Какие факторы учитываются при оценке земельного участка. Как влияет наличие водоема на стоимость участка

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. С помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

В МСО способ сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ списков и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка .

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

с р =ц,±к; ,

где С р -- рыночная стоимость оцениваемого земельного участка; Ц,- -- цена продажи 1-го сравнимого земельного участка; К,- -- величина корректировок цены продажи t"-го сравнимого земельного участка.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

проверка информации о сделках с земельными участками;

сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На первом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

Сегментирование рынка -- это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка, относятся:

целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;

местоположение (например, в Московской области -- удаленность от МКАД и престижность направления);

плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

Характеристики субъекта, типичного для данного сегмента земельного рынка, включают:

инвестиционную мотивацию;

платежеспособность;

источники и формы финансирования;

вкусы и предпочтения покупателей и др.;

социально-юридический статус (социальная группа, стиль жизни, традиции).

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков:

незастроенные земельные участки;

земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;

земли под домами индивидуальной жилой застройки;

придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;

земельные участки под объектами доходной недвижимости: земли гаражей и автостоянок,

земли под объектами торговли и общественного питания, земли под офисными и административными зданиями;

участки под объектами промышленности и складскими помещениями;

сельскохозяйственные угодья.

Каждая указанная группа может быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах. Например, земельные участки с многоэтажной жилой застройкой могут быть разделены на 5-этажные (кирпичные, панельные, блочные), 7--9-этажные, 12-этажные дома.

Оценка методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Поэтому важнейшим условием успешного применения данного метода выступает ведение базы данных по сделкам с земельными участками.

Для накопления и дальнейшей обработки информации используются регистрационные карточки, в которые заносится вся информация о проданных участках, условиях и цене сделки, сроке экспозиции, продавцах и покупателях.

Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. При правильном подборе достаточно от трех до пяти аналогов.

Главной проблемой при выборе аналогов выступает сопоставимость, т.е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных участков. Они должны быть сопоставимы по многим признакам, но критерием выступает конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате перенос цены продажи с объекта сравнения на оцениваемый земельный участок может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником. БТИ, нотариат и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают ее достоверность.

Источниками данных о сделках с земельными участками могут быть:

регистрационные палаты и городские, районные и поселковые земельные комитеты, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками. Например, при кадастровой оценке земель поселений данный источник является основным при сборе информации о сделках с незастроенными и застроенными земельными участками;

периодическая печать. Публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки -- это цены предложения, которые выше фактических цен сделок. В методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков записано, что при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения .

цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняются от рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой оценки земель поселений;

нормативная цена земли, которая используется при вынужденной продаже земельных участков, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 она должна составлять 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения;

риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на следующие показатели:

а) типичный срок экспозиции -- это время, в течение которого объект недвижимости в среднем должен находиться на рынке, чтобы быть проданным;

б) независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и дочерней компании, либо имеют другую взаимозависимость, то цена продажи будет нетипичной. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами, к продаже имущества умерших лиц;

в) инвестиционная мотивация, в первую очередь при оценке застроенных участков. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки -- одинаковое назначение. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи меняют свое назначение. Например, земельный участок со спортивным сооружением после продажи используется как крытая автостоянка, т.е. после продажи переходит в другой сегмент рынка.

Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования и разрешенное использование. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос, за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Корректировки делаются с учетом того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости объекта недвижимости.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, проданными участками земли может проводиться двумя способами:

по элементам сравнения;

с помощью единиц сравнения.

Способ элементов сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на величину цены продажи.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков рекомендуется рассматривать следующие элементы .

Состав передаваемых прав собственности. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. Также могут учитываться правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка.

Условия финансирования сделки купли-продажи. Все платежи по сопоставимым продажам должны осуществляться в денежных средствах без наличия специальных условий финансирования (взаимозачеты, расчет векселями, бартер). Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются.

Типичными являются следующие варианты расчетов:

а) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи. В данном случае корректировка не требуется;

б) получение покупателем кредита в банке для покупки объекта недвижимости. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину процентов в денежном выражении;

в) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены.

