Какой налог на недостроенный дом. Дом приземляется

Объект незавершенного строительства является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, если на такой объект оформлено право собственности (ст. 400 , пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ).

Обязанность по уплате налога возникает, если в субъекте РФ, на территории которого расположено такое имущество, введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. Если в целях налогообложения имущества применяется его инвентаризационная стоимость, то налог уплачивается только в отношении тех объектов незавершенного строительства, инвентаризационная стоимость которых определена (Информация ФНС России от 31.05.2017 , от 10.04.2017).

При исчислении налога в отношении объекта незавершенного строительства исходя из его кадастровой стоимости необходимо учитывать следующие особенности.

Налоговые вычеты и льготы

Объекты незавершенного строительства не включены в перечень объектов, по которым предоставляется вычет по налогу на имущество. На федеральном уровне льгота по объектам незавершенного строительства также не предусмотрена. Однако льготы могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами муниципальных образований (законодательством г. г. Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) (п. 2 ст. 399 , п. п. 3 — 5 ст. 403 , п. 4 ст. 407 НК РФ; Информация ФНС России от 31.05.2017).

Примечание. Информацию о льготах, установленных местными органами власти, вы можете получить через интернет-сервис ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или на сайте УФНС вашего региона.

Налоговая ставка

Размеры налоговых ставок устанавливаются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, а в г. г. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — региональными законами. Так, в г. Москве ставки налога на имущество физических лиц установлены Законом г. Москвы от 19.11.2014 N 51.

Налоговые ставки могут быть увеличены, но не более чем в три раза, при этом должны соответствовать пределам, установленным федеральным законодательством (п. п. 2 — 4 ст. 406 НК РФ).

В общем случае при определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства, если проектируется жилой дом, налоговая ставка составляет 0,1%. При этом в г. Москве ставка в отношении подобных объектов установлена в размере 0,3% кадастровой стоимости (пп. 1 п. 2 , пп. 1 п. 6 ст. 406 НК РФ; п. 3 ст. 1 Закона N 51).

Порядок и срок уплаты налога

Налог уплачивается по месту нахождения объекта незавершенного строительства на основании направленного налоговым органом уведомления (п. 2 ст. 409 НК РФ).

При этом налоговый орган не направляет налоговое уведомление, если общая сумма исчисленных имущественных налогов составляет менее 100 руб. Есть одно исключение: налоговый орган направит уведомление с суммой налога менее 100 руб. в том году, по окончании которого он утратит право его направить (за три предшествующих года) (п. 4 ст. 52 НК РФ).

Исчисление суммы налога

Налоговая инспекция рассчитывает налог по истечении календарного года отдельно по каждому объекту незавершенного строительства по месту его нахождения на основании сведений, представленных органами Росреестра (п. 4 ст. 85 , п. п. 1 , 2 ст. 408 НК РФ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Обратите внимание!

Налог уплачивается за период не более чем три года, предшествующих календарному году направления налогового уведомления (абз. 3 п. 2 ст. 52 , п. 4 ст. 409 НК РФ).

Если объект незавершенного строительства находится в общей долевой собственности, то каждый из ее участников уплачивает налог пропорционально своей доле.

Если объект незавершенного строительства находится в общей совместной собственности супругов, они уплачивают налог поровну (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Помимо этого, если объект незавершенного строительства находится в собственности менее года, налог исчисляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев владения объектом незавершенного строительства к 12 календарным месяцам года (п. 5 ст. 408 НК РФ).

Первые четыре года с момента введения нового порядка исчисления налога исходя из кадастровой стоимости имущества являются переходными. Для них установлен особый порядок расчета и применение временных понижающих коэффициентов, которые позволят снизить налоговую нагрузку на граждан (в первый год — 0,2; во второй — 0,4; в третий — 0,6; в четвертый — 0,8).

