У организации на балансе объект незавершенного строительства числится на сч. 08. Организация решила продать этот объект.В каких случаях объект незавершенного строительства организация обязана переводить со сч. 08 на счет 41? Как отразить в учете для целей налогообложения

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. , ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).* Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47 , Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5) , Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. , ПБУ 10/99).*

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена реализация объекта незавершенного строительства;

– начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).*

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
– списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
– признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Пример отражения в бухучете реализации объекта незавершенного строительства

ОАО «Производственная фирма "Мастер"» (застройщик) и ЗАО «Альфа» заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Земельный участок принадлежит «Мастеру» на праве собственности. Затраты «Мастера» на строительство объекта незавершенного строительства составили:

строительные работы – 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС – 450 000 руб.);

цена приобретения земельного участка – 4 000 000 руб.

Стороны согласовали цену объекта незавершенного строительства в размере 8 260 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 260 000 руб.). Объект передается покупателю после завершения госрегистрации перехода права собственности.

В бухучете «Мастера» операции по реализации объекта незавершенного строительства отражены следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 8 260 000 руб. – отражена реализация объекта незавершенного строительства и земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1 260 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– 2 550 000 руб. – списана фактическая стоимость незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 01
– 4 000 000 руб. – списана фактическая стоимость земельного участка;

Дебет 51 Кредит 62
– 8 260 000 руб. – поступили денежные средства от покупателя.

Порядок расчета налогов при выбытии объектов незавершенного строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете инвестора объекты незавершенного строительства, полученные по договору инвестирования в строительство, отражаются по фактическим расходам.

При продаже объекта незавершенного строительства инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248 , п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).*

ОСНО: НДС

Реализация объектов незавершенного строительства, равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39 , подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом реализация незавершенных строительством жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).*

Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на незавершенный строительством объект (п. 3 ст. 167 НК РФ). Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности – даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261 , постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2.Статья: Отражаем в налоговом и бухгалтерском учете реализацию недостроенного объекта

Компания начисляет НДС в момент передачи «недостроя» покупателю

При реализации «незавершенки» компания начисляет НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сделать это нужно на дату передачи «недостроя» по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ). И не позднее чем через пять календарных дней после подписания передаточного акта организация, продавшая недостроенный объект, оформляет счет-фактуру и делает запись в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ *).

Федеральный закон от 21.07.14 № 238-ФЗ внес еще одну поправку в пункт 16 статьи 167 НК РФ, которая вступит в силу с 1 октября 2014 года. Так, день передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу считается датой отгрузки для целей исчисления НДС. Но эти изменения можно назвать техническими - порядок начисления НДС при реализации недвижимости они не меняют. Ведь базу по НДС компания определяет на дату подписания документа о передаче недвижимого имущества.

В бухгалтерском учете компания отражает продажу недостроенного объекта только после госрегистрации сделки

Расходы по строительству или приобретению незавершенного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» (инструкция по применению плана счетов, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н). Если же объект изначально был приобретен для продажи, то его стоимость отражается на

Организация имеет незавершенный объект строительства. Как можно передать его другому застройщику? Как правильно посчитать расходы, какие оформить документы? Читайте в статье.

Вопрос: Как передать незавершенное строительство другому застройщику?Как посчитать расходы?Что включается в расходы?Какие документы передавать?Каким образом?Как учесть расходы которые шли не только на этот объект строительства? (например канцелярия, аренда офиса и т.д.)?

Ответ: Недостроенный объект относится к недвижимому имуществу. Застройщик вправе его продать, если на объекте прекращены строительные работы, и застройщик зарегистрировал право собственности на объект. Договор купли продажи составьте в письменной форме. Переход права собственности к покупателю тоже нужно зарегистрировать. Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом.

Обоснованные расходы, которые понес застройщик в связи с подготовкой к строительству и при осуществлении строительных работ, формируют балансовую стоимость объекта незавершенного строительства. Затраты на строительство застройщик учитывает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Цена договора продажи отражается как выручка от реализации, а балансовая стоимость учитывается в расходах, связанных с продажей имущества.

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении реализацию объекта незавершенного строительства

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. , ГК РФ, ). Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47 , Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5) , Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно составить в произвольной форме .

