Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.
Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.
Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.
Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.
Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.
Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.
3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости.
Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения , который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости. Он делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора .
В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?
Оценка недвижимости по определению экономического словаря есть процесс вычисления рыночной или иной стоимости объекта , относящегося к недвижимому имуществу или специфических видов прав, появляющихся по отношению к оцениваемому предмету. Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование.
Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества
Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:
Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант , самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость . При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.
Оценка имущества: три основных подхода
Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости
, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.
- доходный . Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.
Кроме названия «доходный» данный подход также очень часто именуется «маржинальным», что означает «прибыльный». При осуществлении расчетов с использованием доходного способа могут применяться две методики:
- капитализация доходов . В соответствии с правилами данного метода конечная стоимость будет величиной, получаемой при делении чистого операционного дохода до процедуры налогообложения на ставку капитализации. Данная тсавка зависит от базовой ставки, устанавливаемой финансовым регулятором и последующих поправок на риски;
- дисконтирование денежных потоков . Этот метод востребован для случаев, когда наблюдается нестабильность поступающих доходов от владения имуществом или применяются разнообразные коэффициенты капитализации. Стоимость объекта в соответствии с методикой будет суммой дисконтированных потоков с учетом соответствующей ставки.
- сравнительный . Простой способ, при котором стоимость оцениваемого предмета недвижимого имущества будет определяться на основании данных об аналогичных объектах, чья стоимость определена и известна. Согласно требованиями Федерального стандарта, аналогичным признается объект, идентичный оцениваемому по экономическим, техническим или материальным характеристикам;
- затратный . В основе данного способа лежит вычисление стоимости в совокупности нескольких параметров, а именно стоимости земли, на которой располагается оцениваемое имущество, стоимости замещения или воспроизводства и с учетом вычета из полученной суммы износа, затрат на амортизацию и погашение обязательств по объекту, подлежащему оценке.
Существует несколько методик, в соответствии с которыми происходит процедура оценки недвижимости с учетом выбранного подхода. К числу методов, который наиболее полно отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж
.
Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке. Методика оценки состоит из нескольких этапов:
- определение рыночного сегмента;
- аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка;
- факторный анализ;
- подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога;
- определение конечной стоимости.
Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов
. Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину. При осуществлении расчетов применяется ряд коэффициентов.
Коэффициент капитализации, который способен отразить потенциальный доход за год в зависимости от цены объекта. Также имеется еще один важный показатель – норма возврата капитала. Этот показатель есть ставка в процентах, значение которой является отражением относительной величины возвратных средств от суммы первоначальных инвестиции. Данная ставка включает в себя два компонента, один из которых определяет поступающие доходные средства, другой определяет уровень возмещения инвестированных денежных средств.
В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их:
Консультация на видео
Одно из самых грамотных и толковых видео по теме. О профессии оценщика и многих интересных практических моментах оценки имущества рассказывает адвокат Евгений Анатольевич Осинцев.
7. Методы определения стоимости объектов недвижимости
Применяются три метода определения стоимости недвижимости:
затратный;
сравнение продаж;
доходный
Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использование одного и более метода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устареваний, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Доходный метод редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.
7.1. Доходный подход для оценки недвижимости
7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:
1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):
ПВД= S хС a ,
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;
С а - арендная ставка за 1 м 2 .
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:
ДВД = ПВД - Потери.
3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени-ваемой недвижимости (операционные расходы).
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас-ходов:
ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).
5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следую-щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации.
С недв = ЧОД/Коэффициент капитализации
7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков
Основные этапы:
составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости
рассчитывается стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке
производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,
Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии. (стр. 163-164 Грязнова, Федотова).
7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости
Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного муль-типликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как прави-ло, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто-верной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.
Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты:
Если объект был продан за меньший для стандартного срока экс-позиции период, это свидетельствует о том, что цена была зани-жена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для дан-ного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве срав-нимой;
Если сделка заключена между головной и дочерней компания-ми, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.
