ПРИМЕРНАЯ ТЕМАТИКА КУРСОВЫХ РАБОТ 30.
Анализ факторов, вызывающих рост цен на московском рынке недвижимости.
План
Введение
1.1. Объекты рынка недвижимости
1.2. Субъекты рынка недвижимости
1.3. Особенности рынка недвижимости
Глава 2. Особенности рынка недвижимости в Москве
2.1. Жилая недвижимость
2.2. Нежилая недвижимость
3. Процесс оценки объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
3.1. Цена и стоимость объекта недвижимости
3.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
3.2.1. Объективные факторы
3.2.2. Факторы психологического сознания
3.2.3. Физические факторы
3.2.4. Факторы, влияющие на цену квартир
3.3. Тенденции и перспективы развития московского рынка недвижимости
Заключение
Список литературы
Введение
В современном мире понимание недвижимости как неотъемлемого предмета экономики является привычным, а словосочетание «рынок недвижимости» – устоявшимся. Однако при всем немалом внимании, которое приковано к этому вопросу, и многочисленным попыткам специалистов подвергнуть данный сегмент экономической жизни полному и беспристрастному анализу, на рынке недвижимости все еще остается огромное количество как до конца не исследованный областей, так и тех, согласие в которых трудно достижимо.
При этом рынок недвижимости постоянно развивается, расширяется, обеспечивает разнообразие и индивидуальность в выборе, что способствует увеличению спроса, и, учитывая его неравномерное увеличение по сравнению с предложением, росту цен. При этом, чем ближе к центру страны расположено место, тем выше спрос и, соответственно, цены. Исходя из этого, самым высоким уровнем будет уровень цен Москвы.
Целью написания данной работы является анализ положения, сложившегося как на рынке недвижимости вообще (что касается теоретического аспекта), так и на московском рынке (что соответствует практической части работы). Данная цель обусловила постановку следующих задач:
определить понятия «рынок недвижимости», «объект рынка недвижимости» и «субъект рынка недвижимости» и выявить отличительные особенности данного сектора экономики;
проанализировать факторы, влияющие на рост цен на московском рынке недвижимости;
сделать практический вывод о состоянии московского рынка и его возможном развитии.
Глава 1. Рынок недвижимости: объекты, субъекты, особенности
Сам по себе рынок недвижимости, как совокупность взаимодействий людей с целью приобретения и продажи недвижимого имущества, существует уже достаточно давно, видоизменяясь в соответствии с внешними условиями. Но только в последнее время, за несколько десятилетий, прошедших в нашей стране с момента коренного надлома устоявшейся экономической модели, данная сфера экономики превратилась из неофициальной и побочной в легальную и заслуживающую внимания область. Сегодня рынок недвижимости – это огромная по занятым в ней силам и средствам часть экономики.
Так как процессы, происходящие в данной области, безусловно, имеют куда более глубокую сущность, чем упомянутая выше и часто используемая для упрощения формула «купли-продажи», то и само определение рынка недвижимости было бы правильно сформулировать как «взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».
О составляющих частях рынка недвижимости, а именно о его объектах, субъектах и особенностях, речь пойдет ниже.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.
1. По виду объекта (товара) рынок недвижимости подразделяется на: земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов.
2. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:
Рынок земельных участков;
Рынок жилья (рынок городского жилья, рынок загородного жилья);
Рынок нежилых помещений (рынок офисов, рынок торговых помещений, рынок складских помещений;
Рынок промышленной недвижимости;
Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.
3. По географическому (территориальному) признаку – местный, городской, региональный, национальный, мировой. Каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в других – другие (например, в историческом центре и районах новостроек, в общественном центре города и спальном районе).
4. По степени готовности к эксплуатации - существующих объектов (старый фонд);
5. По типу участников – индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов; муниципальных образований, коммерческих организаций.
6. По видам сделок – купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав и др.
7. По отраслевой принадлежности – промышленных объектов; сельскохозяйственных объектов; общественных зданий и др.
8. По формам собственности – частных, государственных, муниципальных объектов недвижимости.
