Предварительный договор долевого участия в строительстве. Договор долевого участия

Наряду с привычной схемой реализации новостроек по ДДУ застройщиком иногда заключается предварительный договор долевого участия в строительстве. Менеджеры уверяют - такая схема полностью безопасна и защищает интересы покупателя.

О том, как тяжело приходится строительным компаниям зарабатывать себе на хлеб, мало кто слышал. Расхожее убеждение в завышенности цен на квартиры в новостройках заставляет полагать, что этот бизнес в одночасье способен сделать из ничего миллиард рублей. Обывателями не учитываются усилия по преодолению законодательных барьеров. Большой российской проблемой наравне с дорожными неувязками является процветание бюрократии. Каждый сталкивался с ситуацией, когда для получения справки необходимо предоставить 2 справки из смежных отделов, 1 заявление по форме 2-Д и направление надзорной инспекции. Для организаций подобные сложности многократно усиливаются. Часто с момента получения прав на землю до получения разрешения на строительство проходит несколько лет. Ну, в идеале у руководства компании должны быть связи в администрации, чтобы сократить этот процесс до нескольких месяцев.

Представьте себе, все это время подготовка и проектирование идут полным ходом. Работает штат сотрудников, получающих зарплаты и штат чиновников, получающих вознаграждения. До получения разрешения на строительство привлекать деньги дольщиков нельзя. жилья считается заключенным после его регистрации. Росреестр, в свою очередь, регистрирует первый по каждому дому договор, только дождавшись получения абсолютно всех разрешительных документов. Это, с одной стороны, хорошо для граждан, приобретающих новостройку, так как максимально защищает их интересы, но плохо с другой стороны, ведь приводит к удорожанию квартир.

Как же проходит сделка по предварительному договору долевого участия?

Вам будет предложено заключить договор, в котором указаны сроки, стоимость и другие параметры будущей сделки по договору долевого участия в строительстве. Стоимость квартиры вы должны оплатить уже в этот момент, но не напрямую строительной компании, а на специальный банковский счет - аккредитив. Застройщик сможет забрать эти деньги только после регистрации ДДУ - основного договора. На первый взгляд не ясна мотивация строительной компании - деньгами, которых еще нет на расчетном счете, воспользоваться нельзя. На самом деле в этом же банке застройщику открывается кредитная линия под залог наполненных средствами дольщиков аккредитивных счетов.

Риски такой сделки кроются уже в названии договора - предварительный. Часто существенные параметры будущей квартиры указываются с оговорками и могут быть уточнены в процессе строительства. Не страшно, если квартира увеличится на 1-2 квадратных метра и придется доплатить некоторую сумму. Но бывали случаи, когда проект строительства пересматривался и вместо предусмотренной однокомнатной в целях оптимизации решали построить двухкомнатную, а то и вовсе “обрезать” пару лишних этажей. В такой ситуации вам скорей всего вернут все оплаченные деньги и принесут извинения, но потраченные нервы и силы возместить не сможет никто. Равно как и предложить равноценный вариант недвижимости, подросшей в цене за это время.

В предварительном ДДУ прочие условия сделки тоже могут быть предварительными, или ориентировочными. В процессе строительства может уточняться срок сдачи и цена квартиры.

Также есть риск двойной продажи, пусть и неумышленной, просто в силу человеческого фактора или технической ошибки. При заключении обычного договора долевого участия этот риск берет на себя Росреестр, что исключает пересечение интересов двух дольщиков в отношении одного объекта.

Самое сложное - поставить на одну чашу весов выгоды предложения, а на другую - его риски. Не торопитесь. Представьте себе худшую из возможных ситуаций - например, многократные переносы сдачи и необходимость оплачивать аренду квартиры. Сопоставьте с текущей финансовой ситуацией и решайте - купить новостройку на этапе котлована по минимальной цене или вложить средства в готовую квартиру поменьше метражом.

