Что значит ипотечный кредит. Убираем пробелы в знаниях банковской терминологии

В последнее время все чаще можно услышать, что квартира приобретена в ипотеку. Приобрести собственное имущество в ипотеку предлагают сегодня все банки, на территории РФ. Рассмотрим, что такое ипотека на жилье и как ее получить. Отдельное внимание уделим тому, какие документы необходимо будет подготовить, и какие продукты представлены на рынке.

Первым делом необходимо разобраться, что такое ипотека. Ипотека — это разновидность залогового договора, при котором финансовая компания выдает средства клиенту, с целью приобретения собственной недвижимости. Что касается залога, то им является та квартира, на которую банк выдает средства. Сегодня финансовые компании активно выдают ипотечный продукт для приобретения квартиры, дома или даже доли в недвижимости. При этом важно учитывать, что приобретенное имущество остается в собственности заемщика, то есть покупателя. Что касается кредитора, то он является выгодоприобретателем в части фактической задолженности по кредитному договору.

В рамках закона он имеет право продать квартиру только тогда, когда заемщик перестанет вносить плату по графику. Что касается клиента, который приобретает жилье, то он не может им распоряжаться по своему усмотрению, а именно продавать, обменивать или сдавать в аренду. Пока кредит на квартиру не будет погашен в полном размере, все действия связанные с квартирой необходимо согласовывать с финансовой компанией.

Кому дадут и что для этого нужно

Оформить кредит на приобретение квартиры сегодня может практически каждый желающий, кто соответствует требованиям банка. При этом важно учитывать, что условия кредитования сегодня не существенно различаются.

Все банки выставляют ряд требований:

Ипотека в Альфа-Банке

Кредитный лимит:

от 60 000 до 50 000 000 руб.

30 лет

от 10,19 %

от 21 до 70 лет

Рассмотрение:

Ипотека в банке Открытие

Кредитный лимит:

30 лет

от 9,8 %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Кредит на большую сумму

Кредитный лимит:

10 лет

от 11,9 %

от 20 до 85 лет

Рассмотрение:

Кредит наличными

Кредитный лимит:

от 100 000 до 5 000 000 руб.

7 лет

от 10,4% %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Документы для физических лиц

Для оформления ипотеки следует подготовить перечень обязательных документов. Сразу следует отметить, что полный перечень уточняется непосредственно в офисе финансовой компании, в которой вы решили получить средства.

Стандартный пакет документов:

• паспорт заемщика
• второй документ заемщика на выбор: СНИЛС, ИНН или водительские права
• для мужчин в возрасте до 27 лет — наличие военного билета
• свидетельство о заключении брака и рождения детей (при наличии)
• ксерокопия трудовой книжки, заверенная работодателем
• справка о доходах, как по форме банка, так и 2НДФЛ
• справка, подтверждающая иной источник дохода: договор аренды или выписка по вкладу
• анкета заемщика, заполненная по форме кредитора
• заявка на получение необходимой суммы, по форме банка

Важно учитывать, что дополнительно банк может запросить иные документы, такие как:

• диплом о высшем образовании
• справку с медицинского учреждения, о состоянии здоровья

Что касается поручителя или созаемщика, то ему потребуется подготовить аналогичные документы. В противном случае банк может отказать в выдаче ипотеки на законном основании.

Документы для ИП

Индивидуальные предприниматели – граждане, которые работают на себя. Для оформления ипотеки им следует подготовить:

• паспорт заемщика
• дополнительные документы, подтверждающие личность
• выписка из государственного реестра предпринимателей
• декларация, которая направляется в налоговую, как минимум за последние 12 месяцев
• договор аренды, при наличии
• счета и соглашения с партнерами
• лицензия на осуществление предпринимательской деятельности
• иные документы, подтверждающие финансовую стабильность индивидуального предпринимателя

Зачастую индивидуальные предприниматели предоставляют документы на личное имущество, которое служит гарантией возврата кредита (дополнительное залоговое обеспечение).

Выбор ипотечного кредита – важная процедура, к которой следует подойти крайне ответственно. Главное – не торопиться и внимательно изучить все условия и предложения на рынке. Для того чтобы сделать правильное решение и оформить кредит на выгодных условиях, предлагаем принимать во внимание несколько простых советов.

Сравниваем процентные ставки

Первое, с чего стоит начать – это изучение процентных ставок в крупных банках. Если внимательно изучить предложения, то станет ясно, что ставка находится в диапазоне от 10 до 15% годовых. Если вы получаете заработную плату на карту банка, то стоит уточнить условия получения кредита для корпоративных клиентов. Зачастую банки готовы зарплатникам снижать ставку на несколько пунктов.

Акции – то, что любят все клиенты. Очень часто банки, с целью привлечения клиентов, предлагают оформить кредит по минимальной ставке. Однако тут стоит учитывать, что кредитор требует:

• внести минимальный взнос от 30-40% от стоимости приобретаемой квартиры
• купить полис страхования в их компании

При этом важно учитывать, что аукционные кредиты оформляются на небольшой срок от 5 до 10 лет. Соглашаясь на сделку, вы должны понимать, что ставка по ипотеке будет минимальной, но ежемесячный платеж завышенным. Дополнительное внимание необходимо обратить не на проценты кредитора, а условия предоставления денег самого застройщика. Как правило, застройщики сотрудничают со многими финансовыми компаниями и предлагают льготный кредит, по ставке от 7 до 10% годов, при покупке имущества в конкретном доме. Поскольку предложений много, каждый сможет выбрать то, которое максимально подходит именно ему по процентной ставке и иным условиям кредитного соглашения.

