Главная » Загранпаспорт

Налог с продажи доли квартиры по наследству. Оформление права собственности

Последнее обновление Март 2019

При получении наследства часто возникает вопрос – является ли наследство доходом и нужно ли платить с него 13% подоходного налога? В этой статье мы рассмотрим вопросы налогообложения наследства.

Наследство не облагается налогом на доходы

При получении наследства в любой форме (денежной или в виде имущества) Вам НЕ нужно платить налог на доходы (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Пример: Дубровин Л.П. получил в наследство от сестры квартиру. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в натуральной форме, которые получены в порядке наследования, не подлежат налогообложению, поэтому Дубровину Л.П. не нужно декларировать доход от наследства и платить налог.

При этом в отличие от налога при дарении степень родства с наследодателем не имеет никакого значения.

Пример: Красильникова А.А. получила в наследство от подруги деньги в сумме 3 млн. руб. Так как степень родства с наследодателем значения не имеет и согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные в порядке наследования, не облагаются налогом, то Красильникова А.А. освобождена от подачи декларации по форме 3-НДФЛ и уплаты налога.

Единственным исключением, когда нужно платить налог на доходы при получении наследства, является получение вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Пример: В 2018 году Каменистый Д.И. после смерти отца получил в наследство вознаграждение 80 000 руб. за написанное им произведение литературы. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ при получении вознаграждения, выплачиваемого наследникам авторов произведений литературы, доход от наследства облагается подоходным налогом. Поэтому по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) Каменистый Д.И. подал декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и заплатил налог в размере 80 000 х 13% = 10 400 руб. до 15 июля 2019 года.

Налог при продаже унаследованного имущества

Как мы отметили, при получении наследства Вам не нужно платить налог. При этом важно понимать, что в случае продажи унаследованного имущества, собственником которого Вы являлись менее 3 лет, Вам придется заплатить налог на доходы.

Пример: В 2017 году Новикова Г.Л. получила в наследство от дяди квартиру. В 2018 году она продала эту квартиру. Так как срок владения квартирой составил менее 3 лет, Новикова Г.Л. по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) должна будет подать декларацию по форме 3-НДФЛ и до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы по ставке 13%.

Если Вы владели унаследованным имуществом более 3 лет, налог на доходы платить не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Пример: Веселов Т.Б. получил в наследство от сестры квартиру в 2012 году. В 2018 году он продал эту квартиру. Так как квартира находилась в собственности Веселова Т.Б. более 3 лет, то он не должен подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог на доходы от продажи жилья.

Причем 3 года владения наследством считается со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с даты его фактического принятия или момента государственной регистрации права на имущество.

Пример: Васильев Д.К. унаследовал квартиру бабушки, умершей в 2014 году. Свидетельство о праве собственности на квартиру Васильев Д.К. получил в 2015 году. В 2018 году он продал эту квартиру. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня смерти наследодателя. Поэтому при продаже квартиры в 2018 году Васильев Д.К. не должен платить налог на доходы, так как срок владения квартирой составил более 3 лет (с 2014 до 2018).

Обратите внимание: Налоговый орган может письменно уведомить Вас, что Вы получили доход от продажи недвижимости и должны подать декларацию 3-НДФЛ. Это происходит потому, что налоговому органу известно о дате регистрации свидетельства о праве собственности на недвижимость, но не о фактическом нахождении его в собственности. В этом случае достаточно написать в налоговую объяснительную с описанием ситуации и приложить к письму документы, подтверждающие срок владения недвижимостью (копия свидетельства о смерти наследодателя).

Подробнее о налоге при продаже имущества и о том как его уменьшить, Вы можете прочитать в наших статьях:

Иногда наследники желают сразу же продать унаследованное жилье. Причин тому может быть множество. Но нужно учитывать нюансы такой сделки. Одним из актуальных вопросов, выступающих в наследство – когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?

Когда можно продать наследственную квартиру?

По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Пусть, он еще не до конца оформил наследство (еще нет свидетельства), пусть, не зарегистрировал свое право в Росреестре, но он все равно собственник. Как бы «задним числом». А с кого иначе тогда спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?

Но фактически продавать, дарить и прочее новоявленный хозяин может после официально оформления своего титула собственника. Иначе сделку не проведут в Росреестре, даже не примут документы. Будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.

Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, сила которого переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.

Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником требуется:

  • получить свидетельство о наследстве;
  • поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
  • провести гос. регистрацию права на жилье в Росреестре;
  • получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).

Налог при продаже

Множество унаследованных объектов недвижимости не становятся жильем для наследников. Последние спешат продать недвижимое имущество, доставшееся по наследству. Иногда причинами этого являются разногласия между преемниками, острая нужда в деньгах, наличие другого жилья и пр.

Поиск покупателя, торг о цене, оформление это не все заботы продавцов-наследников. Впереди еще налоговое обязательство перед государством с доходов от сделки. Это дополнительные расходы продавца помимо госпошлины за вступление в наследство (см. ).

  • Размер налога составляет 13% общей стоимости продаваемой недвижимости. Платить его нужно в территориальную налоговую инспекцию (по месту жительства налогообязанного). Для нерезидентов налог еще больше - 30%.
  • Нужно правильно составить декларацию по форме 3-НДФЛ (см. . А также подробно о том, .
  • Вовремя сдать ее в инспекцию (не позднее 30 апреля года следующего за годом продажи).
  • Своевременно заплатить (до 15 июля) всю причитающуюся сумму налога (банковские реквизиты для перечисления можно взять в местной ИФНС).

Закон не содержит какие-либо льготы по НДФЛ при продаже недвижимости (в том числе для социально незащищенных категорий граждан). Поэтому налог придется платить всем. Тем не менее, собственник может снизить размер облагаемой суммы или полностью освободиться от повинности перед бюджетом.

Законные способы не платить/снизить налог

Освобождение от налога

Избежать бюрократической суеты (оформление и подача деклараций), а также уберечься от налогонагрузки можно просто выждав 3 года после возникновения собственности.

Если квартира, доставшаяся по наследству, будет непрерывно в собственности преемника более 3 лет, то при ее продаже (спустя 36 месяцев), он полностью освобождается от НДФЛ.

С 2016 года установлен 5-летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи. На унаследование жилье этот срок не распространяется. Поэтому чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты получения права собственности на наследственную недвижимость.

Снижение размера налога

Уменьшить размер НДФЛ можно вплоть до «0» рублей. В отличие от полного освобождения не нужно терпеть 3 года. Но волокиты с декларациями не миновать.

Процедура «удешевления» налога проста:

  1. от базовой цифры (цена продажи объекта) отнимают, так называемый, налоговый вычет (размер 1 млн. руб.);
  2. или приобретательские расходы (затраты на вступление в наследство и оформление собственности);
  3. полученный результат умножают на 13 процентов.

Как правило, расходы меньше 1 млн. руб, поэтому все пользуются вычетом в 1 млн. руб. Минусовать можно только один вариант:

  • либо вычет;
  • либо расходы (по выбору продавца-налогоплательщика).

Если продается долевая недвижимость, то каждый дольщик подает отдельную декларацию от своего имени. В ней указывается сумма налога, рассчитываемая от стоимости принадлежащей ему доли. Применение налогового вычета производится путем его распределения между дольщиками в процентном отношении в соответствии с размером каждой доли (т.е. не каждый дольщик применяет по 1 млн. руб., а 1 млн. на весь объект).

Цена жилья указывается в договоре (именно эту сумму нужно отразить в налоговой декларации). Договорная стоимость устанавливается сторонами, но если она окажется меньше, чем кадастровая, то для целей налогообложения допускается сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Налоговые риски и ответственность

Практически нет неизвестных налоговикам способов подтасовки и искажения обстоятельств в целях экономии на налогах (занизить стоимость, завысить расходы и пр.). Все труднее оставаться оригинальным и изобретательным неплательщиком.

  • Практически вся недвижимость России прошла через оценку и теперь имеет кадастровую стоимость. Она близка к реальной рыночной, по которой продается жилье на рынке.
  • И теперь Вашу договорную цену будут сравнивать с кадастровой. Если она будет ниже 70%, налог рассчитан будет не от суммы по договору, а от 70% кадастровой стоимости.
  • Сомнительную отчетность инспекция может выявить еще на стадии запроса информации о жилом помещении в Росреестре.
  • Далее грозит налоговая проверка (камеральная или выездная). По результатам, вполне вероятно, доначислят налог, приплюсуют штраф и пени.

