Главная » Защита от коллекторов

Договор поручительства застройщик и учредитель. Минимальный размер уставного капитала

Сразу необходимо отметить, что круг лиц, которые могут быть поручителями, определяет банк. При этом, как правило, к поручителям предъявляются такие же требования, как и к заемщикам (к примеру, если банк выдает кредиты только гражданам РФ старше 21 года, то поручитель по кредиту должен быть также не младше 21 года и иметь российское гражданство). Форма договора поручительства в 2018 году Ст. 362 ГК РФ указывает, что договор поручительства составляется в письменной форме:

  • Договор поручительства может быть оформлен путем составления отдельного документа, подписанного обеими сторонами;
  • Условия о поручительстве также могут быть оформлены отдельным соглашением либо могут быть включены в договор, обязательства по которому они обеспечивают.

Обратите внимание! Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства.

Договор поручительства по обязательствам по дду

  • Банк получает дополнительные гарантии возвращения кредита.

Недостатки договора поручительства

  • Поручитель рискует собственными деньгами (он отвечает не только за возврат основного долга по кредиту, но и за неуплату процентов, штрафов, неустоек и т.д.);
  • Поручитель рискует своей кредитной историей (если кредитополучатель просрочил платеж по кредиту, эта информация попадает не только в его кредитную историю, но и в кредитную историю поручителя);
  • Поручитель рискует своим имуществом (если банк обратится в суд, имущество поручителя может быть изъято в счет погашения долга по кредиту).

Как защитить свои интересы при заключении договора поручительства? Что же вы должны знать, прежде чем стать поручителем?

Договор поручительства по обязательствам застройщика и другие особые его виды

Дата размещения статьи: 02.12.2014 В этом году, 1 января, вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В частности, данные изменения ужесточили требования к банкам, выдающим поручительство за застройщиков. ДДУ и договор поручительства Статья 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», содержащая положения о поручительстве банков за исполнение обязательств застройщиками, впервые появилась в этом Законе еще в июле 2006 года.

Статья 25. порядок вступления в силу настоящего федерального закона

5. Сопоручители по договору поручительства отвечают перед участником долевого строительства солидарно. 6. Застройщик, заключивший договор поручительства, обязан довести до сведения лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве, условия поручительства, а также сведения о поручителе (сопоручителях) до заключения договора участия в долевом строительстве. 7.

Особенности договора поручительства в 2018 году

Несоответствие поручителя (сопоручителей) требованиям, указанным в части 3 настоящей статьи, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства. 8. Расторжение, досрочное прекращение договора поручительства, в том числе в случае предусмотренного частью 7 настоящей статьи для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства, не освобождают поручителя (сопоручителей) от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства. 9. В случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

Поручительство за обязательство (лейба а.)

Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42).Стоит также отметить, что ранее в судебно-арбитражной практике встречались в основном солидарные требования по заключаемым между застройщиками и другими лицами договорам поручительства (заключаемым не в рамках Закона N 214-ФЗ) как способу обеспечения обязательств.Так, участник долевого строительства обратился в суд с иском к застройщику и его поручителю (ООО «Суварстрой») о взыскании с них в солидарном порядке пеней за нарушение срока передачи объекта долевого участия по ДДУ, при этом застройщик обратился в суд со встречным иском о взыскании с участника долевого строительства пеней за нарушение сроков оплаты объекта долевого строительства по ДДУ.Исковые требования дольщика были основаны на нормах ст.

В случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства. В случае нарушения поручителем указанной обязанности он несет ответственность, предусмотренную договором поручительства в соответствии с пунктом 1 части 4 настоящей статьи. 10. В случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия застройщик обязан в течение пяти рабочих дней уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Договор поручительства по обязательствам застройщика в 2018 году

