Ипотека оформлена на одного из супругов развод. Ипотека в период брака

Одной из актуальных проблем, возникающих при расторжении брака, считается раздел имущества. При разводе квартира в ипотеке добавляет еще больше сложностей. В каждой конкретной ситуации есть свои нюансы. В связи с этим однозначного алгоритма распределения обязанностей по залоговому объекту в настоящее время нет. Рассмотрим далее, как провести .

Актуальность вопроса

Итак, проблема, сопровождающая раздел квартиры, - ипотека. Судебная практика на сегодня не выработала единого подхода к вынесению решений. Поэтому зачастую разные инстанции принимают противоположные постановления. Ситуация осложнена тем, что в спорах затрагиваются интересы трех сторон - мужа, жены и кредитной организации. Во многих случаях при распределении обязанностей значительно ущемляются права какого-либо участника. К примеру, в практике немало случаев, когда бывший супруг, лишенный квартиры (или ее части) при разделе, вынужден достаточно продолжительное время выплачивать кредит. Проблемы часто возникают и у банков. Например, желающие продать недвижимость, по которой есть просрочка, сталкиваются с тем, что, по решению суда, она уже не является единоличной собственностью должника.

Нормативное регулирование

Сложности, которыми сопровождается раздел квартиры, купленной в ипотеку , обуславливаются в первую очередь недостаточной правовой регламентацией этого вопроса в гражданском и семейном законодательствах. Инстанции, рассматривающие такие споры, руководствуются положениями СК, ГК, а также ФЗ № 102. Кроме этого, во внимание принимаются условия договора, заключенного с банком. При анализе указанных актов можно выделить следующий принцип. приобретаемая супругами в браке на ипотечные средства, рассматривается как ими. Это, в свою очередь, влечет соответствующие правовые последствия. Совместную собственность принято разделять поровну между супругами, если другой порядок не определен брачным контрактом. При рассмотрении споров значения не имеет, на кого оформлен объект. Финансовые обязательства возлагаются в равной степени на супругов, вне зависимости от того, являются ли они созаемщиками, или кредит был оформлен на кого-то одного. Таким образом, действует принцип "50/50". Между тем в действительности провести раздел квартиры, находящейся в ипотеке , не так просто. Дело в том, что объект находится в залоге у банковской организации. Супруги, являясь формально собственниками, не могут свободно распоряжаться недвижимостью.

Брачный контракт

Во избежание различных проблем, юристы рекомендуют молодоженам заключать договор. При этом законодательство допускает оформление контракта и до регистрации брака, и после нее. Между тем, несмотря на явные преимущества этого документа, не многие его оформляют (не больше 5%). В нем можно прописать различные условия. Как правило, соглашение устанавливает порядок раздела имущества, содержания малолетних и прочие важные моменты.

Гарантии для банка

Кредитные учреждения стараются перестраховаться. При оформлении основного договора они составляют и соглашение о разделе квартиры в ипотеке супругов . Кредитные учреждения, неоднократно столкнувшиеся со сложностями, приобрели достаточный опыт в спорах. Соглашение о разделе квартиры в ипотеке позволяет банку минимизировать риски. Большинство кредитных учреждений стараются сделать мужа и жену созаемщиками. Это, в общем-то, выгодно и самим гражданам. В таком случае они могут объединить свои доходы и получить больший кредит. Многие банки включают в договор пункт о том, что при расторжении брака созаемщиками условия соглашения не изменятся. Этот момент является дополнительной гарантией для кредитной структуры. Если граждане, согласившиеся на это условие, расторгнут брак, а один из них впоследствии откажется погашать кредит, финансовые обязательства в полном объеме перейдут к созаемщику. Это условие защищает, разумеется, исключительно интересы банковской организации.

Варианты решения проблемы

Итак, как можно минимизировать риски и провести раздел имущества? Квартира в ипотеке - имущество, права на которое ограничены. Поэтому созаемщики могут после расторжения брака продолжать выплачивать кредит или быстро найти недостающую сумму, чтобы погасить его досрочно. Когда задолженность будет ликвидирована, недвижимость выставляется на продажу. Реализовав объект, бывшие созаемщики разделяют сумму между собой. Есть еще один вариант. Созаемщики могут продать объект с согласия банка. Стоит сказать, что предугадать ответ кредитной организации в таком случае довольно сложно. Банк может согласиться на предложение созаемщиков, потребовать досрочно погасить кредит, поскольку расторжение брака будет нарушать условия основного договора, или обязать продолжать погашение задолженности без продажи объекта.