Специалист регистрирующего органа выдает расписку, которая подтверждает принятие документов на госрегистрацию (). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Права на этот объект возникают у лица, финансирующего строительство (у инвестора).

Права на объект принадлежат инвестору

Если права на объект незавершенного строительства принадлежат привлеченному инвестору, застройщик (или технический заказчик) сначала передает ему по акту объект незавершенного строительства. Передачу объекта отразите в учете проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
- передан объект незавершенного строительства инвестору;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
- передан НДС по объекту незавершенного строительства инвестору.

Инвестор приходует этот объект, отражая его в своем учете на счете 08-3 , оформляет на него право собственности и затем его продает.

Права на объект принадлежат застройщику

Если права на объект принадлежат застройщику (застройщик сам инвестирует строительство), то он регистрирует право собственности на себя и осуществляет продажу объекта.

Реализация и переход права собственности

Реализация объекта незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме (). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать ().

Вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства продавец передает и право на земельный участок, занятый этим объектом. При этом продавец может быть собственником земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, или арендовать его. Во втором случае покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта незавершенного строительства. Причем реализация объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. Такой порядок следует из Гражданского кодекса РФ.

Документальное оформление

Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом (). Унифицированной формы данного акта нет. Поэтому стороны могут составить акт передачи в произвольной форме . При этом акт должен содержать обязательные реквизиты, установленные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Бухучет

Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. , ПБУ 10/99).

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
- отражена реализация объекта незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
- учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
- списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
- списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
- признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Бухучет и налогообложение в строительстве: от А до Я

8.3. Замена застройщика путем продажи «незавершенки»

Помимо передачи прав на земельный участок, стороны должны оформить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Предварительно старый застройщик оформляет на себя право собственности на объект незавершенного строительства, что является требованием действующего законодательства (ст. , Гражданского кодекса РФ).

Обоснованные расходы, которые понес застройщик в связи с подготовкой к строительству и при осуществлении строительных работ, формируют балансовую стоимость объекта незавершенного строительства. Это расходы, связанные с приобретением права аренды земельного участка, с различного рода согласованиями, арендные платежи за землю, стоимость инженерных изысканий, проектных работ, выполненных строительно-монтажных работ и т. п.

Цена договора продажи отражается у старого застройщика как выручка от реализации, а балансовая стоимость учитывается в расходах, связанных с продажей имущества.

Продажа объектов незавершенного строительства облагается НДС независимо от того, идет речь о строительстве жилого объекта или нежилого. При этом уплаченный застройщиком налог на добавленную стоимость при подготовке к строительству и по выполненным строительным работам принимается к вычету в установленном порядке.

Застройщик продает незаконченный объект: проводки и налоги

О чем пойдет речь: если застройщик продает незаконченный объект, считать ли его недвижимостью? Как оформить документы? Есть ли особенности в расчете налогов?

Особенности продажи незавершенки

Недостроенный объект относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Застройщик вправе его продать. Но только при следующих условиях:

На объекте прекращены строительные работы (у застройщика на момент продажи не должно быть действующих договоров строительного подряда);

Застройщик зарегистрировал право собственности на объект.

Недострой - это недвижимость. Сделки с ним надо регистрировать

Договор купли продажи составьте в письменной форме. Переход права собственности к покупателю тоже нужно зарегистрировать. Госпошлину уплачивает приобретатель имущества, поскольку продавец освобожден от такой обязанности (подп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ , письмо Минфина от 16 января 2014 г. № 03-05-06-03/1011).

Учтите такую деталь: по общему правилу договорная цена здания включает стоимость земельного участка под ним. Но закон или договор может предусматривать иное (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Важно знать

К покупателю недостроя переходит и право собственности на участок под ним или право пользования участком на тех же условиях, что и у продавца

Налоги

Рассмотрим налоги, связанные с продажей: НДС, налог на прибыль и налог на имущество.

Налог на добавленную стоимость

Зависит ли НДС при продаже недостроя от того, жилой объект или нежилой?

Нежилой объект. Продавец должен начислить НДС по ставке 18 процентов. Для расчета нужно взять полную продажную стоимость объекта без учета НДС (п. 1 ст. 154 , п. 3 ст. 164 НК РФ).

Для незавершенки момент начисления такой же, как и для любой другой недвижимости - это день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. ст. 167 НК РФ).