Закона N 214-ФЗ в новой редакции поручительством банка можно обеспечить исключительно обязательства застройщика по передаче жилого помещения дольщику (то есть неденежное требование).Более распространенным на этом рынке залогом в свою очередь обеспечивается исполнение обязательств застройщика по возврату внесенных дольщиком денежных средств, а также обязательств по уплате причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) денежных средств вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче недвижимости.Кроме того, согласно действующей до 01.01.2014 редакции ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ поручителем застройщика мог являться любой банк.
, но ввиду того, что с момента вступления в силу изменений в Закон N 214-ФЗ прошло не так много времени, на наш взгляд, в очередной раз необходимо будет дожидаться разъяснений высшей судебной инстанции, как это было в феврале 2013-го. Тогда ВАС РФ защитил права дольщиков, отметив, что в случае пропуска дольщиком срока на предъявление требования о включении в реестр требований передачи жилых помещений по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении, поскольку главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов (Определение ВАС РФ от 27.02.2013 N ВАС-14452/12). <1 Шарапов В.В. Защита инвестиций в новостройки. 2014.
Закон N 294-ФЗ дополнил статью 201.5 § 7 главы IX Закона N 127-ФЗ «Банкротство застройщиков» пунктом 4 о том, что по запросу и за счет банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, арбитражный управляющий или реестродержатель направляет выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований участников строительства.Законом N 294-ФЗ статья 201.9 Закона N 127-ФЗ дополнена пунктом 1.1 о том, что в ходе конкурсного производства в третью очередь после удовлетворения денежных требований граждан — участников строительства подлежат удовлетворению требования банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств.

Закона N 214-ФЗ, письмо Росреестра от 14.02.2014 N 14-исх/01657-ГЕ/14).Ни для кого не секрет, что, по мнению банков, строительный бизнес является непрозрачным и поэтому высокорискованным. По этой причине обычному застройщику, особенно на начальной стадии строительства (как того требует Закон N 214-ФЗ), достаточно затруднительно оформить поручительство банка, и этому также не способствует неустойчивое финансовое положение многих российских застройщиков. Анализ изменений Ввиду социальной значимости защиты прав граждан — участников долевого строительства и чтобы как-то исправить неутешительную ситуацию на рынке долевого строительства жилья, Закон N 294-ФЗ дополнил Закон N 214-ФЗ изменениями в ст.

ст. 12.1, 15.1 и ст. 15.2, вступившими в силу 1 января 2014 года.Следует сразу отметить, что согласно ст.

1. Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков , которые устанавливаются в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и иных оъектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков и которые на текущий момент времени не введены в эксплуатацию. Причем, если у застройщика размера собственного уставного капитала будет не хватать для строительства необходимого объема площадей, то он может привлечь поручителей, по договору поручительства, которые будут солидарно с застройщиком или субсидиарно отвечать за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. В таком случае размеры уставных капиталов поручителей также будут учитываться при определении максимальной площади объектов долевого строительства , которые может строить в текущий момент застройщик. Правда, нужно иметь ввиду, что при определении этой максимальной площади также учитываются площади объектов, строительство которых за счет средств дольщиков осуществляют сами поручители, а также иные лица, за которых эти поручители поручились (поручители и лица, за которых поручители поручились, в законе называются "связанные с застройщиком лица").

Минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер уставных капиталов застройщика и связанных с ним лиц составляет:

  • 2 500 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 1 500 кв.м
  • 4 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 2 500 кв.м
  • 10 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 10 000 кв.м
  • 40 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 25 000 кв.м
  • 80 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 50 000 кв.м
  • 150 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 100 000 кв.м
  • 400 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 250 000 кв.м
  • 800 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 500 000 кв.м
  • 1 500 000 000 рублей - при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц более 500 000 кв.м.

Застройщики, не удовлетворяющие этим требованиям на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство многоквартирных домов.

– это сфера, где чаще всего происходят случаи мошенничества и обмана дольщиков. В конце декабря прошлого 2012 года, законодателями были внесены изменения в положения, касающиеся обязанностей застройщиков по совершению ряда правовых действий – в частности, застройщикам была вменена обязанность принимать меры по обеспечению исполнения своих обязательств. Данная мера направлена на защиту интересов дольщиков и уменьшение случаев мошенничества в сфере долевого строительства. Какие способы обеспечения представлены в законе, а так же о плюсах и минусах данного нововведения, поговорим в этой статье.

Основная документация в сфере долевого строительства

Хотелось бы, прежде всего, напомнить следующие основные моменты, касающиеся правоотношений в сфере долевого строительства. Сторонами в данном правоотношении являются застройщик – лицо, осуществляющее строительство многоквартирного дома и дольщики – лица, уплачивающие застройщику определенную договором сумму, и, впоследствии, приобретающие на построенное жилье. Отношения между данными сторонами строятся на договорной основе, путем заключения договора долевого строительства . Договор долевого строительства заключается сторонами только после того как застройщик:

Опубликует проектную декларацию – то есть документы, содержащие информацию о застройщике и объекте строительства (первый договор долевого строительства может быть заключен не ранее, чем через 14 дней после опубликования проектной декларации)

Осуществит государственную регистрацию права собственности (аренды, субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акту РФ» устанавливает обязательные требования к содержанию договора долевого строительства. В соответствии с новыми правилами, в данном договоре обязательно должен присутствовать пункт о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. Перечисленные ниже способы обеспечения, являются нововведением (в части банковского поручения – дополнением) законодателей. Рассмотрим их подробнее.

