Банки сегодня активно анонсируют различные программы перекредитования, за пару последних месяцев на рынке появилось сразу несколько таких предложений. Казалось бы, у тех, кто брал ипотеку под высокий процент в 2015 году, появилась реальная возможность сократить платежи. Однако на практике она открыта далеко не для всех, и у самого рефинансирования есть свои подводные камни, о которых заемщику стоит знать заранее.
Задуматься о перекредитовании заемщику стоит, если ставка по действующему кредиту на два — три процента выше той, что сейчас предлагает банк. Ставки рефинансирования сегодня на рынке начинаются от 10,5-10,75 процента годовых. Те, кто брали кредит в самом начале кризиса под 15 процентов, после перекредитования смогут ежемесячно экономить на платежах более трех тысяч рублей. Заниматься рефинансированием лучше в первые годы обслуживания ипотеки, когда ежемесячный платеж состоит в основном из процентов за пользование кредитом.
При этом в банках существуют ограничения по срокам, после которых они готовы рефинансировать заемщика. Прежде чем переманивать к себе заемщика, кредитной организации нужно понять, что клиент другого банка — заемщик дисциплинированный и аккуратно вносит платежи по кредиту. Так, для рефинансирования в банке «Абсолют» с момента получения первого кредита должен пройти минимум год, банк «ВТБ 24» готов перекредитовывать клиентов других банков уже через полгода с момента выдачи первой ипотеки. Если к этому моменту выплачена половина кредита, думать о рефинансировании уже поздно: перекредитовавшись, вы ничего не выиграете, только понесете расходы на оформление нового кредита.
Большинство банков не возьмутся рефинансировать кредит, если для погашения ипотеки изначально использовались средства материнского капитала. Дело в том, что в таком случае семья дает обязательство после полного погашения ипотеки наделить детей долей в собственности. Переходя в другой банк, она должна это обязательство выполнить, но далеко не все кредитные организации готовы пойти на выделение долей в залоговой квартире детям. В основном на такое условие соглашаются банки, работающие по стандартам АИЖК. И без того небольшой круг рефинансирующих кредиты банков для семей с маткапиталом сокращается в разы.
Каковы расходы на рефинансирование ипотеки?
Занимаясь рефинансированием, клиент, по сути, получает новый кредит, поэтому ему предстоят те же расходы, что и при обращении за первой ипотекой. Это затраты на оценку (две — три тысячи рублей, в зависимости от банка), на страхование жизни и здоровья (0,2-1 процент от суммы кредита), кроме того, в ряде банков требуется техническая документация, и если технического плана нет, его придется заказать в БТИ. Также понадобится заплатить за выписку из ЕГРН (400 рублей, некоторые банки заказывают ее сами) и оплатить госпошлину в Росреестре за регистрацию договора (одна тысяча рублей). Кроме того, чтобы снять обременение быстрее, ряд банков берет комиссию в пять тысяч рублей. В среднем общие затраты на рефинансирование ипотеки составляют 10-15 тысяч рублей.
Как сократить связанные с перекредитованием расходы, способны посоветовать ипотечные консультанты. «Заемщику нужно грамотно подойти к выбору страховой компании, — рассказывает ипотечный консультант агентства недвижимости «КИАН» Татьяна Шолохова, — у каждого банка аккредитовано несколько страховщиков, применяемые ими коэффициенты при расчете, например, страхования жизни разные. Выбрав компанию с минимальным страховым тарифом, можно снизить расходы на страховку наполовину».
Кроме того, ипотечные брокеры подскажут, в какой банк стоит подавать документы в ситуации конкретного заемщика. Дело в том, что требования к заемщику в банке, куда клиент обращается за перекредитованием, могут отличаться от тех, что предъявляет его нынешний кредитор. Другой банк подходит к оценке доходов заемщиков, исходя из своей собственной политики.
С чего начать рефинансирование кредита?
