Объект недвижимости: сущность, основные признаки, классификация. Свойства и основные характеристики недвижимого имущества

• 1.1. Понятие недвижимости и его основные признаки.
• 1.2. Сущность объектов недвижимости.
• 1.3. Классификация объектов недвижимости.
• 1.4. Характеристика недвижимости как товара.
• 1.5. Роль и место недвижимости в рыночной экономике.

Понятие недвижимости и его основные признаки

Понятие «недвижимое имущество» впервые появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период в пашей стране понятие «недвижимость» практически не использовалось, а использовалось понятие «основные фонды». В условиях становления рыночных отношений в России понятие «недвижимость» вновь вошло в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением частной собственности на землю и окончательно закреплено Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) (ст. 130 ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, Гражданский кодекс РФ относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права па обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Недвижимостью предприятие признается в том случае, если составляющий его имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих объектов являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Формулировка закона об отнесении к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, позволяет в качестве недвижимого имущества назвать:

Промышленные объекты - электростанции, шахты, карьеры

• буровые и эксплуатационные скважины;
• железные дороги;
• придорожные сооружения: мосты, тоннели, переезды, переправы;
• линии электропередач высокого и низкого напряжения;
• объекты водоснабжения: колодцы, колонки, резервуары, отстойники;
• иные здания и сооружения.

Исчерпывающий перечень объектов недвижимости привести невозможно. По мере вовлечения новых объектов в гражданский оборот он будет увеличиваться.

Все остальные вещи, которые по прямому указанию не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам , относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты. Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, по в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Недвижимые объекты обладают специфическими признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют сущностные (родовые) и видовые признаки. К родовым признакам недвижимости относятся:

• 1. Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
• 2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах, поверхности и почвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих параметров определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, по и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Международные стандарты оценки, давая определение недвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь, которую «можно посмотреть и потрогать», в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.
• 3. Долговечность. У недвижимого имущества период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров. За исключением отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.

Кроме основных родовых признаков недвижимости можно выделить и видовые (частные) признаки, которые характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности, особенности объектов по однородным группам.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, так как для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеют не только большую экономическую, по и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.
В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1).
Таблица 1.1
Виды недвижимого имущества

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).
Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).
С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.
Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.
Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.
Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.
В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1). alt="Рис. 1.1. Основные типы недвижимости" />
Рис. 1.1. Основные типы недвижимости
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2).

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
По характеру использования Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения для ведения бизнеса; для проживания владельца; в качестве инвестиций; в качестве товарных запасов и НЗП; для освоения и развития; для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации введенные в эксплуатацию; требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости: будущие периодические потоки денежных средств; увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Понятие "недвижимое имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие "недвижимость" ("недвижимое имущество") вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 "О собственности в РСФСР" в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Верховным Советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст. 4). Затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен в ГК РФ (ст. 130).

Понятие и признаки недвижимости

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

• o наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае - это "недвижимость";
• o содержание - совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.;
• o объем - множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории, - здания, сооружения и т.д.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132 ГК РФ в ред. от 08.05.2010) (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Состав объектов недвижимого имущества

В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты с 2007 г. исключены из состава недвижимого имущества, что не соответствует мировой практике и природе этих объектов. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1.1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

• o в виде физического объекта с определенными параметрами;
• o определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;
• o вещного права па недвижимое имущество.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе.

Отдельным, самостоятельным объектом недвижимости считается единый обособленный комплекс в виде совокупности объектов, установок, сооружений, оборудования и другого имущества, объединенных функциональным назначением, и конструктивно обособленный как единое целое. В него включается имущество,

Схема 1.1.

указанное в техническом паспорте и дополнительно смонтированное в процессе капитальных вложений, функционально связанное со зданием (сооружением) так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Минфин России письмом от 23.09.2008 № 03-05-01/57 подчеркнул, что в состав объекта недвижимого имущества необходимо включать учитываемые как отдельный инвентарный объект такие объекты основных средств, как лифты, встроенная система вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания. Не включаются в состав объекта недвижимого имущества основные средства (учитываемые как отдельные инвентарные объекты), которые не требуют монтажа, могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба их назначению и функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества как единого обособленного комплекса (компьютеры, столы, транспортные средства, средства видеонаблюдения и др.).

