Дольщики жилого комплекса "Новокосино-2" не могут дождаться своих квартир. Новоселье обещали еще в 2016 году, но у застройщика кончились деньги, и работы остановились. После многочисленных жалоб строители вернулись на объект. Но люди считают, что лишь для отвода глаз, и уже готовы обратиться в суд.
— Да не имею я права вас пропускать, понимаете — не дай Бог, что-нибудь упадет!
Дольщики ЖК "Новокосино-2" пытаются попасть на стройплощадку, но охрана стоит стеной, никого не пускает, прикрываясь техникой безопасности. Люди взяли ипотеку и полтора года живут кто у родственников, кто в съемном жилье.
"Мы не можем получить налоговый вычет, мы не можем рефинансироваться, потому что наш застройщик, по версии всех банков, находится в черном списке", — говорит Диана Гладких.
Евгения с мужем и двумя детьми снимают однокомнатную квартиру.
— Грубо говоря, чтобы пройти к кровати, нужно бочком ночью пройти мимо детской кровати и потом так же уйти.
За двухкомнатную в "Новокосино-2" отдали 5 миллионов. Сейчас арифметика семейного бюджета такова: ипотека — 39, съем жилья — 35 тысяч рублей в месяц. Покрыть часть платежей не могут, потому что документов на собственность нет.
"Мы собрали документы, подали заявление, через месяц к нам пришел отказ. Причина отказа — неправильно оформлены документы, не оформлена справка на собственность. А собственности нет, потому что дом все еще не построен", — рассказывает Евгения.
Многие купили квартиры, когда дом был уже в высокой степени готовности. Подрядчик обещал, что люди отпразднуют новоселье зимой 2016 года. Но после этого работы встали. Почти год на объекте не было ни души.
— С нас взяли деньги, без малого четыре миллиарда этот дом стоил по декларации. Где эти деньги — непонятно, потому что на счетах сейчас ноль.
Работы возобновились лишь после того, как собственники стали писать письма во все возможные инстанции. После этого на доме появились несколько рабочих. Собственники уверены: строители пошли на это, чтобы дом .
— Чтобы признать дом проблемным, нужно, чтобы в течение девяти месяцев не проводилось никаких строительных работ. Соответственно, сейчас какие-то строительные работы ведутся — очень вялыми темпами.
Посмотреть на свои квартиры дольщиков так и не пустили. Вышел лишь один cубподрядчик, который занимается фасадами, и стал уверять, что работа на объекте кипит.
"Сейчас ситуация стабилизировалась, на мой взгляд. Мы можем показывать и давать выполнение по графику, по крайней мере, в последние три месяца. Нет перебоя с поставками материалов, нет перебоев пока с финансированием", — говорит генеральный директор инженерно-строительной организации Иван Спирин.
Из Минстроя области мы получили только письменный ответ: "Строительная готовность данного объекта составляет 75%. При этом, по информации застройщика, на объекте работают 80 человек. Причина медленных темпов строительства — недостаточность денежных средств у застройщика. Застройщиком ЖК "Новокосино-2" является ООО "ЭкспертСтрой". С августа 2017 года компания была внесена в реестр проблемных".
Если работы будут продолжаться такими же темпами, дольщики обратятся в суд.
Текст: "Вести-Москва"
Складывается как у царских сыновей в сказке: есть среди них счастливчики, на которых все не нарадуются, а есть переходящие от подрядчика к подрядчику сироты, на которых многие давно махнули рукой. Этой сказке давно нужен счастливый финал. Хочется думать, что он наконец наступит в 2016 году – недостроенные корпуса будут достроены, и там, где сегодня стоят заборы и ездит строительная техника, появятся детские площадки и молодые мамы с колясками.
Кто строит
Как строят
Из семнадцати жилых корпусов будущего комплекса "Новокосино-2" восемь уже сданы и заселены (судя по обилию во дворах грузовиков со стройматериалами, мебелью и сантехникой, счастливые первые новоселы сейчас в основном заняты отделкой своих квартир). В оставшихся девяти идут работы. В проблемных 1–4-м корпусах, где отставание от первоначального графика приближается к двум годам, в конце января 2016-го утепляется фасад и кладется декоративная керамогранитная плитка. Благодаря кредиту местной администрации во 2-м корпусе началась внутренняя отделка коридоров и установка лифтов, в 1-м корпусе радиаторы отопления и лифты обещают установить в феврале. Если обещания исполнятся и звезды сойдутся, четыре многострадальных корпуса действительно могут быть сданы летом-осенью этого года. Чуть отстают от них 5-й и 12–13-й корпуса – здесь сдача намечена на I квартал 2017-го и конец 2016-го соответственно, сейчас стены всех трех домов подведены под крышу и идет монтаж перекрытий внутри бетонных монолитных конструкций.
Остаются 16-й и 17-й корпуса, которые в первоначальном проекте даже не значились и появились только тогда, когда денег дольщиков на работы в первых корпусах стало катастрофически не хватать. В 16-м корпусе (его намечено сдать в конце 2018 года) идут работы на стадии котлована и закладки фундамента, в 17-м (сдача в IV квартале 2017-го) стены подросли до уровня седьмого-восьмого этажей. Как ни странно, именно здесь, у корпусов, которые будут сдаваться намного позже, заметно некоторое оживление – строительная техника перемещается, рабочие перекуривают, охранники прогоняют нежданных гостей вроде меня из опасной зоны. Ничего похожего на работу в авральном режиме, да и просто на работу в первых корпусах, тех самых, где как минимум год уже должны жить люди, мне при всем желании обнаружить не удалось.