Возможные действия кредитной организации

Многие банки дают согласие на реализацию недвижимости. В этом случае организация минимизирует риск невыплаты задолженности. После получения согласия супругам нужно найти покупателя, готового приобрести объект с таким обременением. Чтобы новый владелец получил право собственности, ему необходимо в первую очередь возместить кредитной структуре сумму задолженности. Ему придется дождаться, пока завершится процесс снятия обременения. Только после этого покупатель сможет оформить свое право. Далеко не все приобретатели согласны на такие условия, поскольку риски достаточно высоки. При этом вне зависимости от развития ситуации с реализацией объекта бывшие созаемщики будут обязаны продолжать погашать задолженность. Иначе их положение может значительно ухудшиться.

Права банка

Кредитная организация, не получающая выплат по задолженности, может самостоятельно продать недвижимость. Для этого организовывается аукцион. Стоит сказать, что стоимость объекта в этом случае будет намного ниже рыночной цены. Из суммы, полученной от реализации, кредитная структура удерживает основной долг, пени, штрафы, не отчисленные проценты и затраты на организацию аукциона. Остаток будет распределен между бывшими созаемщиками. Учитывая это, супруги вообще могут остаться и без жилья, и без денег.

Важный момент

Нормами установлено несколько требований для созаемщиков, начинающих раздел имущества. Квартира в ипотеке формально находится во владении лиц, которые согласились на условия банка. В их числе - обязанность созаемщиков извещать обо всех изменениях в их жизни. Соответственно, они должны уведомить банк и о расторжении брака.

Возможные результаты

Если стороны не могут прийти к согласию, придется обращаться в суд. Но, как выше было сказано, однозначно предопределить итоги разбирательства невозможно. Судебная инстанция может обязать банк осуществить предусмотренные процедуры с недвижимостью, переоформить договор на кого-либо из созаемщиков или предписать бывшим жене и мужу продолжить погашение кредита. Это далеко не все возможные варианты решения проблемы. Если созаемщики готовы продолжать погашение кредита, чтобы потом продать жилплощадь, можно еще в браке провести раздел квартиры. В ипотеке должники очень зависимы от банка. Поэтому перед любыми действиями им нужно обращаться в кредитную структуру для получения одобрения. Соответственно, если созаемщики решают провести до официального расторжения брака, то им нужно написать совместное заявление об этом. Но и в такой ситуации могут быть проблемы. К примеру, банк вправе отказать созаемщикам. Кредитную организацию может не устроить сумма дохода одного из должников, который впоследствии будет выступать самостоятельным обязанным лицом. Может случиться и так, что невозможен по техническим причинам. К примеру, она состоит из одной комнаты, и выделить долю нельзя. Тем не менее созаемщики могут оспорить решение кредитной структуры.

Альтернативный вариант

Как еще можно провести раздел имущества супругов? Квартира в ипотеке переоформляется на одного из них, а второй безвозмездно или за определенную сумму отказывается от прав на недвижимость. При этом первый принимает на себя обязательство продолжать погашать кредит. Если банк устроит платежеспособность созаемщика, последний может зарегистрировать переход права на себя в уполномоченном органе. Обычно банк берет комиссию за переоформление договора (0.5-1% от оставшейся задолженности).

Раздел квартиры по военной ипотеке

Процесс отличается тем, что обязательства по погашению задолженности возлагаются не на граждан, а на Минобороны. В качестве участника программы кредитования, равно как и собственника, выступает служащий вне зависимости от наличия у него семьи. В этой связи не требует участия жены/мужа. Последние не привлекаются и в других случаях. К примеру, при просрочке или иных нарушениях кредитного договора обязанность вернуть кредит возлагается только на служащего.

Фактический брак

Выше был рассмотрен раздел между супругами квартиры . Ипотека , между тем, может быть оформлена и сожителями - лицами, состоящими в "гражданском" браке. Как известно, на такие случаи положения СК не распространяются. Если при этом мужчина и женщина не заключали письменного соглашения, то с большой вероятностью квартира останется у того, на кого был выдан кредит. Разумеется, далеко не каждого это устроит, поскольку средства на погашение обязательства выделяли оба. В таких случаях придется доказывать совместное участие в выплатах. Для этого нужно предоставить документы, подтверждающие отчисления. Это могут быть квитанции, выписки со счета, чеки и пр. Аналогичным образом следует поступать и тогда, если есть желание доказать проведение совместного ремонта или приобретение дорогой бытовой техники. Целесообразно привлекать к делу квалифицированного юриста.

Кредит до брака

Как указано в СК, все, что нажито в период официально зарегистрированного супружества, является общим. Если что-то было приобретено до брака, то оно относится к личной собственности человека. Но семейное законодательство содержит ряд оговорок. В частности, в соответствии с нормами, бывший супруг вправе рассчитывать на долю квартиры, если выплаты по ипотеке осуществлялись совместно даже до регистрации отношений. Требования при этом может предъявить и неработающий гражданин. Доход одного супруга в такой ситуации будет считаться общим. Зачастую споры разрешаются в пользу нетрудоустроенного человека.

