В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств или строительных материалов и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью.
Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Следует отметить, что указанное определение является крайне некорректным с точки зрения его функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства, законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства.
Попыткой дать определение понятию "объект незавершенного строительства" было письмо Государственного таможенного комитета РФ "О временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства" 15 ,п. 2которого определял следующие признаки объекта: а) истечение установленных сроков строительства; б) приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения.
Также попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты и в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству 16 . Согласно п. 2.4 Инструкции, объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем и т. д.), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.
Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.
Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует.
Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавершенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости». Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особен-ности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства» 17 .
Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.
Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что «объект незавершенного строительства -
это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке» 18
Полагаем, что изложенная позиция нуждается в дополнении и уточнении. Прежде всего, приравнивать объект незавершенного строительства, который нельзя использовать по назначению и который не имеет конструктивной целостности, к уже построенному и введенному в эксплуатацию зданию, является нелогичным.
В указанном определении также не учтено то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено либо законсервировано. Зачастую случаются ситуации, когда в силу различных причин строительство на объекте не ведется. Согласно предоставленному определению, такой объект не будет являться объектом незавершенного строительства. Совокупностью строительных материалов этот объект также являться уже не будет, так как часть из материалов в процессе строительной деятельности потеряет свои свойства, а некоторые и вовсе исчезнут.
Таким образом, предложенное Р.А. Валеевым определение является несодержательным, так как не включает в себя всех необходимых признаков, характеризующих объект незавершенного строительства. Указание на два признака (создаваемое или реконструируемое здание и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) является недостаточным.
Другой позиции придерживается Д.Ю. Патютко, который вообще не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, в силу того, что оно находится в процессе его создания. С такой позицией можно поспорить.
Следует признать, что поскольку объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то есть попадает под определение ст. 130 ГК РФ, постольку отнесение такого объекта к движимому имуществу выглядит несколько абсурдным.
Согласно ст. 219 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества». В этой связи объект незавершенного строительства вполне обоснованно можно рассматривать как недвижимое имущество.
Д.Ю. Патютко, не признавая объект незавершенного строительства недвижимостью, определяет его как «вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения…» 19 .
Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным. Более того, по существу в указанном определении не выявлены какие-либо признаки объекта, кроме как имущественного комплекса и простого перечисления того, что в него входит. Автор также не учитывает, что строительство на объекте может быть приостановлено и законсервировано.
Однако такой признак выделяет Д.С. Некрестьянов в своем определении, согласно которому под объектами незавершенного строительства понимает «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено» 20 . Однако и оно не является достаточно полным. Например, не учитывается такой признак объекта незавершенного строительства, как индивидуальная определенность. Любой объект недвижимости всегда уникален и незаменим.
На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении:
1. наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
2. индивидуальная определенность объекта;
3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.
Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства - это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.
Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе, а также включение в него ранее не рассматриваемого признака объекта - индивидуальная определенность.
И продолжить дальше строительство не знаю и, возможно, буду продавать не готовый дом, а только лишь фундамент . Эта моя постройка никак не оформлена и у меня вопрос в том, как мне получить на нее документы, для и подготовки договора купли-продажи и проведения сделки с покупателем.
- Ответ: Для того, чтобы продать фундамент нужно, чтобы он стал недвижимым имуществом, то есть образовать его документально с внесением всех сведений в Росреестр. , как объекта незавершенного строительства происходит посредством составления технического плана кадастровым инженером. С Вами как с будет заключаться договор на проведение кадастровых работ. Подготовку самого условно можно разделить на полевые и камеральные работы. В ходе полевых работ геодезисты определяют координаты поворотных точек образуемого Камеральные работы подразумевают обработку всех собранных полевых данных, анализ всех имеющихся документов и формирование технического плана в виде XML-схемы.
- Ответ: В настоящее время нельзя говорить о данном объекте строительства, как о полноценном здании, так как оно еще не достроено и не введено в эксплуатацию. В настоящий момент это строение является объектом незавершенного строительства . Чтобы узнать какую площадь земельного участка занимает объект незавершенного строительства нужно изготовить на него технический план. Одним из этапов подготовки технического плана является координирование всех поворотных точек объекта незавершенного строительства. Соединив все характерные точки, получим контур, и станет ясно, земельный участок какой площади занимает объект незавершенного строительства. Сформированный и подписанный технический план можно будет согласовывать с департаментом.
- Ответ: Объектом незавершенного строительства можно считать только те постройки, которые уже прошли стадию готового фундамента. В данном случае произведены только подготовительные работы для заливки фундамента. Поставить на кадастровый учет не сформированный до конца не представляется возможным.
