Порядок, согласно которому составляется договор купли-продажи квартиры 2017 года, не отличается от порядка его составления в предыдущие годы. Основным, нормативно-правовым актом, определяющим этот порядок, является Гражданский кодекс, в котором регулированию договорных отношений отведена целая глава. Составить договор купли-продажи не так сложно, если изучить требования закона к порядку его составления.
Основные положения договора купли-продажи квартиры
Данный вид сделки, является самым распространенным, он предусматривает, передачу от одной стороны сделки к другой, право собственности на квартиру, а вторая сторона договора (приобретатель) возмещает ее стоимость. Любой договор, в первую очередь, представляет собой соглашение его сторон, об установлении их прав и обязанностей. Стороны договора купли-продажи – это продавец и покупатель.
Отличительными особенностями договора купли-продажи квартиры, являются, составление его в письменной форме и государственная регистрация, которую проводит Росреестр.
При заключении договора необходимо помнить о действующих с 01.03.2013 года новых правилах регистрации сделок купли-продажи. Согласно новым правилам, сделки купли-продажи квартиры регистрации не подлежат и являются действительными сразу после из подписания, регистрируется только произошедший переход права собственности.
Не соблюдение этих требований закона ведет к недействительности договора и отсутствию прав собственности у покупателя (ст.ст. 550, 551 ГК РФ).
Можно ли найти договор купли-продажи квартиры в интернете?
В практике две абсолютно одинаковые сделки встретить практически не возможно. Каждая сделка имеет свои нюансы, которые находят отражение в договоре. Именно поэтому составить типовой образец договора, который бы подошел на все случаи жизни невозможно. Если вы решите составлять договор самостоятельно, необходимо учитывать, что для того, чтобы договор был действительным, он должен быть не только адаптирован к вашей ситуации, но и отвечать требованиям законодательства, которые предъявляются к данному виду сделок. Исходя из этого, скачать в интернете можно только типовую форму, которая будет требовать адаптации к условиям конкретной сделки.
Структура договора купли-продажи квартиры
Если говорить о типовой форме данного вида договора, то он должен содержать следующую структуру.
- Любой договор начинается со вступления. В нем всегда указываются:
- название договора, его номер, дата, а также место, где он заключается;
- информация о сторонах договора (ФИО, данные паспорта, информация о рождении и месте проживания). Информация о сторонах договора должна быть максимально полной;
- если от имени сторон действуют представители, должна быть указана полная информация о них, а также документ, на основании которого они действуют;
- дается перечень участников договора и определение их ролей (продавец, покупатель).
- Основная часть обычно содержит описание условий сделки:
- условия, на которых заключается сделка (указываются технические характеристики квартиры: площадь, количество комнат, этаж, адрес расположения и т.д.)
- цена, а также порядок, в котором будут произведены расчеты (указывается фактическая стоимость квартиры, согласованная сторонами, порядок расчетов: отсрочка платежа, оплата наличными, банковским переводом или через депозитную ячейку банка);
- порядок передачи квартиры, период до которого продавец должен освободить помещение и передать его покупателю по акту приема- передачи;
- права сторон и обязательства, которые они на себя берут, к ним может относиться: уплата коммунальных долгов, снятие с регистрации проживающих в квартире членов семьи, выявление недостатков в квартире, подписание акта приема-передачи;
- перечень нормативных актов, которыми руководствуются стороны при выполнении и заключении договора и с которыми они должны ознакомиться перед заключением сделки.
- оговаривается порядок уплаты госпошлины и определяется, какая из сторон несет обязанность по ее уплате, на основании налогового законодательства (ст. 333.33 НК) ее размер составляет 1000 рублей;
- Заключительная часть. Этот раздел договора содержит:
- ответственность сторон, которую они несут за нарушение его условий, и порядок разрешения споров, которые могут у них возникнуть;
- в данном пункте можно также указать порядок, в котором будет возвращаться имущество в случае расторжения договора;
- дополнительные условия, которые могут возникнуть в ходе сделки (например, перезаключение договора с телефонной компанией, порядок передачи мебели, которая остается в квартире или встроена и т.д.);
- собственноручные подписи сторон договора (вступит в силу договор, только после того, как его подпишут все стороны – участники договора).
