Передача денег за покупку квартиры. ✔ Доступ к ячейке покупателя и продавца в случае успеха сделки или отказа от нее

Нотариусом, происходят расчеты между покупателем и продавцом. Самый простой способ передать деньги за квартиру из рук в руки , но этот же вариант считается и наиболее опасным.

Для обеспечения безопасности сделки нужно либо нанимать охрану, либо арендовать для сделки переговорную комнату в банке и сразу после получения денег размещать их на депозите или текущем счету. Но это не избавляет, например, от такой проблемы, как передача покупателю части суммы c устным обещанием доплатить недостающее чуть позже. Если это произойдет уже после подписания договора и его регистрации, то проблем не избежать.

Достоинства : Отсутствие формальностей и дополнительных трат.

Недостатки : Большие риски в связи с передачей наличных.

О том, как происходит купля-продажи квартиры за наличный расчет, вы можете узнать .

Банковская ячейка

Еще один способ обезопасить сделку – поместить деньги в банковскую ячейку . Это очень удобно и за аренду сейфа всего на 3-14 дней, пока длится регистрация договора, придется заплатить не больше 1 тыс. рублей. Наличные будут храниться в сейфе и доступ к нему будет только у покупателя, продавца и у того списка лиц, который будет указан в договоре.

Суть схемы проста:

Покупатель арендует ячейку и помещает в нее всю сумму по договору в день сделки. Делается это обычно в присутствии продавца.
После этого продавец квартиры допускается к сейфу только после предоставления им оригинала договора купли-продажи с отметкой о госрегистрации.

Банк тщательно проверяет эту информацию. Даже если кто-то из участников потеряет ключ от сейфа это не вызовет проблем, поскольку без проверки документов о сделке банк никого не допустит в свой депозитарий. Если сделка сорвется, то покупатель сможет забрать средства в течение недели.

При помощи сейфов совершается львиная доля расчетов на рынке вторичного жилья.

С новостроями все не так просто, там расчеты происходят в офисе застройщика или его посредников либо по безналичному расчету.Для оплаты может быть арендована не одна, а множество ячеек, если сделка сложная и связана с продажей-покупкой других объектов недвижимости.

Достоинства: Дешевый и безопасный способ хранения крупных сумм.

Недостаток: Нужно оформлять договор аренды ячейки и в случае банкротства банка эти средства не покрываются страховкой вклада.

О процессе передачи средств через банковскую ячейку подробно говорится в .

Аккредитив

Еще один популярный вариант безопасных расчетов при сделках с недвижимостью – аккредитив .

Расходы на открытие счета обычно ложатся на покупателя. Размер комиссии может составить от 0,5 до 2-5% суммы, что, может устроить далеко не всех участников сделки.

Достоинства: Безопасность сделки.

Недостатки: Высокая комиссия банка за открытие счета, обналичивание средств.

Наличными у нотариуса

Если не хочется связываться с банками, то всегда можно произвести расчеты прямо в офисе нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи. Используя аппарат для проверки подлинности купюр можно пересчитать и проверить всю сумму.

Но никто не гарантирует безопасность после того, как вы выйдете с деньгами из офиса. К тому же государственная занимает минимум 1-3 дня (а в среднем две недели) и до того, как она не произошла, не стоит спешить с передачей денежных средств.

В любой момент продавец может отменить процедуру госрегистрации и оставить квартиру себе . Добиться от него возврата денег будет очень сложно, учитывая загруженность наших судов и высокий уровень коррупции.

Можно заключить договор, оговорив, что оплата произойдет сразу после регистрации, но это также дополнительные риски. Именно поэтому большинство участников сделок с недвижимостью выбирают схемы расчеты с участием банков или посредников, которым доверяют.

Достоинства: Быстрое получение наличных.

Недостатки: Высокий риск кражи денег на улице или задержки с оплатой.

Депозит у нотариуса

С нотариусом можно договориться и по-другому.

Перед тем как соглашаться на такую схему расчетов нужно тщательно проверить репутацию нотариуса и наличие у него лицензий на работу. Фактически в этом случае нотариус выступает обычным посредником со всеми вытекающими отсюда рисками . Он может исчезнуть с деньгами и обмануть не только вас, но и многих других клиентов.

Даже если он окажется добросовестным эту схему расчетов нельзя назвать безупречной. За перевод денег или открытие счета нужно будет заплатить определенную комиссию (до 3%). К тому же свои депозиты для сделок предоставляют далеко не все нотариусы.

Достоинства: Безопасность сделки.

Недостатки: Высокая комиссия за открытие счета и перевода со счета на счет или обналичивание плюс оплата услуг нотариуса (минимум 1,5 тыс. рублей).

Безналичный расчет

Банковский перевод простой способ расчетов, но он сопряжен с расходами на оплату услуг банка . Покупатель помещает деньги за квартиру на свой текущий счет и сразу после государственной регистрации переводит их на счет продавца.

В любой момент он может подтвердить, что перевел деньги, просто оформив справку из банка. Продавец не сможет манипулировать покупателем, доказывая, что не получил деньги. Если оговорить эту схему в договоре купли-продажи, то никакой проблемы не должно возникнуть.

Если в положенный срок деньги не будут переведены, то продавец имеет право требовать отмены госрегистрации и сделки купли-продажи.

Достоинства: Все операции с деньгами задокументированы.

Недостатки: Комиссия за открытие счета, перевод и обналичивание.

Оплата через агентство

Передача денежных средств может происходить и в офисе агентства недвижимости (о сопровождении сделки купли-продажи квартиры читайте ). Это довольно удобно, ведь тут можно сразу рассчитаться с риелтором, пересчитать деньги в отдельной комнате и воспользоваться услугами приглашенного нотариуса.