Уже построенные и строящиеся корпуса представляют собой разные серии домов: типовые П-44Т и П-44К, довольно редкие пока в Москве "ЕвроПа" (в "Новокосино-2" это 1–6-й корпуса, которые проектировали и начинали строить компании группы ЛСР, эксклюзивно работающие по европейской лицензии) и башни КОПЭ с характерными скругленными лоджиями. Монолитные конструкции и многослойная железобетонная панель вполне отвечают стандартам эконом-класса, соблюсти которые взялся застройщик "Новокосино-2". Дело за малым – достроить.
Чужие здесь не ходят
17-й корпус: все только начинается
13-й корпус: фасадные работы на старте
Вид из окна имеет значение
В 16-м корпусе заложен фундамент: продажи разрешаются
На уровне 25-го этажа
На фасадную стену кладется слой утеплителя
П-44Т: реутовская версия
В 12-м корпусе до лета пока далеко
4-й и 5-й корпуса: на утепленный фасад кладется керамогранитная плитка
1-й, 2-й и 3-й корпуса: квест для недоверчивых
Во двор в этих корпусах выходят в основном однокомнатные квартиры
“ЕвроПа
Паркинг в жилом комплексе
Средняя школа в “Новокосино-2
Никогда не помешает
Кто продает
Офис "НДВ-Недвижимости" находится в нескольких десятках метров от стройки, на первом этаже жилого дома в комплексе "Новокосино", сданном и заселенном в 2012 году. Здесь довольно оживленно, но стоять в очереди, чтобы получить консультацию, скорее всего не придется – менеджеров хватает. Дефицита в буклетах и рекламных брошюрах тоже нет, да и сами информационные материалы отменного качества – на первом впечатлении клиента здесь явно не экономят.
А вот беседа с менеджером оставляет довольно тягостное ощущение. Консультируют клиентов у "НДВ-Недвижимости" люди, сами купившие квартиру в "Новокосино" или в первых корпусах "Новокосино-2", и врожденная человеческая честность не позволяет им расписывать достоинства будущего жилья так, как этого требуют бесчеловечные маркетинговые правила. Мой менеджер отвечал на вопросы компетентно и вежливо, в долгострое решительно винил подрядчиков, плюсы ценовой политики родной компании представлял, как учили на тренингах, но глаза его говорили другое: жить здесь не нужно, и если есть возможность бежать из Южного Реутова и от "Эксперта" куда подальше, то лучше бежать. Спасибо за честность.
Сколько и за что платить
Очевидно, что выбирать в "Новокосино-2" есть из чего – дома разных серий предполагают разные планировки. Линейка предложений в комплексе включает и обязательный для эконом-класса набор, и варианты, выходящие за его пределы, – от совсем маленьких однокомнатных площадью 25–27 кв. м (при желании можно называть их студиями) до пятикомнатных квартир метражом более 200 кв. м.
Разумеется, самых востребованных одно- и двухкомнатных квартир здесь больше всего. На стоимость будут влиять не только площадь и срок сдачи корпуса, но и этаж – каждые следующие три этажа цена увеличивается примерно на 1 тыс. руб. за квадратный метр. Но и это не все: ценовая политика "НДВ-Недвижимости" оказалась настолько гибкой, чтобы предусмотреть существенные скидки для тех, кто покупает квартиру прямо над железнодорожными путями. Таких квартир, увы, много – в 1-м, 2-м и 3-м корпусах на электричку выходят окна всех двухкомнатных. Теперь сравним: двухкомнатная квартира площадью 67 кв. м в 3-м корпусе стоит 6,2 млн руб., такая же квартира в 5-м корпусе окнами на зеленую зону и церковь на горизонте обойдется ровно на миллион рублей дороже – и это при том, что 3-й корпус будет сдан (здесь стучим по дереву) на полгода раньше 5-го. Самый большой выбор сейчас, понятно, в 16-м и 17-м корпусах, где продажи открылись относительно недавно, и здесь разница в цене между предложениями того же метража и этажности составляет около 500 тыс. руб. – кто хочет вселиться раньше, тот платит дороже.
Таковы общие принципы, а сейчас о деталях. С покупкой студии в "Новокосино-2" можно уложиться в 3 млн руб. Однокомнатные расположились в ценовом диапазоне от 3,3 млн руб. за малометражную квартиру площадью 33 кв. м (16-й корпус) до 6,5 млн руб. за стандартные 40 кв. м (столько стоит последняя не проданная однокомнатная в сданном два года назад 8-м корпусе). Если нет планов переселиться как можно быстрее, тогда стоит подумать о более просторном и более дешевом жилье. Например, вполне симпатичный вариант площадью 47 кв. м в 16-м корпусе пока можно купить за 4,5 млн руб. на третьем этаже и за 4,6 млн руб. на одиннадцатом.
Двухкомнатные квартиры в комплексе распределились от достаточно скромных 56 кв. м до комфортабельных 86 кв. м.
Стоит, на мой вкус, обратить внимание на предложения в 4-м и 5-м корпусах с окнами на восток – это лучшая панорама из возможных в Южном Реутове, да и планировки здесь весьма привлекательные, с двумя санузлами и кухней почти 15 кв. м (торцевая квартира-"распашонка" площадью 66,5 кв. м обойдется в 7 млн руб., такая же квартира не в торце здания будет стоить на 100-200 тыс. руб. дороже).
О трехкомнатных квартирах особо говорить нечего – их в эконом-проекте можно пересчитать по пальцам. Цены здесь стартуют от 8 млн руб. Что же касается пятикомнатной квартиры в 7-м корпусе (228 кв. м, почти 17 млн руб.), я предлагаю просто заключать пари, когда и с каким дисконтом она будет продана.