Первое, что нужно сделать заемщику, — это собрать документы для получения ипотеки. Их перечень различается в зависимости от банка. В стандартный пакет документов для рефинансирования входят правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, передачи квартиры в собственность, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК), выписка из домовой книги, экспликация (документ, содержащий описание квартиры, в котором приводится количество комнат и их площадь), справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру и отчет об оценке объекта, выполненный независимым оценщиком.
Кроме того, для рефинансирования потребуются документы, выданные банком-кредитором: кредитный договор, справка от банка о кредитной истории, справка об отсутствии просрочек и остатке задолженности по первому кредиту.
Для перекредитования заемщику необходимо будет получить согласие банка — нынешнего кредитора на рефинансирование, но даже если банк откажется его выдать, рефинансировать кредит возможно и без него. Однако в таком случае на период, пока новый банк еще не наложил на квартиру обременение, ставка по кредиту для заемщика будет выше на один — два процента. Она автоматически снижается, как только новый банк оформляет закладную на объект.
Когда банк может отказать в рефинансировании?
Собрав весь пакет документов, заемщик подает в банк стандартную заявку на получение ипотеки. Важное условие: рефинансировать кредит возможно, только если его сумма не превышает 85 процентов от стоимости объекта недвижимости (в отдельных банках — 80 процентов), и здесь могут возникнуть сложности.
«Если квартира куплена два года назад, когда цены на рынке были выше, за два миллиона рублей, а сегодня ее стоимость составляет 1,6 миллиона рублей, и в кредит заемщик брал 1,6 миллиона, банк согласится выдать кредит только на 80 процентов от ее рыночной стоимости на сегодняшний день. Тогда заемщику придется либо отказаться от рефинансирования, либо дополнительно внести сумму, чтобы кредит составлял 80 процентов от цены объекта», — объясняет ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.
При этом программы рефинансирования позволяют взять в кредит большую сумму, чем первоначальный кредит. Если долг заемщика перед банком — первичным кредитором составляет 70 процентов от стоимости квартиры, ему разрешат получить сверх того десять процентов стоимости, которые он может использовать уже по своему усмотрению. Например потратить на ремонт квартиры.
Сможет ли заемщик получить налоговый вычет после перекредитования?
По закону, покупатель раз в жизни имеет право вернуть себе в виде налогового вычета часть суммы, потраченной на покупку квартиры, и часть процентов по целевому кредиту, взятому на приобретение жилья.
«При рефинансировании ипотечного кредита право на налоговый вычет заемщик не теряет, так как новый кредит выдается для погашения первой ипотеки, — рассказывает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова. — Очень важно при этом указать целевое назначение — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Кроме того, предоставление обоих этих кредитов должно быть связано с приобретением одного и того же объекта недвижимости. Для подтверждения выполнения этих условий в налоговую инспекцию потребуется предоставить копию первоначального кредитного договора и копию нового кредитного договора о перекредитовании со вторым банком. Это нужно для того, чтобы налоговая могла отследить изменения».
А вот в том случае если заемщик при рефинансировании объединяет в один кредит с ипотечным несколько потребительских кредитов, весь налоговый вычет он может не получить. «Здесь важно обратить внимание на назначение кредита в новом кредитном договоре, — объясняет Ольга Ботова. — Налоговый вычет предоставляется только на ту часть процентов, которые будут начислены на сумму ипотечного кредита. Поэтому в назначении нового кредита должны быть выделены суммы и назначение предыдущих кредитов, включенных в договор рефинансирования».
Рефинансировать ипотеку стоит, если разница в ставке между действующим кредитом и тем, что предлагает банк, составляет не меньше полутора — двух процентов. Например, кредит на сумму 2,35 миллиона рублей был взят в марте 2014 года сроком на 15 лет, ставка по нему на тот момент составляла 12,5 процента, а ежемесячный платеж — 29 тысяч рублей. После рефинансирования суммы основного долга 2,135 миллиона рублей на оставшийся срок 13 лет по ставке 10,75 процента платеж сократился до 26,5 тысячи рублей, а экономия по процентам за весь срок составит 360 тысяч рублей.