Достоинства: Минимум расходов.

Недостатки: Госрегистрация может быть обжалована продавцом и начнется длительный судебный процесс. Деньги при этом уже будут переданы.

Момент, когда это происходит

Выплата денег происходит после подписания сторонами купчей и госрегистрации прав. До этого может быть заключен договор о передаче задатка (например, в размере 10% стоимости квартиры). Задаток может быть передан из рук в руки или через банковскую ячейку (о задатке, залоге и авансе вы можете прочитать ).

Но вся сумма передается только, когда все документы уже оформлены . Например, при схемах с аккредитивом или банковской ячейкой вам не предоставят доступ к деньгам, если не убедятся, что сделка состоялась. Закладывать деньги в ячейку или класть их на счет можно и раньше сделки, причем делать это можно в присутствии продавца.

Инструкция передачи денег:

Если соблюсти все правила, то сделка будет абсолютно безопасной.

Главное расписать алгоритм расчетов по пунктам в самом договоре купли-продажи и не забыть взять расписку у продавца или справку из банка, о том, что средства были сняты со счета.

В какой валюте платить?

Стоимость квартиры может оцениваться в привязке к доллару или евро, но расчеты чаще всего проводятся все же в национальной валюте . Это удобней, поскольку не нужно постоянно менять цену на квартиру из-за изменений курса. Связано это и с тем, что договора ипотеки также в основном оформляются в рублях, чтобы обезопасить себя от валютных колебаний.

Застройщики также принимают оплату договоров ДДУ в рублях, а не валюте. Если же вы решили продавать или покупать квартиру в долларах или евро, то внимательно проверяйте купюры с использованием технических средств.

К каким способам чаще всего прибегают на вторичном рынке, а к каким – на первичном?

Самый популярный способ расчетов при – через банковскую ячейку.

Он может проводиться в два этапа (с закладкой половины или другой части суммы, а потом оставшихся средств после регистрации). Это безопасный и не слишком дорогой способ, который прекрасно подойдет и в том случае, если вы оформляете купчую в простой письменной форме без заверения у нотариуса. Для более безопасных расчетов рекомендуется взять у продавца расписку после того, как он заберет деньги из ячейки .

Популярны также депозиты нотариусов и безналичные расчеты со счета на счет. оплата договора долевого участия в строительстве или иного инвестиционного соглашения происходит на счет застройщика. Если предусмотрены расчеты с использованием рассрочки, то оплата может вноситься поэтапно, согласно условиям договора. Иногда оплата вносится и наличными в кассе, но с обязательной выдачей квитанции покупателю.

В каких случаях нужна расписка?

Если расчеты не происходят через банк, где всегда можно оформить выписку или справку, то необходимо, как минимум, составлять о получении денег. Этот документ составляется в простой письменной форме в присутствии покупателя. В расписке обязательно указывается номер основного договора, сумма, даты и персональные данные.

Заверяется все личной подписью. При оплате частями нужно будет составить несколько таких документов. Заверять расписку у нотариуса не нужно , однако документ должен быть читаемым и составленным по форме (образец легко найти в Интернете).

5 главных ошибок

Случаев мошенничества на рынке недвижимости – немало. Основные ошибки покупателей и продавцов можно свести к следующему:

Чтобы не стать жертвой мошенников не стоит отдавать деньги, когда у вас нет расписки или другого документального подтверждения до официального завершения сделки. При сложных сделках, когда одновременно покупается или продается другая недвижимость стоит максимально позаботиться о защите своих интересов, если одна из сделок не состоится. Осторожно стоит общаться с теми, кто продает квартиру по .

Нужно проверить не только не истек ли срок этого документа, но и жив ли тот, кто поручил представлять свои интересы другому. При покупке жилья на первичном рынке рекомендуется досконально изучить опыт работы застройщика и отзывы о нем. Затягивание строительства должно сопровождаться оплатой штрафов и пени, а сам покупатель должен иметь возможность в этом случае расторгнуть договор и забрать свои деньги.

Посмотрите видео о самых распространенных ошибках.

Как лучше себя обезопасить?

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности по договору с недвижимостью возникает с момента его государственной регистрации. До этого покупатель не вправе распоряжаться имуществом, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом.

Чтобы уменьшить риски :

Лучше использовать схемы, где выдача денег производится после проверки купчей и отметки о госрегистрации. Тогда на недвижимость накладывается обременение. Чтобы его снять, нужно будет показать расписку или другой документ, подтверждающий оплату.
Не стоит торопиться с передачей крупного задатка продавцу особенно, если у вас есть хоть какие-либо сомнения относительно самого человека или вашей готовности купить квартиру. Формально в случае отказа от сделки без причины продавец обязан не просто вернуть аванс, а сделать это в двойном размере.
Но на практике подобные споры иногда заканчиваются в суде, а в худшем случае в полиции. Для обеспечения сделки вполне достаточно 10-20% стоимости жилья. Остальная сумма может быть в распоряжении продавца уже через 1-2 недели.

Если же вы сами передумаете покупать квартиру, то просто потеряете все внесенные в качестве задатка средства.
Если вы опасаетесь, что продавец не выпишет людей из квартиры, то можно предусмотреть двухэтапный процесс расчетов. Например, арендовать не одну, а два ячейки. Во вторую поместить остаток суммы за квартиру, который станет доступным только после предъявления справки о зарегистрированных лицах или выписки из Домовой книги.

Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Заключение

Расчеты – самое важное в сделке с недвижимостью. Чтобы уменьшить риски лучше использовать только проверенные способы передачи денег ( , аккредитивы и пр.). Не стоит рассчитываться с продавцом в самой квартире или ресторане даже, если вам кажется, что вы можете ему полностью доверять. С опаской стоит отнестись и к разным посредникам, которые предлагают свои услуги транзитного счета для хранения денег на время регистрации квартиры в реестре.

Покупка квартиры – серьезный и ответственный шаг для любого человека. Оформление документов и подготовка сделки требуют напряженного внимания и немалых затрат времени. Не менее существенную роль конечно играет передача денег при продаже квартиры.

Когда и как передают деньги при покупке квартиры

Взаимные обязательства между продавцом и покупателем квартиры возникают в результате подписания договора купли-продажи, в котором и должен быть описан порядок передачи денежных средств.

В Гражданском Кодексе РФ не предусматриваются жесткие ограничения по срокам для этой процедуры. Оплата по договору купли продажи квартиры происходит в тот момент и тем способом, которые были предусмотрены договором в соответствии со взаимным соглашением сторон.

Способы передачи денег при продаже квартиры

На данный момент существуют различные способы передачи денежных средств как при совершении сделки купли-продажи, так и при любых других финансовых операциях. Условно эти способы можно разделить на два вида: наличный и безналичный расчёт.

Оплата наличными предполагает использование «живых» денег, безналичные операции соответственно проходят без применения наличных.

Как передают деньги при покупке квартиры, заранее решают сообща продавец и покупатель.

Через нотариуса – преимущества и недостатки

С начала 2015 года в силу вступил закон 457 ФЗ. Благодаря этому закону нотариусы теперь официально уполномочены предоставлять услуги по депозиту денежных средств во время расчетов по различным операциям. Таким образом, покупатель может передать определенную сумму денег за квартиру нотариусу перед регистрацией договора, а продавец получить эту сумму после регистрации, предварительно согласовав данную операцию с самим нотариусом.

Плюсы передачи денег через нотариуса:

Оформление документов, ведение всей сделки и процедура передачи денежных средств происходит в одном месте;
Возможен как безналичный, так и наличный расчеты;
Этот способ расчета освобождает обе стороны от подписания некоторых дополнительных соглашений (к примеру об аренде банковской ячейки);
Нотариус является застрахованным лицом, следовательно, это дополнительная защита от непредвиденных обстоятельств;
У нотариуса хранятся вторые экземпляры документов на случай утери оригиналов;
Нотариусы несут ответственность за совершенные ими сделки.

Минусы передачи денег через нотариуса:

Банк берет определённый процент за перевод средств со счета покупателя на счет нотариуса, а также за последующее обналичивания денежных средств для продавца;
Сама услуга использования банковского депозита нотариуса платная;
Дополнительно нужно платить нотариусу за эту услугу даже если происходит передача денег наличными;
Покупатель согласно законодательству в любой момент может потребовать возврат своих денег с депозита нотариуса, если условия для этих его действий не были прописаны в дополнительном соглашении к договору.

Передача денег при покупке квартиры наличными, плюсы и минусы

В данном случае производится оплата за квартиру посредством передачи денег наличными напрямую из рук в руки.

Плюсы передачи денег наличными:

Самый быстрый способ;
Сторонам всегда можно договориться об изменении реальной стоимости квартиры в одну или в другую сторону;
Идеальный вариант, когда купля-продажа осуществляется родственными лицами.

Минусы передачи денег наличными:

Чтобы продавец поверил в подлинность и правильность полученной суммы денег, желательно потратиться на проверку денежных купюр и их количества;
Самый ненадежный способ. Можно оказаться не только жертвой обмана, но и воровства;
Когда передают деньги наличными, для минимальной защиты должна быть оформлена хотя бы расписка.

Безналичный расчет по сделке, риски для продавца и покупателя

Безналичный расчет обязательно используется в том случае, когда продавцом квартиры является юридическое лицо. Если банк покупателя и банк продавца – это два разных банка, то за перевод будет взиматься немалая комиссия. Риск для покупателя в данном случае состоит в том, что если при непредвиденных обстоятельствах произошёл срыв сделки, а деньги уже перечислены, то вернуть их скорее всего можно будет только с помощью судебного разбирательства.

Существует также риск банкротства банка как для продавца, так и для покупателя квартиры. Денежные средства замораживаются на счёту банка до благополучного разрешения его финансовых проблем. Чаще всего до этого момента проходит не один год.

Рассчитываемся через ячейку банка

Смысл этого способа заключается в том, что при осуществлении сделки купли-продажи у банка арендуется ячейка в специальном хранилище – депозитарии. Обычно это делает покупатель квартиры. Во время сделки заключается дополнительное трехстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом. В соглашении прописываются условия выдачи денег и устанавливаются определённые сроки.

Плюсы данного расчета:

Банк надежно обеспечивает безопасность денежных средств, контролирует доступ к ячейке и гарантирует конфиденциальность;
Деньги проверяются на подлинность и пересчитываются, а потом складываются в ячейку банковским служащим в присутствии обеих сторон;
Если сделка по продаже квартиры была сорвана в результате каких-либо обстоятельств, покупатель вновь единолично получает возможность доступа к банковской ячейке;
Самый безопасный вариант передачи наличных денег при покупке квартиры.

Минусы данного расчета:

Нужно оплачивать саму аренду банковской ячейки и составление дополнительного соглашения. Ещё скорее всего придётся платить за страховку банковского хранилища, а также залог, во избежание потери ключа от ячейки;
Банк не несёт ответственности за правильность составления или достоверность документов, которые предоставляет продавец;
Возможен только наличный расчет.

