РЕФЕРАТ
Документация на строительство
1. Исходно-разрешительная документация (ИРД)
документация строительство разрешительный
Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения, называют исходно-разрешительной документацией.
Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен, зачастую - длителен.
Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений. Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание. Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.
О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Получение комплекта документов исходно-разрешительной документации для проектирования нового строительства или выполнения капремонта осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика, по договору, выступает от его имени и собирает всю ИРД.
После прохождения градостроительного совета, получения постановлений местной администрации о проектировании, прохождения общественных слушаний по объекту, техзаказчик заказывает создание проектной документации, которую необходимо согласовать в Госэкспертизе.
Если застройщик - инвестор и в его интересах оптимизировать сроки предстроительной стадии, снизить расходы по предстоящему строительству, технический заказчик заинтересован в том же, и обладает опытом предыдущих работ, который позволит сократить предпроектную стадию, собрать пакет документов в планируемый срок.
Комплект документов по итогам согласования пред проектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.
В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.
В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.
Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.
ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).
Разработка материалов пред проектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке пред проектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных пред проектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.
К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:
1.Постановления, распоряжения администрации
.Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
.Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
.Разрешение на строительство
.Заключение о соответствии построенного объекта
.Материалы инженерных изысканий
.Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
*Пункт 5 - это цель сбора ИРД, пункты 6 и 7 обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства.
*В составе не перечислен сама проектная документация на здание или сооружение, которая проходит экспертизу
В составе ИРД - поручение главы местной администрации по разработке проекта если застройщик - местная администрация. Если застройщик - компания, частное лицо - письмо-заявление от него в местную администрацию. Юридическое основание - договор аренды земли или свидетельство собственности на земельный участок.
Градостроительное обоснование включает топографическую съемку местности в масштабе 1:2000, на которой есть границы построенных и планируемых объектов капстроительства, границы других сооружений, дорог, инженерных сетей, зданий и территорий историко-культурного наследия, охраняемые объекты природопользования, общественные территории, земля с особыми условиями использования, предполагающим разного рода ограничения в виде красных линий. На плане местности отражаются границы участка застройки и будущего здания или комплекса зданий.
Обоснование предполагает учёт интересов соседей, данных генплана развития территории. Обоснование в процессе работы должно привести к прохождению заседания градостроительного совета и получению градостроительного заключения.
Основной состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит:
1. Градостроительное заключение;
Градостроительное заключение включает в себя:
градостроительное заключение по установленной форме;
эскиз №1;
заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и
строений);
заключение по условиям проектирования;
заключение согласующих организаций.
Заключение по инженерному обеспечению;
Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:
пояснительную записку;
предварительные технические условия эксплуатационных организаций;
расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).
Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в пред проектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД)
В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных пред проектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:
корректировка существующего проекта планировки территории;
разработка пред проектных проработок на объект;
градостроительные обоснования размещения объекта;
разработка схем инженерного обеспечения;
расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
получение дополнительных согласований;
подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.
Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период пред проектной подготовки, состоящий из двух этапов: пред инвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).
Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.
В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:
Поручение главы администрации (в г. Москве - это префект АО, либо заместитель по вопросам строительства) или письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.
Градостроительное обоснование разрабатывается в пределах участка территории функционально-планировочного образования, которое занимает часть квартала или целый квартал, ограниченную пределами внутриквартальной территории общего использования. Градостроительное обоснование включает:
Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах: а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории; б) территории линейных объектов; в) территории объектов культурного наследия; г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории; д) территории общего пользования; е) зоны с особыми условиями использования территорий; ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;
Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.
материалы пред проектных проработок;
градостроительное заключение в составе Эскиза №1;
заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);
заключения согласующих организаций;
ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;
Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);
заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;
заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;
протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов пред проектных проработок;
заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);
заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).
В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г. Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.
Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета:
Данные о собственности
Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
Договор аренды участка (при аренде)
Акт выбора земельного участка (при аренде)
Кадастровый план участка
Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей
Утвержденная градостроительная документация
Материалы территориального планирования населенного пункта
Град. заключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
Град. обоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)
Решения Администрации
Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
Разрешение на снос зданий
Разрешение на вырубку зеленых насаждений
Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой
Материалы инженерных изысканий
Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
Отчет об инженерно-геологических изысканиях
Отчет об инженерно-экологических изысканиях
Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях
Акты и заключения надзорных служб
Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС
Технические условия
Водопровод
Канализация бытовая
Канализация ливневая
Теплоснабжение
Газоснабжение
Электроснабжение
Телефонизация и радиофикация
Вывоз ТБО
ГИБДД, РДУ / Мосавтодор/ФУАД
Дополнительные акты и заключения
Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
Акт обследования конструкций существующих зданий
Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
Другие необходимые согласования.
. Получение разрешения на строительство
Выдача разрешений на строительство регламентирована статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.
Разрешение на строительство выдается застройщику или нанятому им по договору техническому заказчику уполномоченным государственным или муниципальным органом РФ в порядке, установленном ГрК РФ.
Разрешение на строительство подтверждает право собственника (арендатора) земли с участием технического заказчика или самостоятельно выполнить новое строительство или реконструкцию, капитальный ремонт здания и сооружения, а также провести благоустройство прилегающей территории.
Главное условие получения разрешения на строительство - оформленные должным образом земельно-имущественные отношения - зарегистрированный договор аренды или свидетельство о собственности.
Главное основание для оформления разрешения на строительство - положительное заключения Государственной экспертизы по проектно-сметной документации. ГрК предусматривает вариант негосударственной экспертизы ПСД, но в практике таких случаев нет.
После оформления всех необходимых документов и получения разрешения на строительство, а также ордера на проведение подготовительных, земляных и строительных работ земельный участок обретает статус строительной площадки.
Срок действия разрешения на строительство устанавливается проектом организации строительства, это один из составляющих ИРД документов. Срок может быть продлён при определенных обстоятельствах по заявлению техзаказчика.
Изображение - копия разрешения на строительство, которое получено ООО «Дирекция заказчика» для возведения ЖК «9-18» в г. Мытищи (открыть в полночитаемом формате). Если строительство делится на очереди, как в данном случае, то приходится получить разрешение на ведение строительных работ для каждой очереди комплексного объекта.