В случае, когда ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его текущая стоимость определяется путем дисконтирования месячных платежей при рыночной процентной ставке в течение срока кредита.

Необходимыми условиями для корректировки является наличие достаточных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки.

К условиям финансирования относится и корректировка оплаты наличными деньгами, если она является нетипичной, равная издержкам перевода денег из безналичной формы в наличную.

Условия продажи. Корректировка на данный элемент сравнения отражает:

а) нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (родственные, деловые);

б) неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка;

в) нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа в условиях банкротства).

Трудности заключаются в выявлении нетипичных мотивов сделки, затруднительных обстоятельств, в которых могла находиться одна из сторон сделки, и в определении величины корректировок. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

При подозрении на нерыночные условия продажи данный земельный участок следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно или вообще исключить его из перечня объектов сравнения.

Время продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется изменение цен на земельные участки за период между этими датами в результате сезонных и циклических колебаний, а также инфляции. Оптимальным индикатором изменения цен на рынке является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать пару продаж идентичных сравнимых участков на одном и том же рынке, различающихся лишь датой продажи. Обычно изменение условий рынка измеряется в процентах от предыдущих цен.

Местоположение и окружение. Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость земельного участка «внешних» факторов, связанных с конкретным местом его расположения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на окраине района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. При расчете величины корректировки необходимо учитывать разрешенное использование земельных участков. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность.

Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа парных продаж. При оценке застроенных земельных участков корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости земли для единых объектов недвижимости.

Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия (площадь, конфигурация, рельеф, ландшафт), при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка цены продажи аналогов на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного анализа.

Экономические характеристики. К ним относятся доступные коммунальные услуги -- наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.

При оценке участков, приносящих доход, к экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого операционного дохода, -- текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д. При расчете данной корректировки следует проявлять осторожность, чтобы исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «условия финансирования», «условия продажи», «местоположение» и «время продажи».

Способ сравнения по элементам широко используется при оценке земельных участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по отдельным элементам сравнения.

Последовательность внесения корректировок

В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1--4 элементы сравнения). Корректировки проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (5--7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Данные поправки обычно вносятся методом суммирования, т.е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вносится в скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

В зависимости от отношения цены к единице сравнения все корректировки делятся на процентные и денежные. При этом денежная корректировка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).

Процентные корректировки изменяют стоимость земельного участка на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости объекта аналога на данный коэффициент: V m -U m xU 1t -(V a xKJxU % ,

где V aH -- скорректированная цена продажи объекта-аналога; Ца„ -- цена продажи объекта-аналога; П% -- процентная поправка; V ea -- стоимость одной единицы сравнения; К ед -- количество единиц сравнения.

Процентные корректировки используются тогда, когда сложно определить точные рублевые поправки, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.

Денежные относительные поправки изменяют стоимость одной единицы сравнения на определенную сумму.

Денежные абсолютные поправки изменяют цену продажи объекта-аналога на определенную абсолютную сумму.

Сложной проблемой метода сравнения продаж является определение величины корректировок, которое может производиться следующими способами.

Прямое попарное сопоставление цен аналогов -- анализ парных продаж. Парной продажей называется продажа двух участков, которые отличаются только одним элементом сравнения. Разница в ценах является корректировкой по данному элементу сравнения. Примером может служить корректировка на местоположение земельных участков.

Корреляционно-регрессионный анализ. Анализ зависимости между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Этот метод основан на обработке статистических данных о характеристиках земельных участков и о ценах их продаж. Корреляционно-регрессионный анализ широко используется при кадастровой оценке земель поселений.

Графический анализ. Графический анализ является вариантом статистического анализа, позволяющим оценщику получить информацию для расчета корректировки посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать тенденции развития, сезонные колебания цен, а также динамику элементов сравнения и различные зависимости между ними.

Метод анализа издержек. Величина корректировки определяется на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устранением элемента, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

Прямое попарное сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определение путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения.

