Зачастую россияне задаются вопросом, каким образом легализовать перепланировку своей жилплощади, своей квартиры. Этот вопрос необходимо согласовывать с государством, в первую очередь для того, чтобы сохранить конструкцию жилого дома, обеспечить безопасность жизней граждан. Следует подробнее разобраться в этой теме: как человеку узаконить свою перепланировку, как сделать это самостоятельно, что можно и что нельзя делать в 2016 году.

Что следует понимать под перепланировкой?

В Бюро технической инвентаризации России содержатся утвержденные технические планы различных квартир, а перепланировка означает внесение изменений в этот план. Вместе с перепланировкой изменяется конфигурация внутренних помещений; по желанию собственника сносятся стены, перегородки, меняются площади помещений, они объединяются и т.д. Подобные действия имеют определенные последствия – любое изменение технического плана следует согласовать с БТИ, то есть узаконить перестройку.

Базовые требования, которые относятся к перепланировке:

1. Полная безопасность ее проведения.
2. Согласование проводимых изменений с требованиями строительных и других норм, актов и документов.
3. Выполняясь в квартире, перепланировка не должна ущемлять права и возможности соседей.

Внимание! Существуют простые и сложные виды преобразований, которые отличаются тем, что простые можно сделать без получения разрешения на перепланировку, а на сложные, наоборот, нужно предварительно полученное в инстанции разрешение.

Чтобы точнее понять, что значит термин «перепланировка», следует первоначально разобраться в том, что ей не является. Следует разделять ее от переоборудования, хотя для него также необходимо получение разрешения, а все изменения вносятся в план.

Переоборудование – это работы по замене (переносу) различного оборудования:

• перенос отопительных радиаторов, газовых колонок;
• прокладка труб различного размера и предназначения, разводки;
• ремонт пола, затрагивающий глубинные слои (связанный с глубинной реконструкцией пола);
• замена плиты с электрической на газовую (и с газовой на электрическую);
• модернизация санузлов: замена оборудования на образцы, которые отличаются по своим параметрам от прежних устройств.

В то же время можно выделить те преобразования, которые не подлежат инвентаризации. Не нужно регистрировать:

• установку новой бытовой техники;
• использование, установку маломощного кондиционера;
• работы по замене верхнего покрытия пола;
• косметический ремонт (отделка) комнат;
• монтаж необъемной мебели встроенного типа.

Особенности незначительной перепланировки

Как указано выше, для узаконивания простых изменений в квартире не нужно получать разрешения. Единственное, что необходимо – для легализации представить в БТИ эскиз плана, на который нанесены планируемые изменения.

Относятся к таким преобразованиям следующие:

• изменение перегородок, снос старых и создание новых. Главное, чтобы эти стены не были несущими. Исключение: разделение жилого и кухонного пространства (требует разрешения);
• создание проходов, проемов в новых стенах (не несущих) и устранение ненужных.

Запрещенные законом преобразования

Данный пункт вызывает вопросы у россиян, что нельзя делать при осуществлении планировки квартиры.

Внимание! Нижеперечисленные изменения запрещены законодательно.

Узаконивание перепланировки: два основных варианта

Возможны два сценария перепланировки:

• легальная;
• самовольная.

Эти два варианта имеют свои различия, ответственность и порядок действий. В первом случае человек первоначально получает разрешение на действия и спокойно проводит изменения в своей квартире. Во втором случае (который встречается достаточно часто) человек сначала производит изменения, а затем предпринимает действия по легализации. Второй случай более проблемный и обыкновенно он случается из-за незнания гражданами строительных правил и технических норм по перепланировке. Ниже рассмотрены оба варианта, порядок действий гражданина в зависимости от ситуации.

Узаконить преобразования в соответствии с законом

Согласно Жилищному кодексу перепланировка выполняется собственником после получения разрешения на нее.

Когда у человека созреет план необходимых изменений, и он поймет, что необходимо переделать в квартире, он отправляется в отдел БТИ вместе со следующими документами:

• личный паспорт собственника;
• документы на право собственности на квартиру;
• заполненное заявление на перепланировку.

Следом за этим гражданин посещает отдел архитектуры со следующей документацией:

Также может потребоваться разрешение СанэмидемСтанции, МЧС, Роспотребсоюза и др. Если квартира расположена в здании со статусом архитектурно-исторического памятника, то потребуется дополнительное заключение, что перепланировка не нанесет вреда ценному строению.

Если подает документы не собственник, то это лицо должно иметь нотариально заверенное согласие от собственника жилья на проведение преобразований. На базисе этих документов гражданину разрешаются ремонтные работы.

По итогу нужно вызвать сотрудника БТИ; он перепроверит изменения от перепланировки, сверит реальные показатели с проектными и составит акт выполненных работ. Если действительность совпадает с проектом, гражданину разрешают сохранить изменения, произведенные с планировкой. После этого нужно получить в БТИ обновленный техпаспорт. При себе заявитель должен иметь:

• акт выполненных работ;
• проект (эскиз);
• разрешение на перепланировку.

Потом нужно получить новый , который делается в Кадастровой палате. Под конец следует посетить Росреестр, подтвердить в нем право собственности на измененную жилплощадь.

