Во многих домах имеются помещения, не предназначенные для проживания в них людей, а имеющие другое предназначение. Это и торговые, и складские, реже производственные площади, объекты социального назначения. Естественно, что собственник помещений может использовать их по прямому назначению, а может и просто произвести необходимый ремонт и проживать в них.
Сам по себе факт проживания на этих площадях будет незаконным, поскольку по своей категории они относятся к нежилому фонду.
Не получится совершить никаких регистрационных действий (прописка в нежилом помещении, временная регистрация) или действий, связанных с отчуждением собственности (продажа, дарение и других).
Для того чтобы стать полноправным, и главное законным собственником такого жилья необходимо перевести его из нежилого фонда в жилой. Любые вопросы такого перевода решаются на уровне органов местной власти.
Действующее законодательство (в основном Жилищный Кодекс) накладывает определённые ограничения на изменение статуса фонда жилья. Существуют помещения, которым не удастся присвоить статус жилых ни при каких обстоятельствах.
Однако часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований.
Вам понадобится
- - Заявление от собственника с указанием причин по перевода помещения в нежилой фонд;
- - Выписка из паспортного стола, что в квартире никто не прописан;
- - Нотариальная копия свидетельства о государственной регистрации права на собственность.
- - Выписка из ЕГРП, подтверждающая зарегистрированные права на собственность и отсутствие обременений по квартире;
- - Проект и сопутствующая документация на проведение перепланировки, разработанная в организации имеющей допуск СРО;
- - Заключение технической экспертизы о состоянии конструкций здания;
- - Заключение, подписанное Архитектурно-планировочным управлением, о возможности устройство входа отдельно от общего;
- - Постановление местных властей (в Москве - районной управы) о переводе помещения в фонд нежилых;
- - Копии уставных и учредительных документов юридического лица (только если квартира принадлежит ему).
- В Москве дополнительно также требуются разрешение Жилищной инспекции и заключение межведомственной комиссии при префектуре округа.
Инструкция
Если вы решили пройти этот нелегкий процесс самостоятельно, начните с обращения в жилищную инспекцию района, где находится предполагаемая к переводу фонд квартира. Там вам подскажут список необходимых документов, требования к ним и где можно взять каждый из них. Если в населенном пункте, где находится помещение, наблюдается большой дефицит коммерческой недвижимости под небольшие офисы и магазины шаговой доступности в спальных районах, есть надежда, что ваше желание сделать не встретит сильного противодействия чиновников. Процедура может варьироваться в зависимости от конкретного населенного пункта.
Обычно начинают с заказа в местной администрации исполнительной геосъемки.
Когда этот документ будет готов, нужно обратиться в лицензированную проектную организацию и эскизный проект переустройства фасада, который затем нужно будет согласовать в управлении архитектуры.
На плане потребуется также виза ГИБДД и управления благоустройства или иной аналогичной организации.
Затем необходимо собрать технические условия у всех обслуживающих дом организаций: водоканала, энергетиков, балансодержателя и передать их вместе с проектом на визу в архитектурное управление. А с получением его заключения заказать в лицензированной проектной организации рабочий проект переустройства под новое .
Только когда проект будет готов, можно сдавать пакет документов в жилинспекцию, управление жилищной политики или иную аналогичную муниципальную структуру. В него входят также заявление о переводе помещения в нежилой фонд, правоустанавливающие документы , поэтажный план дома и справка о его техническом состоянии (берутся в БТИ) и проект переустройства и перепланировки (если у помещения нет отдельного входа, перепланировки не избежать хотя бы для его обустройства). Затем порядка 1-2 месяцев уйдет на ожидание постановления главы администрации муниципального образования о в нежилой фонд.
После выхода постановления придется провести работы по переустройству помещения и сдать его по мере готовности госкомиссии. А на основании подписанного ею акта оформить свидетельство о праве собственности уже на . Практика показывает, что в среднем процесс перевода квартиры в нежилой фонд занимает от полугода.
Хотя сейчас и пестрят дома на оживленных улицах растяжками и объявлениями типа «сдается», «аренда», полно разного рода бизнес-центров, некоторые организации стараются приобрести под офисные помещения квартиры в жилых домах.