С ростом популярности ипотечного кредитования предложение по рефинансированию ипотеки также стало пользоваться повышенным спросом. Данная услуга может быть использована всеми заемщиками, купившими на кредитные средства жилье на вторичном рынке недвижимости или в строящемся доме.
В силу различных обстоятельств финансовое состояние владельца ипотечной квартиры может ухудшиться, что грозит образованием просрочек и большими материальными затруднениями. Избежать подобной проблемы поможет переоформление ипотечного займа на другой кредит в том же банке или сторонней финансовой организации на более комфортных для погашения долга условиях. С помощью рефинансирования ипотеки у заемщиков появляется возможность значительно сократить сумму переплаты за использование заемных средств.
Чтобы воспользоваться услугой по переоформлению, достаточно обратиться к сотрудникам банка, или отправить онлайн-заявку через официальный интернет-ресурс кредитной организации, предварительно рассчитав платежи с помощью ипотечного онлайн-калькулятора. Обратиться можно одновременно в несколько банков для поиска наиболее подходящего предложения.
Понятие рефинансирования
Рефинансирование ипотеки предполагает новое оформление займа, целевым назначением которого является полное погашение действующей кредитной линии на более подходящих заемщику условиях.
Помимо данного термина многими финансовыми структурами используется понятие «перекредитование», что более ясно раскрывает суть рефинансирования.
Предмет пересмотра
Обращаясь за переоформлением, клиент вправе ожидать улучшения следующих условий по кредиту:
- Величина ежемесячного взноса;
- Процентная ставка;
- Изменение валюты по кредиту;
- Срок действия договора.
Рефинансировать ипотеку можно не только в банке, изначально выдавшем кредит, но и в другой финансовой организации. В случае смены банка, необходимо переоформить залоговую недвижимость, так как после переоформления права на залоговое обеспечение переходят новому кредитору.
Рефинансирование в банке-кредиторе
Следует отличать рефинансирование от перезайма, при котором полученные средства идут на погашение текущих платежей по действующему ипотечному договору. Если в случае перезайма в итоге у заемщика образуется несколько финансовых обязательств, то при рефинансировании заемщик улучшает условия путем пересмотра одного из показателей ипотечного договора.
Обращаться за рефинансированием ипотеки могут владельцы ипотечного жилья при появлении финансовых затруднений, возникших по веским причинам и ведущим к нарушению графика внесения платежей. Кредитное учреждение в большинстве случаев идет навстречу своим заемщикам, так как данный вариант обслуживания долга позволяет урегулировать процесс погашения путем пересмотра графика платежей.
При наличии в кредитном портфеле организации программ с более комфортными условиями погашения, рекомендуется обратиться в свой банк, с просьбой о пересмотре условий кредитования. При наличии уважительных причин и выявления ухудшения платежеспособности клиента, банк, скорее всего, позволит рефинансировать ипотеку.
Читайте также Оформление нескольких ипотечных кредитов: сколько можно одному человеку
Если же финансовое учреждение откажет в пересмотре, клиент может обратиться в другой банк и перейти на дальнейшее обслуживание к новому кредитору на взаимовыгодных условиях.
Рефинансирование в стороннем банке
Как правило, кредитор заинтересован в сохранении финансовых отношений с владельцем ипотечной собственности, так как это позволяет получать материальную выгоду даже после пересмотра условий договора. Рефинансирование для другого банка также сулит выгоду в виде процентов за предоставление кредитной линии, по которому залоговым обеспечением станет квартира или дом, приобретенная на кредитные средства.
Таким образом, выгоду от рефинансирования получают и заемщик, и банк-кредитор.
Для клиента рефинансирование ипотеки означает:
- Снижение ежемесячного финансового бремени.
- Уменьшение итоговой суммы переплаты по кредиту.