Специалисты в области минимизации налогов советуют отчетность делать как можно прозрачнее. К уплате относится серьезнее, а при затруднительных вопросах обращаться в местную инспекцию (лучше даже письменно) за разъяснениями.

Покупка квартиры у наследников: риски покупателя

Пожалуй, один из самых рискованных видов сделок на рынке жилья это покупка квартиры после наследства. Скрытых угроз много, которые подчас становятся сюрпризом даже для самого продавца.

К сделке желательно привлечь знакомого, проверенного юриста или риэлтора. Если такой возможности нет, то надо неукоснительно следовать нижепредставленной инструкции, дабы хоть как-то минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.

Инструкция как правильно купить наследственную квартиру

Первое впечатление

Особенно насторожено рассматриваются варианты с привлекательными условиями покупки, в частности, по заманчивой стоимости. Хотя часто причины невысокой цены не какие-либо «подводные камни», а желание побыстрее разделить полученное наследство. Благодаря чему стоимость может быть на 5-10% ниже среднерыночной. Но если цена слишком низкая, есть смысл серьезно задуматься о причинах, по которым наследник желает избавиться от наследства.

Встреча с продавцом

Для начала следует сверить его личность с паспортом и узнать является ли он хозяином или действует по доверенности. Если дело имеете с представителем, то необходим личный контакт с собственником (желательно, в присутствии свидетелей и в продаваемом помещении). В ходе беседы выяснить:

  • мотивы продажи;
  • историю жилья (как появился первый собственник (приватизация, дол.участие в строительстве МКД), как досталась собственность продавцу и т.п.);
  • имеются ли прописанные лица или иные граждане, имеющие право на проживание (отказавшиеся от приватизации, отказополучатели по завещанию, выписавшиеся в связи с уходом в армию, осуждением, выездом за границу и пр.);
  • как получалось свидетельство о наследстве (имелся/отсутствовал судебный спор, имелись ли другие претенденты и какой нотариус (ФИО, адрес нотариата) производил оформление наследственного имущества). Покупка квартиры по завещанию или по закону риски одни и те же, тем не менее важно выяснить основание вступления (возможно, это позволить правильно оценить картину в целом и верно оценить перспективу купли-продажи);
  • наличие/отсутствие проблем с жильем в техническом плане (неузаконенная перепланировка (переоборудование), ошибки в документации, в ЕГРП, ГКН и т.п.)
  • вопросы о задолженности по жилищу (коммунальные платежи, энергопоставляющие компании: газ, электричество, вода и пр.);
  • имеются ли обременения (ипотека, наём, аренда и пр.);
  • причины, по которым полномочия на продажу передаются доверенному лицу (если продает не сам собственник);
  • обсудить основные условия договора (цена, срок заключения и пр.);
  • другие вопросы.
Никаких задатков

До подписания договора не следует заключать предварительных договор, давать задатки или оставлять залоги. Жилище – товар особый, продается медленно и трудно. А покупается на холодную голову и без эмоций. Деньги ликвиднее недвижимости и если сорвется этот вариант, то будет другой.

Документы

Внимательно изучить, затребованную документацию на жилище:

  • правоустанавливающие документы:
    • свидетельство о наследстве;
    • соглашение о разделе наследственных долей;
    • договоры купли-продажи, дарения, приватизации (подтверждающие права наследодателя) и т.п.;
  • правоподтверждающие документы:
    • свидетельство о госрегистрации собственности (с 15.07.2016 отменено),
    • выписка из госреестра;
  • технические документы:
    • паспорт БТИ;
    • технический план;
    • кадастровый паспорт или выписку из ГКН;
    • постановление об узаконивании перепланировки;
  • заверенное согласие остальных собственников недвижимости, в случае продажи наследниками долей в квартире;
  • расширенная справка о прописанных лицах, справка о составе семьи по месту жительства;
  • расширенную выписку из ЕГР, содержащую историю сделок по объекту;
  • справки из ЖЭУ, ТСЖ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности;
  • справки из психиатрического и наркологического диспансера – чтобы быть уверенным в дееспособности продавца;
  • разрешение опекунского совета, если собственник ребенок или даже если он просто прописан по адресу;
  • и прочие.

В первую очередь разберитесь, когда состоялась передача наследства. Если предание свежо (до 1 года), то риски покупателя реальны.

Неоспоримость результата операции гарантированна, когда преемник владел собственностью продолжительный отрезок времени (от 5 и более лет).

Также стоит обратить внимание на соответствие, полученной от собственника информации, документам, а также на наличие/отсутствие ошибок, противоречий и пр. в самой документации.

Осмотр

Произвести внимательный осмотр недвижимости на предмет актуальности планировки, целостности коммуникаций и инженерного оборудования (электрощитки, вентиляция и т.п.). По пути можно заглянуть к соседям (особенно внизу) и поинтересоваться нет ли претензий к квартире (на предмет затопления, нарушения норм санитарии, градостроения, содержания жилья и пр.).

Беседа с нотариусом

Попасть к нотариусу, который производил оформления наследства, на прием и узнать: о чистоте наследственного дела, разногласиях и конфликтах между претендентами, судебных спорах (если такие имеются). Нотариусы неохотно будут делиться подобной информацией, но если такой визит будет совершен совместно с самим наследником-продавцом и нотариусу пояснить, что интерес вызван готовящейся куплей-продажей, то общие сведения получить можно (что уже ценно). Кроме того, у нотариуса можно запросить данные об арестах и ограничениях на покупаемое жилое помещение.

Запрос по базам данных

Проверить наследника-продавца, других наследников и наследодателя на предмет наличия судебных разбирательств и исполнительных производств:

  • на сайте ГАС РФ «Правосудие» (генеральный сайт судов РФ) адрес: https://sudrf.ru, в закладке «поиск по делам и судебным актам»
  • на сайте ФССП РФ (приставы), адрес: http://fssprus.ru, в сервисе «Банк данных исполнительных производств».
Наведение справок

Через знакомых (если такие связи есть) в территориальных отделах полиции (по месту нахождения наследственного имущества) узнать о проверках о фактам мошенничества, других преступлений в отношении продавца и прочих заинтересованных лиц.

Оформление

Безопаснее сделку оформлять нотариально и желательно у того же нотариуса, который занимался этим наследством. Если объект недвижимости долевой, то нотариальное удостоверение является обязательным условием законности сделки. Такая форма договора снимет множество рисков, так как нотариус уже в курсе событий. Кроме того, он проверяет законность сделки (то есть ее «юридическую чистоту») и в случае проблем несет персональную ответственность за огрехи собственным имуществом.

Но это не повод самоустраниться от такого важного этапа как обсуждение условий и заключение (подписание) договора.

Отражайте в тексте только реальные цифры и даты, особенно это касается цены. Нельзя занижать стоимость покупки, каковы бы не были трогательны просьбы, весомы причины и убедительны доводы продавца. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то рассчитывать можно только на те деньги, размер которых указан в договоре.

Очень предусмотрительным ходом будет встреча со всеми наследниками (если такие имеются) и прочими заинтересованными в судьбе жилья лицами и получение от них расписок об отсутствии претензий и возражений к готовящейся купле-продаже. Такие согласия и одобрения не предусмотрены законом, но пару предложений на клочке бумаги гарантируют столько спокойствия. Так как в случае возникновения судебных притязаний со стороны указанных лиц эти документы превратятся в добротные доказательства против сутяжника.

Если в ходе проводимых проверочных мероприятий будут выявлены хоть какие-то сомнения или подозрительные моменты (в том числе в поведении продавца, других заинтересованных лиц) от покупки лучше тактично отказаться.