Экспертные методы расчета поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения корректировок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные или процентные поправки, но есть рыночная информация о различиях между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Индивидуальные опросы профессионалов и осведомленных лиц, позволяющие собрать информацию о значениях различных элементов сравнения, которая может быть полезна при проведении корректировок. Например, при кадастровой оценке городских земель ведущим специалистам города, работающим на рынке недвижимости, раздаются специальные анкеты, в которых просят ответить на вопросы для определения градостроительной ценности различных городских районов.

Анализ вторичных данных. Этот метод использует для определения величины корректировок данные, которые непосредственно к объекту оценки не относятся. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риэлторских фирм, постановлениях местных органов власти.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т.е. определенной единице сравнения. Переводя цену продажи объекта в единицу сравнения, можно сравнивать земельные участки, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

Единица сравнения также используется для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей (например, стоимость одной сотки земли в зависимости от удаленности от МКАД и направления).

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га -- при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 сотку -- при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.

Цена за 1 кв. м -- при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений -- доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр -- часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот -- цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.

При анализе застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 кв. м общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

Цена за 1 кв. м площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.

Цена за 1 куб. м -- при сравнении складских помещений, элеваторов.

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах -- одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках -- место парковки одного автомобиля.

При использовании способа единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Применяется этот метод в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения.

Преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-либо элементов сравнения.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать или другие аналоги, или другие элементы, по которым проводится сравнение, или рассчитать другие значения корректировок.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от следующих факторов:

количество внесенных поправок;

абсолютная величина поправок;

достоверность и полнота исходной информации и др.

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например диапазон между наименьшим и наибольшим значениями .

Диапазон между наименьшим и наибольшим значениями как результат оценки возможен в следующих случаях:

а) при недостатке исходных данных;

б) при неустойчивой ситуации на рынке;

в) при ограниченном времени оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

разрешенное использование земельного участка и сервитуты;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи участка с окружением;

экономические факторы, характеризующие участок, и другие данные.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие доступные источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены предложения на продаваемые земельные участки -- это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам, таким как метод распределения. Успешное его применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного профессионального опыта оценщика.

Ковалёва А.М. 1 Дворядкин К.C. 1

1 ФГБОУ ВПО «Орловский государственный аграрный университет»

В условиях рыночной экономики актуальным является вопрос эффективного управления недвижимостью, что в свою очередь вызывает необходимость определения реальной стоимости конкретного объекта. В статье проведён анализ классических подходов к оценке недвижимости. На основе полученных результатов экономически обосновано применение способа расчета корректировок, основанного на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ) при кадастровой оценке земельных участков.

земельный участок

корреляционно-регрессионный анализ

корректировка

цена предложения

1. Об оценочной деятельности: ФЗ РФ от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г.

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. // Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г. – № 29. – ст. 3026

4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.

5. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

6. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 736 с.

7. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012. – 264 с.

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.

Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий:

Объект не является уникальным;

Информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки;

Факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на следующих принципах:

Замещения;

Сбалансированности;

Спроса и предложения.

Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:

На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».

Существуют следующие виды корректировок:

1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

2. Денежные корректировки:

Абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

Относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).

Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы.

Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов . Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.

Методы, основанные на анализе парных продаж;

Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога. .

Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти .

Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности - линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.

Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы - качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели.

Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:

Изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;

Сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки;

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых;

Согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.

Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект .

В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.

Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения.

1. Объем передаваемых прав на земельный участок.

2. Корректировка на финансовые условия.

3. Корректировка на условия продажи.

4. Корректировка на дату продажи.

Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4:

Пд1 = Ц1/Ц2,

Пд2 = Ц3/Ц4,

5. Корректировка на цену предложения.

Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.

6. Корректировка на местоположение.

Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.

Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.

7. Корректировка на целевое назначение.

Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась.

8. Корректировка на площадь объекта.

Если выбранные объекты - аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется.

9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке.

В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.

Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6:

Пд1 = Ц1/Ц2,

Пд2 = Ц3/Ц4,

Пд3 = Ц5/Ц6,

где Пд- поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;

Ц - цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».

Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок. Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу :

где di - вес каждого аналога;

j - количество аналогов (от 1 до j);

ki - количество корректировок каждого аналога.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу.

Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников.

Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается. Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата.

Библиографическая ссылка

Так как участки земли, даже типовые или соседствующие, имеют отличия. Сопоставление их параметров при сравнительном методе оставляет ряд нестыковок, требующих особого внимания. Корректирующие правки при оценке недвижимости призваны компенсировать эти отличия между объектом оценки и аналогами, привлечёнными для анализа с целью формирования максимально адекватной стоимости.

Главными факторами, являющимися обоснованием и основой корректировок при оценке земельного участка, можно считать следующие поправки:

• На торг

Конъюнктура рынка и экономическая ситуация в регионе, безусловно, влияют на стоимость недвижимости. Кроме того, существует неизбежное снижение цен во время торгов. От того стоимость, прописанная в выбранной для сопоставления сделке, не является релевантной заключению после проведения её оценки. Это учитывают эксперты при внесении подобной корректировки.

• На право владения

Данная поправка необходима при оценке земельных участков, включённых в состав единого объекта недвижимости либо сформированном несколькими раздельными. Кроме того, возникают случаи, когда объект-аналог, наиболее близкий по прочим параметрам, отличается от объекта оценки типом оформленных прав.

• На дату продажи

Иными словами, на условия рынка. Динамика цен на недвижимость, зависящая от многих факторов, не может не искажать возможное представление о прошлой стоимости аналогичных объектов. Кризисы и подъёмы формируют цены на площадь и особым образом сказываются на спросе на некоторые объекты собственности. Для правильного составления корректировки необходим тщательный анализ аналогичных договоров, заключаемых в схожих условиях за определённый период времени.

• На местоположение

Расположение участка также влияет на его стоимость. Сюда относится близость других населённых пунктов и их специфика, природные географические объекты, влияющие на коммуникации, климат, экологию территории и транспортную доступность.

• На площадь

Размер и форма участка, метраж и расположение объектов, влияющих на территориальную целостность, вкупе формируют один из самых важных критериев оценки недвижимости. И поэтому они требуют внимания при составлении правок во время анализа ценообразования на рынке. Удельная стоимость квадратного метра снижается, в зависимости от увеличения площади участка.

• На наличие коммуникаций

Стоимость земельного участка, особенно за чертой города, формируется с учётом его благоустройства: уже отлаженных на нём инженерных коммуникаций и потенциальных возможностей проведения газа, света и воды. Состояние линий и трубопровода также учитывается при составлении данной корректировки.

• На состояние территории

Назначение земельного участка может подразумевать возведение строений, посадку растительности и полевые работы, всё это требует соответствия качества почв и особенностей рельефа существующим стандартам. Оттого эти критерии не могут не влиять на оценку территории.

При оценке земельных участков для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной имеется ряд сложностей, одна из основных среди которых в том, что оценку надо проводить на ту же дату, что и была проведена государственная кадастровая оценка, однако даже на момент утверждения результатов с даты оценки могло пройти уже год, а то и больше. Соответственно оценщику надо делать оценку на существенно отличающуюся от текущей дату в прошлом с соответствующими проблемами по сбору информации. Кроме того, рынок земли у нас все-таки пока еще развит недостаточно, в связи с чем обоснованность результатов, не скажу что всегда низкая, но зачастую они могут быть поставлены под сомнение. И здесь ключевых точки три: методология, используемые аналоги и применяемые корректировки.

Решение проблемы с поиском аналогов на дату в прошлом , на мой взгляд, лежит в плоскости информационной обеспеченности оценщика и его профессионализма. Необходимо систематически осуществлять сбор соответствующей информации, ее обработку, проверку и систематизацию. Т.е. оценщик, который хочет участвовать в работах по кадастровой оценке или выполнять оценки по оспариванию должен иметь соответствующую информационную базу. Если подобной работы компанией не проводится, то, на мой взгляд, ей лучше не заниматься данными видами работ по оценке, поскольку их качество и обоснованной будут очень страдать.

