Как утверждают эксперты компании "Метриум", студии — наиболее доходные объекты жилой недвижимости с точки зрения арендного бизнеса. Во-первых, из-за меньшего метража при покупке они стоят дешевле обычных квартир, но при этом арендные ставки практически не уступают квартирам.
Эту информацию подтверждают аналитики компании "Инком-Недвижимость". Например, арендовать однокомнатную квартиру и студию в Москве можно приблизительно за одну и ту же сумму — примерно 24-28 тысяч рублей. А если учесть, что небольшой бюджет покупки делает студии доступными для инвесторов даже с небольшим капиталом.
Естественно, что тот, кто собирается приобрести студию и получать с ее сдачи в аренду доход, хочет максимально минимизировать свои расходы. Именно по этой причине и получается, что на первый план выходит стоимость студии, а качественные характеристики переходят в разряд второстепенных.
Вот основные правила, которых надо придерживаться при поиске доходной с точки зрения аренды студии.
Правило первое — студия не должна быть очень дорогой. Важно помнить, что арендатор обычной студии — человек небогатый. И, чтобы быстрее "отбить" расходы на покупку — недорогая студия в Москве стоит около 3,4 млн рублей — надо сдавать ее за оптимальную стоимость. То есть, не менее 25 тысяч рублей в месяц.
Правило второе — близость к метрополитену. Чтобы побыстрее компенсировать потраченные деньги и выгодно сдавать студию, необходимо, чтобы жилой комплекс был недалеко от станции метрополитена. Так что не надо рассматривать комплексы, которые расположены более чем в 15 минутах ходьбы от метро. Да и арендная стоимость студий, которые находятся у метро, выше примерно на 20%, чем у студий, от которых до метрополитена добираться на общественном транспорте или полчаса пешком.
Правило третье — развитая инфраструктура внутри жилого комплекса. Рынок аренды забит предложениями, поэтому конкуренция очень жесткая. Не стоит забывать, что один из самых важных плюсов современного ЖК — это собственная инфраструктура. Если есть коммерческие объекты и паркинг прямо во дворе, то это склонит арендатора к новой студии, а не к квартире на вторичном рынке.
Правило четвертое — поближе к центру города. Предложение студий в той же Москве очень разнообразно — данный сегмент есть и у МКАД, и между ТТК и Садовым кольцом. Надо приобретать недорогую студию, которая находится недалеко от центра. И здесь не должна смущать даже маленькая площадь — арендная плата будет выше, чем за студию на окраине. Безусловно, самые дешевые студии находятся на окраине города. Но если найти объект на 13-15% дороже, но значительно ближе к центру, то именно его надо брать. В аренду сдать такую студию будет значительно проще.
Правило пятое — покупать только студию с отделкой. Студия без отделки не нужна арендатору, вряд ли кто-то согласиться снимать жилье данного сегмента "под ремонт". Отсюда вывод — надо приобретать студию с отделкой. Как указывают эксперты "Метриум", ремонт небольшой студии от застройщика обойдется примерно в 15 тысяч рублей за кв. метр. А это примерно в полтора раза дешевле, чем делать ремонт своими силами.
Студии - квартиры с минимумом стен и перегородок, придуманные почти 100 лет назад в США, - в России начали строить лишь на рубеже веков. В течение двадцати лет спрос на компактное жилье то падал, то вновь рос (последний бум в Петербурге и Москве эксперты констатировали после кризиса 2014 года). Студии в новостройках эконом- и бизнес-класса - самое недорогое предложение на рынке недвижимости - покупают и арендуют в основном молодые люди. Для большинства это первое самостоятельное жилье, которое они предпочли альтернативе - приобретению комнаты в коммуналке.
The Village нашел жильцов небольших (до 30 квадратных метров) квартир-студий в новостройках двух самых быстрорастущих районов Петербурга и области - Приморском и Всеволожском. Мы поговорили о том, как они организуют быт и справляются с ненужными вещами, приглашают гостей и готовят на кухне, совмещенной с комнатой, устраивают спортзал в лоджии и художественную мастерскую в коридоре.
Ольга, 31 год, региональный мерчендайзер
Живет в Мурино (Всеволожский район Ленобласти, станция метро «Девяткино»)
Год постройки дома: 2017-й
Площадь квартиры-студии: 22 квадратных метра;
До переезда в Девяткино я снимала комнату в огромной трехкомнатной квартире на «Парке Победы» - все мое личное пространство было ограничено этой комнатой. В какой-то момент я задумалась о собственной жилплощади.