Отказ в выдаче разрешения на строительство должен быть мотивирован:
·В случае выявления несоответствия между проектной документацией и видом разрешенного использования земельного участка;
·В случае выявления несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.
Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство можно обжаловать в суде.
Получение разрешения на строительство не нужно в следующих случаях:
·будущие строительные работы не затрагивают конструктивные характеристики зданий и сооружений, не ухудшают их надежность и безопасность
·в случае возведения временных построек и сооружений, которые необходимы для организации и проведения строительных работ,
·в случае строительства дачного в дачном, садоводческом или огородническом товариществе.
Разрешение на проведение строительства следует переоформить, если право на возведение объекта передается другому заказчику, в случае реорганизации предприятия заказчика и при передаче подряда на выполнение СМР другой строительной организации. Срок действия разрешения при этом сохраняется.
Как оформить разрешение на строительство
Для получения разрешения на строительство технический заказчик, действующий по договору с заказчиком-застройщиком (инвестором) направляет в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления субъекта РФ оформленное заявление вместе с комплектом подтверждающих документов. Это и есть исходно-разрешительная документация.
К заявлению на получение разрешения на строительство технический заказчик должен приложить:
Свидетельство о праве собственности или зарегистрированный договор аренды земельного участка;
Градостроительный план участка;
Проектно-сметной документацию, состоит из документов:
·Пояснительная записка к проекту;
·Планировочная схема организации земельного участка, выполненная в соответствии с ограничениями, установленными градостроительным планом земельного участка, в пределах «красных линий», утвержденных в составе проекта планировки территории;
·Архитектурно-строительные чертежи;
·Список и характеристики инженерно-технического оборудования, установленного по проекту в здании и на участке
·Сводный план инженерных сетей с обозначением точек подключения здания или сооружения к сетям энергообеспечения и другим инженерным сетям;
·Проект организации строительства (ПОС);
·Проект полного или частичного демонтажа зданий и сооружений, находящихся на участке под строительство, если такие работы предусмотрены.
Положительное заключение госстройэкспертизы по результатам проверки проектной документации;
Если таковое имеется - специальное разрешение в случае отклонения от предельно допустимых ограничений разрешенного строительства, реконструкции (в соответствии со статьей 40 ГрК РФ);
Оформленное согласие других правообладателей здания в случае реконструкции и / или капремонта;
Требуемые допуски СРО для организаций технического заказчика, строительного контроля (технадзора), генподрядной и генпроектной организаций, приказы о назначении ответственных за ведение технического и авторского надзора и за производство работ.
Орган, выдающий разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления соответствующего заявления технического заказчика проверяет:
·наличие всех документов
·соответствие проектной документации требованиям ГПЗУ и / или требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных градостроительных параметров;
Технический заказчик уведомляет Госархнадзор о полученном разрешении, тот составляет план проверок.
Само разрешение на строительство предусматривает полное право застройщика на проведение работ, но в череде документов есть также ордер на земляные работы, который выдает АТИ или управление ЖКХ, то есть - уполномоченный орган.
Ряд подготовительных работ может быть проведен с разрешения АТИ или иного уполномоченного органа, например, перекладку инженерных сетей для подготовки к строительству.
Если собственник приобрел землю, он без разрешения на строительство может поставить забор и бытовку охраны.
Репетиторство
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
Построить дом своими руками по собственному проекту на семейной земле – мероприятие сложное, трудоемкое и длительное, но в разы дешевле, чем покупать уже готовый дом. Если уже есть участок, взятый в , или приобретенный на личные средства, рано или поздно владельцу придет мысль о возведении какого-либо строения на его территории.
Здесь не обойдется без бюрократических действий. Любая манипуляция с территорией, являющейся частью города, поселка или деревни, в любом случае должна быть подотчетна властям. Даже частное землевладение должно быть застроено по всем правилам.
Законодательное регулирование вопроса
Застройка участка должна быть узаконена. Причем сделать это можно как перед непосредственными строительными мероприятиями, так и после возведения дома.
Однако во втором случае хлопот, времени и документов потребуется гораздо больше.
В Гражданском кодексе РФ прописано понятие . Это объект, созданный для одной семьи, причем количество этажей в нем не должно превышать трех. Когда говорится об этажности частного дома, подразумевается также наличие подвального, технического, цокольного этажа и других нежилых уровней, которые необходимо учитывать.
Разрешение на постройку индивидуального здания выдается в зависимости не только от параметров будущего дома, указанных в проекте, но и свойств земельных владений.
Одобрить постройку местные власти могут только в случае нахождения участка в личной собственности владельца дома, то есть имена в должны совпадать. Для возведения дома на садоводческой земле необходимо согласовать архитектурные действие с дачным комитетом. Тут нужно разрешение всех его участников на введение надела в собственность пользователя.
Подготовка пакета документов
Гражданским кодексом Российской Федерации определен список документов , необходимых для одобрения застройки земельного участка:
Данный список является стандартным для индивидуального жилого дома. Но если его площадь и этажность превышает установленные нормы , строительство будет подходить под другую категорию – . Здесь основным списком документов будет иной:
- ГПЗУ.
- Подтверждение собственности на землю.
- Одобрение строительного проекта.
- Схема внутренних и внешних границ участка.
Проектная документация обязательно должна носить положительные рекомендации, иначе любая экспертиза, комиссии или прочие контролирующие визиты вряд ли увенчаются успехом, неминуемо последуют штрафы.
Порядок оформления
Строительство дома без одобрения властей – это не совсем законно.
В дом потребуется подключать коммуникации: провести электричество, газ и т.д. К тому же жилое помещение не будет полноценным, если в нем не будет подведена вода. А все эти манипуляции должны проводиться только специализированными службами, а для согласования установки котлов, счетчиков, плит и прочего оборудования нужны соответствующие разрешения, которые не будут выданы без надлежащим образом оформленной документации на объект недвижимости.
Жилищная комиссия проверяет все бумаги около 10 дней. Одобрение застройки участка дает право перейти к активным действиям, закладывать фундамент, закупать стройматериалы и т.д. Бывает и отказ. Причин может быть несколько, к примеру, несоответствие проекта строительным нормам или несогласие соседей на возведение высокого дома среди дачных участков.