Поскольку не всех устраивают варианты аренды в разнообразных бизнес-центрах и прочих «муравейниках» – скоплениях фирм и фирмочек, самых различных организаций, с разным уровнем, например, дисциплины и порядка, посещаемости. Да и местоположение оказывается не всегда удачным в силу ряда причин.
В общем, для кого-то представляется более целесообразным пойти путем именно выкупа квартиры. Однако впоследствии ее необходимо перевести в разряд нежилых помещений, чтобы получить право организовать, оборудовать и открыть там магазин, офис, парикмахерскую, зубоврачебный кабинет…
Ошибки руководителей организаций, которые решили использовать жилые помещения, переоборудовав их для целей коммерческой организации, могут привести к значительным финансовым потерям.
Как нередко на практике выглядит такое «переселение». Сначала квартиру в приглянувшемся доме покупают, а потом задаются вопросом: а как бы теперь ее перевести в нежилую площадь, что делать? Причем сделать это необходимо в строгом соответствии с действующим законодательством (иначе, в случае судебного разбирательства, гарантировано проигранное дело).
То есть сделать нужно юридически чисто и, что для бизнеса всегда важно, быстро. А процедура эта не такая уж и простая, и включает в себя, в общем виде, следующие этапы.
В соответствии с нашим законодательством к нежилым помещениям предъявляется ряд требований. Необходим отдельный от жилой части дома, изолированный вход. Второй или третий этажи жилого дома могут быть приспособлены под офисные помещения только в том случае, если ниже располагаются также организации.
В квартире не должно быть зарегистрированных лиц, а дом не должен быть официально признан аварийным, не должно быть планов по его капитальному ремонту.
В обязательном порядке должны быть инженерные коммуникации: вода, канализация, отопление, вентиляция.
Если уверены, что этим четким критериям приобретенная вами, вашей организацией квартира соответствует, то дальше занимаетесь не очень-то и приятной, времязатратной, но, тем не менее, необходимой процедурой: сбором требуемых документов.
Документы необходимые для перевода в нежилой фонд
Необходимо будет «пройтись» по целому ряду государственных организаций, отметиться в разного рода «надзорах» и службах, ведомствах. И подготовить для них комплект документов, начиная от правоустанавливающих, заверенных нотариально. С полным их перечнем всегда лучше ознакомиться либо лично придя в организацию, либо на её сайте. К великому удовлетворению нужно сказать, что сайты эти, включая «главный сайт» Госуслуги сейчас очень развиты, информативны, удобны в практическом использовании.
То есть вам необходимо собрать следующий пакет документов:
- Заявление о переводе в нежилой фонд. Его пишет собственник помещения
- Документы подтверждающие право собственности на данное помещение. Их нужно нотариально заверить.
- План поэтажной планировки. Понадобиться, если в здании более одного этажа.
- Проект перепланировки помещения. Понятно, что перепланировка понадобиться. Этот проект нужно заверять в соответствующих инстанциях.
Могут потребоваться дополнительные документы, в процессе рассмотрения вашей заявки.
Уже пройдя все необходимые инстанции, получив все необходимые визы и согласования, резолюции и заключения, следует подавать документы в соответствующий комитет, который ведает жилищной политикой. Далее уже межведомственная комиссия будет решать вопрос по существу. Допустимо ли использовать заявленное жилое помещение под нежилое, можно ли произвести указанную перепланировку. И, в случае одобрения, также согласовывает и проектное решение.
Результат решения вы должны получить в срок не превышающий 45 дней.
Теперь можете вздохнуть спокойно: самые большие трудности уже позади. Осталось лишь закрепить официально свои права на помещение. В ходе этого, заключительного этапа, подаете пакет документов в регистрационную палату, предварительно оплатив государственную пошлину.
Это уже финальная, требующая не столько нервотрепки, сколько ожидания, стадия перевода приобретенной квартиры в нежилое помещение.
Наверное, даже общий алгоритм этого действа для многих показался настолько «муторным», что поневоле напрашивается мысль: лучше обратиться для решения этого вопроса к профессионалам, которым эти «двери» проходить не впервой.
