В настоящее время приобрести жилье за наличные средства может не каждый и это реальный образец того, что наша страна не является одной из самых богатых в мире. Большинство граждан идут другим путем — вступают в кредитные отношения с банком и быстро получают желанную недвижимость в собственность. Безусловно, ипотека – это долговое обязательство, которое может являться обременением более 20-30 лет. Следовательно, в процессе эксплуатации ипотечной квартиры ситуации возникают разные. Кто-то уже через год после оформления кредитного проекта хочет разменять жилье, кто-то сдать квартирантам. Есть и те, кто планирует подарить свою недвижимость. Но можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке, знают немногие.
Содержимое страницы
Эта операция возможна с разрешения банка как кредитора, если возможность дарения написана в договоре. Потому оформлять такой подарок без участия банка не стоит. Вы рискуете попасть на скамью подсудимых.
Ипотека: взаимоотношения кредитора с заемщиком
Ипотека является долгосрочной формой кредита. Как только недвижимость передается банку в качестве залога, не нее накладывается обременение. Этот факт регистрируется в государственном специальном реестре.
Права владельца на распоряжение собственностью ограничены до тех пор, пока сумма кредитной доли с предусмотренными по договору процентами не будет выплачена в полном объеме. Иначе говоря, у квартиры два собственника – заемщик и кредитор.
Важно! Кредитор становится полноправным собственником квартиры в случае невыполнения долговых обязательств заемщиком. Финансовое учреждение может погасить оставшуюся долю долга за счет реализации имущества.
Все банки предлагают разные кредитные программы, поэтому условия выдачи займа на приобретение того или иного вида недвижимости у каждого финансового учреждения свои.
Независимо от требований суть остается неизменной: пока должник не выплатит полную стоимость ипотеки, жилье является собственностью банковской структуры. Права заемщика на собственность также регламентируются банком, потому что имущество является залогом.
Заемщик может прописать в ипотечной квартире семью и зарегистрироваться сам. В некоторых относительно редких случаях возможно заключение сделки для передачи в пользование без получения вознаграждения, не осведомляя кредитора.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
Остальные операции касающиеся отчуждения собственности: сдача в аренду, продажа, оформление дарственной происходят под бдительным контролем непосредственного собственника жилья – кредитующего учреждения. Поэтому вопрос о возможности оформления дарственной на квартиру в ипотеке необходимо обговаривать во время заключения кредитного соглашения. Сделать это нужно на первых этапах подписания документов в банке. Тогда многих проблем в будущем можно будет избежать.
Важно! На ипотечную квартиру можно составлять дарственную, но проблемно придать ей юридическую силу.
Особенности дарения ипотечной недвижимости
Прежде чем финансовая организация признает договор дарения квартиры в ипотеке действительным, банковские работники проведут процедуру проверки платежеспособности потенциального собственника. Будет произведен анализ доходов нового собственника и оценка его материального имущества. К сведению берутся данные о количестве членов семьи, находящихся на иждивении заемщика, и стабильность его заработков.
Помимо оценки финансового благополучия учитывается готовность нового владельца выплачивать непогашенную часть долга по кредиту. Если банк полностью уверен в том, что новый собственник сможет выполнять долговые обязательства по существующему кредиту в оговоренные сроки, он дает разрешение на смену собственника и дарение недвижимости, которая находится в кредите, третьему лицу.
Разрешение на оформление дарственной выдается банком, если:
- Новоиспеченный заемщик будет финансово платежеспособным и примет все условия кредитования, выдвинутые финансовым учреждением.
- В ипотечном договоре указана такая возможность.
- Организация сама заинтересована в одобрении данного запроса.
Необходимо учитывать тот факт, что изменение статуса жилья, касающееся передачи права собственности, может негативно сказаться на банке-кредиторе. Ведь суть ипотеки заключается в том, что залоговое имущество служит гарантией выплаты полной суммы кредитного тела должником. Смена собственника влечет за собой смену заемщика.
Важно! В случае совершения такой сделки не с родственниками, стоит учитывать, что с 2017 года налогообложение увеличилось. Теперь такая сделка облагается налогом 13% от стоимости собственности. Куда выгоднее будет оформление договора купли-продажи, где сумма должна быть намного меньше.