Обратите внимание, что оплата госпошлины в текущем году не требуется. При отказе в начале строительства собственник вправе подать судебную жалобу, а при полученном разрешении период возведения дома должен составить не более 10 лет. Различных нюансов, задержек может быть много, в основном они имеют финансовый характер, но это не особо важно. По истечении 10 лет придется оформлять разрешение на застройку заново.
Бывают некоторые случаи, когда .
В 2019 году без дополнительных одобрений можно возводить следующие объекты :
- гараж на территории, не предназначенной для предпринимательства;
- любое здание, которое планируется возвести на участке, не принадлежащем к дачным, садоводческим или огородническим;
- часть архитектурной структуры, которая не принесет существенных изменений;
- капитальные строения категории павильонов, киосков и т.д.
После всех мероприятий уже построенный дом нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре и получить соответствующие бумаги, которые будут подтверждать право собственности владельца.
Пошаговая инструкция оформления разрешения на строительство частного жилого дома представлена в следующем видео-сюжете:
Согласно требованиям, предусмотренным Градостроительным кодексом, чтобы получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, требуется несколько документов. Если пропустить этот этап, то в дальнейшем могут появиться проблемы с возведением здания и вводом объекта недвижимости. Бумага подтверждает соответствие разделов проектной документации объекта плану участка и межевания территории. Если в соответствии с Градостроительным кодексом выдано разрешение, то застройщик вправе законно осуществлять строительство или реконструкцию зданий.
Что такое разрешение на строительство
В сфере строительства, учитывая и индивидуальное жилое, основным документом выступает Градостроительный кодекс. На эти нормы ориентируются при возведении всех зданий и сооружений. Согласно установленным градостроительным нормам, для стройки требуется получение разрешения. Оно представляет собой бумагу, где орган власти подтверждает соответствие проектной документации на возведение здания проекту планировки участка и проекту межевания территории (при постройке или реконструкции линейного объекта).
Кто выдает
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанное разрешение на строительство выдается исполнительным органом местного самоуправления по месту нахождения указанного земельного, в том числе и дачного участка. Здесь имеются некоторые исключения:
- при проведении строительных работ с использованием недр – Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации;
- при использовании на объекте атомной энергии – Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору;
- при строительных работах внутри границ исторических поселений – орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия;
- при возведении объекта космической инфраструктуры – Государственной корпорацией космической деятельности «Роскосмос».
Зачем нужно
Основное назначение разрешения – отразить, что выполнение архитектурного проекта здания осуществлено без отклонений от установленных строительных норм и правил. Это необходимо для подтверждения соответствия будущего жилища требованиям безопасного проживания, исключения рисков нанесения ущерба окружающей среде или объектам инфраструктуры, которые находятся в строительной зоне. Документация необходимо проверить на соответствие:
- требованиям Градостроительного кодекса;
- санитарно-эпидемиологическим нормам;
- строительным нормам;
- требованиям пожарной безопасности;
- нормам технического надзора.
Чем чревато отсутствие разрешительной документации
Дом, будь то коттедж, дача или частное жилое строение, на который отсутствуют разрешительные документы на строительство, считается возведенным вне закона. Такой объект нельзя подключить к инженерным коммуникациям, а в худшем случае ему угрожает принудительный снос. Застройщик не может этому препятствовать, иначе его привлекают к административной ответственности. Она наступает при обнаружении несоблюдения санитарно-гигиенических норм при возведении здания.
Построенный без одобрения государством дом не зарегистрирует БТИ. Физическое лицо, допустившее самовольное возведение, не имеет права на:
- продажу;
- сдачу в аренду;
- дарение.
Как получить разрешение на строительство
Чтобы получить одобрение на постройку здания, требуется профессионально разработать весь проект. Лучше в этом случае обратиться в специализированную организацию любого города, будь то Москва или более мелкие пункты. Она может предоставить уже имеющиеся проекты или разработать новый. В противном случае придется самостоятельно собрать полный комплект архитектурно-строительной и инженерной документации. Их прикладывают к заявлению и представляют в соответствующий федеральный орган, через представителя или многофункциональный центр.
Ст. 51 градостроительного кодекса
Подробно об органах, порядке выдачи разрешения, правовых актах, необходимой для этого документации, в том числе и проектной, процедуре ее получения говорится в статье 51 Градостроительного кодекса. Она содержит 23 пункта. Помимо порядка получения и документации в статье сказано о том, как и кем будет проводиться проверка бумаг, какое решение может принять орган самоуправления и причины в случае отказа. Также она содержит информацию по поводу срока действия, восстановления по его истечению и передачи в случае продажи.
В каких случаях разрешение не требуется
Есть ряд случаев, когда не потребуется выдача специальных разрешений на строительство объекта. Они описаны в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. К этим случаям относится строительство:
- гаража на земельном участке, предоставленном для некоммерческого использования;
- компактного некапитального сооружения, такого как киоск, беседка, павильон, летняя кухня, навес, баня, сарай, погреб, колодец;
- вспомогательного объекта для подключения к инженерной сети или прокладке ее коммуникаций;
- внутриканальных системных соединений.
Получение разрешения на строительство ИЖС
Для получения разрешительных документов на индивидуальное жилищное строительство осуществляется по тому же принципу, что и в случае с объектами капитального строительства. Только здесь пакет документов чуть меньше, так как эти здания считаются менее сложными из-за меньшего количества предъявляемых к ним требований. Обращаться тоже необходимо в многофункциональный центр по месту нахождения участка предполагаемого строительства.
Особенности градостроительного регламента
Правообладатель земельного участка может зарегистрировать только один жилой дом, на который и получают разрешительные документы. Гостевой домик может быть отнесен к разряду хозяйственных и других вспомогательных построек. По этой причине на них не требуется оформление разрешения. Мансарда и балконы пристраиваются к уже имеющемуся жилому строению. Они требуют получения разрешения.
