Какой срок давности по сделке с недвижимостью. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Имеют особое значение в жизни современного общества. К их заключению предъявляются строгие требования. Одним из правовых регуляторов отношений в указанной сфере является институт . Под этим термином понимают период, в течение которого стороны сделки, либо заинтересованные лица могут рассчитывать на защиту в суде.

Как определить срок давности?

Для того чтобы определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, необходимо установить к какой категории они относятся. В отечественном праве существую два типа недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Для каждого из указанных видов установлены определенные сроки.

Ничтожной сделку именуют в том случае, если она недействительна с момента заключения. Примером может служить подписание договора о лицом, не являющимся ее собственником. Такая сделка не повлечет перехода прав на объект даже при соблюдении письменной формы, передачи средств и регистрации. Все действия, связанные с ничтожной сделкой не являются юридически значимыми. Основания, по которым договор признают ничтожным, прописаны в ГК России.

Иск с требованиями по такой сделке может быть подан в течение трех лет с того момента, как началось ее исполнение. Указанное обстоятельство отнюдь не означает, что если сторонам удалось скрыть от заинтересованного собственника факт заключения сделки, то он не сможет защитить своих прав. Под исполнением сделки в данном случае понимаются открытые действия. Факт сокрытия может стать основанием для восстановления исковой давности.

Напротив, по сделкам с недвижимостью, отнесенным к категории оспоримых, составляет только один год . Оспоримым именуют соглашение сторон, которое порождает правовые последствия, но может быть прекращено по требованию определенных в законе лиц. Примером оспоримой сделки может служить в недвижимом имуществе без соблюдения преимущественного права других собственников. Особенностью оспоримой сделки является ее двоякий характер. Так, при отсутствии претензий со стороны заинтересованных лиц, соглашение становиться действительным.

Таким образом, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью зависит от особенностей конкретных отношений и юридической их квалификации. Отличия в данном случае весьма существенны, поэтому перед следует удостовериться в соблюдении условий о сроках.

Несколько слов о приобретательной давности

Назвать приобретательную давность исковой нельзя, так как это совершенно иная правовая категория. Однако граждане часто путают юридические понятия из-за схожего звучания. Приобретательная давность на недвижимость в России составляет пятнадцать лет. Это срок, который должен истечь при условии открытого, добросовестного и непрерывного владения, для возникновения у владельца на недвижимый объект.

В качестве примера можно привести ситуацию обработки чужого в течение указанного срока. При этом необходимо учесть, что такая обработка должна носить непрерывный и несанкционированный (отсутствие какого-либо соглашения) истинным правообладателем характер. Если собственник знал о таком владении, не разрешал его, но и не оспаривал (относился равнодушно), то земельный участок может быть признан имуществом пользователя в . Признать право собственности может только суд общей юрисдикции по месту расположения недвижимости.

Статья 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности по сделкам с недвижимостью на уровне трех лет.

Понятие срока исковой давности раскрывается в Гражданском кодексе РФ. Здесь это некий промежуток времени, в течение которого после того, как была совершена сделка с недвижимостью, ее можно оспорить с признанием вновь полученного результата единственно законным.

Срок начинается отсчитываться не с той даты, когда был заключен договор и сделка состоялась, а с того времени, когда лицо, желающее оспорить принятое решение, узнало о нем.

Максимум времени, в течение которого можно обратиться за восстановлением своих прав в отношении объекта недвижимости, составляет 10 лет.

Продление сроков

Понятие продления сроков в гражданском законодательстве как таковое не предусмотрено, но если исходить из практики, то предполагается возможность увеличения срока в определенных обстоятельствах.

