Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
- Введение
- Глава II . Содержание договора купли-продажи
- 2.1 Стороны договора
- Заключение
Введение
Термин "договор" употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. В настоящей главе речь пойдет о договоре как юридическом факте, лежащем в основе обязательственного правоотношения. В этом смысле договор представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК).
Договор - это наиболее распространенный вид сделок. Только немногочисленные односторонние сделки не относятся к числу договоров. Основная же масса встречающихся в гражданском праве сделок - договоры. В соответствии с этим договор подчиняется общим для всех сделок правилам. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках. К обязательствам, возникающим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено общими правилами о договорах и правилами об отдельных видах договоров (пп.2,3 ст.420 ГК).
Договор представляет собой одно из самых уникальных правовых средств, в рамках которого интерес каждой стороны, в принципе, может быть удовлетворен лишь посредством удовлетворения интереса другой стороны. Это и порождает общий интерес сторон в заключении договора и его надлежащем исполнении. Поэтому именно договор, основанный на взаимной заинтересованности сторон, способен обеспечить такую организованность, порядок и стабильность в экономическом обороте, которых невозможно добиться с помощью самых жестких административно-правовых средств.
Договор - это и наиболее оперативное и гибкое средство связи между производством и потреблением, изучения потребности и немедленного реагирования на них со стороны производства. В силу этого именно договорно-правовая форма способна обеспечить необходимый баланс между спросом и предложением, насытить рынок теми товарами, в которых нуждается потребитель. Договор позволяет участникам экономического оборота отчуждать излишние или ненужные им материальные ценности, получая взамен их соответствующий денежный эквивалент или необходимые им материальные блага в натуральной форме. С помощью договора граждане по своему усмотрению расходуют полученные в виде заработной платы, доходов от предпринимательской деятельности и иных доходов денежные средства, приобретая на них те ценности, которые способны удовлетворять их индивидуальные материальные и культурные потребности.
С помощью договора у граждан и юридических лиц формируется уверенность в том, что их предпринимательская деятельность будет обеспечена всеми необходимыми материальными предпосылками, а результаты предпринимательской деятельности найдут признание у потребителей и будут реализованы. Такая уверенность, в свою очередь, способствует развитию производственной сферы. С помощью договора совершенствуется и процесс распределения произведенных в обществе материальных благ, поскольку договор позволяет доставить произведенный продукт тому, кто в нем нуждается.
Сегодня купля-продажа - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.
Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа. Возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических аппаратов - все эти действия облекаются в форму купли-продажи.
Цель работы: изучить понятие, особенности, сущность, содержание договора купли-продажи.
Задачи исследования:
1. Изучить понятие, основные юридические признаки договора купли-продажи.
2. Рассмотреть содержание договора купли-продажи.
Методологическую основу данной работы составляют общенаучные методы исторического, логического, нормативно-правового и сравнительно-правового анализа, и специальные методы, такие, как конкретно-социологический, системный, структурно - функциональный.
Состоит из введения, двух глав, заключения, и списка использованной литературы.
Глава I. Теоретические аспекты особенности договора купли-продажи
1.1 Понятие договора купли-продажи
Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст.454 ГК РФ).
Купля-продажа - один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.
Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 ГК. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах. Наряду с ГК значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ее отдельные виды.
Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.
Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п.1 ст.328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.
Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст.382 - 390 ГК), подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом.
Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст.223 ГК).
Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ним имущество (к примеру, унитарные государственные или муниципальные предприятия, учреждения), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях - государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права.
По общему правилу отчуждение собственником имущества другим лицам влечет прекращение права собственности последнего (п.1 ст.235 ГК). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях - с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служит основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст.491 ГК).
Таким образом, основными отличительными признаками обязательства из договора купли-продажи являются: возмездность, бесповоротная смена собственника имущества (иного правообладателя) и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы.
1.2 Виды договора купли-продажи
Договор купли-продажи. ДКП - один из наиболее распространённых типов договора, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другому лицу (покупателю), а та обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 10. С. 103.