Я всю жизнь мечтала жить на Фонтанке или на Петроградке - с двором-колодцем, красивой парадной, в квартире с высоченными потолками. Когда я занималась покупкой недвижимости, рассматривала вариант приобретения комнаты в коммуналке. Но потом нагуглила много разных пугающих статей о жизни в них. Я знаю, что в некоторых коммуналках большие комнаты переделывают в студии. И все же поняла, что не хочу делить туалет и душ с чужими людьми, встречаться с посторонними в коридоре, думать о том, что могу им чем-то помешать. Решила, что как бы я ни любила дворы-колодцы и центр города, комфорт люблю больше.
В Девяткино на сегодня самое доступное по стоимости жилье. Я была ограничена в средствах, так что претендовать на покупку недвижимости в центральных районах не могла, поэтому, придя в агентство, сразу обозначила этот факт. Мне подсчитали ипотечные выплаты: исходя из этих цифр, начали подбирать варианты.
За полтора года ожидания сдачи дома я от и до продумала дизайн квартиры. В силу своей профессии много знаю об организации и зонировании пространства, поэтому планировать расстановку мебели было легко. В квартире была относительно качественная отделка от застройщика. Я перекрасила стены в комнате и коридоре, под потолком наклеила молдинги, сделала уголки на дверных проемах. Конечно, мне бы очень хотелось сделать ремонт в ванной: снять ужасный кафель и поменять сантехнику. Но, к сожалению, это дорогостоящее удовольствие, поэтому данный вопрос я пока отложила на неопределенный срок. На ремонт ушло около 300 тысяч рублей. Я въехала в студию в июле этого года.
Когда покупала квартиру, на плане было 24 квадратных метра, но в итоге площадь уменьшилась почти на два метра. Из-за этого не все получилось воплотить: например, не вошло кресло, о котором я мечтала.
Я въезжала в новую квартиру «с чистого листа»: поскольку до этого снимала жилье, у меня не было ни вилок, ни стаканов, ни сковородки, ни минимального набора мебели. Просто завезла шмотки в больших китайских сумках. Сейчас в квартире есть большой шкаф-гардероб, кровать-диван, два комода и кухонный гарнитур.
Вся мебель в квартире из «Икеи». Я не понимаю людей, который говорят, что в «Икее» некачественная мебель - просто нужно грамотно выбирать. Кухню я тоже хотела купить там, но она была довольно дорогой. В итоге обратилась в компанию, которая делает кухни под заказ, - это вышло на 20-30 тысяч рублей дешевле. Но потом сильно пожалела. В «Икее» все делают быстро, а с этой компанией процесс постройки кухни затянулся на полтора месяца. То есть полтора месяца я жила без кухни, было тяжело.
Всю кухню спланировала сама. Основная идея - встроенный холодильник: я считаю, что в таком маленьком помещении не должен стоять большой белый «гроб». Правда, из-за встроенного холодильника пространство нижних шкафов резко сократилось и не осталось места на духовку. Часть кухонных шкафов я использую для хранения разных вещей - книжек, документов по работе и прочего.
Комната отделена от кухни прозрачной занавеской, по поводу которой в одном паблике во «ВКонтакте» было много вопросов : не пачкается ли она? Честно говоря, не знаю, что же такое нужно готовить на кухне, чтобы брызги летели за спину. Занавеска висит с августа, с ней все нормально.
В квартире довольно большой балкон - это плюс. Я пока ничего с ним не делала. Хочу превратить его в зону отдыха, но сначала нужно утеплить, а это стоит от 200 тысяч рублей. Когда утеплю, поменяю пол, поставлю большой шкаф. И, возможно, то самое кресло мечты.
Решила, что как бы я ни любила дворы-колодцы и центр города, комфорт люблю больше
Высота потолков - 2,7 метра, немаленькая для новостройки. Я думала о том, чтобы сделать ярус, но это не очень правильно с точки зрения вентиляции: там было бы нечем дышать плюс толком не присесть. Если бы потолок был три или три с половиной метра, как в старом фонде, тогда да.
На новоселье вместе со мной в квартире было шесть человек, все абсолютно нормально поместились. У меня был сложен диван, занавеска на кухне сдвинута в сторону - люди могли сидеть на диване и что-то брать со стола.
В студии меня абсолютно ничего не напрягает. Площадь меньше, зато она моя, я здесь сама себе хозяйка: что хочу, то и делаю, поэтому чувствую себя вполне комфортно. У меня нет никакого ощущения тесноты. Когда сюда переехала, наоборот, была рада, что теперь живу в маленькой студии. Квартира, в которой я жила до этого, была 80 квадратных метров - огромный коридор, большая кухня. Помыть, привести в порядок - это занимало половину выходного дня, если не больше. А здесь уборка раз в неделю занимает от силы пару часов. При активном ритме жизни, когда 80 % времени я провожу вне дома и у меня нет семьи, не вижу необходимости в большой площади.
