Стоимость коммерческой недвижимости сегод-ня высока, и далеко не каждая компания, тем более работающая в сфере малого и среднего бизнеса, может позволить себе совершить такую покупку. Однако если у предпринимателя есть квартира на 1 этаже жилого дома, он может открыть в ней офис или магазин.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд - это изменение юридического статуса объекта для организации в нем магазина, кафе, офиса или другого коммерческого предприятия. Жилищный кодекс разрешает перевод квартир в нежилой фонд, но с условием, что при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граж-дан, а также общественные интересы. Зачастую процедура перевода только кажется простой. На самом деле это сложный процесс, который занима-ет от трех месяцев до года.
КАКОЙ ОБЪЕКТ МОЖНО ПЕРЕВЕСТИ В НЕЖИЛОЙ ФОНД, И В КАКИХ СЛУЧАЯХ
Перевод жилых помещений в нежилые может производиться в исключительных случаях и дол-жен преследовать две цели: создать удобную для населения инфраструктуру города и улучшить ар-хитектурный облик зданий. Кроме того, перевод законен, когда невозможно проживание людей в помещении, так как оно не соответствует санитар-ным, гигиеническим условиям и правилам пожар-ной безопасности.
Разрешение переделать квартиру в торговую точку или под офис представители власти дадут только в том случае, если будет выполнен ряд ус-ловий, прописанных в статье 22 Жилищного ко-декса РФ. Так, необходимо, чтобы существовала техническая возможность оборудовать отдельный вход в жилое помещение, а также, чтобы помеще-ние не являлось местом постоянного проживания граждан и не было обременено правами третьих лиц (не состоит под арестом, не находится в за-логе). Кроме того, квартира должна располагаться на первом этаже или на этаже, непосредственно ниже которого нет жилых помещений. Также не-обходимо помнить, что с требованием о переводе жилого помещения в нежилое может обратиться только собственник указанного помещения либо уполномоченное им лицо. Таким образом, если собственник неприватизированной квартиры -муниципалитет, соответственно, только городские власти могут распорядиться помещением. Поэтому нет смысла пытаться перевести в нежилой фонд квартиру, если вы проживаете в ней по договору социального найма.
ПРОЦЕДУРА ПЕРЕВОДА
Для перевода жилого помещения в нежилое его собственнику придется оформить ряд документов, которые предоставляются в администрацию того района, где находится объект. Вопросы о целесо-образности перевода помещения из жилого фонда в нежилой рассматриваются на межведомствен-ной комиссии. Государственные органы должны принять решение о переводе в течение 45 дней с момента подачи всех документов заявителем. По-ложительное заключение этой комиссии направля-ется в мэрию для подготовки постановления мэра города. После того как постановление будет подпи-сано, оно выдается владельцу помещения. Теперь собственник может внести изменения в техниче-ский паспорт строения и зарегистрировать свою недвижимость.
Отказать в переводе в нежилой фонд местные органы исполнительной власти могут только в случаях, установленных законодательством. Так, отказ допускается в случае непредставления опре-деленных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса документов, представления документов в ненад-лежащий орган, несоблюдения условий перевода помещения, а также несоответствия проекта пере-устройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Чтобы межведомственная комиссия рассмотре-ла вашу просьбу о переводе жилого помещения, не-обходимо предоставить пакет документов:
- заявление собственника о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в не-жилой фонд (по установленному Жилищным коми-тетом образцу). В заявлении необходимо указать предполагаемое функциональное назначение это-го помещения;
ксерокопия паспорта собственника, нотари-ально удостоверенные документы, подтверждаю-щие право собственности на данное жилое поме-щение;
- нотариально удостоверенные копии учреди-тельных документов юридического лица или доку-менты, подтверждающие полномочия представите-ля юридического лица;
- характеристика жилой площади, переводимой в нежилой фонд;
- справка о регистрации по месту жительства в жилом помещении, переводимом в нежилой фонд, содержащая сведения об отсутствии зарегистриро-ванных в помещении граждан;
- документы, подтверждающие наличие у физи-ческих лиц-собственников помещения и членов их семьи, включая несовершеннолетних, иного жилого помещения для постоянного проживания;
- согласие органов опеки и попечительства на перевод жилого помещения в нежилой фонд, в слу-чае, если данная юридическая процедура затраги-вает интересы несовершеннолетних;
инвентаризационный план рассматриваемого помещения, а также нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений;
- заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости);
акт санитарного обследования помещения са-нитарно-эпидемиологической службой;
- согласие органа противопожарной службы;
- проект переустройства и перепланировки по-мещения;
- техническое заключение организации, обеспе-чивающей содержание дома (ЖЭС, ЖЭК, ЖСК, ТСЖ).