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В юридическом смысле недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у собственника путем выкупа для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (схема 1.2).

Схема 1.2.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание:

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и в частности полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они, вместе взятые, имеют сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от

Таблица 1.2. Основные признаки недвижимости

движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 1 .2).

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются термины "существенные" неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные - составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежность - движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель и др.).

В зарубежной практике пограничные понятия именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями "золотая акция" и т.д.

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться па первый взгляд, тем более что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню считался раньше недвижимостью, а снятый урожай мог следовать за собственником.

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится не одинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания, - животные, сельскохозяйственные машины и орудия, инструменты, сырье и т.п. (ст. 517-526 ФГК), если они отвечают хотя бы одному из трех существенных признаков:

• o недвижимая природа вещей;
• o функциональное назначение;
• o принадлежность к недвижимому объекту.

Согласно ГК РФ (ст. 135) также считается, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В США в состав недвижимости включают землю и все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В Германском гражданском уложении (§ 94-96 ГГУ) к недвижимости относятся земельные участки и их составные части, вещи, прочно связанные с почвой, семена, внесенные в землю, растения и др. Вещи, включенные в здание при строительстве, считаются существенными частями строения. В Италии к недвижимости относится и вода. Аналогичные признаки недвижимого имущества содержатся в гражданских кодексах Швейцарии, Японии и других стран.

При отнесении того или иного "пограничного" предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

• o характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко переметать без ущерба для них и ущерба недвижимому имуществу;
• o намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;
• o срок использования - при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до одного года), несмотря на намерения сторон, не могут считаться компонентом объекта недвижимости.

В заключение отметим, что однопорядковые термины "недвижимое имущество", "недвижимые вещи", "недвижимость" могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект + + права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин - -"недвижимая собственность" - это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации - далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

Созданные природой без участия труда человека;

Являющиеся результатом труда человека;

Созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут - это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» .

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Еще по теме 31.Недвижимое имущество: понятие, состав, особенности правового режима.:

1. § 2. Особенности возникновения и осуществления права собственности на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Подходы к соотношению понятий недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость
3. § 4. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).
4. 35. Понятие и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества.
5. Понятие и особенности правового режима охраны окружающей среды Арктики
6. 30.Понятие, виды и особенности правового режима ценных бумаг.
7. § 1. Понятие и признаки объектов патентных прав, определяющие особенности их правового режима
8. Особенности отдельных случаев реализации исключительных прав, входящих в состав совместно нажитого имущества супругов
9. Понятие и виды имущественных прав, связанных с предпринимательской деятельностью и входящих в состав наследственного имущества
10. Особенности раздела имущества, в состав которого входят исключительные права и связанные с ними материальные носители, в случае расторжения брака
11. 8.1. Общая характеристика правового режима имущества организации (индивидуального предпринимателя)

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений -

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие его признаки:

Это вещь, предмет материального мира. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»;

Индивидуально-определенное имущество;

Незаменимое имущество;

Обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

К недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся:

Объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ).

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т. д. (ст. 6 Закона РФ от 21.02.92 №2395-1 «О недрах»);

Все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, лесные участки, т.е. участки земли, границы которых определены в процессе проведения лесоустройства и прошедшие государственный кадастровый учет, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

Объекты, которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по иным причинам. В частности, недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т. д.).

В соответствии со ст. 7 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.99 №81-ФЗ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.

Под воздушным судном, согласно ст. 32 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.97 №60-ФЗ, понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению безо всякого ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Содержащийся в п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, поскольку законом им может быть признано и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, который может быть самостоятельным предметом купли-продажи, аренды, залога и других сделок. Основная особенность предприятия как объекта прав заключается в том, что в его состав включается все имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности. При этом понятие «имущество» трактуется в самом широком смысле, т.е. включает не только вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.), но и права требования, а также долги. Наряду с имуществом в состав предприятия входят исключительные права, в частности права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию. Однако это лишь общее правило, поскольку законом или конкретным договором отдельные виды имущества или прав (обязанностей) могут быть исключены из состава предприятия.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимости отнесены отдельные жилые и нежилые помещения. Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Нежилое помещение представляет собой помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Вопрос № 6.