Ипотека в Альфа-Банке

Кредитный лимит:

от 60 000 до 50 000 000 руб.

30 лет

от 10,19 %

от 21 до 70 лет

Рассмотрение:

Ипотека в банке Открытие

Кредитный лимит:

от 500 000 до 30 000 000 руб.

30 лет

от 9,8 %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Кредит на большую сумму

Кредитный лимит:

от 150 000 до 30 000 000 руб.

10 лет

от 11,9 %

от 20 до 85 лет

Рассмотрение:

Кредит наличными

Кредитный лимит:

от 100 000 до 5 000 000 руб.

7 лет

от 10,4% %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Возможность досрочного погашения

Поскольку ипотека – это долгосрочный договор, многие заемщики стараются погасить его досрочно. Важно понять, возможно ли погашение долга досрочно, без уплаты штрафов. Как показывает практика, такие выгодные условия сегодня предлагают практически все крупные банки.

Не лишним будет узнать и про условия частично-досрочного погашения. Важно уточнить:

• как происходит оплата
• после внесения взноса банк сокращает срок или размер платежа

Важно отметить, что именно сокращение срока будет выгодно клиенту, который принял решение погасить ипотечный договор быстрее.

Размер комиссионных

Помимо процентной ставки во время оформления следует внимательно изучить размер всех комиссий. Некоторые банки включают плату за:

• ведение и обслуживание счета
• различные выписки и оповещения
• внесение ежемесячного платежа

За счет таких комиссионных размер процентной ставки может увеличиться на 2-5%. Именно поэтому при оформлении стоит писать отказ от различных дополнительных услуг или вовсе не пользоваться продуктом банка.

Условия страхования

В рамках закона каждый кредитор обязан застраховать приобретаемое имущество только по одному риску – конструктивная гибель. При этом клиент сам принимает решение, в какой страховой компании оформить защиту.

На практике банки:

• включают дополнительные риски, такие как страхование имущества, внутренней отделки (которой зачастую на момент кредитования вовсе нет) и гражданскую ответственность перед третьими лицами
• обязывают покупать договор страхования у них, иначе ставка будет на 1-2% увеличена

Важно понимать, что все условия – незаконны и клиент имеет право не только отказаться, но и написать жалобу в Центральный банк.

Условия расторжения договора

Следует заранее внимательно изучить условия договора и понять, в каком случае расторгнуть ипотечное соглашение может банк и клиент. Как правило, клиент может расторгнуть соглашение только в том случае – если банк нарушит условия договора, а именно завысит ставку после подписания, хотя данное право не предусмотрено условиями или начнет начислять дополнительные платы.

Банк имеет право расторгнуть договор, если:

• при заключении клиент предоставил ложные сведения
• заемщик не вносит оплату длительный срок

В последнем случае финансовая компания подает на расторжение, если оплата не поступала более 90 дней. Клиенту будет предложено погасить задолженность в кротчайшие сроки. Если этого не произойдет, то квартира будет продана, а долг погашен.

Как выбрать банк: самые выгодные программы

Поскольку договор оформляется на длительный срок, к выбору кредитора и программе следует подойти крайне ответственно. Что касается банка, то стоит обратить внимание на:

• сколько финансовая компания представлена на рынке
• наличие офисов и филиалов на всей территории РФ и за ее пределами
• наличие лицензии
• финансовые показатели и награды (информация доступна на официальном портале)

Многие мечтают о собственном жилье. А вот выложить всю стоимость квартиры или дома единовременно могут позволить себе единицы. Тем же, кому повезло меньше, остаётся ждать и копить.

Или воспользоваться возможностями ипотеки. У этой услуги есть свои плюсы и минусы. У неё – свои сторонники и противники, но для того чтобы решить, обращаться в банк или нет, разумно сначала разобраться, что скрывается под этим понятием.

В статье мы расскажем, что значит ипотека, что нужно для её оформления, и на что обращать внимание в ипотечном договоре.

Что такое ипотека и ипотечный кредит?

Это близкие, но не тождественные понятия.

Ипотека – залог недвижимого имущества, при котором оно остаётся во владении должника. При невыполнении условий договора кредитор имеет право вернуть свои деньги за счёт его продажи.

А ипотечное кредитование – форма целевого долгосрочного кредита на приобретение недвижимости. В нем деньги выдаются под залог этого или другого недвижимого имущества. В качестве которого могут выступать жилые здания, квартиры или отдельные помещения, дачи и садовые коттеджи, гаражи, коммерческие строения и земля.

Когда человек берет кредит для покупки, например, квартиры, эта квартира переходит в ипотеку, что значит, она становиться залогом погашения обязательств перед банком. Но ипотекой (залогом) жилье или земля могут выступать и не только при целевом назначении, но и без него – в случае потребительских программ.

Плюсы и минусы ипотеки

К основным недостаткам этого способа приобретения квартиры можно отнести:

• Сложность оформления. Из-за условий, выдвигаемых кредитором, необходимо доказать свою платёжеспособность, собрать и оформить множество бумаг, пройти банковскую проверку и, возможно, долго ждать решения от кредитной организации. Все это потребует времени, сил и определённых трат.

• Стоимость. Несмотря на то что ставки по ипотечным займам ниже, чем в других банковских программах, первоначальный взнос и проценты остаются на довольно высоком уровне. И до европейского уровня в 3–4% годовых им далеко.

• Риск потерять жильё. Если по каким-то причинам – например, из-за болезни или потери работы – гражданин своевременно не выплачивает долг, банк имеет право изъять квартиру по решению суда в счёт погашения займа.