Легализовать незаконную перепланировку, ответственность

Первоначально следует сказать о том, что незаконное преобразование жилого пространства квартиры грозит сложностями: при обнаружении за него могут назначить серьезный штраф, к тому же нелегализованные изменения помешают в продаже собственности (передаче права собственности). Что нужно делать, чтобы узаконить перепланировку такого рода? Первоначально нужно составить акт, констатировать эти изменения. Для этого приглашается техник из БТИ. В отдел Бюро подаются:

• личный паспорт собственника;
• документ, подтверждающий право собственности;
• заявление на приглашение специалиста;
• техпаспорт квартиры со старым планом.

В СанЭпидемСтанции гражданин должен получить заключение о соответствии необходимым санитарно-эпидемиологическим нормам. В БТИ заказывается новый техпроект на перепланированную квартиру. После в администрации района нужно получить направление в административный суд. Во время судебного процесса собственнику будет необходимо предоставить следующие документы:

• запрос (иск) сохранить произведенные изменения;
• документы права собственности;
• все документы из СЭС и БТИ (заключения, старый и новый технические паспорта);
• прочие документы, исходя из конкретной ситуации.

Если суд выдаст положительное решение, то гражданин заканчивает узаконивание планировки в соответствии с планом, указанном в подразделе выше. Если решение суда окажется отрицательным, то собственник будет обязан в установленный срок устранить все изменения и привести квартиру в первоначальный вид в соответствии с техпаспортом.

Остается добавить, что в этом случае человек будет вынужден оплачивать штрафы и нести иные расходы для легализации перепланировки. Для физических лиц общая сумма затрат может достигать суммы в 50 000-60 000 рублей. Можно сказать, что в современном российском законодательстве перепланировка в плане получения всех разрешений процесс достаточно трудоемкий, занимающий время и требующий денежных трат.

Совет. В некоторых случаях, когда перепланировка планируется серьезная, рекомендуется обращаться в специализированные агентства, которые позволят выполнить все работы по узакониванию значительно быстрее.

Зачастую россияне не обладают достаточным уровнем юридических знаний для того, чтобы избежать сложностей. Однако при соблюдении требований Жилищного кодекса, перепланировку можно сделать достаточно оперативно.

Многоэтажное жилое здание подвергается существенным нагрузкам. Проектировщиками и строителями с самого начала возведения дома выполняются нормативы по соблюдению прочностных норм конструкции. Ведь обрушение здания из-за просчетов конструкции, непрочных или ветхих перекрытий может привести к трагическим последствиям. Следовательно, под эксплуатацию жилых зданий, в т.ч. внесение изменений в конструкцию подведена солидная нормативно-правовая база и бюрократический аппарат. Поэтому чтобы провести ремонт, включающий перепланировку, требуется предварительно провести согласование работ с жилищной инспекцией.

Если же перепланировка уже произведена без согласования, существует вероятность штрафа согласно статье Кодекса об Административных Правонарушениях за номером 7.21, предусматривающей штраф в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.

И дело даже не в сумме, которая составит примерно 5 тыс. рублей. Гражданина, производящего незаконную перепланировку, жилищная инспекция обяжет официально вносить изменения в документацию . В тех случаях, когда собственник квартиры не исполняет предписание контролирующей организации, следует еще один штраф, уже на порядок больше предыдущего. Далее следует иск жилищной инспекции об отчуждении собственности. Приватизированная квартира продается через суд с публичных торгов с существенным дисконтом. Деньги за минусом судебных издержек конечно возвращаются предыдущему владельцу, который может начинать искать себе более скромное жилье.

И это еще только цветочки! Сбыть квартиру с незаконной перепланировкой просто не получится. Для нотариальной регистрации сделки требуются документы БТИ , которые можно получить только через осмотр сотрудником БТИ жилых помещений и установления соответствия их планировки первоначальному плану. Конечно, иногда можно «договориться» с техником. Однако бремя узаконивания ранее сделанной перепланировки квартиры ляжет на будущего владельца и даст тому аргументированный простор для торга по цене в меньшую сторону.

Так что если собственник квартиры уже был оштрафован, или предстоит сделка по продаже квартиры, следует позаботиться как узаконить уже выполненную перепланировку квартиры. Да, процесс не быстрый и требует обращения в суд , но деваться по сути уже некуда.

В этой статьей будут рассмотрена процедура оформления и различные нюансы уже сделанной перепланировки.

В каких случаях требуется узаконивание?

Под узаконивание перепланировки квартиры подпадают следующие виды работ :

• Операции по сносу-перемещанию-строительству не несущих стен квартиры.
• Демонтаж газовой плиты и замена ее электрической.
• Перемещение газовой плиты.
• Объединение-разъединение санузла.
• Внесение изменений в конструктивную схему сантехнического оборудования.
• Операции по изменению констукций пола.
• Операции с оконными и дверными проемами.

Документы для оформления перепланировки

Часть 4 ст. 29 Жилого Кодекса РФ предусматривает узаконить уже сделанную перепланировку квартиры только через суд. Для вынесения положительного решения о внесении изменений в планировку в суд надо предоставить следующие документы :

• Правоустанавливающие бумаги на собственность жилья.
• Оба экземпляра технических паспортов.
• Бумага о соответствии санитарным нормам, выдается Санэпидемстанцией.
• Заключение экспертов о достаточной прочности опорных конструкций из проектировочной организации, имеющей лицензию.
• Исковое заявление от собственника или его представителя, в качестве истца выступает владелец, ответчиком же в крупных территориальных образованиях администрация района, в небольших - города.
• Одобрение Госпожарнадзора о соответствии перепланировки пожарной безопасности.