В течение переходного периода сумма налога рассчитывается по формуле (п. 8 ст. 408 НК РФ):

Если инвентаризационная стоимость объекта незавершенного строительства не определялась, показатель Н2 будет равен 0. Таким образом, сумма налога к уплате равна произведению суммы налога за год (Н1) без учета переходных правил и соответствующего понижающего коэффициента.

Начиная с пятого года налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости без применения понижающих коэффициентов.

Обратите внимание!

Вы обязаны до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (календарным годом), сообщить в налоговый орган о каждом объекте налогообложения, по которому не получили налоговое уведомление. Сообщать об объектах налогообложения не нужно, если вы ранее получали налоговое уведомление в отношении объекта налогообложения или не получали его в связи с предоставлением налоговой льготы (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).

Налогоплательщик должен уплатить сумму налога не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (календарным годом), начиная с налогового периода 2015 г. (п. 1 ст. 409 НК РФ; Письмо ФНС России от 11.01.2016 N БС-4-11/48@).

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Федеральной налоговой службы —

В данной статье мы рассмотрим налог на имущество объекта незавершенного строительства. Узнаем о налоге для физических и юридических лиц и разберемся с нормативными актами.

Незавершенным строительством в целях обложения налогом признаются сооружения, в отношении которых продолжаются строительные работы, и которые могут быть:

• временно не достраиваемыми;
• законсервированными;
• на этапе экспериментального использования;
• прекращенным.

Главное при отнесении недвижимости к незаконченной – это тот факт, что окончательно не обозначена ее цена, и она не может пока быть эксплуатируемой в целях, запланированных при ее сооружении.

Налог на имущество объекта незавершенного строительства для организаций

Незаконченные постройки, которыми владеют организации, налогом на имущество не облагаются в случае, когда они еще не стали пригодными для участия в производственном процессе предприятия. Определением того, можно ли вводить недвижимость в эксплуатацию, юридическое лицо занимается самостоятельно. Но не стоит думать, что можно избежать уплаты имущественного налога, оставляя объект в стадии завершения на протяжении слишком долгого периода времени.

Сооружения, строящиеся организациями своими силами с привлечением заемных денег, будут оценены по-разному с точки зрения бухгалтерского и налогового учета из-за неодинакового учета процентов по займам. Нужно позаботиться о том, чтобы сохранить это различие в момент ввода постройки в эксплуатацию. И первая и вторая стоимость являются значимыми:

• цена, определенная с целью налогообложения, будет иметь значение при вычислении затрат на амортизацию (пригодится в дальнейшем для учета налога на прибыль);
• цена, обозначенная бухгалтером, будет играть роль при вычислении имущественного налога (если только его не придется рассчитывать на основании кадастровой стоимости).

Как уже было сказано, этап опытной эксплуатации также не считается за использования объектов в ходе производства, однако слишком затягивать этот процесс не безопасно – можно получить претензии со стороны налоговых органов. Чтобы проблем не возникало, нужно периодически доказывать, что на данном этапе завершения строительства продолжают осуществляться вложения денег с целью довести сооружение до максимальной схожести с проектными решениями по тех. характеристикам.

При этом лучше, чтобы постройка не участвовала в работе организации. Если же она эксплуатируется, придется обозначить ее в балансе как основное средство и облагать ее налогом, потому что ФНС будет признана правой в ходе судебного разбирательства, если после выявления нарушений решит отстаивать свою правоту в суде.

Налог на незавершенное строительство для физических лиц

Имущественный налог на незаконченные постройки физических лиц (и предпринимателей) должен уплачиваться в бюджет, причем физлица начали перечислять суммы средств в счет его оплаты только с 2015г. Им ежегодно приходит уведомление о подходе сроков исполнения налоговых обязательств и извещение для совершения платежа в отделении банка.

Если на имеющуюся в собственности незавершенную постройку еще никогда не приходило извещение об уплате налога, необходимо самостоятельно уведомить ФНС о владении таким сооружением.

Если на незаконченную постройку оформлена общая собственность, налог на нее будет поделен поровну между всеми владельцами. В случае оформления долевой собственности на недостроенное сооружение, сумма налога не него будет разделена между собственниками, согласно размерам их долей.