К таким обстоятельствам относится:

нахождение заинтересованного лица в местах лишения свободы либо же в таких учреждениях, выход из которых в самовольном порядке не допускается, например, в армии. В этом случае течение трехгодичного срока начинается с момента, когда лицо покидает указанное учреждение, а не узнает о сделке, которую желает оспорить;
нахождение за пределами Российской Федерации либо же пребывание в коме, что не способствует возможности подать иск в суд. При обосновании причины, по которой не было подано заявление в установленный законодателем срок, есть возможность подать его не позднее 10 лет с момента установления данного факта лицом, желающим оспорить сделку;
если после того, как имеющиеся известные наследники вступили в свои права, появился еще один, чьи права были нарушены, а интересы не учтены при разделении наследства. В этом случае обделенный наследник может исправить ситуацию в течение 3 лет с момента признания его полноценным наследником.

Исходя из этого, приобретая недвижимость на вторичном рынке, полностью спокойным относительно чистоты сделки можно быть только по истечению минимум 10 лет с момента ее осуществления, т.е. если сделка состоялась в 2008 году, то уже в 2019 можно ни о чем не переживать.

Восстановление пропущенного срока

Согласно 1 части 205 статьи Гражданского кодекса РФ законодателем установлены сроки для обращения в суд с исковым требованием относительно сделки с каким-либо объектом недвижимости. При этом не каждая причина будет признана уважительной и будет относиться именно к личности заявителя. Решение об этом принимает только суд.

Уважительной причиной признается только в том случае, когда лицо в действительности не имело возможности реализовать свое право в последние 6 месяцев до окончания общеустановленного срока и не могло принять всевозможные меры к реализации своих прав.

Оспоримые и ничтожные сделки

Выделяют два вида сделок, на которые не распространяются правила исковой давности.

Данные сделки уже априори считаются в нашей стране недействительными:

Ничтожные сделки – соглашения, достигнутые вопреки правилам, установленным законодательством, ущемляющие права и интересы других лиц. Например, ситуация, когда произошло дарение объекта, обремененного интересами других лиц, либо же один из наследников произвел отчуждение дома (квартиры), не спросив на это разрешения иных наследников. В такой ситуации лица, чьи права нарушены, обращаются в суд с иском к распорядившемуся общим имуществом. Срок давности здесь – 3 года с момента, когда о такой сделке стало известны лицам, чьи права были нарушены.
Оспоримые сделки – соглашения, достигнутые в результате обмана, злоупотребления доверием, шантажа, угрозы применения насилия и так далее. В данном случае наиболее важным моментом считается необходимость доказать именно факт стороннего воздействия. В судебной практике чаще всего оспоримыми сделками являются заключенные с мошенниками. Еще одним распространенным вариантом оспоримой сделки является ситуация, когда после развода один из супругов продает совместно нажитую недвижимость без ведома другого супруга. В этом случае срок давности для подачи иска составляет 1 год со дня, когда пострадавшему стало известно о произошедшем.

Участие риэлтерских компаний

Если вы приобрели недвижимость у риэлтерской компании, а через лет пять – шесть оказалось, что были нарушены права продавца, то можете спать спокойно, так как такая проблема – головная боль для юридических лиц, ведь именно риэлторы здесь будут нести ответственность, да и то, если сроки давности будут восстановлены.

Сделки с недвижимостью имеют особое значение в жизни современного общества. К их заключению предъявляются строгие требования. Одним из правовых регуляторов отношений в указанной сфере является институт исковой давности. Под этим термином понимают период, в течение которого стороны сделки, либо заинтересованные лица могут рассчитывать на защиту в суде.

Как определить срок давности?

Ничтожной сделку именуют в том случае, если она недействительна с момента заключения. Примером может служить подписание договора о продаже квартиры лицом, не являющимся ее собственником. Такая сделка не повлечет перехода прав на объект даже при соблюдении письменной формы, передачи средств и регистрации. Все действия, связанные с ничтожной сделкой не являются юридически значимыми. Основания, по которым договор признают ничтожным, прописаны в ГК России.