С чего начать узаконивание перепланировки?

Начать узаконивание проведенной планировки надо с похода в территориальное отделение БТИ для изготовления нового технического паспорта. К заявлению надо будет приложить:

• Свидетельство о собственности.
• Экземпляр технического паспорта до перепланировки.

Порядок действий

После осмотра заявленной собственником перепланировки в жилых помещениях, техническим сотрудником Бюро Технической Инвентаризции и внесении им изменений в план помещения через некоторое время будет выписан новый технический паспорт . Выдача документа по процедуре происходит в течение 2-3 месяцев.

Как уже было указано, узаконивание перепланировки квартиры начинается с внесения изменений в паспорт БТИ, но это только первый этап.

Далее требуется оформить справку о соответствии санитарным нормам в СЭС, разрешение госпожарнадзора и ждать от БТИ свежий паспорт на жилье с внесенными изменениями, с которым можно будет обращаться в проектную компанию, лицензированную на проведение технических проектов перепланировок. На предпоследнем этапе надо уведомить архитектурный отдел района о внесенных в планировку изменениях.

Решение о признании перепланировки правомерной принимает районный или городской суд по месту нахождения жилья, куда надо предоставить:

• Правоустанавливающий документы собственности на жилье - обычно свидетельство.
• Новый и старый технический паспорт на квартиру.
• Справка их СЭС о соотвествии санитарным нормам.
• Технический проект от лицензированной проектной компании, включающий заключение о достаточной прочности опорных конструкций дома.
• Заявление, где в качестве истца выступает владелец жилья, а в качестве ответчика администрация района или города.
• Разрешение Госпожарнадзора о соответствии перепланировки нормат пожарной безопасности.

Сроки

Сроки приобретения разрешения на уже сделанную перепланировку достаточно длительные. Получение нового технического паспорта БТИ - в среднем 2 месяца. Рассмотрение простого гражданского дела в суде в зависимости от очереди занимает 1-2 месяца. Остальные нюансы зависят от сложности согласования внесенных в планировку изменений. Замена инженерного оборудования и внесение изменений в несущие стены может занять до 5 месяцев. Итого по грубым прикидкам прохожение бюрократических процедур в среднем может занять порядка полугода.

​

Стоимость узаконивания перепланировки

Стоимость решения вопроса как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры зависит от следующих составляющих:

• Тариф на выдачу нового технического паспорта от БТИ устанавливается для каждого региона и квартиры индивидуально, чем больше общая площадь, тем дороже
• Государственная пошлина на выдачу кадастрового паспорта
• Оплата судебных издержев в виде как минимум пошлины суду, как максимум - услуг юриста, так как многие не сведующи в юридических вопросах и не могут узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно
• Составление технического проекта квартиры лицензированной организацией от 5000 рублей

В целом с судебными издержками признание перепланировки законной может стоить 20-100 тысяч рублей

В домах, построенных еще в советское время, живет сейчас много граждан России. И не всегда размещение квартир отвечает требованиям жильцов по комфорту и эстетике. Трансформировать ваше жилое помещение можно двумя способами: простым и сложным.

Важные моменты по узакониванию перепланировки

Для того чтобы совершить перепланировку, должны быть определенные основания. Прежде всего, необходимо знать, каким образом проводить перепланировку по закону и не навредить жильцам по соседству.

1. Для начала нужно получить официальный документ, разрешающий перепланировку, он оформляется в городской администрации. От вас потребуется предоставить технический проект и эскиз планируемых изменений в квартире.
2. Затем нужно внести данные изменения в государственную базу.

Также стоит знать существующие ограничения при проведении перепланировок в 2016 году:

1. Запрещено менять вид здания;
2. Проекты, которые повлияют на жизнь и ограничат доступ к коммуникациям – запрещены;
3. Обязательно должно быть согласие не только от самого собственника, но и от несовершеннолетних владельцев.

При соблюдении всех требований и правильном оформлении документов вы избежите неприятных ситуаций и проблем.

Стоимость и сроки узаконивания перепланировки

Для оформления перепланировки, понадобится внести денежные средства в определенные государственные организации: БТИ, газовая служба, служба саннадзора и архитектурное планировочное управление.

При оформлении перепланировки после ее свершения, стоимость услуг будет выше.

1. В данном процессе при обращении в БТИ, нужно поменять техпаспорт на квартиру – для этого потребуется около 2000 рублей, срок ожидания – две недели.
2. Также вам потребуется получить согласование проектных документов в агентстве – стоимость 5000 рублей. При обращении в суд – 10000 рублей.
3. Разработка проектных документов – от 15 000 рублей.
4. Проведение консультаций – 2000 рублей.
5. Чтобы конструировать проем стеновой панели нужно будет выделить для этого от 20 000 рублей.

Конечно же, самостоятельное решение всех вопросов будет стоить дешевле, чем обращение к специалистам. Самостоятельное решение может обойтись в минимальную сумму 50 000 рублей, это все зависит от этажа расположения, здания, площади.

Если вы хотите обратиться к профессионалам для сбора документов и получения разрешения, то это вам обойдется примерно в несколько тысяч долларов .