Формула вычисления налогооблагаемой базы:

НБ = КС – НВ , где

НБ – налогооблагаемая база по имущественному налогу,

КС – стоимость по кадастру, актуальная на начало налогового года,

НВ – налоговые вычеты.

На законодательном уровне утвержден переходный период (до 2020г.) на установление сумм налога по кадастровой стоимости строений. А до этого времени допускается расчет налога по инвентаризационной или кадастровой цене (кроме случаев, когда сооружение по закону должно облагаться налогом, исключительно исходя из кадастровой оценки).

В итоге, с 2015г. физическим лицам и индивидуальным предпринимателям, приравненным к ним, полагается перечислять в бюджет имущественный налог, если одновременно выполняются три условия:

• лицо владеет недвижимостью на правах собственности;
• цена объекта известна;
• властями на местах утверждена в качестве базы для обложения налогом инвентаризационная или кадастровая стоимость (или недвижимость обязана облагаться налогом только по кадастровой цене).

Особые случаи расчета имущественного налога:

1. Если объект незаконченного строительства был оформлен в собственность не с начала налогового периода, кадастровая цена для вычисления суммы налога будет принята на тот день, когда он был зарегистрирован в кадастре.
2. Если была найдена ошибка в кадастровой оценке недостроенного сооружения, сумма налога будет пересчитана с того периода, в течение которого обнаружилась ошибка.
3. Если кадастровая оценка объекта была оспорена, налоговые корректировки будут учтены со дня подачи требования по пересмотру цены, но не раньше, чем данные будут изменены в кадастре.
4. Если собственник постройки вступил во владение в течение года, налог будет вычислен с применением коэффициента, призванного снизить сумму в пропорции к числу полных месяцев, в период которых гражданин фактически являлся собственником объекта.

Льготы по налогу на недостроенное сооружение

Льготы по такому виду имущества не утверждены федеральными законодательными актами, все зависит от региональных нормативных актов. По имущественному налогу можно оформить льготу, если гражданин имеет законные на то основания, однако в отношении особо дорогостоящих объектов (от трехсот миллионов рублей) льготы применяться не могут. На все прочие недостроенные постройки льгота назначается только по одному объекту каждого вида по заполнении заявления в ФНС и предъявлении соответствующих документов. Обратиться в налоговую службу следует до 1 ноября отчетного года.

При учете льготы принимается во внимание число месяцев, в течение которых сооружение являлось собственностью физического лица, а месяцы появления и потери прав на льготу признаются полными.

1. люди с инвалидностью;
2. граждане с гос. наградами;
3. лица, пострадавшие от радиации после произошедших аварий;
4. участники боев и военнослужащие со стажем более 20 лет;
5. члены семей гос. и военнослужащих, погибших на службе;
6. граждане, обучавшиеся на творческие специальности и эксплуатирующие помещения в творческих целях;
7. люди пенсионного возраста;
8. физлица, владеющие хозяйственными постройками до 50 м2.

Налоговая ставка по объектам незавершенного строительства

В таблице рассмотрена налоговая ставка:

Сроки уплаты налога по незавершенному строительству

Налоговым периодом налога по недостроенным сооружениям является календарный год. Для физических лиц был установлен срок уплаты налога, одинаковый в отношении всех видов сборов с физлиц, – до 1 декабря отчетного периода.

Что касается организаций, то сроки перечисления авансовых платежей (если таковые предусмотрены региональными законами), как и срок внесения итогового платежа по налогу на имущество, утверждаются властями на местах и могут быть совершенно разными для субъектов РФ.

Законодательные акты по теме

В таблице рассмотрены законодательные акты по теме:

Типичные ошибки

Ошибка №1: Недостроенное здание не числится на балансе предприятия как основное средство, налог на имущество в отношении него не перечисляется в бюджет, однако оно регулярно используется в производственном процессе.

