Важной особенностью договора мены- условие- сохранение списка лиц, получающих право пользования обмениваемой квартирой. Если такого условия в договоре нет, договор будет считаться ничтожным.
Обмену подлежат:
- Комната
- Квартира
- Её часть
- Его часть.
Отличие обмена муниципальных и собственных квартир
Отличие обмена между муниципальными и собственными квартирами заключается в том, что в муниципальных квартирах не происходит смены собственника. Квартиры остаются в собственности муниципального образования.
Чтобы обменять квартиру, нужно
- Получить письменное согласие на обмен у всех прописанных в квартире
- Получить согласие у представителя муниципального (государственного) жилого фонда
- Если кто- то из прописанных отсутствует, требуется его отыскать и получить письменное согласие
- Подписать договор мены
Если наймодатель не дает согласия на обмен или отказывается это делать, дорога одна- в суд для совершения принудительного обмена.
Оформление договора обмена- в простом письменном виде. Нотариус тут не нужен, так как смены собственника не происходит.
Реквизиты договора:
Безусловно- обмен квартирами, где прописаны дети, производится с разрешения опеки. Туда нужно обратиться с письменным заявлением. К заявлению прикладывается описание новой квартиры и её характеристики.
Орган опеки рассмотрит параметры квартиры:
Решение по обмену опека дает (или отказывает) в течение 14 рабочих дней
Когда запрещен обмен квартирами:
- Предъявление в суд иска к нанимателю об изменении договора соцнайма (расторжении). Весь перечень оснований- в ст.82 и 83 ЖК РФ.
- Оспаривание в суде права пользования квартирой
- Когда квартира получена по подложным документам
- Обмениваемая квартира признается непригодной для проживания.
- Квартира предназначена к сносу
- Есть решение о капремонте
- В коммуналку происходит вселение гражданина, больного туберкулезом или иными тяжкими заболеваниями
Если сделка обмена заключена с нарушением закона, такой обмен судом признается недействительной, а сделка ничтожной. Стороны договора переселяются в занимаемые ранее квартиры. Виновная сторона обязана будет возместить всем понесенные убытки.
Госрегистрации договор обмена квартирами не подлежит- собственник- муниципалитет не меняется и не совершается переход права собственности.
В Российской Федерации сделки, связанные с недвижимостью, встречаются достаточно часто. В большинстве случаев владельцы квартиры прибегают к заключению договора купли-продажи. Причем это касается и тех случаев, когда имеется возможность упростить процесс продажи жилья и приобретения новой собственности. В настоящей статье речь пойдет об аналогичном договору мены соглашению о купле-продаже. Обозначенный вид документа является отличной альтернативой договору купли — продажи и в некоторых случаях обладает преимуществами в сравнении с указанным соглашением (хотя и тут не стоит забывать оформить — на всякий случай).
Что такое договор мены квартиры?
Сущность сделки, подтвержденной договором мены квартиры, заключается в равноценном обмене квартиры на квартиру или на иной имущественный объект и в одновременном переходе прав собственности от прежнего владельца новому (если обратное не предусмотрено в содержании соглашения). Сторонами договорных отношений вправе выступать как физические, так и юридические лица. Главное, чтобы участники сделки смогли подтвердить наличие прав собственности на недвижимое имущество. Кроме того, интересы собственника жилого помещения вправе представлять поверенный в делах. Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору для оформления доверительного акта.
Перед оформлением договора мены квартиры контрагенты должны пройти важный этап — установить стоимость каждого из обмениваемых предметов. Если цены не совпадают, участники договорных отношений должны договориться о размере доплаты, сроках и порядке выплаты денежных средств или оговорить иные варианты возмещения разницы. При обмене неравноценным недвижимым имуществом, обязательно в содержании договора мены отмечается цена каждого из объектов и размер доплаты. Отсутствие указанной информации свидетельствует о том, что предметы сделки равны по стоимости, а значит обладатель меньшей по стоимости квартиры не обязан возмещать разницу.