Для банка переоформление обязательств позволяет:
- Сохранить клиента и выгоду, получаемую в виде процентной ставки по кредиту.
- Урегулировать проблему регулярного погашения платежей на новый период кредитования.
Виды рефинансирования
Чистое рефинансирование
Данный вид банковской услуги предполагает стандартную процедуру пересмотра условий по договору и переоформлению текущих финансовых обязательств на взаимовыгодных условиях.
На деле процедура чистого перекредитования ипотеки со сменой кредитора выглядит следующим образом:
- Первый банк получает полное возмещение по ипотечному долгу за счет средств второго банка с возможной передачей закладной на обеспечение.
- Второй кредитор рефинансирует ипотеку и привлекает нового клиента с гарантированным получением дохода в виде процентной ставки по рефинансированию.
- Заемщик переходит на обслуживание в новую финансовую структуру на доступных условиях, отвечающих его текущей платежеспособности.
Последующая ипотека
Согласно условиям данного вида рефинансирования, на уже находящуюся в залоге недвижимость оформляется повторный залог с передачей права другому кредитору. Финансовая организация, изначально выдавшая кредит, только оповещается о повторном залоге, в то время как новый кредитор должен дать свое согласие на переоформление залога.
Если заемщик не оплачивает вовремя ежемесячные взносы или полностью прекращает оплату, ипотечное жилье подлежит продаже в счет уплаты долга как залоговое обеспечение. При последующей ипотеке средства, вырученные из продажи собственности, идут в первую очередь на погашение долга первому кредитору, в то время, как долг второму кредитодателю гасится по остаточному принципу.
Очередное недавнее снижение ключевой ставки ЦБ РФ и последовавшее за ним снижение ставок по ипотеке, в том числе ведущими банками, даёт повод задуматься о возможности рефинансировать жилищный кредит. Особенно тем, кто в период ажиотажного спроса взял ипотеку по максимальным ставкам. Когда и почему стоит перекредитование ипотеки имеет смысл - в материале novostroy.su
Когда стоит задуматься о перекредитовании
Перекредитование принесёт реальную пользу только тогда, когда разница в процентных ставках по новому кредитному договору будет ниже более чем на 2-3%, в зависимости от суммы кредита и срока, который прошел с момента его выдачи, считает генеральный директор Софья Лебедева .
Во-первых, сама процедура рефинансирования достаточно трудоёмкая, поясняет свою точку зрения г-жа Лебедева. Она включает в себя оформление и госрегистрацию нового кредитного договора, переоформление договора страхования залога по кредиту на другой банк (или заключение договора с новой страховой компанией), подготовку заключения оценщика о стоимости предмета залога, снятие обременения первичного кредитора с объекта недвижимости и т. п. Во-вторых, перекритование далеко не всегда оправдано, поскольку у многих банков основная нагрузка по выплате процентов ложится на первые годы кредита, добавляет эксперт.
Другой подход: оценить уровень потенциального снижения ежемесячного платежа по кредиту. «Для отдельных заёмщиков и 1000 рублей разницы может быть поводом задуматься о рефинансировании» , - отмечает руководитель отдела по развитию продуктовой линейки банка «Дельтакредит» Ирина Павлова .
Досрочное погашение как дополнительный стимул
В некоторых случаях стимулом задуматься о рефинансировании ипотеки может стать возможность вносить значительные суммы на досрочное погашение кредита. Как правило, заёмщику выгоднее частичное погашение с сокращением срока кредитования, а не с уменьшением ежемесячного платежа. Но действующий кредитный договор может не предусматривать погашение именно с сокращением срока.
Эффективная система обеспечения жильем лиц, которые проходят службу в рядах ВС РФ по контракту, остается одним из наиболее актуальных вопросов, волнующих военнослужащих. Как приобрести квартиру по данной программе, а также на что следует обратить особое внимание при совершении сделки — в материале нашей традиционной рубрике «Практикум».