Способы обеспечения исполнения обязательств застройщика

Либо поручительством банка

Либо застраховав свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по соответствующему договору.

Если застройщик выбрал поручительство банка , в качестве способа обеспечения своих обязательств, то он должен довести до сведения дольщиков информацию об условиях поручительства и о самом поручителе (банке). Договор поручительства с банком заключается до регистрации договора долевого участия. При этом, в качестве поручителя могут выступать не любые , а только те, которые отвечают установленным в законодательном акте, требованиям. В законопроекте подробно описывается объем ответственности поручителя, а так же устанавливается, что срок действия поручительства, должен быть не менее чем на два года больше, предусмотренного договором долевого участия, срока передачи объекта строительства дольщику. Таким образом, законодатель увеличил данный срок, по сравнению с предыдущей редакцией закона, с шести месяцев до двух лет.

Абсолютным нововведением закона является положение о страховании застройщиком своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств. Сделать это застройщик может несколькими способами:

Путем участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков

Путем заключения договора со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

Процедура по страхованию гражданской ответственности совершается застройщиком за свой счет до государственной регистрации договора долевого участия. Кроме того, он должен довести до сведения дольщиков информацию об условиях страхования и о способе страхования (участие в обществе взаимного страхования или страхование в страховой организации). В законодательном акте установлено, что страхование осуществляется в пользу выгодоприобретателя – дольщика, указанного в договоре долевого участия в строительстве. Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с его ответственностью перед дольщиками, а страховым случаем является неисполнение застройщиком (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения. Страховой случай должен быть подтвержден документально (соответствующим судебным решением).

Договор страхования считается заключенным со дня регистрации договора долевого строительства и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику. При этом, дольщик сохраняет право на получение страхового возмещения при наступлении страхового случая, в течение двух лет по истечении указанного в договоре долевого участия срока передачи ему жилого помещения.

Законодателем так же определена минимальная страховая сумма по договору страхования – в данном случае, она рассчитывается из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в конкретном субъекте РФ.

В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования, страховщик обязан уведомить об этом дольщиков в течение семи дней.


Порядок деятельности обществ взаимного страхования регулируется Федеральным законом от 29.11.2007 №286-ФЗ «О взаимном страховании».

Как говорилось выше, взаимоотношения между застройщиком и дольщиками строится на основе заключенного ими договора долевого строительства. Заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации . При этом, при регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, необходимо предоставить документ подтверждающий выбранный застройщиком способ обеспечения выполнения его обязательств (договор поручения с банком или договор страхования).

На данный момент времени, данное правило на практике пока не применяется – в силу оно должно вступить только через год, после официального опубликования соответствующего закона. Данные нововведения призваны защитить интересы дольщиков и приблизить российские правоотношения в сфере долевого строительства к мировым стандартам, где уже давно практикуется страхование ответственности застройщиков. Однако, вполне возможно, что у этого процесса могут быть и негативные стороны: в частности, увеличение стоимости жилья, обязательность страхования негативно скажется на небольших организациях застройщиков, для которых страховые выплаты будут непосильными и т.д.

Насколько эффективным будут данные нововведения в области защиты интересов дольщиков, и с какими отрицательными моментами придется столкнуться на практике и застройщикам, и участникам долевого строительства – покажет только будущая практика.

Прошло полгода, как на строительном рынке было введено обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков. Самые страшные прогнозы, что новое требование вызовет коллапс на рынке недвижимости, взвинтив цены на новостройки, пока не оправдались. Однако и поправки в закон N 294-ФЗ, регламентирующие эти нововведения, на практике пробуксовывают. К такому выводу пришли участники II Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства.