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
В конце 2006 года изменился порядок государ-ственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое. Ранее изменение назначе-ния объекта влекло за собой прекращение прав на недвижимость и возникновение новых. На сегодня перевод из жилого помещения в нежилое осущест-вляется путем внесения записи в единый государ-ственный реестр прав об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Го-сударственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 100 руб. физи-ческими лицами и 300 руб. юридическими лицами.
Для городских жителей уже давно не в диковинку видеть многочисленные магазины, парикмахерские, офисы и даже стоматологические кабинеты на первых этажах многоэтажных квартирных домов. Возможность поменять статус квартиры на помещение под коммерцию открывает новые возможности для предпринимателей и бизнесменов. И такой вариант очень даже логичен, ведь приобретение жилых квадратных метров на первом этаже значительно доступнее, нежели возведение отдельно стоящего здания. О том, как перевести жилое помещение в нежилое, и пойдет речь в этой статье. Сама процедура в теории довольно простая, однако на практике побегать по инстанциям придется немало.
Также будет рассмотрен интересующих многих граждан вопрос: можно ли нежилое помещение перевести в жилое. Хотя данная практика встречается значительно реже, но такая возможность существует. Но обо всем по порядку: сначала опишем процесс оформления жилья под коммерческую недвижимость, а после - как перевести нежилое помещение в жилое.
Условия для перевода
Законодательством установлены определенные условия, при которых можно перевести нежилое помещение в жилое, однако эта процедура намного проще, чем перевод квартиры в помещение для предпринимательской деятельности.
Следующие пункты для перевода жилья в нежилой фонд обязательны:
Квартиры, которые не подлежат переводу
Существует и такая часть жилого фонда, которая ни при каких обстоятельствах не может быть оформлена нежилым помещением:
- Если квартира находится в доме, признанном культурным или историческим наследием.
- Если к строению не подведены такие коммуникации, как вода, канализация, электричество и прочие сети.
- Жилье, относящееся к ведомствам ЧС и штаба гражданской обороны.
Нужно ли переоформлять статус квартиры?
В законодательстве имеются и такие лазейки, как статья 17 ЖК РФ, которая гласит, что квартира может быть использована для нужд предпринимательской деятельности и без перевода в статус нежилого помещения, если такое использование не мешает зарегистрированным и проживающим в ней лицам и соседям. Но при этом предприниматель лично должен иметь прописку и регистрацию по данному адресу.
Этапы переоформления
Итак, как перевести жилое помещение в нежилое? В первую очередь должны быть соблюдены все вышеуказанные условия. Сразу следует сказать, что по закону переоформлением документов может заниматься как собственник квартиры, так и его доверенное нотариально лицо. Весь процесс условно можно разделить на три этапа: сбор документов, определение стоимости и оплата за перевод, регистрация.
Документы из БТИ
Пакет документации, который необходимо предоставить межведомственной комиссии из ДУИ, в обязательном порядке должен содержать следующие бумаги:
1. Экспликацию с поэтажным планом. Если таковых нет на руках, то получить их нужно в БТИ. При этом предварительно необходимо взять доверенность в Департаменте. Таким образом, первым делом следует отправиться в Департамент, написать заявление по образцу и представить такие документы:
- паспорт собственника или доверенность лица, действующего в его интересах;
- свидетельство, подтверждающее права на жилье;
- так называемый договор основания, по которому помещение перешло в собственность.