Не каждое банковское учреждение положительно относится к заключению соглашений подобного рода, поскольку смена собственника влечет за собой новые риски. Для того чтобы в будущем без особых сложностей оформить дарение квартиры, на стадии создания кредитного проекта и заключения соглашения в банке следует настоять на внесении в документ особого пункта. По образцу высказывание выглядит так — «Возможность отчуждения квартиры на благо третьего лица с разрешения кредитно-финансовой организации».
Включение такого нюанса в договор гарантирует беспрепятственное рассмотрение такой возможности. Перечисленные выше условия касаются, к примеру, и части квартиры, которая находится в ипотеке. Поскольку данная форма отчуждения вынуждает банк приписывать к числу заемщиков третье лицо. То есть кредитная недвижимость может быть получена в качестве подарка в любое время по желанию заемщика.
Если банк не согласен с договором дарения
Если заемщику в обход банковского учреждения удалось оформить дарственную на ипотечную квартиру и передать имущество третьему лицу, банк отреагирует мгновенно. На законных основаниях кредитно-финансовое заведение может:
- Написать заявление и подать иск в суд по статье, а также опровергнуть осуществления дарения по закону. Поскольку договор о кредитовании подписывается заемщиком в полном здравии, суд, скорее всего, примет сторону истца и признает дарственную недействительной.
- Потребовать досрочное выполнение долговых обязательств. В случае отказа, организация имеет право продать имущество и погасить оставшуюся часть задолженности по ипотеке, независимо от смены собственника.
Чтобы ответить на вопрос о том, можно ли подарить квартиру в ипотеке, необходимо упомянуть о следующих нюансах:
- Оформление сделки по передаче права собственности имущества, находящегося в ипотечном кредите, возможно при наличии соглашения банка. Сделать все легально можно лишь, если кредитор не будет против.
- Сделки такого рода проводятся при досрочном погашении кредита.
Вышеуказанные случаи тяжело воплотить в реальность из-за того, что не каждый должник может преждевременно погасить долг. Зачастую выплата ипотеки растягивается на десять, а то и двадцать лет. Да и банковские учреждения неохотно разрешают дарить имущество, которое является залоговым.
Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
Реалии дня таковы, что приобретение жилья за собственные средства у многих представляется несбыточной мечтой. Поэтому вынужденным шагом является обращение в банк за ипотечным кредитованием. Жизнь не стоит на месте и иногда возникают ситуации, требующие выполнения определённых действий с ипотечной недвижимостью:
- обмен;
- сдача в аренду;
- дарение.
Возникает законный вопрос – можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру? Рассмотрим возможные варианты ответов по оформлению дарственной.
Сущность ипотеки: права сторон
Процедура ипотечного кредитования у каждого банка имеет свои нюансы. Это не меняет главного в ипотеке – до того момента, пока заёмщик полностью не выплатит кредит, банк является полновластным собственником недвижимости. Квартира в ипотеке у банка выполняет функцию гаранта безопасности.
Сам и прописать членов семьи. Спрашивать у банка разрешения на такие действия не обязательно. При желании заёмщик может передать недвижимость на безвозмездной основе во временное пользование сторонним лицам.
Но когда речь идёт об отчуждении имущества, а это такие действия как дарение, продажа, покупка, сдача в платную аренду, то тогда без обращения в банк не обойтись.
Собственник (банк кредитор) стоит на страже своих интересов. На его стороне Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в ситуациях отчуждения залогодателем квартиры в ипотеке без ведома банка, применяются положения, предусмотренные статьями 351 (подпункт 3 пункт 2), 352 (подпункт 2 пункт 1), 353 ГК РФ.
Институт ипотеки и договора дарения
Оформить дарственную на ипотечную недвижимость по всем правилам не сложно. Будет ли такая дарственная на квартиру в ипотеке иметь юридическую правомочность? И здесь возникают проблемы. Можно ли подарить такое жильё? Да, возможно, но исключительно после получения разрешения от кредитора (банка).
Оптимальным вариантом решения этой проблемы будет такой вариант – погасить перед банком свою задолженность, получить законные права владельца недвижимости и делать любые процедуры (подарить, продать, обменять и т. п.) на свой страх и риск.
Казалось бы всё просто. Но есть одно, но. Немного найдётся желающих (имеющих возможности) погасить значительные суммы разовым платежом (остаток по ипотеке за 10-20 и более лет).
