Дарственная на квартиру — плюсы и минусы. Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру Дарственная на квартиру плюсы и минусы

Многие люди не могут решить, выгоден ли для них договор дарения. в текущем материале обсудим: что такое дарственная на квартиру, плюсы и минусы документа.

При оформлении дарственной на квартиру есть два действующих лица: даритель и одаряемый. Один из них желает подарить квартиру. Другой – не возражает принять в дар. Между дарителем и одаряемым заключается договор дарения.

По условиям договора законные права владения недвижимостью переходят от дарителя к одаряемому. Безусловная и безвозмездная сделка предполагает переоформление собственности с одного лица на другое.

В документе фиксируются два основных положения:

• добровольность;
• окончательность.

Регламент по акту дарения прописан в ст. 572 —582 Гражданского кодекса РФ . Из всех вариантов передачи жилой площади другому лицу, оформление дарственной на квартиру считается наиболее простым и надежным способом.

По этой причине большинство людей останавливается на договоре дарения. Но, как любая сделка, дарственная не состоит только из одних положительных моментов. При всех ее достоинствах, есть некоторые ограничения.

1. Требуется государственная регистрация документа.
2. Вся процедура происходит при жизни дарителя и его полном здравии.
3. Договор не предусматривает и не диктует никаких требований к одаряемому.
4. Сразу после подписания документа одаряемый становится собственником помещения.
5. В случае непредвиденных обстоятельств тяжело расторгнуть контракт в одностороннем порядке.
6. Дарственная на квартиру – это безвозмездный и бескорыстный поступок при передаче жилой площади другому лицу.

Четкие правила юридически грамотного составления дарственной установлены в 575 статье ГК РФ .

На договор дарения действуют ограничения. Запрещено оформлять сделку следующим категориям граждан:

• коммерческие структуры;
• попечители и опекуны от имени недееспособных лиц;
• госслужащие, которые напрямую связаны с оформлением договоров дарения;
• сотрудники воспитательных и социальных учреждений от имени граждан, которые там находятся.

Виды дарственных

Договор дарения можно классифицировать в зависимости от того, какое именно имущество передается в дар и какие условия включены в документ.

Что касается договора дарения на квартиру, то действующим гражданским законодательством РФ предусмотрены два основных вида этого документа:

1. Реальный – в соответствии с ним в дар второй стороне переходит определенное имущество или вещь. При этом договор считается заключенным в тот момент, когда объект дарения перешел к новому владельцу. При оформлении реального договора это происходит сразу после регистрации документа.
2. Консенсуальный – этот договор содержит в себе не имущество, подлежащее дарению, а лишь его обещание. Поэтому второе название данного документа – это дарственное обещание.

Консенсуальный документ должен быть составлен с соблюдением некоторых требований:

• обязательная письменная форма заключения;
• наличие указания конкретного предмета (квартиры), который переходит в дар, с его подробными характеристиками;
• добровольность заключения сделки;
• согласие одариваемого принять имущество или другую вещь в будущем.

При этом заключенной сделка будет считаться в тот момент, когда обещанный дар станет собственностью нового владельца. Стоит учесть, что передать можно не только имущество или вещь, но и определенные права или освобождение от каких-либо обязательств (например, долговых).

Плюсы дарственной

Перед тем как решиться на заключение договора дарения, нужно взвесить для себя все плюсы и минусы сделки. Так, договоры дарения на квартиру обладают следующими достоинствами:

