Как продать дом купленный под материнский. Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

Активность первой волны покупки жилого пространства при помощи давно снизила свои обороты, и многие семьи задумались о расширении.

Но и здесь не обошлось без трудностей – подлежит ли продаже подобная недвижимость?

В общем, да, но необходимо уделить особое внимание нескольким нюансам, обязательным к соблюдению.

Правила продажи такого жилья

Чтобы продать жилье, купленное с использованием материнского сертификата, необходимо изучить ограничения, информацию о которых можно почерпнуть из Федерального закона № 256, датированного концом 2006 года, а также Гражданского и Жилищного Кодексов.

В первую очередь нужно запомнить, что перепродать недвижимость можно только спустя 5 лет владения , так как иначе придется заплатить 13% налог государству.

После изучения законодательной базы можно отправляться в отдел опеки и попечительства местной администрации для получения одобрения на продажу. Срок рассмотрения заявления и оформления соответствующей бумаги – 10 дней.

Расстаться с имеющимся жилым пространством можно только при наличии нового . Еще один важный момент – площадь, приходящаяся на каждого из детей не должна быть меньше, чем в предыдущем варианте. Можно только расширять пространство.

Агенты недвижимости для осуществления подобных сделок оформляют фиктивные расписки, как от продавца, так и от покупателя, что позволяет законным образом произвести необходимые манипуляции.

Для начала нужно найти покупателя и взять у него задаток . В договоре купли-продажи обычно оговаривается полная компенсация данной суммы в случае получения отрицательного ответа от органов опеки и попечительства, запрещающего проведение сделки. Возврат денежных средств не предполагает наложение каких-либо штрафных санкций, так как сделка расторгается ввиду решения третьей стороны, являющейся государственным органом.

После того как покупатель найден, можно приступать к поиску подходящего для себя варианта жилья и составлению аналогичного договора купли-продажи.

В документе необходимо сразу оговорить доли детей , иначе в дальнейшем придется все переделывать и дополнительно оплачивать услуги нотариуса.

Риски для продавца данной недвижимости

Причина, потребовавшая продажи жилья, при приобретении которого использовались государственные деньги, может быть разная. Например, семья решила переехать жить в другой регион или подвернулась возможность обзавестись более комфортабельным жильем за ту же сумму, что стоит старый дом. Законодательство не запрещает продавать подобного рода недвижимость, а так как в оформлении сделок участвует государство, риски минимальны.

Особого внимания заслуживает следующий момент: наличие одного или нескольких несовершеннолетних собственников требует получения разрешения на продажу в органе опеки и попечительства.

Предоставляемые в государственный орган документы должны подтверждать следующие факты :

• ребенок получает в собственность равнозначную долю в новом доме, в котором полностью соблюдаются санитарные и технические нормы;
• площадь, приходящаяся на несовершеннолетнего члена семьи, не изменится в меньшую сторону, если сравнивать ее с той, что была в старом жилом пространстве.

Особенности сделки купли-продажи

Продажа недвижимости, при приобретении которой был задействован , предполагает осуществление комплекса действий, направленных на защиту интересов несовершеннолетних.

Федеральный закон № 256, в соответствии с нормами которого семья стала обладательницей сертификата, не запрещает продавать, менять или как-то иначе использовать недвижимость, купленную с государственной помощью.

Ограничить переуступку прав может только орган опеки, т.к. для продажи жилого пространства, частью которого владеет несовершеннолетний гражданин, необходимо одобрение опекунского совета.

Гораздо меньше проблем возникает в том случае, если взамен квартиры или дома, купленных с использованием средств маткапитала, приобретается более просторная жилая площадь, а каждый из детей получает аналогичное или расширенное пространство.

Продажа такого дома не ограничена в сроках, правда, нужно помнить о следующих особенностях :

• если период владения домом составляет менее 5 лет, то государство потребует оплаты (13% от общей величины проданного имущества). Гражданин освобождается от вышеупомянутого налога, если он не воспользовался или продажу и покупку он планирует произвести в пределах одного налогового периода;
• если к моменту продажи недвижимости имеется непогашенный , то сделку невозможно осуществить без согласия банка.