Стоимость коммерческой недвижимости сегод-ня высока, и далеко не каждая компания, тем более работающая в сфере малого и среднего бизнеса, может позволить себе совершить такую покупку. Однако если у предпринимателя есть квартира на 1 этаже жилого дома, он может открыть в ней офис или магазин.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд - это изменение юридического статуса объекта для организации в нем магазина, кафе, офиса или другого коммерческого предприятия. Жилищный кодекс разрешает перевод квартир в нежилой фонд, но с условием, что при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граж-дан, а также общественные интересы. Зачастую процедура перевода только кажется простой. На самом деле это сложный процесс, который занима-ет от трех месяцев до года.
КАКОЙ ОБЪЕКТ МОЖНО ПЕРЕВЕСТИ В НЕЖИЛОЙ ФОНД, И В КАКИХ СЛУЧАЯХ
Перевод жилых помещений в нежилые может производиться в исключительных случаях и дол-жен преследовать две цели: создать удобную для населения инфраструктуру города и улучшить ар-хитектурный облик зданий. Кроме того, перевод законен, когда невозможно проживание людей в помещении, так как оно не соответствует санитар-ным, гигиеническим условиям и правилам пожар-ной безопасности.
Разрешение переделать квартиру в торговую точку или под офис представители власти дадут только в том случае, если будет выполнен ряд ус-ловий, прописанных в статье 22 Жилищного ко-декса РФ. Так, необходимо, чтобы существовала техническая возможность оборудовать отдельный вход в жилое помещение, а также, чтобы помеще-ние не являлось местом постоянного проживания граждан и не было обременено правами третьих лиц (не состоит под арестом, не находится в за-логе). Кроме того, квартира должна располагаться на первом этаже или на этаже, непосредственно ниже которого нет жилых помещений. Также не-обходимо помнить, что с требованием о переводе жилого помещения в нежилое может обратиться только собственник указанного помещения либо уполномоченное им лицо. Таким образом, если собственник неприватизированной квартиры -муниципалитет, соответственно, только городские власти могут распорядиться помещением. Поэтому нет смысла пытаться перевести в нежилой фонд квартиру, если вы проживаете в ней по договору социального найма.
ПРОЦЕДУРА ПЕРЕВОДА
Для перевода жилого помещения в нежилое его собственнику придется оформить ряд документов, которые предоставляются в администрацию того района, где находится объект. Вопросы о целесо-образности перевода помещения из жилого фонда в нежилой рассматриваются на межведомствен-ной комиссии. Государственные органы должны принять решение о переводе в течение 45 дней с момента подачи всех документов заявителем. По-ложительное заключение этой комиссии направля-ется в мэрию для подготовки постановления мэра города. После того как постановление будет подпи-сано, оно выдается владельцу помещения. Теперь собственник может внести изменения в техниче-ский паспорт строения и зарегистрировать свою недвижимость.
Отказать в переводе в нежилой фонд местные органы исполнительной власти могут только в случаях, установленных законодательством. Так, отказ допускается в случае непредставления опре-деленных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса документов, представления документов в ненад-лежащий орган, несоблюдения условий перевода помещения, а также несоответствия проекта пере-устройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Чтобы межведомственная комиссия рассмотре-ла вашу просьбу о переводе жилого помещения, не-обходимо предоставить пакет документов:
- заявление собственника о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в не-жилой фонд (по установленному Жилищным коми-тетом образцу). В заявлении необходимо указать предполагаемое функциональное назначение это-го помещения;
ксерокопия паспорта собственника, нотари-ально удостоверенные документы, подтверждаю-щие право собственности на данное жилое поме-щение;
- нотариально удостоверенные копии учреди-тельных документов юридического лица или доку-менты, подтверждающие полномочия представите-ля юридического лица;
- характеристика жилой площади, переводимой в нежилой фонд;
- справка о регистрации по месту жительства в жилом помещении, переводимом в нежилой фонд, содержащая сведения об отсутствии зарегистриро-ванных в помещении граждан;
- документы, подтверждающие наличие у физи-ческих лиц-собственников помещения и членов их семьи, включая несовершеннолетних, иного жилого помещения для постоянного проживания;
- согласие органов опеки и попечительства на перевод жилого помещения в нежилой фонд, в слу-чае, если данная юридическая процедура затраги-вает интересы несовершеннолетних;
инвентаризационный план рассматриваемого помещения, а также нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений;
- заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости);
акт санитарного обследования помещения са-нитарно-эпидемиологической службой;
- согласие органа противопожарной службы;
- проект переустройства и перепланировки по-мещения;
- техническое заключение организации, обеспе-чивающей содержание дома (ЖЭС, ЖЭК, ЖСК, ТСЖ).