Индивидуальный жилой дом не может быть выше 3 этажей. На постройку выше требуется уже другой пакет документов. Регламентируемые предельные значения основных параметров жилого дома выглядит так:
- хотя бы одна жилая комната – 12 кв.м. гостиная или 8 кв.м. спальня;
- раздельный санузел – ширина от 1,5 м для ванной и от 0,8 для туалета;
- кухня – 6-8 кв.м.;
- коридоры – ширина от 0,85 м.
Какие объекты попадают под категорию
Согласно законодательству, объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания в нем одной семьи. Для таких объектов необязательно собирать проектную документацию. Участки под эти объекты друг от друга и от территорий, предназначенных для общего пользования, отделяются красными линиями. Минимальное расстояние от них до возводимого сооружения обязательно соблюдаются при проектировании. Без учета этого условия разрешение на строительство не выдают.
Подача заявления от застройщика в органы местного самоуправления
Прием заявления застройщика на выдачу разрешения осуществляется через многофункциональный центр, который и занимается предоставлением государственных услуг. Ожидание в очереди должно занять не более 15 минут. Само заявление органы самоуправления обязаны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. При индивидуальной застройке с использованием недр необходим документ, подтверждающий право на них. В случае возведении здания в границах исторического поселения необходимо приложить описание внешнего облика объекта в текстовой и графической формах, включая:
- основные параметры объекта;
- варианты цветового решения;
- планируемые строительные материалы;
- фасады.
Сопроводительные документы для получения разрешения на строительство
При ответе на вопрос, какие документы нужны для разрешения на строительство, можно воспользоваться Градостроительным кодексом. Процесс займет немало времени. Согласно 51 статье, требуются:
- правоустанавливающие документы;
- проектная документация;
- документы, устанавливающие личность заявителя;
- заявление, которое пишется в органе местного самоуправления по образцу уже при обращении.
Правоустанавливающие документы
Первыми в перечне необходимых бумаг идут правоустанавливающие документы. Основным в этом случае является свидетельство о государственной регистрации права. Вместо него может быть договор завещания, дарения или купли-продажи. Первый документ получают через портал государственных и муниципальных услуг или при личном посещении Росреестра. Для оформления свидетельства потребуется определенный пакет документов:
- Подтверждающие личность каждой стороны сделки;
- свидетельство о наследстве, судебное решение или другой документ, служащий основанием для регистрации права собственности;
- кредитный договор при покупке объекта в ипотеку;
- полученное ранее свидетельство о регистрации;
- документ об оплате госпошлины;
- кадастровый паспорт объекта, если ранее он не был предоставлен в Росреестр;
- заявление о регистрации.
Вторым шагом в сборе всех необходимых для разрешения бумаг будет подготовка проектной документации. Согласно части 7 стать 51 ГК РФ, ней относятся:
- пояснительная записка;
- копию схемы планировки земельного участка, где планируется возведение, с указанием размещения объекта капитального строительства, проходов и подъездов к нему;
- копию схемы планировочной организации земельного участка с указанием красных линий;
- архитектурные решения;
- проект организации работ по демонтажу или сносу;
- сводный план инженерно-технического обеспечения, на котором отмечены места подключения;
- проект организации строительства;
- описание доступности для инвалидов социального объекта;
- заключение экспертизы проектной документации;
- разрешение на отклонение некоторых параметров;
- согласие правообладателей на реконструкцию.
Это касается объектов капитального строительства. Их застройщик составляет самостоятельно либо обращается в специальные организации, которые сделают это за определенную плату. Чтобы получить разрешение на ИЖС, из проектной документации потребуется только:
- градостроительный план земельного участка, выданный в течение последних трех лет до дня написания заявления на разрешение;
- схема планировочной организации земельного участка, на котором обозначены места нахождения объектов ИЖС;
- описание того, как объект будет выглядеть внешне, если строительство предполагается в области исторических поселений.
Заключение государственной экспертизы
Одним из требуемых документов является положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Она проводится местными органами исполнительной власти, даже в случае загородного дома. Туда необходимо обратиться с пакетом проектной документации, указанной выше. Негосударственная экспертиза может проводиться в любом регионе, но вместе с заключением затем нужно будет предоставить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, оформившего бумагу.
Градостроительный план участка
Данный документ должен быть выдан не раньше 3 лет до дня, когда застройщиком подаются требуемые бумаги на получение разрешения. План можно взять в отделе Градостроительного развития и архитектуры Администрации города. Срок предоставления составляет 3 месяца (согласно статье 46 ГК РФ). Никакая плата за такую услугу не взимается. Для получения плана необходимы следующие документы:
- топографическая съемка участка с отметкой подземных, наземных и надземных конструкций;
- подтверждающие личность заявителя;
- написанное застройщиком заявление на выдачу плана;
- Кадастровый и технический паспорт объекта.
Сроки выдачи разрешительных документов
С момента подачи документов допускается выдача разрешения в течение не более 7 рабочих дней. Так говорится в части 11 статьи 51 ГК РФ. Выдача разрешения на объект капитального строительства, не являющегося линейным, или на возведение здания на территории, являющейся историческим поселением, занимает уже 30 дней, но не более указанных в Градостроительном кодексе сроков.
Что делать в случае отказа
Меры, которые нужно предпринять зависят от причины отказа. В общем случае необходимо устранить недостатки. Они будут указаны в ответе, который дала организация на заявление о выдаче разрешения. Затем можно вновь попытаться его получить. Другой вариант – обжаловать решении уполномоченной организации в суде, подав иск по существующей форме. Он должен включать информацию о:
- адресате судебной инстанции, куда подается иск;
- полном имени заявителя с номером и другими контактными данными;
- заинтересованном лице с наименование органа, действия которого обжалуют;
- пояснении ситуации;
- просьбе признать решение определенного органа незаконным;
- приложениях с минимальным пакетом документов – копиями паспорта, заявления, документации, подтверждающей доводы заявителя и копию отказа.
Причины отказа
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, существует несколько ситуаций, служащих основанием для отказа в выдаче разрешения. Главным является отсутствие даже одного документа из списка требуемых для принятия положительного решения. Основанием для отказа является и несоответствие представленных материалов строительным нормам, действующим на момент выдачи. Не удастся получить документ:
- если предполагается строительство на особо охраняемых зонах;
- если участок зарезервирован для государственных нужд;
- при отсутствии правоустанавливающих документов на землю;
- если за 10 дней в уполномоченный орган не были переданы сведения о количестве этажей, высоте и площади проектируемого здания или сооружения, по экземпляру копий проектной документации и инженерных изысканий, информацию об инженерных сетях.