О том, сколько действует разрешение , выданное органом опеки и попечительства, ничего не сказано в законодательстве, но как показывает практика, документы для продажи дома должны быть подготовлены в течение 1 месяца. В случае аннулирования сделки, документ необходимо получить заново.

Следующая последовательность действий является наиболее грамотной для реализации недвижимости, приобретенной за средства материнского капитала:

1. Подготовить все необходимые документы на продаваемую жилплощадь и на каждого собственника.
2. Собрать бумаги, в которых содержится информация о том, что после осуществления сделки, каждому из детей достанется благоустроенная и достойная площадь в доме.
3. Найти предполагаемого покупателя.
4. Запастись оформленным и нотариально заверенным предварительным согласием.
5. Посетить орган опеки и попечительства с целью получения бумаг, свидетельствующих о достойном проживании несовершеннолетнего в новом жилом помещении.
6. При наличии положительного решения оформить сделку с покупателем.

В общем-то, процедура не таит в себе особых сложностей, главное следовать законодательству и полностью собрать необходимый пакет документов.

Обязанность в приобретении нового жилья

Продажа жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, предполагает одновременное приобретение аналогичного или улучшенного (расширенного) пространства.

Т.е. к оформлению сделки можно приступать только после того, как дети будут находиться в благоустроенном месте.

Самая сложная ситуация складывается в том случае, если имела место быть ипотека и одновременно использовался материнский капитал. Отказом чаще всего отвечают, если после продажи жилья планируется повторное оформление . При чем, речь не идет о нарушении каких-либо условий или прав несовершеннолетнего ребенка.

Проведение подобной сделки требует единовременного предоставления доли детям, а новая жилплощадь может быть еще не введенной в эксплуатацию.

Сложность также таится в следующем: подписание ипотечного договора предполагает, что при отсутствии возможности погасить долг, кредитная организация просто забирает себе приобретенную ранее квартиру. Но, это не представляется возможным, если там прописан ребенок. Ввиду данного факта банк часто отвечает отрицательно.

Иногда случается, что владелец при совершении сделки купли-продажи просто не учел все правила и требования. Следовательно, невозможно обойтись без нарушений. Встречаются даже случаи, когда дети прибегают к судебному решению вопроса, так как они лишились положенной доли.

Опасность состоит в том, что может произойти аннулирование сделки . При этом требуется произвести возврат недвижимости и уплаченных за нее денежных средств. Это не представляется возможным только при нарушении определенных сроков. Например, если обнаружение нарушений произошло спустя 3 года (в отношении взрослого).

Также нужно учитывать, что за время проживания в квартире могло случиться проведение ремонта, приобретение новой мебели и т.д. Да и не так-то просто найти новое жилье. Возврат денежных средств по аннулированной сделке порой невозможно осуществить сразу. Вероятнее всего покупатель не располагает такой суммой на счету, так как давно вложил средства в какую-либо другую покупку. Следовательно, финансовая компенсация будет выплачиваться ежемесячно, что может привести к многолетнему расчету. Это не несет никакой выгоды ни для продавца, ни для покупателя.

Особенности покупки новой жилплощади

Самым главным условием, требующим беспрекословного соблюдения, является необходимость предоставления детям аналогичной или увеличенной доли в новом жилье.

Чтобы обойти вышеописанную процедуру, можно произвести перевод денежных средств , положенных несовершеннолетним, на их личные счета. Денежная компенсация должна быть точной и соответствующей документам. Такой вариант позволяет в дальнейшем оформить кредит или осуществить куплю-продажу.

Требования, выдвигаемые к приобретаемой жилой недвижимости

Новая недвижимость должна быть равноценна проданному жилому объекту или быть лучше его . При этом внимание уделяется квадратным метрам, благоустроенности и др. важным критериям.

Итак, продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно, но обеспечив детей новым жилым пространством .

Приобретая новую квартиру, нужно обязательно уточнить у прежнего владельца о наличии у него детей и о том, использовалась ли государственная помощь (мат.капитал) при покупке. Помните, что сделка не предвещает ничего хорошего, если продавец старается всячески избежать предоставления необходимых документов.