Высота потолков тоже зависит от типа корпуса, в большинстве квартир она составляет 2,7 м. Все квартиры в "Новокосино-2" сдаются без внутренних стен и отделки. Ремонт и планировку можно заказать здесь же у компании "НДВ Проект Концепт", входящей в холдинг "НДВ", – работы на одном квадратном метре с материалами строителя будут стоить от 12,5 тыс. руб.
По первоначальному проекту на месте нынешних 16-го и 17-го корпусов должны были находиться паркинги и спортивная зона, но в результате всех изменений машинам и деревьям пришлось потесниться. Двухуровневые подземные паркинги в "Новокосино-2" остались у 3-го, 4-го, 5-го и 16-го корпусов, места приобретаются в собственность по цене 1 млн руб. Маркетинговая стратегия здесь продумана не слишком разумно – очевидно, что для автовладельцев Реутова это дорого, парковаться они предпочитают бесплатно во дворах и на обочинах. Кстати, в уже обжитом квартале "Новокосино" половина мест в подземном паркинге до сих пор не востребована.
Все первые этажи в комплексе нежилые, так что недостатка в объектах торговой, медицинской и социальной инфраструктуры быть не должно. Кроме того силами "Эксперт Девелопмент" уже построены и строятся:
- два детских сада
- две средних школы
- поликлиника
- футбольное поле
- детские площадки.
Конкуренция на рынке жилой недвижимости в Реутове исключительно высока – ничего, кроме жилых домов, как и было сказано, здесь практически нет. Более того, перед нами довольно оригинальный случай, когда новостройки конкурируют только друг с другом, но не с традиционными предложениями на вторичном рынке – домов советской постройки в этом городе очень мало. За будущих покупателей с "Новокосино-2" сейчас соперничает главным образом комплекс от компании в Северном Реутове (сдача в 2016 году). Цены здесь сопоставимы с ценами "НДВ-Недвижимости", а вот окружение жилых зданий выглядит намного привлекательнее – к окнам домов там подходят не железнодорожные пути и шумное шоссе, а зеленый массив, который облагораживает застройщик. У непосредственных соседей "Новокосино-2", от компании и от , квартиры значительно дороже, но их с объектом "Эксперта" и не нужно сравнивать – это дома бизнес-класса, построенные по оригинальным архитектурным проектам и уже готовые к заселению.
Как продают
Квартиры у "НДВ-Недвижимости" можно купить и из базы тех, что находятся в свободной продаже, и по переуступке – от дольщиков, которые вложились в проект на старте, а сейчас решили выйти из игры. Разница между теми и другими не столько в цене, сколько в условиях оплаты – за квартиру по переуступке нужно сразу заплатить полную стоимость, об ипотеке здесь речь не идет. Есть еще возможность купить квартиру в рамках взаимозачета, когда вы продаете риелтору свое старое жилье, он оценивает его и находит покупателя, а вы заключаете договор на приобретение нового. Стоит ли этой возможностью пользоваться – решать вам.
Заключая договор с компанией "НДВ-Недвижимость", будьте предельно внимательны. Судя по откликам дольщиков на многочисленных форумах, на ранних стадиях строительства комплекса риелтор неоднократно предлагал заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, то есть фактически продавал одну и ту же квартиру дважды – сперва по ПДК, а потом по ДДУ. На финальной стадии такие уловки вряд ли возможны, но это не означает, что приобретателям жилья не стоит держать ухо востро, особенно в том, что касается прописанных в договоре сроков сдачи объекта и ответственности застройщика за неисполнение своих обязательств. Оформляется покупка квартиры в ЖК "Новокосино-2" по договору долевого участия на основании ФЗ-214. За регистрацию права собственности на приобретенное жилье будьте готовы заплатить юристам "НДВ-Недвижимости" 70 тыс. руб.
Аккредитация по банковским ипотечным программам зависит от корпуса. В общем списке банков, предоставляющих ипотеку для дольщиков "Новокосино-2", значатся , финансовая корпорация , банки , и .
Покупка жилья в “Новокосино-2” могла стать успешной инвестицией на старте проекта, когда однокомнатную квартиру, которая сейчас стоит 4–5 млн руб., можно было приобрести в полтора раза дешевле. На финальном этапе строительства с инвестиционными целями присматриваться к объекту вряд ли стоит: конкуренция на рыке недвижимости в Реутове высока, цены здесь скорее всего расти не будут, а квартиры в комплексе по мере приближения срока сдачи заметно дорожают. Распродана большая часть комфортных предложений в глубине квартала, так что сегодняшним дольщикам по большому счету приходится выбирать, какое из двух зол меньше – электричка или скоростная трасса под окнами. Впрочем, тот, кто ищет квартиру именно в Реутове и всерьез думает о комплексе “Новокосино-2”, вполне возможно, не прогадает. Как минимум треволнений по поводу слишком затянувшегося строительства сегодняшний покупатель будет лишен – есть основания думать, что обязательства 2014 года в 2016-м застройщик все же исполнит.
По данным Минстроя, в России около 86 тысяч обманутых дольщиков - людей, вложивших деньги в жилье, ставшее долгостроем. Четверть всех объектов и сейчас не имеют сроков сдачи. В октябре 2017 года начались отчисления девелоперов в фонд защиты долевого строительства - предполагается, что он сможет защитить вложившихся в стройку в будущем. На прошлой неделе президент России Владимир Путин лично позвонил активисткам инициативной группы обманутых дольщиков из Челябинска, где без квартир остались больше полутора тысяч семей. Те сначала не поверили, что это он, но потом услышали «путинские интонации из телевизора» - президент сказал, что берет дело под личный контроль. Тремя днями раньше Путин раскритиковал действия чиновников («Вот мы говорим бесконечно о дольщиках. Ну, и чего?») и поручил отказаться от схемы долевого строительства в течение трех лет.