• Изменение прав собственника. Без согласия банка хозяин квартиры не может продать или её сдать в аренду. Часто в договоре прописываются ограничения по регистрации в ней.

Но и плюсы у этой программы тоже есть. И тоже существенные.

• Покупка квартиры. Вы максимально быстро улучшите свои жилищные условия. Вам больше не будет нужно платить за аренду, или пытаться накопить большие суммы.

• Экономия. Как ни странно, но ипотека позволяет и экономить. Особенно это касается льготных категорий граждан (военные, молодые семьи и другие), которым полагаются субсидии или более низкие процентные ставки. Есть возможность оплатить часть ипотечного кредита за счет материнского капитала.

• Инфляция. Деньги постепенно обесцениваются, цены и зарплаты растут. А процентная ставка остаётся на одном и том же уровне. И с изрядной вероятностью сумма, казавшаяся большой в начале выплат, уже через несколько лет будет необременительной.

• Инвестирование. Фактически покупая квартиру по ипотеке, вы инвестируете в недвижимость. С годами ценность может вырасти, и вы сможете с выгодой её продать.

Фото с сайта thenounproject.com

Что нужно, чтобы взять ипотеку на квартиру?

Итак, вы хотите купить квартиру в ипотеку и думаете, с чего начать.
В первую очередь нужно определиться с банком и кредитной программой.

Для начала стоит оценить собственные возможности и определиться со следующими факторами:

• Суммой первоначального взноса.

• Примерной ценой квартиры, её видом (новострой или вторичка) и примерным расположением.

• Размером посильных ежемесячных отчислений. Вы должны определить какую сумму без сильного дискомфорта можете выделять из бюджета.

И имея представление о своих желаниях и материальной базе, можно приступать к выбору банка.

Здесь при выборе важны следующие характеристики:

• Размер самого кредита и используемая валюта.
• Ставка. Она зависит от банка, суммы первоначального взноса и желаемой суммы.
• Условия выдачи, сопровождения и обеспечения.
• Длительность займа.
• Страхование.
• Наличие штрафных санкций за преждевременное погашение.

При ипотечном кредитовании к заёмщику предъявляется немало условий и ограничений:

• Постоянная регистрация на территории, определяемой банком.
• Стаж работы: общий и на нынешнем месте.
• Кредитная история.
• Отсутствие проблем с законом.
• Отсутствие параллельных кредитов.
• Возраст и дееспособность.
• Наличие созаемщиков.

Мужчинам важно наличие военного билета.

Кредитная история нужна того, чтобы представители банка могли оценить вашу ответственность по отношению к займам. Поэтому полное её отсутствие немного осложнит процесс.

Если отправить документы в несколько банков сразу, можно получить возможность сравнить конкретные предложения и требования.

Особенности выбора недвижимости для ипотеки

В случае со вторичным жильём требования обычно просты и логичны. Покупаемая вами собственность должна:

• Быть отдельной квартирой.
• Подпадать под ипотечное кредитование.
• Соответствовать всем необходимым нормам. Сюда входят как сантехнические требования, так и запрет на покупку ветхих или аварийных помещений.

Когда речь идёт о коттедже или частном доме, то условия следующие:

• Расположение в зоне, определённой банком.
• Иметь возможность круглогодичного доступа.
• Пригодность к постоянному проживанию.
• Соответствие санитарно-техническим требованиям и нормам.
• Прохождение кадастрового учёта (о том, где можно посмотреть информацию о кадастровом номере участкам читайте ).

В ситуации, когда вы хотите квартиру в новом доме, ваш банк предложит здание из базы аккредитованных строительных фирм. Вы, конечно, можете выбрать новостройку самостоятельно, но в этом случае нужно, чтобы застройщик соответствовал всем условиям кредитной организации.

• Работал на рынке строительства не менее 5 лет.
• Отвечал требованиям финансовой устойчивости.
• Не имел задержек в сдаче объектов.
• Не начинал процедуру банкротства и многие другие.

Для качественной помощи в выборе и уверенности в чистоте приобретаемого жилья и сделки в целом кредиторы предлагают воспользоваться услугами проверенных агентств недвижимости.

(О том, как можно проверить юридическую чистоту квартиры читайте ).

После того как вы определились с покупкой, банком проводиться оценка квартиры или дома.

Фото с сайта thenounproject.com

На что обратить внимание в договоре ипотеки?

Читайте внимательно все. Особенно – написанное мелким шрифтом. С его помощью обычно расшифровываются значения отдельных понятий и терминов в сносках. В процессе не стесняйтесь уточнять непонятное у сотрудников кредитной организации.

• Проверьте процентную ставку и условия её изменения, размер платежа и наличие дополнительных расходов по ипотеке.

Договор не должен содержать никаких дополнительных платежей: комиссий за выдачу и обслуживание займа, оплаты ячейки в банке, за пересчёт средств, за заверение у нотариуса и т. д.

Также важна стоимость услуг по рефинансированию кредита. Обычно эта цена небольшая – около 100 долларов, что если сумма в договоре значительно выше, вам стоит подумать, нужно ли брать ипотеку в этом банке.

• Ознакомьтесь со сведениями по досрочному погашению.

Кредитная организация не может запрещать вам выплатить заём досрочно. Однако, такое погашение банку невыгодно, поэтому некоторые банки устанавливают ограничения по размеру такого платежа. И если сумма существенная – задумайтесь.