Об особенностях продажи жилой недвижимости, купленной с использованием государственных денежных средств, смотрите в следующем видеосюжете:

Покупка или строительство дома за счет материнского (семейного) капитала (МСК) - одно из самых востребованных направлений использования средств сертификата. Но со временем перед семьей может встать вопрос о продаже или обмене такого жилья. Законом подобные сделки не запрещены, однако для их проведения необходимо выполнение .

Чтобы продажа была признана законной, после ее проведения несовершеннолетним детям необходимо в другом помещении (новом или уже имеющемся) или (сумма которых равна стоимости детских долей) на счет в банке, открытый на их имя.

Условия продажи дома, купленного за материнский капитал

Так как обязательным условием или дома на средства материнского капитала является выделение долей всем членам семьи , в том числе и несовершеннолетним детям , для дальнейшей продажи такого жилья необходимо получить . Этот документ выдается только в том случае, если будет доказано, что жилищные условия и имущественные интересы детей не ущемляются (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст. 28 , ГК РФ, а также положениям ст. 21 закона об опеке).

Обеспечить имущественные права несовершеннолетних собственников при отчуждении дома можно одним из способов:

1. Покупка на деньги, полученные с продажи дома, нового жилья (дома или квартиры), в котором детям будут выделены равнозначные доли (в некоторых случаях допускается приобретение недвижимости меньшей площади).
2. Выделение детям равнозначных долей в уже имеющемся жилье , собственниками которого являются родители или другие близкие родственники.
3. Размещение вырученных с продажи средств, сумма которых равна стоимости отчуждаемых детских долей, на банковских счетах , открытых на имя детей.

   В некоторых случаях эти варианты можно комбинировать. Например, если нужно оплатить дорогостоящее лечение для ребенка, то с разрешения органов опеки на эти цели можно использовать полученные от продажи средств, при этом детям все равно будут выделены доли в новом или уже имеющемся жилье.

Разрешение органов опеки на продажу жилья с маткапиталом

Как уже было отмечено выше, продажа жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, разрешается только после оформления разрешения органов опеки. Для его получения в ООиП необходимо предоставить соответствующее заявления и следующие документы:

1. Паспорта заявителей или другие документы, удостоверяющие личность.
2. Паспорта детей, которым уже исполнилось 14 лет.
3. Свидетельства о рождении всех детей.
4. Письменное согласие на продажу доли от детей, которым уже есть 14 лет.
5. Свидетельство о браке или его расторжении.
6. Документы на жилье:
   • документы, подтверждающие право собственности на жилье;
   • выписка из Росреестра о стоимости дома;
   • предварительные договоры купли-продажи;
   • нотариальное обязательство о выделении долей детям в новом жилье (только в случае, если в предварительном договоре дети не указаны как собственники);
   • справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

После того, как будут проверены все документы, родителей и детей, которым уже есть 14 лет, пригласят на собеседование. В некоторых случаях дополнительно может потребоваться выезд сотрудников опеки по адресу нового места проживания семьи, чтобы убедиться в качестве жилья.

Предварительное разрешение ООиП или отказ в его оформлении будут выданы не позднее чем через 15 дней после обращения.

Через какое время можно продать дом, купленный на материнский капитал?

Федеральным законом № 256-ФЗ о материнском капитале не предусмотрено сроков, в течение которых разрешается продать дом, приобретенный на средства маткапитала. Технически, сделать это можно в любой момент после покупки.

Однако, чтобы сделка была законной, а родителей не привлекли к ответственности за обналичивание материнского капитала, в таком жилье должны быть выделены доли всем членам семьи (не только детям). Как уже было сказано ранее, если среди собственников есть дети младше 18 лет, перед продажей необходимо получить согласие органов опеки.

Срок действия разрешения ООиП не урегулирован , и он может быть разным для каждого территориального подразделения органов опеки. Как правило, разрешение на продажу жилья действует в течение трех месяцев . Однако при этом также необходимо учитывать положения письма Минобразования № 09-М от 20 февраля 1995 года «О защите жилищных прав несовершеннолетних» , согласно которому подписанный с покупателем договор купли-продажи нужно предоставить в органы опеки и попечительства уже через месяц после выдачи разрешения на проведение сделки. Если этого не сделать вовремя, придется оформлять новое разрешение.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?