Все эти меры не помогут решить уже существующую проблему: дольщики по всей стране митингуют, требуя купленное ими жилье. 11 ноября дольщики из одинцовского ЖК «Изумрудная долина» заселились в недостроенные квартиры, чтобы привлечь внимание к ситуации. А недавно Генпрокуратура даже признала экстремистской страницу обманутых дольщиков из Геленджика после того, как они разместили объявление о митинге.
The Village выбрал три характерных случая задержки сроков строительства и разобрался, как устроено долевое строительство в России, почему дольщиков отказываются считать пострадавшими и на что надеются те, кто ждет квартир по три месяца и по три года.
ЖК «Barkli Медовая долина»
Квартиры: 625
Дольщики: 929
задержка сроков: 2,5 месяца
Если срок сдачи наступил, а объект не готов, задача застройщика - любыми способами заставить дольщика подписать соглашение о продлении
Узнав о переносе сроков, Измайлов решил получить неустойку - он посчитал, что строители должны ему около полумиллиона рублей. Юрист Ирина Дагаева отмечает, что практика такова: если срок сдачи наступил, а объект не готов, задача застройщика - любыми способами заставить дольщика подписать соглашение о продлении. Так, людям могут предложить бесплатные квадратные метры в обмен на увеличение сроков, пообещать черновую отделку даром или скидки на ремонт «В моей практике был случай, когда застройщик подписал с дольщиком соглашение о продлении сроков в обмен на снижение цены, а потом забрал себе все экземпляры соглашения, лишив дольщика каких-либо доказательств», - говорит она.
По словам Измайлова, жителям «Медовой долины» взамен неустойки предложили подарки - сертификаты в магазины техники и мебели на 50 тысяч рублей. Многие дольщики приняли их, подписав соглашение о переносе сроков сдачи дома. Но Измайлов все же обратился в суд: «Я юрист по образованию, поэтому для меня это более-менее простой вопрос. Для начала мы составили претензию: нам, смотря в глаза, врали, что дом будет построен в срок. Следующий этап - предварительное заседание. Хотя, если предложат заключить мировое соглашение, я готов снизить требования и ударить по рукам».
На практике получить неустойку не так просто. Взыскание в районном суде занимает около полугода, а все судьи существенно - иногда в несколько раз - снижают размер выплат. Право взыскания денег можно продать юрлицу: тогда дело будет рассматриваться в арбитражном суде и выплата будет полной, но застройщики знают об этом и часто включают в договор пункт о запрете такой уступки.
В ожидании суда и окончания строительства семья Измайлова вынуждена терпеть бытовые неудобства: с 1 сентября дети пошли не в ту школу (ее придется менять), а добираться до работы все еще на полчаса и 30 километров дольше. Откладывается и вопрос с московской пропиской. Впрочем, серьезных опасений нет: по словам мужчины, его дом достроен на 95 % и бросать его, чтобы все заглохло, просто невыгодно. Представитель Barkli отказался прокомментировать ситуацию.
Управляющий партнер компании «Миэль - Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов отмечает, что даже самый ответственный застройщик может задержать сроки на несколько месяцев. «Девелопмент всегда отличался высокими рисками и степенью неопределенности, связанными с получением разрешительной документации, вводом жилья и темпами продаж. Процедур согласования при строительстве в нашей стране много. При этом каждая из этих процедур может нарушаться госорганами и по срокам, и по прохождению, и по количеству документов, которые необходимы для оформления. Застройщик, сталкиваясь с препонами, вынужден задерживать строительство».
*Разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди строительства «Медовой долины» выдано 30 марта 2018 года. Жители получают свои ключи.
ЖК «Новокосино-2»
Квартиры: больше 4 тысяч
задержка сроков: 50 месяцев
«Граждане у нас ни фига не защищены»
Получить неустойку можно, только если застройщик - «живое» юрлицо и на его счетах есть деньги, отмечает юрист Ирина Дагаева. Иначе решение так и останется на бумаге. Часто девелоперы пытаются избежать или отсрочить выплаты: открывают новые счета в других банках, через которые проводят деньги, или реорганизуют юрлицо.
«Как только возникает проблема, все автоматически настраивается против тебя. У меня есть исполнительные листы о взыскании неустойки за просрочку строительства. Но я не могу ничего взыскать, потому что у застройщика нет денег на счете», - говорит Екатерина Шинкарева. Больше четырех лет назад Шинкарева купила 27-метровую студию в десяти минутах от метро «Новокосино». Свою квартиру девушка ждет до сих пор.
Несмотря на то что фиксированное время строительства - один из главных пунктов договора долевого участия, защитить от срыва сроков закон не может. Предусмотренные штрафы и неустойки не спасают дольщиков от риска получить вместо жилья долгострой. «Днище дна» - так описывает происходящее в его жизни последние три года сосед Екатерины Евгений Куц. В апреле 2014 года Куц с женой купили двушку в 13-м корпусе жилого комплекса «Новокосино-2»: в семье шли горячие споры, супругам хотелось найти качественный эконом-класс - чтобы дом был не муравейник, на этаже не малогабаритки и не панельный, а монолитно-кирпич. Дом, который приглянулся в Реутове, был почти полностью распродан и должен был сдаться в декабре. Мужчина взял ипотеку и заключил ДДУ, заплатив «охренительные по сегодняшним меркам деньги» - 200 тысяч долларов.