2. Паспорт помещения и технический план. Здесь следует учитывать, что если эти бумаги были получены более трех лет назад, то их нужно брать повторно в БТИ.
Документы из СЭС и пожарного надзора
БТИ - это не единственная организация, которую придется посетить, так как перевести жилое помещение в нежилое без оценки экспертов невозможно.
Итак, понадобится документация о пожарном соответствии помещения, которая выдается пожарным надзором. Для получения таковой нужно обратиться в Управление Государственного пожарного надзора и написать там заявление по определенному образцу. После этого будет назначена дата, когда придет эксперт для оценивания пожарной безопасности и выдачи заключения.
Также потребуется протокол о соответствии нормам санитарно-эпидемиологического надзора. Выдается данный документ в районной СЭС по заявлению и после выезда эксперта.
Разрешение соседей
Пожалуй, самым сложным при сборе документов может оказаться сбор письменных согласий от собственников соседних квартир. Не многие захотят, к примеру, чтобы в непосредственной близости был магазин и постоянный поток людей под окнами. Чтобы не охотиться за каждым из собственников по отдельности при помощи управляющей компании можно собрать внеочередное собрание, на котором и собрать необходимые подписи. При этом стоит учитывать, что правомерность собрания, которая позволит не учитывать в последующем мнение несогласных, будет достигнута лишь при условии присутствия на сборах больше 50% собственников.
На собрании нужно провести голосование, и если 2/3 присутствующих дадут положительный ответ, то вопрос о переводе можно считать закрытым. При этом следует помнить, что после голосования нужно составить протокол голосования, по которому впоследствии будет выдана соответствующая справка. Так как перевести жилое помещение в нежилое без данного документа невозможно, придется найти общий язык с соседями. Также следует заранее подготовить весомые аргументы, которые убедят их отдать свой голос на голосовании в пользу перевода.
Документы из управляющей компании
Помимо того что придется обращаться в управляющую компанию для созыва внеочередного собрания, нужно будет взять в этой организации техническое заключение состояния здания, выписку из домовой книги. Для этого потребуется написать соответствующие заявления и предоставить работникам компании паспорт, документы на квартиру, доверенность (для нотариально заверенного лица, представляющего интересы).
Для того чтобы Департамент Управления Имуществом дал добро на переоформление, нужно в проектной компании заказать план переустройства жилья под магазин, парикмахерскую или офис, в зависимости от назначения помещения. Это также обязательный документ, так как перевести жилой дом в нежилое помещение или же сменить статус квартиры без него не удастся.
Заявление в Департамент Управления Имуществом
После сбора всех необходимых бумаг можно отправляться в Департамент для подачи заявления. При этом следует явиться всем собственникам квартиры или же одному доверенному лицу с доверенностями от каждого из владельцев квартиры с паспортами, правоустанавливающими бумагами и вышеуказанным списком документов. В заявлении обязательно нужно будет указать причину своего решения о смене статуса жилого помещения.
Определение стоимости перевода
Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое? Цена переоформления не фиксированная, для каждого помещения она определяется индивидуально. Что собой представляет данная оценка? На самом деле это разница в цене между жилой квартирой и нежилым помещением, равнозначным по площади и прочим характеристикам, ведь известно, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость. Переводить жилое помещение в нежилое – совсем не дешевое удовольствие, так что решение должно быть взвешенным. Протокол стоимости будет выдан на руки после уплаты квитанции с суммой разницы стоимости между квартирой и нежилым помещением.
Регистрация нежилого помещения
После того как в Департаменте было получено разрешение на перевод, можно со всем пакетом документов отправляться в Регистрационную палату, чтобы получить свидетельство на нежилое помещение. После принятия бумаг на рассмотрение будет выдана расписка с указанием даты, когда можно будет забрать документы. Сумма госпошлины за данную услугу - 1000 рублей.