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
В конце 2006 года изменился порядок государ-ственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое. Ранее изменение назначе-ния объекта влекло за собой прекращение прав на недвижимость и возникновение новых. На сегодня перевод из жилого помещения в нежилое осущест-вляется путем внесения записи в единый государ-ственный реестр прав об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Го-сударственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 100 руб. физи-ческими лицами и 300 руб. юридическими лицами.
Если у вас возникла необходимость открыть свой магазин или офис, но практически невозможно построить новое здание там, где не найти свободного участка земли, — остается только купить квартиру на первом этаже одного из домов и переоборудовать ее под свои нужды. Это не так просто, как представляется на первый взгляд.
Прежде, чем разместить в бывшем жилом помещении торговую точку или офис, необходимо перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Процедура эта длительная и трудоемкая. Без специалиста не обойтись.
Перевод жилых помещений в нежилые может производиться в исключительных случаях и преследует две цели: создать удобную для населения инфраструктуру города и улучшить архитектурный облик зданий. Иными словами, если в жилом доме вместо квартиры появится парикмахерская со стильно оформленным фасадом, выиграют от этого не только владельцы парикмахерской.
Перевести жилую квартиру в нежилое помещение можно в двух случаях:
- когда невозможно проживание людей в помещении, так как оно не соответствует санитарным, гигиеническим условиям и правилам пожарной безопасности;
- когда перевод помещения из жилого фонда в нежилой признан целесообразным.
Процедура перевода жилого помещения в нежилое достаточно трудоемка. Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое возможен только в том случае, если это не противоречит жилищным и имущественным правам граждан, а также общественным интересам. К примеру, никакой орган власти не даст согласия на обустройство ночного бара или танцевального клуба в доме, где живут старики и семьи с малолетними детьми.
Более того, в некоторых случаях перевод жилых помещений в нежилые вообще невозможен. Нельзя, например, перестраивать бывшую квартиру под производственное помещение, где владелец планирует разместить станки. Перевод жилья в нежилое помещение также невозможен, если это приведет к созданию условий, которые противоречат санитарным, строительным и противопожарным нормам и правилам. Например, не позволят устроить в жилом доме звероферму или птичник. Не переводят в нежилые и те помещения, которые заселены на основе договора аренды или найма.
Разрешение переделать квартиру в торговую точку или под офис представители власти дадут только в том случае, если будет выполнен ряд условий:
- можно устроить отдельный вход в новое нежилое помещение;
- сохранится или даже улучшится архитектурный облик здания.
Для перевода жилого помещения в нежилое его собственнику придется оформить ряд документов, которые предоставляются в администрацию того района, где находится помещение. Вопросы о целесообразности перевода помещения из жилого фонда в нежилой рассматриваются на межведомственной комиссии. Для того чтобы межведомственная комиссия рассмотрела вопросы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, необходимо предоставить следующие документы:
- заявление, в котором обозначены мотивы и цели перевода (здесь же стоит указать предполагаемое функциональное назначение помещения);
- документы, подтверждающие право собственности на помещение переводимое в нежилое;
технический паспорт; - документы, подтверждающие право собственности на владение другим жилым помещением;
- согласие органов опеки на перевод жилого помещения в нежилое в том случае, если этот перевод затрагивает интересы несовершеннолетних;
- справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг и налогов;
- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание помещения;
- заключение органов санитарно-эпидемиологической службы, комитета природных ресурсов;
- противопожарной службы о возможности изменения функционального назначения помещения;
- опросный лист собственников смежных квартир и помещений.