9. По способу совершения сделок – первичный и вторичный; организованный и неорганизованный; биржевой и внебиржевой; традиционный и компьютеризированный.
Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых сделок.
Биржевой рынок – это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.
Внебиржевой рынок – это совершение сделок за пределами бирж. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риелторских агентств.
Наиболее развитые рынки объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений, земельных участков) имеют свои сегменты.
Процесс разделения рынка недвижимости на сегменты называется сегментированием. Признак сегментирования – фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.
Рынок нежилых помещений по функциональному назначению подразделяется на четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре класса.
А – офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральном районе города, оборудованные по западным стандартам (службы управления, обслуживания, безопасности, охраняемая автостоянка и т.д.).
Б – офисные помещения обладают практически теми же характеристиками, но с меньшим перечнем услуг.
Арендаторы А и Б – западные компании и крупные российские фирмы.
С – офисные помещения в гостиницах, НИИ, учебных заведениях, расположенные вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей.
Д – офисные помещения вдали от магистралей и в жилом фонде.
Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения класса С и Д.
Земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества. Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды и разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).
1. По категории земель выделяют следующие подвиды рынков земли: сельскохозяйственных земель; городских земель и жилищного строительства; садово-огородных и дачных участков; гаражного строительства.
2. По размерам участка – крупных массивов земель; мелких земельных участков;
3. По формам собственности – частных земель (граждан, юридических лиц), государственных и муниципальных и др.
Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.
Рынок жилья сегментируется:
Ø по качеству домов (пятиэтажки – панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки – 9-, 12-, 16-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные);
Ø по количеству комнат (1-, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры);
Ø по планировке (типовые, улучшенной планировки);
Ø по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.)
Рынок недвиж-ти – это сист. экономич. отношений, возникающ. по поводу купля-продажи, аренды, залога и др. сделок с недвиж-ю, при этом объектом сделки является право на недвиж-ть. Рынок недвиж-ти хар-ся высокой конкуренцией и свободным обменом инф-ей. Эквивалентность объектов недв-ти труднодостижима, а их возмездность ограничена. Структура рынка хар-ся 2-мя составляющими: 1.Первичный рынок хар-т появление недвиж-ти как товара на рынке; 2.Вторичный рынок – это рынок, на кот. функционирует большое число продавцов и покупателей и недвиж-ть включена в т/о во второй и последующие разы.Элементами рынка недвиж-ти явл-ся спрос, предложение, конкуренция, цена.Особенности проявления спроса и предложения на рынке недвиж-ти:
1) он относ-ся к территориальному типу рынка, имеющего четкие раницы, в пределах кот. мож. отслеживать различн. ситуации по предъявляемому спросу и фактическому предложению; 2) рынок недвиж-ти медленно реагирует на изменение конъюнктуры, что явл-ся рез-ом неустойчивой активности застройщика; 3) потребительная ст-ть отдельных объектов мож. иметь значение только для ограниченного круга продавцов и покупателей; 4) форсмажорные обстоятельства могут оказать значительное влияние на конъюнктуру рынка. Объекты рынка относ-ся к низколиквидным – это постоянные активы. Среднее время продажи объекта недвиж-ти (ОН) – 90-120 дней.
Рынок недвижимости м.б. сегментирован по ряду признаков: 1. По виду товара:
- а) конкретные ОН; б) работы по строит-ву и реконструкции; в) посреднические услуги и оценка. 2. По использованию: а) жилые; б) нежилые; в) земля; г) предприятия.
- 3. По качеству: а) низкое; б) стандартное; в) элитное.4. По цене: а) низкая; б) средняя;
- в) высокая; г) очень высокая. 5. По инвестиционной мотивации: а) базисные условия рынка; б) инвестиции для получения прибыли.
Участники рынка недвиж-ти. Продавцы : собственники, предприятия, уполномочен. органы и т.д.Покупатели : юр. лица, физич. лица, инвесторы и т.д.Профессиональныеучастники : рыночн. посредники, брокеры, оценщики, синдикаторы, ипотечные кредиторы, эксперты по титулам, адвокаты, СМИ и др.Гос .органы : БТИ, комитеты по управ-ию гос. имущ-ом, арбитражный суд, налоговая инспекция, органы субъектов РФ.
