Покупатель недвижимости (квартиры, комнаты, дома или доли в этом имуществе) вправе претендовать на имущественный налоговый вычет. Это возможность вернуть из бюджета налог на доходы в размере до 260 тыс рублей или не платить его в будущем (в той же сумме).
Порядок применения имущественного налогового вычета, о котором рассказывается ниже, действует в отношении недвижимости, купленной после 1 января 2014 года.
Как работает?
Напомним, что налог на доходы считают по итогам года. То есть в конце каждого года вы суммируете все полученные доходы, вычитаете положенное вам по закону и рассчитываете размер налога. Затем сравниваете его с той суммой, которую заплатили вы лично или за вас работодатель. Разницу либо возвращаете из бюджета (если налог перечислен в сумме больше необходимой), либо доплачиваете (если налог перечислен в меньшей сумме).
Кто может получить?
Право на имущественный налоговый вычет возникает одновременно с госрегистрацией права собственности на купленную или построенную недвижимость (за исключением квартир, приобретенных по договору долевого участия).
Государственная регистрация сделки купли-продажи недвижимости — это внесение необходимой записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Как правило, дата выдачи Свидетельства о регистрации права собственности и дата записи в ЕГРП не совпадают (свидетельство обычно выдается на руки немного позже). Дата внесения записи в реестр указывается в Свидетельстве.
К примеру, право собственности на квартиру зарегистрировано 31 декабря 2014 года. Следовательно, право на вычет возникло у вас в 2014 году, и он будет уменьшать ваши облагаемые налогом доходы, полученные с 1 января 2014 года и в последующие годы, до полного исчерпания суммы вычета.
В случае, если квартира приобретена по договору долевого участия (ДДУ), вычет можно получить после заключения договора, его оплаты и оформления акта приема-передачи, то есть до оформления права собственности непосредственно на квартиру.
За вычетом можно обращаться в год покупки недвижимости и в любые последующие годы.
Например, купив квартиру в 2014 году, вы можете заявить о вычете и уменьшить свои доходы, облагаемые налогом, в 2014, 2015, 2016, 2017 и т. д. годах. И не важно, сколько лет прошло с момента приобретения недвижимости.
Но есть три нюанса:
1. Вычет предоставляется по правилам, действовавшим в год приобретения недвижимости.
2. Можно требовать возврата налога, с момента уплаты которого не прошло трех лет. (К примеру, вы купили квартиру в 2015 году, а за вычетом обратились в 2019-ом. В этом случае вы можете требовать возврата налога, уплаченного в 2016, 2017 и 2018 годах. Налог, перечисленный в 2015 году, вам уже не вернут, т. к. с момента его уплаты прошло более трех лет).
3. Пенсионеры вправе требовать возврата налога, который был заплачен в годы, предшествующие году приобретения недвижимости. (Так, купив квартиру в 2015 году, они могут вернуть налог за 2014, 2013 и 2012 годы).
Как рассчитать сумму вычета?
Сумма имущественного налогового вычета исчисляется от стоимости купленной недвижимости с прибавкой прочих расходов, связанных с ее приобретением (подробнее об этом — ниже). При этом стоимость недвижимости для целей вычета не может превышать 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
До 1 января 2014 года вычет предоставлялся только по одному объекту недвижимости — его выбор оставляли за собственником. Как правило, выбирался самый дорогой. С 1 января 2014 года имущественный вычет можно получить по любому количеству объектов недвижимости, но в пределах 2 млн рублей. Если недвижимость стоит меньше, право доиспользовать вычет сохраняется пожизненно.
Например, вы купили квартиру за 1,5 млн. рублей и полностью получили по ней вычет. Недоиспользованная сумма вычета составит 500 тыс. рублей. Если впоследствии, например через несколько лет, вы приобретете другую недвижимость (квартиру, комнату, дом и т. д.), то вы имеете право заявить вычет и по ней, в пределах «недоиспользованных» 500 тыс рублей.
Какие расходы учитываются?
Расходы на приобретение недвижимости можно разделить на три группы:
1. На покупку, отделку, строительство и достройку квартиры (доли в ней), комнаты (доли в ней), жилого дома (доли в нем), земельного участка, предоставленного под жилищное строительство, или участка, на котором расположен жилой дом (доля в нем).
2. На уплату процентов по ипотечному кредиту, предоставленному для покупки, строительства вышеупомянутых объектов (квартиры, жилого дома, комнаты и т. д.).
3. На уплату процентов по кредитам, полученным для перекредитования ипотечного займа.
Перечень расходов на строительство или покупку жилого дома (доли в нем) приведен в ст. 220 НК РФ (пп. 3 п. 3). В него включены следующие расходы:
- на приобретение жилого дома (в том числе не оконченного строительством);
- на приобретение отделочных и строительных материалов;
- на разработку проектной и сметной документации;
- на подключение к сетям газо-, водо-, электроснабжения и канализации или создание автономных источников газо-, водо-, электроснабжения и канализации;
- на услуги или работы по отделке и строительству/достройке.
Кроме того, в состав этих затрат включаются расходы на покупку земельного участка, на котором расположен жилой дом, или участка, предназначенного для жилищного строительства (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Такие расходы могут быть учтены в составе вычета лишь после получения права собственности на дом.