- Вопрос: В течение нескольких лет строил на своем загородном участке кирпичный дом-дачу для летнего отдыха. В настоящее время из-за загруженности на работе не могу продолжать строительство. Уже залит фундамент и плита перекрытия между первым и вторым этажом, а также возведены стены и покрыта крыша. Образно говоря, построен только каркас дома без внутренней и внешней отделки. Хочу поставить на кадастровый учет мой дом как объект незавершенного строительства , чтобы получить свидетельство, чтобы в будущем, можно было бы его продать его или подарить родственникам.
- Ответ: Чтобы поставить Ваш недостроенный дом на кадастровый учет нужно будет провести определенные мероприятия, связанные с подготовкой документов и проведения ситуационной съемки. Постановка объекта незавершенного строительства осуществляется путем подготовки технического плана и передачи его вместе с заявлением в кадастровую палату. По истечению десяти рабочих дней будет выдан кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства, как на полноценный объект недвижимого имущества, на основании которого потом будет выдано свидетельство о праве.
- Ответ: Можно условно разделить все объекты этого микрорайона на полностью завершенные и находящиеся на стадии строительства. Здания и сооружения, которые достроены и введены в эксплуатацию можно будет поставить на кадастровый учет как полноценные объекты недвижимого имущества, а те, строительство которых приостановлено, как объекты незавершенного строительства. Все линейно-кабельные сооружения , в том числе линии электропередач, линии связи также можно поставить на учет, учитывая их степень готовности и имеющиеся на них проектную документацию. Что касается трубопроводов и иных сооружений, используемых в сфере , то они так же являются объектами недвижимого имущества и подлежат кадастровому учету.
- Вопрос: Компания по строительству и прокладке объектов железнодорожной инфраструктуры по объективным причинам приостановила строительство . Готовность данного сооружения составляет не более 50%, а именно проведены все геодезические изыскания, земляные, бетонные работы и установлен несущий металлический каркас. Железнодорожное полотно не установлено, а строительство вспомогательных сооружений не начато. Можно ли поставить на кадастровый учет мост как линейное сооружение и что для этого нужно.
- Ответ: На кадастровый учет помимо самой автомобильной дороги можно поставить все дорожные сооружения на всем протяжении, в том числе сооружения, которые могут использоваться при капитальном ремонте и содержании, это предусматривает Закон о кадастре. Для этого на объекты, подлежащие кадастровому учету, изготовит технический план. Дорога в данном случае будет являться объектом незавершенного строительства. После всех кадастровых работ будет получен , в котором будет прописана степень готовности, протяженность и другая основная информация. Если в дальнейшем потребуется снять с кадастрового учета здания , выкупленные у собственников СНТ, то необходимо будет изготовить , для передачи в органы кадастрового учета.
Довольно часто объекты, выступающие в качестве предмета договора строительного подряда, так и остаются на этапе строительства, что может быть обусловлено как отсутствием денежных средств, так и прочими причинами, характерными для каждого конкретного случая. В такой ситуации возникает понятие «объект незавершенного строительства». О том, что это такое согласно действующему законодательству, каковы его признаки, как зарегистрировать и продать ОНС, читайте в данной статье.
Раскрываем понятие: что такое объект незавершенного строительства?
Четкого определения тому, что представляет собой рассматриваемый объект, в действующем законодательстве сегодня не содержится. Согласно 1-й части 130-й статьи ГК РФ, к недвижимости можно отнести все то, что имеет прочную связь с землей и не может быть перемещено без несоразмерных затрат. Это могут быть здания, сооружения, земельные участки и таковые недр, объекты незавершенного строительства. Из приведенной нормы можно прийти к выводу, что незавершенка наряду с завершенным строительством признается недвижимостью.
Если обратиться к Градостроительному кодексу РФ, то здесь можно встретить следующее трактование незавершенки: ОНС следует признавать те объекты капстроительства (здания, строения и сооружения), строительство которых продолжается либо не завершено. Исключение – киоски, навесы и прочие временные постройки.
Признаки незавершенки
При определении ОНС необходимо руководствоваться следующими признаками:
- приостановление, консервация либо окончательное прекращение строительства;
- индивидуальная определенность;
- прочная связь с землей плюс отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.
То есть главной отличительной чертой незавершенки считается наличие фундамента на конкретном земельном участке. Если таковой имеет место (является заложенным, а не оставшимся от старых построек), значит, в будущем здесь будут возводить капитальную постройку, которую в обязательном порядке нужно будет регистрировать и платить за нее налоги.
Оформляем право собственности
В России недвижимость учитывается в двух базах: госреестре и госкадастре. И если в первом из них учитываются только здания и содержатся сведения о собственниках, то во втором – ведется учет незавершенки и земельных участков без включения таких сведений.