Как и в случае с покупкой, в доме, который был построен на средства МСК, всем членам семьи должны быть выделены доли. И сделку по продаже такого дома можно провести без привлечения органов опеки и попечительства только в том случае, если всем собственникам уже исполнилось 18 лет .

При отчуждении домов, построенных с использованием материнского капитала, применяются те же , которые были описаны выше для реализации жилья, купленного за средства МСК.

Как продать дом за материнский капитал - порядок

Ограничения, связанные с продажей дома, купленного на средства материнского капитала связаны с тем, что долевыми собственниками такой недвижимости по закону должны являться несовершеннолетние дети. И чтобы получить разрешение на проведение такой сделки, необходимо убедить органы опеки, что в новом помещении жилищные условия детей не ухудшатся и им будут выделены равнозначные доли.

Когда согласие ООиП будет получено, отчуждение жилья может быть проведено по одной из следующих схем:

Если в планы не входит покупка нового дома или квартиры, то доли детям могут быть выделены в другом жилье, собственниками которого являются родители или другие близкие родственники (бабушки, дедушки и т.д.).

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой?

В большинстве случаев семьи продают дом, приобретенный на средства МСК, чтобы купить новое жилье. На вырученные средства разрешается купить как другой дом, так и квартиру.

Чтобы провести такую сделку, стороны должны заключить предварительные договоры купли-продажи , в которых заранее указываются доли, выделяемые детям. Также разрешается нотариально оформить обязательство о выделении долей в новом жилье, если сделать это сразу не представляется возможным (например, если новое жилье покупается в ипотеку).

Иногда в собственность детей после продажи возможно оформление и меньших долей:

• Если в новом жилье стоимость квадратного метра выше, чем в старом. В этом случае разрешается выделить доли, эквивалентные отчуждаемым по стоимости .
• Семья переезжает в жилье большей площади. В этом случае могут быть предоставлены доли такой же площади , как и в старом доме.

Можно ли продать жилье с маткапиталом без выделения долей в другом помещении?

Вместо выделения долей в другом жилом помещении законом также допускается разместить полученные с продажи дома средства на счетах, открытых на имя детей. Сумма должна быть равна стоимости отчуждаемых долей . Сделка проводится только после получения одобрения органов опеки.

• Полученные от продажи средства, вносятся на счет детей, где будут храниться до исполнения им 18-ти лет . Можно открыть как обычный счет, так и вклад.
• Родители могут распорядиться этими деньгами только на нужды детей и только с письменного разрешения ООиП .

Налог с продажи жилья, приобретенного за материнский капитал

При продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности менее пяти лет (или менее трех лет , если право собственности на него было оформлено до 01.01.2016 г.), необходимо уплатить подоходный налог (НДФЛ) согласно п. 3-4 статьи 217.1 Налогового кодекса (НК) РФ. Однако налоговая база при продаже жилья может быть уменьшена на сумму материнского капитала (размер которого в 2019 году составляет 453026 рублей).

Особенности уплаты НДФЛ при отчуждении жилья, приобретенного на средства маткапитала, были разъяснены открытым письмом Минфина от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669

Запрета на отчуждение дома, оплаченного за счет средств семейного капитала, не установлено. Однако закон требует защиты имущественных интересов детей, поэтому новое жилье должно соответствовать установленным требованиям. Кроме того, совершение сделки одобряется органами опеки.

Продать дом, купленный на материнский капитал, сложнее, чем обычный. Закон вменяет родителям обязанность предоставить детям иное жилое помещение, не уступающее по характеристикам отчуждаемому, выделив каждому ребенку его долю в праве собственности.

Алгоритм продажи недвижимости

Продать жилье, оплаченное из средств материнского (семейного) капитала, можно. Но эта процедура более трудоемкая, чем купля-продажа, совершаемая при обычных условиях.

Покупка нового жилья предполагает совершение следующих действий:

1. выбор варианта, удовлетворяющего всем требованиям;
2. заключение с продавцом предварительного договора. Он заверяется у нотариуса и служит подтверждением того, что стороны обязуются совершить сделку в будущем;
3. получение разрешения в органах опеки и попечительства;
4. заключение . Обычно семье приходится заключать два договора: один на продажу, второй на покупку;
5. регистрация сделок в Росреестре.