Перечень расходов на приобретение квартиры/комнаты (доли в них), также приведенный в статье 220 НК РФ (пп. 4 п. 3), включает следующие расходы:
- на приобретение квартиры/комнаты (доли в них) либо прав на нее в строящемся доме;
- на работы по отделке;
- на покупку отделочных материалов;
- на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Затраты на достройку и отделку могут быть включены в состав имущественного вычета при условии, что вы приобретаете, например, жилой дом, не завершенный капитальным строительством. На такие объекты выдают специальное свидетельство о регистрации. Если куплен завершенный строительством дом, включить расходы на его достройку в состав вычета не получится.
Увеличить размер имущественного вычета за счет затрат на отделку квартиры разрешается, если она приобретена в новостройке и желательно по ДДУ. Расходы на отделку квартиры, купленной на вторичном рынке, при расчете вычета не учитываются.
Обратите внимание! Если вы покупаете квартиру или дом, которые нуждаются в отделке, об этом должно быть написано в договоре купли-продажи или ДДУ. В договоре должно быть указано, что квартира/дом приобретаются «без отделки» (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ). Все расходы, связанные с отделкой, должны быть документально подтверждены.
Например, приобретается квартира стоимостью 1 550 000 рублей. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 560 000 рублей. При максимальной стоимости недвижимости для целей вычета 2 000 000 рублей затраты на отделку должны быть подтверждены документально минимум на сумму в 2 000 000 — 1 550 000 = 450 000 рублей.
Как быть с ипотекой?
Если квартира приобреталась в ипотеку, то вы вправе получить дополнительный налоговый вычет — в отношении процентов по ипотечному кредиту. Его сумма также ограничена: максимум — 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ).
Вычет в отношении ипотечных кредитов предоставляется только по одному объекту недвижимости, который вы выбираете самостоятельно (п. 8 ст. 220 НК РФ).
В состав вычета также включают проценты, полученные для перекредитования ипотечных кредитов.
Например, вы получили ипотечный кредит в одном банке. Затем для погашения ипотеки получили кредит в другом. В этом случае проценты по второму кредиту могут быть включены в состав вычета. Главное — в кредитном договоре должно быть указано, что новый кредит получен с целью перекредитования (рефинансирования) ипотечного кредита.
Какие документы нужны?
Чтобы получить имущественный вычет, вы должны предоставить в налоговую инспекцию
декларацию формы 3-НДФЛ и специальное заявление на вычет.
Все расходы, включаемые в сумму имущественного вычета, должны быть документально подтверждены! Эти документы прилагаются к декларации.
Перечень документов, подтверждающих приобретение недвижимости и право на вычет, приведен в статье 220 Налогового кодекса (пп. 6 п. 3). К ним относят (копии):
— при покупке квартиры/комнаты на вторичном рынке:
- договор на приобретение квартиры/комнаты со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
- свидетельство о праве собственности на квартиру/комнату;
- документы, подтверждающих факт оплаты квартиры/комнаты (например, расписка продавца в получении денег, платежные поручения и т. д.).
— при покупке квартиры/комнаты в новостройке по ДДУ или договору переуступки прав:
- договор долевого участия в строительстве (инвестировании) либо договор уступки права требования с дополнительными соглашениями и приложениями к ним;
- документы, подтверждающих факт оплаты ДДУ (например, платежные поручения);
- документ, подтверждающий факт передачи квартиры/комнаты (например, акт приема-передачи).
— при покупке жилого дома и земельного участка:
- договор на приобретение жилого дома и земельного участка со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
- свидетельство о праве собственности на жилой дом и земельный участок;
- документы, подтверждающие факт оплаты дома и участка.
— при оплате процентов по ипотечному кредиту:
- документы, подтверждающие факт оплаты процентов по кредиту (например, выписка со счета, справка банка и т. д.);
- кредитный договор со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему.
Документами, подтверждающими затраты на достройку дома (отделку квартиры), могут быть: договоры подряда со строителями на проведение работ, товарные чеки на приобретение стройматериалов и чеки ККТ, подтверждающие их оплату.
Имущественный налоговый вычет можно получить двумя способами:
1. Сумму налога, которую с вас удержали, например на работе, вам возвращают из бюджета, и вы получаете вычет самостоятельно.
В этом случае по окончании календарного года, в котором была приобретена недвижимость (или в последующие годы), необходимо предоставить в налоговую инспекцию один из вышеперечисленных пакетов документов.
2. С вас на работе не удерживают налог. При выборе этого способа необходимо получить в налоговой инспекции специальное уведомление, подтверждающее факт покупки недвижимости и право на вычет. Для этого вместо заявления на имущественный вычет и возврат налога в налоговую инспекцию направляется заявление на выдачу уведомления для получения имущественного налогового вычета по месту работы, а декларация по налогу (форма 3-НДФЛ) не требуется.
Полученное уведомление с указанной в нем суммой вычета вы передаете в бухгалтерию по месту работы. На основании этого документа с вас перестают удерживать налог на доходы.
Что сулит совместная покупка недвижимости?
Ситуация 1 . Недвижимость приобретается в совместную собственность (то есть квартира поступает в общую собственность всех покупателей, и доли в ней между ними не распределены).
Ранее Налоговый кодекс предусматривал, что в такой ситуации общая сумма имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в той пропорции, о которой они договорятся. Заявление о распределении суммы вычета направлялось в налоговую инспекцию.
С 1 января 2014 года каждый совладелец квартиры вправе заявить о вычете в его максимальной сумме 2 млн. рублей.
Заявление о распределении суммы вычета потребуется, если стоимость недвижимости меньше суммы вычета, на которую вправе рассчитывать каждый из совладельцев.