Продажа квартиры через банковский аккредитив

По существу данный способ почти такой же, как вариант передачи денег посредством банковской ячейки, только происходит все через безналичные операции. Конечно, есть и свои нюансы. В процедуре передачи денег могут участвовать два банка: банк-исполнитель и банк-эмитент. Иногда это один и тот же банк. При условии передачи требуемых по договору документов, банк-эмитент, в котором находятся деньги покупателя, переводит их на счёт банка-исполнителя. Этот банк, в свою очередь, выдаёт данную сумму продавцу.

Плюсы банковского аккредитива:

Обеспечивается наибольшая безопасность денежных средств;
Не нужно разбираться с наличными деньгами.

Минусы банковского аккредитива:

В сравнении с операцией посредством банковской ячейки, увеличивается стоимость услуги, количество дополнительно подписываемых документов и временные затраты.
Такую услугу имеют возможность предоставить далеко не все банки.
Если при каких-либо обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры была отменена, процедура возврата денег может истратить немало нервов покупателю и даже довести дело до суда.
Банковские служащие обязаны информировать налоговые органы обо всех столь серьёзных операциях с денежными средствами. Это важный момент для тех, кто скрывается от налогов.
Возможен только безналичный расчет.
При альтернативных сделках с участием нескольких сторон использовать банковский аккредитив как способ передачи денег невозможно.

Перевод на счет

Один из способов безналичного расчёта, когда деньги переводятся с собственного счёта покупателя на счет продавца.

Плюсы перевода на счет:

О движении денежных потоков сохраняются подтверждающие документы;
Нет нужды возиться с наличными деньгами.

Минусы перевода на счет:

Существует риск мошенничества со счетами;
Комиссия в виде определенного процента от суммы перевода.

Использование ипотечного кредитования

Когда у человека нет в наличии достаточной для покупки жилья суммы денег, можно купить квартиру через банк, то есть, в ипотеку. В этом случае банк самостоятельно устанавливает возможный способ передачи денег, а продавец и покупатель вынуждены согласиться с ним.

С ипотекой конечно проще в отношении безопасности сделки купли-продажи, ведь любой банк тщательно проверяет необходимые документы, чтобы исключить риск потери своих финансов. Но, с другой стороны, в ситуации, когда семья вроде бы расплатилась за квартиру используя банковский кредит, на самом деле продолжает выплачивать банку стоимость своего жилья с процентами ещё в течение нескольких лет.

Использование счета эскроу

Такой вид расчета предусмотрен Российским законодательством для договоров долевого участия (ДДУ) с 2017 года и действует также в 2019-м году. Преимущество данного способа в том, что банк, в котором находится счёт эскроу, является гарантом того, что застройщик не обманет покупателей квартир. Ведь деньги, внесённые за приобретённое жильё, блокируются на счету эскроу до завершения строительства дома.

В некоторых случаях банк может установить срок передачи денег застройщику на 6 и более месяцев позже даты предоставления готового жилья покупателю.

Акт передачи денег, образец

Более официальная форма подтверждения факта передачи денежных средств, чем расписка – это акт передачи денег. Его отличие от расписки в том, что этот документ подписывается двумя сторонами и он не предусматривает никаких обязательств со стороны продавца или покупателя. Акт просто устанавливает факт передачи денежных средств.

Нет какой-то определённой формы для этого документа, его можно составить так, как удобно сторонам. Конечно есть некоторые основные данные, которые должны присутствовать на бумаге. Это реквизиты сторон, сумма и валюта денежных средств, дата подписания и ссылка на основной договор.

Образец акта передачи денежных средств можно .

Есть несколько полезных советов о том, как правильно передать деньги за квартиру, чтобы не стать жертвой мошенничества или обмана:

В момент, когда происходит оплата по сделке купли-продажи, лучше иметь при себе парочку свидетелей. Это обеспечит доказательства заключения договора и оплаты за приобретённую квартиру;
Необходимое условие – это тщательно проверить все предоставленные продавцом документы и не скупиться оплатить помощь профессиональных юристов либо риэлторов;
Можно разузнать немного больше о личности владельца продаваемой квартиры, расспросив о нем и его семье у будущих соседей;
Лучше передать деньги за квартиру только после госрегистрации сделки.

Еще несколько очень полезных советов:

В любом случае, нужно ответственно подходить к вопросу выбора способа передачи денежных средств при покупке жилья. От этого выбора будет зависеть процент риска для обеих сторон договора и конечный результат сделки.

При покупке квартиры преимущественное количество граждан осуществляют наиболее дорогостоящее приобретение в своей жизни. По этой причине вопрос безопасности является достаточно серьезным. Покупатель должен не только внимательно проверить нынешнее состояние жилья, а и его юридическую чистоту. Кроме того, необходимо согласовать с продавцом приемлемый метод передачи денег.

Стоит учитывать тот факт, что в процессе оформления договора купли-продажи нотариус не занимается удостоверением факта передачи денежных средств. Таким образом, передача денег при покупке квартиры регулируется сторонами сделки на свое усмотрение и под персональную ответственность. Средства могут передаваться без свидетелей в том случае, если при продаже квартиры не присутствуют посредники. Затем факт передачи денег подтверждает нотариус.

Какие существуют способы передачи денег в процессе покупки?