Иск с требованиями по такой сделке может быть подан в течение трех лет с того момента, как началось ее исполнение. Указанное обстоятельство отнюдь не означает, что если сторонам удалось скрыть от заинтересованного собственника факт заключения сделки, то он не сможет защитить своих прав. Под исполнением сделки в данном случае понимаются открытые действия. Факт сокрытия заключения договора может стать основанием для восстановления исковой давности.

Напротив, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, отнесенным к категории оспоримых, составляет только один год . Оспоримым именуют соглашение сторон, которое порождает правовые последствия, но может быть прекращено по требованию определенных в законе лиц. Примером оспоримой сделки может служить продажа доли в недвижимом имуществе без соблюдения преимущественного права других собственников. Особенностью оспоримой сделки является ее двоякий характер. Так, при отсутствии претензий со стороны заинтересованных лиц, соглашение становиться действительным.

Таким образом, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью зависит от особенностей конкретных отношений и юридической их квалификации. Отличия в данном случае весьма существенны, поэтому перед подачей иска следует удостовериться в соблюдении условий о сроках.

Несколько слов о приобретательной давности

В качестве примера можно привести ситуацию обработки чужого земельного участка в течение указанного срока.

Оспаривание сделки с недвижимостью, существует ли срок давности?

При этом необходимо учесть, что такая обработка должна носить непрерывный и несанкционированный (отсутствие какого-либо соглашения) истинным правообладателем характер. Если собственник знал о таком владении, не разрешал его, но и не оспаривал (относился равнодушно), то земельный участок может быть признан имуществом пользователя в судебном заседании. Признать право собственности может только суд общей юрисдикции по месту расположения недвижимости.

Требование ГК о 10 летнем пределе срока исковой давности неконституционно

Требования закона об установлении предела срока исковой давности в 10 лет не могут распространяться на ряд правоотношений. КС принял важное для многих граждан решение, отменяющее для них 10летний рубеж срока исковой давности

Новые положения ГК РФ о сроке исковой давности не должны иметь обратной силы. 10-летнй предел срока исковой давности не распространяется на отношения, возникший до 01.09.2013.

КС РФ рассмотрел вопрос о соответствии Конституции РФ правила применения требований Гражданского кодекса (ГК) об установлении предела срока исковой давности в 10 лет (ст. 200 ГК РФ), который действует с 1 сентября 2013 года.

Обстоятельства дела:
Заявитель жалобы выступал кредитором по договору займа. Договор был заключен в 2000 году, срок возврата займа договором не был определен.
15 июля 2013 года кредитор направил должнику требование о возврате долга, предоставив ему 30 дней для его исполнения. В ранее действовавшей редакции абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК связывал начало течения срока исковой давности по обязательствам, срок исполнения которых не определен, с возникновением у кредитора права предъявить требование об исполнении обязательства и не устанавливал при этом каких- либо предельных сроков, исчисляемых со дня возникновения обязательства. Контрагент долг не погасил, и кредитор посчитал, что срок исковой давности начал течь с 15 августа 2013 года.

Исходя из этого, кредитор обратился в суд с иском о возврате долга по договору займа. Суд первой инстанции встал на его сторону, однако в апелляции это решение отменили. Апелляционная инстанция указал, что на момент подачи иска, 18 сентября 2013 года, уже вступили в силу поправки в ГК РФ, согласно которым срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня возникновения обязательства (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования; при этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
Вышестоящие инстанции согласились, что 10-летний предел срока давности истек.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Кредитор был вынужден обратиться в Конституционный суд РФ. Речь идет о том, что новая редакция ГК РФ о сроках исковой давности применяется к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