ДКП относится к числу двусторонних возмездных договоров, предметом которых являются вещи (имущество). Согласно ст.454 предметом ДКП могут быть также имущественные права, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. ДКП может быть заключён на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Условие ДКП о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
ГК предусматривает особенности правового режима ДКП для продажи в рассрочку, в кредит, с использованием автоматов, розничной торговли, продажи по образцам, купли-продажи отдельных видов имущества. Особыми видами ДКП являются договор поставки, договор контракции, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия. Гражданское право. Часть 1 и 2. Учебник под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А. П.. - М., ТЕИС, 2010. - C. 110.
Договор розничной купли-продажи (гл.30 §2):
Продавец - лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу.
Покупатель - лицо, приобретающее товары для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Разновидности:
продажа товара с условием о его принятии покупателем в определённый срок;
продажа товара по образцам;
продажа с использованием автоматов;
продажа с условием доставки покупателю;
договор найма-продажи (до перехода права собственности на товар покупатель является нанимателем, т.е. арендатором переданного ему товара).
Договор купли-продажи: последствия нарушений условий о количестве и качества товаров.
Статья 469. Качество товара
1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
договор купля продажа право
3. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
4. Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: Гражданское право. Часть 1 и 2. Учебник под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А. П.. - М., ТЕИС, 2010. - C. 111.
Соразмерного уменьшения покупной цены;
Безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
Возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
Отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
Потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное. Гражданское право. Часть 1 и 2. Учебник под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А. П.. - М., ТЕИС, 2010. - C. 112.
Глава II. Содержание договора купли-продажи
2.1 Стороны договора
Сторонами договора купли-продажи - продавцом и покупателем - могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования). Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. В 2 т., М., 2011. - C. 96.
К сторонам договора относятся общие требования гражданского законодательства о правоспособности и дееспособности. Из этого следует, что стороной в договоре может быть гражданин, достигший совершеннолетия, т.е.18 лет, и не признанный недееспособным в установленном законом порядке. Вместе с тем закон разрешает совершение договоров купли-продажи и лицам, обладающим частичной дееспособностью. Так, дети в возрасте до 14 лет вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки и некоторые другие виды сделок, разрешенных законом (п.2 ст.28 ГК РФ), а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами и, следовательно, могут совершать более крупные договоры купли-продажи. Право совершать мелкие бытовые сделки имеют лица, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами. Две последние категории граждан вправе совершать и иные договоры купли-продажи, но только при наличии согласия на это попечителей (а в отношении детей - родителей, усыновителей или попечителя).
Возможность заключения отдельных разновидностей договора купли-продажи физическими лицами зависит также от того, зарегистрировано ли данное физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя (например, в договоре поставки физическое лицо может участвовать только в том случае, если оно зарегистрировано в указанном качестве) Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. - М.: Дело, 2010. С. 152. .
Юридические лица вправе, по общему правилу, совершать любые сделки купли-продажи, если это прямо не запрещено их уставными документами (например, в уставных документах зафиксировано, что юридическое лицо не может покупать товары на бирже).
Юридические лица - собственники принадлежащего им имущества могут свободно заключать договоры купли-продажи как в качестве продавца, так и покупателя. Что касается юридических лиц, владеющих своим имуществом на основе других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления), то их возможности продавать это имущество ограничены. Как следует из п.2 ст.295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Еще более ограничены права продавца для субъектов права оперативного управления - казенных предприятий и учреждений. Так, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества, однако казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.1 ст.297 ГК РФ).
Что касается учреждений, то они не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Однако имуществом, приобретенным учреждением за счет разрешенной деятельности, учреждение может распоряжаться самостоятельно, в том числе и продавать его (ст.298 ГК РФ).
В отношении государства в целом (Российской Федерации), государственных и муниципальных образований следует отметить, что их участие в договорах купли-продажи также ограничено. В частности, указанные субъекты гражданских прав не могут участвовать в таких разновидностях договора, как розничная купля-продажа, поставка, контрактация, энергоснабжение.