Перевод нежилого помещения в жилое
Как перевести нежилое помещение в жилое, и какие документы нужно для этого собрать? Процесс схож с описанной выше процедурой, только вот цена будет значительно меньше, так как не придется платить разницу рыночной стоимости недвижимости. Сколько стоит перевести нежилое помещение в жилое на сегодняшний день? Оплата процедуры заключается лишь в оплате госпошлин за услуги организаций.
Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.
При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.
Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.
Условия перевода недвижимости в другую категорию
Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:
1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.
2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:
- если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
- если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
- если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
- если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
- если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.
В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.
Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:
- ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
- наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
- возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.
Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.
Порядок перевода жилья в нежилые помещения
Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.
Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:
- Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
- Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
- Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
- Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
- Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
- Удостоверение личности заявителя.
Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.
Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней .
В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.
Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения
Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.
Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:
- представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
- представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
- несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
- наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.
Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.
Нужно ли согласие собственников других квартир в доме
Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.
Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).
Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.
На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.
Данное заявление подается в специальные органы управления ТСЖ. При этом решение вопроса о переводе жилья в другую категорию будет зависеть не от количества собравшихся на заседании жильцов, а от простого большинства голосов всех присутствующих на собрании жильцов.
Если в доме ТСЖ не создано, то решить вопрос о переводе и получить согласие жильцов немного сложнее. Это связано с тем, что единого органа, действующего от имени собственников квартир в доме, не существует. Поэтому заинтересованному лицу придется самостоятельно инициировать и собирать собрание собственников жилья.
При этом, согласно нормам Жилищного кодекса (ст. 45 пункт 2), внеочередное собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме будет считаться правомочным, только если собралось более 50% собственников. Решение принимается большинством голосов собравшихся.
Комментарии (14)
Александр | 2015/05/20
Добрый день. Купил квартиру для перевода в нежилое из жилого. Она оказалась под охраной, как памятник архитектуры. Может ли орган (переводящий квартиру из одного состояния в другое) запрашивать реставрацию? Обязан ли собственик предаставить ее? Если обязан, то какой статьей это обуславливается?
admin | 2015/05/26
Здравствуйте Александр! В случае если переводимое помещение или объект капитального строительства, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры и для его перевода требуется перепланировка, переустройство, реконструкция, то заявитель дополнительно предоставляет заключение органа по охране объектов культурного наследия о допустимости проведения строительных работ, предусмотренных проектной документацией.
Таким образом, разрешение уполномоченного по контролю за объектами культурного наследия органа на перевод жилого помещения в нежилое без необходимых документов (то есть, без реставрации, если она необходима), вам получить не удастся. Данный порядок устанавливается Федеральным законом “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”.
Пунктом 3 ст. 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» бремя содержания объекта культурного наследия (в том числе и реставрация такого объекта) возлагается на собственника, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данного объекта культурного наследия.
Надежда | 2015/07/26
открыла ооо “досуг детей” в собственном 2-х этажном коттедже.Получила субсидию, теперь требуют перевести площади, используемые под досуговую деятельность в нежилое помещение. Из статьи поняла, что единственное препятствие – Положение №47 от января 2006 года. Так что же мне делать? спасибо
admin | 2015/08/03
Здравствуйте Надежда! Вы можете осуществить перевод дома в нежилое помещение в соответствии с требованиями законодательства – статьей 23 Жилищного Кодекса РФ устанавливает, что для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и(или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
виталий | 2016/08/14
Дарственная на квартиру была оформлена на жену.Затем в браке жена перевела квартиру в нежилое под стоматологию.Имеет ли муж право на долю при разводе?
admin | 2016/08/22
Здравствуйте Виталий! Если квартира была получена женой на основании договора дарения (безвозмездный договор), то такое имущество не имеет статуса общего имущества супругов. Что касается перевода жилого помещения в нежилое, то сам факт смены статуса жилого помещения не влечет изменение порядка его получения (безвозмездная сделка дарения). Как следствие, при разводе муж на долю в таком помещении претендовать не сможет.