Срок действия разрешения на строительство
Разрешительный документ на строительство сохраняется на протяжении всего времени, которое указывается проектом организации. Срок действия составляет 10 лет. На протяжении этого времени можно продолжать строить дом. До окончания указанного срока действия объект должен быть введен в эксплуатацию. Орган, оформивший документ, может и продлить его при необходимости, или выдавать их на отдельные этапы строительства.
Как продлить
Для продления разрешения застройщику не позднее 60 дней до момента окончания срока действия необходимо подать заявление в тот же орган, который выдавал бумагу ранее. Отказ может быть получен, если до конца срока подачи данного заявления так и не было начато возведение, реконструкция или капитальный ремонт объекта. При долевом строительстве дополнительно потребуется договор, который отражает поручительство банка, подтверждающее надлежащее исполнение застройщиком обязанностей, касающихся передачи жилого помещения гражданам, чьи средства были привлечены.
Сколько стоит разрешение на строительство частного дома
Сам разрешительный документ, согласно части 15 статьи 51 ГК РФ, выдается соответствующим органом без взимания платы. Затраты могут быть связаны лишь с подготовкой и согласованием документации. Специализированные фирмы, куда часто обращаются застройщики, предлагают свои услуги по цене 10-45 тысяч рублей. Все зависит от сложности и скорости работ. При подготовке документации в сжатые сроки приходится доплачивать за срочность. Кроме того, для каждого региона устанавливаются свои тарифы и пошлины.
Плюсы и минусы ИЖС
Владельцы земельных участков, предназначенных для ИЖС, обладают рядом преимуществ. К ним относятся:
- Земли для ИЖС могут быть участниками каких-либо государственных программ поддержки.
- Если нет общей собственности на участок, то его владелец не столкнется с зависимостью от других собственников.
- За счет прописки на участке его хозяин имеет возможность пользоваться всеми социальными учреждениями.
- На участке под ИЖС можно построить любой дом вне зависимости от вопросов по переводу земель в другую категорию.
Даже при таком количестве преимуществ ИЖС имеет и ряд минусов. Строение не может быть выше 3 этажей, а проживать в нем имеет право только одна семья. Кроме того, на участке запрещается возведение жилых зданий переменной этажности и таунхаусов. В большинстве случаев это никак не влияет на деятельность застройщиков, ведь частный жилой дом чаще представлен одно- или двухэтажным зданием, которое только одно на участке.
Видео
Иметь собственный — это мечта многих людей. Однако, ее воплощение в реальность требует немалых усилий. В отношении недвижимости законодательством устанавливается особый режим регулирования. При возведении частных домов нужно получать различные разрешения, выполнять иные требования закона.
Рассмотрим, какие документы нужны для строительства частного дома, его регистрации и эксплуатации.
Как построить частный дом? Фото № 1
Решив приступить к возведению дома, многие не задумываются о получении на это разрешения. Однако, как следует из положений Градостроительного кодекса РФ, его наличие требуется для придания постройке законного статуса.
Согласно его положениям для постройки или реконструкции любых капитальных объектов такое разрешение является обязательным. Частные дома также относятся к категории капитальных строений, и представляют собой здания (до 3 этажей по высоте), в которых проживает одна семья. Дома, построенные при наличии данного , не могут признаваться незаконно возведенными.
При его отсутствии могут иметь место проблемы с внесением сведений в единый кадастр, регистрации прав собственника, подведении коммуникаций. Получение кредитов на постройку частных домов без наличия разрешений также будет проблематично. Государственными учреждениями и органами такие здания признаются фактически самовольно построенными в нарушение закона. За их возведение предусмотрено взимание штрафов.
Когда разрешение не требуется?
Какие объекты недвижимости не потребуют получения дополнительных разрешений? Фото № 2
Поскольку обычно застройка одним домом не ограничивается, у граждан зачастую возникает вопрос о получении разрешений на все постройки. Отвечая на этот вопрос, следует обратиться к статье 51 Градостроительного кодекса РФ. Ее положения содержат перечень случаев, когда такое разрешение не является обязательным:
- для хозяйственных вспомогательных строений;
- для гаража на дачном или ином , неиспользуемом для предпринимательской деятельности;
- при возведении, реконструкции строений, которые не относящихся к объектам капитального строительства;
- ремонт, реконструкция объектов без существенных изменений их конструкции и основных характеристик.
Этот перечень не является окончательным и закрытым, положением градостроительного законодательства могут быть предусмотрены и другие случаи.
Как получить разрешение?
Легализация строительных работ на частном земельном участке. Фото № 3
Для получения разрешений на легальное возведение частного дома нужно подготовить пакет необходимых документов и обратиться с заявлением в соответствующий орган. Согласно законодательству решением таких вопросов уполномочены заниматься местные администрации (иные органы в местах расположения участка).
В настоящее время у граждан также имеется возможность подавать заявление для получения разрешения в Многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг. Еще один способ – отправить заявление через Единый портал госулуг в электронном виде.
Подавать (направлять) заявления можно не только самому, но и через представителей. В таких случаях необходимо подтвердить их полномочия на подписание и подачу документов.
Помимо заявлений для решения вопроса о получении разрешений, предоставляются следующий перечень документов:
- правоустанавливающие документы на участок;
- градостроительный план данного участка;
- схема планированной организации участка;
- документы, подтверждающие личность заявителя.
Что касается проектной документации, то она делается и предоставляется только по желанию застройщиков. Действовать данное правило будет вплоть до первого марта 2018 года.
Рассматривается поданное заявление не более десяти дней.
По истечении данного срока выносится решение о выдаче разрешения либо об отказе с объяснением причин. Отказ в удовлетворении заявления может быть обжалован через суд.