Порядок узаконивания

Шаг 1. Прежде всего, при планируемой перелпнировке нужно получить консультацию по данному вопросу в государственном органе, который согласовывает эти вопросы.
Шаг 2. Далее следует обратиться в Жилищную инспекцию, отдел капитального строительства. Понадобятся такие документы: экспликация, техпаспорт, поэтажный план. Собрать документы нужно в БТИ.
Шаг 3. На следующем этапе нужно сделать чертеж перепланировки и заказать проект – это может выполнить специальная компания, которая имеет полномочия на совершение такого процесса.
Шаг 4. В определенных органах нужно будет зарегистрировать данный процесс – пожарная служба, СЭС, архитектурное отделение.

Около месяца нужно будет ждать получение документа на разрешение.

Для данного процесса нужна будет такая документация:

1. Заявление;
2. Проект помещения;
3. Документ, подтверждающий право собственности;
4. Техпаспорт;
5. Согласие жильцов на перепланировку;
6. Акт из БТИ.

Для обращения в суд понадобятся такие документы:

1. квитанции об уплате госпошлины,
2. эскиз,
3. документы на квартиру,
4. другие необходимые справки из учреждений в индивидуальном порядке.

При сделанной самовольной перепланировке ее можно узаконить либо в суде, либо в органах местного самоуправления. При обращении в органы местного самоуправления вам понадобятся документы, перечисленные выше. При обращении в суд дополнительно предоставить иск и квитанцию об уплате госпошлины. Если выяснится, что при перепланировке вы нарушили определенные правила, вам нужно будет либо выплатить штраф (2000 -2500 рублей), либо вернуть все так, как было изначально.

Узаконить перепланировку при продаже квартиры

Если продается квартира с неузаконенной планировкой, то новому владельцу либо придется платить штраф с такой планировкой либо возвращать все, как было, что, конечно же, сильно ударит по карману.

Снижайте цену при продаже квартиры, так как новому владельцу придется потом за свои деньги оформлять перепланировку.

Запрещено переносить радиаторы в квартирах, так как жильцы дома могут подать на вас в суд, а такую квартиру вы никогда не продадите.

Перепланировка в ипотечной квартире

В первую очередь, решить вопрос о возможной перепланировке нужно с вашим кредитором. Если осуществить этот процесс без согласия банка, то могут возникнуть большие проблем, вплоть до лишения квартиры.

К сведению! Так как ваша квартира находится в залоге у банка, то сотрудник имеет право прийти и проинспектировать ее.

Во многих банках даже есть специальный сотрудник, который проводить консультации по этому вопросу.

При положительном ответе банка на вашу перепланировку, он должен выдать письменное согласие, так как в жилищной инспекции потребуется разрешение фактического собственника. Поэтому такая документация нужна будет при перепланировки ипотечной квартиры: заявление с просьбой к банку, отчетные документы о совершении перепланировки нужно будет предоставить банку, а также все остальные бумаги, которые были перечислены выше.

Важно! Цены на планировку зависят, в первую очередь, от многогранности процедуры и площади работ. В разных регионах цены тоже могут отличаться. Конечная сумма будет известна после проверки всех нюансов.

Перепланировка квартиры и ее узаконение – это очень сложные и трудоемкие процессы, но если вы все же решились на это, запаситесь нервами и терпением. Так как вам придется вложить в это много денег, сил, а также повозиться с документами и побегать по разным учреждениям.

Узаконивание через суд

Если уполномоченные органы по рассмотрению планируемой планировки отказали вам в ней, вы имеете право обратиться в суд.

Предоставить в суд помимо документов на планировку нужно:

1. исковое заявление,
2. решение об отказе в перепланировке,
3. документы, подтверждающие полномочия адвоката.

Рассматривать дело суд должен в течение тридцати дней . В суде необходимо будет доказать, что перепланировка не нарушает установленные законы.

После получения решения суда , его необходимо предоставить БТИ, чтобы там внесли изменения в техническую документацию.

Сравнение цен на перепланировку в разных регионах

1. Москва – примерный минимум 61 000 рублей, в это входит согласование без затрагивания несущих конструкций, техническое заключение и проект перепланировки.
2. Санкт-Петербург – до 60 000 рублей.
3. Пермь – до 60 000 рублей.
4. Екатеринбург – около 45 000 рублей.
5. Челябинск – примерно 30 000 рублей.
6. Воронеж – от 10 000 до 30 000 рублей.

Перепланировка: что нового ожидается в 2016-2017 году? Новости на видео

Законодатели хотят добиться того, чтобы собственники жилых помещений добровольно сообщали об уже сделанных перепланировках. Подробнее о грядущих нововведениях на видео.

В домах, построенных еще в советское время, живет сейчас много граждан России. И не всегда размещение квартир отвечает требованиям жильцов по комфорту и эстетике. Трансформировать жилое помещение можно двумя способами.

Важные моменты по узакониванию перепланировки

Для того чтобы совершить перепланировку, должны быть определенные основания. Прежде всего, необходимо знать, каким образом проводить перепланировку по закону и не навредить жильцам по соседству.

1. Получить официальный документ, разрешающий перепланировку, он оформляется в городской администрации. Потребуется предоставить технический паспорт и эскиз планируемых изменений в квартире.
2. Внести данные изменения в государственную базу.