Жилье в новостройке

Ситуация с разделом квартир в строящихся домах довольно сложная. Согласно нормам, право собственности на жилплощадь можно оформить только после ввода в эксплуатацию сооружения. На практике возможны два варианта развития событий:

1. Если заемщик на этот момент расторгнет брак, то его обяжут выплатить компенсацию мужу/жене. При принятии такого решения суд учитывает факт совместной выплаты кредита. Однако большое значение в данной ситуации будет иметь и компетентность юриста.
2. Если заемщик состоит в браке до получения свидетельства, суд обяжет выделить долю квартиры до развода.

Если один из бывших созаемщиков уклоняется от выплат

Что делать в таком случае? В этой ситуации кредитная организация переоформляет договор на платежеспособного бывшего супруга. Со второго субъекта при этом снимаются все обязательства. Но взамен он лишается возможности требовать долю жилплощади. В некоторых случаях просрочка одного из созаемщиков может превышать 3 мес., но при этом он не желает отказываться от своих прав. В таких ситуациях решить проблему можно двумя способами:

1. Кредит погашает платежеспособный созаемщик.
2. Банк реализует недвижимость, а полученные средства направляются в счет выплаты.

Как правило, кредитная организация продает квартиру по сниженной цене, примерно равной основному долгу. Это существенно ускоряет процедуру.

Ипотека при расторжении брака с детьми

Законодательство предписывает при любых действиях, связанных с семейным имуществом, учитывать интересы несовершеннолетних. Руководствуясь этим правилом, инстанции, рассматривающие споры, принимают соответствующие решения. При разделе ипотечного жилья доля детей в любом случае будет оформлена на того супруга, с которым они остаются. Если будет принято решение продать жилье, а в ней прописан несовершеннолетний, его необходимо выписать в обязательном порядке. В противном случае ситуацией могут заинтересоваться органы попечительства и опеки.

Аренда залогового жилья

В некоторых случаях супруги принимают решение сдать ипотечную квартиру внаем. Стоит отметить, что такие действия неправомерны. Дело в том, что квартира заложена банку, соответственно, обременена. Если же ситуация критическая, и созаемщикам не хватает средств на погашение кредита, то, чтобы сдать жилплощадь в аренду, они должны получить согласие финансовой структуры.

Заключение

Расторжение брака достаточно часто сопровождается различными проблемами. В целом развод - не очень приятная процедура, поскольку касается не только личных отношений, но и имущественных интересов. Зачастую бывшие близкие люди становятся настоящими врагами. Понятно, что каждый хочет защитить себя. Граждане, оформляя ипотеку, как правило, не предполагают наличия каких-то сложностей в будущем. Однако в жизни может произойти все что угодно. Поэтому юристы рекомендуют обезопасить себя на будущее, заключив брачный контракт. Этот документ позволит избежать многих проблем, сэкономить нервы, деньги и время. Брачный контракт заверяется нотариусом, что придает ему юридическую силу. Если спор все же возникнет, и нужно будет регулировать его через суд, документ станет неопровержимым доказательством правоты.

Большая часть современного населения, а особенно молодых семей, приобретает жилье в ипотеку, с использованием заемных средств. Ипотека является видом залога, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника, при этом последний вправе владеть и пользоваться таким имуществом, а кредитор, в случае неисполнения должником своих обязанностей, вправе получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества.

В рамках современных реалий такой способ приобретения жилья становится все более популярным, так как несмотря на переплаты по процентам, граждане могут позволить себе в кратчайшие сроки обзавестись собственным, хоть и обремененным, жильем, тогда как оплата всей стоимости квартиры представляется возможной лишь единицам, к которым редко относятся молодые семьи.

Однако статистика неутешительна - большинство браков расторгается. И, соответственно, возникает вопрос, как делить приобретенное в браке имущество.

В силу статьи 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим данного имущества. Часть 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ также содержит положение о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.

Таким образом, при отсутствии обременений на имущество и наличии договоренностей между супругами, вопрос решается просто — планирующие развод или разведенные супруги подписывают соглашение о разделе имущества, с которым (при разделе недвижимого имущества) обращаются в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав.

При наличии спора между супругами вопрос решается в судебном порядке и внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществляется уже на основании вступившего в силу судебного акта.

Однако как быть, если разделу подлежит недвижимое имущество, обремененное ипотекой? Ведь в данном случае, в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ разделу подлежит не только совместное имущество, но и совместные долги супругов. В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, в случае с ипотекой - банка или иной кредитной организации. Но большинство заемщиков, направляя согласованные между собой заявления о разделе имущества и переводе долга, часто получают отказ кредитора по такому заявлению в разделе имущества и изменении кредитного договора. Попытки произвести раздел имущества с одновременным разделом долга в судебном порядке при отсутствии согласия кредитора также не приводят к успеху.