Часто кредиторы требуют предупреждения перед досрочным погашением. Порядок этой процедуры лучше выяснить для себя заранее.

• Уточните график платежей.

Он должен прилагаться к соглашению. Иначе вы можете ошибиться со временем и суммой выплат. В лучшем случае это вам будет стоить небольшого штрафа. В худшем – иметь значительно более серьёзные последствия.

• Обратите внимание на нефинансовые обязательства.

Например, по страховке. И заранее уточните у сотрудников банка, что именно вам можно делать с вашей квартирой.

Лучше всего попросить экземпляр договора для ознакомления за день перед подписанием, и спокойно и тщательно изучить его.

Какие документы нужны для ипотечного кредита?

У каждого банка свой перечень необходимой документации. Но наиболее распространённым является следующий список:

• Заявление на получение ипотеки.
• Паспорт и его ксерокопия.
• Копия трудовой книжки, заверенная у нотариуса.
• Справка о доходах.
• СНИЛС и ИНН.
• Документы о среднем и высшем образовании.
• Документы по имеющимся или погашенным кредитам.

Также при получении ипотеки могут быть нужны и другие документы, например, справки о семейном положении, свидетельства рождения детей или подтверждение дополнительных регулярных доходов.

А для покупаемой квартиры:

• Ксерокопия паспортов прежних владельцев недвижимости.
• Правоустанавливающие договора, акты и т.д.
• Технический или кадастровый паспорт.

Фото с сайта thenounproject.com

Что будет, если не платить ипотечный кредит?

Просрочки по кредитам организации тоже невыгодны. И процесс работы с неплательщиками постоянно совершенствуется.

Если денежные сложности должника носят срочный характер, банк может изменить условия кредита:

• Пересмотреть график выплат.
• Продлить срок кредитования.
• Изменить процентную ставку.

Кредитор проясняет причины проблем в ходе выплаты займа, шлёт извещения должнику, пытается вести переговоры. Если меры не дают результата, возможно обращение в судебные инстанции.

Задолженности по займу лучше выплачивать добровольно, так как уклонение от обязательств – уголовно наказуемо.

При длительной просрочке сотрудники организации начинают звонить и напоминать о необходимости выплаты. Если и это не помогает банк высылает извещение с требованием оплаты долга в течение 10 дней. После чего он вправе обращаться в суд.

После решения суда о взыскании, квартира или дом продаются на торгах по залоговой цене. Эта сумма ниже рыночной. Должник в этом случае получает лишь выплаченные им деньги (если они останутся) за вычетом процентной ставки банка и штрафа за нарушение. В итоге неплательщик обычно теряет все: и жилье, и уплаченные им деньги по кредиту.

Что делать после погашения ипотечного кредита?

Итак, вы выплатили последний взнос. Долг полностью погашен. Но остались последние процедуры.

Ипотечным договором на покупаемую квартиру или дом накладывалось запрет на передачу, аренду или продажу без согласия банка – так называемое обременение. Оно фиксируется в Росреестре, и после погашения долга его нужно будет снять.

Чтобы обезопасить себя от возможных ошибок при погашении, возьмите в банке выписку по кредитному счету. После чего получите у бывшего кредитора письмо о том, что все обязательства выполнены, и он претензий к вам не имеет.

В Росреестр, помимо этого письма, вам будет нужно подать:

• Заявление о снятии обременения.
• Копии уставных документов банка, заверенные нотариусом.
• Договор купли-продажи квартиры или дома.
• Закладная с отметкой о погашении долга.

В процессе договор купли-продажи (свидетельство о праве собственности) у вас заменят. Эта операция требует оплаты госпошлины в размере 200 рублей.

После выполнения всех формальностей обременение будет снято, и вы станете полноценным владельцем своего дома или квартиры.

Надеемся, наша статья была вам полезна.

Ипотечный кредит - это банковский продукт, основой которого является залог в виде недвижимости. Соответственно, если нет залога, то это какой-либо иной продукт банка, но только не . История займов такого рода ведет свой отсчет еще из Древней Греции. Тогда займы получали под залог земли. Для того чтобы определить, что данный объект находится под залогом, в те времена на участке выставляли специальный камень или столб. Соответственно, по нему ориентировались, и получить повторный займ под этот участок становилось невозможным.

Ипотека характеризуется как займ под залог. Однако следует понимать, что не каждый, даже имущественный залог, является ипотечным. Под понятие ипотеки попадает только та недвижимость, залог которой носит публичный характер. То есть сделка по ней должна быть зарегистрирована в специальных органах, а на документах, относящихся к данному объекту, должна стоять пометка «с обременением».

Как действует ипотека

Ипотечный займ выдается финансовой организацией в большинстве случаев на покупку квартиры или дома. Происходит это в тех случаях, когда у покупателя не хватает той или иной суммы денег для покупки объекта недвижимости. Размер недостающих денежных средств колеблется от 90% и до 10% (все зависит от возможностей покупателя).

В зависимости от того, сколько денег у вас есть в качестве стартового капитала, определяется и программа, по которой вас будет банк кредитовать. Также от этого напрямую зависит и процентная ставка.

Ипотека означает, что жилье одновременно находится в собственности покупателя и при этом остается объектом залога для банка. То есть у собственника по отношению к объекту недвижимости есть довольно большое количество ограничений. Например, продавать, обменивать и совершать иные сделки с недвижимостью можно только с разрешения банка.

Ипотечное обременение полностью снимается после полного погашения задолженности перед банком. Тогда же происходит перерегистрация в Регистрационной палате, после чего собственник получает документы, в которых уже снята отметка об обременении объекта недвижимости.

