры. Итого, при покупке жилья предстоят, или могут предстоять, следующие расходы:

— Стоимость самой квартиры (дома). Вот здесь делают потенциальные покупатели довольно много ошибок. Как вы определяете стоимость квартиры? На начальном этапе стоимость квартир определяется по журнальным и Интернет объявлениям. И довольно часто покупатели выдают желаемое за действительное. Когда они смотрят цены на свое жилье (в случае обмена), то смотрят самые дорогие цены, а когда смотрят стоимость квартиры для покупки, то берут наиболее дешевые цены. При таком способе, когда вы выйдете на сделку, то вам практически гарантированно не хватит денег.

Еще более сложная ситуация может возникнуть при определении цены строительства, или покупки дома.
Сколько стоит дом построить ? Вам кажется, что стоимость строительства будет точно определена в сметах, которые вам предоставят строительные организации? Вы можете очень сильно ошибиться и скажу вам, не в меньшую сторону для себя. Постоянно появляются новые работы, растут цены на материалы и т.д. Поэтому глубоко изучите этот вопрос и не стесняйтесь советоваться со специалистами. Но об этом мы поговорим в другой статье. А сейчас вернемся к квартирам.

Как же определить стоимость квартиры вашей мечты? В прайсе квартир отсекайте самые крайние цены, то есть самые дорогие и самые дешевые. Самые дорогие цены – это цены людей, не ориентирующихся на рынке недвижимости, либо с каким-то навороченным ремонтом, либо просто объявление устарело и дается реклама из месяца в месяц, так как Агентства недвижимости редко
прозванивают свои базы.
Квартир по самым дешевым ценам практически не существует на рынке. Почему? Если рынок на подъеме, то часто квартиры по нереально дешевым ценам выставляет Агентство недвижимости, чтобы привлечь клиента, то есть чтобы он только позвонил, а дальше его начинают раскручивать на покупку более дорогой квартиры. Иногда такие дешевые квартиры называют «Утки». Если цена квартиры действительно низкая, то её выкупает само Агентство недвижимости. Иногда по низким ценам продаются квартиры с очень высокими юридическими рисками, то есть фактически уже перед судебным спором.

Если рынок недвижимости падает в цене, то действительно можно попробовать купить квартиру дешевле средней рыночной стоимости. Только у вас должны быть в наличии деньги при себе. Если у вас обменный вариант, либо покупка по ипотеке, либо еще что-то требующее каких-то согласований и дополнительного времени, то даже не пробуйте купить квартиру дешевле рыночной цены. Итого, если вы хотите купить квартиру дешево, то нужно искать такую квартиру самому, лучше на падающем рынке и имея наличные деньги, а не обменный вариант. Это к нам не подходит.

Итого, для определения стоимости жилья сначала отсекайте крайние цены на квартиры. Из оставшихся квартир при падающем рынке берите стоимость квартиры ближе к нижнему пределу цен, при растущем рынке недвижимости берите стоимость квартиры ближе к верхнему пределу цен. Вот у вас в наличие более или менее точная цена.

Самый идеальный способ конечно – это просмотреть несколько квартир и поторговаться.

— Следующий расход при покупке квартиры – это услуги Агентства недвижимости. Стоимость этих услуг колеблется от 3-6 % от стоимости квартиры. Для расчета общей стоимости сделки берите верхнюю сумму, то есть 6 % от стоимости квартиры, или 4 % при обмене через одно Агентство недвижимости. Возможно в вашем городе другие расценки, в любом случае берите по верхней границе. Почему я так говорю. Когда вы приходите в Агентство недвижимости, и спрашиваете их тарифы, то вам могут сказать 3-4 %, или еще что-нибудь вроде «все определяется индивидуально и т.д.». Когда же подойдет время сделки, то вдруг окажется 6 % и не меньше. Почему 6 % вам найдут причину, мы работаем через другое Агентство и т.д. Если в вашем городе цена уже включает услуги Агентства недвижимости, то немного проще.

Иногда Агентство недвижимости берет дополнительно деньги за составление договора. То есть дополнительно несколько тысяч рублей плюсом к Агентскому вознаграждению. Уточните этот вопрос.

Возможно, вам понадобится «ускорить сделку». Стандартное время регистрации сделки составляет 30 дней. Но это не очень удобно. Если вы хотите быстрее, то это дополнительные деньги, узнавайте сразу и включайте в бюджет сделки, если необходимо.

Еще маленький расход при покупке квартиры – это госпошлина за регистрацию сделки. Её размер небольшой (обычно около 1 т.р. для Покупателя) но, тем не менее, уточните и добавьте в бюджет.
— Следующий расход – это услуги банка, за
получение и выдачу ипотечного кредита . Кроме ежемесячных ипотечных платежей, банк берет за оформление кредита некую фиксированную сумму, либо сумму в процентах от стоимости квартиры. А иногда даже за рассмотрение кредитного решения. Узнайте точно эту сумму и добавьте её к бюджету сделки.