Метод сравнения продаж предусматривает:
1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элемен-там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:
Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;
Цена за 1 м 2 - в деловых центрах городов, для офисов;
Цена за 1 лот - стандартные по форме и размеру участки в райо-нах жилой, дачной застройки;
Цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;
Цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках - место парковки одного автомобиля.
Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо-сти являются: переданные имущественные права, условия финан-сирования сделки, условия продажи, время продажи, местопо-ложение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко-логические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравне-ния может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.
2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто-имости.
Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.
Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на условия финансирования, 3) на условия продажи и 4) на время продажи, проводятся последовательно - каж-дый раз корректируется уже ранее откорректированная цена. Все ос-тальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физи-ческим характеристикам объекта и другие, проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последователь-ные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы-глядит следующим образом:
где V - стоимость оцениваемого объекта;
(С ед х К ед) - цена продажи аналога до учета поправки;
П пр - величина процентной поправки;
С ед - цена продажи единицы сравнения;
К ед - количество единиц сравнения.
Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди-ницы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относи-тельной денежной поправки рассчитывается по формуле:
где П од - величина относительной денежной поправки.
Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее ве-личина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оцени-ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит сле-дующим образом:
где П ад - величина абсолютной денежной поправки.
Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения
1. Имущественные права на недвижимость.
При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего вла-дельца, арендатора и т. п. интересуют, прежде всего, права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным об-разом от передаваемых на нее прав. В случае если право собственности на; объект недвижимости обременено правом аренды или другими обяза-тельственными правами, рыночная стоимость такого объекта может зна-чительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зачастую магази-ны, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости Продаются вместе с существующими арендными договорами. При этом если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий вла-делец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды;получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.
Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при "определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить "двумя способами - прямой капитализацией разницы между рыночной "И контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в Течение оставшегося срока аренды.
2. Условия финансирования.
Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходи-мость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, кото-рый предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.
3. Условия продажи.
Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отно-шения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, или на продавца оказывается давление, либо между уча-стниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.
Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, по-этому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.
4. Время продажи.
Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течени-ем времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процен-тная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регу-лировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью по-правки на продажу. Основным индикатором рынка недвижимости яв-ляется динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.
Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.
Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание
Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.
Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.
Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов - стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.
Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском , обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.
Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.
Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.
Рыночный (сравнительный) подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.
Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.
При оценке недвижимого имущества используют следующие три подхода:
оценка с точки зрения стоимости строительства здания, аналогичного оцениваемому;
оценка стоимости с точки зрения сравнения стоимости аналогичных объектов;
оценка с точки зрения доходности, которую потенциально может принести оцениваемый объект
Различают три метода оценки недвижимости:
- Затратный (экономический) . Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с учетом накопительного износа;
- Рыночный. Совокупность оценочных методов, основанная на сравнении объекта оценки с аналогичным объектом, по которому имеется информация о цене сделок;
- Доходный.
Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества.
Структура методов оценки недвижимости также основывает на трех подходах:
- Доходный подход служит основой для метода капитализации доходов и обоснуется на дисконтировании доходов будущих периодов;
- Затратный подход (экономический) основывается на анализе возможных затрат замещение или восстановление оцениваемого объекта. Оценщик рассчитывает примерную сумму строительных расходов, определяя стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости и количество времени, которое будет затрачено на строительство. Зачастую данный показатель определяет, каков будет верхний предел стоимости недвижимости. Логика данного подхода вполне обоснованна, кому захочется переплачивать за существующую собственность, если за строительство аналогичного сооружения можно потратить меньше? Однако в затратном подходе не учитываются такие особенности как удобства и местоположение объекта недвижимости, которые играют немаловажную роль.
- Рыночный подход включает методы, основанные на информации по уже состоявшейся продаже аналогичных объектов на открытом рынке (или методы сравнительных продаж). Рыночная стоимость (для её установления производится рыночная оценка) - это наиболее вероятная цена, по которой соответствующий объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В рыночную стоимость входят как стоимость самого объекта, так и стоимость некоторых прав в отношении оцениваемого объекта. Нередки случаи, когда после выявления рыночной стоимости цена объекта корректируется с помощью проведения профессиональной оценки недвижимости.