Что делать при возникновении проблем после покупки

В виду множества претендентов (по закону и завещанию, обладатели обязательных долей, наследующие по трансмиссии, представлению и пр.), разнородности их притязаний (стать собственником, истребовать денежную компенсацию, получить право на проживание и т.п.), а также длительности процесса вступления в наследство (шесть месяцев с возможностью восстановить срок вступления) негативных последствий после покупки квартиры у наследников может быть непредсказуемое разнообразие:

Очевидные угрозы

Отмена сделки

Судебная отмена (признании недействительной) сделки купли-продажи наследственной квартиры, заключенной между наследником-продавцом и покупателем, возникает при разногласиях, конфликтах и выяснениях отношений:

  • Со стороны супруга/супруги наследодателя по причине:
    • спора о распределении наследства без ее/его участия (чаще всего бывший(ая) супруг(а) не успевший(ая) разделить совместное имущество);
    • признания наследственного имущества личной собственностью супруга/супруги наследодателя, то есть незаконно включенного в наследственную массу;
    • выдвижения требований кредиторов к супруге/супруг (бывшей/бывшему), в том числе с требованием о разделе совместного имущества.
  • Со стороны третьих лиц в виду:
    • защиты своего права собственником квартиры (который не успел зарегистрировать свои права в Росреестре) от незаконного включения квартиры в наследственную массу (например, была продажа квартиры, от регистрации которой наследодатель при жизни уклонялся, после смерти проданную квартиру включили в наследственную массу, вступили в наследство и в последующем продали);
    • предъявления долговых претензии кредиторов наследодателя (предъявляют иск к наследникам или наследственному имуществу);
  • Между потенциальными наследниками по поводу:
    • восстановления пропущенного срока вступления в наследство;
    • обжалования необоснованного отстранения от наследования или, наоборот, вступления в наследство неуправомоченных наследников (не по своей очереди);
    • оспаривания неправомерного отказа от наследства других наследников (например, отказ совершен под воздействием обмана, заблуждения);
    • неправильно произведенного наследственного раздела долей;
    • оспаривания соглашения между наследниками (принявшими наследство, но еще не зарегистрировавшими свое право собственности в Росреестре) о распределении долей в наследстве;
    • признания недействительным завещания;
    • доказывания родства, предоставляющее право на участии в процедуре наследования (например, внебрачные дети наследодателя);
    • подтверждения факта нахождения на иждивении у наследодателя, для притязания на обязательную долю;
    • обнаружения завещания заинтересованным лицом, которое не знало до этого о его существовании, после завершения наследственного дела;
    • подделки документов и иных неправомерных действий продавца, как ненадлежащего наследника.
  • Со стороны наследодателя. Встречаются ситуации, когда наследодатель признается умершим по решению суда, а в последующем объявляется и пытается возвращать себе имущество, числившееся за ним до признания его умершим.

Есть и прочие ситуации. Они могут привести к отмене сделки только на основании решения суда, которое зависит от обстоятельств дела и умения отстаивать свои интересы спорящими сторонами.

Изменение условий договора купли-продажи

Например, по условию завещания жилье подлежало продаже исполнителем завещания, а вырученные деньги полагались несовершеннолетнему отказополучателю. Состояние жилища оставляло желать лучшего, но его стоимость скрадывало такой недостаток. Несовершеннолетнему как одной из сторон договора были перечислены на лицевой счет деньги. В последующем орган опеки, действуя от имени малолетнего отказополучателя, изменил условия договора, касающиеся цены. А именно, установил стоимость квартиры равной рыночной. В итоге, покупатель должен доплачивать за жилище, что делает куплю-продажу для него весьма невыгодной.

Ограничение прав нового собственника

Пример: наследодатель составил завещание, в котором предусмотрел условие о пожизненной прописке своего друга. Преемник жилище оформил, а потом продал. А про отказополучателя не подумал. Последний же через некоторое время заявил свое право, но уже новому хозяину. В результате, жилую площадь придется делить с посторонним человеком.

Косвенные проблемы

Кроме прямых потерь от неудачной сделки могут быть еще и дополнительные накладные расходы покупателя.

К примеру , после покупки был сделан дорогостоящий ремонт. Договор признали недействительным, сторонам было предписано все вернуть обратно (как было до совершения операции). Даже если покупателю возвратили покупную стоимость жилища, то затраты на ремонт никто не компенсирует без дополнительных усилий и судов.

Выше речь шла о простых проблемных ситуациях, решение которых сводится к стандартному судебному спору. Но ведь встречаются истории, когда покупатель подвергается повышенным рискам и несет двойной ущерб.

Например, произведена покупка квартиры у наследника по завещанию. Затем добропорядочный приобретатель перепродает объект недвижимости следующему хозяину со своей наценкой. А через некоторое время появляются претенденты на обязательную долю в наследстве. И оспаривают все сделки (и первую и последующую продажи). В итоге, первоначальный приобретатель должен вернуть договорную стоимость последующему собственнику. При этом первому покупателю не возвращается жилое помещение (так как оно переходит в собственность законных наследников), а есть лишь право требовать возврата уплаченных денег с лженаследника (который все деньги потратил и является неплатежеспособным). Таким образом, покупатель лишился квартиры и еще должен крупную сумму.

Многих потенциальных проблем можно миновать, если осторожно и рационально владеть и пользоваться собственностью.

Нужно запомнить три главных правила:

  • Не спешить продавать собственность. Так как последующая продажа не убережет от возможности оспорить сделку, а если такие события произойдут, то урегулировать последствия будет сложнее.
  • Проводить ремонт, перепланировку и прочие улучшения на основании официальных разрешений (в случаях, если такие требуются) и с документальным подтверждением всех расходов. На худший случай эти затраты можно признать убытком и взыскать с продавца.
  • После покупки в течение полугода-года необходимо запрашивать в Росреестре выписки по объекту (смотреть сведения об арестах, ограничения, судебных спорах и пр.), а также в МФЦ справки о прописанных лицах. Это позволит оперативно реагировать на возникшие проблемы. Просто иногда промедление выливается в очень тяжелые последствия. По этим же причинам следует самому прописаться в купленное жилье (чтобы получать своевременно почтовую корреспонденцию, в том числе судебную).

Если итог сделки оказался неблагополучным и возникли проблемы после регистрации собственности, благоразумно придерживаться следующих принципов.

Нужно сохранять спокойствие

То есть не делать поспешных и необдуманных шагов. Ни в коем случае не ввязываться в авантюры, предлагаемые продавцом или спорящим наследником. Возможно, это уловка, которая только усугубит положение.

Максимум участия в судебных спорах

Какие бы претензии у преемников, кредиторов наследодателя или других лиц не возникали по поводу наследственного имущества (оспаривание завещания, восстановление срока вступления в наследство, разногласия о размере наследственных долей, возражения против операций с жилищем и пр.), для нового собственника жилья они могут иметь последствия. Поэтому покупатель в любом случае является заинтересованным лицом. И как только становится известно о каком–либо судебном разбирательстве, необходимо стремиться вклиниться в процесс (или как сторона дела или как третье лицо), благо ссылка на материальную заинтересованность позволяет это сделать.

В суде необходимо проявлять активность, не стоит жалеть средств на квалифицированного юриста/адвоката. Это окупится сполна.

Взаимодействие с продавцом

Крайне важно держать связь с продавцом злополучной собственности, так как он располагает более полной информацией о спорной недвижимости, намерениях оспаривателя и другими ценными сведениями. Складывая усилия, действуя сообща можно получить преимущество перед истцом.

Но такое сотрудничество должно быть очень аккуратным. Нужна бдительность и осторожность, так как продавец может играть роль союзника, а фактически быть на противоположной стороне.

Обращения в полицию, прокуратуру

Для защиты своих прав следует привлекать как можно больше сил. Написав заявление в полицию об угрозе имуществу, можно получить массу выгод.

  • Во-первых , результаты проверки могут быть хорошим подспорьем в судебном споре (так как из протоколов смотра, опроса свидетелей, ответов на запросы можно выудить полезную информацию, которую самостоятельно не добыть). Поэтому даже если уголовное дело не возбудят, то можно ознакомиться с отказным материалом и нарыть что-нибудь полезное.
  • Во-вторых , само обращение в правоохранительные органы может вспугнуть горе-истца. Допустим, продажа недвижимости и последующее обращение в суд с оспариванием – это были звенья одной мошеннической цепи. Око правоохранителя может узреть заговор. Злоумышленники предпочтут отказаться от своего замысла, дабы не быть уличенным в преступлении.

Продажа квартиры наследником: риски продавца

Особенность оборота наследственной недвижимости в том, что абсолютных гарантий нет ни для кого. Наряду с приобретателем также «играет с огнем» и продавец. И для последнего велика вероятность наступления неблагоприятных событий:

  • обязанность возвращать деньги в размере цены договора;
  • возмещение расходов на ремонт, переоборудование, изменение назначения проданного объекта, которые понес последний собственник (если такие вложения будут иметь место);
  • компенсация морального вреда и иных убытков покупателя (в порядке регресса).