1. Дарственная – это весьма простой способ передачи недвижимости в пользу одаряемого. Достаточно просто подписать договор и переоформить право собственности на квартиру в Росреестре. При благоприятном варианте сроки реализации данной сделки составят 7 рабочих дней.
2. Дарственную можно рассматривать в качестве хорошей альтернативы завещанию или передачи квартиры по наследству родственникам. Во-первых, право собственности на жилье переходит в пользу другого лица еще при жизни наследодателя. Это снижает вероятность возникновения наследственных споров и практически исключает притязания на недвижимость со стороны третьих лиц. Во-вторых, это экономит время наследникам. При стандартном порядке наследования они должны ждать минимум полгода перед получением прав собственности. Тогда как переход недвижимости в пользу одаряемого по дарственной можно оформить в пределах недели. В-третьих, дарственная позволяет сэкономить средства ближайшим родственникам. В процессе наследования они должны будут заплатить госпошлину нотариусу за свидетельство о праве на наследство. Она составляет 0,3% от оценочной стоимости недвижимости, что весьма ощутимая для семейного бюджета сумма. Тогда как при дарственной подобные расходы исключаются.
3. При подписании договора дарения между родственниками полученное одаряемым имущество не выступает объектом налогообложения. Это значит, что получатели дара не исчисляют от стоимости квартиры НДФЛ и не переводят его в местный бюджет. Указанная налоговая льгота является ключевой причиной того, что договора дарения по большей части заключаются между сторонами, имеющими родственные связи. Таким образом они экономят не одну сотню рублей на налогах.
4. Еще одно достоинство дарственной: экономия на налогах для собственника квартиры. При такой сделке налоговое бремя перекладывается на плечи одаряемого как выгодоприобретателя. Тогда как в случае с договором купли-продажи именно собственник должен был перечислить НДФЛ в бюджет.
5. Одно из свойств дарственной – ее адресный характер. Оно может иметь преимущество при разводе супругов. По договору дарения имущество передается в пользу конкретного лица. Следовательно, полученная в дар квартира не становится совместно нажитым имуществом, а принадлежит лишь ее одаряемому. Она не подлежит разделу в бракоразводном процессе. Тогда как при заключении сделки купли-продажи приобретенная квартира в период брака подлежит разделу в равных долях, независимо от того, кто фактически понес расходы на ее покупку.
6. Благодаря дарственной удается обойти определенные законодательные ограничения. В частности, правило о преимущественном праве на приобретение отчуждаемых долей другими собственниками и соседями по коммуналке и необходимость получать от них согласие на заключение сделки купли-продажи. Особенно актуален этот вопрос в том случае, если один из собственников против сделки и препятствует ей. Дарственная позволяет снять подобные ограничения и свободно заключать сделку.

Не стоит надеяться, что подписанная дарственная позволит легко скрыть свое имущество в ходе исполнительного производства или банкротства. Безвозмездные сделки, заключенные за последние годы собственником, весьма пристально анализируются приставами и финансовым управляющим и при необходимости легко аннулируются. А отчужденное таким образом имущество возвращается в конкурсную массу и подлежит реализации для погашения долгов.

Минусы дарственной

Не лишена дарственная на квартиру и определенных недостатков. Так, договор дарения считается юридически уязвимой сделкой и его достаточно легко оспорить. Это невыгодно отличает его от договора купли-продажи, при котором иск о признании сделки недействительной может исходить только от продавца или покупателя. Дарственную вправе оспорить и третьи лица.

Обычно исковые заявления в суд поступают от недовольных родственников дарителя. Ведь при дарении квартира исключается из наследственной массы. Свои требования об аннулировании дарственной они обычно мотивируют следующими причинами:

• даритель находился в преклонном возрасте, в состоянии наркотического/алкогольного опьянения и не отдавал отчета в происходящем;
• собственник в результате подписания дарственной серьезно ухудшил свои условия проживания (другим словами остался без единственного жилья);
• дарственная подписана под принуждением: под угрозами или прочими манипуляциями.

Но этот недостаток можно обойти. Для придания документу большей юридической значимости его можно заверить нотариально. Хоть за это придется заплатить по нотариальному тарифу, но участие нотариуса сможет удостоверить, что даритель осознавал последствия подписания дарственной и находился в здравом уме. Оспорить такую сделку в суде будет практически нереально.

Другой минус дарственной – это невыгодное налогообложение для лиц без родственных связей. Получатель дара перечисляет в бюджет 13% от стоимости квартиры. Также он не вправе применить налоговый вычет или какие-либо иные послабления для уменьшения налогооблагаемой базы. Налог платится независимо от того, сколько владел квартирой даритель.