Развитие рынка недвиж-ти опред-ся след. факторами : - изменение доли нац. дохода, расходуемого на накопления (сейчас доля сост. 16 %-ов, в западных странах – 40%, в СССР – 55%); - развитие приватизационных процессов; - изменение учетной ставки ЦБ и усл-й получения долгосрочных кредитов; - развитие фондового рынка; - формировние законодательной базы.
Рынок недвижимости – это система экономических отношений, возникающих по поводу купли-продажи, аренды, залога и других сделок с недвижимостью. При этом объектом сделки является право на недвижимость и, поэтому, операции на рынке предусматривают передачу тех или иных прав.
Рынок недвижимости характеризуется высокой конкуренцией и свободным обменом информацией. Специфика рынка в том, что эквивалентность ОН трудно достижима, а возможность объектов ограничена.
Рынок недвижимости характеризуется двумя составляющими:
Первичный рынок – характеризует появления недвижимости как товара на рынке (сектор создания ОН).
Вторичный рынок – когда на рынке недвижимости функционирует большое число продавцов и покупателей, и недвижимость включена в товарный оборот во второй и последующий разы (сектор оборота недвижимости).
Рынок недвижимости может быть сегментирован по ряду признаков:
I. По виду товара:
- 1. конкретные ОН
- 2. работы по строительству и реконструкции
- 3. посреднические услуги и оценка
II. По использованию:
- 1. жилые
- 2. нежилые
- 3. земля
- 4. предприятия
III. По качеству ОН:
стандартная
IV. По цене:
очень высокая
V. По инвестиционной мотивации:
- 1. базисные условия бизнеса
- 2. инвестиции для получения прибыли
Участники:
Продавцы - собственный фонды, уполномоченный органы, конкурное управление.
Покупатель – юридическое лицо, инвестор, иностранное государство и лицо.
Профессиональные учреждения – рыночные посредники, брокеры, оценщики и т.д.
Государственный органы – БТИ, комитеты по управлению государственным имуществом, арбитражный суд, налоговая инспекция, учреждения министерства юстиции, органы субъектов.
Синдикаторы – физические лица, имеющие денежный и другой имущественный капитал, объединяющиеся для совместной деятельности.
Инвестор - юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Подрядчик - сторона в договоре подряда; специализированное предприятие, которое обязуется под свою ответственность выполнить по заданию заказчика определенную работу с использованием собственных материалов или материалов заказчика за определенную плату. Застройщик - лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. В РФ застройщиками могут выступать: - физические или юридические лица; - органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления; или - группа лиц, действующих совместно.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
свободное формирование цен на объекты и услуги;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
§ 1. Субъекты рынка недвижимости
Участниками рынка недвижимости является целый ряд лиц. Объем работы не позволяет подробно рассмотреть их правовой статус, поэтому в работе будет дана краткая характеристика субъектов рынка недвижимости.
Субъектами рынка недвижимости являются:
- · продавцы (арендодатели)
- · покупатели (арендаторы)
- · профессиональные участники рынка недвижимости.
В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.
В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
Состав профессиональных участников определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и не институциональных участников.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:
- а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:
- · федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
- · федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство
- · органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
- · органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений
- · органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
- · проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета
- · органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними
- · государственные нотариусы.
К не институциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:
- · предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):
- · брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
- · оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
- · финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
- · девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
- · редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
- · управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
- · проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
- · юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
- · страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
- · участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
- · аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
- · финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
- · маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
- · информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
- · специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
- · специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
- · любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Риэлторы. Риэлтерская деятельность - это посредничество в совершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых сделок), смысл которого состоит в получении участником имущественного оборота (продавцом или покупателем) возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (риэлтерской фирмы).