Соображения материального плана вынуждают применять вариант оформления дарственной с обременением по ипотечной недвижимости.
Банк по факту является законным владельцем ипотечной квартиры, для него смена будущего собственника довольно рискованна. Можно ли что ни будь предпринять для решения проблемы? Да, возможно.
Для этого на стадии согласования, подписания ипотечного кредита следует попытаться внести пункт, дающий возможность подарить жильё третьим лицам по согласованию с банком. Наличие такого пункта договора даёт шанс решить вопрос дарственной положительно для заёмщика.
Как склонить банк на принятие решения о составлении на ипотечную недвижимость дарственной?
Процедура признания договорного соглашения на дарение квартиры в ипотеке сопровождается всесторонней проверкой платёжеспособности нового вероятного собственника недвижимости. Всё проверяется досконально:
- стабильность заработка;
- количество иждивенцев;
- уровень доходов после уплаты обязательных платежей и т. д.
Если финансовая сторона вопроса не вызывает опасений (новый собственник платёжеспособен), то банк должен быть уверенным в том, что третье лицо готово принять бремя (оставшиеся обязательства) ипотеки (погасить в оговорённые сроки).
Возможно ли подарить ипотечное жильё, минуя банк?
Любители сомнительных операций должны чётко себе представлять, что оформленная дарственная за спиной банка будет выявлена и признана ничтожной. Кредитор любителей «подарить» ипотечное жильё без его на то разрешения может «остепенить» такими действиями:
- судебное разбирательство и аннулирование сделки (закон на стороне кредитора банка);
- потребовать исполнить обязательства по ипотеке (кредитор вправе выставить на продажу недвижимость без учёта факта кто её владелец на этот момент).
Подарить (оформить дарственную) на жильё в ипотеке дело довольно сложное, но не безнадёжное. Для этого необходимо совпадение таких обстоятельств:
- ипотечный договор включает пункт о возможности дарения третьим лицам;
- новый собственник (заёмщик) готов выполнять условия банка и обладает достаточной платёжеспособностью;
- готовность кредитора (банка) идти вам навстречу.
Подарить недвижимость третьим лицам (не близкие родственники) довольно накладная процедура. Налог на доходы при заключении дарственной в таких случаях взимается по ставке 13% от стоимостной оценки жилой недвижимости. Близким родственникам выгодно дарить жильё, с 2016 года по новому законодательству такие дарственные не облагаются налогом.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Все действия, связанные со сделкой дарения , регламентируются гл. 32 ГК РФ . Под термином «дарение» подразумевается переход права собственности на личное имущество от одного человека к другому. Сделка является безвозмездной и безвозвратной. Человек, отдающий имущество – это даритель , а лицо, принимающее собственность – одариваемый . Предметом сделки могут являться , комнаты, дома и даже имущества. Если речь идет о последнем варианте, то потребуется письменное согласие всех совладельцев.
Возможно ли дарение квартиры, взятой в ипотеку?
Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку
Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре , и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.
Для проведения сделки потребуются документы:
- правоустанавливающие документы на жилье;
- выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
- техническая документация на квартиру;
- разрешение банковского учреждения на осуществление дарения;
- согласие супруга (ги) дарителя;
- разрешение службы опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.
Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.
Налоги при дарении квартиры, взятой в ипотеку
Дарение квартиры в ипотеке также причисляется к числу налогооблагаемых процедур. Согласно , если соглашение заключается между посторонними людьми, то размер исчисляется из расчета 13% от стоимости недвижимости. Когда сделка проводится между гражданами, находящимися в отношениях, то налогооблагаемой не является.
Если одариваемое лицо пожелает продать полученное имущество ранее, чем через три года после получения квартиры, то оно обязано будет оплатить подоходный налог с той стоимости жилища, которая превышает 1 млн. рублей .
Что касается госпошлины, то согласно законодательству, за регистрацию стороны уплачивают 2 000 рублей.
Пример по дарению квартиры, взятой в ипотеку
Юлия Васильевна оформила квартиру в ипотеку и после этого длительное время ее выплачивала. Через некоторое время, она вновь вышла замуж и решила передать жилье своему совершеннолетнему сыну, а самой переехать к новому мужу.