Например, супруги купили квартиру стоимостью 3 600 000 рублей в совместную собственность. Общая сумма вычета, которая может быть предоставлена по этой квартире двум собственникам, составляет 3 600 000 рублей. По заявлению супругов вычет распределен следующим образом: мужу — 1 800 000 рублей, жене — 1 800 000 рублей. «Недоиспользованная» сумма вычета у каждого покупателя в этом случае составит 2 000 000 — 1 800 000 = 200 000 рублей. Ее можно будет вернуть после покупки другого объекта недвижимости.
Ситуация 2. Недвижимость приобретается в долевую собственность с указанием в документах, кому и в каком размере принадлежит та или иная доля.
В таком случае вычет может быть распределен между совладельцами пропорционально их долям. При этом, если квартира поступает в собственность не только супругов, но и их несовершеннолетних детей (младше18 лет), то вычет за детей вправе получить родители (п. 6 ст. 220 НК РФ).
Например, квартира стоимостью 1 900 000 рублей куплена в общую долевую собственность жены, мужа и их несовершеннолетнего ребенка (по 1/3 каждому). Каждый из собственников может рассчитывать на вычет в размере 633 333 рублей. При этом один из супругов вправе увеличить свои расходы на покупку доли в недвижимости на сумму, приходящуюся на долю ребенка. В таком случае один из родителей получит вычет в размере 633 333 + 633 333 = 1 266 666 рублей. «Недоиспользованная» сумма вычета у него составит 2 000 000 — 1 266 666 = 733 334 рублей, у второго супруга — 2 000 000 — 633 333 = 1 366 667 рублей.
Когда вычет не предоставляется?
Имущественный налоговый вычет не предоставляется, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица. Полный их перечень можно найти в статье 105.1 НК РФ. К ним, в частности, относятся близкие родственники.
Вам откажут в вычете и в случае, если недвижимость оплатили за вас другие лица и никаких обязательств у вас перед ними нет.
Кроме того, в состав имущественного налогового вычета нельзя включить расходы на покупку недвижимости, оплаченные из средств материнского капитала или за счет выплат из федерального, областного или городского бюджета.
Любой гражданин Российской Федерации обязан уплачивать с доходов (будь то заработная плата, подарки, выигрыши, дивиденды по акциям и многие иные поступления) налог на доходы физических лиц. Размер его в большинстве случаев фиксирован на уровне 13%. Однако, российским законодательством предусмотрена возможность уменьшить размер подлежащего обложению НДФЛ дохода при совершении крупных покупок, оплаты лечения, обучения, ряда других случаев, установленных в Налоговом кодексе (НК РФ). Это происходит путем налогового вычета – то есть уменьшения облагаемого налогом дохода, либо возврата гражданам ранее уплаченных в виде НДФЛ средств.
В этой статье рассмотрим, как получить налоговый вычет за покупку квартиры а также, какие необходимы документы для оформления вычета.
Кому положен налоговый вычет
НК РФ предусматривает несколько налоговых вычетов (ст. 218-221):
- Стандартные (льготникам по здоровью, лицам, имеющим детей до 18 лет);
- Социальные (например, на учебу, ДМС, лечение и др.);
- Имущественные (при покупке или продаже недвижимости);
- Профессиональные (по ряду профессий, роду занятий);
- По операциям с ценными бумагами, иным сделкам на финансовом рынке.
Для получения стандартного вычета, к примеру, на несовершеннолетнего ребенка, достаточно написать соответствующее заявление в бухгалтерии по месту работы, и предоставить документ о рождении, справку об обучении ребенка. При покупке недвижимости условия получения вычета и порядок его оформления несколько иной.
Чтобы претендовать на такой вычет в 2018 году, необходимо соответствовать ряду условий:
- Являться российским налоговым резидентом (проживает в стране более 183 дней в году);
- Получать доход, облагаемый налогом НДФЛ в размере 13%;
- Иметь надлежаще оформленные документы, подтверждающие покупку (сделку);
- Подать заполненную декларацию налоговикам (в инспекцию ФНС).
Важно: если у гражданина нет облагаемого дохода, либо гражданин освобожден от уплаты НДФЛ, вычет он не получит. Так, не могут воспользоваться вычетом:
- Безработные граждане, получающие пособие;
- Предприниматели на спецналоговом режиме.
Пенсионеры, получающие государственную пенсию, вправе также получить вычет, если имеют сверх пенсии облагаемый доход, также они вправе получить вычет за предыдущие налоговые периоды (когда работали). Несовершеннолетние дети не получают вычета, за них этим правом могут пользоваться родители.
Кроме того, максимальный налоговый вычет на покупке квартиры (недвижимости) предоставляется однократно. То есть, однажды воспользовавшись полностью таким вычетом после покупки квартиры, впоследствии (при приобретении второй, третьей и т.д. недвижимости) претендовать на него один и тот же гражданин не может. В таком случае логично оформить вычет на кого-либо из других членов семьи, являющегося плательщиком подоходного налога.
Налоговый вычет при приобретении квартиры в ипотеку
Имущественный вычет представляет собой возмещение (возврат) налогоплательщику части средств, затраченных на покупку, за счет уплаченных ранее государству налогов.
В общем случае подавать на налоговый вычет при покупке квартиры можно, если:
- Налог на доходы уплачивается гражданином в размере 13% (общий налоговый режим);
- Стоимость квартиры, на которую полагается возврат НДФЛ, не выше 2 млн. руб.