Тогда как при заключении договора купли-продажи квартиры, которой бывший собственник владел более 3 лет (5 лет при получении собственности после 2016 года) обе стороны освобождаются от налогообложения. А получатель дара вправе оформить налоговый вычет за купленное ими жилье в размере до 260 тыс. руб. Правда, близкие родственники прав на получение вычета лишены.

Таким образом, дарственную на квартиру имеет смысл оформлять в пользу ближайших родственников или при желании исключить недвижимость из совместно нажитого имущества. В остальных ситуациях такой договор может быть экономически нецелесообразным.

Размер налога на дарение

С 2006 года для близких родственников налог на дарственную квартиру или наследование недвижимого имущества был отменен.

Если одаряемый является дальним родственникам либо не имеет никаких родственных связей с дарителем, налог, который он должен будет оплатить в государственную казну с дарственной квартиры, составит 13% от общей стоимости.

Нерезиденты выплачивают налог в размере 30% стоимости жилья.

Близкие родственники освобождаются от налога:

• муж и жена;
• внучки и внуки;
• дедушки и бабушки;
• дети, включая приемных
• родители, включая приемных;
• полнородные и неполнородные братья и сестры.

Дальние родственники не освобождаются от налога

• теща и тесть;
• сестры и братья мужа и жены;
• дедушки и бабушки двоюродные;
• племянники и внучатые племянники;
• двоюродные и троюродные братья и сёстры;
• и другие родственные лица генеалогического дерева.

Как оформить договор дарения

Для оформления дарственной требуется согласие обеих сторон: даритель выражает желание подарить имущество, а одаряемый принимает его в дар.

Для корректного заключения дарственной следует подготовить следующий пакет документов:

• заполненный договор дарения – используя произвольную форму заполнения, нужно подготовить 3 подлинных договора (по оригиналу для каждой стороны и 1 для хранения в деле). Если же дарственная оформляется через нотариуса, понадобится 2 оригинала и 1 копия;
• оригинал документа дарителя на право собственности имуществом – свид-во о гос. регистрации недвижимости;
• выписку из домовой книги, где будет указан полноценный состав всех зарегистрированных в квартире лиц на дату заключения договора;
• разрешение супруга на осуществление сделки или свид-во о расторжении брака, свид-во о смерти, т.е. документ, подтверждающий отсутствие супруга(и) ;
• документы БТИ (кадастровый паспорт, справка об инвентаризационной оценке);
• заявления от дарителя и одаряемого на регистрацию передачи права собственности, и соответственно, на получение права собственности;
• банковское подтверждение об уплате налогов;
• доверительное разрешение при оформлении договора по доверенности с привлечением третьих лиц.

Плюсы и минусы дарственной на ребенка мало чем отличаются от стандартной процедуры оформления. Для дарственной на несовершеннолетнего, вместе с основным пакетом документов понадобится письменное согласие попечителей на заключение сделки.

Собранные бумаги подаются в регистрирующий гос. орган, срок регистрации в котором занимает до 2 недель. На сбор дополнительных документов понадобится в среднем еще около 2 недель. Таким образом, провести полноценное оформление дарственной можно всего за месяц.

Сколько придется заплатить за оформление дарственой

Дополнительной статьей расходов станут услуги нотариуса, если договор заверяется нотариально. В среднем это 1,5% от суммы договора.

И обязательным для всех платежом станет уплата государственной пошлины за передачу права собственности и регистрацию дарственного договора (от 1000 рублей).

Дарственная на ребенка

По российскому законодательству любой гражданин с момента рождения имеет право владеть собственным имуществом. Несовершеннолетний до 14 лет может выступать в роли одаряемого,но не может быть дарителем (п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Если имущество безвозмездно передается ребенку до 14 лет, то договор подписывают его родители, усыновители или опекуны (п.1 ст. 28 ГК РФ). Если несовершеннолетний старше 14 лет, то необходимо оформить письменное согласие законного представителя на заключение договора дарения (п.1 ст. 26 ГК РФ). Для участия в сделке ребенок должен иметь свидетельство о рождении или паспорт.