В течение пяти календарных дней со дня передачи объекта продавец должен выставить покупателю счет-фактуру (п. 3 ст. 168 , подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Жилой объект. Облагать ли НДС продажу недостроенного жилого дома - на сегодняшний день вопрос спорный. У судей единого мнения нет.

Позиция I. Налог надо начислить. Так считает Минфин. Аргументы следующие. Норма, освобождающая реализацию жилых домов от НДС, при продаже незавершенных жилых домов не применяется. Поскольку недостроенный дом нельзя считать жилым помещением, ведь он еще не пригоден для проживания (п. 2 ст. 15 , п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

На заметку

Реализация жилья освобождена от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ)

Значит, продавец должен начислить НДС. А покупатель вправе принять предъявленный налог к вычету (письма от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755 , от 12 мая 2012 г. № 03-07-10/11). При этом продавец вправе принять к вычету суммы НДС с затрат на строительство, которые предъявили ему поставщики и подрядчики (ст. , НК РФ).

Судебные решения в поддержку такой позиции - в таблице .

Обратите внимание на такой момент. Допустим, застройщик строил жилой дом на продажу, то есть предполагал, что будет использовать его в операции, не облагаемой НДС (продаже жилья). И в ходе строительства не заявлял к вычету входной НДС с затрат на строительство.

Если придерживаться позиции Минфина, то при реализации недостроенного дома продавец обязан начислить НДС. И при этом он получает право заявить к вычету суммы входного налога по товарам, работам, услугам, использованным для строительства дома.

Минфин в таких случаях рекомендует подавать уточненные декларации по НДС и при необходимости по налогу на прибыль (письмо от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755).

Позиция II. Налог начислять не надо. В судебной практике есть решения, в которых судьи с чиновниками не согласны. То есть арбитры приходят к выводу, что норма об освобождении в этих случаях действует и факт незавершенности строительства правового значения не имеет.

Специалист регистрирующего органа выдает расписку, которая подтверждает принятие документов на госрегистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Права на этот объект возникают у лица, финансирующего строительство (у инвестора).

Права на объект принадлежат инвестору

Если права на объект незавершенного строительства принадлежат привлеченному инвестору, застройщик (или технический заказчик) сначала передает ему по акту объект незавершенного строительства. Передачу объекта отразите в учете проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
- передан объект незавершенного строительства инвестору;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
- передан НДС по объекту незавершенного строительства инвестору.

Инвестор приходует этот объект, отражая его в своем учете на счете 08-3, оформляет на него право собственности и затем его продает.

Права на объект принадлежат застройщику

Если права на объект принадлежат застройщику (застройщик сам инвестирует строительство), то он регистрирует право собственности на себя и осуществляет продажу объекта.

Реализация и переход права собственности

Реализация объекта незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать (ст. 551 ГК РФ).

Вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства продавец передает и право на земельный участок, занятый этим объектом. При этом продавец может быть собственником земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, или арендовать его. Во втором случае покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта незавершенного строительства. Причем реализация объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. Такой порядок следует из статьи 552 Гражданского кодекса РФ.

Документальное оформление

Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ). Унифицированной формы данного акта нет. Поэтому стороны могут составить акт передачи в произвольной форме . При этом акт должен содержать обязательные реквизиты, установленные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Бухучет

Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 11, 19 ПБУ 10/99).

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
- отражена реализация объекта незавершенного строительства;

- начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
- учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
- списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
- списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
- признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Пример отражения в бухучете реализации объекта незавершенного строительства

ОАО «Производственная фирма "Мастер"» (застройщик) и ООО «Альфа» заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Земельный участок принадлежит «Мастеру» на праве собственности. Затраты «Мастера» на строительство объекта незавершенного строительства составили:

• строительные работы - 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС - 450 000 руб.);
• цена приобретения земельного участка - 4 000 000 руб.

Стороны согласовали цену объекта незавершенного строительства в размере 8 260 000 руб. (в т. ч. НДС - 1 260 000 руб.). Объект передается покупателю после завершения госрегистрации перехода права собственности.