Получается, вернуть возможно до 260 тысяч рублей (это максимум). Однако, НК РФ устанавливает исключение для объектов недвижимости, приобретаемых по ипотеке (ипотечным кредитам).
При такой покупке гражданам предоставляют к лимиту в 2 млн. своих денежных средств еще и 3 млн. средств займодавца (банка).
Максимальный вычет при покупке ипотечной квартиры - 650 тыс. руб. При этом в ИФНС необходимо представить документы о целевом назначении кредита (на покупку жилья), а также банковскую выписку с отчетом о движении средств по счету (в оплату покупки).
Как получить налоговый вычет
Подачу заявления на вычет необходимо подкрепить соответствующими документами. Для этого следует:
- заполнить полный комплект документов для налогового вычета при покупке квартиры;
- подготовить форму 3-НДФЛ.
Сроки проверки и принятия решения в ИФНС занимают до 90 дней. В положительном случае налоговики перечисляют сумму, равную налоговому вычету, на указанный гражданином счет. Воспользоваться полученными средствами можно по своему усмотрению.
Исключение: приобретение квартиры в ипотеку. Здесь суммы вычета будут поступать на счет гражданина равными долями ежегодно, в уплату кредита. Срок устанавливается в зависимости от кредитного договора. Так, если гражданину положен максимальный вычет в сумме 650 тыс. руб., а срок кредита установлен на 10 лет, ежегодно в уплату ипотеки налоговая станет перечислят по 65 тыс. руб.
Если же заемщик расплатится с ипотечным кредитом ранее установленного в договоре срока, причитающуюся ему сумму налогового вычета он сможет получить в последующие периоды, и распорядиться ими по своему усмотрению.
Необходимые документы для налогового вычета за квартиру
Для того, чтобы оформить налоговый вычет на квартиру, в налоговую инспекцию, кроме собственно заявления, необходимо предоставить пакет документов:
- Декларацию 3-НДФЛ;
- Справку 2-НДФЛ (о размере заработной плате) гражданина;
- Договор на покупку, либо акт ввода жилья в эксплуатацию и т.д.;
- Кредитный договор (если квартира приобретается в ипотеку) и выписка по счету в банке;
- Реквизиты вашего счета для зачисления суммы налогового вычета.
Следует помнить, что получить сумму вычета гражданин вправе как перечислением денежных средств на счет в банке (одномоментно), так и путем «налоговых каникул», когда работодатель согласно справке из ИФНС не вычитает из заработной платы работника подоходный налог до достижения искомой суммы.
Случаи, в которых налоговая откажется давать вычет за квартиру
Хотя законодательство достаточно подробно регламентирует вопросы предоставления налогового вычета, существует вероятность, что налоговой инспекцией будет отказано в его получении:
- Квартира (жилье) приобретена на средства субсидии (целевые средства, «материнский капитал», военная субсидия и т.д.);
- Нет подтверждения облагаемого НДФЛ дохода;
- Покупатель и продавец недвижимости взаимосвязанные лица (например, родственники или работодатель и работник). В этом случае налоговики могут посчитать сделку купли-продажи притворной.
Также важно помнить, что срока давности для получения вычета не существует, то есть вернуть часть денег, затраченных на покупку жилья, можно в любой момент.
Полезное видео об имущественном налоговом вычете при покупке квартиры:
Имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку предоставляется государством для возврата части подоходного налога при совершении определенных покупок, в частности, приобретение жилья. Мы подробно расскажем вам - как получить вычет НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку.
Что такое налоговый имущественный вычет?
Это установленная законом сумма, снижающая ваши издержки на приобретение жилья, будь то дом, квартира, или участок под индивидуальную застройку. Алгоритм применения имущественного налогового вычета регулирует ст. 220 НК РФ, а ФНС и Минфин регулярно выпускают письма с пояснениями для спорных ситуаций.
Принцип вычета: вы потратили на покупку недвижимости деньги - государство в лице ФНС вернет вам 13%. Причем не важно, заплатили ли вы за жилье или участок сразу или взяли на приобретение ипотеку - вычет дают и на саму недвижимость, и на уплаченные банку проценты. Но нельзя получить 13% от суммы любого жилья - например, особняка на побережье за 100 миллионов рублей или пентхауса в центре Москвы за несколько десятков миллионов рублей. Размер денежной компенсации от государства лимитирован.
Какую сумму вычета при покупке квартиры в ипотеку можно получить?
Размер налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку зависит от двух переменных:
- даты получения недвижимость в собственность;
- порядок оплаты жилья - одномоментно или с использованием банковского кредита (ипотека).
Учтите! С банком у вас должен быть заключен не просто кредит, а именно ипотечный договор.
Налоговый вычет на квартиру по ипотеке, купленной гражданином Анохиным Игорем Анатольевичем, в 2013 году, состоит из двух частей:
- вычета за саму квартиру - максимум 2 миллиона рублей;
- вычета на сумму процентов, уплаченную банку - эта сумма верхнего порога не имеет.
То есть, за квартиру стоимостью в 30 миллионов рублей, которую Анохин взял в ипотеку в 2013 году и заплатил банку еще 3,5 миллиона рублей в качестве процентов, Игорь Анатольевич получит вычет в 2 миллиона рублей+3,5 миллиона рублей=5,5 миллионов рублей. 13% от этой суммы - 715 тысяч рублей, - вернет ФНС Анохину.