Я планирую съезжаться с молодым человеком. Честно говоря, пока не знаю, как все будет: я люблю уединиться, чтобы меня никто не трогал. Посмотрим. Он и так приезжает ко мне, и пока проблем не было. К тому же мы работаем примерно в одном графике.
Сейчас веду инстаграм на тему декора, интерьера и обустройства маленькой квартиры, так как думаю, что мой опыт будет полезен тем, кто впервые сталкивается с этим.
Юрий, 29 лет, руководитель проектов в строительной организации
Катя, 28 лет, пиар-менеджер
Живут в Лыжном переулке (Приморский район Петербурга)
Год постройки дома: 2014-й
Площадь квартиры-студии: 27 квадратных метров; , похожая на студию героев
Юрий: Эту квартиру я приобрел с помощью родственников. У нас был небольшой бюджет, смотрели однокомнатные квартиры. Знакомый из строительной компании предложил отличный вариант: высокий этаж, вид на строящийся «Лахта-центр», район с хорошей инфраструктурой, рядом - парк 300-летия Санкт-Петербурга. Раньше мы жили с родственниками в трехкомнатной квартире: решили - лучше поменьше, но свое.
На момент покупки здесь были просто голые стены. Мы полгода раскачивались с ремонтом, а потом поняли, что надо ускориться: жить вместе с родственниками было не очень удобно. Сначала я пытался заниматься ремонтом самостоятельно, потом надоело - нанял ребят, и они все быстро сделали. Въехали мы в конце сентября прошлого года.
Важный момент: мы очень хотели, чтобы у нас была светлая квартира. Эффекта добились за счет большого количества светильников и цвета: мебель, стены, ламинат - в основном белые, светло-серые и серые тона. Подбирали все в скандинавском стиле.
Катя: Мы сломали перегородку, которая отделяла кухню от основного помещения. Я, правда, сначала сомневалась, но Юра сразу решил - будем сносить. Сейчас считаю, что кухня, совмещенная с залом, - замечательный вариант. Никаких запахов с кухни нет: мы пользуемся вытяжкой, да и вообще у нас нет в рационе жареной пищи - это почти всегда очень простая еда.
Мы тщательно измерили всю квартиру и исходя из этих замеров выбирали мебель. Так поняли, что не можем себе позволить диван больше 2,3 метра. Причем хотели угловой диван и искали его очень долго. Нашли - сейчас он яркое пятно в бело-сером интерьере. У нас раздвижной стол: когда мы вдвоем, используем его как есть, а когда приходят гости, раздвигаем. А вот рабочее место, где стоит компьютер, как мы позже поняли, можно было организовать удачнее: сейчас это что-то вроде парты, долго сидеть за ней не очень удобно.
Юрий: Честно говоря, в квартире немного не хватает шкафов (и вообще мест для хранения). Сейчас у нас довольно загружен балкон: например, там хранится часть обуви. Площадь балкона - около пяти-шести квадратных метров. Там что-то вроде мини-спортзала. Я катаюсь на шоссейном велосипеде: поставил на балконе велостанок, чтобы зимой крутить педали. Плюс там хранится инвентарь: гири, спортивные сумки, сноуборды, два велосипеда и прочее. У нас в планах утеплить балкон, потому что там холодное остекление и из-за разности температур возникает конденсат.
Катя: Я считаю, огромный плюс студии в том, что ты избавляешься от всего ненужного. Правда, есть вещи, которые лежат у родственников, и мы их потихоньку забираем. Но дома все проходит жесткую сортировку. Когда мы въезжали, были коробки, огромные тюки с вещами, все это мы перебирали. У меня раньше было намного больше вещей - одежды, обуви и прочего. Сейчас осталось только то, что действительно нужно.
Юрий: Ненужные вещи стараешься быстрее отдать или продать на «Авито». В итоге я продал кучу старого инвентаря - в большой квартире все это так бы и лежало.
Катя: У нас достаточно много свободного места в центре комнаты. То есть я могу спокойно расстелить коврик и делать растяжку. А Юра будет в это время час-полтора крутить педали на балконе и слушать музыку. Я опускаю шторы, и он не видит, чем я занимаюсь. Этого времени достаточно, чтобы побыть наедине с самим собой.
Я считаю, огромный плюс студии в том, что ты избавляешься от всего ненужного.
Юрий: Что касается распорядка дня, в будние дни все отлично: мы практически одновременно просыпаемся, завтракаем, собираемся и уходим на работу. А в выходные я просыпаюсь раньше. Летом проблем нет: сажусь на велосипед и уезжаю из дома - где-нибудь позавтракаю, кофе попью.
Катя: Проблема в том, что Юра - жаворонок, а я сова. Один просыпается рано, ему хочется начать завтракать - шипеть яичницей на кухне. А другой хочет спать и видеть сладкие сны. Но это, наверное, самая большая проблема жизни в студии. Поначалу было сложно, а сейчас, думаю, компромисс найден. Иногда жаворонок подстраивается под сову, иногда наоборот.