КС постановил, что введение федеральным законодателем правила о том, что сроки исковой давности по обязательствам, сроки исполнения которых не определены или определены моментом востребования, применяются к требованиям, сроки предъявления которых не истекли до 1 сентября 2013 года, нарушает конституционные предписания, поскольку лишает участников гражданского оборота, которые состоят друг с другом в длительных (более десяти лет) договорных обязательственных правоотношениях, права на судебную защиту . Таким образом, КС РФ согласился с тем, что придание новым нормам обратной силы фактически нарушило стабильность гражданского оборота и лишило кредитора права на судебную защиту.
Правило об установлении предела в 10 лет для срока исковой давности на обязательственные правоотношения, не истекшие до 1.09.2013, было признано неконституционным. Дело заявителя будет пересмотрено. В дальнейшем все суды при разрешении подобных споров обязаны руководствоваться правовыми позициями КС РФ, изложенными в Постановления КС РФ от 15 февраля 2016 г. № 3-П "По делу о проверке конституционности положений части 9 статьи 3 Федерального закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина Е.В. Потоцкого".

Седченко Сергей Николаевич(19.05.2014 в 22:41:02)

Добрый вечер,Аноним. Согласно ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. Размеры таких сроков указаны в ст. ст. 257, 258 Гражданского кодекса Украины. Общий срок исковой давности составляет три года. Однако гражданским законодательством предусмотрена также специальная исковая давность (срок, в течении которого лицо наделено правом обратиться в суд при этом может быть как больше, так и меньше трех лет – в зависимости от характера дела). Относительно недействительности сделок (в частности, договоров купли-продажи) следует пояснить следующее. Закон выделяет два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Последствием признания договора недействительным является двусторонняя реституция (возврат всего приобретенного/полученного по сделке). Перечень оснований для признания договора в судебном порядке недействительным содержится в ст.ст. 218-235 ГК Украины. В данном случае для большинства из них установлен срок давности в три года. Для признания недействительным договора, заключенного под влиянием насилия или обмана, срок исковой давности составляет пять лет. В свою очередь ничтожными являются сделки, когда об этом есть указание в законе. Признавать сделку ничтожной в суде необходимости нет, так как она ничтожна априори. Однако в судебном порядке можно требовать применения последствий ничтожной сделки. При этом, срок исковой давности составляет 10 лет. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. Таким образом, исковая давность начинает своё действие в Вашем случае после исполнения обязательства и составляет 3 года.

ГК РФ: срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Вообщем если истец не докажет суду, а обязанность доказывания лежит на нем о том, что он узнал о нарушенном праве после 2011 года, спустя 7 лет после совершения сделали сделки, суд может принять решение по делу. В противном случае суд обязан отказать в рассмотрении иска по причине окончания срока исковой давности. Не забывайте о том, что истец может подать подать документы на возобновление пропущенного срока. Но он должен указать веские уважительные причины для возобновления срока давности. Тогда нужно выстроить иную позицию защиты в суде. Мой ответ, Ваш отзыв. Если ответ по поводу срока исковой давности понятен, нажмите +. В случае необходимости оказания правовой помощи, обращайтесь. С уважением, Сергей Николаевич.

Каким может быть срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?

Настоящий материал подготовлен на основании положений действующего российского законодательства с учетом правовых позиций, изложенных в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации №43 от 29 сентября 2015 года.

Актуальность представленного материала по состоянию норм закона на 01.10.2015

Что такое исковая давность?

Согласно положению статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) таковой признается срок для защиты в судебном порядке нарушенного права (субъективного гражданского права конкретного лица, физического или юридического). Общий срок исковой давности составляет три года.

С какого момента времени начинает течь срок исковой давности?

Срок исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать:

о нарушении своего права и
о том, кто является нарушителем данного права.

Есть ли какие-то особые условия исчисления сроков исковой давности для юридических лиц?

Течение исковой давности для юридического лица начинается с момента:

когда уполномоченный исполнительный орган (например, Генеральный директор ООО) или участник / учредитель ООО узнали или должны были узнать о нарушении какого-то конкретного права юридического лица и
когда они узнали, кто именно является нарушителем данного права.

При этом важно помнить, что если Генеральный директор Общества или его участники менялись, то это обстоятельство никак не повлияет на «точку отсчета» срока исковой давности.

Как исчисляется срок исковой давности для органов власти, действующих в защиту нарушенных прав граждан?