Особым образом регламентируется совершение сделок купли-продажи в отношении имущества, находящегося в общей собственности. Если речь идет об общей долевой собственности, то при продаже доли действует правило преимущественной покупки. Это правило состоит в том, что участники общей долевой собственности при продаже доли имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях Гражданское право. Учебник. Часть II/ Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "ПРОСПЕКТ", 2010. С. 8. .
При совершении одним из супругов сделки купли-продажи имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка по распоряжению имуществом одним из супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки (п.3 ст.253 ГК РФ).
2.2 Предмет, договора купли-продажи
Предметом договора купли-продажи являются, в первую очередь, вещи (товары), т.е. предметы материального мира (как созданные человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.
Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла быть предметом договора купли-продажи, необходимо наделение ее качеством оборотоспособности. Другими словами, необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Таким образом, вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения на их покупку (яды, наркотические вещества), а вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.
Предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п.2 ст.455 ГК РФ).
Его предметом, хотя и с определенными ограничениями, могут быть такие специфические разновидности вещей, как ценные бумаги и валютные ценности. Ограничения заключаются в том, что положения, предусмотренные ГК РФ, применяются к ним постольку, поскольку другими законами не установлены специальные правила их купли-продажи.
К числу таких законов относятся Федеральные законы от 22 апреля 1996 г. "О рынке ценных бумаг" СЗ РФ. 1996. №17. Ст. 1918. , от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах" СЗ РФ. 1996. №1. Ст. 1. , Закон РФ от 9 октября 1992 г. "О валютном регулировании и валютном контроле" ВВС РФ №45. Ст. 2542. и некоторые другие.
Впервые новый ГК РФ установил, что предметом договора купли-продажи могут быть и имущественные права. Речь, в частности, идет прежде всего о купле-продаже имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности (прав на использование произведений литературы, науки, искусства, изобретений, промышленных образцов и т.д.), а также о совершаемых на биржах сделках купли-продажи прав на определенное имущество. Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. В 2 т., М., 2011. - C. 98.
Условие о предмете договора считается выполненным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров Ансон В.Р. Договорное право - М.: Юридич. лит., 2009. С. 210. .
2.3 Форма и содержание договора купли-продажи
Понятием предмета договора купли-продажи охватываются и принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы.
Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.
Количество может предусматриваться в мерах веса (тонны, килограммы и т.д.), площади (квадратных метрах), штуках и т.д. Иногда в договоре указывается только общая сумма купленных товаров, и в этом случае количество определяется путем деления общей суммы на стоимость одной единицы товара.
Товар должен быть передан в определенном ассортименте, т.е. соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам. Ассортимент согласовывается сторонами в договоре.
Если в договоре купли-продажи ассортимент не определен и не установлен порядок его определения, но из существа обязательства вытекает, что товары должны быть переданы в ассортименте, продавец вправе передать покупателю товары в ассортименте исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора (п.2 ст.467 ГК РФ).
В договоре купли-продажи может быть оговорено условие о комплектности продаваемого товара, под которой понимается совокупность отдельных составляющих товар частей, образующих единое целое и используемых по общему назначению. Понятие комплектности применяется к технически сложным изделиям (оборудование, бытовая техника и т.д.). Помимо комплектности товаров, в ГК РФ говорится также о комплекте товаров, под которым понимается согласованный сторонами определенный набор товаров, не обусловленный единством их применения. Таким образом, различие заключается в том, что комплектность предполагает общее применение продаваемых товаров, тогда как комплект товаров представляет собой набор разнородных товаров, не связанных общим назначением, но продаваемых вместе (например, комплект продуктов питания).
Впервые новым ГК РФ введено правило, согласно которому продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, независимо от того, оговорено ли соответствующее положение в договоре. Исключение составляют лишь товары, которые по своему характеру не требуют затаривания и (или) упаковки (п.1 ст.481 ГК РФ).
Под тарой понимаются изделия для размещения товара. Упаковка, будучи более широким понятием (включающим в себя и тару), рассматривается как средство или совокупность средств, обеспечивающих защиту товара и окружающей среды от повреждения и потерь и облегчающих процесс обращения товаров.