Пока супруги присматривали садик для дочки, срок сдачи объекта перенесся на год. В компании уверяли, что реально дом сдадут уже летом, а декабрь 2015 года - это время с запасом. Куц следил за стройкой на сайте: «Думал, ну ладно, чуть задерживают. Проходит месяц: „Ну вот уже, вот сейчас начнут“. Потом еще один. На фотографиях снег выпал, дождь прошел, травка выросла. Большая благодарность, что она из окон не начала расти…»
Проходит месяц: „Ну вот уже, вот сейчас начнут“. Потом еще один. На фотографиях снег выпал, дождь прошел, травка выросла. Большая благодарность, что она из окон не начала расти…»
Судя по сайту застройщика ГК «Эксперт», кроме многоэтажек в подмосковном Реутове, проектов у нее нет. Хотя два года назад владелец «Эксперта» Андрей Розов хотел построить в «Москва-Сити» самую большую высотку Trump Tower, но договориться с компанией президента США так и не получилось. Тем временем в Реутове «Эксперт» несколько раз переносил сроки сдачи жилого комплекса, застройщика обвиняли в аффилированности с администрацией города, выводом денег со стройки в офшорную зону и конфликтах с подрядчиками. На запрос The Village о судьбе стройки компания не ответила.
Поняв, что проект превращается в долгострой, жильцы 13-го корпуса начали объединяться. В такой же ситуации оказались и соседние дома. Среди несостоявшихся жильцов даже нашлась серийная дольщица: многодетная мать-одиночка приехала из Казани, где уже вложилась в остановившуюся стройку, и на этапе котлована купила квартиру в «Новокосино-2». Жители вместе создали форум, собрали инициативную группу, писали письма чиновникам Московской области, «подружились» с КПРФ и «Яблоком». «Где-то нас футболили, где-то сначала мурыжили, а потом футболили», - говорит Шинкарева.
Теперь они устраивают митинги с частотой раз в месяц. Строительство 13-го корпуса, где купил квартиру Куц, обещают закончить во втором квартале 2018 года. Но на форумах с обсуждением стройки в это несильно верят: «Мы уже давно с вашей стройкой „Роллтон“ жрем». Хотя есть и те, кто считает, что стройка будет продолжаться. «Они что, упоротые? Стройка три года стоит, денег на счету нет, а в арбитраже заведено дело о банкротстве», - возмущаются активисты.
«Если дом построен и стоит под крышей, но ключи все не передают, то это, конечно, неприятно, но не самый страшный вариант (скорее всего, есть проблемы с оформлением документов или кадастровым учетом), хуже, если строительство остановлено на раннем или среднем этапе», - говорит Дагаева. Если застройщик банкротится, но дом достроен - можно добиться передачи квартиры. Если строительство застыло - можно войти в реестр финансовых требований и попытаться получить деньги. В любом случае банкротство - длительный процесс, и первое, что надо сделать дольщикам, - обратиться в суд, отмечает юрист.
По словам Куца, реутовский застройщик делает все возможное, чтобы затянуть сроки в рамках процессуальных возможностей и подготовиться к самобанкротству. «Просто ждут выгодного момента, тогда они сами будут выбирать арбитражного управляющего. А в нашей коррупционной стране ощутимое преимущество, когда выбираешь, кто будет тебя банкротить», - говорит он.
Куц с женой в декрете и дочкой продолжают жить на съемной квартире, но теперь к расходам прибавилась еще и ипотека за «Новокосино-2». Вне зависимости от того, что будет с объектом, банк ожидает платежей - 40 тысяч рублей в месяц. «Эмоциональный фон жесткий, все это вгоняет в депрессию, мешает спать, чувствовать вкус жизни», - говорит мужчина.
Попадание в реестр пострадавших дольщиков должно было бы облегчить проблему. Сейчас в таком реестре на территории Москвы всего 35 объектов и чуть больше 4 тысяч человек. В аналогичном документе по Московской области объектов и того меньше - 25. Вошедшим в реестр полагается государственная поддержка. В какой форме - зависит от решения местных властей. Это может быть, например, выделение субсидий на достройку.
При этом на практике государство не признает ни Евгения, ни других дольщиков «Новокосино-2» пострадавшими. За право считать себя обманутыми жители судятся с администрацией Реутова. С июля этого года власти изменили систему подсчета недостроя: теперь реестр формируется по проблемным объектам. Объект признается таковым, если срок сдачи задерживается на девять месяцев и если средства в строительство не вкладывались больше полугода. «Если даже застройщик кладет один кирпичик в день, то по закону он продолжает строительство. Теперь, даже если один рубль был вложен в стройку в течение двух кварталов, это значит, что стройка продолжается. На этом основании нам отказывают», - говорит Шинкарева. Куц добавляет: «Ты как честный человек работаешь, зарабатываешь, снимаешь квартиру, выплачиваешь кредиты, воспитываешь ребенка и просто какому-то дяде, очень хитрому, дал 6 миллионов рублей под ноль процентов. Ты абсолютно бесправен и беззащитен - несмотря на то что есть какой-то ФЗ-214. Граждане у нас ни фига не защищены ни от чего».
ЖК «Легенда»
Дольщики: 817
задержка сроков: 11 месяцев
«Надежды почти нет»
В Троицке дольщики двух многоэтажек ждут своих квартир почти 15 лет. В прошлом году в городе появился свежий недострой - жилой комплекс «Легенда» с семью корпусами и детским садом.
Планов было громадье, а теперь пшик. Но это мы еще не на улице остались, а многим вообще деваться некуда. Есть люди, которые уже и отложенные деньги на ремонт проели, а жить пока негде
«Когда мы первый раз съездили туда, это было место как в сказке, красота», - рассказывает Елена Потемкина. Муж Елены, Павел, не хотел жить в окружении 25-этажек, а в «Легенде» как раз планировалась малоэтажная застройка. Семья забронировала жилье, чтобы успеть продать квартиру и земельный участок в другом месте, и в июле 2014 года они приобрели в жилом комплексе сразу две квартиры: трехкомнатную для себя, двухкомнатную - для родителей. Сначала все было хорошо: супруги часто ездили на площадку и видели строительные краны и растущие дома.