Законодатели решили ввести новый налог на недвижимость с 2017 для физических лиц. Это вызвано тем, что колоссальный пласт недвижимости фактически не имеет владельцев, то есть, дома построены, но право собственности на них не оформлено в законном порядке .

Так в деревнях живут сельчане из поколения в поколение и не думают оформлять дома, да это им и не нужно. Вместе с тем не спешат оформлять особняки или недострои городские жители, тем самым экономя на налогах. Вот законодатели и решили, что казна должна пополняться всеми, кто владеет недвижимостью, что, несомненно, является справедливым моментом.

Налог на недвижимость

32-я глава Налогового кодекса разъясняет, что относится к недвижимости, и какая часть стоимости владений должна перечисляться в качестве налога . Так имуществом признаются:

• земельные участки и доли;
• особняки, коттеджи, части домов;
• капитальные постройки (бани, садовые домики, гаражи на фундаменте);
• объекты незавершённого строительства.

Все объекты имеют ценность и облагаются налогом: определённой частью общей стоимости. В свою очередь стоимость может быть инвентаризационной и кадастровой. До 2016 года налог рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости, которая несоразмерно меньше кадастровой.

К сведению
На сегодня налог на имущество рассчитывается не во всех регионах одинаково , где-то применяется кадастровая, а где-то инвентаризационная стоимость. Переход к расчёту на основе только кадастровой стоимости, которая близка к рыночной, во всех регионах планируется завершить к 2020-му году.

То есть из года в год вплоть до 2020 года суммы налогов будут расти. Плюс к этому добавятся новые основания для его уплаты .

Новый налог на недвижимость

С января 2017 года подход к налогообложению капитальных строений уже существенно отличен от ранее применяемого . Подошёл к концу переходный период, в котором все владельцы объектов недвижимости должны были зарегистрировать свои постройки в законном порядке.

Пока ещё действует дачная амнистия, в рамках которой стать законным владельцем бани, дома или гаража можно дешевле:

• сначала капитальные (на фундаменте) строения ставятся на учёт в госкадастр (нужно оформить либо техплан, либо декларацию, в том числе и на незавершёнку);
• затем на основании выданного Росреестром техпаспорта там же в Росреестре регистрируются права собственников (за символические 350 рублей).

К марту сведения о зарегистрированных правах в прошлом году попадают к налоговикам, которые рассчитывают налог на имущество и высылают по адресам квитанции.

Новый закон о налоге на недвижимость содержит нешуточные санкции : за сокрытие налогов виновник будет обязан выплатить долг за последние 3 года, плюс 20% от этой суммы в виде штрафа . Но это касается только тех, кто не зарегистрировал права в Росреестре на постройки.

Во исполнение закона местные муниципалитеты будут организовывать инвентарные проверки: инспекторы будут выявлять капитальные объекты свыше 50 метров площади, которые не зарегистрированы в реестре. Искать будут разными способами:

• визуальный осмотр владений;
• аэротопосъёмка.

Всё зависит от финансовых возможностей муниципалитетов. В Подмосковье, например, поисковая операция уже широко развёрнута, найдено большое количество не просто особняков, а огромных владений с кортами, бассейнами и саунами, владельцы которых скрывают факт существования недвижимости.

По предварительным оценкам по стране от 20 до 40 процентов частного жилья не зарегистрировано, а значит, не вовлечено в налоговый оборот . Вместе с тем владельцы квартир, купленных домов и дач исправно платят налоги, с их документами всё в порядке. Согласитесь, несправедливо!

На оформление и узаконивание владений законодатели дали срок до июля 2017 года. Если до этого момента в Росреестре не будет сведений о владельцах недвижимости, их неминуемо ждут штрафы. Плюс к этому постройки могут быть снесены, как незаконные.

Последнее предупреждение

Понуждение к исполнению закона происходит по алгоритму :

• производится топосъёмка с обозначением фактически размещённых на участке строений;
• данные сравниваются с картой госкадастра, госреестра и архивными документами БТИ;
• отмечаются неучтённые раньше строения;
• владельцам участков, на которых расположены эти объекты, направляются информационные письма;
• проигнорировавшие требования оформить владения в Росреестре будут подвергнуты штрафам.