Стороны могут в самом договоре указать, какая именно тара и (или) упаковка должна применяться при исполнении договора, либо стандарты, которым должны отвечать тара или упаковка соответствующего товара. Если это сделано не было, то в соответствии с п.2 ст.481 ГК РФ товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового - способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортировки.
Повышенные требования предъявляются к продавцу, осуществляющему предпринимательскую деятельность. Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к таре и (или) упаковке, то он обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих этим обязательным требованиям (п.3 ст.481 ГК РФ).
Договор купли-продажи может заключаться в устной, простой письменной, нотариальной форме, а также путем совершения конклюдентных действий. В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация договоров купли-продажи.
Выбор той или иной формы определяется предметом договора, составом его участников и ценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594. нотариальная форма для сделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима их государственная регистрация. Если одной из сторон договора купли-продажи движимых вещей является юридическое лицо, то требуется письменная форма заключения договора. То же самое правило действует в отношении граждан, если сумма договора превышает десять минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Однако если момент заключения и исполнения договора совпадают, договор может заключаться в устной форме (например, в розничной торговле).
В отличие от ранее действовавшего законодательства, по которому цена являлась существенным условием договора купли-продажи, по ныне действующему ГК РФ цена является существенным условием только для отдельных видов договора купли-продажи (продажа недвижимости, продажа товаров в рассрочку). В остальных случаях, если цена прямо не указана в договоре, она может быть определена в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ. Это значит, что исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Цена в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон, однако в случаях, предусмотренных законом, она может быть фиксированной или регулируемой. Под фиксированными ценами понимаются цены, которые устанавливаются компетентными государственными органами и изменить которые стороны не могут (цены на газ, электроэнергию и т.д.). Что касается регулируемых цен, то под ними понимаются предельные уровни цен или предельные тарифы, устанавливаемые государственными органами.
Действующее законодательство запрещает производить расчеты при исполнении договора купли-продажи в иностранной валюте, однако в конкретном договоре цена может быть указана в иностранной валюте. При осуществлении непосредственных расчетов цена должна пересчитываться в рубли по соответствующему курсу.
Важным условием договора купли-продажи является условие о качестве, которое хотя и не является существенным, однако часто оговаривается сторонами при заключении договора Калачева С.А. Договор. - М.: Приор, 2008. С. 75. .
В п.1 ст.469 ГК РФ в самом общем виде зафиксировано правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Качество может определяться путем указания в нормативных документах на ГОСТы, стандарты и т.д., применяемые к определенным видам товаров. В договоре качество может также устанавливаться в описании, под которым понимается перечень потребительских характеристик, определяющих требования к качеству, или в образце товара. В последнем случае речь идет об эталонном экземпляре продаваемого товара. При осуществлении предпринимательской деятельности такие образцы могут заранее передаваться покупателю. Наибольшее распространение продажа по образцам получила в розничной купле-продаже.
Если же качество товара не было оговорено ни одним из вышеуказанных способов, действует общее правило, предусмотренное п.2 ст.469 ГК РФ: при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Например, продукты питания используются обычно в пищу самим человеком. Однако испорченные продукты питания не могут использоваться самим человеком, но могут пойти на корм скоту. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.3 ст.469 ГК РФ). Конкретная цель приобретения товара может быть прямо указана в договоре либо сообщена продавцу в процессе подготовки заключения договора. Однако в любом случае покупатель должен сообщить о конкретной цели приобретения товара до заключения договора. Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. В 2 т., М., 2011. - C. 100.
Передавая товар покупателю, продавец гарантирует ему, что в течение определенного срока товар будет отвечать требованиям, предъявляемым к его качеству. Такой срок называется гарантийным. Гарантийные сроки могут быть установлены в самом договоре. Иногда они вытекают из нормативных актов, устанавливающих стандарты и ГОСТы для определения качества изделий. В этом случае они не могут быть изменены соглашением сторон.
Если же гарантийный срок не предусмотрен ни договором, ни специальным законодательством, действует правило о разумном сроке, в течение которого качество товара должно соответствовать требованиям, предъявляемым к качеству в момент передачи товара. При этом гарантия качества товара распространяется на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (ст.470 ГК РФ).
Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю, однако если покупатель лишен возможности использовать товар, в отношении которого договором установлен гарантийный срок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, гарантийный срок не течет до устранения соответствующих обстоятельств продавцом. Такое же правило распространяется на случаи, когда товар не мог использоваться из-за обнаруженных в нем недостатков при условии надлежащего уведомления продавца об этих недостатках.
От гарантийного срока следует отличать срок годности товара, под которым понимается определенный законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или другими обязательными правилами срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению (п.1 ст.472 ГК РФ).
Наконец, Законом РФ "О защите прав потребителей" (в редакции Федерального закона от 9 января 1996 г.) СЗ РФ. 1996. №3. Ст. 140. (п.1 ст.5) закреплено право изготовителя устанавливать срок службы на товар, предназначенный для длительного использования. Под таким сроком понимается период, в течение которого изготовитель обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара по назначению и нести ответственность за его существенные недостатки, возникшие по вине изготовителя.
Таким образом, срок службы товара устанавливается изготовителем самостоятельно (включая те случаи, когда его определение является обязанностью изготовителя), тогда как срок годности устанавливается нормативными актами и по его истечении товар считается непригодным для использования по назначению и не может быть реализован.
Кроме того, срок службы устанавливается на непотребляемые товары длительного пользования, тогда как срок годности - на потребляемые, скоропортящиеся товары (парфюмерию, продукты питания).
2.4 Права и обязанности сторон
Продавец обязан передать проданную вещь (товар) в собственность покупателю и вправе требовать от него принятия товара и уплаты цены. Покупатель обязан принять товар и уплатить цену и вправе требовать от продавца передачи приобретенного товара. Поскольку данный договор является двусторонне-обязывающим, правам каждой из сторон соответствуют обязанности другой стороны.
Вместе с тем в условиях кризиса платежей широкое распространение получила предварительная оплата товара. Она проводится в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, то в разумный срок, который в каждом конкретном случае определяется исходя из предмета договора, условий его исполнения и других обстоятельств, влияющих на действия должника по исполнению договора Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. - М.: Дело, 2010. С. 214. .
Вместо полной предварительной оплаты покупаемого товара возможна его частичная оплата (выплата аванса).
При наличии долговременных связей между продавцом и покупателем и достаточно высокой степени доверия между ними практикуется оплата проданного товара в кредит - покупателю предоставляется отсрочка платежа после передачи ему товара. Момент платежа в этом случае определяется в договоре, а если этот срок не определен, то должен быть произведен в разумный срок (ст.314 ГК РФ).
Основная обязанность покупателя - принятие товара включает ряд действий фактического и юридического характера. Так, если речь идет о товаре, ограниченном в обороте, покупатель должен получить необходимую лицензию на владение им.
Покупатель должен указать продавцу отгрузочные реквизиты, а если договор заключен без обязательства доставки товара продавцом, заключить соответствующий договор перевозки.
Фактические действия по принятию товара сводятся к выгрузке его с транспортного средства, проверке сохранности, приемке сопровождающих товар документов, помещению его на склад и т.д.
О ненадлежащем исполнении договора покупатель обязан известить продавца (ст.483 ГК РФ). В частности, он должен информировать продавца о нарушении условий договора о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, - в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.
Последствием неисполнения этой обязанности является то, что права покупателя, вытекающие из нарушения продавцом условий договора купли-продажи, существенно ограничиваются. В частности, требования о передаче недостающего количества товара, замене товара, об устранении его недостатков, о доукомплектовании или замене некомплектного товара, об упаковке (затаривании) или замене ненадлежащей упаковки (тары) могут быть осуществлены покупателем в полном объеме лишь при условии извещения продавца о соответствующих нарушениях им договора. В противном случае продавец может полностью или частично отказаться от удовлетворения требований покупателя, доказав, что отсутствие у него сведений о нарушении договора повлекло невозможность устранить эти нарушения либо связано с чрезмерными дополнительными расходами.
В связи с возможностью отсуждения у покупателя проданной вещи третьим лицом закон устанавливает ряд прав и обязанностей для продавца и покупателя.