В бухучете «Мастера» операции по реализации объекта незавершенного строительства отражены следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
- 8 260 000 руб. - отражена реализация объекта незавершенного строительства и земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 1 260 000 руб. - начислен НДС;

Дебет 91-2 Кредит 08-3
- 2 550 000 руб. - списана фактическая стоимость незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 01
- 4 000 000 руб. - списана фактическая стоимость земельного участка;

Дебет 51 Кредит 62
- 8 260 000 руб. - поступили денежные средства от покупателя.

Порядок расчета налогов при выбытии объектов незавершенного строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете инвестора объекты незавершенного строительства, полученные по договору инвестирования в строительство, отражаются по фактическим расходам.

При продаже объекта незавершенного строительства инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).

Ситуация: может ли инвестор признать в расходах стоимость реализуемого по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, если у него отсутствуют документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты ?

Нет, не может.

Все расходы организации, признаваемые в налоговой базе, должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поэтому списать в расходы стоимость объекта незавершенного строительства можно только при наличии документов, подтверждающих понесенные в процессе строительства затраты. Аналогичного мнения придерживается Минфин России в письме от 15 сентября 2005 г. № 03-03-02/84. При этом, по мнению контролирующего ведомства, ссылаться на отсутствие документов по причине окончания сроков их хранения организация не вправе.

Совет: есть аргументы, позволяющие учесть в расходах стоимость объекта незавершенного строительства, если у организации отсутствуют документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты. Они заключаются в следующем.

Организация обязана обеспечивать сохранность документов, подтверждающих осуществление расходов, в течение четырех лет (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ). Законодательством не предусмотрено, что организация обязана хранить документы, подтверждающие расходы, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Никаких специальных норм, устанавливающих особые сроки хранения для первичных документов, связанных со строительством объектов, законодательство не содержит. Следовательно, отсутствие по причине истечения срока хранения документов, подтверждающих понесенные в процессе строительства затраты, не влияет на правомерность признания в расходах стоимости объекта незавершенного строительства. Есть судебное решение, подтверждающее указанную позицию (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 ноября 2004 г. № А56-10982/04).

Однако, руководствуясь такой позицией, организация должна быть готова отстаивать ее в суде.

Если объект незавершенного строительства реализован с убытком, такой убыток учитывается для целей расчета налога на прибыль в полной сумме (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Если собственник передает объект незавершенного строительства безвозмездно, в налоговом учете доходов у него не возникает (ст. 249, 250 НК РФ). Остаточная стоимость и другие расходы, связанные с безвозмездной передачей объекта, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ).

В бухучете организации образуется постоянная разница, которая приводит к возникновению постоянного налогового обязательства (п. 4, 7 ПБУ 18/02). При этом сделайте проводку:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
- отражено постоянное налоговое обязательство с разницы в расходах, связанных с безвозмездной передачей объекта незавершенного строительства.

ОСНО: НДС

Реализация объектов незавершенного строительства, равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом реализация незавершенных строительством жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).

Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на незавершенный строительством объект (п. 3 ст. 167 НК РФ). Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности - даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261, постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).

УСН

Доход от реализации объекта незавершенного строительства продавец на упрощенке признает на дату получения денежных средств (п. 1 ст. 346.15, ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Так поступайте независимо от даты регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (письмо Минфина России от 12 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/12261).

Если инвестор платит единый налог с доходов, то стоимость объекта незавершенного строительства и расходы, связанные с его реализацией, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения инвестор вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Ситуация: может ли организация на упрощенке учесть в расходах стоимость объекта незавершенного строительства при его реализации? Организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами. Строительство осуществлялось подрядным способом.

Нет, не может.

Возможность включения тех или иных затрат в состав расходов при расчете единого налога зависит от того, входят ли они в перечень, предусмотренный пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Расходов в виде стоимости объекта незавершенного строительства в этом перечне нет (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письме от 22 мая 2007 г. № 03-11-04/2/135.

Подробнее об учете расходов при упрощенке см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога при упрощенке .

Безвозмездная передача объекта незавершенного строительства в расходах не учитывается (п. 2 ст. 346.16, п. 16 ст. 270 НК РФ).

ЕНВД

Если инвестор платит ЕНВД, то операции, связанные с выбытием объектов незавершенного строительства, не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

или , поскольку такая операция не подпадает под ЕНВД .