Нюансы получения разрешения для строительства объектов ИЖС
Смена собственника земельного участка, выделенного под ИЖС. Фото № 4
В связи с получением разрешений для ИЖС, у потенциальных застройщиков возникает немало вопросов. В первую очередь следует отметить, что до 2018 года действует упрощенная процедура их получения для ИЖС. Готовить проектную документацию на сегодня для этого не требуется. Сама процедура является бесплатной, никаких сборов и пошлин при выдаче разрешений не берется.
Особо стоит рассмотреть случаи, когда происходит смена земельного участка или самого строения. Что делать, если после получения разрешения участок, отведенный для строительства, переходит во владение другого лица?
Многие думают, что в этом случае придется снова получать разрешительные документы или переоформлять старые. На самом деле этого делать не нужно, если его срок не истек. Таким образом, оно будет действительно для всех владельцев участка, пока не прекратит свое действие.
При разделении или объединении земельных участков для ИЖС, постройка также может осуществляться на основании выданных ранее разрешений.
Прекращение разрешения на строительство
Согласно действующим законодательным нормам, срок действия разрешений на возведение объектов ИЖС составляет десять лет. Следовательно, по общему правилу, прекращается его действие в связи с истечением данного срока.
Однако, при наличии некоторых обстоятельств, оно может быть прекращено и раньше. К их числу относится:
- отказ от прав собственности на участок;
- при прекращении такого права в принудительном порядке, в том числе и для государственных нужд;
- прекращении (расторжении) договоров-оснований собственности на землю;
- прекращение прав пользования недрами, если без них дальнейшее строительство невозможно.
На основании сведений о прекращении прав на землю, уполномоченными органами осуществляется отзыв разрешения в течение месяца.
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Регистрация прав на жилой дом. Фото № 5
Для того, чтобы стать полноправным владельцем построенного дома, необходимо пройти процедуру регистрации. При этом можно обращаться за регистрацией как полностью отстроенного дома, так и незавершенного строительства.
Занимаются вопросами регистрации территориальные подразделения . До марта 2018 года в отношении объектов ИЖС сохраняется возможность регистрации в упрощенном порядке.
Для обращения в органы Росреестра понадобятся:
- заявление о регистрации;
- паспорт заявителя (иной удостоверяющий документ);
- документы, подтверждающие строительство.
Если участок зарегистрирован в установленном порядке и поставлен на учет в кадастре , то процедура регистрации будет проще. В таком случае представлять какие-либо документы на него не нужно, вся информация у Росреестра уже имеется.
Если земельный участок не внесен в кадастр, то регистрация возведенного на нем объекта ИЖС с начала 2017 года не может быть произведена. Однако, вплоть до 2020 года имеется возможность осуществить его постановку на и регистрацию на основании декларации с описанием объектов.
Что касается документов, подтверждающих постройку объекта, то к ним относятся кадастровый паспорт и разрешение на строительство. Последнее требуется для объектов, постройка которых не завершена. В свою очередь, кадастровый паспорт составляется на основе технического плана, оформленного с учетом полученного на постройку разрешения. Кроме указанных документов необходимо произвести оплату госпошлины.
При предоставлении всех необходимых документов заявление рассматривается в срок до десяти дней.
Документы для оформления земельного участка под ИЖС
Какие документы необходимы для получения земельного участка под индивидуальное строительство? Фото № 6
Прежде чем приступать к строительству собственного частного дома, необходимо приобрести землю, предназначенную для этого. Вопросы предоставления таких участков находятся в компетенции администраций муниципальных образований. Каждый желающий получить участок земли под ИЖС должен обратиться туда с заявлением, указав цели использования.
Распределение участков осуществляется на основе аукциона. Некоторые категории лиц имеют право на бесплатное получение земли, в частности, многодетные , ветераны, инвалиды. Решение о выделении земель данным лицам решается в порядке очередности специальной комиссией.
Второй возможностью приобрести землю под ИЖС является ее покупка у другого частного лица по . Независимо от основания его приобретения, право на него нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно обратиться с заявлением и определенным пакетом документов. К их числу относятся:
- паспорт (иное удостоверение личности);
- документ, удостоверяющий права человека на недвижимость;
- кадастровый план участка;
- заявление о регистрации;
- квитанция об уплате госпошлины.
Проект частного дома и его паспорт
Составление проекта частного дома и его паспорта. Фото № 7
Для получения разрешения на постройку своего дома предоставление проектной документации не требуется. Вместе с тем, застройщик может по собственному желанию ее подготовить. Проект дома включает все основные данные и характеристики, необходимые для его постройки. В него входят архитектурно-строительная и инженерная информация, в том числе планы, чертежи всех частей дома, его коммуникаций, смета, проекта.
Разработку проекта можно поручить специализированной фирме, либо сделать самому. Однако без специальных знаний учесть все тонкости будет сложно. Ведь проект включает большой объем информации, помимо количества этажей и комнат дома, вида материалов и отделки. При постройке дома приходится решать вопросы его размещения на участке, обустройства всех коммуникаций.
Паспорт проекта включает в себя все основные документы, относящиеся к возведению строительства, в частности:
- на постройку;
- о правах на землю;
- договор о постройке дома;
- выкопировка из генплана;
- задание на проектирование частного дома;
- планы, чертежи здания;
- условия присоединения к инженерным сетям.
Подведение коммуникаций
План подведения коммуникаций к жилому дому. Фото № 8
Приобретая участки для ИЖС, не всегда получаешь готовый для эксплуатации кусок земли. Если участок находится в дачном кооперативе или другом населенном месте, то вопрос с подключением коммуникаций решается проще.
Водоснабжение, канализация, газ или электричество необходимы для организации нормального функционирования дома. В зависимости от расположения самого участка, имеющихся рядом коммуникаций, вопросы их подведения могут повлечь большие временные и финансовые затраты.
Если возможности подключения к общим сетям нет или это слишком дорого, можно установить автономные коммуникации самостоятельно.
Ввод в эксплуатацию жилого дома
Получение разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилища. Фото № 9
Логичным завершением постройки частного дома является его ввод в эксплуатацию. Для получения соответствующего разрешения нужно обращаться в местные администрации. Эта процедура является бесплатной и не требует никаких затрат.
Согласно нормам градостроительного законодательства такое разрешение требуется для регистрации прав собственника на возведенное строение. Однако временно, до первого марта 2018 года, данное требование можно не исполнять.