Если третье лицо предъявило к покупателю иск об изъятии купленного товара, покупатель обязан привлечь к участию в деле продавца, который, в свою очередь, обязан в нем участвовать. Не привлечение покупателем к участию в деле продавца освобождает последнего от ответственности, если он докажет, что, приняв участие в деле, смог бы предотвратить изъятие товара у покупателя. И наоборот, если продавец не примет участия в деле, хотя и был привлечен покупателем, он лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем.
В случае же изъятия у покупателя по решению суда, арбитражного суда или третейского суда проданной вещи по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (п.1 ст.461 ГК РФ).
Продавец, по общему правилу, обязан передать покупателю товар, свободный от каких-либо обременений, т.е. прав третьих лиц на продаваемую вещь (например, прав нанимателя, вытекающих из наличия договора найма с собственником продаваемого жилого дома, поскольку при переходе права собственности на этот дом к другому лицу договор найма сохраняет силу и для нового собственника). Это правило не действует в тех случаях, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. В 2 т., М., 2011. - C. 102.
Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар (ст.490 ГК РФ). Обязанность по страхованию не относится к числу существенных условий договора, однако если стороны включат его в договор, оно становится обязательным для сторон. Это условие может быть зафиксировано в договоре в самом общем виде либо конкретизировано с указанием страховщика, страховых рисков и т.д.
В случае, когда сторона, обязанная по договору страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.
Заключение
Договор купли-продажи является наиболее распространенным и, безусловно, одним из важнейших видов договоров, предусмотренных действующим законодательством. Его значение обусловлено тем, что ведение хозяйствующими субъектами предпринимательской деятельности в любых сферах подразумевает наличие торгового оборота, который невозможно себе представить без института договора купли-продажи. Договоры купли-продажи находят широкое применение в товарно-денежных отношениях, возникающих между гражданами, а также гражданами и предпринимателями.
Положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, содержатся в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященной отдельным видам гражданско-правовых обязательств.
Подводя итоги данной работы можно сделать следующие выводы:
- наиболее важной чертой договора в современных условиях следует считать свободное волеизъявление сторон;
- к договорам применяются правила по двусторонним сделкам, так как он сам представляет собой такую сделку;
- права сторон договора могут быть ограничены как законом, так и самими сторонами, если это не противоречит закону;
- существуют договоры в которых свобода одной из сторон ограничена вплоть до прямой обязанности заключить данный договоров на данных конкретных условиях;
- действующий ГК придает большинству норм о договоре диспозитивный характер;
- содержание договора образуют существенные, обычные и случайные условия;
- договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма;
- для заключения договора и признания его действительным необходима дееспособность сторон и соответствие договора требованиям права;
- договор может быть изменен или расторгнут лишь по соглашению, кроме иных случаев, указанных в законе для данного конкретного вида договоров, либо случаев указанных в самом договоре.
Действующий Кодекс является солидной нормативной базой для коренной перестройки системы гражданского права в целом, а с ней и области договорных отношений.
Список используемой литературы
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993).
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая от 21.10.94 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 22.12.95 // Собрание законодательства РФ. - 1995. - №5. - Ст.410.
Учебная литература:
4. Ансон В.Р. Договорное право - М.: Юридич. лит., 2010. - 420 с.
5. Богданова Е.С. Сделки с недвижимостью. - М.: Воскресенье, 2009. - 460 с.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Издательство "Статут", 2012. - 230 с.
7. Венская конвенция о договорах международной купли-продажи товаров. Комментарий. М., 2011.
8. Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. - № 10. - С.100-112.
9. Гражданское право / А.М. Белякова, С.Н. Братусь, Е.Н. Гендзехадзе и др.; Под ред. П.Е. Орловского и С.М. Корнеева: В 2-х т. Т.1. М., 2011. - 450 с.
10. Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. В 2 т., М., 2011. - 441 с.
11. Гражданское право. Учебник. Часть II/ Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "ПРОСПЕКТ", 2010. - 780 с.
12. Гражданское право. Часть 1 и 2. Учебник под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. - М., ТЕИС, 2010. - 360 с.
13. Гражданское право: Учебник /Под ред. С.П. Гришаева. - М.: Юристъ, 2009. - 552 с.