Так же банки всегда требуют страхования квартиры и здоровья перед сделкой. Это как правило не такая маленькая сумма. Узнайте по возможности точно, сколько нужно платить и так же суммируйте к бюджету сделки.

Иногда вы не сами оформляете ипотечный кредит, а пользуетесь услугами ипотечного брокера. Если ипотечный брокер и Агентство недвижимости – это разные организации, то добавьте так же услуги ипотечного брокера в бюджет сделки.
— Если вы продаете свою квартиру, то есть совершаете обмен, то вам, возможно, придется оплатить услуги БТИ, приватизации, узаконивания перепланировки, согласования в Опеке и т.д., посмотрите внимательнее и добавьте, если необходимо. Возможно у вас задолженность по оплате коммунальных услуг, то необходимы расходы на то, чтобы её погасить. Иногда нужны деньги, чтобы вызвать на сверку электросчетчика представителя Энергосбыта и т.д.
— Если вы не все будете делать сами, (или не все собственники квартиры), то возможно понадобится выписать нотариально заверенную доверенность на сбор документов или совершение сделки, а так же услуги того человека (фирмы) который будет оформлять квартиру к сделке,

Кроме этого, если вы состоите в браке, то понадобятся расходы на нотариальное согласие супруга на покупку квартиры, а если обмен, то нотариальное согласие на продажу квартиры.
— Если вы проживаете в крупном городе, где высокие цены на
недвижимость , то внимательно отнеситесь к налоговым вопросам по сделке. Они возникают не всегда, но если их не учесть, когда возникают, то это бывают очень крупные и главное незапланированные расходы. Как правило, налоговые вопросы возникают в следующих случаях:

— Вы купили квартиру , получили в наследство или приватизировали менее 3-х лет назад, и хотите её продать, обменяв на другую.

— Вы хотите купить квартиру, купленную (или др.) менее 3-х лет назад. Налоги в этом случае вы не должны уплачивать, но их должен уплачивать Продавец. Вы скажете – это его проблемы. Это не совсем так. Как правило, этот вопрос может замалчиваться и возникает уже перед самой сделкой. Либо вам предлагают указать в договоре явно заниженную цену сделки, что довольно опасно и не согласится банк, либо за свой счет уплатить налог, а это может быть значительная сумма. Поэтому, если вы хотите купить квартиру дороже 1 млн.руб. и которая куплена менее 3-х лет назад, то сразу обсуждайте вопрос о налогах, а лучше найдите другую квартиру.

— Вы получили в наследство или вам подарили квартиру, а вы не являетесь близким родственником дарителя, наследодателя. Налог может вас неприятно удивить.

— Вы хотите купить большую квартиру в элитном доме. Я надеюсь, вы готовы к налогу на имущество и коммунальным платежам, которые последуют за этим, а они будут непропорционально больше. Допустим, вы купили квартиру в 5 раз больше, то налоги и коммунальные платежи могут быть в 25 раз больше.

— И небольшой подарок от государства при покупке квартиры. Почти все о нем знают – это имущественный вычет, освобождение подоходного налога, предоставляется один раз в жизни. Однако при покупке иногда забывают спланировать на кого и как оформлять недвижимость, чтобы получить этот подарок (имущественный вычет). А ведь это сумма до 260 тыс. руб., а иногда даже и больше (при ипотеке)

Ничего особо сложного в налогах нет, но если вы живете в городе с большими ценами на недвижимость и вам что-то непонятно в сделке, то найдите 1000 руб. или сколько у вас это стоит, и проконсультируйтесь со специалистом. Здесь вы не сэкономите.

— Радостные, но, тем не менее, расходы. Расходы на переезд в новую квартиру, минимальный ремонт (или не минимальный), минимальную мебель и т.д.
— Резерв по расходам. Всегда почему-то в сделках с недвижимостью возникают непредвиденные расходы. Не знаю, откуда они берутся, даже когда вроде всё учтено. Поэтому обязательно вы должны иметь резерв по сделке. Сколько нужно — зависит от типа сделки и насколько внимательно и хорошо вы изучили предыдущие пункты статьи. Если вы хорошо выполнили проверку по предыдущим пунктам, то может хватить и 1 % от суммы сделки. Если с подсчетами у вас в меру хорошо, то 3-5 % от суммы сделки. Если резерва нет, то вы должны хотя бы иметь возможность обратиться к кому-то с просьбой о предоставлении небольшого займа.
Вот теперь, когда мы внимательно всё подсчитали, то можно сказать, что вы знаете все расходы по совершению сделки. Я желаю вам успехов и новоселья.

С уважением, Рашид Кирранов.