Для ввода постройки в эксплуатацию нужно подать заявление с приложением следующих документов:
- документы о правах на земельный участок;
- градостроительный план участка;
- план;
- документ о соответствии всем техническим нормам;
- план коммуникаций и технических сооружений;
- акт приема постройки;
Заявление и приложенные к нему документы рассматриваются уполномоченными органами. Как правило, срок рассмотрения не превышает десяти дней.
Плюсы и минусы ИЖС
Участок с целью использования для ИЖС обладает рядом значительных преимуществ. Являясь владельцем собственного куска земли можно возводить на нем дома и другие постройки по своему плану и проекту. Многих частные дома привлекают отсутствием соседей.
Объекты ИЖС подпадают под упрощенную процедуру регистрации и оформления вычетов. Однако владельцам таких участков придется смириться и с некоторыми ограничениями. В первую очередь, они касаются размеров самого участка и возводимого на нем строения.
Кроме того, получение , строительство частных домов строго регламентируются и требуют оформления разрешений и подготовки большого объема документов. Такой вид землепользования является более дорогостоящим.
Как получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома смотрите в видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже
Ответить
Квалифицированный специалист- это кто?
Ответить
Разрешение на строительство дома на собственном участке относится к числу самых важных свидетельств из пакета документации ИЖС. Без такой ценной бумаги банк может отказать в кредитовании на строительство жилья, а само конструирование дома окажется под угрозой срыва стройки.
ИЖС: особенности получения разрешения
Имея во владении земельный участок, каждый из собственников рано или поздно задумывается об организации индивидуального строительства жилья (например, 2-этажного дома).
Приняв такое решение, учтите вид имеющегося документа, разрешающего строительство на участке, площадь и место расположения земельного надела. Ни в коем случае не слушайте тех, кто пытается ввести вас в заблуждение - разрешение на строительство дома на собственном участке должно быть на руках землевладельца в обязательном порядке. Если не верите пустым словам, обратитесь к специалисту, который проконсультирует вас по всем возникшим вопросам. Естественно, без такого документа дом поддается регистрации и введению в эксплуатацию, но как тогда совершить подключение к коммунальным сетям - уже вопрос.
Нормативные документы ИЖС
К списку таких документов относят Градостроительный кодекс, на статьи и нормы которого следует ориентироваться, планируя начало возведения жилого помещения.
Разрешение на строительство дома на собственном участке, казалось бы, простой лист бумаги, но именно его наличие подтверждает соответствие пакета проектной документации плану участка и границам межевания соседних наделов (в случае строительства или реконструкции линейного объекта).
При наличии такого документа владелец может осуществлять любые строительные и реконструкционные работы с объектом.
Органы, выдающие разрешение ИСЖ на собственной территории
Не знаете, где получить разрешение на строительство частного дома? Обратившись в перечисленные ниже органы государственной власти, вы можете получить необходимый документ:
- Представительство местного самоуправления района, в подчинении которого находится земельный надел.
- Министерство использования природных ресурсов и экологии Российской Федерации и органы его подчинения в случае проведения работ, связанных с использованием природных недр земли.
- Федеральное управление службы по надзору за экологическим, технологическим атомным состоянием в случае использования на объекте очагов атомной энергии.
Если вам необходим полный перечень органов и управлений, уполномоченных выдавать разрешения на строительство дома на собственном участке, с ним можно ознакомиться, пролистав Градостроительный кодекс. В 99% случаев ИЖС перечисленные выше случаи не наступают, но все же лучше быть осведомленным о такой информации.
Строительство начато без разрешения: что делать?
Если случилось так, что конструирование жилого дома началось без наличия на руках соответствующего разрешения на строительство (ИЖС), прекратите панику. С 01.03.2018 года в силу вступает указание, регламентирующее действие упрощенного порядка регистрации. Хотя наличие документа, позволяющего возводить дом, все же приветствуется и вот почему:
- если планируется взять средства в банке с целью строительства собственного жилья, кредитное учреждение потребует вместе с пакетом необходимых документов предоставить и разрешение на строительство (ИЖС);
- при выполнении строительства на дачном участке, при подключении к системе газообеспечения придется предоставить выданное и действительное разрешение.
Процедура оформления документации для проведения строительных работ
Документы для оформления разрешения на строительство дома на участке можно получить, непосредственно обратившись в соответствующее учреждение.
Для получения разрешения подготовьте документы. Это:
- бумаги, подтверждающие право собственности на участок у вас как заявителя;
- градостроительный план участка земли;
- копию документа, подтверждающую личность обратившегося в инстанцию человека;
- доверенность (необходима в том случае, когда документы подаются на рассмотрение представителем интересов собственника);
- пакет проектной документации, содержащей пояснительную записку, листок со сведениями об обустройстве инженерных сетей, схему расположения построек, план демонтажа объектов капитального строения, которые были отстроены на участке ранее;
- если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе, приложите положительное заключение на оговоренный выше пакет бумаг;
- кадастровый план участка;
- в случае выдачи подтверждения проектной документации негосударственными органами управления дополнительно предоставьте свидетельство о праве юридического лица проводить подобного рода экспертизы.
Написав заявление и подготовив полный пакет документов, передайте их представителю органов уполномоченной в вашем вопросе власти. Срок рассмотрения заявления составляет 10 рабочих дней. В этот период органы государственной власти проводят проверку всех предоставленных бумаг и сверяют пакет проектной документации участка, на котором предполагается малоэтажное жилое строительство с выдвигаемыми в статьях Градостроительного кодекса требованиями. В результате органы власти оглашают принятое решение:
- Отказ в выдаче разрешения.
- Подтверждение разрешения на ИЖС.
Документ выдают бесплатно. Оплата госпошлины в этом случае не предусмотрена. Заявитель может обжаловать вынесенный вердикт в судебном порядке.
10 дней - срок выдачи, и период действия разрешения на строительство составляет 10 лет. После получения документа на руки в течение 10 дней застройщик обязуется предоставить в уполномоченные органы муниципального управления документацию об инженерных изысканиях, количестве этажей, общей площади постройки.