В этом случае оценить возможную выгоду от перекредитования (например, разницу при снижении общей переплаты по ипотеке) помогут детальные расчёты. Если заёмщику самостоятельно сделать их не под силу, можно обратиться за консультацией к независимому ипотечному брокеру.
Кому новый кредит не дадут
Как правило, рефинансировать ипотеку возможно только под залог уже готового, а не строящегося жилья. Такой политики, в частности, придерживается и КБ «Дельтакредит», поясняет г-жа Павлова. Это значит, что рефинансирование ипотеки на квартиры в строящихся домах под залог будущего жилья возможно либо с изменением самого предмета залога, либо уже после сдачи дома и оформления права собственности.
Кстати, в последнем случае можно обратиться и в банк, с которым заключён действующий договор. Особенно если он уже снизил ставки по новым кредитам. Если банк понимает, что в случае отказа заёмщик может перекредитоваться в другом учреждении, он может пойти навстречу, отмечает ведущий специалист департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Антон Носович .
Чаще всего рефинансирование нереально для того заёмщика, который допустил просрочки платежей по текущему кредиту. Также встречаются мнения, что перекредитовать ипотеку нельзя, если с момента заключения действующего договора прошло менее полугода. Однако на самом деле это не так, поясняет Ирина Павлова . «Как правило, банки не ограничивают такой срок» , - отмечает эксперт.
Рефинансирование: сейчас или потом?
По оценкам независимых экспертов, сейчас рефинансирование ипотеки как сегмент рынка переживает не лучшие времена. Ведущие игроки соответствующие продукты либо «заморозили», либо вовсе свернули. Большей частью рефинансирование встречается только в банках «второго эшелона».
«Действующие программы перекредитования ипотеки однозначно с более высокими ставками, чем кредиты на первичном рынке даже без учёта господдержки, и не выгодны клиентам» , - считает Софья Лебедева . Однако с дальнейшим падением спроса на ипотеку и обострением борьбы за платёжеспособных заёмщиков ситуация может измениться.
Ещё один аргумент отложить рефинансирование: постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ. Это показатель для условий по ипотечным кредитам имеет определяющее значение. Напомним, последнее снижение ключевой ставки произошло 15 июня этого года, с 12,5 до 11,5 % годовых. Следом с 1 июля снизил минимальные ставки по ипотеке лидер рынка жилищного кредитования (на 1% до 13-13,5% годовых).
С 7 июля снизил ставки другой «монстр» - ВТБ (на 0,95% до 14% годовых), с 8 июля - Банк Москвы, с 13 июля - Россельхозбанк и Газпромбанк (последний - до 13,75% годовых). Очередное заседание ЦБ, где будет рассматриваться вопрос о ключевой ставке, состоится 31 июля. Как ранее высказался глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев, есть все предпосылки для её дальнейшего снижения вплоть до 10% и ниже. Если ключевая ставка станет ещё меньше, вероятно и дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
Сопутствующие расходы: на что ориентироваться
По словам Софьи Лебедевой, при рефинансировании ипотеки заёмщик может понести следующие расходы:
комиссия рефинансирующего банка за выдачу кредита (формально незаконна, но может быть навязана под видом пресловутых «консультационных услуг»), а также за открытие счетов и перевод денежных средств;
расходы по конвертации, если кредит рефинансируется в валюте, отличной от той, в которой был представлен первичный заём;
оценка предмета залога;
снятие обременения первичного кредитора с объекта недвижимости;
государственная регистрация нового договора залога.
«Прежде всего стоит помнить, что для рефинансирующего банка Вы - абсолютно новый клиент. Поэтому для перекредитования ипотеки придётся заново собрать весь пакет документов и пройти тот же путь, что и при оформлении предыдущего кредита» , - отмечает г-жа Лебедева .