Долевое участие в строительной сфере нацелено на предоставление возможностей за небольшие затраты стать обладателем жилой площади.

Каковы особенности ПДДУ

Предварительный договор долевого участия в строительстве, нюансом которого является намерение о подписании в дальнейшем основного соглашения, не проходит процесс регистрации в специально уполномоченных на это органах, так как не выражает материальных обязательств о возведении и передаче квартиры приобретателю.

Считается, что он не является по сути процедурой по передаче права собственности на жилое пространство.

Учитывая это, возможны случаи неоднократных продаж одной и той же недвижимости, отсутствие гарантии добросовестности застройщика, а также наличии всех разрешительных документов для постройки жилья.

Тогда как ДДУ обязательны для в службе Росреестра и оберегают покупателей от случаев недобросовестного исполнения обязательств. Её сотрудники осуществляют экспертизу документов, их соответствие законодательным требованиям, устанавливают законность их получения.

О долевом строительстве и предварительном договоре купли-продажи, можно посмотреть на видео:

Законность заключения предварительного ДДУ

А теперь о главном. Положениями закона ФЗ-214 предоставляются правовые гарантии сторонам долевого участия, в частности:

Обязательная процедура договора.
Залоговое право на недостроенный жилой объект и землю под ним.
Поручительство банковского учреждения.
Открытость для изучения проектной и финансовой отчетности девелопера.

Обязанностями застройщика становится привлечение материальных средств только на основании договора, прошедшего регистрационный процесс, которые могут иметь лишь целевое использование, раскрытие бухгалтерской информации и обязательное осуществление аудиторами проверки организации каждый год.

Возможность привлечения капиталов дольщиков у строительной компании появляется только при получении разрешения на возведение здания в порядке, определяемом действующим , ознакомления со строительной документацией и приобретением права на территорию под застройку.

К тому же, средства граждан могут привлекаться только после подписания договоров долевого участия. Кстати, если дольщик все же был вынужден внести некоторую сумму по предварительному ДДУ, у него есть право на обращение в суд для признания документа недействующим.

При этом, строительная компания будет подвергнута наложению взыскания и выплате штрафных санкций в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Такие ограничения толкают застройщиков на построение схем, дающих возможность не соблюдать законодательства, заключая различные виды соглашений, не представляющих возможность для передачи недвижимого имущества.

Обязанность, устанавливаемая гражданским кодексом для участвующих в предварительном договоре понуждает их заключить в дальнейшем основной с передачей имущества, выполнением работы либо оказанием услуги на условиях, предусмотренных ранее.

На основании положений статьи 429 ГК РФ, в нем должна содержаться , точно идентифицирующая предмет и другие существенные требования ДДУ, о которых упоминалось ранее.

Удостоверение соглашения состоялось при достижении договоренностей в подлежащих случаях форме по существенным условиям (ст.432 ГК РФ). Под ними подразумеваются:

Данные о предмете договорных обязательств.
Основания, являющиеся необходимыми для таких договоренностей.
Все случаи, по которым могут быть достигнуты договоренности по обращению одного из участников.

Учитывая это, при отсутствии соглашения по одному из условий предварительный ДДУ считается незаключенным. А его не заключение не влечет для участников выполнения никаких обязательств. Складывающаяся ситуация несет риски в виде лишения возможности для дольщиков права приобретение .

Нужно отдавать себе отчет, что отдавая деньги по таким видам договоров покупатели ограничивают себя в правах на их возврат при возникновении конфликтной ситуации. Судами не удовлетворяются требования о принуждении застройщика заключить ДДУ, так как предварительный не содержит условий по существу и отсутствуют основания для исполнения обязательств.

При этом, существует возможность для возврата материальных вложений — это взыскать их в виде неосновательного обогащения. Их возврат налагает на застройщика ответственность за использование чужих денежных средств, что означает для него выплату процентов.