Обделенные наследники, аннулировав договор купли-продажи, могут попытаться через суд признать наследника-продавца недостойным. И если это получится, то его лишат всех прав на имущество наследодателя. То есть новый претендент не уменьшит его долю в наследстве, а вовсе отнимет ее. Не исключены и другие пагубные результаты.

Что делать продавцу для избегания негативных последствий при продаже

Риски продавца можно минимизировать.

Выждать время

Не следует избавляться от собственности поспешно. Подождав несколько лет, можно одним махом убить двух зайцев: и сэкономить на налогах (продажа после 3 лет владения освобождает от уплаты налогов) и совершить «безоблачную» куплю-продажу.

Уладить все конфликты

Вступать в наследство надлежит по чести и справедливости. Всё должно быть максимально соответствовать закону. Не рекомендуется специально умалчивать от других претендентов какие-либо сведения, подтасовывать факты, вводить в заблуждение и пр. Процедура должна быть до предела открытой. Иначе позже такие хитрости могут выйти боком.

Если в период принятия наследства все краеугольные и скользкие вопросы не разрешены, попробуйте все урегулировать после. Никогда не бывает поздно.

Выяснить тайны и секреты

С потенциальными преемниками, которые отказались от участия в разделе ценностей наследодателя, лучше, так сказать, по-родственному потолковать. Деликатно выяснить знают ли они о том, что у наследодателя было имущество, что они имели права на него, а также поинтересоваться почему отказались от причитающихся благ.

Если позволяет обстановка, рассказать о планах по поводу имущества и получить от них письменное подтверждение об отсутствии с их стороны материальных претензий.

Забытые завещания

Не лишним обратиться к нотариусу (лучше к тому, который вел наслед. дело) с запросом об установлении наличия/отсутствия завещаний наследодателя. Конечно, такую деталь нотариус не упустил бы из виду и при наличии распоряжения наследодателя призвал бы выбранных им наследников. Узнать о завещании ему не трудно (имеется электронная база нотариата, а до этого велись специальные журналы). Но бывают редкие случаи, когда завещатель выдал наследственное распоряжение аж в начале 90-х годов и о таком завещании можно узнать, только запросив данные в архиве региональной нотариальной палаты.

Информация о таких обстоятельствах очень важна, особенно, когда наследники вступили по закону, не зная о завещании. Можно аккуратно выяснить: знал ли избранный претендент о воле наследодателя, об открытии наследства, его отношение к происходящему.

Конечно, таким любопытством можно и ухудшить свое положение. Но с другой стороны слишком велика цена расчета на «Авось!». В любом случае как быть в данной ситуации – это право выбора самого продавца-наследника.

Мировое решение

Когда претензии от заинтересованных лиц возникнут, то разумнее предпринять меры по урегулированию проблемы в ее зародыше.

Вначале оценивается ситуация: насколько обоснованы претензии несогласных. Если все всерьез, то следует идти на дружеский контакт, предлагать выгодные условия решения вопроса (получить денежную компенсацию, другое имущество, определенную долю в продаваемой недвижимости и пр.). Придется поступиться частью своей выгоды, но в итоге остаться в «дамках», нежели занимать принципиальную позицию и потерять большее.

Объединить усилия с покупателем

Если решение миром не дается, то остается активно защищать свои права в суде. Каждое дело в рамках общей проблемы (если судебных споров будет множество) имеет важное значение, нельзя пренебрегать даже пустяковым делом и копить силы для генерального сражения.

Обязательно нужно обращаться за помощью к высококвалифицированному юристу/адвокату, полагаться на свои силы особо не следует.


Наряду с куплей-продажей и дарением, одним из самых распространенных оснований получения недвижимости в собственность является наследование. По наследству можно получить квартиру, дом, дачу, землю, другую недвижимость.

Вступая в наследство, гражданин приобретает право собственности на недвижимое имущество, которое включает в себя право пользования и распоряжения. Иными словами, он может совершать с ним любые действия – продать, обменять, подарить, завещать

В данной статье мы рассмотрим такие вопросы, как порядок оформления договора купли-продажи на квартиру, полученную по наследству, сроки и процедуруа, перечень необходимых документов, а также самый актуальный вопрос – размер налога и госпошлины.

Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?

Никаких ограничений на совершение сделок купли-продажи с унаследованным недвижимым имуществом закон не устанавливает, однако существуют некоторые особенности, о которых обязательно должен быть осведомлен как продавец, так и покупатель.

Недвижимость, полученная по наследству, может быть продана после проведения всех необходимых процедур наследования и оформления необходимых документов:

  • Заявить о праве на наследство, вступить в него на протяжении 6 месяцев с момента открытия и получить Свидетельство о наследстве;
  • Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и получить выписку из ЕГРН;
  • Заключить договор купли-продажи;
  • Заплатить налог.

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.

Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает. Однако нужно иметь в виду, что:

  • при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
  • при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.

Оформление наследства

В день, когда умирает владелец недвижимости, открывается наследство. Что нужно сделать наследникам?

  • Подать нотариусу письменное заявление о намерении вступить в наследство;
  • Представить нотариусу такие документы, как паспорт, свидетельство о смерти собственника квартиры, завещание или документ, подтверждающий родственную связь, регистрационные и правоустанавливающие документы на квартиру. Подробнее о документах можно прочесть в статье

Не имеет значения, происходит наследование по закону или по завещанию. Только спустя полгода после этого наследники получат Свидетельство о вступлении в наследство и смогут оформить право собственности и распорядиться наследственным имуществом по усмотрению.

Если собственниками наследственного недвижимого имущества являются несколько наследников, Свидетельство выдается каждому из них – с указанием доли, принадлежащей каждому.

После получения Свидетельства о наследстве, следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – от наследодателя к наследнику. После этого возможно совершение любых сделок – продажа, дарение, размен квартиры.

Если наследников несколько, им потребуется прийти к согласию относительно пользования и распоряжения приобретенной квартирой – заключить сделку купли-продажи они могут только по согласию.

Продажа квартиры

После завещания или законного наследования, после последующей регистрации права собственности, процедура купли-продажи наследственной квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи любой другой жилой недвижимости.

Документы

Для продажи квартиры потребуется подготовить пакет документов:

  1. паспорта сторон сделки;
  2. правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве на наследство);
  3. документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года — это выписка из ЕГРН, которая заменяет Свидетельство о праве собственности);
  4. технический паспорт на квартиру.
  5. выписка из ЕГРН, подтверждающая, что на квартиру не наложено обременение (залог, арест);
  6. справки коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
  7. справка из УВМ по месту регистрации недвижимости.

Если у продавца есть муж или жена, с которым заключен брачный договор, а наследственное имущество является совместной, а не личной собственностью — потребуется в письменном виде оформленное и нотариально заверенное разрешение супруга на продажу жилья.

Если в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется также получение разрешения из органа опеки и попечительства.

В некоторых особо сложных случаях, если у покупателя есть подозрение, что права на наследственную квартиру могут заявить другие лица, можно получить и приложить к пакету документов также письменный отказ потенциального претендента.

Договор купли-продажи

Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…

  • основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
  • стоимость предмета сделки;
  • информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
  • права и обязанности сторон сделки;
  • срок и способ передачи имущества и денежных средств;
  • ответственность сторон за невыполнение условий договора;
  • дата заключения сделки;
  • подписи сторон.

В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие. После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса. Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Обратите внимание! Одним из самых существенных условий договора купли-продажи квартиры является условие о ее стоимости. Очень часто продавец преднамеренно указывает более низкую стоимость квартиры – с целью снизить размер подоходного налога, вплоть до 1 млн. рублей – с целью вовсе его не платить. Фактическая, а не «официальная» цена квартиры в таких случаях оговаривается в устной форме между продавцом и покупателем. Какую опасность представляет собой подобное решение? При возникновении спора покупатель не сможет доказать, что передавал продавцу гораздо большую денежную сумму. Даже если спор будет рассматриваться судом, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая указана в договоре, а не на озвученную и недоказанную фактическую сумму.

Поэтому юристы советуют указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость жилой недвижимости, включая внесенную предоплату или задаток.

Регистрация договора в Росреестре

После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю.

Подать заявление о проведении государственной регистрации в орган Росреестра можно лично или через представителя по доверенности, можно направить по почте или воспользоваться услугой Многофункционального Центра (бренд — «Мои документы»).