При заключении договора ипотечного кредитования покупатель подписывает все стандартные документы и договоры, которые предусмотрены законодательством при покупке недвижимости: договор купли-продажи, расписки в получении денег и т.д. Отличие ипотеки покупки квартиры в том, что дополнительно требуется проведение процедуры оценки жилого помещения с целью определить его рыночную стоимость.

Ипотека: за и против

По поводу ипотеки ходит много разных слухов и домыслов. И не все они имеют под собой реальную основу. Так, например, несомненным плюсом ипотеки является тот факт, что жилье можно приобрести сразу же, переехать в него и жить, не задумываясь о съеме недвижимости и не завися от колебаний настроения хозяев.

При квартира или дом сразу же оформляются в собственность. То есть ваше положение становится более прочным. Кроме того, покупатель приобретает льготы по налогообложению на определенный период. Льготы насчитываются за счет того, что данный вид кредита является целевым.

Все покупатели недвижимости, которые официально трудоустроены, имеют право на получение налогового вычета от покупки каритры. Максимальная сумма его - 260 000 рублей.

Следует подготовиться к тому, что оформление ипотеки - процесс достаточно длительный и может занимать около месяца, а в некоторых случаях и того больше. Ведь нужно не только собрать документы, оплатить все необходимые пошлины и т.д., но еще и отдать их на проверку в банк.

Предложение от нашего партнера

Видео по теме

Связанная статья

Что выгоднее: купить жилье в кредит и постепенно выплачивать банку долг или жить в арендованной квартире? С одной стороны, ответ кажется очевидным: аренда выгоднее, так как это дешевле. Но так ли это на самом деле?

Арендуя квартиру, мы получаем взамен жизнь на чемоданах, ограниченные права, необустроенный быт. Это лишь неполный перечень всех неудобств жилья в арендуемой квартире. Выгодность аренды – это утопия. Вы никогда не сможете установить встраиваемую бытовую технику, если хозяин против. Заводить домашних животных без разрешения хозяина также не рекомендуется. Правила аренды запрещают достаточно много. Также многие хозяева квартиры очень любят заходить в гости без спроса. Это может быть весьма неприятным.

Возможно стоит задуматься об ипотеке. Конечно же, кредит на покупку недвижимости обойдется дороже, чем стоит сама квартира. Но ведь хозяева могут поднять арендную плату, тогда вам придется либо доплачивать, либо съезжать на более дешевую квартиру, а это лишние заботы по перевозке вещей, дополнительные расходы.

Не стоит бояться, что недвижимость будет выступать залогом по займу. На самом деле, накладываются лишь некоторые ограничения, которые перестают действовать после полного погашения кредита. Многие думают, что ипотека – это дорого, но на самом деле это не так. Сейчас рынок жилья очень обширен, можно , которая будет соответствовать всем требованиям, включая финансовые.

Обращаясь к сотруднику банка, можно узнать, на какую сумму кредита стоит рассчитывать из расчета доходов потенциального заемщика. Основная ошибка при этом – постоянные попытки накопить на будущее жилье, проживая в съемной квартире. Тем временем вы можете просто взять ипотеку и складывать на ипотечный счет средства, предназначенные для уплаты аренды.

Вы постоянно будете платить арендную плату, будете вынуждены ограничивать себя во всем, чтобы сэкономить и отложить деньги на покупку своей квартиры. Инфляция все время растет, поэтому увеличивается срок сбора средств.

Конечно же, ипотека - это не очень дешевое удовольствие, но если рассмотреть детально, этот вариант более приемлемый. Нет необходимости жить в чужом жилье и обеспечивать его, помогая владельцам заработать, ведь после того как договор аренды истечет, квартиру придется покинуть, а на руках не останется буквально ничего. Тем временем вы можете вкладывать деньги в жилье, которое останется с вами навсегда.

Что такое ипотека и в чем её главные преимущества? Как рассчитать ипотечные выплаты по процентной ставке (онлайн)? Какие банки предлагают лучшие ипотечные программы в Москве?

Здравствуйте, уважаемые читатели бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами Денис Кудерин.

Тема новой публикации – Ипотека. В статье будет сделан подробный обзор данного понятия и рассмотрены все преимущества, виды и условия ипотечного кредитования.

Материал будет полезен всем, кто собирается приобрести жильё в ипотеку (неважно – в ближайшем или отдаленном будущем), а также тем, кто хочет повысить уровень своей финансовой грамотности.

А теперь – обо всем по порядку!

1. Что такое ипотека – определение и суть

Ипотека – разновидность залога, который служит страховкой для кредитора, дающего деньги в долг. Залогом выступает приобретаемое заемщиком имущество – как правило, это недвижимость (квартира, дом, коттедж, доля в квартире).

Само имущество остаётся в собственности покупателя, но кредитор в случае нарушения долговых обязательств вправе отсудить его в свою пользу.

Собственник не имеет права распоряжаться жильём (продавать, дарить, обменивать) без разрешения кредитодателя на подобные операции.

Профессиональную помощь в выборе ипотеки оказывают Ипотечные Агентства и Центры, которые имеются в каждом крупном городе.

2. Виды ипотеки

Есть несколько вариантов классификации ипотеки. Два принципиально разных типа – залог под приобретаемую недвижимость и залог под уже имеющееся в собственности жильё.

Другой критерий различия касается вида приобретаемого жилья.

В частности, по ипотеке можно приобрести:

• квартиры в новостройках или строящемся доме;
• квартиры на вторичном рынке;
• дома, дачи и дачные участки, коттеджи;
• доли недвижимости.