Влад | 2016/11/28
А если собственников на квартиру несколько, в том числе малолетние дети, возможен перевод в нежилой фонд? Спасибо!
admin | 2016/12/09
Здравствуйте Влад! Перевод возможен только с разрешения органов опеки и при предоставлении несовершеннолетним равноценных долей в праве собственности на иное жилое помещение.
татьяна | 2017/10/09
в помещении расположено отделение почтовой связи. зарегистрировано как жилое-квартира. Техпаспорт на нежилое с незаконной перепланировкой. пробито два проема под дверь и два под окна и заложено окно и дверь. как перевести в нежилое-с чего начать
admin | 2017/10/17
Здравствуйте Татьяна! В первую очередь, вам необходимо подготовить все правоустанавливающие документы на жилое помещение, а также проект его реконструкции. Впоследствии полученный проект потребует согласования в органах жилищной и пожарной инспекции, а также в Роспотребнадзоре. После подготовки проекта реконструкции и его согласования с уполномоченными органами, вы сможете обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое в уполномоченный орган по вашему региону.
Александр | 2018/03/13
Здравствуйте!
Получено разрешение администрации на перевод, сделан ремонт. Что дальше? Куда обращаться за документами и какие документы нужны? Спасибо.
admin | 2018/03/27
Здравствуйте Александр! После получения разрешения вам необходимо обратиться в соответствующую межведомственную комиссию при администрации по месту вашего проживания. Как правило, к заявлению прилагаются технические документы на помещение, разрешение на смену категории помещения, проект перепланировки, заключения СЭС, пожарной инспекции итд. Детальный перечень документов вы можете уточнить непосредственно при обращении.
Рафаэль | 2018/09/24
Купил квартиру в ипотеку на первом этаже, могу ли я оформить её в нежилое, не закрыв полностью ипотеку.
admin | 2018/10/10
Здравствуйте Рафаэль! В соответствии с ч. ст. 343 Гражданского кодекса РФ, залогодатель обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества. Поскольку ваша квартира по договору ипотеки является жилым помещением, то в соответствии с законом без согласия банка вы не в праве изменять статус данного помещения на нежилое и производить иные действия с предметом залога без согласия залогодержателя (банка).
Поступательное развитие общества, подъём его экономического уровня, повсеместное расширение и углубление деловых отношений приводит к изменениям баланса потребностей в жилых и нежилых помещениях.
В наиболее перспективных для бизнеса районах приобрести недвижимость или разрешение на строительство чрезвычайно трудно и дорого, а потому весьма разумным становится использование того, что имеется в собственности.
Чтобы не попасть впросак при регистрации и не войти в конфликт с законом, нужно знать наперёд, как перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот).
В современных условиях перспектива превратить имеющуюся площадь в полноценное жильё может решить вопрос размещения работников и учащихся, занятых в производственном или учебном процессе, приглашённых гостей, делегатов, командированных и пр. Да и для частных лиц переориентирование помещения открывает больше возможностей.
В конструкции многоквартирного дома выделяют жилые помещения, нежилые и общего пользования (МОПы).
Общедоступные пользовательские внутренние территории, именуемые местами общего пользования, представляют собой совместное (общее) имущество владельцев жилых и нежилых помещений в составе дома (ЖК ст.16 ; Письмо Минрегразвития №29433-ВК/19 2012/22/11).
Жилые помещения
Нежилые помещения
Свойства нежилого помещения в многоквартирном доме:
- конструктивно является частью дома;
- находится на нижних этажах, жилой сектор расположен выше с точки зрения этажности;
- связано с землёй и расположено по фиксированному адресу, то есть относится к недвижимому имуществу, подлежащему регистрации в госкадастре и госреестре по факту собственности (ФЗ №122 2015/06/04);
- внешние признаки помещения в составе многоквартирного дома, как то обособленность и наличие физических границ (стены, пол, потолок, доступ к МОП и коммуникациям);
- автономное сообщение с улицей;
- не предназначены для проживания, т.е. не соответствуют требованиям и нормам.