Так, в Апелляционном определении от 28.06.2012 по делу № 11-10925/12 Московский городской суд отказал ответчику в удовлетворении встречного иска в отношении перевода части долга по ипотечному кредиту на него и выделении доли в жилом помещении, поскольку раздел совместно нажитого имущества бывшими супругами путем перевода части долга по ипотечному кредиту без согласия кредитора (представитель которого в судебном заседании не давал своего согласия) нарушает требования закона.

Позиция банков сводится к следующему: банк вправе требовать исполнения обязательств как от всех должников по договору, так и от любого из них в отдельности, полностью либо в части долга. Раздел долгового обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему между созаемщиками нарушает права банка, может привести к существенному изменению условий кредитного договора, а потому требования о разделе долга по кредитному договору без согласия кредитора нарушают статьи 322, 391 Гражданского кодекса РФ, ведут к существенному изменению условий кредитного договора. Наличие спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества в браке не является основанием для внесения изменений в кредитный договор и не препятствует надлежащему исполнению одним или обоими солидарными должниками своих обязательств по кредитному договору. В связи с этим, требование о разделе ипотечного обязательства по частям на каждого супруга в сущности представляет собой требование об изменении условий договора с банком, при котором ответственность должника превращается из солидарной в долевую, что может привести к нарушению интересов банка как кредитора.

Данный вывод подтверждается судебной практикой - в Кассационном определении от 20.10.2011 по делу № 33-3429/11 Брянский областной суд отменил решение суда предыдущей инстанции, которым было установлено, что определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности по солидарной ответственности созаемщиков перед банком, установив, что установление долей в ссудной задолженности созаемщиков фактически меняет условия кредитного договора и прекращает солидарную ответственность созаемщиков перед банком, так как в силу пункта 1 статьи 323 Гражданского кодекса РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Встречается, однако, и положительная практика, в которой суды приходят к выводу о том, что определение размера кредитной задолженности для каждого созаемщика в равных долях является регулированием имущественно-семейных правоотношений между супругами и поэтому не касается кредитора; определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности должников по солидарной ответственности (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 28.08.2013. по делу № 33-4986/2013; Кассационное определение Верховного суда республики Татарстан по делу № 2-6389).

Таким образом, представляются возможными несколько выходов из ситуации:

1. Бывшие супруги продолжают исполнять обязательства по кредитному договору. При этом производится оформление на каждого строго по 1/2 доли в праве общей собственности на жилое помещение и дальнейшие выплаты осуществляются в размере пропорционально своей доле. Для надлежащего оформления данного решения бывшие супруги должны обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору.

Однако, как указано выше, практика по такому выбору противоречива и есть вероятность отказа в удовлетворении требований о разделе долга подобным образом.

2. Если супруги хотят разделить собственность не на равные доли, или один из супругов не желает больше быть стороной в кредитном договоре, но также и не претендует на жилое помещение, поступить можно следующим образом:

Один из супругов обращается в суд с заявлением о разделе имущества, в котором просит прекратить право общей совместной собственности. При этом в иске заявляются только требования о разделе имущества, тогда как требования о разделе долга по кредитному договору не выдвигаются. В связи с этим, суд рассматривает и разрешает спор только в рамках заявленного иска (пункт 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Так, со ссылкой на указанную выше норму, отклонен довод ответчика о том, что раздел квартиры возможен лишь с одновременным разделом солидарных обязательств по кредитному договору, при этом ни истец, ни ответчик требований о разделе таких долгов не выдвигали (Определение Кемеровского областного суда от 09.11.2011 по делу № 33-12603).

При выдвижении требований только о разделе имущества привлеченный в качестве третьего лица кредитор обычно не имеет возражений.

Выработана практика, подтверждающая удовлетворение исков о разделе ипотечного имущества супругов без получения согласия кредитора (например, решение Центрального районного суда города Хабаровска от 14.01.2013 по делу № 2-566/13).

При удовлетворении подобных исков суды руководствуются следующим:

В силу статьи 334 Гражданского кодекса РФ залогодержатель имеет преимущественное право на полное получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса РФ и статьей 38 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права, принадлежащие залогодержателю в силу ипотеки, в полном объеме сохраняются при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.

Раздел имущества супругов никак не влияет на обязанности каждого из них по обязательствам, возникшим у обоих супругов или у каждого из супругов в отдельности во время брака.

Исходя из положений статьи 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора, приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству, то есть при разделе имущества супругов каждый из супругов будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме

Следовательно, права кредитора в случае раздела ипотечного имущества между супругами, являющимися созаемщиками (заемщиком и поручителем) по кредитному договору, не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Изменения кредитного договора, а именно перевода долга, не происходит, поэтому в получении согласия, предусмотренного статьей 391 Гражданского кодекса РФ нет необходимости.