Для владельцев ипотечного дорогостоящего жилья старые правила были очень выгодны. А вот для тех, чья квартира стоит меньше 2 миллионов рублей, вычет действует только в размере фактической стоимости жилья. То есть, если бы Анохин купил квартиру за 1 миллион рублей в 2013 году, то он бы получил только 130 тысяч рублей. А вот остаток вычета ему использовать уже нельзя.
По правилам, применяемым для жилья, купленного до 2014 года, право на вычет гражданин получает только один и если ему не удалось с реализовать вычет в полном объеме, то в дальнейшем он не может ни использовать оставшийся вычет, ни снова заявить свое право на возврат подоходного налога при покупке другой недвижимости. То же самое правило действует и по процентам - их можно предъявить государству полностью, но только один раз в жизни по одной квартире.
Какие изменения в правила получения налогового вычета на квартиру по ипотеке принес 2014 год?
Если Анохин Игорь Викторович получил «розовое» свидетельство после 1 января 2014 года и до этого не имел имущественных налоговых вычетов, то за всю жизнь вычет Анохина по жилью - 2 миллиона рублей. Разница в том, что теперь вычет Анохин может получить за несколько объектов недвижимости: купил в 2015 году двухкомнатную квартиру в небольшом городке за 1 миллион рублей - получил 1 миллион налогового вычета, в 2016 году купил еще и «однушку» за 850 тысяч рублей - и снова имеет право на вычет в сумме расходов на покупку. А если Анохин вознамериться купить еще одно жилье - то сможете использовать остаток вычета 150 тысяч рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). По достижению суммы в 2 миллиона право на вычет считается реализованным.
А вот проценты по ипотеке для расчета налогового вычета теперь нормируются - максимальный размер вычета с 2014 года равен 3 миллионам рублей. И этот вычет можно реализовать только по одному объекту недвижимости. Если у Анохина за весь срок ипотеки по одной квартире проценты меньше 3 миллионов рублей, то вычет ему дадут только на фактическую сумму уплаченных процентов, остаток вычета по процентам нельзя использовать при покупке еще одной квартиры.
Внимание! В сумму расходов для получения налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку включают затраты на достройку и отделку - но если в договоре приобретения недвижимости есть оговорка, что квартира покупается без отделки. А вот если вы решили изменить планировку - принять к вычету такие затраты не получится, как и затраты на бытовую технику, мебель, освещение.
Итак, вычет налога за квартиру в ипотеку, купленную до 2014 года, вы получите один раз - 2 миллиона рублей плюс фактически уплаченные проценты. Налоговый вычет с квартиры, купленной в ипотеку после 1 января 2014 года - максимум 5 миллионов рублей (2 миллиона вычета, который можно растянуть на несколько покупок, и 3 миллиона однократного вычета на проценты по одной квартире).
Почему мы так много внимания уделяем нормам, утратившим силу сегодня? Потому что независимо от того, когда вы решите подать заявление на вычет: сразу после покупки или спустя несколько лет, - считать вам налог к возмещению будут по правилам, актуальным на момент покупки жилплощади.
Допустим, Анохин в 2013 году купил апартаменты без ипотеки и получил имущественный вычет, а в 2016 году планирует взять еще одну квартиру с привлечением банковских средств. Тогда он может получить возмещение НДФЛ за проценты по ипотеке (Письмо ФНС от 21.05.2015 г. №БС-4-11/8666).
Квартира в ипотеке - как получить налоговый вычет?
Имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку не может получить безработный - поскольку у него нет доходов, облагаемых НДФЛ по ставке в 13%. По этой же причине нельзя вернуть НДФЛ и коммерсанту на патенте, упрощенке или вмененке.
Налоговый вычет актуален для бизнесмена на общей системе налогообложения. Если человек работает в нескольких местах, то его доходы по каждому месту работы суммируются. Помимо зарплаты для имущественного налогового вычета учитывается и сдача в аренду имущества, продажа жилья или транспорта.
Учтите! Дивиденды, хоть и облагаются подоходным налогом в размере 13%, в качестве налоговой базы для имущественного вычета при покупке квартиры в ипотеку не засчитываются (Письмо Минфина России от 15.04.2014 г. №03-04-06/17162).
Получить вычет при покупке квартиры в ипотеку разрешается если вы сами оплатили покупку. Если же за вас платит работодатель, то вычет вам не положен. Не получите вы и вычет за жилплощадь, купленную у супруга, ребенка, родителя, опекаемого (ст. 105.1 НК РФ). На приобретение жилья можно расходовать средства материнского капитала, но тогда вычет положен только с суммы, уплаченной сверх маткапитала.
Напоминаем! Имущественный вычет предоставляется только на недвижимость в России.
Какой алгоритм получения имущественного налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку? Вы купили квартиру и заключили ипотечный договор с банком. После получения свидетельства о праве собственности вы можете собирать документы для использования права на имущественный вычет.
Внимание! Получить налоговый вычет на квартиру за проценты по ипотеке нельзя сразу на всю сумму процентов, которые вы должны будете заплатить банку. Вычет дается только по непосредственно произведенным расходам.
Взяв квартиру в ипотеку, налоговый вычет можно получить двумя способами:
- в налоговой инспекции - по окончанию календарного года инспекторы рассчитают сумму вычета и сравнят с уплаченным вами за год НДФЛ. Если заплатили НДФЛ меньше, чем должны получить обратно, то в следующем году снова подаете документы в инспекцию и получаете остаток вычета. И так до тех пор, пока полностью не исчерпаете вычет. Если квартиру вы купили давно, допустим, в 2010 году, а на вычет подали документы в 2016 году, то возмещение подоходного налога вам посчитают, исходя из сумм налога, перечисленных за последние три года.