Мы очень переживали насчет гостей: думали, что будет тесно. Но к нам приходят парами, и все в порядке. А максимальное число гостей, которое здесь может с комфортом разместиться, - шесть человек. У нас есть двуспальный матрас, который мы покупали на время ремонта, пока не было дивана, - его можно использовать как дополнительное спальное место. Конечно, два-три дня так ночевать некомфортно, а один - вполне.
Плюс этой квартиры - хороший вид из окна. Мне очень нравится «Лахта-центр», особенно когда по вечерам башню подсвечивают. Восьмого марта на башне изобразили восьмерку, было так мило. Мы оба позитивно относимся к башне, ждем, когда ее достроят.
Варвара, 27 лет, графический дизайнер
Ира, четыре года
Антон Аркадьевич, 36 лет, инженер IT
Живут на проспекте Королёва (Приморский район Петербурга)
Год постройки дома: 2005-й
Площадь квартиры-студии: 25 квадратных метров; , похожая на студию героев
Варвара: Это квартира мужа. Больше 10 лет назад, еще до нашего знакомства, семья Антона купила ему студию. Я не знаю точно, почему они выбрали именно этот вариант. Мне кажется, его родители просто подстраховались, чтобы он вел не очень разгульную жизнь: на маленькую площадь не приведешь много друзей.
Сама я первые 18 лет жизни провела с мамой в Лисьем Носу на дачах Ленфильма. Потом переехала в город и чувствовала небольшой стресс: моей душе не хватает простора и природы.
В эту квартиру въехала пять лет назад. Я неприхотливый в быту человек и терпеть не могу, когда вещи становятся более важными, чем люди и события. Поэтому переезд на меньшую площадь не стал проблемой. Ведь здесь, например, хороший вид из окна: я могу видеть небо и озеро - это важнее. Да, здесь экстремально мало места. Но муж и дочка испытывают в связи с этим больший дискомфорт, чем я. Я как улитка: приспосабливаюсь к обстоятельствам.
Ремонт в квартире делал муж: все решения - цветовые пространственные - его. Заселяясь, он построил кухонную стойку из гипсокартона: сам нарисовал в AutoCAD, рассчитал, купил материалы, сделал. Он инженер, так что для него это несложно. Недавно мы с дочкой около двух недель лежали в больнице, и муж за это время еще раз сделал ремонт: кое-что перекрасил, освежил, добавил панельки в комнате. Он иногда со мной советуется, а я говорю: «Знаю, что ты все равно все сделаешь хорошо». Вот так и живу. Видимо, его большая любовь к тому, чтобы все было основательно, является причиной отсутствия моего дискомфорта на маленькой площади.
Кухонная стойка задает пропорции пространства, так что мебель мы распределяли опытным путем: посмотрели, что как встает. Стремились, чтобы ребенок был поближе к маме. Детскую кровать не переставляли с тех пор, как приехали из роддома. Вообще, в течение последнего месяца собираемся справить ей новую кровать, но пока не хватило денег, сил и времени. Скорее всего, купим доски и - как временное решение - сколотим более крепкую кровать, может быть, сантиметров на 10 длиннее этой. Но перспектива такая, что Ира уже через год будет плохо здесь помещаться, а мы, надеюсь, как раз накопим на ипотеку. У нас все впритык.
На балконе Антон сделал рабочую зону. Изначально это была холодная лоджия с тонкими стеклами, которая покрывалась льдом: он ее утеплил, поставил нормальные окна. Пропорции лоджии задали логику расстановки мебели - стола и полок. У нас вообще с этим все просто, не надо гадать, куда же поставить резной стол - посередине зала или в углу? Тут пространство само подсказывает. Рабочей зоной пользуюсь в основном я, потому что там стоит компьютер: мне нужны графические программы, чтобы обрабатывать свои рисунки, делать всякие фишки. Графические программы на лэптопах плохо работают - нужен нормальный стационарный компьютер.
Площадь кухни - два с половиной метра, здесь есть плита с двумя конфорками, мне этого хватает. Я не настолько одержимый кулинар, чтобы параллельно два соуса варились и отбивная жарилась. В квартире-студии мы пытаемся использовать каждые пять сантиметров пространства. Я так планирую свою жизнь, чтобы все помещалось. Например, мой папа любит покупать продукты впрок. Он часто звонит и говорит: «У меня есть две пачки пельменей, три килограмма моркови, пять буханок хлеба», - перечисляет минут 10, а потом спрашивает, что из этого мне привезти. Я говорю: «Пап, из того, что ты перечислил, у меня поместится одна пачка пельменей и одна свекла. Если тебе нетрудно, привози». Все это не страшно, мне кажется. Тем более сейчас не то время, когда нужно стоять в очередях, - все можно купить, причем недорого.