Таким образом, суды удовлетворяют иски о разделе имущества и, соответственно, выводе одного из супругов из состава залогодержателей. При этом оба супруга продолжают оставаться солидарными должниками по кредитному договору.

Для вывода супруга из состава заемщиков необходимо предпринять следующие действия:

После вступления решения суда в силу необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения Единый государственный реестр прав и получения нового свидетельства.

С указанным свидетельством, решением суда и заявлениями от обоих супругов, содержащих просьбу о переводе долга, следует обратиться к кредитору. Обычно данных документов бывает достаточно для получения согласия кредитора на перевод долга и внесение изменений в кредитный договор (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заверяет о выдаче согласия на перевод долга при наличии документов, перечисленных выше).

В любом случае, для решения вопроса о разделе ипотечной задолженности супругам необходимо прийти к соглашению о порядке исполнения кредитного обязательства. В случае невозможности найти компромиссное решение спора жилое помещение можно продать и разделить вырученные после уплаты долга средства. Обращение взыскания на ипотечное имущество в случае, когда супруги перестали исполнять свою обязанность по внесению ежемесячных ипотечных платежей, является наименее выгодным решением проблемы, которое приводит не только к утрате жилья, но и к утрате права на возврат уже внесенных за него денежных средств.

Судьба ипотеки во время развода зависит в первую очередь от того, как она оформлена: на одного из супругов или на двух, до или после свадьбы, и поэтому об этом нужно подумать заранее, до заключения брака и до того, как оформлять кредит. Если же развод неизбежен, то всегда лучше попробовать решить вопрос в досудебном порядке. Обращение в суд — мера, к которой стоит прибегать в крайнем случае.

Чаще всего ипотека берётся на кого-то одного из супругов, а другой «помогает» ему платить по кредиту. Что в этом случае будет с ипотекой при разводе?

Юлий Ровинский, ю рист коллегии адвокатов «Юков и партнёры» :

В таком случае долг между супругами может быть разделён судом, но для банка ситуация не меняется. То есть, если второй супруг (который не является стороной договора) не уплачивает причитающиеся с него суммы, банк всё равно будет обращаться с требованием к супругу, который является стороной договора, а у последнего, в свою очередь, возникает регрессное требование к другому супругу, который от уплаты уклонился. Квартира же будет являться совместно нажитым имуществом даже и в том случае, если договор заключён только с одним из супругов.

Что происходит при разводе с квартирой, если один из супругов купил её в ипотеку на своё имя до свадьбы?

Павел Ивченков, юрист компании «Деловой фарватер» :

Выплаты по ипотеке и сама квартира, купленная в кредит, остаются после развода тому супругу, который взял её на своё имя до свадьбы. Всё, что куплено и оформлено до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и после развода остаётся у того из супругов, который это приобрёл и оформил. Второй супруг не имеет права на это претендовать. Но если он докажет, что внёс существенную часть в такую ипотечную квартиру, то сможет через суд претендовать на долю в ней. Существенной частью служит, например, оплата дорогостоящего ремонта или оплата части ипотеки. Но надо доказать, что второй супруг тратил на это свои личные деньги, а не из семейного бюджета. Для этого нужны документальные доказательства (платёжные документы: чеки, квитанции, выписки из банка по счетам).

Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?

Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.

Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.

О чём нужно подумать «на берегу», до того как брать ипотеку на двоих?

Юлий Ровинский: Перед тем как стать созаёмщиками, стоит задуматься о последствиях, которые могут наступить в случае развода супругов. На наш взгляд, основным риском каждого из заёмщиков является то обстоятельство, что он [заёмщик] остаётся солидарным должником по кредиту перед банком, независимо от того, какие права на квартиру за ним сохранились. Иными словами, даже в том случае, если квартира после развода перешла в собственность одного из супругов, сохраняется риск, что в случае неуплаты банк может обратиться с требованием к другому супругу, у которого уже нет права собственности на жильё.

Павел Ивченков: Чтобы избежать проблем, нужно оформить письменно соглашение о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. В нём должно быть прописано, кому останется квартира (одному из супругов или будет делиться на доли), кто получит компенсацию (если один из супругов откажется от своей доли), кто будет потом выплачивать ипотеку. Это соглашение должно быть оформлено нотариально. Также стоит договориться с банком и прописать в ипотечном договоре, что произойдёт с ипотекой и квартирой в случае развода заёмщиков. Некоторые банки соглашаются внести эти пункты в ипотечный договор.

Как развестись цивилизованно, если ипотека на двоих?

Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.

Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру. При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира. Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. А закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения залогодержателя, т. е. в этом случае банка.

Что делать, если цивилизованно развестись не получилось?