Стоит добавить, что нередко необходимые для ипотеки в рефинансирующем банке договоры страхования приходится заключать уже с новой страховой компанией, и без дополнительных расходов не обойтись. Но в этом вопросе банки ведут себя по-разному, возможно и переоформление действующей страховки на другое кредитное учреждение.
Банки активно предлагают услугу кредитов. Это связано с тенденцией к уменьшению процентных ставок. Недвижимость на вторичном рынке перекредитовать легче. Но что делать заемщикам, оформившим ипотеку в еще строящемся доме? Можно ли сделать рефинансирование без подтверждения права собственности?
Свидетельство, подтверждающее собственность выдается, когда дом сдан в эксплуатацию, подтверждает владение недвижимостью и позволяет использовать ее как залог. В недостроенном доме право на собственность у покупателя номинальное - по заключенному с застройщиком договору долевого участия. При оформлении ипотеки недвижимость передается банку в залог и обеспечивает выполнения заемщиком обязательств. Если на момент перекредитования дом не сдан, гарантом для банка станет право на основании договора долевого участия.
Для чего нужно и как его оформить перекредитование
Рефинансирование ипотеки проводится для получения комфортных условий заемщику, часто при ухудшении материального положения семьи:
- понижение процентной ставки;
- изменение срока кредита – чаще увеличение для уменьшения сумм ежемесячных взносов;
- экономия затрат на страховку имущества, здоровья и жизни;
- изменение валюты договора;
- замена созаемщиков.
Многие банки отказывают в перекредитовании, пока квартира не является собственностью заемщика. Пока не оформлена собственность, рефинансировать кредит можно с дополнительным залогом и поручителем. Хотят изменить условия по ипотеке клиенты, которые оформили кредит на квартиру в банке, аккредитованном строительной компанией. Программы кредитования без права собственности на квартиру не так разнообразны, как обычная ипотека. Можно дождаться сдачи дома, после чего провести перекредитование с выгодными условиями.
Спрос на услугу рефинансирования кредитов на квартиры в строящихся объектах растет. Финансовые организации стали предлагать программы рефинансирования для клиентов с квартирами в строящихся домах. Для перекредитования без права собственности нужно:
- Попытаться договориться с банком о пересмотре условий
- При отказе узнать условия и ставки у других банков.
- Написать заявку на рефинансирование в выбранный банк.
- При согласии на перекредитование собрать необходимые документы.
- Написать заявление на досрочное погашение текущего кредита.
- Заключить новый договор.
- Новая ссуда переводится со счета клиента в погашение старого кредита.
- Переписывается название банка в ДДУ.
Как перекредитовать без права собственности на квартиру
При рефинансировании ипотечного кредита до получения права собственности банк выдвигает такие требования:
- оформленный договор долевого участия;
- не менее 6 регулярных платежей по договору;
- подтверждение стабильного финансового положения;
- не проводилось реструктуризаций;
- кредитная история безупречна.
Чтобы подать заявку на рефинансирование ипотеки, если квартира не в собственности нужны:
- заявление;
- гражданский паспорт;
- справка о доходах;
- подтверждение трудового стажа;
- свидетельство о семейном положении;
- договор на долевое участие;
- кредитный договор;
- подтверждение остатка долга.
Обеспечением кредита при рефинансировании строящейся недвижимости будет договор уступки прав долевого участия. Перекредитовывая ипотеку, клиент оплачивает такие расходы:
- комиссии за рассмотрение заявки на кредит;
- оценка и страхование объекта недвижимости;
- страхование жизни, трудоспособности;
- страхование от потери прав на объект;
- нотариальные услуги удостоверения документов;
- пошлины.
Недвижимость без права собственности не входит в список для предоставления вычетов по налогу на имущество. Новострой станет объектом налогообложения после передачи его в собственность.
Отказ банка в рефинансировании
Причины отрицательных решений в рефинансировании и выдаче кредита одни и те же. Главный критерий – оценка платежеспособности клиента. Поводом для отказа может стать значительное ухудшение материального положения и уменьшение заработной платы у заемщика. Для банка гарантом погашения ссуды заемщиком является залог. Без оформления собственности недвижимость в залог не может быть оформлена.