- - такой способ появился у граждан с 2015 года. Получив в ИФНС уведомление, работник относит его к работодателю (вычет можно получать не только по основному месту работы, но и по совместительству) и работодатель перестает удерживать подоходной налог с работника - до тех пор, пока не закончится календарный год или исчерпается вычет. Если уволились и нашли новое место работы - извольте брать уведомление для нового работодателя.
Внимание! Сдать документы в ИФНС для получения вычета у работодателя можно сразу же после получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру. А вот для получения вычета непосредственно у налоговиков нужно дождаться конца календарного года.
Поясним на примере, чем отличаются два способа получения налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку.
В январе 2015 года Воробьева Ангелина Сергеевна купила дочери квартиру в ипотеку на три года за 3 миллиона рублей. Ставка кредита - 12,5%, срок - 10 лет. Сумма ежемесячного платежа по кредиту - 44 335 рублей, из них 19 335 рублей - ипотечные проценты. Зарплата Ангелины Сергеевны - 75 тысяч рублей.
Ангелина Сергеевна за квартиру может получить максимум вычета. Больше имущественным вычетом она воспользоваться не сможет. С февраля по декабрь 2015 года сумма расходов на проценты по ипотеке 11*19 335=212 685 рублей.
Если Ангелина Сергеевна решила брать вычет «живыми» деньгами в инспекции, то она должна по окончанию 2015 года собрать пакет документов и принести его налоговикам. После проверки налоговая инспекция должна будет выплатить Ангелине Сергеевне 230 тысяч рублей за саму квартиру (2 миллиона*13%) и 27649 рублей (212 685*13%) - за проценты по ипотеке за 2015 год. Налоговики не могут выплатить Ангелине Сергеевне больше, чем она отдала НДФЛ в бюджет за 2015 год: 75 тысяч*12 месяцев*13%=117 тысяч рублей (дочери Ангелине Сергеевны 25 лет, поэтому право 1400 рублей вычета Воробьева не имеет). Ангелина Сергеевна решила получить вычет непосредственно за саму квартиру, а потом уже за проценты по ипотеке. Таким образом, за 2015 год государство перечислит Воробьевой 117 тысяч рублей, а остальные деньги выплатят по окончанию 2016 года (при условии, что зарплата у Воробьевой останется прежней). А затем Ангелина Сергеевна начнет получать вычет с уплаченных по договору ипотечного кредитования процентов.
Если Ангелина Сергеевна решила не ждать конца 2015 года, то она может получить вычет у работодателя. Для этого ей так же нужно отнести документы в налоговую инспекцию, где она получит уведомление для работодателя. Допустим, что Ангелина Сергеевна принесла уведомление в марте 2015 года. Верховный суд постановил, что имущественный вычет нужно предоставлять по всем доходам с начала года, независимо от того, в каком месяце сотрудник принес уведомление (Обзор практики применения судами главы 23 НК РФ от 21 октября 2015 г.).
То есть бухгалтерия с марта 2015 года не удерживает НДФЛ с заработной платы Воробьевой: 75 тысяч*13%=9 750 рублей. А НДФЛ за январь и февраль 2015 года возвращает Воробьевой как излишне удержанный. Работодатель выплачивает Ангелине Сергеевне заработную плату полностью, не удерживая НДФЛ, в течение всего 2015 года. Для того, чтобы продолжать получать имущественный налоговый вычет у работодателя и в 2016 году Ангелине Сергеевне нужно в начале 2016 года снова посетить ИФНС и получить уведомление для работодателя на 2016 год. Если у Воробьевой не изменится зарплата, то вычет за приобретенную квартиру она закончит получать в середине декабря 2016 года.
За проценты по кредиту Воробьева сможет получать каждый год вычет в размере 19335*12 месяцев*13%=30162, 60 рубля. У работодателя свое право на вычет Ангелина Сергеевна реализует чуть больше, чем за три месяца (сумму вычета разделить на размер НДФЛ с зарплаты Воробьевой).
Подведем итог. Получать вычет в ИФНС удобнее тем, что вычет приходит на банковскую карту налогоплательщика одной суммой. А вот брать вычет у работодателя - значит увеличивать свою ежемесячную заработную плату на 13%. И в том, и в другом случае если вы не исчерпаете причитающийся вычет за год, то придется снова собирать документы и предоставлять их в инспекцию.
Обратите внимание! Возврат подоходного налога происходит с сумм официальной зарплаты. Если вы получаете деньги от работодателя «в конверте», то полностью вычет вы получите намного дольше.
Предположим, что Ангелина Сергеевна получает официально 10 тысяч рублей, а 65 тысяч работодатель платит «по-серому». Тогда каждый год Ангелина Сергеевна получит в инспекции только 10 тысяч*12 месяцев*13%=15600 рублей вычета. Нетрудно посчитать, что для полного получения причитающегося вычета за покупку самой квартиры Ангелине Сергеевне понадобится больше 16 лет! А вычет с ипотечных процентов (2 320 200 рублей (размер процентов за квартиру за 10 лет ипотеки)*13%= 301 626 рублей) Ангелина Сергеевна полностью получит только через 19 лет! Еще один довод против зарплат «в конверте».