Нежилое помещение неразрывно связано с базовой конструкцией, его собственник пользуется коллективной собственностью и принимает участие в эксплуатации здания – таким образом, он принимает на себя часть расходов, сопряжённых с содержанием и функционированием дома, наравне с другими собственниками (Постановление Президиума ВАС №4910/10 2010/09/11).
Нежилые фрагменты многоквартирного дома используются, как правило, с целью получения дохода.
Условия для перевода из нежилого фонда в жилой
Можно ли перевести нежилое помещение в жилое? Взаимообратный перевод помещения между категориями «жилое-нежилое» допустим только в согласии с положениями Жилищного, Градостроительного кодексов и региональных законов (например, Закон Московской области №55/2004-ОЗ «О порядке и условиях перевода…» 2004/16/04; Постановление Правительства Москвы №692-ПП «О переводе жилых/нежилых помещений…» 2015/27/10).
Два условия должны быть соблюдены неукоснительно:
- Помещение имеет зарегистрированного в Росреестре конкретного собственника. Обременения отсутствуют (аренда, кредиты, арест, залог и прочие ограничения). Только официальный собственник может инициировать изменение категории.
- Соблюдены требования, предъявляемые к жилому помещению (ЖК ст.22 п.4; ПП №47 2006/28/01 редакция 2016/02/08), в подтверждение его жилпригодности. Альтернативный вариант: реконструкция помещения позволит привести его в соответствие требованиям.
Требования к помещению, годному для проживания человека:
- размещено в жилом секторе дома (не цокольный этаж, не подвал);
- имеет проектные ограничения в домовом пространстве, обособление от МОП и других жилых помещений;
- отвечает требованиям инженерной и пожарной безопасности;
- отвечает требованиям технической и физической изоляции (звук, тепло, вибрация и пр.);
- подключено к коммуникациям (вода, канализация, газ, электричество, отопление);
- отвечает требованиям естественной освещённости, необходимой для жизнедеятельности (оконные и дверные проёмы, удалённость предметов за окном, высота потолков).
Если нежилое помещение имеет условный или ограниченный доступ к территории общего пользования, то перепланировка нежилого помещения в жилое должна включать в себя пункт, решающий этот вопрос.
Последовательность действий
Рассмотрим порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение.
Процедура перевода, включающая бумажную волокиту и практические действия по переоборудованию и возможной перепланировке, займёт не менее 2 месяцев.
Более того, многие предполагаемые (или необходимые) реконструкционные действия будут возможны только после согласования с жильцами (собственниками).
Количество «одобрительных» подписей, означающих разрешение на осуществление работ, колеблется от 2/3 до 100% владельцев жилья – это зависит от характера работ и грозящих жильцам дома изменений.
Этап 1. Разработка проекта реконструкции (ожидаемой перепланировки).
Для получения разрешения на перевод помещения в жилую категорию нужно представить:
- заявление;
- паспорт;
- заключение о соответствии/несоответствии требованиям жилпомещения;
- проект реконструкции;
- протокол собрания собственников дома + поэтажный план дома + ожидаемые изменения МОП.
Каждая ситуация требует определённого набора бумаг, поэтому перечень может быть расширен.
Регистрация в госреестре потребует следующие документы (ФЗ №122 ст.16):
- заявление;
- паспорт;
- правоустанавливающие документы;
- подтверждение оплаты пошлины.
Все бумаги должны быть отксерокопированы. Оригинал понадобится для сличения.
Стоимость переоформления
Использовать для коммерческой деятельности жилое помещение нельзя. Потому организация бизнеса в квартире или доме требует изменения предназначения объекта.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Как в 2019 году перевести жилое помещение в нежилой фонд? В предпринимательской среде споры относительно вывода жилья в нежилой фонд не прекращаются.