Если дольщик – это физическое лицо, девелопер вынужден будет не только компенсировать потраченную сумму, но выплатить удвоенные проценты и возместить нанесенный ущерб.

Несоблюдение сроков подписания основного договора ДУ

Гражданское законодательство устанавливает обязанность определить срок для заключения постоянных договоренностей. Но очень часто застройщик находит массу объяснений, почему им предлагается предварительный договор и именно сейчас он не может заключить с дольщиком соглашение о ДДУ. И, как правило, такие доводы излагаются в устной форме.

Между тем, наступающие последствия могут оказаться ужасающими. Пункт 6 ст.429 ГК предусматривает прекращение обязательств по ПДДУ, если не соблюден , определенный для подписания основного документа или какой-либо из участников не сделает другой стороне предложение о составлении такового.

Таким образом, обязательства строительной компании могут дальше не исполняться, а материальное обеспечение, внесенное в виде аванса или другого вида платежа, дольщику могут не вернуться. И, кстати, перспективы её взыскания в этом случае отсутствуют.

Несостоятельность застройщика

Ещё одной, весьма распространенной проблемной ситуацией, может стать банкротство строительной организации, с которой приобретатель подписал предварительный ДДУ.

Внеся сумму предоплаты, существует вероятность не только не обрести жилую площадь, но и проститься с деньгами.

Учитывая, что компанией — подписантом ДДУ не предоставляется гарантированное исполнение обязанностей по договору, так как такие отношения не попадают под действие норм ФЗ-214.

Складывающиеся прекращают взаимоотношения покупающей и продающей стороны без компенсации внесенных сумм.

Споры по указанным ситуациям решаются судом в пользу приобретателей, так как любые соглашения, предполагающие продажу жилья, должны характеризоваться как действующие, действительными и нести обязанность девелоперов отдавать жилые площади при различных обстоятельствах.

Конечно, предварительный ДДУ весьма привлекателен для потенциального покупателя жилой недвижимости, когда стоимость квартиры снижена существенно. Но хочется отметить, что защита прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от них самих.

В стране давно сложилась практика подписания различного рода юридических документов без необходимости проведения правовой экспертизы. А когда возникают конфликтные ситуации, пытаются их решить при помощи специалистов, которым для того, чтобы достичь желаемого результата требуется огромный опыт и высокая квалификация, а также приложение массы усилий по восстановлению нарушений.

Задайте свой вопрос в форму ниже

Еще по этой теме:

Многие строительные фирмы достаточно активно пользуются формой предварительного договора долевого участия. Делается это по разным причинам: кто-то хочет начать продажу квартир, не дожидаясь получения разрешительной документации, кто-то пытается таким образом скрыть свои темные стороны.

В чем заключается сущность ПДДУ, для чего он нужен, и какие риски он в себе таит? Читайте об этом в нашем материале.

Что из себя представляет ПДДУ?

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) - это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Несмотря на то, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г. №214-ФЗ (далее - Закон №214-ФЗ) действует более 10 лет, и многие уже знают, что при покупке жилья в новостройке необходимо заключать ДДУ, далеко не каждый покупатель сможет отличить основной договор от предварительного. Поэтому, подписывая предварительное соглашение, они полагают, что оно также регламентируется Законом № 214-ФЗ. Однако здесь однозначно можно заявить - ПДДУ никаким образом не касается данного закона.

ДДУ гарантирует дольщику получение в собственность жилого помещения, которое до окончания строительства жилого дома будет состоять у него в залоге. Этот договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра и только после этого будет иметь юридическую силу. Такая процедура защищает участника долевого строительства от повторной продажи его квартиры третьим лицам.

Предварительный договор - это абсолютно иной тип отношений. Он никак не гарантирует дольщику получение квартиры, в нем лишь оговариваются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной документ. ПДДУ нигде не регистрируется, поэтому он не дает участнику долевого строительства никакой гарантии, что обещанное ему жилье не будет перепродано другому покупателю.