Павел Ивченков: Если цивилизованно развестись не получилось, когда ипотека оформлена на двоих супругов, то тут остаётся только один вариант — обращение в суд. В этом случае каждая из сторон заявит в суде свои требования и их обоснования, а уже суд будет решать, как разделить квартиру, купленную по ипотеке, и кто в каких долях будет её выплачивать. Правда, в таких делах суд всегда привлекает третью сторону — банк. Как правило, судом принимается одно из следующих решений:

Квартира переходит в собственность одного из супругов совместно с обязательствами по выплате оставшейся части ипотеки. При этом суд взыскивает с жены в пользу мужа компенсацию в размере половины выплаченной стоимости ипотеки. Т. е., например, квартира переходит жене вместе с долгом по ипотеке, а мужу — компенсация.

Квартира делится между супругами на доли (чаще всего на равные, но могут увеличить долю того супруга, который будет непосредственно проживать с несовершеннолетними детьми), а ипотеку за свою долю каждый из супругов выплачивает самостоятельно. Компенсация никому из супругов не присуждается.

Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.

Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).

Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.

Были в вашей практике случаи, когда люди передумывали разводиться из-за ипотеки?

Павел Ивченков: Нет, таких случаев не было. Но могу сказать, что здесь всё зависит от причин развода и материального состояния людей: если это мелкие ссоры, бытовые разногласия, которые один из супругов уже не может терпеть, то ипотека может «сохранить» семью, так как на карту поставлены слишком большие суммы денег. Если же причиной развода являются какие-то сложные обстоятельства, то ипотека брак не спасёт.

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2019 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению . В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

• Состоите ли вы в официальном браке?
• Заключали ли вы брачный контракт?
• Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае - щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

• чеки;
• выписки с лицевого счёта;
• квитанции об оплате;
• другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта - то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак . Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета . При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

• Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
• Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём . Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:

1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно. Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями. Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка . По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно . Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

• Ипотечный кредит погашается одной стороной.
• Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Как будем делить?

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:

• наличия детей;
• была ли взята ипотека до вступления в брак;
• в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
• и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

Военная ипотека и развод

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

Аренда ипотечной квартиры

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка .

Видео: Ипотека и развод

И тоги

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Читайте также:

17 Comments

За любое переоформление кредитного договора банковская организация имеет право взимать комиссию за изменение условий в размере от 0,5% до 1% от суммы оставшегося долга,... Здравствуйте! Меня интересует, кто из супругов должен оплачивать эту комиссию? Бывший супруг обещал выплатить компенсацию за отказ от доли в квартире бывшей жене, но теперь хочет удержать сумму комиссии из ее компенсации.

Можно требовать какую либо компенсацию за выплату ипотеки (не зависимо, до или после развода) с супруга, если я заемщик, а он созаемщик. Выплата за ипотеку производилась с моей карты, но переводил на нее средства супруг. При этом последнее время оба числились безработными.

Хотим развестись с мужем, у нас ипотека, долевая собственность на 2-х меня и мужа. Я заёмщик муж со заёмщик. Можно ли ему отказаться от доли квартиры в пользу меня и перестать быть со заемщиком? Ну или на оборот? Делить квартиру не хотим, просто хотим чтоб после развода кто то один владел квартирой и ипотекой. Такое возможно?

В браке была взята ипотека с внесением мат.капитала пять лет проплотили,с мужем в разводе ипотеку отказался плотить,банк выставил требования о полном погашения заема и выставил квартиру на продажу,один ребёнок проживает с ним второй со мной могу ли я вернуть мат.копилат на основании приобретения жилья для детей?или все уйдёт в банк от продажи?

Мы с супругом в браке с 2011 года, в 2012 года у нас родилась дочь. в 2016 году мы взяли ипотеку и купили квартиру в новостройке, которая оформлена на мужа полностью. сдача дома 3 квартал 2017 года. Ипотеку платит муж. Но сейчас мы хотим развестись. Как правильно поступить с квартирой, которая в ипотеке и еще не сдана. Какие права на нее я имею, и как правильно поступить с ипотекой. Муж предлагает нотариальное соглашение, квартиру якобы нам с ребенком остается, можно ли ее переоформить на меня и ребенка? ипотеку он сам платит и алименты дает по совести. что лучше посоветуйте?

Мы прожили в браке 12 лет...есть сын 10 лет...три года назад взяли ипотеку...было трудно с выплатой финансово...в итоге муж ушел к своим родителям и выписался из квартиры...ипотека оформлена на меня как собственника и муж со заемщик...сейчас вот одна с ребенком.алименты почему то не приходят, хотя были оформлены вместе с разводом... подскажите с чего начать... Банк разрешил выставить квартиру на продажу,но когда её купят.трудно сказать... Муж отказывается платить половину суммы по ипотеке...будет ли муж платить половину суммы по ипотеке до продажи квартиры,если подать в суд... просто я не смогу это делать одна,не хватает средств.Подскажите как лучше поступить?