- Двусторонний характер сделки;
- Обменять квартиру можно только на другой предмет недвижимости или на имущество с доплатой разницы в цене. Договор мены квартиры не предусматривает возможность обмена жилья на определенную сумму денежных средств;
- Права на пользование и распоряжение объектами недвижимости возникают у сторон одновременно или в установленные сроки;
- Договор мены не применяется, если обмену подлежит квартира, используемая жильцами на основании соглашения о социальном найме;
- Каждый из участников сделки по закону является и покупателем, и продавцом.
Как оформить?
Заключение договора мены квартиры является серьезным шагом для каждого собственника. К оформлению соглашения следует подойти со всей ответственностью, поскольку отсутствие одного из ключевых пунктов влечет за собой недействительность сделки. При возникновении необходимости в составлении договора мены квартиры, участники договорных отношений могут обратиться к специалисту в данной области или оформить документ самостоятельно, основываясь на общепринятых правилах и требованиях к содержанию акта.
- В первую очередь отмечается наименование документа, число и место составления;
- Далее лица, заинтересованные в обмене квартирами, указывают свои персональные и контактные данные. При заключении сделки с юридическим лицом, отмечается наименование организации;
- Ключевым разделом договора мены выступает пункт, в котором стороны подробно характеризуют предметы сделки. Поскольку обмену подлежит квартиры, отражаются следующие сведения: общая площадь жилья, адрес, этаж, количество комнат и площадь каждой из них, техника и мебель (если имеются), а также описываются несовершенства объекта. При обмене квартиры на другое имущество, надлежит описать и его индивидуальные особенности;
- Помимо этого требуется указать стоимость каждого из обмениваемых предметов и условие о внесении дополнительного платежа, если в этом есть необходимость;
- В договоре мены собственники жилых помещений обязательно подтверждают отсутствие обременений, ареста на недвижимость и залога;
- Уточняются сроки и порядок передачи прав собственности на жилой объект новым владельцам;
- Во избежание непредвиденных ситуаций, рекомендуется согласовать и включить в текст документа меры наказания, которые будут применяться к одной из сторон в случае несоблюдения условий договоренности;
- Порядок и способы прекращения договорных отношений или урегулирования возможных разногласий;
- В конце договора мены повторно отмечаются сведения об участниках сделки, а также ставятся их подписи.
Представленное содержание и структура соглашения являются общепринятыми. В зависимости от особенностей ситуации в тексте договора мены могут быть отражены дополнительные пункты. Например, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется не только получить письменное согласие уполномоченного органа, но и отметить это в документе.
Актуальным остается вопрос о необходимости обращения к нотариусу для заверения договора мены квартиры. По закону, стороны сделки вправе самостоятельно принимать
решение относительно нотариального удостоверения соглашения. Стоит иметь в виду, что обращение в нотариальную контору имеет как преимущества, так и недостатки, поэтому участники сделки должны прийти к компромиссу по данному вопросу.
С доплатой
По общим правилам, договор мены заключается в отношении равных по стоимости объектов недвижимости. Однако, зачастую встречаются обратные ситуации, когда была установлена неравноценная стоимость квартир. Выходом из сложившейся ситуации станет оформление договора мены квартиры с доплатой. Разница в цене не обязательно должна быть компенсирована денежными средствами. Допускается передача в собственность другого имущества, ценностей.
При внесении информации в договор мены неравноценных квартир, следует придерживаться стандартного алгоритма. За исключением того нюанса, что в пункте, в котором прописывается стоимость каждого предмета сделки, указывается размер доплаты, сроки, способы и порядок ее предоставления. Также можно прописать меры наказания, которые будут применяться к нарушителю условий сделки. Если лица, заинтересованные в обмене недвижимости, не уделили внимание этому вопросу в содержании договора мены, цены на имущественные объекты считаются равными.
Отдельно необходимо обратить внимание на ситуации, когда участники сделки отмечают в соглашении недостоверные сведения. Например, для того чтобы избежать взыскания налога за дополнительный доход от сделки, указывают на отсутствие разницы в стоимости квартир. Сокрытие важной информации от представителей налоговых органов влечет за собой ответственность. Поэтому при заключении сделки рекомендуется придерживаться требований законодательства.
Доля квартиры
Если предметами договора мены выступают доли в одной или разных квартирах, соглашение будет оформляться аналогичным образом, как и типовая форма документа.