К заявлению нужно приложить такие документы:

  • копии паспортов покупателя и продавца;
  • договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
  • выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями;
  • квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.

Налог с продажи квартиры

Как уже упоминалось выше, продажа унаследованной квартиры и продажа квартиры, полученной в собственность иным путем (путем приватизации, по договору обмена, дарственной, купли-продажи), не имеет существенных различий. Подоходный налог с такой сделки уплачивается по общим правилам налогообложения физических лиц, однако нужно учитывать ряд особенностей:

  1. Согласно части 1 статьи 220 НК РФ, при продаже квартиры, пребывающей в собственности наследника более трех лет (после 01.01.2016 - более пяти лет ), подоходный налог не взимается. Срок в три года (пять лет) должен пройти со дня смерти наследодателя, а не со дня получения Свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРН в Росреестре.

Обратите внимание! С 1 января 2016 года в правилах налогообложения произошли некоторые изменения - подоходный налог на доход физического лица составляет, как и ранее 13%, но взимается с продажи жилой недвижимости, пребывающей в собственности продавца менее 5 лет.

  1. У наследника часто возникает желание продать наследственную недвижимость в кратчайшие сроки. Причин тому может быть много, например, проживание в другом регионе, необходимость погасить долги наследодателя из денежных средств, вырученных с продажи имущества. Если жилье будет продано на протяжении первых трех лет (первых пяти лет – если наследство было открыто после 01.01.2016) – сделка подлежит налогообложению.
  2. Если сумма сделки составляет менее одного миллиона рублей (например, если продается доля от квартиры), налог не оплачивается. Если сумма сделки превышает один миллион рублей, подоходный налог составляет 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев — от суммы, превышающей один миллион рублей (согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ).

Налог оплачивается в местном налоговом органе после предоставления декларации до 30 апреля следующего года.

Как не платить налог?

Итак, налог можно не платить, если…

  • После смерти первоначального владельца квартиры прошло уже больше трех лет — если он умер до 01.01.2016, больше пяти лет — если он умер после 01.01.2016.
  • Стоимость наследственного жилья – менее 1 миллиона рублей.

Обратите внимание! Некоторые недобросовестные продавцы, стремясь избежать оплаты налога, преднамеренно занижают стоимость имущества, иногда даже до суммы менее одного миллиона. Рискуют при этом, в первую очередь, покупатели. Во-первых, как уже упоминалось выше, в случае спора и вынужденного расторжения договора купли-продажи, они не смогут доказать размер действительно оплаченной денежной суммы и получат только то, что указано в договоре. Во-вторых, они будут лишены налогового послабления, по закону положенного владельцам нового жилья: им придется оплатить 130 тысяч рублей.

Не нужно упускать из виду и то, что налоговый орган прекрасно осведомлен о таком правонарушении, как уклонение от оплаты налога, и могут привлечь виновного продавца к ответственности за необоснованное обогащение.

Законодательство предусматривает налоговые льготы для некоторых категорий граждан. Так, от оплаты налога освобождаются…

  1. Пенсионеры;
  2. Инвалиды I или II группы;
  3. Инвалиды детства.

Если продавец относится к одной из перечисленных категорий, ему следует подать в местную налоговую инспекцию заявление об освобождении от оплаты налога, приложив к нему копии документов, подтверждающих пенсионный возраст или инвалидность. Главное – своевременно подать заявление и документы, подтверждающие право на налоговую льготу. Через некоторое время из налоговой инспекции поступит положительный ответ.

Сложности при покупке-продаже унаследованной квартиры

Если наследник своевременно обратился к нотариусу и правильно оформил всю документацию, проблем с дальнейшим отчуждением наследственного имущества возникнуть не должно. Однако всегда нужно быть готовым к возникновению непредвиденных обстоятельств.

Основная сложность, с которой приходится столкнуться продавцу унаследованной квартиры – поиск покупателя. Потенциальных покупателей часто настораживает возможность внезапного появления других наследников, своевременно не вступивших в наследство. Даже если наследование произошло по завещанию, всегда может обнаружиться родственник, который захочет оспорить завещание в судебном порядке. Если суд оценит все обстоятельства дела и решит, что новый наследник не вступил в наследственные права по уважительным причинам, но имеет право на спорную недвижимость, совершенная сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Поэтому продавец должен подготовить все необходимые документы, подтверждающие отсутствие притязаний на унаследованное жилье. Кроме того, в процессе заключения договора нотариус обязан проверить все документы и установить полный круг наследников, вступивших в наследство или заявивших отказ от вступления.

Еще одним «подводным камнем» может быть раздел наследственной недвижимости между несколькими наследниками, в случае чего все они получают Свидетельство о праве на наследство с указанием размера доли. Любые сделки с совместной долевой собственностью должны осуществляться исключительно по согласию всех владельцев. Если один из совладельцев хочет продать принадлежащую ему долю, он должен предоставить право преимущественной покупки другим совладельцам - в письменном виде с указанием цены и других условий продажи, и только в случае их отказа – продать долю постороннему покупателю. В противном случае совладелец также может оспорить совершенную сделку.

Итоги

Обстоятельства получения недвижимости бывают разные. В зависимости от них и множества других факторов налоговое законодательство предусматривает в каждом конкретном различные вариации отчисления налоговых сборов в казну. В частности, многих граждан интересует, как выплачивать налог при продаже квартиры, полученной по наследству, имеются ли какие-либо дополнительные налоговые сборы. В этом материале мы ответим на все интересующие вас вопросы.

Прежде, чем задаваться вопросом относительно продажи наследства и выплаты налоговых сборов с полученных после реализации средств, следует вначале вступить в соответствующий статус и действительно стать владельцем искомого жилья.

Согласно букве закона, унаследовать гражданин может лишь ту квартиру, которой наследодатель являлся официальным владельцем. Фактически, жилье находилось у него в собственности, и это обстоятельство подкреплялось соответствующим документом о прохождении официальной процедуры государственной регистрации, а также иными сопутствующими бумагами.

Если жилье не было приватизировано наследодателем, получить наследник его не может, ибо такая недвижимость в порядке наследования не переходит к родственникам. При этом не играет роли, имело ли место составление завещания, или состояние умершего распределяется согласно степени родства претендующих на получение имущества родственников.

Когда идет речь о квартирах кооперативных, подразумевается еще одно своеобразное ограничение. Такое имущество может передаваться по наследству лишь после того, как была произведена полная выплата пая.

Если в вашем случае никаких обстоятельств, препятствующих законной передаче квартиры во владение, не обнаружилось, вы имеете полное право стать наследником и в дальнейшем реализовать полученную недвижимость

Основания для вступления в наследство

Согласно букве закона, человек, названный наследником умершего человека, имеет право получить этот статус на основании двух следующих причин.

В первом случае (наиболее распространенном), для получения части имущества ушедшего в иной мир человека, необходимо иметь с ним родственные связи. При этом, речь идет об определенной близости искомых связей, позволяющей сформировать некоторую очередность наследования.

Иными словами, вначале наследство должно достаться:

  • супругу;
  • детям;
  • затем родителям;
  • родным сестрам или братьям.

Однако, если у умершего не оказалось никого из вышеперечисленного списка родных людей, претендовать на получение средств могут и дальние родственники. Так, нередки случаи, когда наследниками становились племянники, двоюродные братья и сестры, тети и дяди и прочая родня. Так как никого более близкого у наследодателя не оказалось, ввиду, например, его почтенного возраста или скверного характера.

Второй вариант получения наследства – оказаться вписанным в завещание умирающего. Составлять искомый документ разумно даже в том случае, если семья уходящего в иной мир человека дружная и любит друг друга, ввиду того, что он фактически ускоряет возможность получения средств, при этом позволяя избежать различных бюрократических проволочек.

При этом, не имеет значение степень родства между наследодателем и людьми, чьи имена указаны внутри завещания. Порой речь идет даже о полном отсутствие кровных связей. Нередко мы смотрим фильмы, в которых ушлые аферисты «втираются» в доверие богатым пожилым людям или собственным возлюбленным, чтобы оказаться в их завещании и после смерти наследодателей уйти с набитыми деньгами чемоданами. Все потому, что стать наследником по завещанию может кто угодно.