Некоторые банки выдают ипотеку на строительство жилья своими силами или с привлечением подрядчиков.

Конкуренция в среде кредитных учреждений приводит к чрезвычайному многообразию кредитных программ. Каждая финансовая компания предлагает «эксклюзивные» продукты, но различия между ипотечными предложениями редко бывают принципиальными.

Немного подробнее о действительно уникальных вариантах ипотеки.

Военная ипотека

Цель такой ипотеки – обеспечить полноценным жильём военнослужащих Российской Федерации. Проект не имеет аналогов в мировой практике. Стать его участниками могут офицеры, мичманы и рядовые российской армии, служащие по контракту.

Военные вступают в Накопительную Ипотечную Систему и уже через три года членства в ней могут подать заявление на выдачу средств на ипотечный займ. Затем они обращаются в банк и оформляют кредитный договор.

Первоначальный взнос оплачивает Минобороны России, эта же структура вносит регулярные платежи по кредиту. Таким образом, военнослужащие вообще не вкладывают в недвижимость никаких средств.

Правда, есть ограничение по стоимости приобретаемой жилплощади – в текущем году цена на квартиру не должна превышать 2,4 млн. руб.

Читайте на нашем сайте развернутый материал по теме « » и « ».

Ипотека с господдержкой

Ещё один уникальный проект – ипотека с государственной поддержкой. Программа работает с 2015 года и позволяет воспользоваться льготными условиями всем желающим независимо от их социального статуса.

Цель программы – оказать поддержку строительным организациям и оживить экономическую ситуацию в стране в период затяжного кризиса. Государство частично оплачивает ипотечный кредит, позволяя заемщикам оформлять договоры с более низкой процентной ставкой.

3. Как правильно выбирать ипотеку - 5 полезных советов

Выбор ипотечной программы – мероприятие, к которому следует подойти с максимальной ответственностью. Чтобы взять кредит на действительно выгодных условиях, следует провести определенную предварительную подготовку.

Банковские предложения – продукт маркетинга, поэтому верить безоговорочно всем обещаниям и цифрам не стоит. Следует заранее выяснять реальные условия кредитования, а не только те, которые озвучиваются финансовыми компаниями.

Более подробно на эту тему в статьях « », « » и « ».

Это первое, на что смотрит заемщик при выборе кредитной программы. Процентные ставки в банках РФ в настоящее время довольно высоки – 12-15%. Считается, что в России самые высокие переплаты по кредитам, но отчасти это объясняется уровнем инфляции в стране.

Чтобы ставка составляла «цивилизованные» 7-9%, нужно добиться стабильности в экономике хотя бы на 10-15 лет. Только тогда кредитные организации смогут снизить годовые проценты.

Пример

Вы решили взять ипотеку на квартиру стоимостью в 3 млн. руб. сроком на 20 лет с процентной ставкой 13%. Введя данные в ипотечный калькулятор, получаем 35 147 рублей ежемесячных выплат и переплату по кредиту порядка 5,4 млн.

Совет 2. Изучаем возможность досрочного погашения

Статистика свидетельствует, что большинство получателей кредита стремятся рассчитаться с долгом досрочно. Часто кредит, взятый на 20 лет, погашается уже через 7-10 лет или даже раньше.

Далеко не все кредитные компании в восторге от досрочной оплаты долга. Чем раньше клиент выплачивает сумму кредита, тем меньше прибыли получает банк.

По этой причине финансовые учреждения стараются избежать внеплановых взносов. Они могут вообще запретить делать выплаты сверх положенного в течение определенного периода (это называется мораторий на досрочное погашение).

Ещё один вариант – усложнение процедуры оформления досрочного погашения и взимание за это дополнительной комиссии.

Выбирая программу, следует изучить все эти пункты максимально подробно.

Совет 3. Обращаем внимание на размер комиссионных

Клиенты всегда в курсе, какая процентная ставка у их ипотеки, но не все знают, какие комиссионные взимаются за регулярное обслуживание банковских транзакций. Между тем, эти суммы часто складываются в десятки, а то и сотни тысяч рублей каждый год.

Пример

Банк предлагает выгодный (на первый взгляд) кредит за 13% годовых с быстрым оформлением договора – что называется «по двум документам». Заёмщик соглашается со всеми условиями выдачи ипотеки, в том числе – с размером комиссионных 0,4% ежемесячно.

«Что такое 0,4% - ерунда» - примерно такая мысль мелькает в голове у получателя кредита, когда он подписывает договор. Однако в год показатель 0,4 превращается в 4,8%. Именно это число следует прибавить к 13% годовых. Таким образом, процентная ставка составит уже 17,8%, а это совсем другие деньги.

Существуют также единовременные комиссионные за оформление сделки. Об их размерах тоже полезно знать заранее.

По закону страхование ипотечного имущества – обязательное. Однако банки, помимо предусмотренного законодательством пункта, включают в договор другие виды страхования – жизни заемщика, его трудоспособности и здоровья.

Все виды страховок – платные и оформляются за счет получателя кредита. Часто регулярные выплаты составляют до 1% годовых от суммы кредита, а это немалые суммы за годы ипотеки.

Клиенты имеют право отказаться от добровольной страховки, но в этом случае банки могут увеличить процентную ставку. Все эти нюансы требуют предварительного согласования.

Совет 5. Изучаем условия расторжения договора

Стоит заранее выяснить, при каких условиях банк вправе расторгнуть договор и потребовать возврата залога.