При принятии решения кредитный комитет банка также учитывает такие факторы:
- качество погашения кредита;
- отсутствие просрочек по платежам;
- имеет ли клиент недвижимость для предоставления в залог.
Вложения в ипотеку и ее перекредитование со временем окупаются. К окончанию выплат недвижимость часто стоит больше, чем в нее вложили. Банк может увеличить сумму выданного кредита, если при перекредитовании квартира оценена выше. Тогда у клиента появятся свободные деньги, например, на ремонт.
Рефинансирование ипотеки - сравнительно новое предложение от банков. С помощью рефинансирования ипотеки можно пересмотреть условия погашения займа.
Рефинансирование ипотечного кредита - сравнительно новая банковская услуга, сулящая безусловную выгоду для заемщика. Рефинансирование ипотеки предоставляет возможность пересмотреть заемщику заключенный ипотечный договор, взять необходимый займ для полного погашения и его расторжения на новых, более приемлемых условиях.
Преимущества рефинансирования ипотеки
В банковской сфере, как и на любом другом рынке, идет конкурентная борьба за платежеспособных и благонадежных клиентов. Благодаря ее воздействию, для потенциальных заемщиков разрабатываются и предлагаются все новые и более выгодные кредитные программы.
В борьбе за потенциальных заемщиков банки не забывают и о людях, уже оформивших ипотечные займы. Именно для них существуют программы рефинансирования для безболезненной смены банка и условий заключенного кредитного договора.
На чем основана выгода рефинансирования?
Цены на недвижимость неуклонно растут, вырастает и рыночная стоимость залогового жилья. Обременение не позволяет получить необходимый займ на ремонт, автомобиль, обучение, развитие бизнеса и другие актуальные нужды заемщика.
С помощью рефинансирования ипотеки можно:
- Не только снизить существующую процентную ставку, но и получить дополнительную сумму денежных средств из остатка залога после погашения первичной ипотеки.
- Разрешить проблему, связанную с изменением финансового положения семьи. Предугадать изменения в доходе, составе семьи на длительный период невозможно. Кто-то рассматривает возможность погасить ипотеку быстрее, чтобы продать жилье и сменить место проживания. Кто-то, наоборот, хочет вздохнуть свободней, уменьшив сумму ежемесячных обязательных платежей.
- Сменить валюту, в которой оформлялась ипотека. Как советуют эксперты, долгосрочные кредиты лучше оформлять в той валюте, в которой начисляется заработная плата. Но многие заемщики прельщаются на низкую процентную ставку по валютным займам, о чем сожалеют впоследствии.
Именно это делает привлекательной возможность рефинансирования задолженности в глазах заемщика.
Подводные камни рефинансирования ипотеки
Естественно, банки не жалуют «изменников» и по мере возможности препятствуют рефинансированию своих кредитных программ в других финансовых организациях.
Необходимость получения согласия первичного кредитора на возможность рефинансирования ипотеки - вот первый подводный камень, с которым столкнется заемщик. Если в договоре оговорено, что досрочное погашение возможно только с согласия банка, то вероятность получения такого согласия без наложения штрафных санкций, сводящих на нет всю запланированную выгоду, невысока.
Вторая трудность, с которой столкнется заемщик - завоевать доверие и подтвердить документально свою платежеспособность и ликвидность рефинансируемого залога нового кредитора.
Помимо стандартного пакета документов для оформления обычной ипотеки, требуется собрать и дополнительные документы, по залоговому жилью и первичной ипотеке: кредитный договор, график погашений, справка об отсутствии просрочек по платежам в первичном банке, уведомление/разрешение о досрочном погашении.
Некоторые банки требуют и дополнительный залог, свидетельство поручителей и т.д., что может предоставить не каждый заемщик.