14. Калачева С.А. Договор. - М.: Приор, 2012. - 450 с.
15. Коганова О., Березин И. Рынок городской недвижимости: тенденции развития // Вопросы экономики - 2010. - №7. - С.30-36.
16. Комментарий к ГК РФ, части второй. / О.Н. Садиков. - М.: Инфра-М, 2012. - 471 с.
17. Суханов Е.А. Сделка с недвижимостью // Экономика и жизнь - 2011 №8. - С.41-46.
18. Тихомиров Ю.А. Договоры в экономике. М.: Экономика, 2011. - 412 с.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Понятие и стороны договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Предмет, цена, сроки договора купли-продажи. Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи. Виды договора купли продажи. Розничная продажа.
курсовая работа , добавлен 28.05.2005
Понятие и признаки договора купли-продажи. Правовое регулирование договоров купли-продажи в зарубежных странах. Субъекты договора купли-продажи. Существенные условия договора. Договор розничной купли-продажи, поставки, продажи недвижимости.
дипломная работа , добавлен 04.10.2006
Цель гражданского регулирования купли–продажи товаров в розницу. Общие положения о договоре розничной купли-продажи. Порядок заключения договора, права и обязанности сторон по договору розничной купли–продажи. Особенности отдельных видов договора.
дипломная работа , добавлен 03.08.2012
Понятие и сущность, значение и виды договора купли-продажи, его особенности и основные условия заключения. Стороны, форма договора и обязанности сторон. Особенности правового регулирования розничной купли-продажи, продажи недвижимости и предприятия.
курсовая работа , добавлен 23.11.2010
Общие положения о купле-продаже. Предмет и формы договора купли-продажи. Содержание. Особенности договоров розничной купли-продажи. Элементы договора. Виды договоров розничной купли-продажи. Осуществление защиты по договору купли-продажи.
дипломная работа , добавлен 02.11.2003
Предмет и формы договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Особенности договоров розничной купли-продажи. Элементы договора розничной купли-продаж. Осуществление защиты по договору купли-продажи. Последствия передачи некомплектного товара.
курсовая работа , добавлен 02.12.2005
Понятие земельного участка, нормативно–правовое регулирование договора их купли–продажи. Предмет, цена и государственная регистрация договора, права и ответственность сторон. Суть договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.
дипломная работа , добавлен 10.06.2011
Понятие договора купли-продажи. Источники правового регулирования. Стороны договора купли – продажи и поставки. Предмет договора купли-продажи и поставки. Значимость института договора купли-продажи все время возрастает.
курсовая работа , добавлен 10.04.2007
Понятие, элементы договора купли-продажи. Классификация договоров купли-продажи. Характеристика некоторых видов договоров купли-продажи. Особенности договоров розничной купли-продажи, поставки товаров для государственных нужд, купли-продажи предприятий.
дипломная работа , добавлен 01.12.2014
Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи. Элементы договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, правовой статус сторон.
Договор купли-продажи недвижимости - соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Существенные условия договора:
1) предмет договора - недвижимость. Она характеризуется прочной связью с землей, большой стоимостью, непотребляемостью при использовании. В договоре продажи недвижимости должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
2) цена в договоре продажи недвижимости также относится к существенным условиям. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.
Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения или оперативного управления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Учреждение же может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе.
При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.
Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Особенности продажи жилых помещений. Сделки с объектами жилого фонда регулируются нормами ГК РФ и Жилищного кодекса (ЖК РФ). При продаже жилых помещений есть небольшие особенности.
Предметом договора могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.
Стороны должны достигнуть договоренности об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения (адрес), этажности, площади.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением.
В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и использование вновь приобретаемым жилым помещением.
Цена жилого помещения - также существенное условие договора.
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре лицо (лица) действуют от имени продавца или покупателя.
Копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.
Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Оно считается зарегистрированным со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав.
Если право продавца ограничено (обременено), то это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указаний на наличие таких обременении имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, т. к. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Когда договор зарегистрирован раньше - при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение - не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу в качестве правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи. Исключением являются подлинные экземпляры зарегистрированного договора.