Если умирающий человек не указал в завещании собственного ребенка, значит, ему ничего не достанется

Недвижимое имущество может переходить во владение в виде наследства не только к одному человеку, но и к нескольким. Определяется это обстоятельство в зависимости от нескольких факторов:

  • какое количество наследников вписано в завещание;
  • какое количество наследников допускается согласно закону без завещания;
  • имело ли место быть написание отказа от получения искомой недвижимости;
  • были ли некоторые претенденты в результате судебных разбирательств признаны недостойным получения средств;
  • имеются ли те граждане, которые обладают правом на обязательное получение доли.

Обязательное получение доли – особенное право, признанное за гражданами, проживавшими на одной жилплощади (являющейся наследуемой) с наследодателем постоянно, при этом, являющихся иждивенцами и не имеющих возможности трудиться самостоятельно ввиду:

  • состояния здоровья;
  • почтенного возраста;
  • несовершеннолетия и тому подобных обстоятельств.

Налог, уплачиваемый при вступлении в статус наследника

Ранее в России существовал государственный сбор, называемый налогом на вступление в наследство. Однако, на сегодняшний день при получении от наследодателя квартиры он не взымается. О данном сборе мы подробно рассказывали в одной из статей .

Существует перечень имущественных наименований, при получении которых необходимо выплатить искомый налоговый сбор, однако, жилое помещение (квартира), в этом списке отсутствует.

Однако, стать наследником полностью бесплатно не получится. При получении от наследодателя жилья, для вступления в законный статус, соответствующий ситуации, необходимо внести оплату по так называемой государственной пошлине. После ее выплаты гражданин получает официальную бумагу – свидетельство, подтверждающее его право на получение наследства.

Процедура получения наследства

Стартует долгий процесс наследования материальных благ в том момент, когда умирает тот близкий человек, которому они доселе принадлежали. Как только констатируется смерть, наследники входят в право на получение недвижимого имущества, путем оформления его в собственность.

Чтобы стать полноправным владельцем наследуемой квартиры, нужно пройти следующие этапы.

  1. Прежде всего, отправляйтесь в нотариальную контору. Там составьте заявление, говорящее, что вы готовы вступить в процесс принятия наследства и заверьте его. Нотариус определит вам список бумаг, которые в дальнейшем необходимо собрать и представить к нему в контору.
  2. Произведите оплату государственной пошлины, нужной для получения бумаги, свидетельствующей об обладании вами полным правом на получение имущества наследодателя. Через некоторое время после оплаты пошлины получите полагающееся вам свидетельство.

Обратите внимание! Эти этапы необходимо пройти в течение полугодичного срока со дня ухода в мир иной наследодателя. Сбором документов занимается каждый родственник или близкий человек умершего, претендующий на получение искомой недвижимой жилплощади или доли в ней.

Для получения имущества обязательно подготовить следующий пакет документов.

  1. Технический паспорт на недвижимость. Оформлением этого документа мог заниматься еще ушедший в мио иной наследодатель. Однако, порой такие документы теряются или портятся. Если так произошло и в вашей ситуации, обратитесь в бюро технической инвентаризации за получением нового. Временной срок, требующийся для подготовки искомого документа, обычно составляет около 5-7 рабочих дней.
  2. Справка о каждом гражданине, имеющем прописку на указанной жилой площади.
  3. Договор на приобретение или получение квартиры иным законным способом , заключенный еще с предыдущим владельцем жилья, то есть умершим родственником наследника. Если жилье было куплено, то это будет договор о продаже и приобретении, если получено в дар, то дарственная и тому подобные бумаги. Если квартира была определена конкретному человеку впоследствии судебного разбирательства, то нотариус должен получить в качестве официального доказательства перенесенное на бумагу судебное решение.
  4. Свидетельство о проведенной оценке стоимости искомого жилья. Процедура определения цены проводится непосредственно в день, когда наследодатель умер.
  5. Официальное подтверждение регистрации жилья в качестве собственности.

Как только все вышеперечисленные документы окажутся у нотариуса, и он подтвердит их удовлетворительное состояние и соответствие всем предъявляемым требованиям, получатель материального блага отправится оплачивать государственную пошлину. После того, как средства будут перечислены, он получит свидетельство о праве вхождения в наследство. Эту бумагу необходимо также предоставить на проверку в нотариальную контору. Если государственная пошлина не оплачена, выдачи свидетельства не произойдет, как не произойдет и вступления в наследование.

Как только полгода с момента смерти завещавшего вам квартиру родственника минет, нотариус оформит наследование официально.

Принятие наследства

Еще одна особенность получения недвижимости в наследство состоит в том, что гражданин, являющийся наследником, обязан его принять. Если вы понятия не имели, что ваш любимый родственник отошел в иной мир или пропустили данный по закону временной период на становление владельцем оставшихся от него материальных благ, не отчаивайтесь. Вы имеете полное право на оспаривание произошедшей ситуации в суде, и восстановление положенного вам полугодичного срока.

Кроме того, без завещания весьма сложно справиться с процедурой определения круга наследников. Обычно это касается следующих лиц:

  • кровных детей, родившихся непосредственно после того, как наследодатель умер;
  • иждивенцев, проживавших на одной жилплощади с арендодателем.

Если вы получили в наследство квартиру, а затем продали ее, при этом, обнаружилось наличие лиц, подобных перечисленным в списке гражданам, сделка через суд может быть признана недействительной или, что скорее всего, она просто не состоится.

Чтобы получить какие-либо гарантии законности сделки, необходимо осуществить проверку и найти всех граждан, ранее проживавших в искомой жилплощади. Кроме того, необходимо найти претендентов на получение наследства и получить от них письменный отказ. В некоторых случаях с ними можно договориться, однако, вряд ли кто-либо в здравом уме откажется от получения доли в недвижимости.

Зависят ли выплаты налога на доходы физического лица от способа получения недвижимости

В предыдущем разделе статьи мы выяснили, как стать наследником, какие средства необходимо перечислить в пользу государства для обретения искомого статуса и оговорили множество иных важных нюансов.

Теперь, когда вы знаете, как стать полноправным владельцем унаследованной квартиры, можете планировать дальнейшие действия, с ней связанные. Так, вы можете переехать в нее, сдать в аренду или продать. В этом разделе мы расскажем, как изменяются выплаты по налогу на доходы физического лица, если продающаяся квартира была получена гражданином в наследство.

Спешим обрадовать граждан, ожидавших повышения налога и расстроить тех, кто ждал его понижения: денежные выплаты в пользу государственной казны по налогу на доходы физического лица никак не изменяются в связи со способом получения выставленного на продажу недвижимого имущества.

Дело в том, что обложение искомым сбором при реализации жилплощади производится независимо от источника его получения.

Выплаты НДФЛ при реализации квартиры

Выплаты налога на доходы физического лица производятся унаследовавшими квартиры гражданами так же, как и остальными, получившими жилплощадь иными путями.

Таблица 1. Действующие ставки налогообложения

Напомним, статус резидента никак не зависит от гражданской принадлежности конкретного человека. Иностранец может быть резидентом, а коренной россиянин – нерезидентом. Все зависит от временного срока, определенного количества дней, в течение которых человек должен находиться на территории России. Сегодня актуальный срок составляет 183 дня в год. Получается, если гражданин находится в стране даже 182 или 181 день в году, резидентом он быть не может.

Существуют отдельные категории граждан, на резидентский статус которых не оказывает влияние искомый временной срок. К ним относятся:

  • военные, отосланные нести службу на территорию другого государство по велению российского правительства;
  • государственные деятели, также направленные на работу в иные страны, и находящиеся там большую часть времени (например, консулы и послы);
  • высококвалифицированные специалисты, знание и опыт которых необходимы стране.

Все вышеперечисленные категории могут находиться на родине любое количество дней, при этом статус резидента за ними будет сохранен.

Статус резидента часто возникает во время нахождения человека в Российской Федерации. Например, он длительное время проживал за рубежом, но вернулся, и однажды, соответственно, смог вернуть и резидентство. В этот момент он также обретает законное право перерасчет сумм денежных отчислений, регулярно переводимых в пользу государственной казны.

Кто является налоговым резидентом Российской Федерации? В этом поможет разобраться . В ней рассмотрим, от чего зависит налоговый статус, документы для подтверждения, а также нормативную базу для резидентов и нерезидентов.

Кто освобождается от выплат подоходного налога при продаже квартиры

Независимо от способа получения во владение жилплощади, правила по выплатам подоходного сбора при ее реализации остаются одинаковыми для всех.

Так, если жилье было приобретено до наступления 2016 года, и находилось во владении более 36 месяцев (3 лет), владелец получает право на ее реализацию и невыплату сбора в казну страны.