Кто-то считает, что процесс этот настолько сложный, что и начинать его не стоит.
Другие утверждают, что зная алгоритм действий, можно в два счета превратить обычную квартиру в коммерческую недвижимость. Как в действительности в 2019 году переводится жилое помещение в нежилое?
Основные моменты
В ситуации с переводом жилья в нежилой фонд есть несколько значимых периодов. Первый, это март 2005 года.
Именно тогда вступил в силу измененный . При этом практика перевода жилых помещений в нежилые превратилась в обычное дело.
Вопрос о переводе рассматривался исключительно собственником. Документальное оформление было лишь формальностью.
На начало 2000-х приходится период, когда магазины «шаговой доступности» и предприятия сферы обслуживания массово открывались на первых этажах многоквартирных домов.
Изменились обстоятельства в мае 2012 года. С этого времени перевод стал осуществляться исключительно в судебном порядке. Какое-то время особых неудобств это не доставляло.
Суды работали исправно, иски рассматривались и удовлетворялись. Причем отказы случались в единичном случае.
С недавнего времени осуществить смену предназначения жилища стало не так-то просто. Все чаще собственники стали получать отказ.
Официально никаких изменений не произошло. Не было принято никаких новых законов. Чаще всего причиной отказов становится отсутствие согласия всех собственников в многоквартирном доме.
Вместе с тем, по закону, таковое согласие требуется отнюдь не во всех случаях.
Реже применяются иные основания, выражаемые весьма запутанными формулировками. Потому собственнику, пожелавшему выполнить перевод, нужно заранее повысить юридическую грамотность.
Что это такое
Рассматривая процесс перевода жилого помещения в нежилое, следует знать, что подразумевает определение каждой категории.
К общей площади жилого помещения относится сумма площадей всех вспомогательных помещений, необходимых для комфортного проживания в конкретном жилище.
Как правило, под жилым помещением подразумевается дом, квартира или комната. Четкое понятие нежилого помещения в законодательстве отсутствует.
Зачастую это становится причиной незаконных сделок, судебных споров, конфликтных ситуаций.
При этом нельзя дать определение нежилого помещения, руководствуясь отрицанием – объект, не предназначенный для проживания людей.
Если попытаться дать понятие объекта нежилого фонда, то можно привести такие характеристики, как:
- изолированность при наличии отдельного входа и материальные границы (стены, пол, потолок);
- принадлежность к недвижимому имуществу, то есть наличие госрегистрации права собственности;
- вхождение в нежилой фонд, причем само помещение может располагаться в жилом здании;
- запрет на постоянное проживание физлиц;
- использование для производственных или общественных целей.
Исходя из данных определений, очевидно, что перевод жилого помещения в нежилое осуществляется посредством официального изменения его непосредственного предназначения. Суть проста, но нюансов такого перевода предостаточно.
Зачем нужна процедура
Сам по себе факт перевода жилой недвижимости в нежилой фонд не дает собственнику каких-то особых полномочий или преимуществ.
Факт окончания работ удостоверяет акт приемной комиссии, созданной местной администрацией. Оформляется акт в течение десяти дней с момента подачи заявления об окончании указанных работ.
Местные органы самоуправления направляют акт в Государственный кадастр недвижимости, где на его основании вносятся изменения в сведения о конкретном помещении.
Перепланировка и реконструкция могут потребоваться для выполнения противопожарных и санитарных требований к будущему объекту, а также для оборудования отдельного входа.
Видео: перевод помещения из жилого в нежилое
Заказывать разработку проекта желательно у организаций или ИП, обладающих свидетельством СРО о допуске к проектным работам.
В процессе разработки проекта исполнителю надлежит согласовать таковой в компетентных органах — Главном архитектурно-планировочном управлении, Роспотребнадзоре , Госпожнадзоре .
При согласовании нужно получить соответствующие разрешения.