Важно
Налогообложение недостроя планируется ввести лишь к 2019 году , поэтому новый налог на недвижимость с 2017 для физических лиц в отношении владельцев незавершёнки применяться пока не будет. Поэтому незавершенное строительство либо надо завершать, либо регистрировать как есть. Если нет финансов для завершения – продавайте, поскольку налог платить все равно придется .

У владельцев недвижимости, которые оформили свое имущество по всем правилам, но по каким-то причинам не получают платежки об уплате налогов, остается чуть больше двух месяцев, чтобы поставить в известность об этом налоговые инспекции. Иначе - серьезные штрафы, сообщили "Российской газете" в Федеральной налоговой службе.

За найденные налоговиками "объекты-невидимки" придется платить и штраф, и налог за последние три года. Фото: Reuters

Уточним, что касается это всех физлиц. 1 января 2017 года заканчивается двухлетний переходный период. Именно до этой даты и надо уведомить налоговиков о своих квартирах, дачах и банях, за которые не приходят налоговые уведомления. Транспортные средства тоже попадают под эту норму Налогового кодекса, принятую в 2014 году. Если в 2017 году налоговики обнаружат "объекты-невидимки", за которые по нескольку лет не платятся налоги, то инспекторы взыщут долги сразу за три последних года. Плюс выпишут штраф - 20 процентов от неоплаченной суммы.

И вот какие расчеты сделали специально для "РГ" в БТИ Московской области. Например, хозяевам, имеющим коттедж на Истре площадью 331,2 квадратного метра и не платившим налоги три года, при проверке начислят налог за 2013 год - 31 852,54 рубля. Налог за 2014-й - 31 852,54 рубля. Налог за 2015-й - 35 454,16 рубля. И штраф 20 процентов от неуплаченной налоговой суммы - то есть 19 831,84 рубля. А в целом граждане заплатят в бюджет 118 991,08 рубля. Если, конечно, они про этот коттедж не заявят до 1 января 2017 года. Заявят - им простят налоги за три года. И они начнут платить "с чистого листа", как полагается, ежегодно.

Есть еще и другая проблема - незарегистрированной недвижимости физлиц. И сейчас муниципальные власти, бюджеты которых формируются от уплаты местных налогов на объекты недвижимости, приступили к массированному поиску незарегистрированных построек - домов, бань, просторных сараев, веранд от 50 квадратных метров. В полную силу движение контролеров развернулось в Подмосковье. Скоро такую практику могут распространить на всю страну.

Если граждане заявят о своих домах в срок, им простят неуплату налога на имущество физлиц за три года

Московская область, к слову, занимает первое место в России по объему недвижимости. Только объектов капстроительства (домов, гаражей и других построек) насчитывается почти 9 миллионов, то есть 9 процентов от общего числа в РФ. В "работу" на 2016 год взяты 6 районов и 9 городских округов. Всего проверят около 2 миллионов объектов недвижимости. По предварительным оценкам, от 20 до 40 процентов из них не вовлечены в налоговый оборот.

На обходы комиссии с участием представителей органов муниципальной власти, налоговой и областного министерства имущества выходят каждые выходные. Дополнительный доход в муниципальные бюджеты ожидается, по предварительным оценкам, 1,5-1,8 миллиарда рублей.

Ищут не только "утаенные от налоговой строения", но и вообще незарегистрированные. За два месяца с начала работы в Московской области нашли уже несколько сотен неоформленных капитальных строений. Многие относятся к элитному жилью. "Только на прошлой неделе в ходе рейда беседовали с хозяевами такого "дворца" в Истринском районе. На частной территории расположились банный комплекс, бассейн, гараж и теннисный корт", - рассказывает генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов.