Обратившись в банк, она получила отказ на оформление такой сделки, поскольку кредитор считал данный шаг слишком рискованным и боялся потерять залог.
Женщина проигнорировала данный ответ и самовольно оформила дарственную. Через некоторое время она получила уведомление о досрочной выплате всей суммы ипотеки.
Юлия Васильевна обратилась в суд с требованием отменить санкции, однако судебная инстанция не пошла ей на встречу, поскольку все действия кредитора соответствовали договоренности . В результате, женщина была вынуждена брать кредит в другом банке и оплачивать имеющуюся задолженность.
Заключение
В заключение можно сделать ряд выводов:
- Дарение является сделкой гражданско-правового характера, которая заключается между дарителем и одариваемым лицом. Соглашение безвозмездное и безвозвратное.
- Совершенная сделка закрепляется оформлением соответствующего договора, где должны быть прописаны все существенные условия соглашения.
- Квартира, купленная в ипотеку , также может быть передана в дар, если такое предусмотрено кредитным договором.
- Для оформления сделки потребуется письменное согласие банка .
- Если заемщик осуществит дарение без этого документа, то банк имеет право выдвинуть санкции в виде досрочного погашения займа.
- Оформление и регистрация дарственной проводятся в стандартном порядке, включая все обязательные этапы.
- Для составления акта потребуются правоустанавливающие и технические бумаги на квартиру.
- Сделка дарения ипотечной квартиры также является налогооблагаемой, за исключением того случая, когда она осуществляется между родственниками. Размер налога составляет 13% от стоимости квартиры, превышающей 1 млн. рублей . Госпошлина составляет 2 000 рублей .
Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарению квартиры, взятой в ипотеку
Вопрос : Здравствуйте, я являюсь собственником жилплощади, которую приобрела в ипотеку . Недавно я получила выгодное предложение от работодателя. Теперь мне нужно переехать в другой город. По ипотеке я уже оплатила часть займа, однако в сложившейся ситуации, какое-то время не смогу это делать. Мы устно договорились с сестрой, что я оформляю квартиру ей по договору дарения , а она в свою очередь оплачивает оставшуюся часть займа. Те же деньги, которые я уже оплатила, она мне отдаст, когда я решу приобретать квартиру на новом месте.
Могу ли я это сделать? Куда мне следует обратиться, и какова будет ?
Ответ : Здравствуйте. По ФЗ «Об ипотеке» , передать в дар квартиру вы сможете лишь в том случае, если в вашем кредитном договоре отсутствует пункт, который запрещает данную процедуру. Банк должен дать письменное разрешение на проведение сделки.
Первое, что необходимо сделать – это обратиться в банковское учреждение и уточнить данный момент. Дальнейшая процедура оформления будет проходить в стандартном виде. Для регистрации сделки следует обратиться в Росреестр .
Стоимость дарения в вашем случае будет составлять 2 000 рублей .
Список законов
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов.
Сегодня многие люди, которые обзавелись жильем через банк, задумываются над вопросом, можно ли подарить квартиру в ипотеке.
Не всегда к моменту оформления дарственной кредит полностью погашен, но ситуация требует таких действий.
Рассмотрим, как можно подробнее все нюансы дарения ипотечного жилья, чтобы было понятно, как действовать.
Что такое ипотечный кредит
Сначала разберемся, что подразумевают, говоря об ипотечном кредите.
Приобретая имущество через банк, заемщик берет на себя обязательства на долгое время по выплате, взятой у кредитной организации, суммы с процентами.
Банк при этом оказывается в выигрыше, поскольку за несколько десятков лет он получит значительную прибыль.
Для заемщика любое ипотечное кредитование накладно, но, к сожалению, сегодня ситуация на рынке недвижимости такова, что без займа приобрести жилье для большинства россиян нереально. Попробуй скопить огромные суммы на зарплату бюджетника и купить жильё – не получится, как ни старайся!
Важно понимать: перед обращением в банк нужно проанализировать свои возможности, ведь платить придется долгое время.
Кто может взять кредит на жилье или как банки страхуют сами себя
Ставки по ипотечному кредитованию в российских банках слишком высоки, но граждане вынуждены обращаться в банки, чтобы приобрести собственное жилье, а не «путешествовать» с семьей по съемным квартирам. Но не в каждом банке одобряют заявку.