Важно! Земельные участки, на которых планируется возведение объектов, должны быть аналогично учтены в госкадастре, т. е. иметь присвоенный номер и установленные границы.
Для заявления прав на недвижимость требуется постановка последней на учет. Такие действия требуют определенных затрат, связанных с изготовлением технического плана на незавершенку.
Как зарегистрировать ОНС
Для того чтобы поставить незавершенку на учет в ГКН, ее владельцу требуется обратиться в МФЦ либо напрямую в кадастровую палату, где написать соответствующее заявление. Для осуществления регистрационных действий ему потребуется: паспорт и составленный кадастровым инженером техплан своего недостроя плюс диск с записью.
За готовым кадастровым паспортом ОНС владелец недостроя придет в день, обозначенный в выданной ему расписке о получении документов. Процедура постановки на учет в ГКН также доступна сегодня онлайн на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать одноименную услугу и ввести запрашиваемые системой сведения. Отправка заявления предполагает приложение к нему электронной версии техплана.
С полученным техническим паспортом, техпланом и гражданским паспортом владельцу незавершенки следует обратиться в местное отделение МФЦ (Росреестра), где зарегистрировать недострой на свое имя. На сайте Росреестра такая услуга будет называться «регистрация прав на недвижимость».
Если Ваш участок не выделялся под ИЖС, придется заниматься и вопросом, связанным с получением разрешения на строительство.
Особенности продажи
Продажа любой недвижимости, в том числе недостроя, предполагает регистрацию прав собственности на ОНС в Росреестре. Необходимость оформления свидетельства о праве на сегодняшний день отпала. На смену ему пришла выписка из ЕГРП – полноценная замена своему предшественнику. Продажа будет происходить на основании договора о купле-продаже недвижимости, оформленного с учетом общих правил. Если, кроме незавершенки, продаже подлежит и земельный участок, допускается составлять один договор ().
Сама регистрация рассматриваемой сделки осуществляется в МФЦ либо Росреестре. За нее собственнику придется заплатить порядка 2 тысяч рублей. При себе нужно иметь только договор купли-продажи и паспорта. Заявление поможет составить регистратор. Владельцу недостроя и покупателю останется только подписать его и получить расписку, по которой последний потом придет за получением выписки из ЕГРП уже на свое имя.
Передача ОНС
Передача незавершенки покупателю реализуется на основе передаточного акта, подписанного участниками сделки и прикладываемого к основному документу – договору купли-продажи. В акте говорится преимущественно о согласии покупателя с техническим состоянием приобретаемого недостроя и отсутствии претензий к прошлому владельцу недостроя (продавцу). Также здесь обозначен момент передачи денег по сделке.
По сути, для обеих сторон такой акт играет роль расписки, ограничивающей вероятность возникновения впоследствии споров.
Стоит ли торопиться с регистрацией недостроя?
С учетом действующей налоговой политики, бремя платы за недвижимость может ложиться только на плечи ее собственника. Если такового нет, обязанности производить уплату по счетам также не возникает. Поэтому, чтобы избежать лишних растрат, люди часто не торопятся с регистрацией недостроя и не занимаются постановкой его на учет в госкадастр.
В каких случаях поставка на учет может стать обязательной? Такие действия могут быть просто необходимы, например, когда речь идет о возведении дома на участке земли, выделенном для многодетной семьи. Учитывая то, что для строительства такого дома могут быть установлены сроки, кадастровый паспорт и будет, собственно, являться доказательством тому, что на участке идет строительство. Поэтому последний отнять уже не смогут.
Вообще, тариф сегодня больше не рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объектов. Его исчисляют с учетом кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, близка к рыночной.
Интересно: Минфином запланировано ввести такой закон, чтобы уплата налогов владельцами земельных участков за дома и незавершенку, расположенных на их участках, производилась даже в том случае, если согласно документам они не принадлежат никому.
Не завершено? Другими словами когда на Вас падает груз под названием "незавершенное строительство дома ". Бывает и такое, ведь никто не застрахован от ветра перемен, а он не всегда бывает попутным. Меняются обстоятельства, меняются цены, меняемся мы. Так что же делать с недостроенным домом, как его правильно законсервировать, и какие документы при этом нужно оформить?
Юридически, под незавершённым строительством понимается так и не введённое в эксплуатацию капитальное строение, постройка которого была начата, но не была закончена. Понятие это довольно широкое, т.к. дом может быть построен наполовину, может – на 99%, а может – всё завершилось заливкой фундамента. Но, если дом не был введён в эксплуатацию – это объект , одним словом – «недострой».