Альтернативным вариантом является кооперация с компаниями, которые подобную аналитику ведут, как с другими оценочными, так и с риэлторскими. При этом необходимо понимать, что ответственность за конечный результат будет все равно лежать на исполнителе (оценщике), соответственно надо быть уверенным в данных источниках, проверить их на соответствие требованиям обоснованности и достоверности.

В отношении методологии я придерживаюсь позиции, что при наличии относительно развитого рынка предпочтительно использование сравнительного подхода и только. Для повышения обоснованности сравнительного подхода и доверия к его результатам в рамках отчета необходимо прозрачно показывать имеющуюся ситуацию на рынке на дату оценки, процедуру отбора оценщиком аналогов, в том числе четко устанавливать с соответствующим обоснованиям критерии отбора по характеристикам участка, показывать информационное поле исследования с пояснениями по поводу источников информации, приводить расширенную выборку сопоставимых объектов (показать все, что смогли найти по заданным критериям), обоснованно проводить выбраковку аналогов с пояснениями по причинам несоответствия.

В отдельных случаях, когда информации на ретроспективную дату все-таки недостаточно, но есть достаточный объект данных по аналогам на период проведения оценки, возможно проведение дополнительной оценки на текущий момент времени. Данная оценка не может быть использована каким-либо образом при определении итоговой величины стоимости на дату в прошлом, однако оценщик может ее привести в приложении к отчету с пояснениями по динамике рынка за прошедшее время, чтобы подтвердить результаты оценки на дату в прошлом. Поскольку и эксперты, и члены комиссий, и судь - все люди, то подобный обоснованный расчет может быть существенным аргументом в подтверждение корректности результатов.

Метод выделения (когда стоимость участка определяется в доле от стоимости единого объекта) возможно, когда есть хорошая аналитика по собственно долям участков. В нашей стране пока такой аналитики практически нет. Возможно она появится после проведения кадастровой оценки объектов недвижимости (ОКС-ов) и прохождения процедур оспаривания по ним, когда можно будет оперировать относительно сопоставимыми данными о рыночной стоимости земельных участков, улучшений и единых объектов.

Метод предполагаемого использования, а также метод остатка/распределения (через вычитание стоимости улучшений из стоимости единого объекта) может применяться для высокоплотной коммерческой застройки в центральной части города, когда аналогов недостаточно, альтернатив нет, и стоимость земли будет определяться главным образом эффективность конкретного проекта застройки в конкретном месте. При этом надо не забывать о том, что участок опять же должен рассматриваться как свободный и доступный для наиболее эффективного использования, соответственно использование данных по текущей застройки при ее наличии, данных о доходах и расходах текущего собственника при несоответствии застройки НЭИ и неэффективном управлении может привести к существенному искажению стоимости участка.

Теперь рассмотрим несколько основных корректировок, которые применяются при оценке участков. Это поправки на местоположение, площадь и обеспеченность коммуникациями.

В отношении местоположения в пределах города наилучшим вариантом является проведение зонирования города для соответствующих сегментов рынка (жилья, коммерческой недвижимости, промышленных территорий). Зачастую подобное зонирование в явном или неявном виде используется участниками рынка, и на основе него может представляться соответствующая аналитика. Другое дело, что в очень часто рынок недостаточно развит и максимум, что используют риэлторы и оценщики в своей аналитике - это деление по административным районам, которое не отражает в полной мере ценовых зон, тем более в разрезе разных сегментов (участков различного назначения). Выходом из положения может быть большая индивидуальная аналитическая работа или совместная работа группы оценочных и риэлторских компаний по выработке зон и определения диапазонов цен на участки различного назначения внутри них. Соответственно в оценке корректировка на местоположение уже может производиться на основе отношения средних цен по зонам, а ее обоснованность будет строиться на коллективных экспертных оценках, которые могут быть оформлены соответствующим протоколом или в качестве аналитического исследования в открытой печати.