Положительное заключение этой комиссии направляется в мэрию для подготовки соответствующего постановления мэра города. После того, как постановление будет подписано, оно выдается владельцу помещения. Теперь собственник может внести изменения в технический паспорт строения и зарегистрировать свою недвижимость.
Но теория, как правило, значительно расходится с практикой и перевод жилой недвижимости в нежилую — не исключение. Любой риэлтер, осуществляющий такого рода сделки, скажет: несмотря на утвержденный депутатами порядок перевода помещений, в этом процессе есть много подводных камней. Перед тем, как начать процедуру перевода жилого помещения в нежилое, собственнику стоит сделать несколько важных шагов.
Во-первых, выяснить, нет ли в ближайшем окружении конкурентов. Во-вторых, лучше заранее обойти собственников смежных квартир и составить опросный лист. Именно с этим документом, как правило, возникают сложности: некоторые жильцы либо выражают категорическое несогласие, либо выдвигают различные требования в обмен на свою подпись в опросном листе. В-третьих, стоит посетить архитектора района, чтобы выяснить, разрешат ли в принципе в данном доме разместить офис или торговую точку.
Можно, конечно, и самостоятельно заниматься переводом квартиры в нежилое помещение, тем более что аргументы в пользу такого решения довольно весомые — слишком дороги услуги риэлторев. Однако человек, не имеющий опыта подобного рода сделок, может просто заблудиться в коридорах власти. Риэлтер же точно знает, какие документы и где оформляются, в какие сроки и по каким ценам (имеются в виду государственные пошлины на оформление документов). Специалисту также известно, где можно столкнуться с «подводными камнями» и как этого столкновения избежать.
Опыт, практические наработки риэлтера, безусловно, ускорят процесс (который в среднем может длиться от 4 до 6 — 7 месяцев) и сделают его практически безболезненным. Да и потраченные деньги окупятся в короткие сроки.
Перевод из жилого в нежилой фонд
Изменение назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения.
Очень важно, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован, а также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно это делается из одного оконного проема).
Согласно постановлению 15 мая 2007 г. № 382-ПП г. Москвы, рассмотрение вопросов по переводу жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение осуществляется Городской МВК, состав и деятельность которой регламентируются Положением о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Если переводимые помещения относятся к собственности города Москвы, то предварительное решение, по переводу жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение принимается межведомственной комиссией административного округа города Москвы, утверждается распоряжением префекта административного округа города Москвы и направляется на утверждение в Городскую МВК.
Для того, чтобы Межведомственная комиссия вынесла решение о возможности использования данного жилого помещения как нежилого (аптека, салон, магазин, офис и т. д.), нужны следующие документы:
- Заявление с указанием причин перевода;
- Документация БТИ (поэтажный план, экспликация,ф. 1а, ф. 5);
- Выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных в квартире;
- Справка балансодержателя о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;
- Заключение Роспотребнадзора;
- Заключение ГОиЧС;
- Техническое заключение балансодержателя;
- Техническое заключение о возможности использования данной квартиры в нежилых целях;
- Учредительные документы;
- Документы на собственность.
Основания для перевода из жилого в нежилой фонд:
- помещение непригодно для постоянного проживания;
- помещение временно непригодно (на период до устранения причин);
- исключительные случаи «целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно — коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств, для расширенного воспроизводства жилищного фонда» (основание, которое позволяет успешно организовать перевод в нежилой фонд практически любой квартиры на первом этаже).
- 1 этап. Экспертиза на возможность перевода из жилого в нежилой фонд объекта, изменяющего свое назначение;
- 2 этап. Разработка предпроектной и проектной документации;
- 3 этап. Согласование проектной документации. Получение Разрешения;
- 4 этап. Внесение изменений в базу БТИ;
- 5 этап. Получение постоянного свидетельства.
Согласно постановлению от 28 января 2006 г. № 47, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, является:
- Отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
- Отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
- Несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