Предварительное соглашение обязательно должно содержать в себе следующую информацию:

обязательство сторон заключить в будущем основной договор;
срок заключения основного соглашения;
существенные условия ДДУ в соответствии с требованиями Закона№ 214-ФЗ.

Обратите внимание! Основной ДДУ обычно является приложением к ПДДУ.

Существенные условия должны позволять точно установить объект соглашения, его стоимость, срок передачи покупателю, гарантийный период. В противном случае суд может признать такой договор недействительным. В качестве застройщика должно выступать одно и то же юридическое лицо.

ПДДУ может подписываться исключительно генеральным директором строительной фирмы либо другим сотрудником, но только при наличии доверенности.

Для того, чтобы обеспечить гарантии для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой или предусмотреть штрафные санкции.

Одним из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

О законности заключения предварительного договора долевого участия

ПДДУ нельзя назвать незаконным. Такой вид договора предусмотрен законодательством и регламентируется ст. 429 ГК РФ, но ввиду того, что он не подразумевает приобретение какого-либо материального блага (товара, недвижимости, услуги и др.), то и оплата по нему производиться не может.

Таким образом, ПДДУ вполне может быть заключен и до основного документа, но без взимания платы за жилье.

Собственно, в этом и заключается проблема, ведь ключевая цель застройщиков при заключении ПДДУ - это получить вложения в свои проект. Зачастую предварительные соглашения оформляются еще на стадии согласования и получения разрешительной документации, потому что оформить договор невозможно из-за отсутствия необходимых бумаг. Строителям нужны деньги, вот они и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство дома (хотя по закону они не имеют права этого делать, и подобные действия грозят им внушительными штрафами).

Законодатель разрешает застройщикам привлекать деньги на возведение многоквартирного дома только в рамках ДДУ. Но сегодня строительные фирмы научились обходить закон и оформляют деньги не как плату за квартиру, а в качестве обеспечительного платежа по договору. По факту, это является мошенничеством.

Таким образом, заключая ПДДУ, необходимо понимать, что эта сделка является крайне рискованной. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет только выгоду, для дольщиков он может обернуться значительными потерями, поскольку вы вкладываете свои средства не в конкретный объект недвижимости, а только в обещание, которое может так и остаться невыполненным.

Для того, чтобы иметь право на заключение ДДУ, строительная компания должна соответствовать всем требованиям Закона №214-ФЗ и строго соблюдать его условия. Любые нарушения грозят ей неустойками и штрафами в пользу дольщиков. Кроме того, застройщик обязан страховать свою ответственность перед инвесторами.

Для того, чтобы заключить ПДДУ, ничего из перечисленного не требуется. Застройщик берет на себя минимум обязательств и практически не несет финансовых рисков. При неисполнении условий договора он в лучшем случае просто вернет обеспечительный платеж назад покупателю.

Риски дольщика намного серьезнее, и самый главный из них - это вероятность вообще не получить назад своих денег.

По закону, в предварительном договоре должен быть указан срок, отведенный на оформление основного соглашения. Если такой срок не установлен, по умолчанию он составляет 1 год. Если на протяжении этого времени ДДУ так и не будет подписан, и ни одна из сторон не предложила его оформить, то обязательства полностью прекращаются.

Обратите внимание! В течение 6 месяцев по истечении действия ПДДУ покупатель вправе обратиться в суд, чтобы он принудил застройщика оформить основной ДДУ, либо подать заявление об аннулировании договора и возврате денежных средств. Поэтому очень важно строго следить за сроками и не пропустить время, отведенное на подачу иска.

Видя, что застройщик всячески оттягивает оформление ДДУ, не стоит слепо верить его обещаниям. Необходимо отправить в строительную фирму заказное письмо с предложением заключить основной договор, а если застройщик проигнорирует ваше требование - можно смело обращаться в суд.

Почему не ДДУ?