Распространенные ситуации при заключении договора купли-продажи квартиры
- если в заключении сделки принимает участие представитель одной из сторон, этот факт обязательно должен быть отражен в условиях договора. Указываются его идентифицирующие данные и реквизиты доверенности на основании которой он действует;
- в договоре должны быть указаны все существующие обременения на квартиру, чаще всего наличие таких обременений (к ним можно отнести аресты, залог, долгосрочную аренду и т.д.) не дает возможность совершить сделку. Узнать о наличии обременений можно сделав запрос в юстицию;
- специалисты правоведы рекомендуют предусмотреть в условиях договора пункт, связанный с риском случайной порчи имущества (предусмотрен ст. 211 ГК РФ), по которому до подписания акта приема-передачи имущества, риск случайной гибели или порчи имущества, несет продавец.
Бланк договора купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры слишком серьезный документ, чтобы позволить допустить в нем неточности. Цена ошибок может оказаться слишком большой, поэтому если вы и используете типовой бланк договора, проверьте его на соответствие действующим законам и дополните в соответствии со своей ситуацией.
Нюансы заключения договора
В некоторых случаях с целью уменьшить сумму налога, подлежащего уплате, стороны не указывают в договоре фактическую цену, за которую приобретается квартира, ограничиваясь балансовой стоимостью. Данный подход является достаточно рискованным. Выбрав такой механизм расчетов, нужно понимать, что в случае если возникнет необходимость расторгнуть договор, возврату будет подлежать указанная в договоре сумма. То же самое произойдет и в случае судебного спора, доказать, что была уплачена другая сумма будет невозможно. Поступая, таким образом, покупатель потеряет статус добросовестного и не сможет рассчитывать на защиту закона.
Правильно составленный договор купли-продажи позволит избежать в будущем неприятностей и судебных споров. Кроме правильного составления договора не стоит пренебрегать проведением проверки юридической «чистоты» квартиры перед ее покупкой. Проверьте подлинность правоустанавливающих документов, информацию о предыдущих собственниках и количестве сделок, совершенных с этой квартирой. Если не сможете справиться с проверкой самостоятельно, обратитесь к специалистам в области права и недвижимости. И только после этого заключайте договор купли-продажи квартиры.
Если у людей нет сбережений, они могут заключить с родственниками , в которых будут проживать определенный период времени. Также им стоит рассмотреть вариант участия в кредитовании и узнать в любом банке, . Тем гражданам, которым удастся , стоит без помощи заемных средств приобрести недвижимость, заключив с продавцами договоры купли-продажи.
На что нужно обратить внимание при составлении договора?
Договор купли-продажи квартиры (образец бланка 2017 года можно получить в юридической конторе) подтверждает факт совершения юридической сделки. При оформлении этого документа должны соблюдаться нормы Гражданского Кодекса РФ. Такие соглашения составляются на бумажных носителях в трех или четырех экземплярах:
- 1 – продавцу;
- 1 – покупателю;
- 1 – нотариусу (если сделка купли-продажи заверяется в нотариальной конторе);
- 1 – передается в Росреестр, для государственной регистрации.
Совет : на территории Российской Федерации обязательное нотариальное заверение договоров купли-продажи квартир практиковалось до 1997 года. Сегодня эта процедура проводится по желанию сторон.
Какие формы договоров используются при оформлении сделок купли-продажи квартир?
В настоящее время Федеральным законодательством России не утверждена типовая форма договора купли-продажи квартиры. При заключении таких сделок стороны должны составлять соглашения в письменном виде, содержащие обязательные пункты, в которых учтены требования Гражданского Кодекса. Если договор купли-продажи не оформлен на бумажном носителе, то он будет недействительным (ГК РФ статья 550).
Совет : если стороны не знают, как составить договор, они могут обратиться в любую юридическую контору и взять там образец. Также они могут попросить юристов составить для них соглашение, в котором будут учтены все их условия и права.
Какие условия должны быть соблюдены при оформлении договора купли-продажи?
В 2017 году при оформлении стандартного договора купли-продажи квартиры стороны должны указывать в нем следующие пункты:
- Информация о продавце и покупателе. В этом пункте указываются ФИО сторон, их идентификационные налоговые номера и паспортные данные. Также следует внести данные об их месте проживания.