Итак, на что обращают внимание при выдаче кредита?
Требования, предъявляемые к заемщикам, следующие:
- Наличие российского гражданства.
- Стаж работы в одной организации не менее 6 месяцев. Преимущество у граждан с большим стажем, так как доходы стабильные.
- Возраст заемщика 30-35 лет. Что касается мужчин, то 20-60 лет, женщин 20-55. Учитывается также, что выплаты должны быть завершены до исполнения заемщику 75 лет.
- Подтверждение официальных доходов.
- Обеспеченность потенциального заемщика, наличие у него движимого или недвижимого имущества.
- Наличие средств на первоначальный взнос, а это суммы от 10 до 30 % от общей суммы кредита (каждый банк решает по-своему).
- Семейные люди имеют больше возможностей, поскольку гарантия возвращения займа выше. Если оформляется поручительство, то чаще всего это родственники.
- Наличие чистой кредитной истории – большой плюс.
Какой закон регулирует взаимоотношения сторон
Регулирование взаимоотношений между кредитором и заемщиком соответствуют законодательным актам.
Существует ряд нормативных документов, выполнение которых выполняется обязательно:
- Гражданский кодекс.
- ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке» — о залоговых отношениях.
- ФЗ № 122-ФЗ о государственной регистрации недвижимого имущества.
Часть правил, касающихся отношений между кредитными организациями и заемщиками, прописывается непосредственно в договоре.
Примите во внимание: в случае нарушений с любой стороны при оспаривании в суде предъявляется для детального изучения именно договор.
Зачем нужен залог при ипотеке
Как правило, при оформлении ипотечного кредита банки требуют предоставление залога. Это может быть как движимое, так и недвижимое имущество.
Кредитные организации таким способом пытаются снизить возможные риски. Пока имущество в залоге у банка, заемщик будет платить.
Если по каким-то причинам кредит не погашался длительное время, то банк может вернуть свои средства, продав залоговое имущество. Гражданина в этом случае выселяют вместе с семьей.
Квартира или дом продаются на аукционе. Заемщик получает от этого долю в том случае, если что-либо из вырученных средств осталось.
Стоит отметить: чем больше выплат было произведено, тем большую сумму от разницы продажи недвижимости может получить человек, лишившийся заложенного у банка жилья.
Права заёмщиков
Рассмотрим, какими правами обладает заемщик.
Недвижимость является собственностью по закону. У него есть право распоряжаться ипотечной недвижимостью по своему усмотрению согласно ст. 209 ГК РФ.
Собственника могут ограничить во власти, если его действия будут направлены на причинение ущерба прав другой стороны.
Заемщик имеет право на владение и пользование имуществом, находящимся в залоге. Банк не ограничивает владельца в его действиях, если использование недвижимости не нарушает закона, поддерживается в надлежащем состоянии (ст. 29 ФЗ № 102).
Если говорить о возможности дарения квартиры, дома, находящихся в ипотеке, то на данное действие потребуется согласие банковского учреждения, согласно ст. 37 ФЗ № 102.
Примите к сведению: любые действия заемщика, а так же завещание и дарение залогового имущества, прописаны в договоре. Если данный вид деятельности указан, то гражданин имеет право им воспользоваться.
Можно ли подарить квартиру с невыплаченной ипотекой
Подарить жилье, находящееся в ипотеке, можно. Главное, придать сделке юридическую силу.
Этот вопрос решить уже сложнее. Заниматься оформлением договора дарения можно, если на это даст добро кредитное учреждение.
Заемщик может поступить по-разному.
Первый вариант – полностью погасить ипотеку, тогда права на имущество перейдут к заемщику. После этого можно сделать с квартирой все, что заблагорассудится.
К сожалению, для многих россиян такой способ решения вопроса практически невозможен, потому что срок ипотечного кредитования длительный, а заемщики ограничены в средствах. Если кредит не выплачен полностью, можно подарить имущество с обременением. Одним словом, остатки кредита перейдут на одариваемого.
Существует большое «но»: банкам такая ситуация не по нраву, поскольку смена собственника грозит дополнительными рисками.