Обычно банки идут на такой шаг после просрочки платежей больше 3 раз в год, но бывает, что даже разовая просрочка – уже повод для серьёзных репрессий со стороны кредитной организации.

4. Что нужно для получения ипотеки – основные условия и требования банков

Время, когда банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево практически всем желающим, безвозвратно ушло. Теперь, чтобы получить ипотеку, гражданам нужно удовлетворять многочисленным требованиям и условиям кредитных компаний.

Основные из них:

• возраст (заемщику должно быть больше 21 года на момент получения ипотеки и меньше 65 на момент предполагаемого погашения долга);
• наличие стабильной работы – клиент должен проработать на последнем месте более 6 месяцев;
• уровень месячного дохода заёмщика или семьи должен в 2,5 раза превышать сумму регулярных выплат;
• наличие средств на первый взнос (в среднем он составляет 10-30%);
• наличие созаёмщиков (в случае, если доход меньше, чем того требует банк).

В некоторых кредитных организациях требуются медицинские справки, подтверждающие психическое здоровье, и доказательства проживания в городе получения кредита в течение определенного срока.

Смотрите информативное видео об ипотеке от эксперта.

5. Что будет, если не платить ипотеку

В интересах каждого заемщика – делать выплаты четко в срок и в надлежащем объёме. Но… человек предполагает, а Бог – располагает. Или, говоря иначе, обстоятельства часто складываются не в пользу заёмщика.

Деньги, которые должны уйти на банковский счет, вдруг становятся срочно нужны в другом месте. Или их просто нет – человеку задержали зарплату или вовсе уволили. Занять денег у родных или знакомых для оплаты ежемесячного взноса не удалось, итог – просрочка.

Если такие действия однократные и не носят регулярный характер, кредитор просто применяет санкции – начисляет штрафы и пени.

Если нарушения условий договора заемщиком повторяются, банк вправе обратиться в суд и отсудить залоговое имущество. При этом не имеет значения, есть ли у человека (семьи) другая квартира.

Правда, кредитные компании идут на такой шаг лишь в крайних ситуациях, когда все прочие варианты воздействия на должника уже исчерпаны. Такой вариант не очень выгоден и для самих финансовых учреждений, поскольку реализация жилплощади не покрывает всех расходов.

Заёмщикам, которые знают, что не смогут погасить очередной платёж, следует заранее предупредить об этом банк и обсудить с менеджерами условия реструктуризации кредита. Это поможет добиться уменьшения размеров выплат при удлинении срока или получить право на кредитные каникулы.

6. Ипотека в Москве – ТОП-5 банков с самыми выгодными ипотечными программами

Оформить ипотечный кредит в столице предлагают десятки финансовых компаний. Выбрать среди них организацию с действительно достойными условиями – задача не из простых.

Слово ипотека приходится слышать каждому из нас довольно часто, ведь данный вид кредитования приобрел огромный спрос в последнее время. В нашей стране купить жилье без заемных средств крайне сложно, стоимость объекта недвижимости во много раз превосходит средний ежемесячный заработок россиянина. Для многих из нас ипотека ассоциируется с многолетним тяжелым бременем, которые приходится нести по 20-30 лет. Рассмотрим, что такое ипотека и как она работает, способы оформления и нюансы жилищного кредитования.

Что такое ипотека и ипотечный кредит

Многие из нас полагают, что ипотека – это вид кредитования, с помощью которого можно приобрести только недвижимое имущество. Но это ошибочное мнение, потому что ипотека – это форма залога, при которой приобретаемый за счет заемных средств объект находится в полном распоряжении заемщика, а банк получает право на его реализацию только в том варианте, если должник не справился с возложенными на него обязательствами по выплате кредита.

Если говорить простыми словами, то понятие ипотека применимо лишь к тому виду кредитования, в котором приобретаемые за счет банковских средств имущество не попадает в собственность заемщика в полной мере. Фактически он может пользоваться объектом, но и здесь его права ограничены, он не может совершать сделки с ним переделывать или перестраивать объект недвижимости и производить любые действия, вследствие которых может снизиться его стоимость.

Ипотечный кредит – это денежные займы с залогом приобретаемого недвижимого имущества . Если говорить простыми словами, то ипотека, которая выдается в банке это и есть целевой кредит на недвижимость с обеспечением, которым выступает приобретаемое имущество.

Кстати, не стоит путать ипотеку и жилищный займ, это совершенно два разных вида кредитования, ведь во втором варианте средства предоставляются без обеспечения залогом.

Итак, продолжим изучение термина ипотека. Что это такое простыми словами? Слово ипотека было заимствовано из греческого языка, значение его «Залог». Причем в законодательстве нашей страны ипотека выдается строго под залог недвижимого имущества, хотя об этом чуть позже. Итак, если речь идет об ипотеке в банке, то заемщик должен понимать, что он фактически приобретает за счет заемных средств объект недвижимости, но вступает в права собственности только после исполнения своих обязательств перед кредитором.

Как работает ипотека

На самом деле схема ипотечного кредитования довольно простая. Рассмотрим ее:

1. Потенциальный заемщик выбирает банк и подает заявление на оформление ипотечного кредита.
2. Кредитно-финансовая организация проводит анализ заявления, оценивает платежеспособность заемщика, а также свои риски, и выносят решение.
3. В случае положительного решения у заемщика есть от 30 до 120 дней для подбора объекта недвижимости.
4. После того как заемщик определится с объектом, он подает документы в банк на оформление ипотеки, предоставляет документы на недвижимость и свои документы для получения денежного кредита.
5. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре, при этом на объект накладывается обременение, или запрет на регистрационные действия.
6. После завершения регистрационных действий продавец получает денежные средства путем перевода на банковский счет, а покупатель становится заемщиком.
7. Именно по такой схеме работает большинство коммерческих банков России.