По его словам, контролеры видят десятки примеров, когда в одном и том же районе у одних владельцев с документами все в порядке, они честно платят налоги, а другие собственники уклоняются от своего гражданского долга. Возникают резонные вопросы - как получается, что за деревянный садовый домик, доставшийся по наследству, одни люди платят налоги, а совсем рядом их соседи из фешенебельных коттеджных поселков просто не регистрируют имущество и уходят от налогов из года в год?

Однако безответственность заканчивается. Затянувшим с оформлением недвижимости более чем на полгода, то есть с июля 2017 года, грозят не только штрафы, но и снос неузаконенного имущества, если суд признает объект самовольной постройкой.

В 2016 году только в Московской области проверят более 2 млн объектов недвижимости. Фото: Сергей Савостьянов/ РГ

Как рассказали "РГ" в Московском областном БТИ, механизм выявления незарегистрированных построек следующий. Данные аэрофотосъемки территории сопоставляют с информацией государственного кадастра недвижимости, ЕГРП и архивами БТИ. На карте отмечают строения площадью более 50 квадратных метров, права на которые не зарегистрированы или они вовсе не стоят на учете. Затем владельцы земельных участков, на которых расположены такие объекты, получают информационные письма от налоговиков с указанием на необходимость оформления объектов недвижимости.

В свое оправдание многие участники проверок, у которых уже найдены такие постройки, поясняют, что просто не знакомы с процедурами регистрации - не знают, какие документы необходимо подготовить, куда обратиться, не владеют информацией по изменениям в законодательстве, которые могут повлечь за собой утрату собственности. Аргументы эти, когда дело идет об уплате налогов, в расчет, естественно, не берутся.

Тем временем минфин предложил взимать налог на имущество "с недостроя", то есть с домов, которые построены на частных земельных участках, отражены в кадастре, но не оформлены в собственность владельцев, физлиц. Об этом говорится в проекте "Основных направлений налоговой политики на 2017-2019 годы".

Цель - вовлечение в налоговый оборот объектов капитального строительства, поставленных владельцами земельных участков на кадастровый учет, но права на которые не зарегистрированы.

До сих пор налог на имущество за строение начисляется, если владелец оформил права собственности, поэтому многие граждане хитрят - не оформляют собственность на здания, которые расположены на принадлежащих им земельных участках.

Чтобы оформить дом, баню или иную постройку, нужно пройти две процедуры. На первом этапе потребуется заполнить утвержденную минэкономразвития стандартную декларацию о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и подготовить технический план, который делают кадастровые инженеры.

Минфин предложил взимать налог на имущество физлиц с недостроенных домов, сараев, дач и бань

Эти документы нужно подать в Кадастровую палату через любой многофункциональный центр (МФЦ). Спустя 10 рабочих дней ведомство выдаст владельцу кадастровый паспорт.

Вторая процедура - регистрация права собственности. Здесь от вас потребуется заполнить еще одну декларацию по форме, утвержденной минэкономразвития, оплатить госпошлину 350 руб. и, приложив заявление, подать документы в Росреестр. Пройдя эти два этапа, вы получите официальный документ о праве собственности на объект с четкими параметрами, необходимыми для уплаты налогов.

При учете основных средств часто возникают вопросы типа: какое имущество можно отнести к основным средствам? Как учесть капитальные вложения в основные средства? ? Как не напутать учет со сроками регистрации основного средства? Каковы нюансы при реализации основных средств? Остановимся на спорных вопросах.

По каким условиям можно отнести объект к основным средствам?

Согласно бухгалтерского учета к основным средствам на основании п.4 ПБУ 6/01 можно отнести имущество, если:

1.Оно используется для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг, либо для управления компанией.

2.Срок службы имущества более года.

3.Объект участвует в получении дохода.

4.В организации не предполагается перепродажа этого имущества.

Если имущество поступает в компанию с целью перепродажи, оно уже учитывается как товар на счете 41, а не на 01.