Ограничения при проведении перепланировок в 2019 году:

1. Запрещено менять вид здания.
2. Проекты, которые повлияют на жизнь и ограничат доступ к коммуникациям – запрещены.
3. Обязательно должно быть согласие не только от самого собственника, но и от несовершеннолетних владельцев.

Стоимость и сроки узаконивания перепланировки

Для оформления перепланировки, понадобится внести денежные средства в определенные государственные организации: БТИ, газовая служба, служба санитарного надзора и архитектурное планировочное управление.

При оформлении перепланировки после ее совершения, стоимость услуг будет выше.

1. При обращении в нужно поменять . Стоимость — около 2000 рублей, срок ожидания – две недели.
2. Получить согласование проектных документов в агентстве. Стоимость — 5000 рублей. При обращении в суд – 10 000 рублей.
3. Разработка проектной документации – от 15 000 рублей.
4. Проведение консультаций – 2000 рублей.
5. Чтобы конструировать проем стеновой панели, нужно будет выделить от 20 000 рублей.

Конечно же, самостоятельное решение всех вопросов будет стоить дешевле, чем обращение к специалистам. Оно обойдется как минимум в 50 000 рублей, это все зависит от этажа расположения, здания, площади.

При желании обратиться к профессионалам для сбора документов и получения разрешения стоимость составит несколько тысяч долларов .

Порядок узаконивания

Шаг 1 . При планируемой перепланировке нужно получить консультацию по данному вопросу в государственном органе, который согласовывает эти вопросы.

Шаг 2 . Обратиться в Жилищную инспекцию, отдел капитального строительства. Понадобятся документы: экспликация, техпаспорт, поэтажный план. Собрать документы нужно в БТИ.

Шаг 3 . Сделать чертеж перепланировки и заказать проект – это может выполнить специальная компания, которая имеет полномочия на совершение такого процесса.

Шаг 4 . В определенных органах нужно будет зарегистрировать данный процесс – пожарная служба, СЭС, архитектурное отделение.

Около месяца нужно будет ждать получение документа на разрешение.

Необходимо подготовить следующие документы:

• заявление;
• проект помещения;
• документ, подтверждающий право собственности;
• техпаспорт;
• согласие жильцов на перепланировку;
• акт из БТИ.

Для обращения в суд понадобятся:

• квитанции об уплате госпошлины;
• эскиз;
• документы на квартиру;
• другие необходимые справки из учреждений — в индивидуальном порядке.

При сделанной самовольной перепланировке ее можно узаконить либо в суде, либо в органах местного самоуправления. При обращении в органы местного самоуправления понадобятся документы, перечисленные выше.

При обращении в суд дополнительно требуется предоставить иск и квитанцию об уплате госпошлины. Если выяснится, что при перепланировке нарушены нормы, нужно будет либо выплатить штраф (2000-2500 рублей), либо вернуть все так, как было изначально.

Узаконить перепланировку при продаже квартиры

Если продается квартира с неузаконенной планировкой, то новому владельцу либо придется платить штраф с такой планировкой либо возвращать все, как было.

Снижайте цену при продаже квартиры, так как новому владельцу придется потом за свои деньги оформлять перепланировку.

Запрещено переносить радиаторы в квартирах, так как жильцы дома могут подать в суд, а продать такую квартиру будет невозможно.

Перепланировка в ипотечной квартире

В первую очередь, решить вопрос о возможной перепланировке нужно с кредитором. Если осуществить этот процесс без согласия банка, то могут возникнуть большие проблем, вплоть до лишения квартиры.

К сведению! Так как квартира находится в залоге у банка, сотрудник имеет право ее проинспектировать.

Во многих банках даже есть специальный сотрудник, который проводить консультации по этому вопросу.

При положительном ответе банка на перепланировку, выдается письменное согласие, так как в жилищной инспекции потребуется разрешение фактического собственника. Поэтому такая документация нужна будет при перепланировке ипотечной квартиры: заявление с просьбой, отчетные документы о совершении перепланировки и другие документы нужно будет предоставить банку.

Важно! Цены на планировку зависят, в первую очередь, от многогранности процедуры и площади работ. В разных регионах цены тоже могут отличаться. Конечная сумма будет известна после проверки всех нюансов.

Перепланировка квартиры и ее узаконивание – это сложные и трудоемкие процессы.

Узаконивание через суд

Если уполномоченные органы по рассмотрению планируемой планировки отказали в ней, вы имеете право обратиться в суд.

Предоставить в суд помимо документов на планировку нужно:

• исковое заявление;
• решение об отказе в перепланировке;
• документы, подтверждающие полномочия адвоката.

Рассматривать дело суд должен в течение 30 дней . В суде необходимо доказать, что перепланировка не нарушает установленные законодательные нормы.

После получения решения суда , его необходимо предоставить БТИ, чтобы там внесли изменения в техническую документацию.

Сравнение цен на перепланировку в разных регионах

1. Москва – примерный минимум 61 000 рублей, в это входит согласование без затрагивания несущих конструкций, техническое заключение и проект перепланировки.
2. Санкт-Петербург – до 60 000 рублей.
3. Пермь – до 60 000 рублей.
4. Екатеринбург – около 45 000 рублей.
5. Челябинск – примерно 30 000 рублей.
6. Воронеж – от 10 000 до 30 000 рублей.

Консультация юриста на видео

Важные моменты узаконивания перепланировки комментирует юрист-консультант на видео ниже.