Каковы особенности правового режима недвижимого имущества?

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им.

В переходный период российский рынок недвижимости отражает все экономические проблемы, он характеризуется неравномерным развитием отдельных его направлений, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Российской Федерации, в условиях растущей взаимозависимости экономических отношений в международном масштабе, роль и значение таких понятий, как «движимые вещи» и «недвижимые вещи» в определении имущественного положения физических и юридических лиц значительно выросли и продолжают расти.

В настоящее время недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.

Следует отметить, что в теоретическом и практическом отношении права владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами, в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью.

ГК РФ выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности получили свое дальнейшее развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в основополагающих федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в ряде других законов.

Нормы и положения ГК РФ применяются в правовом регулировании отношений природопользования, таким образом, объекты природопользования включаются в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводит объекты природопользования в гражданский оборот.

Главная особенность правового режима в отношении недвижимых вещей, на наш взгляд, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Статьей 132 ГК РФ в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права. Регистрация прав на недвижимость - одна из ключевых проблем, поставленных на повестку дня с развитием рыночных отношений. Именно расширение круга объектов недвижимости, вовлеченных в гражданский оборот, заставило по-новому взглянуть на проблемы регистрации.

В настоящее время регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется Управлениями Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ на всей территории Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 30.12.2004N 217-ФЗ).

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке. Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.

Обращает на себя внимание тот факт, что ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливают не только общее правило о необходимости регистрации прав на недвижимое имущество, переход таких прав и прекращение сделок с недвижимым имуществом также подлежат государственной регистрации.

Отсюда следует, что переход прав на недвижимое имущество чаще всего, по существу, требует двойной регистрации, поскольку сначала нужно зарегистрировать сделку как юридическое основание перехода прав на недвижимое имущество, а затем уже как результат такого действия зарегистрировать сам переход вещных прав к их приобретателю.

В этой связи следует отметить, что и в большинстве зарубежных стран существует специальное законодательство, регулирующее вопросы недвижимости, где особое значение придается государственной регистрации объектов недвижимости, устанавливаются более строгие правила при заключении и исполнении сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Такие правила обусловлены, в первую очередь, повышенным вниманием к земле и другим природным ресурсам как объектам недвижимости, а также необходимостью установления определенных ограничений (природоохранных, санитарных, экологических и др.) при пользовании такими объектами недвижимости.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости.

Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п. 3 ст.225 ГК РФ раскрыты эти особые правила. Установлено, что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по истечении года с момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившим его лицом, и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности. Только по истечении этого период суд по иску органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, признает бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности.

Органы местного самоуправления согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ обращаются в Управления Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ с заявлениями о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, расположенных на территории муниципальных образований. Единого порядка принятия Управлениями Федеральной регистрационной службы на учет бесхозяйного имущества нет, отказ в принятии на учет по основанию, что не существует такого порядка, учреждение юстиции не может. В связи с этим Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ульяновской области (ныне - Управления Федеральной регистрационной службы) в 2000 году был разработан порядок постановки на учет бесхозяйного имущества, который был утвержден Распоряжением Главы администрации области, однако в ходе проверки территориальным Управлением Министерства юстиции РФ этот порядок был отменен, по основаниям, что данный правовой акт не соответствует Конституции РФ и федеральному законодательству. Принятие нормативно-правового акта, регулирующего эту сферу деятельности, входит в компетенцию Российской Федерации. Так решением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.02.2002 г. №72-3301/01-Р182 признан незаконным отказ Учреждения юстиции Комитету по управлению городским имуществом принять на учет бесхозяйное имущество. В настоящее время в Российской Федерации не принят документ, регулирующий порядок постановки на учет бесхозяйного недвижимого имущества. Таким образом, механизма реализации ст. 225 ГК РФ нет, необходимо принятие нормативно-правового акта на уровне Российской Федерации, который бы регулировал эти отношения.

Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. В статье 234 ГК сказано, что «лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность)». Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества. Необходимым условием для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ является длительность и непрерывность владения. Если право собственности на недвижимость, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации, то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи 234 ГК для приобретения чужого имущества на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств. С возникновением права собственности на основании приобретательской давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения не препятствовали положения ст. 234 ГК, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п.4 ст.234 ГК РФ, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям на основании ст.301, 305 ГК РФ (3 года). ГК РФ (ст. 349) устанавливает особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. В тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора - залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

ГК РФ предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально удостоверено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд - если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке. В трех случаях взыскания на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом залога.

Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен, когда договора залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица. Так, если предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госкомимущества. Если заложены дворцы, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке. Судебный порядок обязателен для взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны.

Подытоживая сказанное, следует выделить главную особенность правового регулирования режима недвижимости, установленную новым законодательством Российской Федерации, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на объекты недвижимости, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом. Уяснение понятия недвижимости позволяет ответить на вопрос, какие объекты следует относить к движимому имуще­ству. Статья 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признает движимым имуще­ством. Закон в силу бесконечного разнообразия движимых ве­щей не содержит даже их примерного перечня. Можно лишь сказать, что речь идет о предметах материального мира, спо­собных к самостоятельному перемещению, например домаш­няя птица, или к перемещению путем постороннего воздей­ствия, например строительные материалы. Правовое значение градации вещей на недвижимые и дви­жимые состоит в том, что возникновение, изменение и пре­кращение права собственности и других вещных прав на не­движимость происходит в порядке особой процедуры с соблю­дением письменной формы и государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной может осуществляться спе­циальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Вопрос № 7.

Что такое строение? Какова взаимосвязь земельного участка с находящимся на нем строением? Каков правовой режим самовольной постройки?

Строение - результат строительства. К строениям относятся здания и сооружения.

· Посадские строения - совокупность землеустроительных, социальных и экономических мероприятий правительства Русского государства.

· Строение - состав, взаимное расположение частей чего-либо, структура.

Для начала определим некоторый понятийный аппарат.

Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым, когда он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использования которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, и неделимым. Оборотоспособность – возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом.

Следует также отметить, что предусмотрены такие виды вещных прав на имущество, как право собственности; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитут; право хозяйственного ведения; право оперативного управления. К вещным правам юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления, которые выражают специфику российского гражданского права и не имеют аналогов в мире. Пока они, однако, весьма распространены, ибо характеризуют имущественную обособленность унитарных предприятий и учреждений - достаточно часто встречающихся видов юридических лиц. Рассматривая соотношение правового регулирования земельных участков и строений, находящихся на нем, следует отметить прежде всего, что, согласно п. 3 статьи 129 ГК РФ, действия с имущественными правами на землю регулируются земельным законодательством. Таким образом, следует заключить, что имущественные права, с одной стороны, регулируются гражданским правом, но, с другой стороны, ГК решение данных правовых вопросов оставляет за ЗК и иными законами.
Поэтому дальнейшее рассмотрение правового регулирования будет построено с опорой в основном на данные источники права, то есть на ГК, ЗК и специальные законы.

ГК в статье 130 закрепляет конститутивный признак недвижимости - неразрывную связь объекта с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Здания, строения и сооружения, как правило, прочно связаны с землей, т.е. относятся к объектам, в случае перемещения которых обязательно произойдет нанесение несоразмерного ущерба их назначению.Основа соотношения правового регулирования имущественных прав на земельный участок и строений на нем закреплена в статье 273 ГК, согласно которой, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходит право собственности на земельный участок, на котором находитсяздание. Эта норма несколько противоречит Земельному кодексу, согласно которому в п. 4 ст. 35 не допускается отчуждение здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения земельного участка, кроме случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Таким образом, отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения (недвижимость в дальнейшем) в случае, если они принадлежат одному лицу, запрещено императивной нормой, закрепленной в статье 35 ЗК. Противоречие же данной нормы с нормой ГК состоит в том, что при буквальном понимании нормы гражданского права можно заключить, что переход права собственности происходит поэтапно, а не одновременно как единый имущественный комплекс, что предусмотрено в императивной норме земельного права.