Напомним, закон дает возможность застройщику выбрать один из наиболее удобных для него вариантов страхования ответственности: коммерческое страхование, банковская гарантия и некоммерческое страхование через Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Для регистрации договора о долевом строительстве необходимо представить в Росреестр свидетельство о страховании либо банковскую гарантию на сумму привлеченных денег. Как рассказала представитель Росреестра Ирина Домчева, основной проблемой при подаче документов является глубина проработки договора, реальный срок рассмотрения запроса страховой компании составляет в среднем один месяц, хотя он не должен превышать 5 дней.

Застройщики не спешат страховаться. По данным ОВС, за первый квартал этого года зарегистрировано более 168 тысяч договоров доверительного участия, из них чуть более 900 относятся к договорам страхования. Директор ОВС Сергей Пахомов объясняет такую статистику тем, что с этого года было запущено не так много новых проектов, в основном достраиваются объекты, которые были начаты раньше.

Банковское поручительство, по мнению ряда застройщиков, наименее удобный инструмент страхования ответственности. Для компаний он фактически является своего рода отложенным по времени кредитом, к тому же банк обязан выдавать поручительство под каждый договор долевого участия (ДДУ), а это очень трудоемкий и затратный по времени процесс. Банкиры тоже считают, что на практике не все так просто. "Конечно, кредитные учреждения охотно будут выдавать такие поручительства, кто ж откажется от лишних денег, - рассказал "РГБ" президент Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков. - Такая бумага обойдется компании от 1 до 3% от общей суммы договора долевого строительства". Но этим дело не ограничится. За поручительство требуется предоставить залог, особенно охотно банк соглашается принять от застройщика земельный участок под строительство. Однако банков, активно работающих со стройкомплексом, по мнению Аксакова, наберется по всей стране не больше 10. В результате, как рассказал председатель правления ГК "Астон" из Екатеринбурга Вячеслав Трапезников, на Урале нет ни одного банка, кто бы смог выдать поручительства на долевое строительство.

В ряде регионов страховщики в тариф 0,75% порой закладывают 50% на комиссионные сборы - своеобразный коррупционный налог на дольщиков

ОВС, как предполагалось изначально, пока не стало основным регулятором на строительном рынке. Хотя еще в начале года автор закона об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков депутат Александр Хинштейн уверенно заявлял, что "механизм обязательного страхования ответственности застройщиков позволит убрать с рынка недобросовестных или откровенно слабых игроков и для строительной отрасли ОВС должно стать таким же органом, как АСВ для банковской отрасли". Но пока не стал. Строителей пугает солидарная ответственность по долгам. Да и, как признался Сергей Пахомов, выложить 500 тысяч рублей за членство в ОВС для некоторых компаний не по карману. Размер базового тарифа тоже устраивает немногих, сейчас он составляет 1,2% при страховании каждого ДДУ и 1,65%, если страхуется весь дом. Глава ОВС заверил участников "круглого стола", что "эти два тарифа впоследствии сблизят, и застройщики будут страховаться пообъектно". Сегодня через ОВС заключено 711 договоров страхования, объем принятых рисков составил 4,746 млрд рублей, сообщил Сергей Пахомов. Как считают эксперты, это капля в море, так как, по разным оценкам, в России заключается около 600 тысяч договоров долевого строительства ежегодно.

Застройщики, которым пришлось с этого года работать по новому закону, выбирают, как правило, коммерческое страхование. Тарифы у них более приемлемые, чем в ОВС, - 0,3-0,75%. "Крупным игрокам на рынке страховаться гораздо выгоднее, чем мелким, они получают в результате конкурентное преимущество", - уверен Вячеслав Трапезников. Считается, что страховщикам исчезнуть с рынка гораздо сложнее, чем застройщикам, так как первые находятся под присмотром ЦБ. Однако в действительности страховые компании неохотно работают с долевкой. Главная причина очевидна - слишком высоки риски. Другая проблема - отсутствие резервов. "Крупнейшие страховые компании не идут на этот рынок, так как у них нет необходимых перестраховочных емкостей", - уверена Анна Рыбина, замглавы "ВСК страховой дом". Страховщики ищут иностранных перестраховщиков в Европе, Америке, Азии. Но не факт, что зарубежные альянсы согласятся участвовать в наших долевых играх.