М.А. Кокурина, юрист

Перепланировка жилья: как оформить

«Как у вас просторно!» - иногда восторгаемся мы, оказавшись в гостях у приятелей после ремонта. Вроде наши квартиры похожи, а у них и холл больше, и вход в кухню с другой стороны, да и санузел вместил необъятное угловое джакузи. Волшебство? Нет, это перепланировка жилого помещения.

Не беремся рассказать, какого размера проемы можно сделать в несущих стенах или на сколько можно изменить площадь санузла. За этим следует обращаться в специализированные проектно-строительные компании. Мы же подскажем вам, как правильно получить разрешение на перепланировку: какие для этого нужны документы и в каком органе нужно будет согласовать преобразования в вашей квартире.

Что можно «натворить»

Перепланировка - это наиболее привычный для нас термин, под которым обычно мы понимаем любые отличия чьей-то квартиры от типового жилья. На самом деле не все изменения в жилом помещении являются именно перепланировко йОбзор судебной практики, утв. Президиумом ВС 19.03.2014 .

Какие жилищные преобразования бывают

Перепланировка - это изменения конфигурации квартиры, которые нужно внести в ее технический паспор тч. 2 ст. 25 ЖК РФ . Это потребуется, в частности, если вы захотит еабз. 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила); п. 2.2.3 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее - Требования); п. 2.2 Положения, утв. Постановлением главы городского округа Рошаль МО от 20.11.2009 № 579 ; п. 1.3.2 Положения, утв. Решением Совета депутатов городского поселения Можайск Можайского муниципального района МО от 29.04.2009 № 94/30 ; подп. 2 п. 2.1 Порядка, утв. Постановлением администрации Дальнереченского городского округа Приморского края от 06.06.2014 № 711 ; п. 1.3 Положения, утв. Распоряжением администрации города Тобольска от 19.07.2006 № 191 рк :

• перенести и разобрать перегородки;
• перенести и устроить дверные проемы;
• объединить несколько квартир по вертикали или горизонтали;
• образовать дополнительные кухни и санузлы;
• расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений;
• устранить темные кухни или переоборудовать существующие тамбуры.

Например, вы увеличиваете жилую площадь квартиры за счет лоджии или коридора, устраиваете мансарду в чердачном помещении, переносите из коридора в комнату вход на кухню.

Помимо перепланировки, может проводиться переустройство (переоборудование) жилого помещения. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехники, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещени яч. 1 ст. 25 ЖК РФ . Наприме рабз. 2 п. 1.7.1 Правил :

• установка бытовых электроплит взамен газовых плит;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
• прокладка новых или замена существующих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Для удобства в статье будем пользоваться термином «перепланировка» при обозначении любых преобразований в квартире, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Всегда ли нужно согласовывать жилищные преобразования

Задумывая перепланировку, помните, что в таком случае почти всегда необходимо согласование с местным органом власт ич. 1 ст. 26 ЖК РФ . Для каких преобразований в своем жилище вам понадобится разрешение, а для каких нет, вы сможете узнать из местного законодательства.

Обычно оформлять разрешение на перепланировку не нужно, если вы хотите разобрать встроенную мебель или антресоли, заменить без перестановки инженерное оборудование аналогичным по техническим параметрам, закрыть коробом стояк инженерных коммуникаци йПостановления администрации Советско-Гаванского муниципального района от 15.02.2011 № 155 ; администрации Арамильского городского округа от 25.01.2012 № 13 .

А вот для разборки части ненесущей перегородки в каких-то муниципальных образованиях согласование не нужн оПостановление главы городского поселения Луховицы от 14.07.2009 № 271-П , а в каких-то разрешение необходим оРешение Старожиловского районного собрания депутатов от 19.02.2015 № 164 ; Постановление администрации Дальнереченского городского округа Приморского края от 06.06.2014 № 711 .

Имейте в виду, что вам могут разрешить переделать в квартире не все, что вы захотите. Например, в Москве вам точно не согласуют перепланировку, если вы собралис ьпп. 11.7, 11.8 Требований :

• перенести на лоджию или балкон радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления;
• устроить полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.

Готовимся к перепланировке

Основное требование к перепланировке - это не нарушить прочность несущих конструкций здания или работу инженерных систем домап. 1.7.2 Правил . Вряд ли вы самостоятельно сможете оценить, допустимы ли ваши строительные задумки. Поэтому лучше, как только у вас в голове сложился план преобразований, обратиться за консультацией в проектную организацию, чтобы понимать, что вам разрешат сделать, а о чем не стоит грезить.

ШАГ 1. Заказываем проект перепланировки квартиры

Не путайте такой проект с дизайн-проектом квартиры, который делается дизайнером-архитектором и включает в себя несколько вариантов планировки помещений, отделки полов, потолков и стен, расстановки мебели и оборудования.

Сейчас вам нужен проект, который бы отражал изменения в конфигурации вашего жилища, например перенос или разборку стен, перенос или устройство входов в различные помещения квартиры.

Если вы хотите согласовать проведение перепланировки по типовому проекту, проект перепланировки делать не нужно. Типовые проекты можно найти на официальных сайтах региональных или муниципальных органов власти, которым поручено согласование перепланировок. Например, в Москве это Мосжилинспекци яп. 2.4 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее - Административный регламент) .