Здравствуйте,у меня такой вопрос...Дом куплен в ипотеку...в браке...я созаёмщик.

Разводимся.Долг остался маленький,в полне можно за один платёж выплатить.Трое детей,двое из которых мужа и один мой от первого брака.На тот момент,когда брали ипотеку,двух его детей ещё не было...был мой ребёнок и дочь наша совместная(она потом умерла)...Мат.копетал был использован на погашение части ипотеки(весь полностью) выплачиваем ипотеку вместе из общего бюджета.Может ли при разводе дом остаться мне и детям(они все прописаны в этом доме)А мужу какой то процент выплатить придётся???

Добрый вечер. Ипотека оформлена на меня. Бывший муж не проходил как созаемщик, так как на момент оформления ипотеки не имел гражданства РФ. Квартира приобретена при помощи маткапитала. Все платежи по ипотеки производила только я, так как он не работал. Дети проживают и зарегистрированы в данной квартире со мной. Бывший муж после получения гражданства тоже был зарегистрирован в этой квартире. Через полгода после регистрации мы развелись. Я обратилась в суд, чтобы снять его с регистрации и получила отказ. Судья сказала, что его нельзя снять, так как он собственник. И имеет право на половину квартиры, так как она была приобретена в браке. Алименты, ипотечные и коммунальные платежи он не платит. Делить ипотеку он отказался и сказал, что ничего платить не будет. Неужели мне действительно придется еще 18 лет работать на двух работах, чтобы погашать платежи по ипотеки за квартиру, которая никогда не будет моей и детей. Как быть?

• А кем он выступал в сделке? Нельзя выкинуть официального мужа при сделке. Он у вас либо Созаемщик, либо Поручитель, либо сторона Брачного договора. Если он сторона Брачного договора, то он не имеет права претендовать на квартиру. Несите этот договор судье.

Добрый день! В браке с 2012, есть дети 2013 и 2016 г. р.,все вчетвером прописаны в ипотечной квартире (взяли в 2013 году), муж заемщик, я созаемщик. В квартиру вложен мат. капитал. По чекам оплачивал муж, живем на мою зп, я официально в декретном отпуске с 2013, хотя по факту в общей сложности не работала максимум год(роды и первые месяцы после рождения детей). При разводе оба ребенка будут жить со мной, как в этом случае делить квартиру? должны выплачивать до 2028 года. Продавать нет желания, тем более большую часть денег вложенных в обустройство квартиры в семью принесла я. Жаль, не предусмотрела заранее такой исход, и чеки не сохраняла. Как теперь быть? Заранее благодарю за ответ.

Скажите пожалуйста. Ипотека боялась 50 на 50. Муж заемщик, я созаемщик. Я в этой квартире уже не живу. Живет он. Мне она не нужна. Скажите пожалуйста как все будет решаться при разводе?

Развод всегда связан с различными сложностями и бюрократическими процедурами. Одна из них – раздел имущества. Некоторые разводящиеся супруги полагают, что разделу подлежит лишь имущество. Но закон гласит, что совместно нажитые долги тоже включаются в общую имущественную массу, которую необходимо разделить. При этом есть процессы более простые (например, раздел кредита по платежной карте при разводе) и более сложные, к которым, в частности, относится раздел ипотечного кредита при разводе.

Общие принципы раздела ипотечного кредита

Для россиян деление ипотеки между бывшими супругами остается вопросом острым и актуальным. Это связано как с долгосрочностью такого займа (из-за чего часто заемщикам приходится выплачивать его практически всю жизнь), так и с наличием дорогостоящего залога, которым становится приобретаемая в кредит недвижимость. Основные правила раздела ипотеки следующие:

1. Если кредит был оформлен в период брака, то он подлежит разделу.
2. Размер доли каждого из супругов определяется по ситуации. При условии, что остальное имущество тоже делится поровну, кредит делится между разводящимися пополам. Если принципы раздела имущества иные, то в основном кредит делится в пропорциональном соотношении к долям каждого из супругов. Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ чем больше одному из супругов достается имущества, тем больше будет и его долг.
3. Срок, в течение которого можно разделить кредит, составляет три года с момента прекращения брачных отношений.
4. Инициировать раздел кредита могут не только супруги, но и финансовая организация, которая оформила ипотечный договор. Например, если в течение трех лет с момента развода бывший супруг, оформивший ипотеку в период брака, не сможет выплачивать кредит, банк может обратиться в суд с требованием разделить супружеское имущество и долги. Тогда суд может обязать второго супруга выплачивать кредитный долг даже уже спустя определенное время после расторжения брака.