Альтернативы рефинансирования ипотеки
В отдельных случаях можно перезаключить ипотечный договор с уменьшением процентной ставки, не прибегая к процедуре рефинансирования посредством привлечения другого банка:
- Если оформлялся беззалоговый ипотечный договор на строящееся жилье, то по сдаче новостройки в эксплуатацию можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
- При рождении второго ребенка можно реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. на регламентируемых условиях банка (См. Как осуществить погашение ипотеки материнским капиталом ).
- Можно воспользоваться положенными субсидиями и льготами при участии в социальных программах по оказанию помощи в приобретении жилья определенным слоям населения.
Алгоритм действий при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке
Шаг 1.
Собирается необходимый пакет документов, включающий в себя не только документы заемщика, но и информацию о рефинансируемом кредите (справка о состоянии и сумме задолженности, выписка со счета и др.), и подается заявка в выбранный банк. Он рассматривает заявку на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.
Шаг 2. Банком принимается решение, предоставлять или нет ипотечную ссуду для погашения задолженности по первичному кредиту. В случае одобрения заявки подается дополнительный пакет документов, уже касающийся залоговой ипотечной недвижимости. Банк решает, устраивает она его в качестве обеспечения или нет.
Шаг 3. В случае положительного решения определяются сроки и условия по рефинансированию ипотеки, и составляется уведомление для первичного кредитора о досрочном погашении ипотечного займа.
Шаг 4. Заемщик подает уведомление об одобрении предоставления ипотечного займа на рефинансирование первичному кредитору. Кредитор пересматривает условия договора и устанавливает дату полного расчета по существующей задолженности. Как правило, она совпадает с датой ближайшего планового платежа.
Шаг 5. После согласования совершается процедура перечисления заемных средств для погашения первичного ипотечного кредита. Осуществляется ли она передачей наличных или безналичным переводом на расчетный счет, оговаривается дополнительно, на усмотрение банка. Каждый случай индивидуален, заемщик может внести часть собственных средств, а может и полностью воспользоваться заемными средствами для полного погашения задолженности по первичному кредиту.
Шаг 6. Оформляется процедура государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.
Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования ипотечного кредита
Данная процедура требует не только крайне утомительных и затратных по времени сборов необходимых документов и их согласования, но и выливается в существенную сумму для заемщика.
Помимо требований основных банков к наличию существенного первоначального взноса для возможности рефинансирования или дополнительного залога, установлены высокие комиссии за рассмотрение заявки:
- 1-2% от суммы займа составит комиссия за выдачу заемных средств по программе рефинансирования;
- 1-2% составит страхование рисков, озвученных в обязательных условиях предоставления займа. Есть вероятность, что уже оформленная страховка на залоговую недвижимость по каким-то причинам не устроит нового кредитора и вам потребуется ее переоформлять;
- придется повторно пройти и оплатить процедуру оценки независимых экспертов рыночной стоимости залоговой недвижимости;
- процедуры снятия обременения с заложенной недвижимости и государственная перерегистрация договора на права по залогу рефинансирующего банка тоже не бесплатны. Самостоятельное оформление занимает довольно продолжительный срок, как правило, за помощью обращаются в специализирующиеся посреднические организации, что также требует дополнительных затрат.
Таким образом, резюмируя вышеописанное, стоит отметить ряд положительных и отрицательных сторон рефинансирования ипотеки.
Плюсы программы очевидны: есть возможность уменьшить процентную ставку на 2-3% годовых, увеличить срок кредитования и, тем самым, снизить финансовое бремя. При изначальном неправильном выборе валюты кредитования можно сменить ее и уменьшить дополнительные расходы, связанные с прогрессирующей инфляцией и девальвацией рубля.
Минус же только в одном: действительно удобных и простых механизмов рефинансирования ипотеки для заемщика банками не предлагается. Процесс оформления довольно сложен и дорогостоящ, способный свести на нет всю выгодность и целесообразность.