Этот срок в 36 месяцев, является минимальным временным периодом владения, который необходимо выждать для освобождения от налога. Государство ввело его ради предотвращения мошенничества и различных спекуляций, связанных с перепродажей жилья.

По наступлению 2016 года произошло увеличение искомого срока на 24 месяца. Теперь ожидание будет длиться не 3 года, а целых пять, лишь по истечению которых собственник жилья может быть освобожден от выплат подоходного налога.

Обратите внимание! Даже когда вы проживали в искомом жилище 20 лет и провели его приватизацию менее 36 месяцев до реализации, вам все равно придется внести искомые налоговые выплаты.

Для наследника отсчет периода владения начинается с даты получения имущественных прав, одновременно не имеет значение, была ли пройдена соответствующая процедура государственной регистрации.

Приведем пример. Иван Петрович получил квартиру в наследство в 2016 году. Подготовив все соответствующие права документально, Иван Петрович переехал в доставшуюся ему жилплощадь и оставался в ней три года, после чего решил реализовать, ввиду того, что ему не подходила удаленность места проживания от его работы. Однако, поскольку с 2016 года минимальный временной период владения жильем возрос, Иван Петрович рискует потерять 13% от стоимости жилья, по которой оно реализовано, ведь по закону он обязан произвести выплату налога. Самым разумным решением для Ивана Петровича будет дождаться окончания искомого срока в пять лет. При этом ему не придется, не только делиться с государством частью полученной от реализации жилья выплаты, но также не нужно будет составлять декларационный бланк и собирать сопутствующие ему документы, чтобы предоставить их в качестве отчетности в налоговую инспекцию.

Чтобы реализовать квартиру, в любой ситуации необходимо владеть определенным пакетом документов, подтверждающих официальный статус владельца и законность проводимой сделки. Передача прав или реализация полученной в качестве наследства недвижимости, производится при помощи свидетельства, присвоенного гражданину, который является собственником жилья.

Как только нотариус выдает наследнику бумагу, свидетельствующую о его праве вступления в искомый статус, гражданину необходимо провести регистрацию прав на владение и стать собственником.

Чтобы пройти регистрацию, необходимо иметь следующие документы:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность гражданина;
  • свидетельство, дающее гражданину право на вступление в наследование;
  • заявление, составленное для прохождения процедуры регистрации;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • технический паспорт, доставшийся от старого владельца, или оформленный заново в бюро технической инвентаризации.

Когда производится оформление недвижимости в собственность, необходимо провести оплату государственной пошлины, размер которой находится в прямой зависимости от кровной близости родственника умершему наследодателю. Первоочередные наследники, например, вносят выплаты по государственной пошлине в размере 0,3% от полной цены недвижимости, однако, не более ста тысяч рублей.

По выплате искомой госпошлины, некоторые категории граждан получили льготы. В списке этих лиц:

  • люди, не достигшие совершеннолетия;
  • граждане, психическое здоровье которых находится в плохом состоянии и это подтверждено официально;
  • иждивенцы, ранее проживавшие в жилплощади с арендодателем, не имеющие возможность самостоятельно себя содержать.

Полученная в порядке наследования недвижимость не относится к категории совместно нажитого имущества, которое по закону необходимо делить с супругом, поэтому, наследник при реализации искомого наименования имеет право не получать у супруга или супруги согласия на ее продажу.

Для передачи права владения жильем покупателю, продавец оформляет с ним договоренность, которую затем они оформляют в регистрационной палате. Прежде чем пройти эту процедуру, необходимо произвести проверку, касающуюся так называемой чистоты заключенной сделки. Это необходимо, если имело место быть наследование недвижимости, так как в ходе проверки может оказаться, что имеются еще лица, имеющие право на владение жильем, без участия и согласия которых процедура его реализации будет считаться противозаконной.

Видео – Продажа квартиры, полученной по наследству, налог

Налоговый вычет

Если ситуация в вашей семье такова, что полученное в наследство имущество в обязательном порядке должно быть продано, например, для получения денежных средств на лечение, или ввиду невозможности его содержать, и вы не можете выждать предельный минимальный срок владения, придется пойти на срочную продажу. Это значит, что государству от суммы реализации жилья перепадет довольно таки солидная денежная сумма.

Однако, у наследников существует еще одна возможность уменьшить связанные с налоговыми выплатами затраты: получить имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона российских рублей.

В Российской Федерации получение искомой денежной компенсации от государства носит характер добровольный и заявительный. Чтобы получить средства и уменьшить финансовую базу, необходимо составить:

  • заявление соответствующего содержания;
  • декларационный бланк по ;
  • договор о продаже;
  • документы, подтверждающие получение денежных средств.

После того, как основные бланки и сопутствующие им бумаги будут собраны, необходимо отнести их в налоговую инспекцию, которая предоставит вам налоговый вычет.

Обратите внимание! Денежные средства не будут выданы вам на руки. На искомую величину уменьшится финансовая база, из которой будет производиться исчисление налогового сбора. В рассматриваемой нами ситуации налоговой базой выступает сумма, полученная в результате реализации искомого недвижимого объекта.

Приведем пример. Василий Иванович приобрел новую квартиру в 2016 году. Вскоре он вступил в брак со своей коллегой по работе, и они решили, что готовы к продолжению рода. Однако, имеющаяся у них жилплощадь по размерам для создания полноценной ячейки общества не подходила, поэтому, супругами было принято решение о переезде в более просторную квартиру.

Было решено, что продажа состоится в 2017 году. Поскольку минимальный предельный срок не выждан, Василий Иванович вынужден осуществить продажу жилья с потерей некоторой части средств. Сумма, которую он получил от покупателя, равнялась 2 миллионам российских рублей. Если бы наш герой не имел право на получение вычета, ему пришлось бы заплатить в государственную казну 260 тысяч рублей (2 000 000*13%=260 000). Однако, благодаря государственной компенсации, налоговая база снизилась на миллион. Теперь Василий Иванович должен государству всего 130 тысяч российских рублей ((2 000 000-1 000 000)*13%=130 000).

В обычной ситуации, при которой квартира не была получена в наследство, а являлась купленной, граждане имеют право на получение имущественного вычета в размере фактически произведенных расходов.

Приведем пример. Лариса Петровна приобрела жилье в новостройке, при этом отдав за квартиру с черновой отделкой 2,5 миллиона российских рублей. Затем наша героиня вложила в отделку еще 500 тысяч рублей. Через 2 года, не дождавшись окончания предельного срока, Лариса Петровна продала квартиру по цене в 4 миллиона рублей. Поскольку стоимость квартиры выше и минимальный срок не прошел, Лариса Петровна вынуждена заплатить налог. Однако, имея на руках все подтверждения произведенных затрат (документы на приобретение жилья, купленные отделочные материалы и работу строительной бригады), она заявляет эту сумму затрат и налоговое отчисление впоследствии берется именно с полученного ей дохода, который составит всего миллион рублей (4 000 000-(2 500 000+500 000) = 1 000 000). Следовательно, выплаты налога в казну также будут производиться с этой суммы и составят 130 тысяч российских рублей.

Однако, поскольку наследники никаких собственных средств в приобретение квартиры и ее отделку не вкладывали, они не имеют право претендовать на вычитание из итоговой суммы выплат при реализации квартиры совершенные наследодателем затраты, даже если все необходимые документы были сохранены.

Подведем итоги

Осуществляя продажу имущества любого рода, в том числе и полученного в качестве наследства, продавец вынужден совершать в казну выплаты, носящие название налога на доходы физического лица. Обязанность по внесению в бюджет искомых отчислений возникает независимо от источника получения реализуемого имущества.

Существует надежный способ не выплачивать государству часть стоимости квартиры. Кроме того, при его использовании бывший владелец жилья также освобождается от заполнения и передачи на проверку заполненного декларационного бланка 3-НДФЛ. Заключается искомый способ в ожидании. Правительство определила минимальные сроки владения жильем, по истечению которых, при условии сохранения статуса собственника относительно искомой недвижимости, гражданин освобождается от налогового обязательства перед казной страны.

Если выхода нет и продавать унаследованное жилье придется срочно, вы имеете право применить налоговый имущественный вычет, размер которого составляет миллион российских рублей. С его помощью уменьшается денежная база, на основе которой определяется величина будущего налогового сбора.