- Предмет договора. Этот пункт содержит в себе самую важную информацию. Стороны должны подробно описать объект недвижимости, по отношении к которому проводятся юридические действия. Важно указать следующие данные: общую и жилую площадь квартиры, на каком она расположена этаже, по какому адресу находится, тип основного строения. Желательно отметить количество комнат и технических помещений. Если в квартире есть индивидуальное отопление, счетчики на газ или воду, то этот момент следует отразить.
- Обязанности сторон. В этом пункте, как правило, пишется стандартная фраза: продавец обязуется передать объект недвижимости, а покупатель обязуется оплатить после подписания акта приема-передачи. Если между сторонами заключается предварительный договор, в котором отражается факт предварительной оплаты за квартиру, то в обязательном порядке подробно расписывается эта процедура. Указывается, в какой сумме и когда покупатель передает аванс продавцу.
- Стоимость объекта недвижимости. В этом пункте стороны указывают, в какой валюте будут проводиться расчеты по договору купли-продажи. Также указывается продажная и оценочная стоимость квартиры. Некоторые люди в целях экономии средств на уплате налогов вписывают в такие договоры стоимость, определенную БТИ, а с продавцами рассчитываются по рыночным ценам. В этом случае они будут платить гораздо меньше налогов, но при этом для них увеличиваются риски потери и денег, и недвижимости. Если им попадется непорядочный продавец, он может в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи и вернуть покупателю только ту сумму денег, которая была указана в соглашении. Доказать, что владельцу недвижимости передавалась совсем другая сумма, покупатель не сможет. Именно поэтому следует хорошо подумать, оценить возможные риски, прежде чем прописывать в договоре купли-продажи стоимость сделки.
- Пункт, в котором продавец гарантирует покупателю, что на момент оформления сделки не имеется лиц, по закону имеющих право пользоваться квартирой.
- Дополнительные условия. В этом пункте стороны могут отразить все свои пожелания, которые устраивают обе стороны.
- Сроки передачи объекта от продавца покупателю.
Что должен учесть покупатель перед подписанием договора?
Стоит отметить, что при оформлении стандартного договора купли-продажи квартиры покупатель должен убедиться в том, что объект относится к категории жилой недвижимости. Его технические характеристики должны полностью совпадать с данными, указанными в техническом и кадастровом паспорте. Если владелец квартиры сделал в ней перепланировку, но не узаконил ее, то у нового собственника могут возникнуть проблемы при постановке недвижимости на учет.
В обязательном порядке покупатель должен убедиться, что в приобретаемой квартире не прописаны люди с ограниченными возможностями и несовершеннолетние дети. Эту информацию можно получить в ЖЭКе. Также следует узнать, не находится ли квартира в залоге у финансового учреждения и нет ли по ней каких-либо ограничений. Если сделка купли-продажи будет оформляться в нотариальной конторе, то ее специалисты самостоятельно проведут проверку.
Покупатель перед оформлением договора должен проверить наличие у продавца всех правоустанавливающих документов на квартиру. Если от имени собственника действует посредник, то в обязательном порядке нужно узнать, где находится хозяин и в каком он состоянии. Очень часто мошенники по доверенностям, полученным от недееспособных граждан, продают их недвижимость. После этого родственники обманутых собственников в судебном порядке расторгают договоры, из-за чего покупатели лишаются и денег, и жилья.
Регистрация договоров купли-продажи квартир в Росреестре
После заключения сделки купли-продажи квартиры подписанный сторонами договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. Во время обращения в эту государственную структуру следует представить все документы, подтверждающие факт перехода права собственности на объект недвижимости. Этот порядок предусмотрен Гражданским Кодексом России, статьей 551. Начиная с 1 марта 2013 года, государственной регистрации подлежит лишь переход прав от продавца к покупателю на жилое помещение. Дата, указанная в договоре купли-продажи, учитывается государственным регистратором при внесении данных в единый реестр. Именно поэтому Росреестр не интересует, как выглядит сам документ, главное, чтобы он содержал информацию относительно проведенной юридической сделки.
Обязательно ли составлять акт приема-передачи квартиры при оформлении договора купли-продажи?
При оформлении стандартного договора купли-продажи квартиры в 2017 году стороны должны составить акт приема-передачи. Этот документ является самым важным при заключении такой юридической сделки. Образец бланка 2017 года можно скачать в интернете либо получить в юридической конторе. Составление и подписание акта приема-передачи объекта жилой недвижимости позволит сторонам избежать взаимных претензий в будущем. В этом документе очень подробно описывается квартира, ее техническое состояние. Акт должен включать пункты, касающиеся даты передачи денежных средств покупателем продавцу и формы проведения финансовых расчетов.
