Признание договора купли-продажи недействительным. Как правильно действовать для отмены договора купли-продажи квартиры и признания его недействительным

Возникают ситуации, когда одна из сторон после заключения договора понимает, что не прочь бы отменить сделку и вернуть все на свои места.

Для этого собственнику спорной недвижимости необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением. О том, как правильно составить иск, рассказано ниже.

Если же вы стали жертвой мошенников, то параллельно подавайте заявление в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.

Нюансы при составлении искового заявления

Иск должен содержать в себе следующие сведения:

Если вы купили квартиру и подаете в суд, то можете потребовать от продавца возмещения ваших затрат .

Обычно составление договора, и другие расходы ложатся на покупателя. А если в признании сделки недействительной есть вина продавца, то логично, если он выплатит то, что вы потратили.

К иску прилагаются все документы, которые подтверждают законность ваших требований.

Процедура рассмотрения иска в суде

Когда вы напишете заявление и соберете документальные подтверждения ваших слов, можно обращаться в суд. Если у вас сложное дело и вы считаете, что сами не справитесь, обратитесь к юристам .

Нанятый специалист поможет со сбором документов и составлением иска и будет представлять вас в суде.

Помните, что ответчик тоже придет в суд. И наверняка не с пустыми руками. Поэтому продумайте со своим юристом, что вы можете противопоставить его словам и документам.

Свидетельские показания , например, если они правдивы, судья воспримет как дополнительный аргумент для принятия решения в вашу пользу.

Как быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания для признания договора-купли продажи квартиры недействительным или понадобятся следующие, зависит от конкретного случая. Решать это будет судья.

Видео: Можно ли оспорить договор дарения, завещание, договор купли продажи жилого помещения?

В видеосюжете юрист объясняет, как в соответствии с нормами действующего законодательства оспорить любые следки с недвижимостью.

Рассказывается, как действовать для оспаривания договора, по которому было произведено отчуждение недвижимости, каким образом недействительность сделки можно доказать в суде.

Фото: Алексей Александронок

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными. Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори. То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.
Покупка комнаты: изучаем подводные камни Комнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так». Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.). Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», - предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания).

Или возьмем другой пример. Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае - по закону - жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению. Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду. Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным. То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно. Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом. И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

На шаг назад

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», - отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет. Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег. Но преступления на рынке недвижимости - отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим. И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда. Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Кто защитит

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр. Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски. В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.

В соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством в случае продажи квартиры составляется составление специального договора купли-продажи. Данный документ не имеет унифицированного формата, но при этом является правоустанавливающим, применяется для регистрации прав собственности в ЕГРП – едином государственном реестре прав собственности.

В определенных случаях такой договор может быть признан недействительным, но для этого должны иметься действительно серьезные основания (перечисляются в законодательстве).

Общие положения

В соответствии с законодательными нормами РФ каждый гражданин России или же другой страны, а также юридическое лицо (резидент или же нерезидент) имеет право на личную .

Таковой может быть коммерческая или же жилая недвижимость. Право владение подразумевает возможность осуществления различных манипуляций с такой собственностью.

Оно должно быть заверено нотариально – составляется в соответствии с заранее установленными правилами. При этом на основании такого соглашения права собственности на недвижимость обязательно возвращаются продавцу.

Но расторгнуть договор купли-продажи возможно быстро и без затруднений только при выполнении двух условий:

Если имеются определенные разногласия, но сделка не завершена, то имеется шанс расторгнуть такого типа договор через суд. Для этого потребуется в первую очередь попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке.

С этой целью обязательно составляется специальное предложение и высылается второй стороне. Если получен отказ или же ответ в течение 30 суток вовсе отсутствует – возникает основания для обращения в суд.

В соответствующий перечень включено следующее:

Отдельным вопросом является продажа квартиры организацией. Нередко случается, что документы, составляемые предприятием в момент продажи, по какой-то причине не в порядке.

Подобное также является достаточно существенным основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Например, подписание было осуществлено не уполномоченным на свершение сделки должностным лицом.

Порядок действий

Сам процесс признания договора купли-продажи недействительным является полностью стандартным.

Для реализации подобного рода процедуры потребуется осуществить следующие действия:

Если же требования истца по какой-то причине не были удовлетворены, то следует обязательно обратиться в суд вышестоящий.

Существует достаточно большое количество различных вариантов разрешения ситуации. По возможности стоит обязательно попытаться разрешить спорную ситуацию мирным путем.