Но на самом деле условия договора и порядок предоставления денежных средств в долг в каждой банке могут немного различаться. Ведь с целью повышения выгоды, банки вводят некоторые коррективы в условия ипотечного кредитования. Например, есть такие два понятия, как ипотека в силу закона и в силу договора, согласно законодательству объектом залога выступает приобретаемая недвижимость, хотя по договору банк может предоставить денежный займ под залог иного недвижимого имущества, находящиеся в собственности заемщика.

Обратите внимание, что в России отношения между кредитором и заемщиком по ипотечному кредитованию регламентированы статьей 102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости.

Риски кредитора и заемщика при ипотечном кредитовании

Опять вернемся к вопросу, что значит ипотека, как уже было сказано выше это в первую очередь залог. Поэтому стоит внимательно рассмотреть, какие риски несет потенциальный заемщик при оформлении ипотечного кредита. Основной риск заемщика это потеря приобретаемого в кредит объекта недвижимости, ведь в случае неплатежеспособности, снижение заработной платы, потери здоровья, или иных форс-мажорных обстоятельств, предмет залога, безусловно, переходит в распоряжение к кредитору.

Причем банки при выдаче ипотечного кредита практически ничем не рискуют, но это только в теории. На практике все намного сложнее. Ведь если заемщик не справляется со своими обязательствами, то банк дает ему порядка 90 дней для решения финансовых трудностей и оплаты просроченной задолженности. Если быть точнее, то именно в течение трех месяцев банк не предпринимает решительных действий по отношению к должнику. По пришествию данного срока банк дает должнику выбор: продать объект недвижимости и расплатиться по кредиту либо подает в суд, в случае если консенсуса мирным путем достигнуть не удалось.

Кстати, по закону банк имеет полное право продать объект недвижимости находящейся у него в залоге, но перед этим ему нужно расторгнуть договор с заемщиком сделать он может это с помощью переговоров или по решению суда. Впоследствии банк все же вернет утраченную прибыль, заемщик, если говорить простыми словами, остается без крыши над головой.

В чем же здесь риск? Во-первых, за тот срок, когда платежи не поступали на кредитный счет, банк не получал ожидаемую прибыль. Во-вторых, судебные издержки – это дополнительные расходы для кредитно-финансовой организации. В-третьих, стоимость залогового имущества на 20-30% ниже рыночной, хотя даже в том случае, если вырученных средств не хватает для полного погашения кредита, заемщик не освобождается от своих кредитных обязательств до тех пор, пока долг не будет погашен полностью.

Важно! При принятии решения о выдаче ипотечного кредита банк оценивает: доход заемщика за вычетом выплаты по ипотечному кредиту, доход за вычетом расходов по другим обязательствам, размер запрашиваемой суммы по отношению к оценочной стоимости объекта недвижимости, сумму займа по отношению к минимальной стоимости жилья на рынке.

На что берут ипотеку

Чтобы понять, на что можно взять ипотеку, обратимся к законодательству. В законе об ипотеке, а именно в пятой статье, указано, что предметом ипотечного кредитования может быть только недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если говорить простыми словами, то предметом залога может выступать дом или квартира, а также земельный участок гараж, производственные помещения, комнаты, и иные объекты недвижимости.

Зная, что такое ипотека на жилье, многие потенциальные заемщики наверняка сомневаются: стоит ли брать такой вид кредита или нет. Ведь риски слишком велики по нескольким причинам. Во-первых, срок выплаты ипотечного кредита может достигать 30 лет, а за это время может многое измениться, в том числе и в финансовом положении заемщика. Во-вторых, если посчитать переплату по ипотеке, то этих средств хватит для покупки одного или двух аналогичных объектов недвижимости.

Тем не менее, для многих это единственный вариант для покупки собственного жилья, а именно оформление ипотечного кредита. Действительно, накопить на собственное жилье практически невозможно, даже при заработке выше среднего. Но не стоит бояться таких долгосрочных обязательств, нужно руководствоваться лишь некоторыми советами:

1. Берите в ипотеку только ту сумму, платежи по которой вы можете вносить без большого ущерба для своего бюджета.
2. Не стоит оформлять кредит на длительный срок, чем меньше срок, тем меньше переплата.
3. Чтобы получить минимальный процент по ипотеке внимательно изучить рынок предложений и постарайтесь максимально соответствовать требованиям кредитора.
4. При оформлении ипотеки нужно всегда иметь запас средств, которые вы в будущем можете внести в счет оплаты ипотеки, если в жизни случится непредвиденное обстоятельство.

Обратите внимание, если вы не сможете вносить платежи по кредиту и не справляетесь со своими обязательствами, обязательно постарайтесь решить вопрос с банком мирно и не сопротивляетесь продаже залогового имущества.

Подведем итог, что ипотека – это, в нашем понимании, кредит на приобретение недвижимого имущества. Сегодня практически каждому из нас предоставлена возможность купить собственное жилье с помощью заемных средств банка. Кстати, если вы решились на оформление ипотечного кредита, то обязательно стоит учитывать, что государство предоставляет возможность оформить ипотеку молодым семьям на льготных условиях по специализированной программе, а также вернуть подоходный налог от стоимости объекта и процент по ипотеке, если воспользоваться всеми предложениями, то можно значительно снизить кредитную нагрузку.