Если же у вас индивидуальный проект, то обратитесь в проектную компанию или к предпринимателю, имеющим свидетельство саморегулируемой организации (СРО) о допуске к проектным работа мп. 2.10.5. Административного регламента . Обычно сразу проектировщикам нужны от вас:

• технический паспорт квартиры или поэтажный план. Их вы можете заказать в БТИ, оплатив изготовление документов по тарифам, установленным в вашей местности;
• ваш эскиз желаемых преобразований в квартире.

С проектировщиком вы заключите договор о подготовке проекта перепланировки, по исполнении которого у вас будет на руках примерно такой пакет документов (может быть разным в зависимости от сложности вашей перепланировки):

• пояснительная записка к проекту, описание противопожарных мероприятий, план и экспликация помещения до переустройства и после переустройства, план расстановки сантехники с трубной разводкой, экспликация полов, схема устройства гидроизоляции, схема усиления проема, разрезы возводимых перекрытий;
• заключения Роспотребнадзора, СЭС, пожарного надзора, а также проектной организации - автора проекта вашего жилого дома (если вы объединяете квартиры по вертикали или горизонтал ип. 39 Регламента, утв. Постановлением администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района МО от 19.05.2014 № 559 ) о согласовании проекта перепланировки. Таких заключений может не быть, допустим, если вы не оплачивали по договору услугу согласования, а планируете идти по этим инстанциям самостоятельно.

Для составления проекта перепланировки может понадобиться техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания (если вы хотите, например, сделать проем в несущей стене). В некоторых муниципальных образованиях требуют такое заключение в обязательном порядк еп. 4.1 приложения № 3 к Постановлению главы Ленинского муниципального района Московской области от 11.09.2007 № 102 , в некоторых - «при необходимост и»п. 3.1.3 Постановления главы г. Пущино МО от 11.08.98 № 366 .

Для составления такого технического заключения проектная компании должна тоже иметь допуск СРО. Поэтому, когда будете выбирать фирму для подготовки проекта вашей перепланировки, спрашивайте ее о наличии всех необходимых допусков. Заказать пакет услуг в одной компании, имеющей право оказывать их все, возможно, выйдет дешевле, чем сделать необходимые заключения и проекты в разных конторах.

ШАГ 2. Собираем документы на перепланировку

К полученному от проектировщиков проекту перепланировки нужно приложить такие документ ыч. 2 ст. 26 ЖК РФ ; пп. 2.10, 2.11 Административного регламента :

• заявление о перепланировке. Его форму придумывать не нужно, она утверждена Правительством РФ и едина для всех российских регионо вПостановление Правительства от 28.04.2005 № 266 . При заполнении бланка заявления обратите внимание вот на что:

Срок производства ремонтно-строительных работ с «__» _________ 200_ г. по «__» _________ 200_ г. Запишите этот период с запасом, чтобы не пришлось обращаться за продлением срока перепланировки, если ваши подрядчики будут задерживать выполнение работ

Режим производства ремонтно-строительных работ с _________ по _________ часов в _________ дни.Укажите периоды проведения шумных работ, учитывая региональные ограничения. Например, может быть запрещено проводить ремонтные работы в квартир ест. 2 Закона Приморского края от 29.09.2014 № 467-КЗ ; :
с 22.00 до 7.00 или 9.00 в будние дни (с понедельника по пятницу включительно);
с 22.00 или 23.00 до 10.00 в выходные дни (суббота, воскресенье) и нерабочие праздничные дни;
с 13.00 до 15.00 ежедневно

• правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии):

• <если> квартира принадлежит вам на праве собственности или вы проживаете в ней по договору найма жилого помещения, то свидетельство о праве собственности или договор социального найма;
• <если> квартира в новостройке и на нее еще нет свидетельства о собственности, то пакет документов, включающий договор участия в долевом строительстве, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры, согласие застройщика на проведение перепланировки, справка от застройщика об исполнении участником долевого строительства его договорных обязательств;

• письменное согласие на перепланировку всех членов семьи нанимателя, занимающих квартиру по договору социального найма.

Для утверждения перепланировки нужны еще технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки, если ваша квартира находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры. Но такие документы вы вправе не подавать, так как местный орган власти, согласовывающий перепланировку, должен запросить их самостоятельно. Кстати, свидетельство о праве собственности тоже можете не прикладывать, если право на квартиру зарегистрировано в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ .

Обратите внимание, если перепланировка затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома (предположим, вы хотите установить дверь на свою укрупненную квартиру в общем коридоре или устроить на чердаке мансарду), вам придется получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном домеч. 2 ст. 40 ЖК РФ . Подробнее об этой процедуре - в одном из ближайших номеров .

ШАГ 3. Согласовываем перепланировку

Перечисленные документы нужно подать в орган местного самоуправления, который согласует вашу перепланировку. Это может быть, к примеру, жилинспекция, департамент или управление архитектуры и градостроения, межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов переустройства, перепланировки при администрации городского округа, комитет градостроительств ап. 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП ; Постановления администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 21.12.2015 № 4097 ; администрации Дальнереченского городского округа от 06.06.2014 № 713 .

Документы по перепланировке вы можете подать:

• <или> в сам орган местного самоуправления;
• <или> в многофункциональный центр предоставления госуслуг (МФЦ), который направит ваши документы в этот орган.