Правила исчисления срока давности для уполномоченных органов власти (публично-правовых образований) по существу аналогично правилу для юридических лиц. Кроме того, важно помнить, что если в защиту нарушенных прав в суд обращается прокурор либо иной уполномоченный орган, то течение срока исковой давности определяется моментом, когда о нарушении прав узнало лицо, в интересах которого действует прокурор / уполномоченный орган.

Есть ли какие-то особенности исчисления срока исковой давности, если, юридическое лицо было реорганизовано или право собственности на спорную вещь было уступлено другому лицу?

Согласно нормам закона данные обстоятельства никак не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. Срок исковой давности начинает течь со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о его нарушении и о том, кем оно было нарушено.

Можно ли восстановить срок исковой давности?

Восстановление срока исковой давности судом возможно только по уважительным причинам, связанным с личностью истца: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п., при этом истец обязан представить в суд доказательства об уважительности пропуска срока исковой давности.

Может ли юридическое лицо восстановить пропущенный срок исковой давности?

Срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, независимо от причин его пропуска не подлежит восстановлению.

Существует ли какой-то предел для срока исковой давности?

Напомним, что общий срок исковой давности составляет три года. Часть 2 статьи 196 ГК РФ устанавливает абсолютный предел продолжительности исковой давности в 10 лет, то есть восстановить срок исковой давности свыше десяти лет невозможно.

Следует отметить, что ни трехлетний, ни десятилетний срок исковой давности не применяется к случаям, специально оговоренным в законе:

когда были нарушены личные неимущественные права и другие нематериальных блага,
к требованиям вкладчиков к банку о выдаче вкладов,
к требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина,
иные случаи, перечисленные в статье 208 ГК РФ.

Что необходимо сделать для применения исковой давности?

Исковая давность применяется только судом и только по заявлению стороны в споре. В судебной практике такое заявление, как правило, делает ответчик. Заявление ненадлежащей стороны или от третьего лица о применении исковой давности правового значения не имеет.

В какой форме нужно сообщать о пропуске срока исковой давности?

Закон не предусматривает каких-то особенных условий к форме заявления о сроке исковой давности, оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме в любой стадии судебного процесса.

Какие правовые последствия, если ответчик в суде заявит о пропуске срока исковой давности?

Если истец пропустил срок исковой давности и не имеется уважительных причин для его восстановления суд вправе отказать истцу в удовлетворении иска без рассмотрения спора по существу.

Если срок исковой давности по требованию о возврате денежного долга истек, то можно ли взыскать неустойку и штраф по этому долгу?

В соответствии с законом, если срок исковой давности по главному требованию истек (сумма долга), то и по дополнительным требованиям (неустойка, пени, штрафные санкции и т.п.) он также считается истекшим. В случае, если, например, кредитный договор подразумевает, что проценты за пользование кредитом выплачиваются заемщиком после погашения суммы основного долга, то срок исковой давности в отношении процентов течет отдельно независимо от истечения срока исковой давности по требованию о погашении основного кредита.

Что такое перерыв срока течения исковой давности?

Если обязанное лицо (должник) совершает действия о признании долга (например, письменно в ответ на претензию признает долг и заключает соглашение о рассрочке платежей), то течение срока исковой давности прерывается. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново. Но следует помнить, что тот же ответ на претензию, не содержащий четкого указания о признании долга, сам по себе не свидетельствует о его признании, и, соответственно, течение срока исковой давности не прерывается. Перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением указанных действий может иметь место только в пределах срока давности, но никак не после его истечения.

В случае необходимости получения юридической консультации по вопросам применения срока исковой давности Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», воспользовавшись любой удобной формой связи

Сделки с недвижимостью по праву считаются одними из самых сложных и растянутых во времени. Любой человек, участвующий в сделке купли-продажи, обмена, получения по наследству квартир или дома может оказаться жертвой мошенников: высокая стоимость предмета договора привлекает желающих получить большой куш. Чтобы у участников сделок была возможность оспорить проведенную операцию и восстановить свои нарушенные права, в Гражданском кодексе установлен срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, однако в разных ситуациях он может удлиняться или укорачиваться.