Когда квартиру в ипотеку покупает один человек, то с правилами получения налогового вычета все понятно и прозрачно. А если супруги берут жилье в совместную собственность - как тогда распределять имущественный вычет? Это зависит от того, в каком году была куплена квартира. Если до 2014 года - то вычет в 2 миллиона рублей дается на сам объект недвижимости, если после 2014 года - то максимальный вычет в 2 миллиона рублей доступен каждому супругу. То есть, за квартиру стоимостью в 4 миллиона рублей в 2013 году можно было рассчитывать только на 2 миллиона вычета для обоих членов семьи, а в 2014 году - уже на 4 миллиона (если оба супруга решат реализовать свое право на вычет).
Супруги могут и не использовать причитающиеся им вычеты полностью - НК РФ разрешает распределять их даже в пропорции 0% и 100% - то есть один супруг заявляет право на вычет, а второй - нет (письмо Минфина РФ от 08.04.2015 г. №03-04-05/19849).
Важно! Вычет по процентам распределяется так же, как и вычет по самой квартир е.
Вычет можно получить даже если право собственности оформлено только на одного супруга - либо возврат НДФЛ получает владелец недвижимости, либо оба супруга реализуют свое право на вычет в определенной пропорции.
Вам также будет интересно
85 thoughts on “Имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку ”
В статье расскажем, какой порядок установлен действующим законодательством в части возврата НДФЛ за приобретенную жилплощадь.
Общие условия предоставления
В первую очередь определим, что получить возмещение НДФЛ можно только при соблюдении определенных правил получения налогового вычета при покупке квартиры.
- за приобретенный объект жилой недвижимости или доли в нем;
- за строительство и отделку нового жилого дома, а также за земельный участок под него;
- на погашение кредитов и(или) целевых займов на покупку жилья или строительство;
- за и займов, полученных на покупку жилплощади.
Особые условия:
- получить льготу могут только граждане России, зарегистрированные в установленном порядке и проживающие на территории РФ не менее полугода;
- жилье должно быть только на территории России;
- гражданин получал доходы, облагаемые НДФЛ в размере 13 %, кроме дивидендов;
- покупатель и продавец не состоят в родственных связях.
Размер налогового вычета: калькулятор
Посчитайте, сколько вы можете вернуть при покупке квартиры или дома в 2019 году. Укажите стоимость купленного жилья, нажмите на кнопку “Рассчитать” - и вы получите сумму, которую по закону можно вернуть (если, конечно, у вас был и есть налогооблагаемый доход).
Сколько стоила купленная квартира?
Руб.
Результат
Суммы возмещения НДФЛ ограничены. Так, при приобретении или самостоятельном строительстве жилой недвижимости на территории РФ гражданину положен налоговый вычет, равный 2 000 000 рублей. Такой порядок предоставления налогового вычета при покупке квартиры закреплен в . И наш калькулятор это учитывает.
ВАЖНО! С 2014 года действует новый порядок возврата налогового вычета при покупке квартиры. Так, сумма имущественного возмещения предоставляется один раз в жизни гражданина, но теперь привязывается не к объекту недвижимости, а к субъекту, то есть самому гражданину. Иными словами, при приобретении одного объекта жилой недвижимости стоимостью меньше положенной суммы вычета гражданин вправе использовать остаток вычета при приобретении другого жилья.
Например, Букашка А.Б. приобрел комнату в коммунальной квартире за 1,2 миллиона рублей и получил возврат НДФЛ со всей стоимости. Согласно действующему порядку получения вычета при покупке квартиры, если Букашка А.Б. в будущем купит другое жилье, ему будет положен вычет в сумме 800 000 рублей (2 000 000 – 1 200 000).
Порядок возврата налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку
Когда граждане используют заемные кредитные капиталы на приобретение жилой недвижимости, действуют иные правила возмещения удержанного НДФЛ. Так, при использовании ипотечного кредитования физические лица вправе получить налоговое возмещение в большом объеме. Для жилья, купленного в ипотеку, установлена максимальная сумма 3 000 000 рублей (это в дополнение к тем двум миллионам на покупку).
Однако такие нормы действуют для домов и квартир, купленных в 2014 и последующих годах. Если жилплощадь была приобретена до 2014 года, сумма возмещения НДФЛ по уплаченным кредитным процентам не была ограничена.
ВАЖНО! За жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, аналогичное возмещение не положено. То есть НДФЛ не вернут, так как с данной материальной поддержки налог не удерживают.
Порядок получения имущественного вычета при покупке квартиры
Какие действия предпринять гражданину, чтобы вернуть уплаченный налог через ФНС:
- Составляем . В 2019 году используем новый бланк, который действует с 19.02.2018.
- Запрашиваем справку 2-НДФЛ у всех работодателей. То есть, если физическое лицо является совместителем, необходимо подтвердить все полученные доходы в отчетном году.
- Подготавливаем хорошо читаемые копии документов, которые подтверждают право на жилплощадь. Например, свидетельство о регистрации права собственности на жилье или землю, договор купли-продажи, акт о приеме-передаче имущества.
- Готовим копии документации, подтверждающей факт оплаты. Например, чеки, квитанции или банковские выписки, а также ипотечный кредитный договор и квитанции об оплате процентов по нему.
- Составить , если в декларации 3-НДФЛ исчислена сумма налога к возврату из бюджета.