Строительные компании, которые практикуют предварительные соглашения, обычно не утаивают причину их заключения. Как правило, такой причиной является отсутствие разрешения на строительство. В этом не всегда бывает виноват застройщик, иногда и местная администрация затягивает сроки выдачи документов. Однако если вы решили заключить ПДДУ именно из-за этих обстоятельств, предварительно проанализируйте деловую репутацию компании, так как за отсутствием разрешения могут скрываться куда более серьезные проблемы: например, не оформлены права на участок под строительство, не проведены необходимые экспертизы, не выполнены технические требования для подключения коммуникаций и др. В подобной ситуации гарантии того, что разрешение на строительство вообще будет получено, нет.

В некоторых случаях ПДДУ используется как технический договор. Это значит, что все бумаги у строительной фирмы в порядке, но по разным соображениям она хочет получить деньги от дольщика до оформления основного документа. Характерной особенностью такого соглашения является маленький срок до заключения ДДУ (2-3 месяца). В этом случае риск минимален.

ПДДУ практикуют как крупные, так и малые строительные фирмы. Крупные - потому что уверены в получении всех необходимых разрешительных бумаг, а значит нет смысла затягивать открытие продаж, мелкие - потому что не хватает денег на начальном этапе строительства.

В некоторых случаях обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика оформить ПДДУ. Например, это может быть удобное для вас расположение возводимого многоквартирного дома, удачная планировка будущих жилых помещений, выгодная стоимость квартиры. В этом случае основной задачей участника долевого проекта является минимизация своих рисков.

Категорически не советуем вам заключить предварительное соглашение, обеспечительный платеж по которому равняется полной стоимости квартиры, даже если предложение крайне заманчиво, и все остальные условия вас полностью устраивают. Добросовестные строительные организации не станут выдвигать подобное требование, они предложат внести некоторую сумму в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.

Перед подписанием ПДДУ также необходимо тщательно изучить его содержание. Типовой формы указанного договора не существует, однако законодатель предписывает, что она должна быть аналогична форме основного соглашения. При несоблюдении этого требования документ может быть признан не имеющим юридической силы.

Последствия нарушения (неисполнения) ПДД

ПДДУ считается неисполненным том в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В такой ситуации применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая говорит о том, что если одна сторона предварительного соглашения уклоняется от оформления основного договора, другая сторона имеет право право обратиться в судебный орган с требованием о принуждении заключить соглашение.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от оформления документа, обязана возместить причиненные своими действиями убытки.

Нарушения ПДДУ также бывают связаны с оплатой по такому договору. Как уже было сказано выше, законодатель запрещает привлечение денежных средств от дольщиков за квартиру по предварительному соглашению. В законе четко прописан перечень договоров, по которым такое привлечение возможно - это ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также реализация жилищных сертификатов.

Обратите внимание! Если застройщик получил деньги за квартиру в нарушение законодательных требований, дольщик имеет право обратиться в суд за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Подводя итог, необходимо отметить, что на сегодняшний день покупка квартиры по ПДДУ является одной из самых рискованных сделок. Однако, несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек только возрастает.

В первую очередь покупателей привлекает цена. На этапе заключения ПДДУ цена за 1 квадратный метр существенно ниже. Тем не менее при заключении такого договора надо представлять себе возможные риски и последствия, если у застройщика плохая репутация. Поэтому перед подписанием предварительного договора лучше проконсультироваться с юристом.

— расскажите друзьям

На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

ПДКП (Warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая - когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант - застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае .

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или . Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег .

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических - от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП . Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство - сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Законная схема продажи квартир через ПДКП

А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает - они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию . Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта. А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Выводы, правила реагирование:

На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.
В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору. Они должны быть указаны в документе.
Проверьте предварительный договор купли-продажи на предмет четко указанных параметров жилья и окончательной цены, которая не должна подвергаться изменениям.
Если есть возможность, то укажите в ПДКП срок, в течение которого между вами и продавцом будет подписан основной договор купли-продажи.