Страховые компании считают, что проблему перестраховочных резервов можно решить, если внести изменения в законодательство и позволить страховщикам после выплаты страхового возмещения стать наравне с дольщиками претендентами первой очереди на получение компенсации. Анна Рыбина уверена, что это серьезно мотивирует страховой рынок и, что не менее важно, не потребует дополнительных бюджетных расходов. Но не все застройщики поддержали эту идею, предложив усилить надзор за страховыми компаниями. И приводили примеры, что в ряде регионов страховщики в тариф 0,75% порой закладывают 50% на комиссионные сборы, назвав это коррупционным налогом на дольщиков.

С 01.01.2017 вступают в силу изменения, которые вносятся федеральным законом от 03.07.2016 №304-ФЗ. К застройщику, помимо прочего, предъявляются требования к наличию определенной суммы уставного капитала. В случае отсутствия у застройщика необходимой суммы уставного капитала он обязан заключить договор поручительства, в соответствии со ст.15.3 закона. В связи с чем возникло несколько вопросов, во-первых какое юридическое лицо вправе быть поручителем (только учредитель либо любое иное), во-вторых, кроме соответствия поручителя требованиям пунктов 2-8 ч.2 ст.3 закона №304-ФЗ должен ли он иметь соответствующий размер уставного капитала. Может ли выступить поручителем физическое лицо.

Ответ

Поручителем по договору поручительства, заключаемого в порядке ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ может являться только юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица - застройщика и отвечает требованиям, предусмотренным п.п. ч.2 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции ФЗ от ). Иных требований к поручителю, в т.ч. по размеру уставного капитала, не установлено.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Застройщикам: важные изменения в законе о долевом строительстве

«О чем пойдет речь: в законе о долевом строительстве много новшеств. Среди них специальный механизм расчетов с дольщиками – счета-эскроу. У застройщика появятся дополнительные обязанности: отчислять деньги в новый фонд, увеличить уставный капитал, вести сайт и т.д. Подробности – в статье.

Фонд для защиты прав дольщиков

С 4 июля 2016 года вступила в силу Закона № 214- ФЗ. В ней предусмотрен новый фонд для дополнительной защиты дольщиков. Его сформируют за счет застройщиков. Их обяжут отчислять определенные суммы – не больше 1 процента от планируемой стоимости строительства. Решение о создании фонда примет Правительство РФ.

Документ

Минимальный размер уставного капитала

С 1 июля 2017 года уставный капитал застройщика при долевом строительстве должен быть не ниже минимума. Размеры установлены в статьи 3 Закона № 214-ФЗ (см. в таблице на стр. 72). Если на 1 июля 2017 года величина капитала недостаточная, застройщик должен заключить договоры поручительства с другими организациями.

Уставный капитал должен быть полностью оплачен.

Вот еще обязательные требования к застройщику (распространяются на объекты, первый долевой договор по которым зарегистрирован после 1 января 2017 года):

– он не должен быть в процедуре ликвидации, банкротства или в состоянии приостановки деятельности;

– не должен числиться в реестрах недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) и т.д.;

– руководитель и главбух не должны иметь судимости за экономические преступления и дисквалификации;

– недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам за прошлый год не должна быть выше 25 процентов балансовой стоимости активов.

Новые требования к уставному капиталу застройщика

Другие изменения

Расскажу о главном.

На заметку

Сайт

Застройщик обязан вести сайт в интернете и размещать на нем информацию о себе и о каждом долевом объекте.

В числе обязательных сведений – заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, используемый проект договора участия в долевом строительстве, фотографии строящихся объектов и т.д. ().

– не зарегистрирует право на земельный участок;

– не получит разрешение на строительство и заключение о соответствии проектной декларации.

Проектная декларация

Уточнили требования к декларации (). Ее форму должен устанавливать уполномоченный орган. Застройщик обязан разместить декларацию на своем сайте.

До заключения первого договора долевого участия надо направить заполненную электронную форму декларации в администрацию и дождаться ответа (его дадут в течение 30 дней). Привлекать деньги дольщиков застройщик может только при положительном заключении. Иначе придется направить декларацию повторно.

Опасно

Появятся новые требования к застройщику. Только выполнив их, компания вправе привлекать деньги дольщиков

А надо ли указывать в декларации, что застройщик – член СРО? Как правило, застройщики в декларации пишут, что членство в СРО для застройщика не предусмотрено законодательством. Но если вы совмещаете функции застройщика и техзаказчика или генподрядчика, то вы должны вступить в СРО. Этого требует Градостроительный кодекс. В таком случае в декларации надо указать информацию о совмещении функций и членстве в СРО.