Составлять акт приема-передачи может только собственник квартиры, его официальный представитель, действующий на основании доверенности, или государственные инстанции.
Составление договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала
Если сделка купли-продажи квартиры оформляется при условии использования покупателем средств материнского капитала, то соглашение в обязательном порядке должно содержать пункт о рассрочке платежа. Зарегистрированный договор необходимо предоставить в местное отделение Пенсионного Фонда. Продавцу и покупателю придется подождать около месяца, пока будет рассматриваться вопрос относительно перевода средств материнского капитала на счет собственника квартиры. После того как Пенсионный Фонд выполнит свое обязательство, покупателю необходимо опять обратиться в орган, который проводил регистрацию сделки, для составления акта проведения взаиморасчетов. Как только этот документ будет на руках, покупатель может заниматься оформлением свидетельства на собственность.
Вконтакте
Договор купли-продажи квартиры 2019 скачать бланк бесплатно
06.01.2019
Договор купли-продажи квартиры - документ подтверждающий переход права собственности на квартиру от одной стороны сделки (продавца) к другой (покупателю). Согласно договору продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму, ее цену. Нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию - стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.
Скачать бланк (образец), разл. варианты договоров купли-продажи квартиры в word (в ворде, doc) :
Скачать бланки (образцы) - примеры договоров купли-продажи квартиры с сайтов:
С сайта Росреестра:
П ри покупке квартиры в ипотеку, между сторонами составляется смешанное соглашение купли-продажи и ипотеки жилья. Помимо продавца и покупателя, в договоре присутствует, как правило, третья сторона – кредитор.
Также между сторонами может быть заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. ПО сути это договор о предстоящем договоре, где обосновывается намерения сторон заключить договор основной, по истечению определенного времени. Причиной заключения такого договора, как правило, является то, что одной из сторон необходимо собрать дополнительные документы или необходимую сумму денежных средств. Предварительное соглашение не подлежит регистрации.
Сделки по оформлению купли-продажи квартиры повседневное дело. И чтобы не пострадали интересы обладателя недвижимого имущества и будущего собственника, важно юридически правильно оформить . Наверняка многие слышали о квартирных мошенниках, их приёмах, и множестве обманутых граждан.
В этой статье мы расскажем обо всех деталях отчуждения недвижимости. Так, вы получите представление о том, как осуществляется регистрация сделки купли-продажи квартиры по новым правилам.
Кроме того, вы узнаете основные этапы и получите подробную пошаговую инструкцию, а также получите бонус – типовой образец договора купли-продажи квартиры с официального сайта Росреестра. Покупка квартиры ответственный шаг, и к нему готовятся основательно.
В этой статье
Сделка купли-продажи квартиры: регистрация по новым правилам
С начала этого года существенно упростилась процедура смены владельца квартиры. Так, упразднены свидетельства в части собственности относительно жилья. Вместо них покупателям выдаётся выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (сокращённо – ЕГРП), подтверждающая документально принадлежность жилой площади, конкретному лицу или лицам.
Если нужно заказать документы в отношении заранее определённой квартиры, то они будут готовы в течение пяти рабочих дней, бывает, что срок сокращается до трёх дней.Также теперь регистрируется купля-продажи квартиры через МФЦ в любом регионе. Раньше прибегнуть к помощи МФЦ можно было только по месту расположения недвижимости. Теперь данные ограничения сняты. Это очень удобно, когда новый владелец живёт в одном городе, а собственность находится в другом.
Новшества заключаются и в том, что отныне регистрация собственности и постановка квартиры на кадастровый учёт происходит одновременно по одному пакету документов. Поэтому покупателю уже нет необходимости посещать несколько инстанций.
Сократились и сроки, в пределах которых регистрируются права. Сейчас на весь процесс отводиться максимум 10 дней. Когда материалы подаются в МФЦ, процедура займёт чуть больше времени.
Три основных этапа совершения сделки
Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов
Первый этап. Поиск квартиры
Вариантов подобрать подходящее жилье сейчас множество. Можно ознакомиться с объявлениями по продаже недвижимости, размещёнными на многочисленных интернет-ресурсах.