Подписать предварительный договор долевого участия требует каждый застройщик, и заказчики соглашаются. Приобрести жилье по полной стоимости может не каждый человек, поэтому многие обращаются к покупке недвижимости, находящейся на стадии строительства или плана застройки. Цена у таких квартир невысокая, поэтому люди готовы подписать любые документы, в том числе ПДДУ.

После заключения подобного договора вносится оплата - частичная или полная. Однако не все понимают, какие последствия может иметь данный документ, и получится ли в случае несвоевременной сдачи жилья вернуть деньги или продать такую недвижимость.

Основная суть договора

Предварительный договор долевого участия в строительстве теоретически должен соответствовать действующему на протяжении более, чем 10-ти лет, ФЗ 214. Этот закон обязывает застройщиков оформлять договора долевого участия. Однако реальный ДДУ может отличаться от ПДДУ - более того, предварительное соглашение не имеет ничего общего с законом!

ДДУ является гарантией, он проходит обязательную регистрацию в Росреестре. ПДДУ представляет собой именно соглашение, подразумевающее все те же основания, обязывающее застройщика в будущем заключить ДДУ. Однако никакой регистрации этот вид соглашения между двумя сторонами не проходит. Это означает лишь одно - никаких гарантий не предоставляют, соответственно, одну и ту же квартиру могут продать нескольким лицам.

Буква закона

Зачем составляется подобный документ? Зачастую компании не могут получить разрешение на строительство, и причина этого отнюдь не компания. Администрация может долго рассматривать заявки, хотя нередки случаи отсутствия ряда необходимых документов. В таком случае ПДДУ как бы компенсирует временный недостаток определенных разрешений.

Предварительный договор участия в долевом строительстве является весьма рискованной сделкой, так как по сути дольщики подписывают обещание. Однако застройщики ничего не проигрывают - в отличие от второй стороны, они себя обезопасили, внеся пункт о необходимости оплатить часть стоимости жилья.

Разница между ДДУ и ПДДУ огромная, и многое зависит от условий договора. Чтобы заключить предварительный договор, не требуется выполнения каких-либо обязательств. При регистрации ДДУ, основного договора участия в строительстве, придется соблюсти все нормы, включая качество жилья и прохождение всех проверяющих инстанций. Судебная практика доказывает, что максимальная потеря застройщика заключается в возврате обеспечительного платежа, причем без моральной компенсации и пени.

Заключать предварительный договор можно, но при этом должны быть соблюдены минимальные условия. В нем обязательно следует указать срок подписания основного ДДУ. Если этого не сделано, суд принимает во внимание период в один год. Если за это время не был подписан ДДУ, и ни одна сторона не изъявила требования сделать это, обязательства по договору прекращаются. Соответственно, можно вообще не увидеть свои деньги, если не обратиться в суд, составив иск договора с признанием законным сделку с предварительным договором долевого участия.

Закон четко регулирует возможность оплаты со стороны дольщиков - вносить деньги можно только по договору ДДУ. Однако застройщики стали называть платеж «обеспечительным», хотя обязанности вносить его не существует. Инвестирование в этом виде очень опасно, поэтому следует оценивать все риски перед подписанием договора и произведением платежей.

Заключение договора

Иногда предложения слишком заманчивы, поэтому человек готов сразу же внести денежные средства, несмотря на риски. Например, удобное местоположение дома, хорошая планировка, парковая зона в шаговой доступности - причины могут быть разными, но как заключить ПДДУ с минимальными потерями?

Во-первых, следует понимать, что какими бы ни были заманчивыми условиями, ни в коем случае не следует соглашаться на перевод платежа, равный полной стоимости квартиры. Серьезные организации, понимающие и соблюдающие законы никогда не будут выдвигать подобные требования. Они предложат внести задаток, соответствующий разумным пределам.