Такой род деятельности может совершаться как на основе договора поручения (гл. 49 ГК РФ), так и на основе договора комиссии (гл. 51 ГК РФ). При этом посредник (поверенный или комиссионер), действуя от чужого (договор поручения) либо от собственного (договор комиссии) имени, но в обоих случаях в чужих интересах, в конечном итоге создает, изменяет или прекращает определенные права или обязанности для своего клиента (доверителя или комитента).
На сегодняшний день отсутствует нормативный акт, отдельно регламентирующий правовой статус риэлторов.
Риэлтерская деятельность - предпринимательская, т.е. самостоятельная, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ). Это позволяет сделать вывод, что оказание разовой услуги по совершению сделки с недвижимостью не может быть признано риэлтерской деятельностью и, соответственно, не требует соблюдения требований, предъявляемых законодательством к лицам, занимающимся ею, в том числе и наличия специального разрешения - лицензии П. 4 Письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 августа 1994 г. № С1-7/ОП-555 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1994. № 10..
Что же представляет собой риэлтерская деятельность в правовом смысле?
Единственное нормативное закрепление содержалось в п. 2 Положения «О лицензировании риэлтерской деятельности», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» (утратило силу) // Российская газета. 1996. 11 декабря.. Согласно этому документу под риэлтерской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Данное Постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 8 мая 2002 г. N 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности» Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности» // Российская газета. 2002. 21 мая..
В Гражданском кодексе РФ такой термин не используется. Действующий сегодня Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // СЗ РФ. 2001. № 33 (часть I). Ст. 3430. не предусматривает лицензирования риэлтерской деятельности, что позволяет заниматься достаточно доходным делом фактически любым юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям под красивой звучной вывеской.
Таким образом, специальный нормативный акт, регулирующий риэлтерскую деятельность, отсутствует, а лицензии, висящие в красивых рамках на стенах офисов агентств недвижимости, просто вводят клиентов в заблуждение.
Свои правоотношения с клиентами риэлторы оформляют, как правило, в виде агентского договора с минимизированной ответственностью, где предусматриваются следующие юридические конструкции:
- · по сделке, совершенной агентом с третьими лицами от своего имени и за счет принципала (продавца), приобретает права и становится обязанным агент, хотя принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки;
- · по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала, что не соответствует фактической действительности - риэлтерские фирмы никогда не выступают в качестве агента, как это понимается в ст. 1005 ГК РФ.
Основной практической деятельностью риэлтерских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами.
Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и соответственно при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риэлтеры остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.
Отсутствие федерального закона, регламентирующего риэлтерскую деятельность, повлекло вовлечение в эту сферу большого числа людей, которые не обладают достаточной квалификацией для этого рода деятельности. Это очень отрицательно сказывается на качестве функционирования рынка недвижимости и приводит к массе судебных споров. Так, зачастую для многих риэлторов не понятно отличие задатка от аванса, не понятен правовой режим общей собственности. Все это очень часто становится предметом сложных и длительных судебных разбирательств, в которых сам риэлтор никакого участия не принимает и никакой ответственности не несет. В связи с этим крайне необходимо наличие федерального закона о риэлтерской деятельности, наподобие закона об оценочной деятельности.
Девелопмент (development) в переводе с английского означает развитие. Он пришел на рынок российской недвижимости сравнительно недавно. Поэтому сначала приведу определение западных специалистов в этой области: «Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков» Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004. С. 3.. Но этого определения будет явно недостаточно, чтобы в полном объеме дать ответ на вопрос: что же такое девелопмент? Поэтому еще несколько определений. Российский исследователь В.В. Кущенко дает следующее определение: «Девелопмент есть комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе профессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований» Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2005. С. 12.. На мой взгляд, девелопмент - это высокопрофессиональная предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, направленная на развитие проектов в сфере инвестиций и строительства, обеспечивающая качественное преобразование недвижимости и увеличение ее стоимости. Девелопмент - это глубоко специализированная деятельность по исследованию рынка, которая позволяет построить систему управления проектами по недвижимости, включающая создание новых объектов недвижимости. Следовательно, девелопмент - это разносторонняя деятельность, сложный и многообразный процесс, требующий высокопрофессионального подхода.