- Адрес;
- Этаж;
- Общая площадь доли жилого помещения, которая подлежит обмену;
- Стоимость;
- Согласие остальных собственников квартиры на подписание договора мены.
Если лицо, заинтересованное в обмене доли жилья, обладает письменным разрешением других владельцев недвижимости на отчуждение части имущества по договору мены, сделка будет считаться законной. В случае, если совладельцы отказываются от передачи имущества другому лицу, надлежит составить письменное уведомление для каждого из жильцов и по прошествии одного месяца оформить договор мены. Также урегулировать спорный вопрос можно в судебном порядке.
С несовершеннолетним
При желании оформить договор мены квартир, надлежит помнить, что сделки с недвижимостью, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей, заключаются только с согласия органов опеки и попечительства. Если ребенок, не достигший совершеннолетия, является собственником жилья, от его имени действуют законные представители — родители, усыновители, опекуны.
Важные условия:
- В договоре мены квартиры с участием несовершеннолетнего лица указываются реквизиты письменного документа, который выступает в качестве разрешения уполномоченного учреждения на совершение сделки. Кроме того, реквизиты документа отмечаются и в заявлении, которое направляется сторонами договорных отношений в Росреестр;
- Сделка не должна ущемлять права и интересы ребенка на благоприятные жилищные условия.
Это означает, что запрещено обменивать квартиру по договору мены на жилье меньшее по площади, чем предыдущее место жительства лица.
Порядок регистрации
Право собственности в отношении квартиры, полученной по договору мены, появляется у сторон сделки только после осуществления процедуры государственной регистрации. Кроме того, регистрация соглашений препятствует осуществлению незаконных операций с недвижимым имуществом.
Порядок регистрации договора мены квартир начинается со сбора пакета требуемой документации:
- Надлежащим образом составленное заявление от каждого из участников договорных отношений;
- Договор мены в количестве трех копий;
- Документы, подтверждающие наличие прав собственности у лиц на имущество;
- Кадастровые паспорта квартир;
- Чек, свидетельствующий об оплате государственной пошлины;
- При необходимости перечень документов дополняется письменным разрешением других собственников жилья на заключение договора мены квартир (заверенный нотариусом);
- Если в сделке принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, требуется дополнить список документов письменным согласием органов опеки и попечительства.
Перечень документации может отличаться в зависимости от ситуации и конкретного региона. Поэтому перед тем, как обратиться в государственный орган, следует узнать какие именно документы необходимо подготовить.
Государственная регистрация договора мены осуществляется в Росреестре по месту расположения недвижимого имущества. Пакет необходимой документации для реализации указанного процесса может быть подан лично, посредством использования почтовых услуг или с привлечением поверенного в делах. Если стороны намерены передать документы в регистрирующий орган по почте, надлежит воспользоваться заказным письмом с описью содержимого.
Особенности налогообложения
По существу, договор мены квартиры представляет собой двустороннюю сделку в отношении которой применяются нормы и правила, соответствующие договору купли-продажи. Исходя из этого, после заключения и регистрации договора мены, у участников договорных отношений появляются обязательства по уплате налоговых сборов.
Особенности налогообложения при передаче жилья по договору мены:
- Если объекты соглашения равноценные по стоимости, отсутствует необходимость в уплате налога;
- Если квартира находилась в собственности лица больше трех лет, то в отношении него не возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц;
- Если недвижимость принадлежит гражданину меньше трех лет, следует взыскание налогового сбора по ставке, равной 13 процентам от суммы дохода;
- По договору мены осуществляется одновременная покупка и продажа недвижимости, поэтому каждая из сторон располагает возможностью отказаться от получения налогового вычета в счет уплаты налога.
Как расторгнуть?
При заключении договора мены квартир, в отношении каждой из сторон возникают обязательства, касающиеся необходимости соблюдения условий договорных отношений. В случае их несоблюдения или ненадлежащего исполнения, участник, чьи права и интересы были ущемлены, вправе инициировать процесс расторжения соглашения. Для прекращения действия договора мены квартиры можно воспользоваться одним из способов:
- Урегулировать возникшие разногласия мирным путем;
- Обратиться в суд для расторжения сделки в одностороннем порядке.