Как быть, если компания купила имущество для финансово-хозяйственной деятельности организации, а потом передумала и решила его продать? Перевести имущество со счета 01 на счет 41 не представляется возможным. Что делать? В такой ситуации имущество остается числиться на счете 01 с последующим начислением налога на имущество. Если имущество не введено в эксплуатацию, оно не амортизируется. Факт составления акта приема – передачи основных средств по форме ОС-1 является подтверждением того, что имущество принято в состав основных средств. А, как известно, из основных средств имущество в товар не переводится. Во избежание завышения налога на имущество и занижения налога на прибыль лучше с целью использования основных средств определяться заранее.

Как учитывать незавершенное строительство при определении налога на имущество ?

При проверке налога на имущество налоговые инспекторы обращают на это внимание. Они считают, если имущество не эксплуатируется, но капитальные вложения в него вложены, нужно переводить объект в основное средство (счет 01) и начислять налог на имущество.

Основные средства, которые числятся на счете 08, т.е. еще не введенные в эксплуатацию, находятся под тщательным присмотром проверяющих.Ведь если имущество числится на счете 08, налог на имущество не начисляется, хотя в него осуществляются капитальные вложения. Такая ситуация может возникнуть при сдаче в аренду помещения, которое находится в процессе регистрации. Поскольку права собственности на него еще нет, разрешения от комиссии по строительству о вводе в эксплуатацию нет, то ввести его в эксплуатацию невозможно. Такие объекты зависают на счете 08. Пока нет документов – нет и начислений налога на имущество.

При судебном споре суд встает на защиту налогоплательщиков: пока регистрации нет, объект считается незавершенным строительством, он не готов к эксплуатации, поэтому его невозможно отнести к основным средствам (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-1571/12 от 5 апреля 2012 г.). Когда объект завершен и получено разрешение на ввод в эксплуатацию от комиссии, объект нужно перевести на счет 01 (п. 41 и п.52 приказа Минфина России № 91н от 13.10.2003г.). В письме Минфина России № 03-05-05-01/95 от 6.12.2011г. чиновники согласились, что незавершенные капитальные вложения в основные средства не считаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

С 2011 года к незавершенным капитальным вложениям можно отнести еще не оформленные актами приемки-передачи основных средств или иными аналогичными документами следующие расходы:

1. на строительно-монтажные работы (СМР),

2. на приобретение зданий, оборудования, сооружений, транспортных средств, инструментов, инвентаря, и прочих материальных ценностей длительного пользования,

3. на прочие капитальные работы.

Согласно постановлению ФАС Московского округа № КА-А40/14221-10 от 24.11.2010г. судьями было принято решение, что объектом налога на имущество считается не любое используемое в процессе деятельности и приносящее прибыль имущество, а только то, которое числится на счете 01, т.е. признано в балансе основным средством. А если государственной регистрации на имущество нет, это факт того, что оно не может быть переведено в состав основных средств. Компания не имела оснований для перевода имущества в состав основных средств. Причиной явилось то обстоятельство, что до получения кадастрового плана на построенный объект компания не могла подать документы на государственную регистрацию права собственности по независящим от нее причинам. В связи с этим доначисление налога неправомерно, если налогоплательщик не смог подать документы на государственную регистрацию по объективным причинам.

Например, согласно п. 10 ст. 33 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. до 1 января 2013 года организация не может предоставить документы на регистрацию основного средства до тех пор, пока не получит кадастровый паспорт на имущество.

Из вышесказанного следует, что, если цель компании - не уход от налога на имущество, если все работы выполнены, но комиссия по независящим от вас причинам не принимает объект, то имущество переводить на счет 01 пока не следует.

Какие документы могут это подтвердить? На основании письма Минфина России № 03-05-06-01/98 от 4.09.2007г. законодатели делают вывод: если при покупке объекта компания намеревается проводить в нем капитальные работы, то подтверждающими документами могут быть:

1. приказы о проведении реконструкции,

2. приказы и сметы на предполагаемые работы

3. заключенные договора с подрядчиками.

Эти документы - свидетельство того, что первоначальная стоимость основного средства пока не сформирована, капитальные вложения еще не закончены, поэтому основания для перевода объекта на счет 01 нет.