Стоит узнать, какие существуют способы передачи денег при покупке квартиры:

наличными из рук в руки перед предоставлением документов на государственную регистрацию;
наличными из рук в руки после осуществления сделки;
на счет в банке до выполнения операции;
передача денег со счета покупателя в банке на счет продавца, что доступно для проведения в России и за рубежом;
передача денег с помощью агентства по недвижимости;
отправка средств на счет продавца в банке после осуществления сделки;
передача средств через ячейку депозитария банковского учреждения;
с помощью аккредитива.

Каждый из данных вариантов имеет свои нюансы, поэтому их стоит подробно рассмотреть. Таким образом, можно будет выбрать наиболее подходящие безопасные способы передачи денег при покупке квартиры и не сделать при этом ошибку.

Расчёты при покупке за наличные деньги

Наиболее легким способом для передачи денег при приобретении недвижимости является наличный расчет. Формально предоставление прав собственности совершается в период государственной регистрации сделки, которая производится в Регистрационной палате. Однако сама регистрация будет выполнена спустя десять дней с момента подачи документов. Если приобретение предполагает применение ипотеки, данная процедура займет не более пяти дней. Многих интересует вопрос: "Как происходит передача денег при покупке квартиры в Волжском и в других городах?" В таком случае возникает вопрос: "Когда нужно платить?" Существует два варианта:

Оплата по факту. В таком случае выполняется документальное оформление права собственности, а затем наличный расчет.
Предоплата. Данный вариант предполагает передачу денег до осуществления государственной регистрации отчуждения от прав собственности.

Оба метода имеют свои недостатки. В первом случае продавец имеет риск остаться без средств и без недвижимости, а во втором – с аналогичным риском сталкивается покупатель.

Как безопасно произвести наличный расчет?

Крупная сумма денег, предоставляемая в наличной форме, станет неплохой приманкой для грабителей и мошенников. Стоит узнать, как произвести наличный расчет и свести все возможные риски к минимуму. Для этого можно воспользоваться такими рекомендациями:

Предоставление средств необходимо подтверждать распиской. При этом указываются паспортные данные получателя, цель сделки и сумма расчета.
Нежелательно идти одному с большой суммой денег.
Место передачи средств покупатель должен выбрать самостоятельно. Лучше осуществлять данную процедуру в людном месте, в котором присутствуют камеры наблюдения.

Стоит понимать, что сделка может стать более безопасной с помощью третьей стороны. Риелтор не будет надежным, поэтому лучше обратиться в банк или агентство недвижимости. Это обусловлено тем, что крупные и давно существующие учреждения не будут рисковать своей репутацией. К тому же покупатель в данном случае может узнать, насколько надежен представитель услуг.

Расчет через банковскую ячейку

Банковское учреждение может принять наличные средства на хранение на время оформления сделки и передачи прав собственности. Это происходит на двух основаниях:

Персональное сейфовое хранение. В таком случае договорные обязательства появляются между получателем средств и банком. Продавец квартиры получает ключ от ячейки, которая содержит оплату. Таким способом обе стороны оберегают себя от рисков потери денег или недвижимости.
Ответственное хранение. Кроме создания основного договора, должно быть подписано дополнительное соглашение. В нем предоставляются идентификационные данные гражданина, который имеет право забрать деньги из ячейки после совершения сделки.
Заключение трехстороннего договора. Его подписывает покупатель, продавец и банк. Договор делит сроки доступа к конкретной ячейке между участниками, чтобы они не могли пересекаться. Продавец сможет забрать свои средства спустя пять рабочих дней после осуществления государственной регистрации. При этом банку необходимо предоставить подтверждение того, что все оговоренные обязательства были выполнены. Если срок истек, а покупатель не получил квартиру, он может вернуть свои средства.

Стоит отметить, что определять деньги в банковскую ячейку лучше при участии продавца. Это поможет избежать сомнений в объеме средств, условий договора и подлинности банкнот.

Расходы на содержание денег в банковской ячейке

Участники договора купли-продажи должны понимать, что банк оказывает свои услуги на платной основе. Срок аренды будет составлять от одного до двух месяцев. Это объясняется тем, что финансовые учреждения в основном не оказывают данную услугу на несколько дней или недель. Оплата зависит не только от срока хранения, но и от объема ячейки. Примерно в месяц сумма составит от 1200-3000 рублей. Клиенты могут дополнительно заказать проверку подлинности банкнот и их пересчет, осуществляемый сотрудниками банка.

Проверочные процедуры выполняются в присутствии участников сделки, после чего средства будут определены в пакет и опечатаны. В основном оплата услуг возлагается на покупателя. Но этот вопрос решается между ним и продавцом квартиры индивидуально. Процедура пересчета и проверки средств согласовывается с банком предварительно.

Покупка с помощью банковского аккредитива

Альтернативой для депозитарной ячейки может стать применение банковского аккредитива, который обеспечивает высокий уровень надежности операции. Аккредитивом является безотзывное обязательство клиента уплатить необходимую сумму продавцу недвижимости. Данный этап передачи денег при покупке квартиры осуществляется при предоставлении соответствующего пакета документов.

Покупатель не имеет возможности отменить свое решение без согласия продавца. Данное обязательство гарантировно банком, который выпустил аккредитив. Им также проверяется достоверность предоставленной обеими сторонами документации. Использовать данный метод могут не только юридические, но и физические лица, которые являются дееспособными.

Покупка квартиры в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку способ передачи денег устанавливается индивидуально банком. По этой причине покупателю придется сменить банк или найти новую квартиру, если его не устраивают условия сделки. Стоит понимать, что при выборе банка также определяется метод передачи денежных средств, который им принят.

При этом сотрудники учреждения будут следить за:

осуществлением передачи денег от начала проведения сделки до ее окончания;
передачей средств, выданных банком;
способами передачи денег, которые в некоторых случаях не контролируются.