К объектам гражданских прав в принципе относятся вещи, а не их части. Таким образом, часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом правоотношений.

При разделе земельного участка на части образуются самостоятельные земельные участки, каждому из которых присваивается кадастровый номер, а государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (п. 4 ст. 22.2).

Данный подход подтверждается ЗК, согласно которому при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (ст. 11.4).

П. 2 ст. 271 ГК РФ закрепляет возможность существования раздельного правового режима земли и строений (то есть соотношение различных вещных прав, возникающих на земельные участки и на строения на них), так как устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, которая находится на чужом земельном участке, приобретающий данную недвижимость приобретает также право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и объеме, что и прежний собственник данной недвижимости, то есть земельным участком под недвижимость, причем переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения права пользования земельным участком собственника недвижимости, расположенной на нем.

Кроме того, собственник недвижимости может по своему усмотрению сносить здания недвижимости, если только это не противоречит договору.
Таким образом, в российском законодательстве в отличие от западных стран предусмотрено существование двух независимых (горизонтальных) прав - права собственника земельного участка и права собственника строений.

В результате осуществления раздельного правового режима земли и недвижимости на ней возможна ситуация, когда земельный участок и недвижимость являются собственностью разных лиц. Данная ситуация регламентируется нормой гражданского права, установленной в ст. 272 ГК, согласно которой, при прекращении права пользования земельным участком со стороны собственника постройки права на данную недвижимость определяются по согласованию сторон либо в судебном порядке.

В данном случае возможно несколько вариантов разрешения данного вопроса: собственник может потребовать сноса постройки, либо суд признает право собственника постройки на приобретение в собственность земельного участка под постройкой, или продлит срок использования участка в зависимости от стоимости постройки.

В рамках данного вопроса необходимо отметить, что в данном случае возможна ситуация, когда интересу собственника постройки может противостоять интерес собственника земельного участка в его освобождении. В данном случае собственник земельного участка может применить несколько возможностей для защиты своего интереса: в случае самовольной постройки потребовать ее снос, освобождение земельного участка от постройки по истечении права пользования, а также возврат объекта аренды - земельного участка в первоначальном состоянии.

Первые два способа защиты нарушенного права собственника относятся к восстановлению положения до нарушения права и для их применения необходимо доказать юридический факт возведения объекта недвижимого имущества; третий способ - к присуждению к исполнению обязанности в натуре.

Для реализации способов защиты необходимо, прежде всего, установить, правильно ли зарегистрировано право на объект недвижимости. В данном случае необходимо различать такие понятия как самовольная постройка, временная постройка и объект капитального строительства. Как известно, самовольная постройка представляет собой такое недвижимое имущество, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо создано с нарушениями НПА, либо без необходимого разрешения (ст. 222 ГК).Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таки образом, при ошибочной регистрации в реестре права на недвижимое имущество, являющееся самовольной постройкой или не отвечающего характеристикам недвижимого имущества, возможно требовать признания недействительным зарегистрированного права собственности на данный объект.

Вторым рассматриваемым способом является требование прекращения права пользования земельным участком со стороны собственника постройки в связи с истечением договора либо его расторжением. Расторгнуть договор и требовать освобождение участка представляется возможным, если земельный участок по договору, заключенному между сторонами, предоставлялся под строительство временной постройки, а построенный объект отвечает требованиям недвижимого имущества.В данном случае независимо от характеристик данного объекта он подлежит сносу, так как целевое назначение земельного участка, предусмотренное договором, было нарушено.Рассмотрим ситуацию, когда земельный участок предоставлялся по договору аренды под строительство объекта недвижимости. Необходимо выяснить, является ли данный объект самовольной постройкой, или он построен с учетом всех правил в законном порядке.В случае выявления самовольной постройки и ошибочной регистрации представляется возможным требовать аннулирования данной регистрации и сноса самовольной постройки.