Оформление права собственности
Органы, занимающиеся переводом помещений, в порядке межведомственного взаимодействия передают в Росреестр:
Регистрационные органы в течение пятнадцати дней с момента получения документов вносят изменения в ЕГРН. В продолжение следующих пяти дней об изменениях уведомляется собственник.
При этом уведомление направляется почтой или в виде ссылки на электронный документ, в зависимости каким адресом собственника располагает Росреестр .
Если в положенный срок необходимые сведения не занесены в ЕГРН, собственник может обратиться сам с соответствующим заявлением.
В трехдневный срок Росреестр запрашивает нужные документы в органах местного самоуправления. Далее в обычном порядке осуществляется органом регистрации внесение изменений и отправляется уведомление.
Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. Запросить оную можно через МФЦ или Росреестр, отправив запрос обычной или электронной почтой или вручив его лично.
Получение бумажной выписки обойдется в семьсот пятьдесят рублей, электронный документ стоит триста рублей.
Какова стоимость процедуры
Цена перевода жилого помещения в нежилой фонд складывается их нескольких основных составляющих:
Выглядит вроде недорого, но тут нужно учитывать площадь помещения (следовательно, от количества метров зависит цена проекта).
Кроме того в приведенном перечне отсутствует указание строительных работ. И стоимость их существенно варьируется, исходя их объема перепланировки и оплаты привлеченных специалистов.
В среднем самостоятельный перевод жилья обойдется в 30 000-100 000 рублей.
При привлечении специализированных фирм, рассчитанная цена возрастает раза в два, а то в три, но зато собственник получает свой объект «под ключ».
Также стоимость перевода может существенно отличаться в зависимости от конкретного региона и населенного пункта.
То есть можно дешево перевести помещение в нежилой фонд самостоятельно, но при этом придется потратить немало времени, сил и нервов. А можно заплатить подороже и получить готовый нежилой объект.
Возникающие нюансы
Основным принципом жилищного права является использование жилого помещения по его прямому предназначению, то есть для проживания.
Но в сказано, что не запрещается использовать жилое помещение для профессиональной или предпринимательской деятельности.
Основными условиями является законность проживание и соблюдение интересов и законных прав соседей. Таким образом, не всегда нужен перевод жилого помещения в нежилое.
Организовать офис, оказывать репетиторские , осуществлять ремонт мелкой бытовой техники можно и в квартире.
Прямой запрет в законе упомянут только в отношении организации промышленного производства в жилых помещениях.
Судебная практика по этому поводу также свидетельствует о возможности использования жилого помещения в предпринимательской деятельности.
Например, требует осуществлять регистрацию юрлица по месту нахождения единоличного исполнительного органа.
При этом данное место может не совпадать с адресом непосредственного ведения деятельности.
Учитывая такие обстоятельства, Высший Арбитражный Суд признал право на регистрацию юрлица по месту жительства директора.
В многоквартирном доме
Из нюансов перевода квартиры в многоквартирном доме нужно отметить то, что вывести в нежилой фон можно помещение на первом этаже.
Для перевода квартиры на втором или третьем этаже необходимо, чтобы под ней находились так де нежилые помещения.
Кроме того нежилое помещение должно иметь отдельный вход. Недопустим доступ через подъезд, холл или тамбур. Это практически исключает возможность перевода квартиры выше первого этажа.
Из прочих аспектов стоит отметить такие условия:
Некоторая сложность может возникнуть при переводе помещений в зданиях историко-культурной ценности. В таком случае потребуется отдельно согласовывать процесс с госорганами.
В частном доме
Перевод отдельно стоящего жилого помещения в нежилое более прост. Хотя бы тем, что не нужно получать согласие собственников иных помещений.
Но согласие потребуется при наличии иных собственников. Основная проблема здесь связана с землей. Если земля находится в частном владении, то потребуется получить согласие от всех ее владельцев.
Иногда дом находится в собственности, но земля принадлежит государству. Для перевода необходимо получить согласие муниципалитета. Не всегда власти разрешают подобный перевод.