Следует узнать подробно, как происходит передача денег при покупке квартиры в ипотеку.

Залог при покупке квартиры

Нередко требованием банка является оформление залога одновременно с приобретением жилья. Закладывается недвижимость учреждению в автоматическом порядке при получении права собственности.

В такой ситуации банк самостоятельно выбирает способ передачи кредитных денег и будет контролировать данный процесс. Учреждению не выгодно менять порядок проведения данной процедуры из-за одного случая. По этой причине, если покупателя не все будет устраивать, банк посоветует заемщику подыскать другой объект недвижимости.

Способы передачи денег банку

Прежде чем обратиться в банк, стоит узнать, как происходит передача денег при покупке квартиры по ипотеке, и что лучше выбрать. Существует четыре способа:

с помощью депозитной ячейки;
аккредитив;
наличным расчетом до подачи подготовленных документов на государственную регистрацию;
путем банковского перевода на лицевой счет продавца, что производится после регистрации договора о покупке и ипотеки.

Передача денег при покупке квартиры в первых трех случаях была рассмотрена ранее, поэтому стоит особое внимание уделить последнему варианту.

Перевод средств на лицевой счет продавца

Данный вариант предусматривает перевод заемных денег на счет продавца. При этом остальная сумма будет передана по личной договоренности покупателя и продавца. Например, стоит узнать, как происходит передача денег при покупке квартиры в ипотеку в Сбербанке, перед тем как обратиться в этот банк, чтобы избежать неприятностей.

Этот способ содержит в себе риск, который заключается в том, что продавец доверяет средства банку покупателя, потому что не увидит всю сумму до осуществления сделки. Возможна частичная передача денег при покупке квартиры, то есть ее продажа за часть стоимости. Однако на практике часто банк не получает полагающиеся средства, если на период сделки он будет закрыт. Ее можно расторгнуть в том случае, если были нарушены условия, четко прописанные в договоре.

Регистрация права собственности

После того как будет выполнена передача денег при покупке квартиры, покупатель должен оформить право собственности на недвижимость. Если сделка происходит с помощью третьих лиц, например риэлтерской компании, данная процедура является их обязанностью. В противном случае об этом необходимо позаботиться покупателю самостоятельно.

Узнавая о том, как происходит передача денег при покупке квартиры в новостройке, стоит понимать, что при приобретении в ипотеку процедурой будет занят нотариус. Это обусловлено отсутствием материальной выгоды для банка. Также можно обратиться в соответствующие компании, которые помогут покупателю в данном вопросе.

Расплачиваясь наличными, покупатель рискует суммой в несколько миллионов рублей, поэтому стоит помнить основные правила безопасности.

Существует несколько способов расплатиться за квартиру. Можно использовать банковскую ячейку - это безопасно и прозрачно. Договор в этом случае считается выполненным после государственной регистрации права собственности. Стороны подписывают специальное соглашение, где оговариваются все нюансы: доступ, условия получения средств, оплата услуг банка и прочее.

Другим способом является аккредитив. При этом используется безналичный расчет. После завершения сделки и подтверждения ее факта банк переводит со специального счета деньги продавцу. Для получения средств бывший собственник должен предоставить в банк нужные документы. Аккредитив стоит дороже, так как банк несет больше издержек: открывает счет, переводит и обналичивает деньги.

Мы же расскажем об оплате наличными. Данный способ еще не ушел в прошлое, как кажется многим, он часто используется в регионах. И, конечно, здесь существует огромное количество рисков. Потерять миллионы во время сделки - крайне нежелательно.

Если наличными, то как?

С самого начала при покупке недвижимости стоит задуматься о посреднике: лицо (организация), через которое пойдут деньги, должно иметь хорошую репутацию. Различные аферисты действуют под видом риэлторов и нотариусов. Ставка здесь большая - миллионы, поэтому недостатка в мошенниках в этой сфере не предвидится. Лучше не экономить на комиссии и работать с известным и зарекомендовавшим себя агентством недвижимости, которое дорожит своей репутацией.

Можно ли расплатиться за квартиру сразу же? Уж очень хочется почувствовать себя собственником нового жилья

До регистрации права собственности риск потерять деньги очень высок. Риэлторы говорят, что в Москве таким образом почти уже не расплачиваются. Сама сделка происходит так: покупатель и продавец встречаются, подписывают договор, рассчитываются, а уже после отправляют все документы в Росреестр. После чего покупателю остается лишь ждать, пока пройдет регистрация, чтобы стать законным владельцем недвижимости.

Важно понимать, что в Росреестре могут остановить оформление сделки, если окажется, что квартира находится под арестом или в залоге. Чтобы вернуть деньги в данной ситуации, придется потратить, как минимум, время и нервы.

Остается и еще один существенный момент - нет гарантий перехода прав к новому владельцу. За время, пока происходит регистрация, продавец может «передумать» и изменить решение. Закон не запрещает это делать. Стоит отметить, что здесь есть лазейка для мошенников. Многие продавцы квартир просят занизить в бумагах стоимость, для того чтобы заплатить меньше налогов. Обычно мошенники планируют следующую ситуацию: допустим, семейная пара покупает двухкомнатную квартиру за 8 млн рублей, а ее собственник просит в договоре указать 6 млн - это для него важный момент, так как удается экономить на налоге. Покупатели соглашаются, подписывают договор и сдают бумаги на регистрацию. Сразу после этого продавец подает заявление и отказывается от регистрации. Уже через суд он добивается признания сделки недействительной, возвращает свою квартиру и отдает покупателям только ту сумму, которая прописана в договоре. В результате мошенник прикарманит себе 2 млн рублей, а у покупателей шансов доказать свою версию крайне мало.