От кухонных запахов спасают вытяжка и окно. Плюс я поклонник всевозможных естественных ароматизаторов. Кроме того, запахи прекрасно впитывает пищевая сода. Это народная мудрость: насыпаете в блюдце соду, ставите, например, в холодильник - и не надо покупать впитыватели за 200 рублей. К тому же планирую свои дела: продукты с сильным запахом не готовлю на ночь, чтобы успеть проветрить помещение.
Лично у меня не было такого, чтобы в квартиру не поместилось что-то нужное. Но я просто такой человек. Вот нет у меня, например, пианино. А балалайка мужа - маленькая, так что везде помещается. Или маленький баянчик на шкафу в коридоре лежит. Больших предметов у меня нет и никогда не было. Две полки заняты художественными принадлежностями - это все. Хотя постойте, вспомнила. Моя подруга хранит у себя дома, в шикарной квартире на Невском проспекте, в алькове около десяти моих больших работ - живописных и графических. Потому что у меня их просто некуда положить. Если бы хотела писать большие полотна, то надо было бы придумывать, куда их ставить. А так у меня тоненькая папочка, там все в виде фотографий и сканов.
В такой компактной площади можно найти свои плюсы. Допустим, общение с ребенком: с одной стороны, оно вынужденное, а с другой - она всегда в курсе моих дел и, может быть, в каком-то смысле чему-то учится, глядя на меня.
Могу рассказать, как у меня решается вопрос с уединением. В коридоре много источников света; у меня есть кресло-мешок - беру его, книгу (я большой книголюб) или блокнот с карандашом, задвигаю дверь и счастливо провожу время. Лучше всего ночью, когда все спят.
В такой компактной площади можно найти свои плюсы. Допустим, общение с ребенком: с одной стороны, оно вынужденное, а с другой - она всегда в курсе моих дел
Под диваном находится разборный стол - он самодельный и очень дурацкий (надо будет завести такой же, но более совершенной конструкции). В принципе, когда мне нужно писать красками, я его раскладываю. Приношу складной стул. На сборку стола уходит какое-то время, так что обычно надо озаботиться этим вопросом за полчаса до того, как все легли спать, - и тогда можно работать ночью в коридорчике.
Примерно раз в месяц мы устраиваем разборку шкафа, углов и выбрасываем все лишнее. Если я покупаю какую-то новую вещь, должна выбросить что-то надоевшее. Никакой проблемы нет, потому что это часть жизни: фильтровать, чтобы не было лишних вещей. Уверена, даже сейчас здесь есть что-то ненужное. Например, на полу лежат гантели. Их поднимают раз в месяц, не чаще. Может быть, они не очень оправданно здесь лежат. С другой стороны, это атрибут человеческой жизни - значит, все же нужны.
Больше трех гостей мы не принимаем. А самое большое число гостей, которое тут было, - пять человек. У нас даже иногда ночуют - за шкафом есть матрасик. Но на нем неудобно, так что гости сами решают, хотят ли они у нас ночевать. В постель мы никого не пускаем.
Ира очень настойчиво говорит, что хочет брата или сестру. Естественно, если бы у нас была еще одна комната, мы бы этот вопрос решили. Сейчас никак. Сами понимаете, процесс зачатия сокращается и усложняется, потому что ребенку в Ирином возрасте не положено знать такие подробности взрослой жизни. Конечно, дочке и родителям рано или поздно надо будет находиться отдельно. Но пока ее гибкое психологическое развитие и наши юмор и жизнелюбие помогают справляться.
Антон мечтает о загородном жилье, и я его в этом поддерживаю. Правда, все родственники отговаривают. Ну ладно, это мы сами решим, когда будут заветные 500 тысяч на первый взнос. Конкретные сроки мы не ставили. Нельзя загадывать. Ну что поделать. Не умрем же мы. Раньше были коммуналки, сейчас студии - и то и другое не особо хорошо.
Катерина Соболева
управляющий директор департамента инвестиций в жилую недвижимость Becar Asset Management Group
Активное внедрение в квартирографии жилых проектов квартир-студий стало заметно на российском рынке недвижимости в 2005 году. Основной причиной для этого стало, как ни банально, желание застройщика получить дополнительную прибыль. Дело в том, что студии, по сути, - самые дорогие квартиры из расчета стоимости квадратного метра. Чем меньше метраж жилья, тем выше стоимость «квадрата» в нем. Однако необходимо понимать, что для большого сегмента покупателей, способных оперировать строго ограниченным бюджетом, важнее не стоимость квадратного метра, а общая стоимость отдельной квартиры.