Досудебная процедура расторжения договора мены квартиры предполагает под собой уведомление второй стороны о намерении аннулировать соглашение. Для этого надлежит оформить письменное извещение и передать его на рассмотрение другой стороне. Если получатель письма согласится аннулировать документ мирным путем, этот факт требуется подтвердить в письменном виде.
Соглашение участников сделки о расторжении договора мены должно отражать сведения о ключевых моментах договорных отношений, а также информацию об отсутствии претензий у контрагентов в отношении друг друга. Если в течение одного месяца получатель уведомления не отреагирует на инициативу отправителя или откажется расторгать соглашение, можно обратиться в судебное учреждение.
Для инициирования судебного разбирательства по делу о расторжении договора мены квартиры, исковое заявление направляется в арбитражный суд. В содержании иска отмечаются основания для принятия документа к рассмотрению и требования истца. Кроме того, к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие законность претензий заявителя.
Законодательная база
Для гражданина, который решит поменять занимаемое жилое помещение на другое, необходимо учитывать ряд нормативных актов. К их числу относятся:
Важно: Это лишь общий перечень законодательства. В конкретных случаях может потребоваться использование иных, региональных или ведомственных нормативных актов, регулирующих отдельные аспекты .
Первые шаги
Для того чтобы обменять жильё, сначала нужно найти подходящие варианты обмена. Это можно сделать следующими способами:
- Посмотреть, что предлагается на городских и общероссийских сайтах бесплатных объявлений или же в соответствующих газетах.
- Обратиться к знакомым, родственникам, друзьям.
- Обратиться за помощью к риэлторам.
Альтернативы
Подобрав подходящий вариант, можно переходить непосредственно к обмену. Он может осуществляться следующими способами:
Мена
Сам по себе договор мены регламентируется главой 31 ГК РФ . Согласно этому договору, каждая из сторон обязуется передать в собственность контрагенту по сделке какое-то имущество, являющееся предметом договора (в нашем случае – жилое помещение).
ГК указывает, что к отношениям мены применяются правила, касающиеся купли-продажи, при этом каждая из сторон выступает одновременно в качестве продавца (по тому имуществу, которое ей раньше принадлежало) и покупателя (по тому, которое она получает в собственность).
С договором мены схож договор, по которому происходит обмен правами пользования жильём. Этот вариант используется только для квартир, находящихся в муниципальной собственности. Мены по ним быть не может, происходит только изменение состава лиц, заключивших договор социального найма.
Купля-продажа
С договором мены схож также предусмотренный ГК РФ договор купли-продажи. В нём одна из сторон (продавец) передаёт другой (покупателю) какое-то имущество, а другая в ответ обязуется уплатить заранее оговоренную денежную сумму.
Применительно к сделкам с жильём возможно использование как встречных договоров (когда продавец выступает затем покупателем по отношению к другой квартире, ранее принадлежавшей покупателю), так и целых «цепочек», когда деньги, вырученные от продажи одной квартиры используются для покупки другой, а сам покупатель затем выступает продавцом уже в следующей сделке.
Договор купли-продажи регулируется правилами, предусмотренными главой 30 ГК РФ . В тех случаях, когда речь идёт о покупке жилья у застройщика или иной коммерческой организации, а покупателем выступает обычный гражданин, кроме норм ГК РФ может применяться и Закон РФ «О защите прав потребителей» .
Плюсы и минусы
Каждый из вариантов договора имеет свои преимущества и недостатки.
- Преимуществами купли-продажи обычно является быстрота совершения: покупателю не нужно долго искать подходящий вариант для обмена, достаточно просто уплатить деньги – и можно, при желании, в тот же день подавать документы на госрегистрацию права.
- Минусом же является необходимость иметь на руках всю денежную сумму (кроме случаев, когда продавец допускает рассрочку или отсрочку платежа), а также возможные трудности с её передачей.
Что же касается договора мены, то главное его преимущество – бесплатность (кроме случаев, когда квартира меняется с доплатой).
Серьёзный же недостаток – необходимость подобрать для обмена жильё, по характеристикам сопоставимое с обмениваемым, а также возможные споры с другой стороной относительно стоимости передаваемой недвижимости.