Предприниматель, занимающийся такой деятельностью, называется девелопер. Он инициирует, создает, организует, финансирует, координирует и контролирует полностью весь процесс девелопмента. Также девелопер из всех участников процесса несет наибольшую ответственность, ведь даже малейшая небрежность или неточность может привести к огромным убыткам. Однако в случае успеха гарантирована немалая прибыль.
Таким образом, конечная цель девелопмента - получение наибольшей прибыли от объекта недвижимости. Этого можно добиться с помощью различных видов деятельности: от реконструкции зданий до оптимизации процесса налогообложения. Как правило, девелопмент состоит из следующих частей: подбор команды участников проекта, исследование рынка недвижимости; финансирование, проектирование и строительство объекта недвижимости; управление полученным объектом; получение прибыли от его использования или от его продажи.
Итак, девелопмент - это особая предпринимательская деятельность, которая существует самостоятельно, как в рыночной экономике, так и в праве.
Девелопмент представляет собой систему правоотношений, связанную с регулированием архитектурно-строительной деятельности, проектированием, преобразованием, реконструкцией, перепрофилированием и прочими мероприятиями по повышению эффективности использования объектов недвижимости. Важно отметить, что нормы права, регулирующие девелопмент, представляют собой совокупность норм частного и публичного права.
Частным правом урегулированы отношения между субъектами девелопмента. Гражданское право с помощью различных механизмов, в основном используя договор, дает возможность для саморегулирования имущественных отношений между субъектами девелопмента.
Несомненно, что девелопмент требует разностороннего системного подхода, так как регулируется нормами и частного, и публичного, и международного права. Нельзя говорить о преобладании какого-либо вида норм в правоотношениях, связанных с девелопментом. На разных этапах девелоперской деятельности соотношение частного и публичного права различно.
Нормы частного и публичного права успешно дополняют регулирование девелопмента. Хотя зачастую достаточно большое число правовых норм, регулирующих отношения, связанные с недвижимостью, приводит к противоречиям и создает правовые коллизии. Поэтому правоотношения, связанные с девелопментом, требуют глубокого, тщательного и комплексного изучения и анализа как в теории, так и на практике.
Нормативная база, регулирующая девелопмент, довольно обширна, это все нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, связанные с недвижимостью. Все законодательство, связанное с девелопментом, условно можно разделить на четыре основные группы: законодательство, содержащее нормы частного права (ГК РФ), инвестиционное законодательство, законодательство, регулирующее строительство, архитектурную и проектировочную деятельность, и законодательство, регулирующее земельные правоотношения.
Основополагающими законодательными актам являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ. Помимо того, существует множество законов и подзаконных актов, регулирующих строительную, архитектурную, инвестиционную деятельность. Из наиболее важных нормативно-правовых актов хочу назвать: Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ и Федеральные законы: от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании» СЗ РФ. 2002. № 52 (ч. 1). Cт. 5140., от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» СЗ РФ.1999. № 9. ст. 1096, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» СЗ РФ. 1999. № 28. ст. 3493.
И несомненно, отдельного внимания заслуживают нормы международного права. Основой для российского права в области международных отношений, связанных с недвижимостью, является нормы раздела VI части третьей ГК РФ. Затем следует упомянуть о международных соглашениях и договорах, например Конвенция СНГ «О защите прав инвестора» от 28 марта 1997 г., и наконец, Соглашение «О межгосударственной экспертизе проектов строительства, представляющих взаимный интерес государств - участников СНГ» Бюллетень международных договоров. 2001. № 4. С. 13 - 19. и Стратегия развития отношений Российской Федерации с Европейским союзом на среднесрочную перспективу (2000 - 2010 годы), ратифицированные Российской Федерацией две очень важные Конвенции: Сеульская конвенция 1985 г. «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций» Международно-правовые основы иностранных инвестиций в России. Сборник нормативных актов и документов.- М.: Юридическая литература, 1995. С. 197-276. и Вашингтонская конвенция 1965 г. «О порядке разрешения инвестиционных споров».