Типового образца или формы ПДДУ не существует, в идеале он должен соответствовать основному ДДУ. Чтобы после не составлять ходатайств и заявление о признании предварительного договора долевого участия, важно обратить внимание на следующие пункты:

указаны взаимные обязательства;
условия будущего договора ДДУ;
срок заключения ДДУ;
название юридического лица должно совпадать в обоих документах;
подписывать договор должен только генеральный директор. Подписи бухгалтеров, менеджеров и других лиц не имеют силы. Представляет компанию именно генеральный директор, о чем должно быть сказано в уставе компании.

Условия ПДДУ

Следует понимать, при покупке жилья в новостройке и заключения предварительных соглашений в 2018 году, обязательно должен быть указан предмет договора. Суду должно быть понятно, о чем договорились стороны, какие между ними обязательства, которые они должны выполнить с учетом указанных условий.

Застройщики обязаны описать сам объект недвижимости, передаваемого дольщикам. В договоре надо прописать все характеристики объекта долевого строительства квартиры, по которым можно ее идентифицировать. Сюда входит адрес, площадь, количество комнат, местоположение, секция и т. д.

Обязательно следует указывать стоимость жилья, график платежей и их размер. Об обеспечительном платеже должно быть сказано, что он является частью стоимости жилья, а не платой за какие-либо иные услуги, бронь и прочее.

Срок подписания основного документа для участника долевого проекта является частью гарантии. Недобросовестные застройщики стараются указать, что ДДУ будет заключен после прохождения определенных инстанций или получения разрешения на строительство. Однако это неверно - должна быть указана конкретная дата, к которой и привязываются все обязательства. Желательно, чтобы период между заключением ПДДУ и ДДУ составлял не более 3-6 месяцев. Этого времени достаточно, чтобы решить все технические вопросы и приступить к строительству либо к его завершению.

Нередко практикуют заключение дополнительного соглашения о продлении срока заключения ДДУ. Соглашаться на его подписание или нет, решает дольщик самостоятельно, взвешивая все риски.

Иногда возникает необходимость смены одной из сторон - либо застройщик может смениться, либо заказчик. Примером в данном случае служит шаблон бланка уступки договора переуступки прав по ДДУ, образец которого можно найти в интернете или получить у представителей юридических консультаций. Соглашения договора цессии по строительству у долевого участия должны соответствовать ГК РФ. Лучше такие документы подписывать при поддержке хорошего юриста, знающего все нюансы подобных сделок.

Заключение

Передача квартиры по договору долевого состоится только при условии, если произойдет регистрация ДДУ. По другим предварительным договорам никто не вправе передавать недвижимость в пользование независимо от суммы, внесенной в качестве оплаты. Прежде, чем подписывать документы и переводить деньги, следует четко понять разницу между двумя видами соглашения. Законодательство разъяснило порядок заключения ДДУ и ответственность по его соблюдению, поэтому если одна из сторон уклоняется от обязанностей, разобраться будет проще, чем при отсутствии ДДУ.

Законные основания на право пользования жильем возникают после регистрации договора в Росреестре, о чем необходимо направить сообщение в соответствующие структуры. ПДДУ не дает никаких прав, поэтому доказывать свою принадлежность к недвижимости будет труднее.

Однако вовсе не всегда застройщики намеренно пытаются обмануть дольщиков. На практике ПДДУ заключаются практически в 99% случаев, и не все компании нарочно стремятся обмануть или схитрить. Большинство крупнейший магнатов в строительстве оформляет подобные договора. Но при этом они соответствуют всем нюансам, перечисленным выше.

Также полезным будет почитать информацию о самом застройщике - насколько он добросовестный, были ли на его практике случаи мошенничества, задержки строительства, судебные разбирательства. Одним словом, поинтересоваться репутацией.

Если все равно возникают трудности и неясности, имеет смысл проконсультироваться у юристов, разъяснив все нюансы.