Это позволит существенно сократить время, необходимое для разрешения ситуации в таком случае. Судебное разбирательство подразумевает существенные затраты времени. А также некоторое количество денег.

Как оформляется

Само исковое заявление в рассматриваемом случае обязательно составляется в установленном законодательством порядке.

Это несколько упрощает подготовку документов. Важно лишь помнить о определенных правилах формирования подобных документов.

В первую очередь требуется уделить внимание дате составления. Она должна совпадать с датой подачи иска и заявления. В противном случае документы попросту будут возвращены на доработку.

Также понадобится приложить сам текст договора купли-продажи и другие документальные подтверждения того, что сделка является недействительной. Обычно именно на этапе сбора всех требуемых в таком случае документов возникают сложности.

Потому по возможности стоит обратиться к квалифицированному юристу. Оптимальное решение адвокат – но услуг подобного специалиста достаточно велика (цена зависит от сложности дела).

Какие сроки

Необходимо помнить о нюансах, связанных со сроками обращения в суд:

Видео: признание недействительным договора купли-продажи квартиры

Важные нюансы

Одним из самых лучших решений избежать сложностей касательно признания договора недействительным – избегать создания самого подобного прецедента.

Сделать это можно путем закрепления в договоре следующих пунктов:

Чем регулируется

Процесс составления договора купли-продажи, последующее исполнение основных его положений и оспаривание регулируется Гражданским кодексом РФ.

Существует множество нюансов, связанных с процедурой составления договора этого типа. Со всеми ними лучше всего ознакомиться заранее.

Последнее обновление: 02.08.2018

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться - вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (Откроется в новой вкладке.">§2 Главы 9 ГК РФ - Недействительность сделок ).

Что это значит?

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» - Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин ) самой сделки (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой ), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно ).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности ), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна .

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы ), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом ), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем - и поэтому сделка признается ничтожной .

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона ), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной , если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (Откроется в новой вкладке.">п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь - ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже) .
• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (Откроется в новой вкладке.">ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам .
• Сделки, заключенные с лицами (Откроется в новой вкладке.">ст.171 ГК РФ).
• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны) .
• Мнимые (фиктивные ) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества .
• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег .
• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (Откроется в новой вкладке.">ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный . К оспоримым сделкам - один год, к ничтожным сделкам - три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше ), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже ). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться - в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности , сделка может быть также оспорена , и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной , и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства ), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой , и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

• Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (Откроется в новой вкладке.">ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная , продана без согласия на то рентополучателя .
• Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей .
• Сделка совершена лицом, (Откроется в новой вкладке.">ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства .
• Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (Откроется в новой вкладке.">ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно) .
• Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (Откроется в новой вкладке.">ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя .
• Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (Откроется в новой вкладке.">ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка») .

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

• — на квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск );
• — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся (несогласный ​супруг может подать иск );
• — в результате сделки оказались нарушенными (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства ), или не выполнено условие ;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на , применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается - см. Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ).

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой , вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной . Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия (Покупателя ), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания .

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у .

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (Откроется в новой вкладке.">ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной , все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения ), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то - компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки ) называется «двусторонняя реституция ».

В случае с квартирой - р ешение суда будет основанием для собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи .

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя - в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы - народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции - слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия . Это касается, например, понятий «недействительная сделка » и «расторжение сделки ».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания , либо вследствие ее ничтожности (см. выше ). Юридическое последствие этого - возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция ).

Расторгнуть же сделку (договор ) могут как сами ее участники (по соглашению сторон ), так и суд (по иску одной из сторон ). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Откроется в новой вкладке.">Главе 29 ГК РФ .

По закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора , стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (Откроется в новой вкладке.">п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки , так и в решении суда о расторжении .

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в Откроется в новой вкладке.">ст. 450 ГК РФ .

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор , если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками - Покупатель имеет право расторгнуть , который он заключил с , если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю - это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например - до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по .

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств - см. выше ).

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай ), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса - вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки .

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц , ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью .

Каждое слово в договоре, и каждая фраза - имеют значение (т.е. юридические последствия ). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя ) может учесть и грамотно составить только юрист или .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

Если при совершении конкретной сделки были допущены нарушения каких-либо законодательных норм, то она может считаться недействительной и не порождающей никаких правовых последствий.