Деньги, на которые приобретается жилплощадь, а точнее, квартира, комната или дом, частично можно компенсировать, воспользовавшись Налоговым Кодексом, который регламентирует возврат налога при покупке недвижимости. И сейчас мы разберем важные вопросы:
- кто может вернуть ндфл;
- какую сумму;
- как можно использовать ремонт и ипотеку;
- каким образом осуществляется схема возврата;
- какие документы потребуются.
Чтобы воспользоваться налоговым вычетом, покупатель должен соответствовать определенным критериям:
- быть налоговым резидентом РФ, то есть иметь российское гражданство;
- являться работающим гражданином, из заработной платы которого работодатель удерживает и перечисляет в бюджет страны налог на доходы. Другими словами, речь идет об официальном трудоустройстве у добросовестного, в отношении налогов, работодателя;
- быть собственником приобретенной жилплощади (или ближайшим родственником);
- оплачивать покупку недвижимости из собственных средств.
А теперь немного подробнее о возможных отклонениях.
Возвращаем НДФЛ за супруга (супругу)
Возможностью компенсировать понесенные затраты обладает супруг собственника (муж или жена).
Для этого в свидетельстве о праве собственности должно быть указание либо общей совместной, либо единоличной собственности супруга.
В первом случае возможно заявить о перераспределении имущественного вычета: в какой пропорции будут разделены суммы для возврата.
Во втором случае, есть возможность получить полный налоговый вычет за мужа или жену, даже если он является единоличным собственником. Эта возможность обычно используется, если один из супругов ранее уже получал вычет.
Возврат имущественного вычета за детей
С начала 2014 года право на получение вычета дано родителям несовершеннолетних детей, в тех случаях, когда жилье приобретено ребенку и оформлено на него же в собственность.
В законодательстве упомянуты также законные представители несовершеннолетних по Гражданскому Кодексу.
Получить вычет может лишь тот родитель, который ранее не получал имущественный вычет за себя. Воспользовавшись возвратом НДФЛ за ребенка, родитель тем самым использует свое право на вычет. И в дальнейшем больше не сможет вернуть подоходный налог при покупке своего жилья.
А за несовершеннолетним в дальнейшем сохраняется право использования вычета при самостоятельной покупке недвижимости в будущем.
Налоговый вычет для пенсионеров
Часто с вопросом о возможности частичной компенсации израсходованных средств после покупки жилья обращаются пенсионеры.
С людьми пенсионного возраста, которые продолжают свою трудовую деятельность все предельно ясно – они могут пользоваться данным правом наравне с другими.
А вот что касается пенсионеров, находящихся на заслуженном отдыхе либо работающих неофициально, то налог можно вернуть только за три «трудовых» года, которые предшествовали выходу на пенсию.
В ситуации, когда человек до выхода на пенсию не осуществлял трудовой деятельности три года или более, возвращать ему будет нечего. Таким образом он лишается право на имущественный вычет.
За чей счет покупка?
Возможность возврата средств появляется только при оплате покупки квартиры собственными средствами.
Поэтому про вычет можно забыть, если Вам своими финансами «помогал» работодатель, использованы ресурсы материнского капитала, либо средства из бюджета любого уровня. Взаимозависимость участников операции по приобретению недвижимости тоже является препятствием для компенсации из бюджета.
Если к вышеперечисленным способам были частично добавлены собственные средства, то в этом случае именно эта часть может выступать в качестве базы для исчисления суммы вычета для собственника.
Сколько раз возвращаем?
Налоговым вычетом можно воспользоваться единожды в своей жизни. Это правило соблюдалось в течение десятка лет.
Сколько можно вернуть денег?
Вычислить подоходный налог, который можно будет вернуть (речь идет о ставке 13%) от затраченной суммы, можно, учитывая:
- максимальная сумма вычета за приобретение жилья 2 млн. руб.;
- реальные траты на покупку жилья;
- наличие ипотечного кредита;
- доля в собственности.
Берем по максимуму
Предположим, покупка недвижимости обошлась собственнику в 3 млн. рублей. Лишь 2 млн. из всей суммы участвуют в расчете суммы максимального вычета.
Отсюда предельная величина компенсации из казны 13% от 2 млн., то есть 260 тыс.руб.
Сумма возврата менее 2 млн. руб.
В этом случае все делится на 2 группы:
- те, кто приобрел первую квартиру до 2014 года,
- те, кто приобрел жилье после 1 января 2014 года.
Граждане из первой группы не имеют право вернуть максимальную сумму имущественного вычета, если квартира обошлась им дешевле 2 млн. руб.
Пример . Васечкин Н.О. купил квартиру в Волгограде в 2013 году за 1 800 000 руб. Он воспользовался правом на вычет в сумме израсходованных денег, возвратив при этом себе 234 000 руб. НДФЛ (13% от 1 800 000). В результате, остаток вычета в размере 200 000 руб. остался неиспользованным. И Васечкин не сможет больше вернуть недополученную компенсацию своих затрат.
Если же первый объект недвижимости был куплен после 1 января 2014 года, и ранее этот человек не пользовался имущественным вычетом, то он имеет право «добрать» недостающую сумму при покупке следующей квартиры.
Пример . Боле счастливый Петров Е.У. приобрел однушку в Москве стоимостью 1 800 000 руб. в 2014 году. Он имеет право вернуть 13% от уплаченной суммы, то есть 234 000 руб. И у него появляется остаток, который он сможет использовать, если в будущем купит еще один объект недвижимости. Тогда он «доберет» свои законные 26 000 руб. Это 13% от остатка в 200 000 руб.