В Постановление ФАС Центрального округа № А-35-1973/2011 от 23.03.2012 говорится, что даже полученное разрешение на ввод в эксплуатацию построенного здания само по себе не может подтвердить готовность здания к эксплуатации.Если оно отсутствует, значит, комиссия не приняла объект, что свидетельствует о том, что необходимы какие-то доработки, которые не были заложены в смете, но они необходимы для эксплуатации помещения. В связи с этим такой объект основного средства остается на счете 08.

Когда все работы завершены, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, компания обязана зарегистрировать право собственности на недвижимость. Документов, устанавливающие сроки регистрации, нет. Поэтому такое мероприятие может длиться долго.

Если компания не собирается сдавать документы на регистрацию недвижимости, она обязана перевести его со счета 08 на счет 01.

Как формировать первоначальную стоимость объекта в бухгалтерском учете?

Налоговики выступают за то, чтобы госпошлина включалась в первоначальную стоимость основного средства. Эта сумма невелика, но из-за нее могут возникнуть разногласия с налоговой инспекцией.
Когда все работы сданы, нужно оформить акт № ОС-1 и ввести основное средство в эксплуатацию. При этом объект переводится на счет 01. Нюанс вот в чем: компания еще не получила право собственности. Делаем вывод: компания учитывает объект на счете 01, а потом сдает документы на госрегистрацию. При этом ей нужно включить госпошлину в первоначальную стоимость объекта. На самом деле делать это нет необходимости. Согласно письма Минфина России № 03-03-06/1/89 от 11.02.2011г. при ситуации, когда первоначальная стоимость объекта сформирована полностью, объект введен в эксплуатацию, а уплата госпошлины была произведена позже, она не меняет стоимости объекта основного средства.

Для налогового учета существуют другие правила. Для бухгалтерского учета важное значение имеет способность основного средства приносить доход, для налогового - факт наличия эксплуатации. Для определения налогов амортизация сможет включаться в затраты не ранее начала эксплуатации объекта и не ранее сдачи документов на государственную регистрацию (п.11 статьи 258 НК РФ).

На основании письма Минфина России № 03-03-06/1/96 от 14.02.2011 г. расходы по строительству объекта недвижимости в целях налогообложения прибыли учитываются в виде амортизации, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, но не ранее первого числа месяца, следующего за месяцем получения документального подтверждения факта подачи документов на госрегистрацию права собственности. Вывод напрашивается сам: чтобы не было различий между бухгалтерским и налоговым учетом недвижимость лучше вводить в эксплуатацию в том же месяце, когда вы подаете документы на госрегистрацию.

Каковы нюансы при реализации основных средств?

При продаже недвижимости налоговые инспекторы согласно письма ФНС России № КЕ-4-3/5085@ от 31.03.2011 г. рекомендуют организациям использовать счет 45 «Товары отгруженные». При этом продающая сторона списывает недвижимость, на которую имеет госрегистрацию, с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия. При этом у продавца прекращается уплата налога на имущество, а у покупателя возникает обязанность принять на учет объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию на счет 01 и начать платить налог.

В налоговом учете доход от реализации считается на дату отгрузки. Возникает вопрос: как отражать доходы при продаже объекта недвижимости – на дату отгрузки или на дату регистрации?
По мнению налоговиков доходы нужно отражать на дату отгрузки (дата подписания акта приема-передачи недвижимости). В бухгалтерском учете доходы от реализации отражаются только после регистрации. Как сделать бухгалтерский и налоговый учет одинаковыми? Обычно бухгалтера делают учет одинаковым, чтобы проще было объяснять ситуацию не только налоговикам, но и учредителям. При этом возникнет искажение отчетности. На налог на прибыль это не влияет. А вот за несвоевременное отражение операций на счетах бухгалтерского учета может быть наложен штраф по статье 120 НК РФ.

Бесплатная книга

Скорее в отпуск!

Для того, чтобы получить бесплатную книгу, введите данные в форму ниже и нажмите кнопку "Получить книгу".