Требования к новому жилью

Материнский (семейный) капитал – целевая помощь семьям, имеющим детей. Поэтому должно касаться всех членов семьи. Если первое жилье может иметь любые технические характеристики, то новое должно соответствовать определенным требованиям:

• площадь может быть больше или равной, но не меньше, чем имеющаяся;
• новое жилье должно быть не менее благоустроенным, а бытовые условия не должны ухудшаться;
• доля несовершеннолетних детей не может быть уменьшена в результате совершения сделки.

Все эти обстоятельства изучаются сотрудниками органов опеки попечительства. Если они выявят, что условия для проживания детей станут хуже, то разрешения на отчуждение дома не дадут.

Обратите внимание! В некоторых случаях допускается приобретение жилья, меньшего по площади. Например, при необходимости лечения тяжелобольного ребенка.

Взаимодействие с органами опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства проверяют соблюдение жилищных прав детей и дают свое разрешение на совершение сделки. Для этого родители пишут заявление и представляют документы.

Таблица 1. Документы, необходимые в органах опеки и попечительства

Важно! В предварительном договоре должны быть указаны все собственники, включая детей, и размер их долей . Если этого условия нет, можно предоставить обязательство о выделении долей, заверенное нотариусом.

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В разрешении указывается срок его действия, обычно он составляет 3 месяца. Если срок не указан, то сделку следует совершить в течение 1 месяца после получения разрешения. Если сроки вышли, но сделка не состоялась, нужно получать новое разрешение.

Сотрудники органов опеки могут просить предоставить доступ к жилым помещениям, имеющемуся и предполагаемому, чтобы оценить бытовые условия и уровень благоустройства. Кроме того, с родителями и детьми, достигшими 14-ти лет, проводится собеседование.

Следует понимать, что обращение в органы опеки не подразумевает автоматического согласия, возможен даже отказ.

Взаимодействие с органами опеки, влияет на то, ведь согласие не дается автоматически, его вообще можно не получить.

Рис. 3. Табличка на кабинете.

Почему сложно продать дом, купленный на материнский капитал? Материнский капитал - деньги, выделенные государством после рождения ребенка, программа поддержки семьи и, в первую очередь, нового члена общества. Их можно потратить на улучшение жилищных условий. Однако если встанет вопрос о реализации такого жилья, то материнский капитал может стать серьезным препятствием для продажи.

Материнский капитал

Государственная программа выплаты материнского капитала призвана поддержать молодую семью, улучшить условия ее проживания или обеспечить обучение ребенка или матери. В случае если деньги потрачены на улучшение условий проживания, куплен дом или другая недвижимость, материнский капитал является обременением для любых юридических сделок.

Это значит, продать или купить такой дом можно только с разрешения органов опеки, которые будут наблюдать, чтобы не нарушались права детей, не достигших совершеннолетия. Их действия регламентируются законодательно (ГК РФ ст.37; ФЗ ст.20). Так как несовершеннолетние члены семьи являются полноправными долевыми владельцами недвижимости, то им необходимо:

1. Выделить равноценные доли в покупаемом жилье.
2. Обеспечить равноценные или улучшить условия проживания.
3. При определенных условиях допускается выделение детям равноценной доли жилья, принадлежащего ближайшим родственникам, например, бабушкам или дедушкам.

Покупаемое жилье должно быть эквивалентным по площади или больше продаваемого. Такое серьезное отношение государственных органов опеки к продаже дома с долевым участием несовершеннолетних детей диктует определенную последовательность совершения сделки. Прежде чем получить разрешение, родители должны предоставить полнейшую информацию о будущем жилье. В целом, порядок действий, за исключением некоторых нюансов, выглядит так:

1. Найти равноценное или большее по площади жилье, в котором детям будут предоставлены равноценные или улучшенные условия.
2. Договориться с владельцем и подписать предварительный, нотариально заверенный договор о сделке.
3. Получить справку об оценочной стоимости доли каждого ребенка.
4. Открыть именные счета на всех несовершеннолетних детей, куда переводится денежный эквивалент доли ребенка.
5. Все справки и договора, выписки из счетов предоставляются в органы опеки. Одновременно пишется заявление с просьбой о реализации недвижимости на основании права долевой собственности.