Кроме того, найти для себя квартиру можно с помощью агентства недвижимости. Риелтор всегда предложит для выбора сразу несколько вариантов. Наконец, возможна и помощь знакомых, которые также могут предложить подходящий вариант.
Второй этап. Достижение соглашения по цене, торг
Вслед за тем, как подходящая квартира выбрана, приходит время для её осмотра и переговоров с хозяином. В ходе них обсуждаются все детали предстоящего соглашения. В частности, отдельное внимание уделяется продажной цене объекта.
Третий этап. Регистрация сделки
За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.
Мы расписали основные пункты совершения сделки в отношении квартиры. Вместе с тем, всегда могут появиться отдельные детали, связанные непосредственно с конкретным объектом недвижимости. Их легко уточнить у юриста.
Документы для регистрации купли-продажи квартиры
Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.
Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.
В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.
Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. В 2018 году её величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.
Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.
Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры в 2018 году
Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов
Шаг 1. Подбор квартиры
Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья. Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом.
Шаг 1. Проверка документов на квартиру
Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.
Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.
Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.
Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.
Шаг 3. Подготовка и заключение договора
После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.
Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.
Шаг 4. Осуществление расчётов за приобретённую недвижимость
Покупатель может заплатить средства за приобретаемую квартиру, как во время заключения договора купли-продажи, так и после завершения регистрации прав. Форма оплаты – наличная, безналичная. Финансы переводятся на банковский счёт или карту продавца. Часто практикуется и схема расчётов с использованием банковской ячейки.
Шаг 5. Оформление перехода прав на недвижимость
Для этого подаются документы в Росреестр или МФЦ. Чтобы не ожидать в очереди можно предварительно записаться на приём в режиме онлайн. По окончании всей процедуры новому собственнику выдадут выписку из Росреестра о зарегистрированных правах.
Мы рассказали об основных стадиях, которые придётся пройти, совершая операцию по приобретению жилой недвижимости. Отдельные детали можно всегда оперативно уточнить у юриста.
Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами с сайта Росреестра
Во избежание большинства сложностей для сторон мы предлагаем вам типовой бланк договора по недвижимости, который актуален на текущий год. В него стороны вправе внести свои дополнения относительно любых пунктов, важных как для нынешнего владельца, так и для будущего хозяина жилой площади.
Обращаем ваше внимание на следующее. В договоре необходимо чётко прописать характеристики квартиры: площадь, этаж, количество комнат.
Удачной вам покупки!
Главным документом, подтверждающим факт заключения сделки с недвижимостью, является договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ). Он должен включать все существенные моменты и служит основанием перехода права собственности. Оформление сделки регулируется ГК РФ.
Перед оформлением соглашения следует тщательно изучить на примере его форму или проконсультироваться со специалистом.
Понятие
Договор купли-продажи жилья - это документ, по которому собственник (продавец) обязуется передать в собственность другому лицу (покупателю) квартиру. Последний обязуется принять ее и уплатить собственные или привлеченные денежные средства (цену).
При заключении сделок покупки и продажи недвижимости обязательно составляется договор в письменной форме. В нем оговариваются стоимость объекта, сроки процедур оформления, права и обязанности сторон, иные условия. На их основании право собственности переходит от одного участника операции к другому.
Перед составлением соглашения следует учесть следующие юридические моменты:
- соглашение составляется в простом письменном виде;
- по желанию сторон документ можно нотариально заверить;
- помещение передается по акту либо по соответствующей пометке в договоре;
- факт получения денег должен подтверждаться распиской покупателя.
Форма документа не имеет типового бланка. Стороны вправе составлять договор на свое усмотрение. Все прописанные в нем условия должны соответствовать законодательству и не ущемлять права третьих лиц.
Существенными условиями договора является информация об объекте продажи и его цене. Если эти критерии из соглашения выяснить нельзя, то оно считается недействительным.
Нужно отразить иные важные моменты:
- сроки и порядок оплаты;
- план освобождения жилья бывшими владельцами;
- права и обязанности участников сделки;
- иные условия.
какие важные моменты есть в самом договоре?
После наименования документа слева указывается место заключения сделки, справа - дата.
Участники в дальнейшем именуются «продавец» и «покупатель». Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица.