Сроки исковой давности могут увеличиваться

В статье 196 ГК РФ четко указано, что срок исковой давности по обычным сделкам с недвижимостью составляет три года. Однако сложности связаны с тем, что срок начинает отсчитываться не с момента заключения сделки, а с той минуты, когда пострадавшая сторона узнает о нарушении своих прав. Из-за этого реальные сроки исковой давности могут сильно увеличиваться. Рассмотрим самые основные примеры увеличения срока:

Если один из собственников находился в заключении или служил в армии, а после возвращения домой обнаружил, что квартира продана, он имеет право подавать иск в течение 3 лет с момента возвращения. Даже если человек, к примеру, просидел в тюрьме 7 лет он сможет еще в течение 3 лет подавать иск и добиваться восстановления своих прав.
Если один из собственников жилья пребывал в коме или находился вдали от России и не мог подать заявление сразу, срок исковой давности может достигать 10 лет. При этом истец должен обосновать несвоевременную подачу заявления.
Если после передачи жилья по наследству свои права заявил еще один наследник, имевший по закону право на получение части или всего имущества, исковый срок составляет 3 года с момента признания права на наследство. На практике такой судебный иск может подаваться даже через несколько лет после вступления в права наследования.

Фактически, чтобы чувствовать себя совершенно спокойно, собственник должен прожить в квартире или доме не менее 10 лет. Это гарантия, что внезапно вернувшийся из далекого путешествия родственник прежних владельцев не заявит свои права на жилье.

Что такое оспоримые и ничтожные сделки?

Срок исковой давности может быть не только увеличен, но и уменьшен в зависимости от того, к какой категории будет причислена сделка. В России выделяют два типа договоров, которые могут быть признаны недействительными:

Ничтожные сделки: это договоры, совершенные в обход законодательства, являющиеся противозаконными или ущемляющими чьи-либо интересы. Например, если наследник продает квартиру, не имея подтвержденного права на наследство, продает квартиру, другие наследники могут подать на него в суд, и сделка будет признана ничтожной. В этом случае срок исковой давности составляет 3 года с момента обнаружения нарушенных прав владельцев жилья.
Оспоримые сделки – это договор, заключенный под давлением, без желания продавца и покупателя. Если мошенники угрозой, шантажом, введением в заблуждение или иным образом заставили владельца продать недвижимости, такие сделки могут быть признаны оспоримыми. Однако участнику придется доказывать, что то или иное действие он совершил под давлением со стороны продавца или покупателя.

Если сделка будет признана оспоримой, пострадавший может в течение года подавать заявление и требовать восстановления нарушенных прав.

Оспоримыми чаще всего признаются договоры, заключенные под воздействием уговоров мошенников. В группе риска в этой ситуации оказываются внушаемые пожилые люди, не имеющие возможность посоветоваться с родственниками.

Бывают и иные случаи: например, если жена продаст совместно нажитую квартиру без ведома мужа и без его нотариально заверенного согласия, такой договор также может быть признан оспоримым. После этого в течение года пострадавшая сторона может обращаться в суд с иском. Год будет отсчитываться с того момента, как обделенный собственник узнал о том, что сделка была оформлена без его желания.

Как уберечь себя от действий мошенников и судебных исков?

Оформление любой сделки с недвижимостью требуют крайне внимательного отношения к документам. Ошибки в них могут в итоге привести к тому, что сделку признают незаконной, и придется покидать уже обжитую квартиру или дом. Выгоднее сразу обратиться в надежное риелторское агентство, которое может похвастаться надежной репутацией.