За последние годы портрет покупателя студий не изменился: в большинстве своем такие квартиры приобретаются для последующей сдачи в аренду или спекулятивной перепродажи на более позднем этапе строительства. Часто квартиру-студию приобретают в качестве временного жилья для студентов, приехавших в Петербург на учебу, или для пожилых родителей по мере роста семьи и необходимости улучшения жилищных условий.
Безусловно, наличие студий в жилом комплексе создает дополнительную нагрузку для инфраструктуры комплекса и микрорайона, ведь квартир скромного метража в готовом доме оказывается больше. Но исходя из социального портрета новоселов такого комплекса несложно проследить, что необходимая для них инфраструктура находится в основном в области торговых точек, мест общепита и сервисных центров (почта, банк и так далее), достаточного количества парковочных мест. Меньшая необходимость существует в социальной инфраструктуре, ведь квартира-студия чаще всего становится временным жильем и редко приобретается семьями с детьми.
Не думаю, что в ближайшее время мы увидим какие-то существенные колебания спроса и предложения на студии. Можно отметить, что в последнее время среди застройщиков растет положительная тенденция создания эргономичных планировок, позволяющих оптимально использовать даже пространство небольшого метража.
Спрос на малогабаритные квартиры в 20 кв. м, согласно исследованиям риелторов, составляет значительную часть рынка недвижимости и продолжает расти.
Эта тенденция понятна: на жилье большой площади, даже на взятие ипотечного кредита далеко не у всех есть деньги, а жить где-то нужно. Поэтому для многих купить или снять недорого квартиру-студию в хорошем районе Москвы становится первоочередной задачей. Именно такой вид жилья позволяет сэкономить максимально при покупке жилья: ведь «однушка» будет стоить в полтора-два раза дороже.
Квартира-студия: понятие и особенности
Квартиры-студии, по данным риелторов, в Москве занимают в среднем 10% сделок первичного рынка недвижимости. В Подмосковье такое жилье пользуется еще большим спросом. Что значит понятие «квартира-студия», какие плюсы и минусы есть у такого вида жилья и почему вдруг этот вид недвижимости становится настолько популярным?
Жилье в 20 метров
Студия – квартира, состоящая исключительно из одного помещения. Средняя площадь – 20-30 кв. м, встречаются квартиры и в 15 кв. м: ограничений и рекомендаций по метражу законодательством не предусмотрено.
В основном, покупателями такой недвижимости являются пенсионеры, одинокие люди, студенты, молодые семьи на первом этапе супружеской жизни. В связи с дешевизной и большой востребованностью квартиры-студии пользуются успехом и у инвесторов. Чаще всего такое жилье встречается в домах эконом-класса: застройщикам невыгодно планировать большое количество студий, так как их постройка обходится ненамного дешевле однокомнатных квартир, а продажная цена гораздо ниже.
Плюсы и минусы квартир-студий
Интерьер помещения – прямоугольная комната с одним окном. Просто и без затей. Но все-таки спрос есть, и немалый. Квартира-студия имеет свои плюсы и минусы, над которыми следует подумать, собираясь купить жилье.
Плюсы
Низкая цена. Покупка такой недвижимости – возможность иметь свое личное жилье за сравнительно небольшие деньги.
- Экономия на налоге, который насчитывается на недвижимость площадью свыше 20 кв. м. Если купить 20-метровую квартиру-студию, налог вообще платить не нужно!
- Меньше придется платить за коммунальные услуги, которые привязаны к метражу квартиры.
В основном, на этом преимущества малометражек заканчиваются. Теперь – о недостатках.
Минусы
Главное – нехватка места и необходимость максимально его экономить, совмещая, например, спальню с кухней.
- В новостройках, ориентированных на малометражное строительство может быть не слишком высокое качество работ – планируется проект эконом-класса.
- Как правило, в районах с развитой инфраструктурой возводят дома с квартирами, рассчитанные на состоятельных людей – с этим тоже может быть проблема.
- Разношерстное, иногда не вполне благополучное социальное окружение: квартиры-студии часто покупают для сдачи в аренду.
И все-таки, решая, стоит ли покупать квартиру-студию, нужно исходить из своих возможностей и приоритетов. Для кого-то лучшим выходом будет взять полноценное жилье в ипотеку, а некоторые считают вариант «хоть маленький угол, но свой» более приемлемым.
Небольшое по площади и недорогое предложение на рынке жилой недвижимости. Такой вариант подходит тем, кто обладает минимальными накоплениями. Иными словами, имея на руках небольшую сумму, можно стать обладателем отдельного жилья в области, сравнимого по цене с комнатой в Москве. Стоит ли сейчас вкладываться в студии, узнали у экспертов.