Текст стандартного договора содержит несколько основных разделов.
Предмет договора
В предмете сделки должен подробно описываться объект продажи: номер по кадастру, общая и жилая площадь, этаж, число комнат, адрес. Здесь же нужно указать документ на право владения квартирой и пункт о гарантиях подлинности документов и «чистоты» объекта недвижимости.
Цена и оплата
Отражается стоимость квартиры цифрами и прописью.
Порядок расчета
Есть следующие способы:
- наличными;
- привлеченными, кредитными, заемными средствами;
- с применением сертификатов (материнского, жилищного).
Здесь могут оговариваться условия об авансе, задатке, рассрочке оплаты.
Порядок приема-передачи
В разделе указывают:
- дату передачи квартиры;
- порядок проведения осмотра жилья покупателем и подписания акта приема-передачи;
- момент перехода права собственности;
- кто несет регистрационные расходы;
- ответственность сторон за риски случайной гибели предмета сделки.
Права и обязанности
Отдельными пунктами фиксируются права каждой из сторон договора и обязанности.
Ответственность
Оговариваются размеры неустойки, пеней, штрафов за невыполнение или ненадлежащее исполнение условий соглашения.
Порядок расторжения договора
Разрешение конфликтов
Форс-мажор
Заключительные положения
Здесь стороны подтверждают условия соглашения, его юридическую силу с даты подписания и т. д. Определяют порядок направления участникам важных юридически сообщений.
На этом основной текст документа заканчивается. Далее указывают приложения (акт передачи, копии кадастрового паспорта и свидетельства на собственность и т. д.).
Завершающей частью соглашения является подробная информация об адресах и реквизитах сторон, включая банковские.
Особенности
В нестандартных случаях составление договора купли-продажи имеет некоторые особенности.
Продажа доли
Собственники жилья имеют приоритетное право на его приобретение (ст. 250 ГК РФ). Продавец должен уведомить их о продаже квартиры, ее стоимости и иных условиях сделки. Информационное извещение отправляется по адресу проживания дольщиков. Если в течение месяца ответа не последует, то продавец вправе провести сделку с третьими лицами.
Если собственники не хотят приобретать долю, их отказ оформляется у нотариуса.
При нарушении приоритетного права, хозяева долей могут обратиться в суд и восстановить ущемленные интересы.
Извещение на продажу или нотариально заверенные отказы входят в перечень документов на регистрацию сделки. В договоре купли-продажи обязательно отражается стоимость доли.
Сделка с несовершеннолетними
Если в роли собственника при продаже выступает несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки. Для этого нужны доказательства того, что его интересы не будут нарушены: ребенок получит равнозначное жилье или соответствующую сумму.
Разрешение службы опеки необходимо при регистрации сделки в Росреестре.
Если квартиру покупает несовершеннолетний, требуется письменное согласие законных представителей. Лицо старше 14 лет вправе собственноручно подписывать соглашение и другие документы.
Продажа по доверенности
Если сторону сделки представляет доверенное лицо, нужна доверенность, подтверждающая полномочия действовать в интересах участника договора. Доверенность является обязательным приложением к соглашению.
В данной ситуации в договор вносятся сведения о представителе: данные паспорта и адрес.
Операции по доверенности - распространенная схема мошенничества. Документ часто подделывают. Риск сделки по доверенности объясняется следующими причинами:
- Если доверенность подписал недееспособный собственник жилья, то сделку могут признать несостоявшейся.
- После продажи квартиры бывший владелец может отозвать доверенность. Предстоят долгие разбирательства в суде.
- В случае смерти собственника документ теряет юридическую силу, а жилье становится частью наследства.
При составлении договора следует обратить внимание на следующие нюансы:
- Процесс передачи денег нужно описывать подробно: когда производится передача или перечисление средств, каким документом это подтверждается, наличие и размер аванса.
- Следует честно указать все недостатки квартиры. Это поможет избежать судебных споров в будущем.
- Если от продавца выступает его представитель, нужно обратить внимание на дату выдачи и срок действия доверенности, правильность ее оформления.
- Если прежний хозяин купил жилье с использованием средств материнского капитала, нужно убедиться, что собственниками стали все члены семьи. Если, например, интересы детей ущемлены, суд вправе признать сделку незаконной.
- Следует указать в тексте соглашения ответственность продавца за возникновение претензий со стороны родственников, наследников или иных лиц.