Продавец просит сразу внести значительную часть платежа, говорит - ему очень нужны деньги. Стоит ли идти навстречу?

Стоит относиться к таким просьбам с настороженностью. Если продавец просит большую предоплату (от половины суммы), то с большой долей вероятности занимается мошенничеством. Злоумышленники снимают квартиру, документы на нее подделывают и публикуют объявление о продаже квартиры значительно ниже рыночной цены. Скидку они мотивируют «сложной жизненной ситуацией» или скорым отъездом хозяев за границу. Покупателю при таком варианте предлагается заключить предварительный договор и внести задаток. Ну а после того, как продавец получает деньги, найти его уже не представляется возможным.

При нормальной же ситуации продавец просит внести небольшие деньги, например, 5% стоимости, для того чтобы в случае срыва сделки получить компенсацию морального ущерба.

Лучше вносить деньги при свидетелях и составить при этом расписку. Юристы советуют во всех случаях, связанных с передачей наличных (аванс, задаток, основной платеж), когда деньги передаются от покупателя к продавцу, подкреплять оформлением расписки. Без этой бумаги жулик-продавец может отправиться в суд и попытаться вернуть жилье, сообщив всем, что он не получил ни копейки. С подобными аферами юристы часто встречаются в своей практике. Например, кто-то из покупателей может понадеяться на честность продавца либо аферисты специально втираются в доверие к покупателю. Чем вы будете подтверждать факт оплаты?

Расписка является доказательством оплаты и исполнения обязательств. Также ею удостоверяется исполнение всех условий сделки и суммы. Нужно написать, что передается, кем и за что, также надо обозначить конкретную сумму. Неплохо поставить на этой бумаге подпись свидетеля, а лучше - двух. Эти люди будут подтверждать подлинность расписки в случае судебного разбирательства.

Где лучше провести сделку?

Имея на руках большую сумму денег, вы подвергаетесь дополнительному риску. Это только кажется, что бандитские налеты, как и «черные риэлторы», остались в 90-х. Криминальная хроника регулярно пополняется новостями о жертвах разбойных нападений. Преступники могут напасть и днем. Известны нападения рядом с офисами агентств недвижимости, когда жертв избивают бейсбольными битами. Сумку с деньгами легко вырвать из рук жертвы, убежать и скрыться в людном потоке в центре города. Также стоит добавить, что мошенники могут действовать и при передаче денег через банковскую ячейку. Чаще всего главным условием доступа к ней является предъявление банковскому служащему выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает сам факт сделки. Эту бумагу опытные мошенники могут подделать.

Чтобы не попадать в подобные ситуации (при этом, не прибегая к безналичным способам платы) лучше:

Рассказывать о времени и месте сделки только проверенным людям;

Договариваться о встрече в охраняемых офисах или прочих проверенных местах в светлое время суток;

Для посредничества или за консультациями обращаться только в известные и проверенные агентства недвижимости.

Чаще всего самый ответственный момент при покупке квартиры — не подписание договора, а передача денег. Каким образом передать деньги, чтоб не столкнуться с обманом?

Способы передачи денег при покупке квартиры

Главный момент при покупке квартиры – подписание договора. Но есть один нюанс, который нужно учитывать заранее. Факт передачи денег не фиксируется нотариусом. Только продавец и покупатель могут прийти к договоренности в какой валюте будет осуществляться продажа и наличный или безналичный будет расчет. Этот момент является очень ответственным и имеет свои риски. Для передачи денег многие люди привлекают свидетелей или посредников. Сделка фиксируется у нотариуса после расчета.

Наличные

Передача наличных средств осуществляется из рук в руки одной стороны другой. Для лиц, которые ранее не сталкивались с операциями с недвижимостью, такой способ является самым простым. Здесь все просто и понятно, нет места для обмана, мошеннических схем. Второе преимущество метода – скорость.

Другие преимущества оплаты наличными:

возможность оплаты в иностранной валюте;
возможность скрыть реальную стоимость квартиры;
не нужно предоставлять справку о доходах.

Эти пункты могут быть как плюсами, так и минусами при незнании всей сути купли-продажи недвижимости. По закону не разрешается скрывать свои доходы и указывать фиктивную стоимость квартиры. Поэтому последние два пункта могут вызвать ряд проблем.

Расчет наличными средствами не имеет никаких гарантий. Главные риски, с которыми могут столкнуться стороны:

покупатель внесет неполную сумму после заключения договора;
покупатель не внесет сумму в оговоренный срок;
продавец заберет деньги после расторжения договора;
продавец потребует большую сумму, чем заявлено изначально.

Передача таких крупных сумм обычно производится не при посторонних людях. Это помогает избежать краж. Но у продавца в таком случае нет возможности проверить оригинальность купюр (чтоб они оказались не фальшивыми). Ведь мало кто имеет в наличии аппарат для проверки купюр. И быстро проверить каждую – обычно не представляется возможности.

Где может производиться передача наличных денег:

в любом безопасном оговоренном месте;
в агентстве недвижимости;
в помещении банка для взаиморасчетов.

Что обязательно при приеме крупной денежной суммы:

проверка количества купюр;
проверка на фальшивость;
наличие 2-х свидетелей;
письменное доказательство от продавца, что деньги получены и претензий к сделке не имеет.

Наши юристы помогут оценить все риски и принять решение, стоит ли передавать деньги наличными, если нет доверия между продавцом и покупателем.