И жить, и сдавать
Квартиры-студии покупают и для проживания, и в инвестиционных целях. Оно и понятно почему. Квартиры-студии - хороший выбор для вложения средств из-за низкого порога входа в проект, а также востребованности целевой аудиторией. Студии ликвидны: их легче купить и продать из-за привлекательной стоимости, при этом сам формат актуален среди клиентов. Рост цены квадратного метра за период строительства дома в среднем составляет около 30%.
Хороший вариант для инвестиций - покупка квартир-студий на этапе котлована и последующая перепродажа. По словам Елены Земцовой, управляющего партнера компании Delta Estate, таким образом можно заработать до 40% от первоначальной стоимости. Студии выгодно сдавать в аренду, так как арендная ставка почти не отличается от цены на однокомнатную квартиру, а изначальные вложения гораздо ниже.
Основной плюс студии - доступная цена при оптимальной организации жилого пространства, более комфортная ипотека в силу уменьшения суммы кредита.
«С точки зрения инвестиций интерес к студиям возрастает в период валютных колебаний и нестабильной экономической ситуации, спрос на студии, как и на однокомнатные квартиры дополнительно повышается на 10%-15%, - отмечает Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании ОПИН. - Данный вид квартир часто приобретают с целью дальнейшей сдачи в аренду. В условиях кризиса цены на „однушки“ и студии выросли, как на самый ликвидный товар на рынке недвижимости».
На любой кошелек
Студии представлены в жилых домах разных классов. «В массовом сегменте сегодня квадратный метр в студии стоит на 15% дороже, чем два года назад, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. - В бизнес-классе, напротив, зафиксировано падение почти на 25%. А вот общая стоимость сократилась во всех классах. Два года назад в массовом сегменте самая тесная студия имела площадь 34 кв. м и стоила 4,1 млн руб., в бизнес-классе - 32 кв. м и 7,6 млн руб. соответственно. Кризис задал тенденцию к снижению бюджета покупки жилья, поэтому к 2016 году появилось много предложений 21–23 кв. м стоимостью 3,1–3,8 млн руб.».
На сегодняшний день, по данным компании «Метриум Групп», в пределах МКАД можно приобрести студию от 3,6 млн руб., в Новой Москве - от 3 млн руб., в Подмосковье - от 2,2 млн руб. В Санкт-Петербурге цены на студии стартуют от 1,8 млн руб., в Ленинградской области - от 1,2 млн руб. Приведённые цифры относятся исключительно к первичному рынку. Во время проведения акций от застройщиков цена может еще немного снижаться.
По словам Екатерины Кургиной, консультанта Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл», цены в новостройках составляют в среднем 170–300 тыс. рубю за кв. м в пределах ТТК - в основном это дома бизнес- или элит-класса, где студии предлагаются от 45 кв. м с панорамными окнами и дизайнерским ремонтом. Такие квартиры, скорее всего, приобретают состоятельные люди, бизнесмены, иностранцы или часто путешествующие, у которых уже есть основное жилье.
За пределами третьего кольца и в границах МКАД стоимость варьируется от 130 до 220 тыс. руб. за кв. м. В ближайшем Подмосковье и Новой Москве кв. м стоит 80–120 тыс. руб., от 10 км от МКАД и дальше - 50–100 тыс. руб. Стоит уточнить, что здесь речь идет о новостройках эконом- и комфорт-класса (в центре таких вариантов почти не найти) в уже сданных домах или домах на последних стадиях готовности, без отделки.
«Если сравнивать с однушками, то квадратный метр студии получается дешевле на 6%, - говорит Екатерина Кургина. - Например, студия площадью 28 кв. м в ЖК „Прима-Парк“ в г. Щербинка продается за 2,9 млн руб. Однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м в этом же жилом комплексе можно приобрести от 3,3 млн руб.».
Заработать на аренде
Квартиры-студии пользуются большим спросом среди арендаторов, тем более что речь идет о предложении с продуманной организацией пространства в новом доме. Иными словами, новостройки составляют серьезную конкуренцию квартирам, сосредоточенным в старом жилом фонде. А все потому, что снимать студию можно на 10–15% дешевле, чем «однушку». Да и студии - новый формат. Следовательно, снимая такую квартиру, человек априори получает жилье не старше пяти лет, и, как правило, с качественным ремонтом. Однокомнатные квартиры же на рынке столичной аренды представлены очень широко. Самые низкокачественные и, соответственно, доступные располагаются на первых этажах блочных «хрущевок» чуть ли не в аварийном состоянии. Такая «однушка» может оказаться дешевле чистой студии - многое зависит от качества жилья. Но если сравнивать арендную ставку на «нормальную однушку» с «нормальной студией», то вторая, как показывает практика, обходится дешевле. Снимают студии студенты, молодые семьи и просто люди, которые живут одни.