Претворяем перепланировку в жизнь

После подачи документов вам больше ничего не нужно делать, никаких вызовов в муниципальный орган по вашей перепланировке законодательством не предусмотрено.

ШАГ 4. Получаем разрешение на перепланировку

Ждать разрешения с момента подачи вами документов придется, возможно, довольно долго, так как законом на это отводитс яч. 4, 5 ст. 26 ЖК РФ :

• 45 календарных дней - на принятие решения о согласовании перепланировки;
• 3 рабочих дня с даты принятия решения - на отправку его вам.

Прибавьте к этому еще несколько дней на пробег почты, если решение направят вам по почте.

ШАГ 5. Проводим перепланировку

Когда приступите к перепланировке, помните, что нужно:

• проводить перепланировку строго по проекту, который вам согласовали в органе местного самоуправления. Причем за этим могут следит ьп. 17 Требований :

• <если> вы заключили договор авторского надзора с проектной компанией, которая делала вам проект, - ваша проектная фирма. Кстати, в некоторых местных нормативных актах предусмотрено обязательное заключение такого договор аподп. «в» п. 2.11 Положения, утв. Постановлением администрации Ставропольского района Самарской области от 01.07.2003 № 205 ;
• <если> вы такой договор с проектировщиками не заключали - работники ведомства, согласовавшего перепланировку. Допустим, в Москве это инспекторы Мосжилинспекци ип. 17 Требований ;

• соблюдать региональные нормы тишины в многоквартирных домах. За нарушение спокойствия соседей вас могут оштрафовать, например в Москве на 1000- 2000 руб.ст. 3.13 , п. 1 ч. 3 ст. 16.5 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45 , в Хабаровском крае - на 2000- 4000 руб.ст. 34 КоАП Хабаровского края от 24.06.2009 № 256

В Москве вас не накажут за шумную перепланировку в любое время дня и ночи, если вы ремонтируете квартиру в новом доме, который был введен в эксплуатацию не более полутора лет наза дп. 1.1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42 ; ст. 3.13 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45 . Подобная «льгота» для новоселов новостроек есть, в частности, в Якутии, но она распространяется только на дневное врем яч. 3 ст. 3.5 КоАП Республики Саха (Якутия) от 14.10.2009 726-З № 337-IV .

ШАГ 6. Фиксируем проведенную перепланировку

Когда вы завершите свои перестроечные работы, об этом нужно сообщить в орган, который согласовывал вашу перепланировку:

• <если> специальных форм и порядка уведомления об этом вашим местным законодательством не предусмотрено, то можно направить в орган, согласовывающий перепланировку, извещение (заявление) в произвольной форме или позвонить и уточнить, когда ждать приемочную комиссию;
• <если> есть специальная форма уведомления (заявления), то воспользуйтесь ею. Например, в Москве, Находкинском городском округе Приморского края после окончания перепланировки нужно направить заявление об оформлении акта о завершенной перепланировк еприложение 2 к Административному регламенту ; приложение 3 к Регламенту, утв. Постановлением администрации Находкинского городского округа от 21.05.2012 № 859 .

В назначенный день к вам придут представители из местного органа власти. Если все работы проведены согласно утвержденному проекту перепланировки, то комиссия составит акт о принятии перепланировки и направит один его экземпляр в Росреест рст. 28 ЖК РФ ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства от 01.06.2009 № 457 .

ШАГ 7. Вносим уточнения по квартире в Росреестр

Если в результате перепланировки у вас, предположим, изменилась площадь квартиры или вы объединяли несколько квартир, в результате чего получился новый объект недвижимости, вам нужно будет внести уточнения в ЕГРП. Поэтому обратитесь в БТИ за обновленным кадастровым паспортом, а с ним - в территориальное отделение Росреестра с заявлением об уточнении сведений об объекте недвижимого имуществ аПисьмо Минфина от 10.04.2014 № 03-04-05/16457 . То есть при продаже новой квартиры в ближайшие 5 лет с даты ее регистрации придется уплатить НДФЛ, даже если отдельными квартирами, из которых она образовалась, вы владели более 5 летпп. 1- 4 ст. 217.1 , подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ ;

• <если> в результате перепланировки не был создан новый объект недвижимости (например, не менялись внешние границы квартиры, перестройка проводилась внутри одной квартиры), то даже при получении нового свидетельства на обновленную квартиру срок владения ею все равно исчисляется с даты первоначального свидетельства о праве собственности на квартиру. Поэтому при продаже перестроенной квартиры, находившейся в собственности более 5 лет, НДФЛ уплачивать не придетс я :
  • оштрафовать на 1000- 1500 руб. при перепланировке жилых домов или помещений и на 2000- 2500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах;
  • обязать восстановить жилое помещение в прежнем состоянии.

  А если вы не восстановите первоначальный вид квартиры, то последствия таки еч. 5 ст. 29 ЖК РФ :

  • <если> вы собственник квартиры, то по решению суда ее могут выставить на публичные торги с выплатой вам вырученных от продажи денег за вычетом расходов на организацию торгов;
  • <если> вы наниматель по договору социального найма, то с вами могут расторгнуть такой договор.

  Поэтому лучше не рисковать и заранее согласовывать с органом местного самоуправления свои творческие порывы в переделке жилья. Или хотя бы пойти «с повинной» и постараться узаконить то, что вы натворили самовольно.

  А вот как можно легализовать несогласованные перестройки, читайте в , .