Необходимые документы
Для того чтобы законно провести сделку, сторонам потребуется следующий пакет документов:
Важно: Этот перечень включает лишь основные документы. В конкретных ситуациях могут потребоваться и дополнительные бумаги.
Например, если квартира принадлежит супружеской паре, урегулировавших свои имущественные отношения по нотариальному брачному контракту, то этот контракт должен быть приложен к пакету документов.
Сделки между собственниками жилья
С доплатой
С доплатой может оформляться двумя способами:
Последнее обстоятельство крайне важно. Сам по себе договор мены не предполагает, что один из участников будет передавать другому не только имущество, но и деньги (ч. 1 ст. 568 ГК РФ). Поэтому если не указать этот момент в договоре, придётся судиться и добиваться расторжения сделки. Вероятность взыскать невыплаченные деньги крайне мала.
Статья 568 ГК РФ. Цены и расходы по договору мены
- Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
- В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Законный обмен с доплатой возможен только в отношении приватизированных или изначально частных квартир. Менять так муниципальное жильё нельзя.
Без дополнительных взносов
В том случае, когда собственники считают квартиры равноценными, договор мены осуществляется без доплаты. В этом случае сторонам нужно только правильно указать в договоре все существенные моменты и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Существенными моментами такого договора являются:
- Полные имена и адреса участников.
- Описание обмениваемого жилья: площадь, адрес, кадастровый номер, стоимость.
- Момент и порядок передачи жилья.
- Подписи сторон.
При необходимости в договоре фиксируются и дополнительные моменты – в частности, касающиеся прав и обязанностей участников сделки.
Внимание: Передача квартир должна осуществляться с помощью подписания передаточного акта. Он является неотъемлемой частью договора как в случае с меной, так и при купле-продаже.
Особенности соглашений о недвижимости между родственниками
Согласно ГК РФ, договор мены не предполагает каких-либо дополнительных условий, если участниками сделки являются родственники.
Однако свои нюансы вносит налоговое законодательство. Согласно ст. 217 НК РФ , при сделках, касающихся недвижимости, платится налог в размере 13% от стоимости жилья. Однако сделки по дарению, заключаемые между близкими родственниками, от такого налога освобождены.
Именно поэтому если участниками обмена являются родные друг другу лица, то имеет смысл вместо купли-продажи или договора мены использовать два договора дарения, по которым стороны дарят своё жильё друг другу. Такой вариант, конечно, требует высокого доверия между участниками обмена, однако существенная экономия налицо.
Государственная регистрация
Для того чтобы сделка с недвижимостью была законной, данные должны быть внесены в ЕГРН, в противном случае, сделка, заключенная без государственной регистрации, признается недействительной.
Нюансы процедуры
В ЕГРН регистрируется не сам договор купли-продажи или мены, а права собственности на жильё. Однако, поскольку основанием для изменения объёма прав и круга лиц, которым они принадлежат, являются именно договора, они должны быть предоставлены в Росреестр.
Процедура в целом выглядит таким образом:
- Сторона, регистрирующая право, оплачивает пошлину и подаёт в регистрирующий орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
- Орган вносит запись в ЕГРН о новых правах на недвижимость.
- Сторона получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую её права.
Куда обращаться?
Подать документы на регистрацию можно следующими способами:
Какие нужны документы?
Для регистрации права собственности потребуется:
- Заявление.
- Экземпляр договора, подписанный обеими сторонами, с прилагающимся передаточным актом.
- Паспорт заявителя.
- Квитанция об оплате госпошлины.
При необходимости регистрирующий орган может затребовать и дополнительные документы.
Сроки и стоимость
Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , данные в ЕГРН должны быть зарегистрированы не позднее 7 дней с момента подачи заявления (если не было оснований для приостановления регистрации).
Однако если документы подавались через МФЦ, срок увеличивается ещё на 2 рабочих дня, требующихся на передачу документов в Росреестр и обратно. Стоимость регистрации установлена НК РФ. По состоянию на 2018 год она равна 2000 рублей.
Расходы
При участник понесёт следующие расходы:
- Оплата услуг посредника, если он обращается к риэлторам.
- Оплата нотариальных услуг, если требуется согласие от супруга на сделку.
- Налог согласно ст. 217 НК РФ .
- Госпошлина на регистрацию.