Совет юриста: при оформлении договора с кредитором нужно настоять, чтобы пункт дарения третьему лицу был прописан. В этом случае банк обязан рассмотреть смену собственника на залоговое жилье.
Как правильно оформить договор дарения
Договор дарения и можно оформить через нотариуса, юриста, риелтора, они же предоставляют образец написания. В любом варианте будут свои нюансы.
Нотариальный вариант не обязателен. Но, если придется оспаривать договор дарения, у него больше юридической силы.
Рассмотрим вопрос оформления дарственной в нотариальной конторе.
После того, как гражданин обратится к нотариусу, тот потребует документального подтверждения права собственности:
- Документы, подтверждающие личность дарителя и одариваемого. В данном случае паспорт.
- Документы на право распоряжаться недвижимостью.
- Выписку из Государственного реестра на квартиру или дом.
Затем со стороны нотариуса будет проведена проверка представленных материалов. Если у дарителя есть супруг, то потребуется его письменное согласие. Только после этого составляется договор дарения. Подписание дарственной проходит в присутствии трех сторон: нотариуса, дарителя, одариваемого.
Плата за нотариальные услуги устанавливается в соответствии с тарифами. Подробную информацию можно узнать при первичном посещении нотариуса.
В каком случае банк даст согласие
После того, как заемщик обратился в банк за получением согласия на оформления дарственной, сотрудники кредитного учреждения займутся проверкой платежеспособности одариваемого. Ведь именно он будет новым собственником.
При расчете платежеспособности используют те же принципы, что и при обычном кредитовании.
В первую очередь банкиров интересует вопрос, останется ли у нового владельца достаточно средств на проживание после оплаты ежемесячных взносов. Учитывается и наличие иждивенцев, стабильное место работы и сумма зарплаты.
Обратите внимание: если происходит смена собственника, то третье лицо должно взять на себя обременение по оставшемуся ипотечному долгу.
К сожалению, встречаются недобросовестные граждане, нарушающие законы Российской Федерации. Они совершают сделку дарения, не получив на то согласие кредитного учреждения. Но тайна рано или поздно становится явью.
Тогда банк имеет право:
- обратиться в суд с иском для отмены сделки;
- потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств.
Полезно знать: если деньги и проценты банку не будут возвращены, то он имеет право выставить имущество на реализацию, независимо от того, кто владелец.
Как видите, оформление дарственной на квартиру, за которую еще не до конца выплачена ипотека, возможно, хотя некоторые трудности все же придется преодолеть.
Но такой вариант нужно предусматривать еще на стадии рассмотрения договора. Да и одариваемый должен быть платежеспособным. От него потребуется согласие на соблюдение условий банка. Остается еще один нюанс – оплата налога, а это 13% от общей суммы жилья.
Стоит учесть: если квартира дарится близким родственникам, то по изменениям, внесенным в законодательство в 2017 году, налог в 13 процентов платить не придется.
Смотрите видео, в котором специалист разъясняет нюансы дарения квартиры:
Ипотечный кредит – это обязательства перед банком на довольно большой срок, порой до 30 лет. За это время в жизни заемщиков могут происходить различные изменения.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Иногда возникает необходимость распорядиться купленной на кредитные деньги квартирой. Например, подарить ее выросшим детям.
Однако, прежде чем оформлять договор дарения, стоит задуматься, а можно ли подарить квартиру если она в ипотеке?
Ведь банк, выдавший кредит, тоже имеет на нее определенные права. Попробуем разобраться в этом вопросе.
Кредит на жилье
Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что приобрести ее на собственные средства может далеко не каждый желающий. Но есть банки, готовые необходимую сумму одолжить.
Поскольку сумма велика, то кредитор желает быть уверенным в том, что заемщик ее возвратит. И поэтому предлагает такой кредит на особых – под залог самого жилья, то есть ипотеку (в соответствии со ).
С момента передачи квартиры, дома или другой недвижимости в залог банку, на нее устанавливается обременение.
Нахождение жилья в ипотеке фиксируется в государственном реестре. Обременение означает ограничение прав владельца жилья до прекращения отношений с банком, то есть полного погашения кредита.
Иными словами, пока не выплачен долг, право на квартиру имеет не только ее владелец, но и банк, на чьи средства она была куплена.
Такова цена использования чужих, в данном случае банка, денежных средств. И с этим фактом приходится считаться.