Субъектами девелопмента в России, прежде всего в инвестиционной деятельности, могут выступать российские и иностранные физические и юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства и международные организации. В свою очередь, субъект инвестиционной деятельности может совмещать функции двух или более субъектов, к примеру, инвестор может одновременно выступать в роли заказчика.
Очень важное значение на рынке недвижимости играет орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Спектр других участников рынка недвижимости очень широк.
Так, оценщики осуществляют оценку стоимости недвижимости для различных целей. Они осуществляют свою деятельность в соответствии с Законом об оценочной деятельности.
Нотариусы осуществляют заверение сделок с недвижимым имуществом в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 Российская газета. 1993. 13 марта..
Согласно статье 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
- · в случаях, указанных в законе;
- · в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Для рыночных сделок с недвижимостью не предусмотрено обязательное её нотариальное заверение.
Участие юристов в рыночном обороте недвижимости обязательно, т.к., как видно из параграфа 1.3 данной работы система правового регулирования рынка недвижимости очень сложна. Поэтому для каждой конкретной сделки необходима юридическая экспертиза. Юристы, как правило, входят в состав риэлторских фирм. Также это могут быть обычные юридические фирмы, правовое положение которых определяется ГК РФ и законом, регламентирующих правовой режим определенных юридических лиц. Также в сделках с недвижимостью на возмездной основе могут участвовать адвокаты, оказывая консультационные услуги по сделке в соответствии с Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» Федеральный закон от 31 мая 2002 г. № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. № 23. ст. 2102.. Но при этом стоит отметить, что согласно статье 1 указного закона адвокатская деятельность не является предпринимательской.
Как уже отмечалось, деятельность на рынке недвижимости практически всегда требует привлечения значительных финансовых ресурсов. Такие ресурсы привлекаются за счет кредитов. Эту задачу выполняют различные кредитные учреждения, большинство которых составляют банки, правовой статус которых определяется Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности» Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР от 6 декабря 1990 г. № 27 ст. 357.
Участниками рынка недвижимости являются также собственники недвижимости, которые отчуждают объект недвижимости или сдают его в аренду, покупатели объектов недвижимости, арендаторы и многие другие. Правовой статус этих лиц в большинстве определяется ГК РФ.
Таким образом, спектр участников рынка недвижимости очень велик и ограничить его практически невозможно.
§ 2. Объекты рынка недвижимости
Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости. Вместе с тем имеются и определенные особенности в формулировании понятия недвижимости в различных правовых системах - в семье континентального права и в семье общего (прецедентного) права.
В странах семьи прецедентного права имущество разделяется на реальное (real property, realty, real estate), к которому относится земля и неразрывно связанное с нею имущество - в терминологии континентального права - недвижимое имущество и персональное (personal property, personalty, shattel) имущество, к которому относится имущество, не являющееся реальным, т.е. движимое имущество. В то же время следует иметь в виду, что используемый в общем праве термин «реальная собственность» не совсем адекватен термину «недвижимое имущество» (immovable property), используемому в континентальном праве. Равно как и термин «персональная собственность» не адекватен термину «движимое имущество» (movable property). Различия заключаются в юридических конструкциях, при помощи которых обеспечиваются способы защиты прав собственности и иных вещных прав, а также в объектах, относимых к этой категории объектов гражданского права. Так, в странах общего права защита прав на землю обеспечивается при помощи реального иска, в то время как при помощи персонального иска можно возместить лишь убытки, связанные с землепользованием. Отсюда и существенные юридико-технические отличия в организации системы вещных прав по поводу недвижимого имущества. К примеру, если в континентальном праве права аренды защищаются на основе норм обязательственного права, то в странах общего права защита права аренды обеспечивается на основе применения норм реального права. В то же время в юридической литературе подчеркивается достаточно условный характер разделения вещей на движимые и недвижимые. Так, в английском праве основным критерием разграничения этих видов объектов права собственности выступала не физическая природа вещей, а процедура реализации права на вещь, в частности ее отчуждения Коновалов А.В. Право собственности на недвижимость по англо-американскому праву: По книге Д. Криббета «Принципы права собственности» // Правоведение. 1995. № 2. С. 117.. До 1925 г. (до принятия Закона о собственности) в английском праве в качестве движимой вещи рассматривалось право аренды земельных участков. Обусловлено это было тем, что носитель этого права в случае его нарушения мог предъявить персональный иск, который имел не вещный, а личный характер. Вследствие определенных особенностей английской юридической техники последствия удовлетворения персонального иска были гораздо более узкими, нежели последствия удовлетворения реального иска. Помимо прочего, это проявлялось в ограниченных возможностях по возврату прав собственности (прав владения) в отношении вещи, владение которой утрачено.