Есть метод, позволяющий получить информацию о том, кто и когда был прописан на данной жилплощади, и куда затем выписан. Эти сведения содержатся в домовой книге, из которой должна быть сделана выписка. Нужно обратить внимание на несколько важных моментов: Если присутствуют размытые формулировки, например: «Выписан в г. Челябинск» — без указания конкретного адреса, это должно насторожить покупателя. Это значит, что человека выписали из квартиры «в никуда», и в дальнейшем он может вернуться и заявить о своих правах на долю жилья или целую квартиру.

Важно обратить внимание на то, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние, когда и куда они были выписаны.

Время — не всегда на вашей стороне…

Раньше такие операции проводились только с разрешения органов опеки, сейчас оно уже перестало быть обязательным. Однако если права несовершеннолетних были нарушены во время сделки, ее могут признать недействительной. Недействительными также признают сделки заключенные несовершеннолетними до 14 лет недееспособными лицами, кроме того, законом исключаются притворные сделки, которые оформляются только для вида. Например, муж не может купить жилье у жены, если не является собственником.

Если выявятся обстоятельства, по которым сделка может быть признана незаконной, суд обяжет покупателя освободить жилплощадь, а продавца – вернуть деньги. Однако если с момента сделки прошло хотя бы несколько лет, найти продавца обычно не представляется возможным, и в итоге покупателю придется решить вопрос и с поиском нового пристанища, и с возвратом денег самостоятельно.

Чтобы избежать неприятных ситуаций и судебных разбирательств, нужно быть внимательным при оформлении договора и при поиске продавца. Не стоит торопиться, нужно поговорить с человеком. Важно выяснить, почему тот продает жилье, кто жил здесь раньше. Первое элементарное правило безопасности – необходимо убедиться в наличии у продавца регистрационных документов на недвижимость. Сделки нужно совершать только с владельцем, в мире недвижимости нельзя соглашаться на любые договоры, оформляемые по доверенности.

Мнение юрист-эксперта:

К статье можно дать дополнительную информацию. Есть ситуация, при которой срок не применяется вообще. Закон говорит, что суд принимает к рассмотрению иски, срок давности по которым истек. Но ответчик может подать заявление в суд об истечении этого срока. Для суда это является основанием для отказа истцу.Получается, что сама по себе исковая давность никого ни к чему не обязывает.

Этот инструмент как добросовестного покупателя, так и добросовестного ответчика. 10-летний срок его окончания, гарантирует права тех и других. Вообще этим инструментом надо уметь пользоваться. Т.к. срок начинает течь не с момента события, а с момента, когда стало известно о нарушении, могут быть самые неожиданные ситуации. Некоторые специально моделируют ситуации, чтобы исказить действительность.
Есть еще одна правовая ситуация. Односторонние действия, осуществляемые для реализации права, срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. Речь идет о реализации арестованного или заложенного имущества, списание денег со счетов и т.п. Поэтому важно об таких ситуациях знать.

Другая полезная рекомендация для наших читателей. Не совершайте сделок с недвижимостью самостоятельно. Обращайтесь к специалистам, которые в договоре на свои услуги дадут вам гарантии чистоты сделки и ответственности, в случае, если у вас в будущем возникнут проблемы.

Обоснование: ст. 199 ГК РФ.

Как быть, если истек срок исковой давности, объяснит юрист в видеоматериале:

2006 год

Сергей Вишняков: срок исковой давности при сделках с недвижимостью может быть 10 лет

Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, как и договор купли-продажи, является документом основания, по которому человек получает право собственности. Однако проверить наличие наследников, имеющих обязательную долю в наследстве, достаточно трудно. Сложно проверить наличие внебрачных детей наследодателя, которые также имеют право на долю в наследстве. Они могут предъявить претензии и попросить свою долю.

Общий срок исковой давности составляет три года. Существуют специальные сроки исковой давности, самый большой из них составляет десять лет. Например, если наследник, предположим, пролежал в коме, находился на Северном полюсе или в кругосветном путешествии, а потом приехал и узнал, что его права нарушены, с этого момента начинает исчисляться общий срок исковой давности, то есть три года. Человек ведь может в кругосветном путешествии находиться и три года, и четыре, и пять лет.