В целом, если обменивается дорогостоящее жильё, расходы могут достигнуть десятков тысяч рублей. Точный размер надо считать в каждом случае отдельно. Процедура обмена жилья может осуществляться разными способами. Главное при этом – соблюдение норм законодательства и внимание на каждом этапе сделки.
Существенные условия договора мены
По договору мены каждая из сторон обязуется отдать в собственность другой стороне один предмет в обмен на другой.
Договор мены — сделка, сущность которой заключается в передаче имущества. Все врученные предметы по договору переходят в собственность принимающей стороны.
Одним из подвидов мены является бартер. Эта сделка применима только во внешней торговле. Для заключения такого договора товары обязательно должны быть равноценными, а одна из сторон обязана обладать лицензией.
Главным условием договора мены является наличие предмета. Иные условия становятся существенными, если это оговорено в договоре.
| Скачать форму договора |
Обменять можно любой товар, свободный от обременений. Однако следует сделать оговорку о том, что сторона не может передать то, чем она не вправе распоряжаться. Например, не могут быть предметом договора мены акции, если лицо, которое их передает, не является участником общества. А вот продукция, произведенная на заводе, может быть обменяна без согласия директора предприятия.
Если обмен идет на неравноценные предметы, то одной из сторон (той, что получила больше) придется возместить разницу.
Прочие условия договора мены
Договор мены, как правило, заключается в письменной форме. Устно можно совершить сделку в следующих случаях:
- сумма договора между физическими лицами не превышает 10 000 рублей;
- договор исполняется при заключении.
Что касается содержания договора мены, то права одной стороны корреспондируют правам другой. При этом если гражданин не исполняет свои обязанности по передаче товара, то та сторона, которая исполнила свои обязательства, вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Законодатель не устанавливает особых требований к субъектам договора мены. Однако если исходить из того, что по условиям сделки должен быть передан какой-либо предмет, то у сторон должно быть на этот товар вещное право (например, право собственности). То есть субъектный состав сделки может состоять как из физических и юридических лиц, так и из субъектов РФ.
Гражданский кодекс РФ прописывает условие о том, что все расходы по договору мены ложатся на сторону, совершающую то или иное действие. Однако если речь идет, например, о государственной регистрации в Росреестре, то пошлину платят обе стороны.
Что касается условия в договоре мены о сроке, то по общему правилу вещи должны передаваться одновременно. Но если это не так, в документе обычно прописывается период, в течение которого сторона должна получить предмет. Именно с этого времени будет отсчитываться срок, когда контрагент не исполнил свои обязательства, а значит, должен возместить убытки другой стороне.
Договор мены земельного участка
| Скачать форму договора |
Сам договор мены (ГК РФ,глава 31) земельного участка государственной регистрации в Росреестре не подлежит, однако в обязательном порядке регистрируется переход права собственности на участок.
Кроме того, предполагается, что обмениваемые предметы по своей стоимости равноценны. Если это не так, то одна из сторон доплачивает определенную сумму, указанную в договоре.
Помимо этого условия в договоре мены земельных участков рекомендуется прописать еще несколько важных положений:
- идентификационные данные участка (кадастровый номер, его площадь, место расположения и т. д.);
- целевое назначение земли;
- объекты недвижимости, расположенные на участке.
В большинстве случаев к договору мены стороны прилагают графические планы или чертежи, на которых указано, где расположен участок.
Обращаем ваше внимание, что на передаваемом участке могут быть установлены сервитуты. Уточните о них у владельца, а еще лучше — пропишите это условие в договоре мены.
Договор мены автомобиля используется в том случае, когда:
- автовладелец не может в течение длительного времени продать транспорт;
- применяется схема trade-in — обмен старого авто на новое;
- необходимо обменять транспортные средства (одного года) без разницы во времени.
Договор мены — один из самых легких способов получить новый автомобиль. Его составление и последующая регистрация права не займут много времени, и владелец получит новый транспорт, что называется, не отходя от кассы.
Алгоритм действий следующий:
- составляется и подписывается договор мены автомобилей;
- регистрируется право собственности на транспорт в ГИБДД.
Нотариального удостоверения сделки законодателем не требуется, только по желанию сторон.