Договор с несовершеннолетним может содержать особые условия для получения полных прав на владение имуществом. По общим правилам ребенок сможет распоряжаться подарком (сдать в аренду, продать) по достижению 18 лет, если соглашением не предусмотрены дополнительные требования. Такими требованиями могут быть, например, получение образования или создание семьи. При этом запрещено включать в договор пункты об ответной передаче ценностей или обязанности содержать дарителя. Когда наложенные ограничения выполнены, одаряемый должен предоставить в Росреестр соответствующие доказательства (диплом, свидетельство о браке). После этого в свидетельстве о праве собственности делается отметка и владелец получает право распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Дарение – самый надежный способ передачи прав собственности на имущество с точки зрения защиты интересов ребенка. Но отсюда следует и главный недостаток – родители не имеют права продать или обменять собственность без согласия органов опеки.

Дарение доли

Недвижимость – самый лучший и дорогой подарок. Особенно для тех, кто не имеет своего угла, скитается по съемным квартирам и тратит изрядную часть зарплаты на аренду. Если нет шансов получить отдельную жилплощадь, то часть квартиры принять в подарок – это тоже неплохо. Потом ее можно продать или обменять на более выгодные условия проживания. В тексте договора указываются сведения о размере квартиры, характеристики, но не предусматривается определение конкретной доли.

Последние изменения в законе не требуют согласия других собственников жилья на долевое отчуждение. Оповещать прочих совладельцев также не обязательно. Тем не менее, если доля дарителя в рамках общей собственности не имеет четких обозначенных размеров, выделение доли необходимо задокументировать.

Доли совладельцев устанавливаются равные, если ни у одного из них нет преимуществ. При отсутствии конкретных данных, договор дарения не подлежит оформлению или будет считаться ничтожным. Требования, предъявляемые к договору дарственной на долю в квартире:

1. Конкретное описание квартирной доли.
2. Адрес, этаж и общая площадь квартиры.
3. Информация обо всех совладельцах.
4. Примечания.

В последнем пункте даритель может указать, что некоторое время он поживет в квартире и др. нюансы.

Нюансы для квартиры

Наиболее часто составляется дарственная или завещание на квартиру. Чтобы выбрать оптимальный способ передачи имущества, учитываются следующие нюансы:

• если используется договор дарения, то одариваемый после регистрации своего права может принудительно через суд выписать из недвижимости непосредственного дарителя;
• даритель по дарственной не может потребовать от получателя дара какой-либо платы или предъявлять ему разные требования;
• плюсом составления дарственной на квартиру считается то, что все затраты по содержанию имущества переходят к получателю данного подарка;
• если составляется официальное завещание, то оно вступает в силу только после смерти наследодателя, поэтому до этого момента он может без каких-либо сложностей пользоваться имуществом, не опасаясь, что оно может быть использовано наследником в разных целях;
• при необходимости документ, составленный у нотариуса, может быть изменен или вовсе уничтожен;
• при наличии завещания коммунальные платежи уплачиваются наследодателем.

В каждом варианте имеются свои плюсы и минусы. Что лучше — завещание или дарственная на квартиру? Чтобы обезопасить себя от возможных неправомерных действий получателя имущества, рекомендуется пользоваться именно завещанием.

Как оспорить договор дарения

Если составляется договор дарения, то его можно оспорить в следующих ситуациях:

• имеются нарушения в тексте;
• в установленные сроки не была зарегистрирована недвижимость на одариваемого;
• даритель составил документ под угрозами, с помощью шантажа или при физическом воздействии;
• составителем дарственной является несовершеннолетний;
• владелец объекта является недееспособным, поэтому не может отвечать за свои действия;
• сделка является притворной или мнимой;
• одариваемый покушался на жизнь или здоровье дарителя или его родственников.

Процедура оспаривания возможна только в судебном порядке.

Заключение

Дарственная и завещание являются востребованными документами, с помощью которых каждый гражданин может распоряжаться своим имуществом. Они могут составляться только добровольно владельцем разных ценностей. Они имеют как схожие характеристики, так и значительные отличия.

Чтобы выбрать конкретный документ, который будет составляться для передачи имущества, учитываются разные факторы, к которым относятся наличие родства между участниками сделки, стоимость имущества и другие критерии.