Те категории граждан, а именно заключенные и военнослужащие, которые раньше выписывались из квартир, так как они выбывали на определенный срок (военнослужащий до трех лет, заключенный до 20 - 25-ти), по возвращении имеют право пользования той квартирой, в которой они проживали. Если эта квартира была незаконно продана собственником, то вернувшийся из армии или из мест заключения человек, имеет право в ней проживать. Естественно это проверить тоже достаточно трудно, но возможно одним способом.

Архивная выписка из домовой книги, которую выдают не каждому гражданину, но при определенной степени, скажем так, настойчивости, ее можно получить, содержит информацию обо всех лицах, зарегистрированных в этой квартире за определенный промежуток времени. Например, если эта квартира или дом сдавался 20 лет назад, то за эти 20 лет в архивной выписке будет информация о том, кто в данной квартире проживал и куда выписался. Здесь же можно понять и получить информацию о том, нарушены ли были чьи-то права или нет.

Были такие случаи, что, например, в выписке из домовой книги написано: «выписан в город Алексин» и больше никакой конкретной информации нет, улица, дом, квартира – ничего это неизвестно. Получается, что человек выписан в «никуда». Это должно насторожить покупателя квартиры и эту информацию необходимо обязательно проверить. Если же человек по каким-то причинам не может проверить эту информацию, то лучше однозначно от такой сделки отказаться.

Самые замечательные договоры – это договоры передачи в собственность. Так же когда люди покупают квартиры в новостройке, они получают квартиру по инвестиционному контракту. Соответственно, это самые замечательные договоры, но и их тоже надо проверять.

Если недвижимость приобреталась супругами на имя двух супругов, то здесь никаких проблем не должно быть. Если же недвижимость приобреталась на имя одного из супругов, то, соответственно, согласно Семейному кодексу Российской Федерации, она является общей собственностью супругов. При ее продаже нужно согласие одного из супругов, того кто не является фактическим собственником.

Если супруги находятся в разводе, а квартира была продана, то по Семейному кодексу обиженный супруг имеет право подать в суд в течение трех лет после их развода. Супруг может попросить вернуть себе квартиру, а может попросить своего бывшего супруга вернуть ему деньги.

Очень часто в паспортах нового образца не предоставляется информация о зарегистрированном браке, о детях. Эту информацию тоже проверить достаточно трудно, потому что органы ЗАГС не обязаны выдавать информацию о наличии брака, расторжении этого брака, наличие детей.

С 1-го января 2005-го года вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс. Лица, которые проживали с собственником, продавшим квартиру, автоматически теряют право пользования этой квартирой при продаже. Если в квартире зарегистрированы дети, а тем более если они являются собственниками, то нужно на это обратить внимание. Ранее, то есть до 1-го января 2006-го года в случае, если дети являются собственниками, то здесь вступает в силу закон о том, что сделка должна происходить только с разрешения органов опеки и попечительства. С 1-го января 2005-го года это разрешение уже не требуется. В принципе, детей тоже можно выписать.

С 1-го января 2005-го года вступили поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», которые говорят о том, что в случае, если имущество истребовано по суду у добросовестного приобретателя или, наоборот, человек, чьи права нарушены, не может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, то Российская Федерация возмещает потерю любой из этих сторон, чьи права были нарушены в размере до миллиона рублей, но не более, чем миллион рублей. Однако нужно сказать, что все эти поправки относятся к тем договорам, которые были подписаны после 1-го января 2005-го года.

Чтобы чувствовать себя спокойным, человек должен прожить в собственной квартире около десяти лет. Это, как раз, является самым длительным сроком исковой давности. Если человек, приобретатель этой квартиры хочет чувствовать себя спокойно и не ждать прошествия этих десяти лет, не мучится, не нервничать, то, в принципе, он может застраховать себя от утери права собственности (так называемое страхование титула) в любой страховой компании.