На рассмотрение такой заявки уйдет около месяца. Положительные нюансы, которые могут сыграть роль в принятии решения о продаже:

• значительное улучшение условий проживания всех детей в семье;
• наличие развитой инфраструктуры, удобство расположения, экологичность района.

• какое-либо ущемление прав ребенка, в том числе и переезд в помещение меньшей площади;
• отсутствие развитой инфраструктуры вокруг места проживания, удобств в доме;
• жилье в плохом состоянии, нуждающееся в капремонте или недостроенное.

По достижении ребенком 16 лет, при условии, что он официально работает или состоит в браке, разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного на материнский капитал, можно не получать.

Полный список документов

Перечень документов, которые нужно предоставить в органы опеки и попечительства выглядит так:

1. Заявление, написанное родителями несовершеннолетних детей. В отсутствии родителей такое заявление пишется уполномоченным представителем детей, с предоставлением документального обоснования отсутствия родителей.
2. Свидетельство о браке, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей.
3. Каждый ребенок, достигший 14 лет, должен дать письменное согласие на продажу жилья.
4. Каждый совершеннолетний ребенок должен дать письменное согласие на заключение сделки.
5. Документы на право владения собственностью, в том числе и выписка из БТИ, номер в земельном кадастре, право собственности на землю, межевой план участка.
6. Выписка из домовой книги или из ЕГРП обо всех прописанных на жилой площади, об отсутствии или наличии обременения.
7. Выписки о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

При условии, что все дети достигли совершеннолетия (18 лет), дом, купленный на материнский капитал можно продать беспрепятственно. Кстати, земельный участок вокруг дома не является долевой собственностью, поэтому для его покупки не требуется разрешение органов опеки.

Особенности продажи

При продаже дома, купленного в ипотеку с использование материнского капитала, препятствием к продаже может стать невыплаченный долг по кредиту. В таком случае для заключения сделки требуется еще и разрешение банка, который выдал ипотечный кредит. Если покупатель все же готов купить такое жилье, сделку можно заключить несколькими способами.

1. Переоформление кредита на нового покупателя. Совершается с разрешения банка, для чего будущему плательщику ипотеки обычно требуется подтвердить платежеспособность и иметь хорошую кредитную историю. С таким же успехом банк может и отказать покупателю.
2. Погашение оставшейся части кредита на доверительной основе. В результате остаток долга погашается за счет покупателя, с недвижимости снимается обременение. Договор купли-продажи оформляется после получения разрешений из органов опеки.
3. Покупатель в течение некоторого времени вносит суммы, необходимые для погашения задолженности по ипотеке. Каждый взнос оформляется нотариально, в виде заверенных расписок. Полное погашение ипотеки служит сигналом к снятию обременения.
4. Можно реализовать ипотечное жилье через банк, но это не уменьшает количество препятствий и различных обязательных процедур.

Любые сделки с недвижимостью, обремененной ипотекой, осуществляются только с разрешения кредитной организации. Поэтому продажа дома, приобретенного на материнский капитал в ипотеку, усложняется еще одной бюрократической цепочкой. Продавцу нужно одновременно найти покупателя на обремененную недвижимость и будущее жилье для детей, которое устроит попечительский совет.

Осуществляя такую сложную сделку, нужно учитывать, что на нее уйдет не один день. Хотя покупателя найти не так сложно: недвижимость с обременением, в среднем, обходится покупателю на 10-25% дешевле рыночной стоимости. В случае если родители разводятся, они имеют право делить только ту долю недвижимости, которая принадлежит им.

Дом, купленный на материнский капитал, часто оформляется на детей полностью, поэтому в случае развода родителям не полагается ничего. При добровольном отказе от своего долевого участия в недвижимости, родителя можно освободить от выплаты алиментов на законных основаниях: дарственную оформляют на одного из детей или делят долю между всеми детьми.

Проще всего в таких процессах придерживаться добровольной договоренности, но часто все решает судебное разбирательство. Заявки на раздел имущества рассматриваются на основании участия сторон в покупке недвижимости. Для этого стороны предоставляют все документы по приобретению дома (договор купли-продажи, право собственности, документ, подтверждающий использование материнского капитала и другие). Продажа дома после развода родителей не влияет на процедуру в целом, последовательность действий остается та же.