В свою очередь, любая из недействительных конкретных сделок может быть квалифицировано как ничтожная или же оспоримая, что зависит от того, при каких фактических обстоятельствах был заключен договор, во исполнение которого она состоялась. В зависимости от этого определяется, нужно ли обращаться в суд, или таковая необходимость отсутствует.

Сделка, которую российское законодательство квалифицирует как ничтожную, уже с момента ее совершения недействительна, и подтверждать этот факт судебным решением не требуется. В суд в таких случаях обращаются только для того, чтобы вернуть все, что получили стороны такой сделки.

По каким признакам можно обнаружить, что сделка – ничтожна?

2) Обнаружение нарушений требований закона при совершении сделки. Сделки купли-продажи ничтожны, если в договорах, по которым они совершены, не были приведены условия, существенные для их совершения, или сделка не была зарегистрирована государством, когда это обязательно.

3) Обнаружено, что сделка была мнимой, т.е. совершалась без намерений сторон исполнить ее фактически. Допустим, была якобы продана и куплена какая-либо недвижимость, а фактически покупатель ее не получил, и продавец продолжает ею пользоваться.

4) Обнаружено, что сделка была притворной, т.е. договор купли-продажи заключался лишь с целью маскировки другой, реально состоявшейся сделки. К примеру, в ночном магазине можно было купить по завышенной цене набор пластиковых стаканчиков, а к нему дарилась бутылка водки.

5) Обнаружено, что сделку с одну стороны совершил малолетний, т.е. человек, которому 14 лет еще не исполнилось.

6) Обнаружено, что сделка совершена в целях, противоречащих нравственным нормам и правопорядку.

Если же недействительность сделки должна быть подтверждена судом, то она считается оспоримой. Признать недействительность сделки купли-продажи через суд возможно в случаях, когда :

Один из ее участников оказался несовершеннолетним;

Один из ее участников оказался ограниченным в дееспособности в соответствии с установленной для этого процедурой;

В сделке участвовало лицо, не способное осознавать последствия ее совершения, осознавать свои действия и осуществлять руководство ими;

Одна из сторон заблуждалась;

Сделка была совершена в результате насилия, обмана, применения угроз и прочих совершенных любой из ее сторон правонарушений;

Этот перечень не является закрытым, причем даже основания из данного перечня необходимо будет в суде доказывать с использованием различной документации, показаний свидетелей, заключений экспертов, записей на видеокамеру и магнитофон.

Чтобы признать недействительность сделки, в суд необходимо направить соответствующее заявление. Это может сделать любой человек, заинтересованный в ее исходе, т.е. – как одна из сторон, так и те люди, кто участия в ее совершении не принимали, но понесли какой-то ущерб в результате ее совершения, а так же люди, подавшие такое заявление в благих интересах одного из участников. К примеру, ограниченной в дееспособности бабушкой была продана ее квартира. Ее дети и внуки вправе подать в суд иск о признании недействительности таковой сделки.

В нем должно быть указано, что составляет предмет сделки;

В нем должно быть указано, почему и на основании каких правовых норм должна быть признана недействительность сделки;

В нем необходимо просить суд установить факт недействительности и возвратить сторонам сделки все полученное ими в результате заключения договора, или предложить суду другие варианты восстановления ранее существовавшего положения.

Когда же сделка ничтожна, в иске достаточно будет изложить основания ее недействительности по мнению заявителя, и просьбу возвратить сторонам все ими переданное и полученное.

В зависимости от того, квалифицируется ли сделка как оспоримая или ничтожная, определяется то, в какие сроки она может быть признана недействительной. ГК РФ устанавливает, что недействительность ничтожных сделок признается только до тех пор, пока не пройдут три года с того дня, когда она была совершена. Если же сделка оспоримая, то обратиться в суд можно в течение 12 месяцев с даты ее совершения.

Лицо, участником сделки не являющееся, вправе просить суд признать оспоримую сделку недействительной до истечения трех лет с того дня, когда они узнали о такой сделке.

Возврат всего полученного сторонами по недействительной сделке купли-продажи обычно производится в натуре, а когда это невозможно, покупатель должен возвратить продавцу ее стоимость в деньгах.

Если такая сделка имела характер мошенничества или ее совершение умышлено нарушило существующий правопорядок иным образом, то у виновного участника все им полученное может быть конфисковано.

Производство по таким делам достаточно сложно, и поэтому как истцам, так и ответчикам по таким сделкам целесообразно прибегнуть к правовой помощи профессиональных юристов.