При отсутствии аналогов в отдаленном от центра субъекта населенном пункте можно идти двумя основными путями. Первое, выделить схожие по ряду признаков (численность населения, уровень зарплат, удаленность от центра субъекта, цены на жилье и пр.) иные населенные пункты, в которых все-таки есть данные по сопоставимым объектам и использовать их, без дополнительных корректировок или с ними, если они необходимы. Второй вариант, использование данных непосредственно по сопоставимым объектам из столицы субъекта. Здесь необходимо учитывать, что в связи с существенно большей численностью населения в столице цены в большей степени дифференцированны по местоположению внутри города. В большинстве случаев использование аналогов из центральной части столицы не оправдано. Сопоставимые объекты корректнее выбирать из средней части столичного города вводя при необходимости поправку на расположение объекта оценки на окраине или иной малоактивной части маленького города. Корректировка на сам населенный пункт в большинстве случаев может быть внесена на основе соотношения цен на жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую зависимость между ценами на квартиры и дома и ценами на коммерческую недвижимость. Если есть сомнения, что отношения цен на жилье может быть не показательным для участка соответствующего назначения, то можно использовать иные косвенные признаки, которые можно соотнести с уровнем экономического развития и соответственно ценами на недвижимости (уровень зарплат и доходов населения, объем промышленной продукции на душу населения, объем розничной торговли на душу населения и т.д.).

Корректировки на площадь методами парных продаж зачастую имеют слабое обоснование. Я рекомендую на основе аналитики и изучения расширенной выборки сопоставимых объектов придти к пониманию в пределах каких интервалов различие по площади является не существенными. Соответственно при разбросе в данном пределе корректировка не будет требоваться. Зачастую корректировка по площади связана не с самой площадью, а комплексно учитывает факторы назначения)потенциала использования) участка, остаточные факторы местоположения, в том числе обеспеченности коммуникациями.

В большинстве случаев зависимости цены от площади можно наблюдать только по сельхозучасткам, землям под промышленно-складскую застройку и жилищное строительство (комплексное освоение). Под коммерческой недвижимостью подобной зависимости в основном не наблюдается.

В практике можно использовать корректировки на основе степенных зависимостей по большим выборкам. Основное условие здесь все-таки соответствие исследуемых объектов по выборке объекту оценки по категории и назначению, т.е. нельзя установленную зависимость по выборке предложений к продаже участков под ИЖС переносить на участки промышленного назначения или под коммерческую застройку. Подобные исследования могут быть выполнены самостоятельно, так и использованы на основе имеющейся открытой аналитической информации. В связи с инертностью рынка недвижимости подобные зависимости меняются медленно, поэтому даже исследования 2-3-5 летней давности от даты оценки может быть принято во внимание.

Корректировка на коммуникации . Для целей кадастра, а также установления кадастровой стоимости в размере рыночной через оспаривание земельный участок должен рассматриваться как свободный. Соответственно имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке. Однако сама возможность подключения к коммуникациям учитываться должна. Так согласно градостроительному законодательству выделенные мощности (технические условия) закрепляются не за конкретным собственником, а следуют судьбе объекта недвижимости (участка). Соответственно возможность подключения электричества в определенном объеме разрешенной мощности может учитываться по тарифам за технологическое подключение электроснабжающей организации региона. Этот вопрос наиболее простой, но в то же время наличие и отсутствие электричества в большинстве случае является определяющим фактором для стоимости. Наличие возможности подключения к центральным сетям тепло-, водоснабжения и канализации может учитываться расчетом альтернативных затрат на создание соответствующей локальной инфраструктуры (котельной, скважины, очистных сооружений). По газу подобную альтернативу рассчитать сложнее.

Конечно в большинстве случае подобные детальные расчеты может быть необходимы в исключительных случаях для крупных объектов. На практике оценщики используют аналитические данные, рассчитываемые самостоятельно или взятые с готовых исследований. В большинстве ситуаций этого бывает достаточно при условии хорошего качества аналитике и высоком уровне доверия к ней.

PS. Спасибо коллегам из СРО