Часто продавец указывает заниженную стоимость квартиры с целью сэкономить на уплате НДФЛ. В случае расторжения соглашения покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая отражена в договоре.
Документы для составления договора
Для заключения соглашения продавец квартиры должен представить следующие документы:
- Паспорт, свидетельство о присвоении ИНН, военный билет.
- Выписку из домовой книги. При оформлении страховки или ипотеки также требуется архивная выписка. Она содержит сведения обо всех лицах, которые когда-либо проживали в квартире. Документ действителен в течение месяца.
- Бумаги, подтверждающие право собственности (договор дарения, приватизации, купли-продажи и т. д.).
- Свидетельство о собственности.
- Кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план. Их готовит БТИ в течение двух недель.
- Техпаспорт и справка о стоимости (при ипотеке).
- Выписку ЕГРП. Содержит данные о сделках с квартирой, о нахождении ее в залоге у банка или в долевой собственности.
- Нотариально заверенное согласие дольщиков.
- Документ об отказе от права выкупа.
- Разрешение органов опеки на выселение несовершеннолетних.
- Согласие второго супруга на продажу. Если собственник в разводе или вдовец, нужны подтверждающие свидетельства. Если владелец не состоял в браке, пишется соответствующее заявление.
- Справку из ЖЭУ об отсутствии долга по квартплате.
- Заверенные у нотариуса заявления проживающих в квартире лиц о ее освобождении в сроки, указанные в договоре.
- Справки от психолога и нарколога (по просьбе другой стороны сделки).
- Нотариально заверенное заявление продавца-наследника о том, что в случае появления иных наследников он самостоятельно будет решать проблемы с ними.
Покупателю потребуется паспорт и ИНН, для лиц до 18 лет - свидетельство о рождении.
Оплата
Любые действия, связанные с деньгами, при сделках с недвижимостью должны быть документально оформлены.
Существует четыре варианта передачи денег, отличающихся по степени безопасности для участников сделки.
Вариант 1. Предоплата под расписку.
Самый опасный способ. Покупатель рискует быть обманутым еще до регистрации недвижимости.
Вариант 2. Наличный расчет по акту передачи после завершения сделки.
Метод не очень надежный: иметь при себе солидную сумму небезопасно. Высока вероятность хищения.
Вариант 3. Аренда ячейки в банке.
Это надежный вид расчета по сделке. Стоимость услуги составляет от 2 000 до 6 000 рублей. Нужно заключить договор с банком. В нем указывают сумму, срок хранения, способ выдачи денег, например, при предъявлении свидетельства о праве собственности.
Вариант 4. Банковский аккредитив.
Это безопасный способ передачи большой суммы. Покупатель арендует счет в банке. Деньги с него учреждение переведет покупателю только после предъявления им оговоренных ранее документов.
Выбранный метод оплаты стороны должны закрепить в соглашении.
Расторжение договора
По законодательству РФ в одностороннем порядке договор нельзя аннулировать. Условия его расторжения указаны в ст. 450 ГК РФ. Это возможно в следующих случаях:
- согласие обоих участников;
- решение суда;
- при обстоятельствах, указанных в соглашении.
При обоюдном решении сторон о расторжении договора, составляется дополнительное соглашение.
Суд расторгнет договор в случае, если заявитель докажет факт нарушения условий сделки другим участником. Например, отказ продавца снять квартиру с учета, заявление третьими лицами своих прав на объект, неоплата указанной в договоре суммы.
Для признания договора недействительным заявителю нужно обратиться в суд по месту проживания. Сделка будет аннулирована в следующих случаях:
- признание участника недееспособным;
- нарушение законодательства при составлении соглашения;
- при подписании документа сторона находилась под воздействием наркотиков, алкоголя или психотропных веществ;
- при заключении договора применялись насильственные действия;
- признание сделки фиктивной.
Обоюдные претензии стороны должны огласить своевременно: до регистрации права нового владельца на квартиру. После этого аннулировать договор невозможно.
Изучив законодательную базу и имея представление об опасностях и особенностях сделок с недвижимостью, можно оформить договор купли-продажи самостоятельно. Однако в случае сомнений лучше обратиться за юридической помощью. Это поможет избежать трудностей, которые могут поставить под сомнение законность сделки.