Если по договору мены производится доплата, это необходимо указать в документе.
Договор мены квартиры (образец 2017-2018 Росреестр)
 |
| Скачать форму договора |
Договор мены квартиры заключается с целью обмена недвижимостью сторонами без привлечения денежных средств или с минимальной доплатой (в случае если стоимость квартир различная).
Главные особенности, на которые стоит обратить внимание при заключении договора мены:
- точное указание предмета договора (адрес квартиры, ее кадастровый номер) и стоимости;
- перечень лиц, которые могут пользоваться помещением после совершения сделки (в противном случае договор могут признать незаключенным).
Переход права собственности на квартиру, обусловленный заключением и исполнением договора мены квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра, то есть правом собственности на квартиру стороны наделяются только после регистрации перехода права в Росреестре, а не в момент обмена. Ранее выдавались свидетельства о праве собственности, а в настоящее время их не выдают. Все сведения хранятся в электронном виде, в реестре.
Договор мены (образец) можно получить у нотариуса или составить самостоятельно.
Если вы решите составлять договор самостоятельно, придерживайтесь наших рекомендаций, и вам не придется тратить время на исправление документа:
- в преамбуле укажите идентификационные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
- пропишите адрес, кадастровые номера и иные сведения, конкретизирующие передаваемую жилплощадь;
- стоимость квартиры;
- размер доплаты (если она есть);
- основания для владения квартирой (например, реквизиты свидетельства о праве собственности либо данные выписки из ЕГРН);
- срок передачи предмета договора.
Если квартира находится в собственности нескольких граждан, то для заключения сделки необходимо получить согласие всех владельцев.
Все, кто был зарегистрирован в квартире, не должны лишиться регистрации. Этот пункт прописывается в договоре мены. Кроме того, если в обмениваемом жилье имеется доля несовершеннолетнего, то она сохраняется без изменений. Если несовершеннолетний является собственником, то для сделки требуется согласие органов опеки.
Таким образом, смена собственника объектов недвижимости (в том числе земельных участков), в отношении которых заключен договор, подлежит обязательной государственной регистрации.
Несмотря на особенности заключения договора, большинство вопросов, связанных с обменом, регулируется положениями о купле-продаже, содержащимися в главе 30 ГК РФ.
Квартиру можно не только продать, но и обменять, что иногда значительно упрощает дело, нежели тратить время в поисках временного жилья.
Обмен должен быть выгоден обеим сторонам, поскольку имеет свои особенности и нюансы в оформлении договора.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !
Обменом жилых помещений называется взаимный процесс передачи равноценной недвижимости. Согласно составленному документу могут наблюдаться некоторые отклонения.
В п.1 ст. 567 ГК РФ указано полное определение представленного понятия и отображены все особенности регулирования процесса. Так, понятие «договор обмена» имеет вид – обязательство обеих сторон передачи в собственность второму участнику своей недвижимости в обмен на его жилплощадь. В документе обе стороны исполняют две роли – продавца, передающего свою квартиру, и покупателя, принимающего равноценную недвижимость.
Договор мены по своей структуре и особенностям ближе к стандартному документу о купли-продажи, является гражданско-правовым документом в самостоятельной форме, а также входит в группу всех имеющихся обязательств по передаче имущества в собственность.
Товары, указанные в документе и подлежащие обмену, должны быть равноценны или на усмотрение сторон. Но в документе необходимо отобразить решенную отличительную особенность. Согласно п.1 ст. 568 ГК РФ какие-либо траты по передаче и приему недвижимости достаются той стороне, которая несет ответственность.
Если объекты неравноценны, необходимо указать в договоре стоимость недвижимости. До или после осуществления сделки владелец недвижимости меньшей стоимости обязан выплатить разницу в соответствии с указанной ценой второй квартиры, что указано в п.2 ст. 658 ГК РФ.
Обмену подлежат не только квартиры, но и другие предметы, к которым можно отнести:
- Движимый товар;
- Валюта и ценные бумаги;
- Объекты недвижимого имущества и их доли.
В чем отличие договора мены от договора купли-продажи? Регистрация права собственности
Договор мены предполагает передачу собственности взамен на равноценный товар. Его можно сопоставить с двумя договорами купли-продажи, где каждый участник, как уже было оговорено выше, выступает в роли продавца и покупателя.