В каких случаях разрешение на строительство можно не оформлять
Законом предусмотрены случаи, не требующие обязательного получения разрешения на строительство (имеется в виду проект дома, составленный с учетом правил застройки). К примеру:
- При строительстве гаража, в случае если владелец не собирается заниматься любым из видов предпринимательской деятельности.
- Когда требуется построить хозяйственные здания для ведения садоводства или огородничества.
- Возведение конструкций, не относящихся к группе капитальных построек (киосков, павильонов и т.д.).
- При строительстве помещений второстепенного значения.
- В случае конструктивных изменений объектов или их составляющих, если это не влечет за собой существенных изменений.
- В других случаях, регламентируемых законодательно.
Тонкости регистрации прав собственности на объекты ИЖС
За проведение такой процедуры отвечает Россреестр. Сколько стоит разрешение на строительство частного дома, вы уже знаете. Остается уточнить, в какую сумму обойдется право собственности на объект. Стоит такая услуга в пределах 350-400 рублей.
Что необходимо сделать для регистрации?
В первую очередь собрать пакет документов, в который входят:
При регистрации и фиксации сведений об объекте в ЕГРП предоставьте пакет документов с:
- заявлением о регистрации прав;
- доверенностью на представителя;
- копией паспорта заявителя (владельца);
- квитанцией, подтверждающей оплату госпошлины;
- кадастровым паспортом земли (объекта недвижимости).
В другом случае, когда регистрация в законном порядке ранее не была произведена, подготовьте документы. В пакет входят:
- заявление, написанное от имени владельца;
- кадастровый паспорт на землю;
- копия паспорта лица, подающего заявление;
- чек об уплате госпошлины;
- доверенность на представителя;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
- документ, подтверждающие расположение ИЖС в рамках оговоренного участка земли.
Документы, как правило, рассматривают на протяжении 10 дней с момента их подачи.
В результате рассмотрения выносят итоговое решение:
- подтверждают выдачу свидетельства о праве собственности на объект ИЖС;
- подтверждают выдачу документа, свидетельствующего о праве собственности на земельный надел (если он зарегистрирован);
- если регистрация находится в процессе, а информация об участке не числится в Госсреестре, принимают постановление о досрочной регистрации или отказывают в выдаче оговоренных документов.
Когда действие разрешения на строительство становится нелегитимным
Как упоминалось ранее, срок действия разрешения сохраняется на протяжении всего периода строительства и при необходимости может быть продлен после постановления органа власти. В случае с ИЖС документ выдают на срок, равный 10 годам. В Градостроительном кодексе перечислен ряд условий, при наступлении которых данный документ теряет силу:
- В случае прекращения права собственности в принудительном порядке, в том числе при изъятии земельного надела с целью перевода его на баланс государства.
- При отказе владельца от права собственности на участок.
- При расторжении договоров, на основании которых было оформлено право собственности на землю.
- При прекращении прав на пользование недрами, если его подлинность является необходимой составляющей пакета документов для ИЖС.
Органы, выдающие документы на право собственности на объект недвижимости, имеют право их лишать силы посредством принятия решения об отзыве разрешения на строительство. Его принимают, основываясь на:
- документах, подтверждающих истечение прав пользования участком у собственника;
- уведомлении уполномоченных органов об окончании срока разрешения на пользование недрами.
Получение разрешения на ИЖС: что еще необходимо знать?
Как показывает практика, бывает и такое, что в процессе строительства участок переходит от одного лица к другому. Что же делать в таком случае: переоформлять разрешение на строительство или оставить все как есть?
Не занимайтесь переоформлением, в этом нет необходимости. В случае передачи прав на объект недвижимости в собственность другому владельцу разрешение остается действующим, если его срок не истекает.
Если следующие случаи, а именно, раздел, объединение, выделение не наступают, то на объекте можно продолжать строительство согласно действующему разрешению, только в таком случае придется получить новый градостроительный план участка.
Когда постройки подлежат сносу
Как вы помните, выше упоминалось о том, что строительство, не подразумевающее возведение капитальных построек, не требует оформления разрешения на ИЖС. Руководствуясь таким порядком, некоторые предприимчивые владельцы решаются на строительство магазина, откинув предположения о том, что такая постройка является ничем иным, как объектом капитального строительства. Каковы действия со стороны органов судебной власти при наступлении такого случая? Выносится решение о сносе объекта, который был возведен незаконно.
Иногда несоблюдение условий договора или правил, оговоренных в разрешении, наблюдается на начальных этапах работ еще до момента сдачи постройки в эксплуатацию. В ходе санкционированных проверок уполномоченными органами в 12% случаев выявляется факт осуществления строительства без наличия пакета разрешительной документации. В таком случае владельцу выносят порицание с предписанием об устранении существующих недочетов, а процесс возведения дома (2-этажного или любого другого) временно замораживают.
Достоинства и недостатки ИЖС - разрешенной формы строительства на земельном участке
Те, кто владеет участками, годящимися под ИЖС, обладают преимуществами:
- Земельные наделы такого типа постоянно участвуют в государственных программах, поддерживающих ИЖС.
- Такие владельцы не зависят от других людей, если только земля не имеет нескольких собственников.
- На таком участке можно без проблем возвести полноценный жилой дом, не волнуясь о необходимости переквалификации земельного участка из одной категории в другую.
- Хозяева могут быть прописаны на этом объекте и имеют возможность пользоваться полным перечнем услуг социальных учреждений (больниц, школ и т.д.).
Так существуют ли подводные камни в ИЖС? В одной стороны, все красиво, с другой - не так все гладко, как кажется на первый взгляд.
Индивидуальное малоэтажное жилищное строительство подразумевает возведение капитальных построек - домов с высотой не более 3-х этажей, предназначенных для совместного проживания не более чем одной семьи. Строительство на таких участках многоэтажных домов или таунхаусов запрещено законодательно и не является допустимым.
Теперь вы знаете, где получить разрешение на строительство частного дома и, безусловно, на проведение такой процедуры потребуется потратить временной и человеческий ресурс, но отсутствие необходимого документа в будущем может обойтись намного дороже. Поэтому, во избежание проблем, лучше позаботиться о наличии разрешительных документов заранее, тогда можно будет жить спокойно.