Германская модель недвижимости в качестве основного объекта недвижимых вещей рассматривает земельный участок. Существенными частями недвижимости рассматриваются такие вещи, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив ей вреда, несоразмерного ее предназначению.
Основой понимания недвижимости во французском праве также является представление о земельном участке. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство).
Во всех государствах законодатель в той или иной степени ориентируется на одну из двух основных доктрин недвижимости. Первая доктрина под недвижимостью подразумевает такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей). Вторая доктрина, имеющая вспомогательный характер, рассматривает в качестве недвижимых вещей объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками, например, летательные аппараты, морские суда и т.п. Эта доктрина носит наименование «недвижимость в силу закона». Законодатель использует прием юридической фикции, наделяя объекты, являющиеся по своим природным качествам движимыми вещами, правовым режимом недвижимости. Наиболее распространено отнесение к недвижимым вещам летательных аппаратов, космических аппаратов, морских судов и судов внутреннего плавания. Такой подход обусловлен соображениями юридической техники, которая позволяет упрощать регулирование оборота значимых для экономики объектов.
В государствах, как правило, устанавливают дифференцированные правовые режимы недвижимости. В основе такого разделения лежат критерии, учитывающие цели использования недвижимого имущества, а также фискальные цели. В этой связи выделяют недвижимость, которая используется для проживания, и недвижимость, используемую в коммерческих целях. Такое разделение является основанием для установления различных правовых режимов оборота недвижимых вещей в зависимости от указанных критериев.
Существуют и более детализированные режимы недвижимостей.
Так, в США выделяются четыре класса недвижимых вещей:
- · недвижимость, которой владеют для продажи;
- · недвижимость, которой владеют для использования в торговле и бизнесе;
- · недвижимость, которой владеют для целей капиталовложений;
- · недвижимость, которой владеют для целей личного использования Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб., 1997. С. 45 - 47..
Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.
Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.
Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.
Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость) Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001. С. 9, однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.
В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства, состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества.
Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков для тех и других. Недвижимостью признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности земли (res soli). Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с поверхностью, считались ее составной частью. Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле. При этом воздушное пространство над поверхностью также рассматривалось как часть поверхности. Как отмечал И.А. Покровский, «последовательное проведение римского принципа создавало общую неуверенность гражданского оборота, поскольку покупатель не мог быть уверен, что через промежуток времени появится собственник, чье право нарушено, докажет права собственности на вещь и отберет ее» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200..
В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, а давалось описательное определение недвижимости - «земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» (ст. 384 Свода законов гражданских) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 98..
Однако неопределенность законодательства, устанавливающего правовой статус недвижимости, была очевидна. Г.Ф. Шершеневич указывал, что далеко не всякое строение является недвижимостью. В качестве примера он приводил переносные торговые палатки и т.п. При этом он подчеркивал, что законодатель, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи, по его мнению, различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи Там же С. 100..
Федеральное действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя прежде всего соответствующие положения ГК. В настоящее время понятие недвижимости дается в статье 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.
Следует отметить, что в указанной статье помимо термина «недвижимые вещи» также используется в качестве синонима термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество - это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование» Гражданское право. Часть 1 / Под ред. Мозолина В.П. М., 2003. С. 212..
С таким мнением вряд ли можно согласиться. Во-первых, использовать чужую вещь могут не только носители вещных, но и обязательственных прав. Во-вторых, формулировка статьи 130 ГК, говорящая о таком признаке недвижимости, как неразрывная связь с землей, прямо указывает на то, что речь идет о вещах, поскольку имущественные права не могут быть связаны с землей.