«Новое» право собственности обе стороны получают одновременно, сразу же после передачи предмета, что регулируется ст. 571 ГК РФ. Согласно ст. 551 ГК РФ переход прав собственности подлежат госрегистрации. В связи с представленным фактом «новое» право собственности наступает только с осуществления госрегистрации. Во время передачи товаров права собственности не наступают.
Чтобы зарегистрировать сделку по обмену недвижимого имущества, необходимо приготовить следующий пакет документов:
- Договор мены, который можно написать от руки в произвольной форме (исключением становится обмен нежилых помещений);
- Справки и имеющиеся документы на недвижимость из БТИ;
- Квитанцию о предварительно оплаченной госпошлине;
- Имеющиеся правоустанавливающие документы на обе квартиры;
- Написанные по форме заявления от собственников с обеих сторон;
- При необходимости согласие одного из супругов на проведение сделки;
- Если супруга нет, необходимо предоставить подтверждение об его отсутствии, предварительно заверенное у нотариуса.
Пакет документов может несколько отличаться в зависимости от региона. Перед сбором необходимо уточнить список в местной администрации или Росреестре.
Договор мены квартиры и обмена: отличительные признаки
Имеются некоторые существенные отличия в документах мены и обмена товарами. В чем их суть?
- Если обмениваются жилые помещения, предоставленные по договору соцнайма, регулируемость процесса происходит согласно ст. 72-74 ЖК РФ. Документ о мене соответствует установленным регламентам гл. 31 ГК РФ.
- Субъектами договора мены могут выступать только собственники жилых помещений, а в договоре обмена – наниматели по договору социального найма.
- Согласно договору мены новые хозяева получают права собственности на новые жилплощади, а по договору обмена пользователям предоставляется право пользования новым жилым помещением в соответствии с имеющимся договором соцнайма.
Процедуры мены и обмена являются отдельными и самостоятельными видами правовых отношений.
Заключаем договор мены: налоги
Документ о мене влечет за собой существенные финансовые преимущества. Так, к примеру, собственники недвижимости могут указать несколько заниженные стоимости своих квартир в договоре, чтобы впоследствии снизить сумму налога при исчислении дохода физических лиц.
Собственники помещений, которые провели сделку уже по истечении трех лет со дня приобретения или обмена квартиры, налог не платят. Другие же собственники должны будут заплатить НДФЛ, но с вычетом в 1 млн. руб., согласно ст.220 НК РФ.
Пример. Собственники жилья, которые имели право собственности на квартиру менее 3 лет и продали ее за 2,5 млн. руб., должны оплатить налог с суммы в 1,5 млн. руб.
Также налогоплательщик может изменить налогооблагающуюся сумму с учетом вычета расходов на приобретение этой квартиры.
Если же вы решили скрыться от уплаты налогов и выдаете мену неравноценных товаров за равноценный, а уплату разницы проводите «вдали от глаз правосудия», знайте, что подобные оформления могут не привести к положительному результату. Уже в Росреестре у сотрудников возникнет вопрос, и они могут приостановить процедуру оформления. Это не столь страшно, если данной сделкой заинтересуются органы налоговых служб.
Как правильно оформить договор мены квартиры?
Как уже оговаривалось выше, документ о мене составляется в простой письменной форме и в дальнейшем проходит регистрацию в структурах Росреестра. При желании и необходимости лучше проконсультироваться у юристов, но при наличии определенных юридических знаний такую сделку вполне проводят самостоятельно. Юрист помимо консультации сможет правильно составить договор мены, включая все нюансы и отклонения.
К основным пунктам договора мены относят следующие аспекты:
- Необходимо в полной мере описать объект договора;
- Уточнить в точности все параметры помещения;
- Указать стоимость жилья и количество зарегистрированных граждан.
Оформляется в день приема недвижимости.
Можно составить предварительный договор мены, где отображаются все особенности и дополнительные условия проведения процесса обмена квартирами.
Предварительный документ также составляется письменно, самостоятельно или с помощью специалистов.
Зарегистрируйте документы в УФРС, чтобы обезопасить себя от происков мошенников на рынке недвижимости.