В актуальном законодательстве, не существует понятия «дарственная» – так, в народе, чаще всего, называют договор дарения.

В Гражданском кодексе Российской Федерации подробно разъяснены все аспекты этой процедуры. В законе, составление договора дарения, трактуется, как сделка между двумя лицами, согласно которой, даритель передает своё имущество в дар, на безвозмездной основе.

Гражданское право допускает передачу имущества, собственником, в дар любому лицу. Проще говоря, при желании, подарить свою недвижимость можно, не только кровным родственникам, но и абсолютно постороннему человеку.

Единственное отличие, заключается в том, что родственники первой ступени, освобождаются от уплаты государственного налога. Если же родственная связь дальняя, или её нет совсем, человеку, получившему в подарок квартиру, необходимо заплатить государству налог, в сумме 13% от её рыночной цены.

Близкие родственники – это дети и родители (включая приёмных), бабушка, дедушка, внуки, кровные братья и сёстры (также по одному из родителей), муж и жена, состоящие в законном браке. Родственники – все остальные лица, за исключением близких родственников, имеющие родственную связь.

Плюсы договора

Чаще всего, договор дарения, заключается между членами одной семьи. Но, в любом случае, независимо от степени родства, одаряемый имеет ряд преимуществ.

1. Основным плюсом, заключения сделки между близкими родственниками, является – освобождение от уплаты государственного налога.
2. Процедура оформления дарения, занимает немного времени и не требует большого пакета документов.
3. В отличие от завещания, дарственную тяжело оспорить, сделка заключается при жизни дарителя.
4. Одаряемый моментально становится единственным собственником недвижимости.
5. Подаренное жильё не является общим имуществом и не делится в случае развода.
6. Возможно, оформление договора дарения, сохраняющего за дарителем права на пользование жилищем. Незаменимо для стариков, так как обеспечивает им проживание в подаренной квартире до самой смерти.

Важно! Как только, близкий родственник получает на руки документы, свидетельствующие о праве собственности, он становится полноправным хозяином недвижимого имущества.

При этом, единый государственный налог с него не взимается. Если же недвижимость оформляется на дальнего родственника, то ему будет необходимо оплатить единый налог, составляющий 13% от стоимости подарка.

Минусы дарственной на квартиру

При всех преимуществах, передача недвижимого имущества в дар, не лишёна тёмных сторон:

• не являющийся близким родственником, новый владелец жилья, обязан уплатить налог на полученный подарок;
• после оформления сделки, старый хозяин подаренной квартиры, не имеет на неё никаких прав;
• новый владелец жилья, вправе выселить прежних жильцов, в том числе дарителя, на законных основаниях;
• в редких случаях, дарение может быть оспорено близкими родственниками.

Прежде, чем передать в дар свою собственность, нужно убедиться в порядочности одариваемого. Не стоит дарить свою квартиру асоциальным людям (алкоголикам и наркоманам) – печальный исход такого поступка, предрешён заранее.

Жизнь может принять очень неожиданный поворот, порой далеко не позитивный. И необдуманное решение, может обернуться для дарителя массой проблем, включая возможность остаться на улице, без крова и крыши над головой. Важно понимать, что дарственная – это весомый документ, имеющий юридическую силу, отозвать который очень сложно, а порой и невозможно.

Итак, дарственная на квартиру, что это такое? Это документ, в соответствии с которым одна сторона сделки обязуется передать определенное имущество на безвозмездной основе , а вторая сторона должна его принять.

Сторонами договора выступают:

1. Даритель – тот, кто является владельцем имущества и осуществляет его передачу. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо, у которого есть права собственности на передаваемую вещь.
2. Одариваемый – тот, кто принимает имущество в дар . Им также может быть и физическое, и юридическое лицо.

Дарственная на квартиру может быть оформлена как между родственниками, так и между людьми, не состоящими в родственных отношениях.

• между коммерческими организациями;
• от пациента врачу или социальному работнику;
• государственному служащему, если это связано с исполнением им своих должностных обязанностей;
• от ученика педагогическому работнику.