Выплата налога в пользу страны производится до наступления 15 числа июля месяца последующего за годом совершения сделки налогового периода. Будьте внимательны. Если вовремя не выплатить налог и не предоставить отчетность, сотрудники Федеральной налоговой службы имеют право наложить на вас денежные штрафы.

Жилье, полученное по наследству – не редкость на рынке недвижимости.

Риски в сделках с наследственными квартирами характерны для всех без исключения сторон. Свести к минимуму возможность крупных убытков поможет знание нюансов налогового, договорного и наследственного права .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Как продать квартиру, полученную по наследству?

Для продажи унаследованной квартиры необходимо соблюсти все необходимые формальности, связанные с легализацией наследства:

  1. . Для этого необходимо сообщить о факте принятия наследства нотариусу, подав соответствующее заявление и предоставив документы. Оформить заявление нужно не позднее чем через полгода после смерти собственника квартиры, иначе права на наследственное имущество придется отстаивать в суде. Принять наследство можно и по факту: начать (или продолжать) пользоваться объектом недвижимости как собственным (производить ремонтные работы, оплачивать «коммуналку»). Однако в таком случае наследник все равно должен доказать факт принятия наследства нотариусу. Это необходимо для получения правоустанавливающего документа на квартиру.
  2. Если наследник успешно подтвердит свое право на получение имущества по наследству, то по истечении 6 месяцев нотариус обязан выдать ему соответствующее свидетельство. Этот документ служит основанием для возникновения права собственности наследника на объект жилой недвижимости.
  3. Приобретенное путем наследования право перед продажей квартиры нужно зарегистрировать в Росреестре. Подачу документов на госрегистрацию права наследника и переход такого права по договору купли-продажи можно осуществить одновременно. Соблюсти очередность регистрационных действий в этой ситуации должны специалисты регистрационного органа.

Документы, необходимые для продажи

Учетом сделок с недвижимостью занимаются терорганы Росреестра . Подать заявление о внесении изменений в реестр прав в связи с продажей квартиры должны совместно и наследник, и покупатель.

Также понадобятся следующие документы:

  • Оригинал и копия свидетельства о праве на наследство, выданное нотариусом (если право устанавливалось в судебном порядке, то предоставляется решение суда);
  • Паспорта участников договора ;
  • Подлинники договора купли-продажи квартиры (договор составляется по количеству лиц, участвующих в сделке, один экземпляр оформляется для регистрирующего органа);
  • Сведения об оплате государственной пошлины (всю сумму оплачивает покупатель, а если квартира приобретается в долевую собственность, то сумма пошлины распределяется между покупателями пропорционально приобретаемым долям);
  • Если кто-либо из участников сделки действует через представителя, необходимо предоставить нотариально удостоверенную доверенность .

Заявление и пакет документов можно предоставить лично в МФЦ или уполномоченные органы, отправить по почте, или сформировать электронную заявку на портале госуслуг.

Какие сложности могут возникнуть?

Покупка унаследованной квартиры – одна из самых рискованных видов сделок в сфере недвижимости.

Риск в первую очередь обусловлен отдельными нормами наследственного права, защищающими интересы законных наследников. Так, статья 1155 ГК РФ предполагает, что наследники, по уважительным причинам, не принявшие наследство в отведенный законодательством полугодовой срок, могут быть восстановлены в своих правах.

Причем законодатель не вводит каких-либо предельных сроков. Новоявленный наследник может объявиться как через год, так и через 10 лет, значение имеет лишь степень уважительности причин, препятствовавших своевременному принятию имущества умершего родственника.

В таких случаях практически неизбежны длительные судебные разбирательства . Однако большинство судебных решений в последние годы выносятся в пользу добросовестных приобретателей квартиры, а «опоздавшие» наследники могут рассчитывать исключительно на денежную компенсацию от наследника, продавшего квартиру.

Каковы же критерии добросовестности покупателя наследственной квартиры?

Статья 302 ГК РФ определяет добросовестного покупателя, как гражданина, не владеющего информацией о том, что он приобретает имущество незаконно и имеющего возможности получить такую информацию .

К доказательствам добросовестности относятся:

  1. Приобретение квартиры по реальной стоимости (занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи суд может расценить, как недобросовестность);
  2. Доводы покупателя о мерах, предпринятых им для проверки чистоты сделки (запрос выписки об объекте недвижимости перед покупкой, запрос о подлинности свидетельства о праве на наследство и так далее).

Определенные риски для покупателей квартир, полученных по наследству, могут быть связаны с таким понятием, как завещательный отказ .

Это может быть условие, зафиксированное в завещании, о том, что наследник, приобретая права собственности на жилое помещение, обязан предоставить право проживать там третьему лицу. Это право пользования жилым помещением сохраняется за отказополучателем даже при продаже квартиры наследником.

Таким образом, покупатель, не проверивший такого рода сведения, может приобрести квартиру с совсем нежелательным для него жильцом.

Также следует обратить внимание на основание открытия наследства. Иногда наследство получают от гражданина, объявленного судом умершим. В этом случае 100% гарантии того, что гражданин, умерший по документам, внезапно не окажется живым и не предъявит требование возвратить свое имущество, не даст никто.

Подводные камни, которые зачастую отпугивают покупателей

Продавцу, для повышения доверия со стороны заинтересованных в приобретении лиц, стоит максимально раскрыть информацию обо всех нюансах получения наследства.

Покупателям же наследственной недвижимости следует особо тщательно проверить все документы на квартиру и получить необходимые сведения :

  • Запросить выписку на квартиру из ЕГРП (в данном документе содержится информация о собственнике и имеющихся обременениях на конкретное жилье);
  • По возможности получить информацию у нотариуса, занимавшегося наследственным делом ;
  • Заказать выписку из домовой книги (для получения информации обо всех зарегистрированных жильцах);
  • Пообщаться с соседями наследодателя .

Ни при каких условиях нельзя указывать в договоре купли-продажи стоимость меньше той, за которую фактически приобретается квартира.

В случае оспаривания сделки в суде, квартиру вернут законному наследнику, а покупателю возвратят только сумму, указанную в договоре.

Популярным способом защиты своих прав в последнее время является . Этот вид страхования защищает собственника от рисков утраты права собственности на недвижимость в результате признания сделки недействительной.

Налогообложение при продаже недвижимости, доставшейся в наследство

Получая наследство, гражданин приобретает определенный доход. Этот вид доходов освобожден от налогообложения . При этом не имеет значения:

  1. Основание приобретения наследства (по завещанию или по закону);
  2. Родственная связь с наследодателем.

Продажа такой недвижимости является доходом и в ряде случаев наследник обязан уплатить НДФЛ.

Значение в вопросе налогообложения имеет минимальный предельный срок владения объектом (МПС). Применительно к имуществу, полученному по наследству, МПС составляет 3 года .

Это означает, что доход от продажи унаследованной квартиры, полученный в период до 3 лет с момента возникновения права собственности у наследника, облагается налогом. Аналогичный доход, полученный по истечении такого периода, для расчета налога не учитывается.

Срок владения объектом начинается со дня открытия наследства (смерти наследодателя) и не зависит от даты государственной регистрации права собственности наследника на полученную квартиру.

Если квартира продана в пределах МПС, продавец обязан задекларировать полученный доход и выплатить рассчитанную сумму налога .

Декларация подается до 30 апреля на следующий год после даты перехода права собственности к покупателю квартиры, перечисление налога производится до 15 июля года подачи декларации.

Если квартира продана после истечения МПС, предоставлять декларацию не требуется.

Сумма налога для резидентов РФ составит 13% от стоимости квартиры, указанной в договоре и 30% — для остальных продавцов .

При этом налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на налоговый вычет.

Для недвижимого имущества вычет равен сумме полученного дохода, но не более 1 миллиона рублей. Например, если квартира продана за 2 миллиона рублей сумма налога составит 130 тысяч рублей ((2 000 000 – 1 000 000) х 13%).

Сумма сделки не должна разительно отличаться от величины кадастровой стоимости квартиры .

В соответствии со статьей 217.1 НК РФ налоговая инспекция пересчитает сумму налога, если полученный доход меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 и применит к налогоплательщику установленные законом санкции (штраф и пени).

C 1 января 2016 года изменился минимальный срок владения квартирой. Те, кто приватизировал квартиру, получил в подарок или в наследство по завещанию могут продать недвижимость через три года, остальным надо ждать 5 лет. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.