Что касается арендных ставок, в пределах ТТК элитные студии площадью 50–65 кв. м предлагаются за 70–90 тыс. руб. в месяц, в пределах МКАД площадью 30–45 кв. м. можно сдать за 27–40 тыс. руб., в ближайшем Подмосковье - 22–27 тыс. руб., далее до 20 км от МКАД - 15–25 тыс. руб. Если сравнивать с арендой однокомнатной квартиры, то стоимость получается одинаковая.
Арендная плата зависит от двух основных факторов: расположение объекта и качество ремонта. По словам Александры Голубевой, руководителя отдела продаж ГК INSIGMA, студия на Фрунзенской в элитном доме с дизайнерским ремонтом, например, сдается за 180 тыс. руб в месяц.
В Санкт-Петербурге, как отмечает Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк», сдать студию в хорошем проекте в новом доме можно от 20 тыс. руб.
«При существенной разнице в цене по отношению к однокомнатным квартирам, стоимость аренды будет отличаться всего на 1–2 тыс. руб., - говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК „УНИСТО Петросталь“. - Но, конечно, основной аргумент в пользу этого типа квартир - бюджетное ограничение покупателей».
Максим Морозов управляющий партнер девелоперской компании M9 Development, отмечает, что как инвестиционный объект квартира-студия возле метро может приносить доходность 4–5% годовых. «Это ощутимо ниже, чем даже банковский депозит, и считается весьма консервативной инвестицией, - говорит эксперт. - Доход от сдачи лучше измерять именно в процентах, а не в абсолютной величине, так как размер ренты может разниться от 30 тыс. руб. в удобном месте в Москве до 15 тыс. руб. в Подмосковье вдалеке от транспортных артерий».
Аргументы «за»
На сегодняшний день рынок идет по пути повышения доступности жилья, поэтому тенденция уменьшения площадей продолжится, следовательно, предложений от девелоперов по студиям будет достаточно на рынке. При этом Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family, уверяет, что девелоперы не намерены перебарщивать и делать целые комплексы из однокомнатных квартир или студий. «Комплексы должны быть удобны для проживания самых разных категорий жителей, чего не позволяют однокомнатные квартиры», - отмечает он.
С точки зрения инвестиций, наверное, стоит присмотреться к студиям из-за того, что они дешевле, а значит можно быстрее найти покупателя. «Небольшая квартира-студия - один из наиболее ликвидных форматов, - говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. - Приобретение такого жилья выгодно в инвестиционных целях и является отличным инструментом сбережения. В сегменте малогабаритного жилья доля инвестиционных сделок максимальна, потому что данные квартиры пользуются спросом».
«Студии вызывают интерес инвесторов, потому что у таких квартир хорошая динамика прироста по мере строительства, - говорит Мария Литинецкая. - Они востребованы арендаторами как и однокомнатные квартиры, потому студии подходят для рантье».
… и против
Однако Павел Петриченко, директор по продажам «Самолет Девелопмент», утверждает, что инвестиционный потенциал квартир-студий несколько снизился. «Спрос на аренду сейчас ниже, сдать квартиру быстро и дорого уже не получится, при этом полноценные однокомнатные квартиры в приоритете, - отмечает он. - Остается только один вариант - перепродать, когда дом будет уже в высокой степени готовности».
«Квартиру-студию можно использовать и в инвестиционных целях, - уверена Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. - Однако необходимо учесть, что такой формат недвижимости выходит на старте продаж по уже высокой цене за квадратный метр. Поэтому в результате прирост стоимости в процентном отношении, скорее всего, будет меньше, чем при покупке, например, двухкомнатной квартиры. С другой стороны, компактные студии за счет более низкого бюджета покупки проще продать. А в ситуации с падением спроса этот фактор немаловажен. Кроме того, квартиры небольшой площади проще сдать в аренду и получать пассивный доход».
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» подчеркивает, что студии не так ликвидны как однокомнатные квартиры, поэтому продать их сложнее. Например, профессиональные инвесторы (которых, к слову, на рынке сейчас практически нет) просчитывают малейшие риски: они предпочитают «однушки», либо компактные двухкомнатные квартиры - «евродвушки». В условиях, когда многие застройщики переориентировались на снижение площадей квартир, в течение ближайших нескольких лет может возникнуть затоваривание рынка этим продуктом и, как следствие, произойдетеще большее снижение спроса.
Илья Мейтыс, руководитель бюро архитектурного бюро «АРХКОН», считает, что для инвестиций лучше воспользоваться более традиционными и востребованными рынком форматами.
Эксперты расходятся во мнениях относительно выгоды от вложений средств в квартиру-студию. Но однозначно можно сказать, что хотя астрономической доходности от инвестиций в студии не будет, даже некрупная, остается одним из наиболее безопасных способов вложения капитала.