Права второго супруга в части ипотеки и недвижимости

Определение доли второго супруга при разделе купленного в кредит недвижимого имущества и ипотечного займа должно происходить с учетом анализа ситуации. Следует учитывать как условия приобретения жилья и погашения долга, так и имеющиеся договоренности между супругами. Основные моменты, которые определены законом в части прав второго супруга, такие:

• Изначально второй супруг имеет на приобретенное в кредит имущество точно такие же права, как и первый. При этом кредитный долг делится между обоими поровну.
• Если второй супруг в письменном виде выражал банку свой протест относительно оформления кредита, ипотеку и залоговую недвижимость по ней в судебном порядке можно признать личными долгом и имуществом заемщика. В этом случае второй супруг не претендует на недвижимость и не участвует в погашении кредита.
• Если первоначальный взнос по кредиту и/или большая часть долга была выплачена одним супругом за счет его личных сбережений (дар, наследство, деньги от продажи личного имущества и т. д.), суд и в этом случае может признать такой кредит личным. При этом недвижимость, приобретенная на эти средства, тоже будет классифицироваться как личная собственностью этого супруга.
• В случае возникновения спора по поводу раздела долга и купленной в кредит недвижимости супруг, права которого нарушаются, может обратиться в суд с соответствующими доказательствами.

Варианты решения ипотечного вопроса

Разделить ипотеку и приобретенную на средства банка недвижимость можно по-разному. В целом варианты деления недвижимого имущества аналогичны способам раздела кредитной машины при разводе .

Необходимые действия для раздела ипотеки

Чтобы разделить ипотеку в период брака, можно:

1. Заключить со вторым супругом письменное соглашение о разделе имущества и долгов. При желании его можно нотариально удостоверить и заключить не именно при разводе, а в течение трех лет с момента расторжения брака.
2. Заключить брачный контракт и оговорить в нем все условия передачи имущества (долга) каждому из супругов. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. О заключении соглашения (брачного контракта) необходимо однозначно уведомить банк-кредитор. Такой договор можно заключить в любой период брака.
3. Обратиться в суд (при наличии спора) с иском о разделе имущества и долгов. При расторжении брака либо в течение трех лет с момента развода можно заключить соглашение о разделе имущества или обратиться в суд за его разделом. В иске (соглашении) должно быть точно обозначено, какие долги и имущество переходят в собственность каждого из супругов. При этом обратиться в суд с иском о разделе имущества вправе и банк-кредитор, чье требование может быть удовлетворено за счет реализации доли супруга-должника (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

После получения на руки любого из вышеперечисленных актов (соглашения, контракта, судебного решения) супруги могут обратиться в Росреестр за регистрацией их прав на недвижимость, а также оспаривать претензии кредиторов по долгам.

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Определение доли каждого супруга в ипотечном займе, оформленном до начала супружеской жизни, в целом происходит по принципам раздела взятого до брака кредита при разводе :

1. Такая ипотека может быть признана как общим (совместным) имуществом супругов, так и их личной собственностью.
2. Ипотека, оформленная до брака, считается личным долгом того супруга, на которого она была изначально оформлена.
3. Но если в период брака ипотечный долг погашался в большей его части уже за общие средства супругов, то по решению суда он и приобретенное за его средства имущество может быть признано совместно нажитыми. Однако в случае несогласия второго супруга это придется доказывать в судебном порядке.

Урегулирование ситуации с банком

Для максимально успешного раздела ипотечного кредита стоит правильно организовать коммуникацию с банком:

• Финансовую организацию нужно оперативно уведомлять обо всех жизненных изменениях, которые в той или иной форме могут повлиять на выплату кредита.
• Целесообразно учитывать рекомендации своего кредитного специалиста и правильно оценивать свою платежеспособность в связи с разводом.
• При несогласии с оформлением ипотечного кредита, выданного одному из супругов, второму супругу стоит в течение года с момента такого оформления письменно обратиться в банк с требованием признать кредитный долг личным долгом заемщика. В случае отказа банка можно оспорить этот договор в судебном порядке и признать его недействительным полностью или в части признания ипотеки общим супружеским займом. В большинстве случаев суд выносит решение в пользу супругов, т. к. они имеют право распоряжаться совместно нажитым имуществом в пределах сторон брачных отношений.
• Все переговоры с банком следует вести в письменном виде. Это будет доказательством попыток досудебного урегулирования спора.
• Даже в случае возможности договориться о разделе имущества без суда супругам необходимо сообщить о своем решении в банк и согласовать с ним оговоренный раздел. Его согласие требуется, в частности, для отчуждения имущества третьим лицам.
• В ситуации, когда супругам нужно определенное время для раздела имущества или когда трудно прийти к согласию, важно все равно продолжать своевременно выплачивать кредит. В случае систематической просрочки банк может обратиться в суд для взыскания залогового имущества. После этого недвижимость обычно продается с аукциона по значительно более низкой цене.

Рациональный подход к разделу ипотеки и правильно организованное сотрудничество с банком позволит разделить имущество и долг с максимальной выгодой для обоих супругов.