Если денег на продолжение строительства коттеджа нет, и пока не предвидится, такой дом необходимо законсервировать и провести соответствующую регистрацию. Иначе, чем Вы докажете чиновникам, которые верят только бумагам, что всё-таки осваивали свою землю, и вложили в это дело немало средств. И учтите, что вовремя не зарегистрировав свою недвижимость, Вы попадаете под штрафные санкции, а местные власти вполне могут отключить Ваш недостроенный дом от централизованных коммуникаций: света, газа, водоснабжения.
Строительная компания Западный Дом профессионально занимается проектированием и строительством домов в Москве и Санкт-Петербурге. Наши специалисты помогут Вам в любом вопросе касательно строительства домов, включая консервацию и оформление незавершенного строительства дома. Узнать стоимость строительства коттеджа , Вы можете оставив заявку на нашем сайте. Расчет Вы получите в течении 1 дня.
Что нужно сделать на участке для консервации незавершённого объекта?
Консервация должна обеспечить:
- Сохранность выполненных строительно-монтажных работ и конструктивных элементов от разрушительного воздействия природных явлений и времени;
- Сохранность неиспользованных стройматериалов, конструкций, и оборудования;
- Благоустройство земельного участка.
Последний пункт подразумевает засыпку траншей и ям, вывоз мусора и определение места для складирования неиспользованных строительных материалов, изделий и т.д.
Как правильно оформить незавершённое строительство дома?
Оформление незавершённого строительства дома начинается с похода в отдел градостроительства и архитектуры по месту расположения вашего земельного участка. От Вас потребуются следующие документы:
- Заявление на регистрацию (ввод в эксплуатацию);
- Паспорт или иное удостоверение личности;
- Документы на землю;
- Полный пакет согласований и разрешений на застройку данного земельного участка.
- Проект строительства коттеджа;
- Технические условия на обеспечение дома инженерными коммуникациями;
- Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.
- Кадастровый паспорт на строение.
Кадастровый паспорт содержит сжатую информацию о доме и графический план участка. Следует обратить внимание на то, что в кадастровом паспорте недостроенного дома должен быть указан кадастровый паспорт земельного участка, на котором этот дом расположен. При продаже жилого дома кадастровый паспорт обязателен, т.к. без него невозможно будет осуществить саму сделку.
После 1.12.2012 года технический паспорт на строение (данные об объекте: возраст дома, износ, перекрытия, схематическая экспликация) отменяется, но, как приложение к кадастровому паспорту должен идти технический план, даже если это недостроенный дом .
 |  |  |  |
Можно ли оформить незавершённое строительство дома при полном отсутствии документов?
При сильном желании - возможно всё, даже оформление незавершённого строительства коттеджа при полном отсутствии необходимых бумаг. Представьте себе, что Вы только что начинаете строительство коттеджа, поэтому начинаем всё с самого начала:
- Пишем заявление на получение разрешительных документов. Без них, Вы – самовольный застройщик, со всеми вытекающими последствиями.
- Делаем заказ на готовый проект коттеджа, идентичный возведённому, обязательно его утверждаем. Если Вы не знаете, куда с этим обратиться, можете подать заявку в нашу строительную компанию «Западный Дом» , наши проектировщики всегда пойдут Вам навстречу.
- Если в проекте предусмотрены тех. условия на обслуживание дома (свет, вода, отопление, газ), то их тоже нужно оформить надлежащим образом.
- Совместно со специалистом из БТИ составляется технический план строения.
- На основе технического плана, в кадастровой палате Росреестра заказывается кадастровый паспорт объекта.
- С собранным пакетом документов проходится процедура регистрации в отделе градостроительства и архитектуры.
Есть, правда, альтернативный вариант решения проблемы: пишется заявление в БТИ (бюро технической инвентаризации), с тем, чтобы всю работу по оформлению Вашего незавершенного строительства дома выполнили технические работники самого бюро. Такой договор, конечно, будет стоить денег, зато можно сэкономить нервы.
Российские власти очень спокойно относятся к регистрации недостроенных домов , «дачная амнистия» продлена до 1.03.2015 года. Упрощён пакет документов для регистрации недостроенных дач: при отсутствии разрешения на строительство коттеджа достаточно иметь кадастровый план. Но это то, что касается непосредственно дачи.
Но, если Вы строите жилой загородный дом или коттедж, то пакет документов должен быть полным. Проще всего обстоит дело с документами, если Вы покупаете типовой проект коттеджа у надёжной строительной компании, и ей же доверяете строительство коттеджа.
Незавершённое строительство дома – это исключение из наших правил, и мы действительно стараемся его исключить. Мы строим и достраиваем.
Если Вы планируете строительство коттеджа и дома, танхауса в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге или в Ленинградской области, то такой надёжной строительной организацией станет для Вас компания «Западный Дом». Мы гарантируем не только быстрое возведение дома под крышу при высоком качестве строительства, но и полный пакет необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию.