ОСНО и ЕНВД

Налогообложение выбытия объекта незавершенного строительства производите в соответствии с или , поскольку такая операция не подпадает под ЕНВД . Поэтому распределять расходы в виде стоимости выбывающего имущества, затрат на реализацию объекта и сумм «входного» НДС не нужно.

• отсутствуют материальные возможности;
• ухудшилось материальное положение, и собственник понимает, что содержать домовладение в 300 кв.м. ему не по силам;
• есть проблемы с проведением коммуникаций.

Трудности в проведении инженерных сетей

Коммуникации подведены к участку. В этом случае основной преградой для собственников становятся деньги и время. Например, для подведения газа - необходим проект газификации, составленный газовой компанией. Строительно-монтажные работы также проводят специалисты, а готовность проверяют сотрудники газовой службы. Придется побегать по инстанциям и выложить больше 100 тыс. рублей на все про все.

«Недострой» находится в коттеджном поселке, на доступном расстоянии есть коммуникации. Загвоздка может возникнуть, если инженерные сети будут проходить через участок соседей. Ситуация, когда соседи препятствуют проведению труб через свой участок, достаточно типичная. Иногда единственное решение - обращение в суд. Шансы по положительный результат - 99%. Правда, придется потратить 3–6 месяцев на судебные тяжбы.

Незавершенный объект - в чистом поле. Нет ни технической, ни материальной возможности провести газ, свет и воду. Не отчаивайтесь: такой «недострой» тоже можно продать. Многие состоятельные люди мечтают жить вдали от цивилизации, а проведение коммуникаций для них лишь вопрос стоимости. Можно купить и собственную подстанцию и газгольдер (резервуар, где хранится газ, используют для газификации частных домов) высокой мощности, а с водой вообще не проблема - индивидуальная скважина. Конечно же, стоит это все не 5 рублей, да и последующие обслуживание и эксплуатация не для среднего класса.

Как зарегистрировать недострой

Закон ясно дает понять, что до момента регистрации объекта не существует. То есть, чтобы продать недостроенный дом, его надо зарегистрировать. На объекты незавершенного строительства выдается свидетельство о праве с указанием на его степень готовности. По общему правилу зарегистрировать можно и фундамент.

Основания для регистрации:

• право на землю;
• технический и кадастровый паспорт объекта. Смотрите публикацию на сайте на тему: «Как сделать кадастровый паспорт на недвижимость»;
• разрешение на строительства.

Внимание: без разрешения можно зарегистрировать только готовый дом при наличии прав на земельный участок.

Если у вас нет времени и средств на регистрацию, можете продать участок, а в его стоимость включить стоимость дома. Желательно предварительно оценить домостроение. Есть еще вариант с заключением договора купли-продажи будущей вещи или инвестиционного договора (это одно и тоже).

Особенности заключения такого договора:

1. Участок находится в Вашей собственности;
2. Переход права на объект и участок происходит только после государственной регистрации;
3. Инвестор достраивает ваш дом и занимается регистрацией, а потом получает право на собственность.

Внимание: такая схема распространена у застройщиков коттеджных поселков, таким образом, привлекаются инвестиции. Для частных лиц - это не типичная ситуация. Чтобы предусмотреть все нюансы, нужна помощь юриста.

Как продать недострой через риэлтора или своими силами

Если риэлтор опытный, и у него есть положительный опыт в продаже «недостроев» есть смысл к нему обращаться. Начинающие риэлторы компетентны настолько же, насколько и вы.

Проверяем риэлтора.

• Попросите агента представить доказательства его удачных сделок, в том числе и с незавершенными объектами недвижимости.
• Проверьте профессиональный уровень риэлтора. Задайте ему вопросы по поводу оформления сделки, регистрации объекта. Из ответов Вы сразу поймете в теме человек или нет.
• Уточните, сколько, по мнению специалиста, стоит Ваш объект. Если Вы до этого проштудировали предложения, то ответ на этот вопрос подскажет, знает ли риэлтор рынок недвижимости.

Внимание: многие компании предлагают услуги по продаже недостроенных домов. Смысл в том, что они их покупают за бесценок, потом достраивают и продают по реальной цене. Если Вас будут убеждать, что такая недвижимость неликвидная, не пользуется популярностью, не верьте.

Еще один опасный момент: в договоре риэлторы предусматривают пункт, согласно которому при продаже объекта своими силами вы все равно заплатите риэлтору. Во многих договорах есть запрет на то, чтобы собственник самостоятельно искал покупателей, открыто рекламировал свою недвижимость.