Особенности приобретения

Сделку по приобретению дома с привлечением материнского капитала можно признать недействительной, если продавец не выделил доли для детей в покупаемом доме на момент продажи старой недвижимости. В таком случае и продавец, и покупатель могут быть привлечены к административной или даже уголовной ответственности.

При заключении сделок с недвижимостью лучше поинтересоваться, не привлекался ли для покупки материнский капитал, какое долевое участие в недвижимости имеют дети (особенно малолетние). Все сделки с недвижимостью, которая была приобретена с привлечением материнского капитала, нужно согласовывать с государственными органами опеки и попечительства.

Если встала острая необходимость продать дом, приобретенный на материнский капитал, вас ожидает долгий, трудный и тернистый путь. Все нюансы заключения подобных сделок могут быть досконально известны только специалистам. Поэтому не поленитесь предварительно обратиться к квалифицированному юристу, который подскажет, как лучше действовать в той или иной ситуации, связанной с реализацией или покупкой подобного жилья. В любом случае, если другого выхода нет, стоит запастись терпением и настойчивостью.

Приобретение недвижимого имущества по государственным программам предусматривает множество правил. И во многом они затрагивают не только процедуру покупки, но и дальнейшую эксплуатацию.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В России существует несколько особенностей того, как можно продать дом, купленный за материнский капитал (МК) в 2019 году. Ведь в этой ситуации обязательно защищаются права всех членов семьи.

Первоначальные понятия

Если родители приобретают жилое помещение с участием средств по семейному капиталу, необходимо учитывать все особенности данной процедуры.

Дело в том, что в ходе приобретения обязательным условием выступает распределение долей в жилом помещении между всеми членами семьи.

Это делается для того, чтобы у детей была возможность иметь собственное жилье — точнее, долю в нем. Конечно же, запрета на продажу жилья, купленного в условиях данной программы, быть не может.

Однако есть ряд ограничений в данном плане. Несмотря на то, что можно продать дом купленный на материнский капитал, сделать это не всегда просто.

Основные понятия

Разбор этой непростой темы следует начать с терминологической базы:

Для чего это нужно

Существует несколько причин, по которым семья может принять решение о продаже жилья. Основными бывают такие варианты:

• необходимость улучшить условия проживания;
• возможность расширить жилую площадь;
• переезд в другой регион.

В любом случае, который стал причиной для необходимости продажи недвижимости, которая входит в жилой фонд, необходимо учитывать все правила осуществления этой процедуры.

Фото: как использовать материнский капитал для погашения ипотеки

Поскольку обязательным условием будет согласование продажи недвижимости с государственными органами контроля.

Законодательная база

В ходе рассмотрения этой темы нужно опираться на Федеральный закон №256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.

Этот документ устанавливает все правила по использованию сертификата. В этом законе можно найти следующие положения:

• статья 6 — какой размер выплаты;
• статьи 10, 11, 12, 13 — говорят о вариантах распоряжения денежными средствами;
• статья 5 устанавливает правила выдачи сертификата.

Письмо Минобразования под номером 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” говорит о том, как проводится продажа недвижимости.

Ограничивает возможность продавать жилье и Гражданский кодекс Российской Федерации. В статьях 28 и 37 оговаривается процедура распоряжения имуществом детей. Такая же информация содержится в Федеральном законе “Об опеке и попечительстве” в статье 21.

Как продать дом, купленный под материнский капитал

Улучшения жилищных условий могут стать причиной для продажи жилья или проведения обмена. Но нужно знать, как продать дом если он куплен на материнский капитал.

Поскольку здесь существует четкое разграничение по возможностям продажи:

Главные условия сделки

Наиболее сложным вариантом продажи жилья будет наличие несовершеннолетних детей, которые имеют долевые права собственности.

И главным условием для того, чтобы купить квартиру за деньги семейного капитала становится распределение долей на всех детей в семье. Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала можно .

Контролирующие органы могут дать разрешение на продажу или обмен недвижимостью только на условиях соблюдения прав детей.