Законодательно разрешенной в этом случае является передача вещи стоимостью не более 3000 руб. – составление договора при этом не требуется.

Чтобы договор дарения был действительным, он должен обладать некоторыми признаками:

1. Безвозмездность сделки – плата за получаемую при дарении вещь отсутствует.
2. Наличие двух сторон сделки – для заключения договора обязательно должен быть как даритель, так и одариваемый.
3. Отсутствие в договоре условий , выполнение которых обязательно для получения дара – сделка должна заключаться без каких-либо обременений для одариваемого.
4. Стоит отметить, что при помощи договора дарения можно передать не только вещь, но и определенные права – на получение имущества, денег или другой выгоды.

Дарственная на недвижимость имеет свои плюсы и минусы.

Виды

Договор дарения можно классифицировать в зависимости от того, какое именно имущество передается в дар и какие условия включены в документ.

Что касается договора дарения на квартиру, то действующим гражданским законодательством РФ предусмотрены два основных вида этого документа:

1. Реальный – в соответствии с ним в дар второй стороне переходит определенное имущество или вещь. При этом договор считается заключенным в тот момент, когда объект дарения перешел к новому владельцу. При оформлении реального договора это происходит сразу после регистрации документа.
2. Консенсуальный – этот договор содержит в себе не имущество, подлежащее дарению, а лишь его обещание. Поэтому второе название данного документа – это дарственное обещание.

Консенсуальный документ должен быть составлен с соблюдением некоторых требований:

• обязательная письменная форма заключения;
• наличие указания конкретного предмета (квартиры), который переходит в дар, с его подробными характеристиками;
• добровольность заключения сделки;
• согласие одариваемого принять имущество или другую вещь в будущем.

При этом заключенной сделка будет считаться в тот момент, когда обещанный дар станет собственностью нового владельца. Стоит учесть, что передать можно не только имущество или вещь, но и определенные права или освобождение от каких-либо обязательств (например, долговых).

Рассмотрим подробнее, какие преимущества и недостатки имеет дарственная на квартиру (плюсы и минусы между родственниками).

Преимущества

Что дает дарственная на квартиру?

Наличие положительных моментов при составлении договора дарения зависит от того, кто является сторонами сделки.

Чаще всего этот документ составляется между родственниками и членами семьи – с его помощью можно быстро и без особых проблем передать имущество.

К плюсам договора дарения можно отнести:

Недостатки

Наряду с явными преимуществами дарственная, как и любая другая гражданская сделка, обладает некоторыми недостатками:

Что выбрать?

Итак, мы рассмотрели оформление дарственной на квартиру — плюсы и минусы. Что же выбрать?

Передача имущества в дар – весьма удобная и выгодная для многих граждан сделка, осуществлять которую стоит в следующих случаях:

• стороны сделки являются близкими родственниками , а передача квартиры – простой формальностью по переоформлению прав собственности на нее;
• даритель имеет другое жилье , а передаваемую квартиру без каких-либо условий хочет передать другому лицу;
• в квартире имеются прописанные граждане , выселить которых другими способами не получается;
• даритель уверен в том, что после оформления дарственной его права на проживание в квартире никак не изменятся.

В случае, если же собственник не вполне доверяет одариваемому лицу и хочет как-то подстраховаться насчет дальнейшего пользования своей квартирой или получить от сделки определенную выгоду, подобные условия в договор дарения включать не стоит.

В таком случае лучше обратиться к другим документам:

• завещание – позволяет осуществить передачу квартиры только после смерти владельца;
• договор мены – в соответствии с ним за передаваемое имущество вторая сторона должна также что-то отдать собственнику;
• договор купли-продажи – предусматривает внесение за квартиру определенной платы;
• договор ренты – согласно нему имущество переходит к новому владельцу, который обязуется выплачивать его стоимость частями или совершать другие действия, указанные в документе (например, ухаживать за собственником).

Мы рассмотрели подробно, какие имеет дарственная на квартиру между близкими родственниками плюсы и минусы.

Выбор конкретного договора напрямую зависит от обстоятельств, в которых находятся обе стороны – как нынешний, так и будущий собственник.