О том, что стройка заморожена, Елена и ее мама узнали, смотря прямой эфир на местном телевидении в марте этого года. Женщины говорят, что их «чуть Кондратий не хватил». Позже обнаружилось, что застройщик ООО «ИнвестСтройГрупп» нецелевым образом потратил 1,4 миллиарда рублей, предназначавшихся на строительство. Было возбуждено уголовное дело. «У нас на всех стройках подворовывают, но если половина куда-то исчезает - это странно. Кризис не мог до такой степени на этом отразиться. Была бы недостача, но не половина», - рассуждают жители. На запрос The Village застройщик не ответил.
До решения суда в сентябре этого года о запрете привлекать дополнительное финансирование на строительство квартиры в «Легенде» продавались. И, как ни странно, их покупали. Елена удивляется: куда люди лезли во вторую очередь, когда не сдалась и первая?
Вначале у «Легенды» было три инициативных группы, жители решили подать иск в суд о признании права собственности на квартиры в недострое. Это необходимая мера при банкротстве и смене застройщика. Елена рассказывает, что жители заплатили за адвокатские услуги по 20–50 тысяч рублей. За коллективный иск 100 человек один из специалистов получил 6 миллионов рублей. Сейчас дольщики «Легенды» ждут прихода нового застройщика: «Надежды почти нет, но она умирает последней». Из происходящего здесь и сейчас - ежемесячный платеж по ипотеке. «Мы теперь будем платить ее 15 лет, - говорит Потемкина. - И дети… В проекте вот третий был, а теперь я даже не знаю. Планов было громадье, а теперь пшик. Но это мы еще не на улице остались, а многим вообще деваться некуда. Есть люди, которые уже и отложенные деньги на ремонт проели, а жить пока негде. Они снимают, и сколько это будет продолжаться - непонятно».
С октября 2017 года застройщики должны вносить в специально созданный компенсационный Дольщиков больше не будет
Неделю назад президент РФ Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному отказу от долевого строительства. Ему на смену придет проектное финансирование застройщиков, предполагается, что это значительно снизит риск для покупателей недвижимости. Переходный период займет три года, в будущем застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков - финансировать стройку будут банки. По словам главы Министерства строительства России Михаила Меня, так «граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье». Это нововведение кардинально изменит рынок жилья, считают эксперты.
Себестоимость проекта увеличится на 15–30 %, цена недвижимости тоже повысится, уверена исполнительный директор «Миэль - Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. «Отказ от долевого строительства полностью или частично должен ликвидировать зависимость от темпов продажи объектов, хотя проценты по кредиту застройщик должен будет оплачивать, и суммы эти будут намного большие», - говорит она. Детали еще не понятны - механизм отказа только разрабатывается. «Темпы строительства вырастут, поскольку не будут зависеть от скорости продаж, банки будут следить за расходованием средств по целевому назначению. Из минусов - рост себестоимости строительства и недоступность кредитных ресурсов для многих застройщиков, они могут покинуть рынок», - говорит Цветкова.
С ней согласен и руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев: сегодня основной спрос в Москве приходится на 10–12 основных застройщиков, в дальнейшем они останутся на плаву, слабые игроки не выдержат и уйдут с рынка недвижимости. «Компании будут оценивать насыщенность рынка и дозировать выход новых проектов, чтобы не происходило затоваривания рынка. При отказе от долевого строительства мы увидим рост цен, пропорциональный той дополнительной финансовой нагрузке, которая ляжет на девелопера», - говорит он.
Проектное финансирование - основная схема привлечения средств в строительство в Европе. «На европейском рынке недвижимости нет понятия долевого строительства, продажа квартир или апартаментов осуществляется только в готовых домах, к тому же почти всегда с отделкой и даже с меблировкой. Европа привыкла видеть только готовый продукт. Надо предполагать, что мы пойдем по аналогичному пути. Правда, ставки по кредитам в Европе для застройщиков порядка 4 %, в то время как у нас значительно выше. И использование схемы проектного финансирования в том виде, в котором она существует сейчас, приведет к удорожанию недвижимости», - отмечает генеральный директор компании «Миэль - Новостройки» Наталья Шаталина.
Переходный период займет несколько лет и пока не предполагает радикального отказа от долевого строительства, отмечают эксперты. Впрочем, ответа на вопрос, как решить уже существующие проблемы дольщиков, ни новый фонд, ни новая схема финансирования строительства не дает. Мама Елены Потемкиной мечтает записаться на прием к Путину, это надо сделать как можно быстрее: «Мы квартиру продали и в стройку вложили, а с нами сын живет. Ему 30 лет, жениться надо. Куда он теперь пойдет?»
Мы все взрослые люди и, наверное, уже привыкли, что в кино продолжения обычно выходят хуже оригинала. Исключения редки, особенно в том случае, когда фильм изначально создавался без задела на сиквел. Ну, то есть, вот кто-то захотел и снял кино, оно неожиданно стало хитом проката, и крупная студия в надежде навариться на чужом таланте решила продолжить историю – герои те же, только, скорее всего, локации другие, ну и приключения новые. Звучит заманчиво, а вот выглядит, в итоге, как показывает опыт, совсем не так хорошо, как хотелось бы.
Данная работа носит исключительно информационный характер. Все материалы собраны автором и представляют собой личное умозаключение, не претендующее на истину в последней инстанции.
Если вы уже успели подумать, что зашли на сайт про кино – не волнуйтесь, всё нормально, дальше речь пойдёт о новостройках. А начать так мы решили потому, что уж больно удачной показалась нам аналогия: очень часто идейные продолжения каких-то удачных жилых комплексов оказываются хуже их первых частей.