Законодательство
Отношения, возникающие между гражданином-заемщиков и банком-кредитором по поводу приобретенного на заемные средства жилья, регулируются несколькими нормативными актами:
- устанавливает права и обязанности конкретных лиц: банка и заемщика.
- Общие нормы, касающиеся права собственности на квартиру, залога, отношений займа и кредитного договора содержит Гражданский кодекс.
- Передачу жилья в залог банку регулирует .
- Все, что касается регистрации прав и обременений изложено в «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
Гражданское законодательство отличает то, что помимо норм закона, многие правила устанавливаются договором. И если они не нарушают прав заключивших его сторон или требований закона, то именно они будут определять характер отношений.
При возникновении спорных ситуаций, суд будет изучать прежде всего договор.
Залог
Если должник свои обязанности не исполняет, то есть не погашает долг, то его кредитор может воспользоваться предметом залога, чтобы свои средства возвратить ().
Ипотека – это частный случай залога, когда в качестве его предмета выступает недвижимость: дом, комната, квартира и т. д.
В случае с ипотечным кредитом при возникновении просрочки более определенной в договоре суммы, банк имеет полное право заложенное жилье продать, выселив из него должника и его семью.
Для продажи используется специальный аукцион. Полученная на нем сумма идет на погашение долга и процентов по нему. Если после этого что-то еще осталось, то этот остаток передается бездомному заемщику.
Права заемщика
О правах заемщика стоит поговорить отдельно:
- С одной стороны, он является собственником, то есть имеет право, данное ему законом, владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, так как сочтет нужным (). Например, может передать его банку в залог. Но в той же статье есть и ограничение власти собственника: его действия не должны наносить ущерб правам других.
- Закон об ипотеке также говорит о том, что владеть и пользоваться заложенным имуществом его владелец может. И банк не может устанавливать ему в этом ограничения до тех пор, пока помещение используется по назначению и охраняется от разрушения ().
Что же касается распоряжения, и в частности дарения, то оно возможно только согласия кредитора-залогодержателя, то есть банка ().
Впрочем, в договоре может быть указан и другой порядок. Если только условия договора не нарушат прав одной из его сторон.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке?
Таким образом, получается, что ответ на вопрос – можно ли подарить квартиру в ипотеке, в целом положителен. Закон это допускает.
Но вот возможность реализовать это на практике зависит от позиции банка, которому такая ситуация может быть невыгодна.
Невыплаченной
После окончательного расчета с банком и в виде залога, владелец волен поступать со своей квартирой как хочет: дарить, продавать, завещать и т. д.
Но до тех пор, пока она находится в ипотеке, придется считаться с правами и интересами банка. В частности, получать его согласие на сделку.
Банк, как залогодержатель, также имеет ряд прав на квартиру, купленную на его средства. Главным из них является возможность получить за счет заложенного имущества назад выданные заемщику средства.
Поэтому любые изменения, касающиеся передачи права собственности, воспринимаются им скорее негативно.
Условия договора
Возможность или невозможность дарения квартиры до момента выплаты кредита прописывается в договоре.
При этом банк может реализовать свое право и прямо запретить дарение, то есть заранее дать отрицательный ответ на запрос его согласия. Эту возможность ему дает закон.
Но тот же закон разрешает ему дать и положительный ответ. Или же прописать в условиях договора необязательность получения согласия банка при дарении заложенной квартиры.
Поэтому, при заключении договора, если есть намерение в дальнейшем квартиру подарить, этот момент лучше оговорить заранее.
Разрешение банка
Необходимость получения согласия банка связана с тем, что обязанности должника в этом случае переходят к новому владельцу ().
А такая смена должника в отношениях займа возможна исключительно с согласия кредитора, который далеко не всегда такое согласие дает.
Как уже упоминалось, предмет ипотеки, то есть квартира (дом, дача и т. д.), это средство обеспечить своевременное погашение долга.
Поэтому перед заключением договора, банк тщательно изучит:
- платежеспособность;
- благонадежность заемщика.
И только после этого примет решение о выдаче займа.
Нового же должника банк так тщательно не изучил, поэтому будет исходить из того, что риск не вернуть свои средства вовремя у него повышаются. Даже несмотря на имеющееся обеспечение, такое как залог.