Счет-эскроу

Появилось новое понятие «счет-эскроу» (ст. , Закона № 214-ФЗ). Суть его в том, что застройщик будет получать деньги от дольщика не напрямую, а через банк по схеме:

Применять эти счета начнут с 1 июля 2017 года в случае, когда банк предоставляет застройщику целевой кредит на строительство. Банк должен иметь право открывать счета-эскроу. Механизм будет таким.

1. Банк выдает застройщику целевой кредит на строительство в достаточном для строительства объеме.

Проверьте

ЦБ РФ ежеквартально будет размещать на своем официальном сайте информацию о перечне банков, которые имеют право работать со счетами-эскроу

2. Застройщик сообщает об использовании счетов-эскроу в проектной декларации. И устанавливает в договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщиков внести деньги в сумме цены договора на счета-эскроу соответствующего банка.

3. Дольщик передает банку деньги в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Банк открывает каждому дольщику отдельно счет-эскроу. Он предназначен для учета и блокирования денег, полученных банком от участника долевого строительства. На эти счета распространяются все права и обязанности как владельца счета, так и банка, а также контролирующих органов. На средства на счете-эскроу банк начисляет проценты. Вознаграждение банку по счету-эскроу не выплачивается.

4. Банк ежемесячно предоставляет застройщику сведения об открытии, о ведении и закрытии счетов-эскроу. В том числе о внесении дольщиками денег на счета-эскроу.

5. Застройщик сообщает банку обо всех организациях, привлеченных для строительства, в том числе о поставщиках материалов (для контроля за целевым использованием денег, выданных банком на строительство).

6. Когда дом будет построен, банк закрывает счета-эскроу и передает деньги с них застройщику для погашения кредита на строительство. Если дольщик расторгает договор участия в долевом строительстве до того, как застройщик сдаст дом, банк закрывает счет и возвращает деньги дольщику.

Таким образом, банк будет посредником и гарантом в расчетах между дольщиком и застройщиком. Деньги дольщиков будут храниться в банке, и застройщик их не получит, пока не сдаст дом в эксплуатацию.

Привлекать деньги дольщиков при таком способе застройщик тоже сможет только после того, как зарегистрирует договор участия в долевом строительстве или соглашение об уступке права требования на объект долевого строительства.

На заметку

У дольщика при расчетах через счета-эскроу будет дополнительная гарантия целевого использования его средств, так как банк будет это контролировать

Цена договора

Законодатель конкретизировал, как определять цену договора (). Застройщик может выбрать один из способов:

– либо исходя из общей площади помещения – без балконов, лоджий, веранд и т.д.;

– либо из приведенной площади помещений – с балконами и лоджиями (с понижающими коэффициентами).

Инструкция

У застройщика появится еще одна обязанность: вместе с объектом он должен передать дольщику инструкцию по эксплуатации (). В ней будет содержаться необходимая и достоверная информация о правилах и условиях использования объекта, сроке его службы, а также элементах отделки, системах инженерного обеспечения, конструктивных элементах.

Отнеситесь к этому внимательно – это в ваших интересах. Ведь застройщик отвечает за состояние объекта в течение гарантийного срока. Но он не будет нести ответственность, если дольщик эксплуатирует объект с нарушением инструкции.

Целевое использование средств

Перечень расходов застройщика, на которые он может потратить деньги дольщика, расширили (). В частности, застройщик сможет за их счет:

– платить проценты по целевым кредитам на строительство долевых объектов;

– строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры – детсады, школы, поликлиники, дороги, тротуары, велодорожки и т.д. Но лишь те, на которые у дольщиков возникает право общей долевой собственности или которые застройщик безвозмездно передаст в государственную или муниципальную собственность. Такие объекты застройщик должен указать в проектной декларации и оговорить в договоре участия в долевом строительстве. Затраты на них застройщик учитывает отдельно.

Расторжение договора

Есть важное новшество и в защиту застройщика.

Если он добросовестно исполняет свои обязательства перед дольщиком и соответствует предусмотренным требованиям, то дольщик не имеет права самостоятельно отказаться от договора в одностороннем порядке. Расторгнуть договор он сможет только через суд ().

Единый реестр застройщиков будет общедоступным. В него войдут только проверенные застройщики

Единый реестр застройщиков

Застройщиков, которые соответствуют установленным требованиям, внесут в Единый реестр застройщиков (). Этот государственный ресурс будет общедоступным.