При этом, у них обычно и больший масштаб, и приятные нововведения, и более точное представление готового результата. Да и, кажется, в таком сиквеле есть какая-то надёжность.
Вот вам предлагают купить жилой комплекс “Кот в мешке 2”, и эта цифра 2 в его названии невольно внушает уверенность – значит, где-то уже стоит построенный “Кот в мешке 1”. Логика простая и понятная.
Но, к сожалению, как и в Голливуде, на рынке недвижимости Москвы и, тем более, Подмосковья эта логика просто не работает. Вторая часть легко может слишком сильно отличаться от первой, а полагаться на застройщика только потому, что один объект он уже закончил, нельзя совсем.
Для подтверждения этой мысли рассмотрим сегодня реутовский жилой комплекс “Новокосино 2” от ГК “Эксперт”. Об удачности или неудачности этого сиквела ещё можно спорить, но то, что он получается уж слишком долгожданным, – это совершенно точно.
Отличный сценарий блокбастера
Объективности ради стоит сказать, что и первая часть, ЖК “Новокосино”, не была идеальной. Построенный практически на границе одноимённого района Москвы и города Реутов, жилой комплекс комфорт-класса состоит из трёх высоких монолитных корпусов, предлагает квартиры различных площадей и планировок, подкупает близостью к метро – и совершенно ничем не удивляет.
Всё в нём как-то чересчур обычно, по стандарту. Паркинг, детский сад и другие объекты инфраструктуры вроде есть, но все в каком-то недостаточном количестве. Вид открывается на зелёный Салтыковский лесопарк, но и железные пути и оживлённый МКАД тоже рядом (да, для транспорта хорошо – а вот для экологии не очень). Корпуса всего три, но компактным и небольшим комплекс тоже не назовёшь. В общем, что называется, крепкий середнячок.
Однако еще до этого молодая и почти неизвестная на рынке подмосковной недвижимости группа компаний “Эксперт” взялась за строительство “Новокосино 2”, а точнее – его корпусов 8, 9, 10, 14, 15.
Правда, разница между комплексами все же была: дома в “Новокосино 2” в отличие от “Новокосино” не только панельные, но и монолитные. Квартиры – от студий на 24,5 квадратных метра до вариантов с тремя и даже пятью комнатами. Последний вариант, правда, представлен в единичном экземпляре, 228 квадратных метров в седьмом корпусе. То, что подобная квартира вообще есть в этом комплексе – это как минимум та удивительная деталь, которых так не хватало первому “Новокосино”.
Увы, как и первом “Новокосино”, почти все квартиры в жилом комплексе сдаются без отделки и даже без внутренних стен. Зато за планировкой и ремонтом под ключ можно обратиться к дочерней компании официального продавца объекта – “НДВ Проект Концепт”. Это уже хоть что-то.
На первых этажах всех корпусов должны открыть объекты инфраструктуры, так что недостатка в магазинчиках, кафешках и салонах красоты быть, по идее, не должно. Более важные и нужные объекты, такие, как детские сады, школы, поликлиника и паркинги, тоже обещаны.
От благоустройства “Новокосино 2” не стоит ожидать многого, его периметр даже не будет обнесён забором, но хотя бы на обычные детские и спортивные площадки рассчитывать можно смело.
Вот такой комплекс ГК “Эксперт” представила своим покупателям. Кажется, чуть интереснее первой части, даже несмотря на то, что от метро немного подальше. Но в этом районе слишком много конкурирующих новостроек, чтобы закрывать глаза на какие-либо минусы – а их у “Новокосино 2” хватает.
Трудности съёмочного процесса
Мы ещё не касаемся основной проблемы нашей статьи, переноса сроков сдачи , а “Новокосино 2” уже разочаровывает. Начнём с места – оно явно хуже, чем у комплекса без приписки “2”. Станция метро “Новокосино”, везде обозначенная как “расположенная в шаговой доступности”, находится всё-таки на приличном расстоянии – даже от ближайших к ней корпусов идти почти 20 минут.
Железная дорога, ещё одно транспортное преимущество, наоборот расположена слишком близко – на квартиры, окна которых выходят прямо на неё, даже действуют скидки. Шумно, да и для экологии плохо.
Она в “Новокосино 2”, в общем, не критически плохая, но и далекая от хорошей: всего в пяти километрах вредный мусоросжигательный завод и промзона “Руднево” , чуть ближе – наделавший шуму полигон ТБО “Кучино” , который, как известно, пахнет на всю округу.
Есть у “Новокосино 2” плохие новости и для автолюбителей:
Во-первых, расположенное рядом Носовихинское шоссе слишком узкое для того, чтобы все желающие могли преодолеть его быстро и комфортно.
Во-вторых, машиноместа в комплексе поразительно дорогие – даже не удивительно, что на них так часто действуют большие скидки и что популярностью они все равно не пользуются. Вообще в “Новокосино 2” все оставляют машины вокруг домов, так как парковка во дворах не запрещена
А это, в свою очередь, плохо сказывается на общем впечатлении от комплекса. Казалось бы, большинство его корпусов сданы совсем недавно, а во дворах уже так много машин, плотность застройки уже ощущается слишком высокой, а качество проведённых работ наоборот – низким.
Комплекс появился пару лет назад, а он уже весь какой-то обшарпанный, поломанный, грязный… Новостройку “Новокосино 2” совсем не напоминает. И это при том, что работы на его территории ещё ведутся.
Премьера переносится
Да, официально “Новокосино 2” должно было быть полностью завершено в 2015 году. Впрочем, обвинять застройщика в невыполнении обязательств не совсем верно, у него есть оправдание – пара корпусов появилась в проекте позже, уже на стадии реализации остальных. Но обо всём по порядку.