Помимо ст. 130 ГК, вопросы недвижимости освещены и в других статьях ГК. В качестве примера можно привести гл. 17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю», главу 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».
Из определения недвижимости в ст. 130 ГК, как уже отмечено, следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом, в частности, свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.
Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:
- · Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты).
- · Объекты, которые прочно связаны с землей, и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.
- · Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).
Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК). Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.
Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, в качестве примера можно указать объекты незавершенного строительства, которые были специально добавлены в перечень объектов недвижимости в ст. 130 ГК, а также жилые помещения, которые были прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом ЖК РФ.
Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.
Как правильно отмечено в литературе, недвижимые по природе вещи в соответствии с указанной статьей можно условно разделить на два вида: природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств) и объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 305.. Примерный перечень последних дан в указанной статье ГК (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), в которой также дается критерий отнесения их к недвижимому имуществу (прочная связь с землей).
Законодательству Российской Федерации неизвестна характерная для законодательства некоторых стран конструкция недвижимости по назначению, к которой относятся движимые по своей природе вещи, помещенные на земельном участке или строении и обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию (например, сельскохозяйственные орудия, предназначенные для обработки земли). Такое положение вещей представляется вполне правильным, поскольку в противном случае пришлось бы регистрировать право собственности и другие вещные права на все комбайны, трактора и т.д.
В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1996. С. 96.
При этом традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Это признак, известный еще римскому праву. Г.Ф. Шершеневич писал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 130.
Между тем применение этого признака на практике может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения, в принципе, могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение. Однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново.
Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.
В научной литературе также подвергается сомнению общепринятый взгляд на то, что причиной особого положения недвижимости является ее прямая непосредственная ценность.
К.И. Скловский выделяет и такой признак недвижимого имущества, как его «видимость», что дает возможность превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита при ипотечных отношениях Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 225, 234..
Иную позицию высказывает В.В. Витрянский. По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 - 242..
Однако следует учитывать то обстоятельство, что строительные материалы как вещи в данном случае уже не существуют, поскольку были преобразованы. Как известно, согласно последним изменениям в ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объект незавершенного строительства относится к недвижимости. Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав - не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости. Если недвижимость подлежит государственной регистрации, то неправильно утверждать, что она возникает с момента государственной регистрации. Следует также иметь в виду, что законодатель косвенно подтвердил, что регистрация не является признаком недвижимого имущества, поскольку права на недвижимое имущество, возникшие до даты вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются действующими.
Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. Недвижимые вещи могут быть в физическом смысле как делимыми, так и неделимыми. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате раздела, размер станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством. Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый из них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект.
В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны, таким образом, следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должны повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут, прежде всего, решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен Гражданское право. Том 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. С. 310..
Законодательство не раскрывает понятий «здание» и «сооружение». В связи с этим в литературе высказывается точка зрения, согласно которой понятия здания и сооружения не относятся к числу правовых категорий и, как следствие, делается вывод о нецелесообразности попыток дать юридическое определение этим терминам Гражданское право: Учебник. Т. 2: Полут. 2 / Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В. и др.. - М.; БЕК, 2000. С. 284.. Подобный подход представляется дискуссионным по следующим причинам. Регулирование зданий и сооружений подчинено особому правовому режиму, например, § 4 гл. 34 ГК РФ, посвященный аренде зданий и сооружений. Уже одно это обстоятельство требует отграничения указанных объектов от смежных объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие рассматривается как единый объект гражданских прав, хотя при этом включает разнородное имущество: вещи, права требования, долги, исключительные права.
Наделив предприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режима недвижимости, установив особые (специальные) правила оборота предприятий. При этом сложный характер и многоэлементный состав предприятия предопределил установление правил государственной регистрации прав не только на предприятие, но и - отдельно - государственной регистрации прав на земельные участки и иной недвижимости, входящей в состав предприятия.
Таким образом, объектом рынка недвижимости может быть любой объект недвижимости, не изъятый из оборота.