Если Вы поручили риэлтору искать покупателей:

1. Внимательно читайте договор, выясняйте непонятные пункты.
2. Если есть ограничения, не занимайтесь продажей самостоятельно, можно нарваться на штраф, предусмотренный в договоре.

Как продать недострой самостоятельно

Оцените объект у независимого эксперта. Можно самостоятельно найти аналоги объекта и определить цену. Более подробно о методах оценки недвижимости, читайте на нашем портале, статья «Оценка недвижимости: что, где, как?».

Объявление в печатных изданиях и в Интернете, сарафанное радио. Скажите всем своим знакомым, что продаете свой загородный дом. Многих покупателей привлекают «недострои» из-за стоимости и возможности изменить первоначальный проект под себя.

Постарайтесь дать полную и актуальную информацию о вашей недвижимости. Обойдите недостатки, заострите внимание на достоинствах. Если объект внешне не презентабелен, опишите преимущества местоположения: хорошая транспортная доступность, воздух, есть дороги, подведены коммуникации и тому подобное.

Демонстрация объекта. Чтобы убедить покупателя - надо самому поверить в привлекательность объекта. Найдите в вашей недвижимости изюминку. Козырем любого незарегистрированного в готовом виде домостроения является тот факт, что будущий собственник сможет сам сделать ремонт, изменить планировку.

Причина довольно банальна - это элементарная нехватка денег на окончание строительства, но она далеко не единственная. Другими причинами могут быть: проблемы с оформлением документов, например, если недострой находится на земле сельскохозяйственного назначения, где возведение капитальных строений запрещено законом, или невозможность подведения коммуникаций.

Кроме того, некоторые владельцы намеренно не вводят недостроенные дома в эксплуатацию, хотя недостроенными они считаются лишь на бумаге, рассуждая примерно таким образом: земельный участок, на котором построен дом и так принадлежит мне, поэтому, зачем мне тратить время и деньги на введение жилья в эксплуатацию.

Но есть еще и такой вариант, когда дом изначально строится на продажу и продается в недостроенном виде на каком-то этапе для того, чтобы уже новый хозяин: во-первых, завершил строительство согласно своих предпочтений по окончательной отделке, а во-вторых, оформлял уже дом на себя, тем более, что желающих приобрести недостроенный дом, оформив договор купли-продажи лишь на земельный участок более чем достаточно.

Правда, в последнее время власть, похоже решила серьезно взяться за недострои, пугая владельцев тем, что эксплуатация таких объектов недвижимости будет облагаться немалыми штрафами, а сами объекты будут массово отключаться от всех коммуникаций. Поэтому, если у вас есть недострой, то стоит его продать побыстрей или ввести в эксплуатацию. Рассмотрим несколько вариантов, связанных с куплей-продажей.

Продажа земельного участка с недостроенным домом

Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал. По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует. Это, конечно же, не совсем законно, а для покупателя еще и довольно рискованно. Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.

Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?

Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом? Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:

• Правоустанавливающий документ на земельный участок;
• Разрешение на строительство дома;
• Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
• Кадастровый паспорт недостроенного дома;
• Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
• Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.

Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.

У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики. Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей. Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.

Каковы плюсы и минусы покупки недостроенного дома?

У многих потенциальных покупателей существует предвзятое отношение к подобного рода недвижимости, так как они боятся прогадать и того, что сумма, которую нужно будет потратить на завершение строительства, окажется намного больше, чем рассчитываешь вначале. В этом есть доля истины и прежде чем покупать дом, который не достроен, в том числе и за материнский капитал, необходимо объективно оценить свои финансовые возможности.

Но если посмотреть на такую покупку с другого ракурса, то очевидными станут ее преимущества. Так, не до конца достроенный дом откроет многие недочеты, допущенные при его возведении, если, конечно, такие есть. Ведь не секрет, что многие недобросовестные продавцы, особенно те, кто зарабатывает на строительстве и продаже домов, скрывают под окончательной отделкой, мягко говоря, не качественно выполненные работы, а то и более серьезные конструктивные проблемы. Кроме того, если самому завершать отделку дома, то можно сделать это в соответствии со своим вкусом, а не вкусом продавца.