СПРАВКА
Группа компаний “Эксперт” и, тем более, подконтрольная ей компания “ЭкспертСтрой”, которая официально и является застройщиком “Новокосино 2”, – на рынке недвижимости, в общем, новички .
Хотя появилась организация в далёком уже 2005-м, это тот случай, когда судить об опыте стоит не глядя на дату основания. Потому что примеров работ ГК “Эксперт” перед нами всего ничего – например, на их сайте в графе “Жилая недвижимость” значится только “Новокосино 2”. Да и о дальнейших планах “Эксперта” нам сейчас ничего неизвестно.
Поэтому ничего удивительного, что при возведении “Новокосино 2” были допущены ошибки, свойственные как раз начинающим застройщикам.
Сначала была какая-то волокита с документами на землю, на которой развернулось строительство – их попеременно переоформляли с одной подконтрольной “Эксперту” компании на другую.
Потом начались проблемы с подрядчиками – впрочем, тоже вполне объяснимые. “Эксперт” зачем-то нанял в этом качестве сразу три разные компании – ДСК-1, ЛСР и “Русич”. Естественно, в скором времени, а именно в начале 2015-го, всем троим на одной строительной площадке стало тесно, и ДСК-1 и ЛСР оставили её “Русичу”.
“Эксперт”, наверное, обрадовался сокращению расходов, но расстроился из-за того, что объект потерял сразу два известных имени. Поэтому скоро, правда, уже в качестве продавца в “Новокосино 2” была приглашена ещё одна популярная компания – “НДВ-Недвижимость” .
На фоне всей этой чехарды сами работы, конечно, шли с перебоями. Причём, одни корпуса строили и сдавали нормально, а другие почему-то с задержками – особенно в этом плане провинились корпуса № 3, 5, 12 и 13.
Например, срок сдачи корпуса №3 в проектной документации был заявлен как четвёртый квартал 2016-го, однако ещё весной 2017-го года дом выглядел так, как будто над ним ведутся работы – даже входные группы снаружи казались недоделанными. В эксплуатацию его, в итоге, ввели только в июне 2017.
Почти то же самое было с двенадцатым корпусом – обещали сдать в первом квартале 2017 года, перенесли на третий, позже – собирались успеть до конца четвёртого квартала и, в итоге, сдали в конце января 2018-го.
Ну и уж совсем тяжкой была ситуация с корпусами №16 и №17. Их изначально даже не было в проекте, а добавили их с целью получения прибыли от продажи новых квартир, которую собирались потратить на завершение начатых зданий. Как это обычно бывает, новые корпуса повлекли за собой новые проблемы.
“Новокосино 2” не помогает ни “НДВ-Недвижимость”, ни даже реутовская администрация. Ну, то есть, они не сидят сложа руки и вроде бы делают всё возможное – “НДВ-Недвижимость” исправно занимается продажами, а власти даже выдали застройщику кредит на достройку пары корпусов. Однако споры и скандалы вокруг комплекса не утихают до сих пор.
К СЛОВУ
Участие “НДВ-Недвижимость” их, возможно, только подогревает – многие знают о том, как часто она работает с долгостроями, и её связь с “Новокосино 2” воспринимают как очередное подтверждение того, что дела у ЖК идут не очень. Да и сама компания идти клиенту на встречу, кажется, не хочет – чтобы понять это, достаточно зайти на её сайт.
Интерфейс и структура там такие неудобные, как будто именно это неудобство было целью их создателей. Это самый простой способ, чтобы у любого отбить желание проверять документы, но и при этом избежать штрафа за непредоставление информации.
Хотя сделано уже больше половины, ещё три больших корпуса (№5, №13, №16) всё ещё ждут сдачи.
У пятого корпуса сдача переносилась уже три раза – сначала с первого квартала 2017-го на третий, потом на второй квартал 2018-го. затем – на октябрь 2018.
Тринадцатый корпус передвинули на тот же октябрь 2018-го – это с третьего, а потом и четвёртого кварталов 2017-го.
Сдачу 16-го корпуса перенесли с 3-го квартала 2018 на 4-й.
Переносы не ужасные, но пугающе постоянные и никак не привлекающие потенциальных покупателей.
Что мы увидим в итоге?
Если верить очередным обещаниям “Эксперта” (но не экспертов!), ЖК “Новокосино 2” полностью сдадут до конца 2018-го. Учитывая, как много квартир в комплексе сейчас продаются по переуступке, первые покупатели не очень верят в близость этого светлого будущего.
Да и поведение “Эксперта” не вызывает к нему доверия. Мало того, что на интернет-форумах появляются сообщения о том, что застройщик не выплачивает неустойку за перенос сроков сдачи, так сейчас “Эксперт” ещё и рассылает письма с угрозами чуть ли не всем своим клиентам, которые “смеют” негативно отзываться об объекте в соцсетях.
Казалось бы, хорошая репутация создаётся хорошими делами, а не сокрытием плохих – но нет, у некоторых на этот счёт другое мнение.
Полную версию письма читайте здесь:
Компания обещает подать в суд за клевету чуть ли не на всех своих клиентов, которые называют его долгостроем. Специалисты из “Эксперта”, наверное, забыли, что юридического термина “долгострой” не существует, так что это невозможно. А различные словари определяют слово “долгострой” как “затянувшееся строительство”, не уточняя при этом, на какой срок затянувшееся. По проведенному нами опросу, 64% граждан считаю долгостроем ЖК, где перенос сроков составляет 1-9 месяцев. То есть, все клиенты “Новокосино 2” вольны в своих обвинениях.