Основными правилами отчуждения такой недвижимости считаются:

• сохранение прав детей на долевое владение имуществом — нужно предоставить подтверждение в виде приобретения в собственность нового жилья или подтверждение о заключении новой сделки;
• новая жилая площадь должна соответствовать той же площади или быть больше — увеличение может отразиться в плане распределения долей для них.

В том случае, когда органы опеки дают свое согласие на проведение сделки, родители получают письменный документ.

Только при его наличии можно осуществить отчуждение недвижимости — с побуждениями сохранить или улучшить условия проживания.

Не прописав детей

Оформляя недвижимость по сертификату при рождении второго ребенка, законодательство не обязывает прописывать детей в данной недвижимости.

Их может прописать у себя родственник семьи. Регистрация у детей может быть в любом месте — но вместе с родителями.

Единственное, что делают родители — выделяют им доли в квартире, на которые они имеют право. В таком случае при продаже и покупке нового жилья можно не проводить прописку, а просто выделить долевые права собственности.

Это главное условие — чтобы ребенок мог претендовать на жилье и имел возможность распоряжаться им.

При разводе

В случае расторжения брака, каждый из супругов имеет право на получение доли жилья. Это может быть как номинальное разделение жилья, так и фактическое.

Так, если это дом, то его просто делят на двух хозяев. Если же бывшие супруги хотят разъехаться, то есть два варианта:

• выплата стоимости доли супругу;
• купить другой дом или два отдельных.

В любом из вариантов супруг может претендовать только на свою долю. И здесь нужно учитывать интересы детей. Тот из супругов, с которым остаются дети получает их доли в жилье.

Если детей делят поровну, то и доли распределяют так же. И до совершеннолетия ребенка распоряжаться долевыми правами будет родитель и органы опеки.

Риски для продавца

Единственным риском, с которым может столкнуться семья — аннулирование договора и сделки по продаже жилья. Так происходит по нескольким причинам.

Основная состоит в том, что родители не выделяют изначально детям доли в жилье — как того требует законодательство страны.

После этого сложно будет получить разрешение на продажу жилья. Если же не совершить разделения в новой недвижимости также может быть много спорных ситуаций.

К примеру, если по достижению совершеннолетия ребенок захочет получить средства по долевым правам с родителей, проводить эту операцию можно будет только в суде с поднятием старых документов по сделкам.

И здесь могут попасть под аннулирование те договора и новые хозяева жилья теряют собственное жилье и средства.

Особенности сделки без органов опеки

Этот вариант продажи жилой недвижимости может быстро осуществляться на основании достижения детьми-собственниками 18 лет.

Тогда главным условием будет получение от них согласия на продажу недвижимости. В качестве подтверждения граждане получат документ от органов опеки и попечительства.

И только при его наличии проводится продажа недвижимости. Если его нет, то сделку в других органах — при оформлении договора купли-продажи, совершить сделку не получится.

Если же дети не достигли 18 лет, продать дом без получения разрешения от органов опеки не получится. Этот этап является обязательным, поскольку защищает права ребенка на жилье.

Обязанности при покупке новой недвижимости

Главное обязательство, которое родители берут на себя при покупке нового жилья — предоставить в нем равноценные доли детям.

В данном случае могут возникнуть трудности, связанные с новой недвижимостью. Так, органы опеки могут отказать в продаже жилья, если новая жилая площадь покупается в или еще не достроена.

Жилье должно соответствовать таким критериям:

• всем нормам для проживания в ней детей;
• выгодно заменять предыдущие квадратные метры — как в размерах, так и по стоимости;
• обеспечение прав детей на использование жилья в полной мере.

В условиях оформления кредита последний пункт выполнить невозможно. Поскольку в случае наличия ипотеки есть риски изменения финансового положения, что приведет к конфискации имущества.

Требования при постройке другого жилья

Единственно возможным вариантом получить финансирование на то, чтобы построить новый
дом, становится займ. А уже по завершению данной процедуры можно продать предыдущее жилье и выделить доли детям.

Такие ограничения связаны с тем, что детям можно выделить доли только в той недвижимости, которая равноценна купленному на капитал или же превосходит его по нескольким параметрам.

Плюс, недвижимость должна соответствовать всем нормам проживания в ней детей. А поскольку новое жилье оказывается непостроенным, возможности получить разрешение от ООиП нет.