Банковская ячейка

Передача денег через банковскую ячейку имеет еще больше рисков, чем при личной встрече. Ячейка является всего лишь сейфом и не несет никаких гарантий на то, что в него положат. Ячейки расположены в отдельном помещении, хорошо защищены и охраняемы. Большим преимуществом является невозможность кражи во время получения средств.

После заключения договора о покупке квартиры покупатель кладет деньги в ячейку, затем продавец их забирает. Договор должен быть официально зарегистрированным.

Преимущества метода:

нет риска кражи во время передачи денег;
возможность сразу, не выходя из банка, обезналичить деньги;
отсутствие бумажной волокиты;
возможность проверки купюр на выявление фальшивых;
отсутствие дополнительной комиссии за денежный перевод (только за аренду ячейки).

Недостатки метода:

трата денег на аренду банковской ячейки (стоимость зависит от размера ячейки, срока действия договора);
если продлевать срок регистрации, покупатель не сможет в указанный срок открыть ячейку и забрать деньги;
банк не несет ответственность за то, что находится в ячейке;
банк не несет ответственность за сохранность средств в ячейке в случае кражи;
ошибки из-за невнимательности (когда в договоре случайно указывается другой номер ячейки);
риск подделки документов покупателем и открытие ячейки.

При аренде банковской ячейки в договоре указывается фамилия, имя, отчество лица, которое может забрать деньги. Чтобы устранить риски недостачи денег – заложить в ячейку сумму может продавец вместе с покупателем, а забрать только продавец.

Банковский аккредитив

Банковский аккредитив похож на метод банковской ячейки. Аккредитив – обязательство, которое берет на себя банк. Выплата производится в пользу продавца после предоставления документов, которые оговариваются при заключении аккредитива.

Процедура происходит следующим образом:

Продавец и покупатель подписывают договор о купле-продаже квартиры, в договоре указывают порядок расчета через аккредитив;
Покупатель предъявляет договор в банке и открывает аккредитив. Подробно указываются условия закрытия аккредитива, перечень документов, которые должен предъявить продавец для получения суммы;
Открывается счет и вносится сумма;
Банк уведомляет продавца о выдвигаемых условиях;
Покупатель и продавец регистрируют договор и отправляют документы в Росреестр;
Продавец получает сумму после предъявления зарегистрированного документа купли-продажи.

Плюсы банковского аккредитива:

нет рисков недостачи суммы;
проверка купюр на подлинность;
ответственность банка при передаче средств;
отсутствие риска получения денежной суммы третьими лицами (как, например, при взломе банковской ячейки);
гарантия получения денег после заключения договора;
получение средств в другом городе;

Минусы банковского аккредитива:

сложность для новичка, длительная процедура документооборота;
получить деньги может только одно лицо;
высокая комиссия за банковские услуги;
если сделка не состоялась, деньги можно будет вернуть только в судебном порядке;
налоговая отчетность.

Наши специалисты помогут сравнить методы ячейки и аккредитива и принять решение, каким методом воспользоваться.

Лицевой счет

Большую сумму можно перевести по безналичному расчету. Метод имеется свои достоинства и недостатки.

Плюсы безналичного расчета:

отсутствие рисков, которые имеются при передаче наличных либо аренде банковской ячейки;
чек, подтверждающий получение денег;
есть возможность использования кредитных средств, субсидий и др.

Минусов немного, но они существенные:

перевод денег возможен после заключения договора, поэтому рассчитывать приходится на честность и добропорядочность покупателя и продавца;
после заключения сделки покупатель может не внести либо внести неполную сумму;
после внесения суммы продавец может передумать продавать недвижимость.

Нотариус и агентство недвижимости

При недоверии между двумя лицами – поручителем может выступать нотариус либо агентство недвижимости. Заключается договор и сумма вносится на счет третьего лица посредника. После проверки заключения договора нотариус переводит денежную сумму на счет продавца.

Передача денег только после заключения договора;
Договор проверяется специалистом;
Передача полной суммы.

Высокая стоимость услуг нотариуса и агентства недвижимости;
Есть риск попасть в руки мошенника.

Порядок передачи денег при покупке квартиры по ипотеке

Способы передачи денег при покупке квартиры по ипотеке аналогичны, как при внесении сразу полной суммы. Деньги передаются после того, как заявка на кредит одобрена и поданы все документы.

Самый простой метод – безналичный расчет. Деньги переводятся с собственного лицевого счета – на счет застройщика либо другого лица. Если же квартира приобретена на вторичной рынке – самый подходящий метод – использование банковской ячейки или аккредитива.

Риски при передаче денег минимальные. Покупатель передает деньги банку и больше не участвует в процессе. Значит, мошеннические схемы сводятся к минимуму. Банк будет самостоятельно вести сделку пока она не завершится.

Воспользовавшись консультацией наших юристов, можно совместно прийти к выводу – какой банк является более надежным и как передать деньги при покупке квартиры в ипотеку.

Дополнительные расходы

Дополнительные расходы предусмотрены только за услуги, оказанные банком либо нотариусом:

комиссия при безналичном расчете;
банковской ячейки;
оплата аккредитива;
оплата услуг нотариуса или агентства недвижимости.

Как обезопасить себя от рисков

Чтобы свести риски к минимуму – можно обратиться за помощью к опытному, профессиональному юристу, обязательно с отзывами и рекомендациями. Также нужно обращаться только в проверенное агентство недвижимости. Банк, через который передаются деньги, должен быть государственным или крупным.

Не стоит пугаться высокой стоимости услуг хороших компаний, ведь лучше лишний раз переплатить, чем остаться без квартиры и без денег.