Для регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется предоставление справки из налогового органа об уплате продавцом налога на наследство или дарение.
При продаже жилых помещений с публичных торгов (в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество) продавцом имущества должника является специализированное учреждение, имеющее право совершать сделки с недвижимостью, с которым заключен договор о проведении публичных торгов.
Ежедневно совершаются сделки по покупке автомобилей, продаже квартир, приобретении бытовой техники и других предметов, необходимых для полноценной жизни. Основной правовой формой таких приобретений выступает договор купли-продажи.
Договор купли-продажи (п.1 ст.454 ГК РФ) — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона, именуемая продавцом, обязуется передать товар в собственность другой стороне, именуемой покупателем, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи (и все его виды) — это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ (товаров), составляющее основу любого обязательства, в данном договоре выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. ГК РФ выделяет отдельные виды данного договора: розничная купля-продажа, поставка, контрактацию, энергоснабжение, куплю продажу недвижимости, предприятий, ценных бумаг, имущественных прав. Однако данные перечень разновидностей договора является далеко не самым полным.
Основными особенностями договора купли-продажи являются следующие пункты: при отчуждении имущества покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену в виде определенной денежной суммы; смена собственника имущества бесповоротна и окончательна; основанием исполнения обязательства по передаче имущества является встречное удовлетворение в виде покупной цены.
Стороны в договоре купли-продажи — это продавец и покупатель. В качестве обеих сторон договора купли-продажи могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Возможность заключения договора купли-продажи гражданами определяется объемом их право- и дееспособности. Ограниченно дееспособные лица вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные лишь с согласия попечителя. Несовершеннолетние граждане могут выступать стороной договора купли-продажи имущества на средства, предоставленные законными представителями или с их согласия третьими лицами (абз.1 п.2 ст.26 ГК РФ). Сторонами договора купли-продажи могут выступать и супруги, однако продажа недвижимости между ними сопряжена дополнительными формальностями (п.3 ст.35 СК РФ).
Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Существенным условием договора купли-продажи является только предмет договора. Если в договоре купли-продажи ясно указаны наименование и количество продаваемого имущества, то он считается заключенным (п.3 ст.455 ГК РФ).
Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры купли-продажи недвижимости и предприятий должны заключаться в письменной форме. Простая письменная форма договора купли-продажи составляется одним документом, подписанным сторонами (ст.550, 660 ГК РФ), и подлежит обязательной государственной регистрации. Письменная форма договора купли-продажи обязательна также для договоров внешнеторговой купли-продажи (п.3 ст.162 ГК РФ). В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила ст.159-161 ГК РФ: простая письменная форма бланка договора купли-продажи обязательна только для договоров с участием юридических лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако, письменная форма бланка шаблона договора купли-продажи не обязательна, если такие сделки исполняются в момент свершения (например, договора розничной купли-продажи).
Расторжение договора может произойти в результате соглашения сторон или в результате волеизъявления одной стороны.
Продавец может расторгнуть договор купли-продажи в следующих случаях: в случае неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.437 ГК РФ); в случае отказа покупателя оплатить товар (ст.439 ГК РФ); в случае отказа покупателя застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на покупателя (ст.443 ГК РФ); непредоставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок при поставке товаров (п.4 ст.462 ГК РФ); невыборка покупателем товаров в месте нахождения поставщика в установленный срок (п.4 ст.468 ГК РФ).
Покупатель может расторгнуть договор купли-продажи в следующих случаях: если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п.1 ст.416 ГК РФ); если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать, после истечения назначенного покупателем разумного срока для их передачи (ст.417 ГК РФ); при нарушении продавцом условия об ассортименте товаров (ст.421 ГК РФ); при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст.428 ГК РФ); в случае передачи некомплектного товара (ст.433 ГК РФ); в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.443 ГК РФ); при просрочке поставки товаров (п.4 ст.464 ГК РФ).
Таким образом, договор купли-продажи встречается практически повсеместно. Помощь в его оформлении Вам окажут специалисты нашей компании.
Новосибирский Государственный Технический Университет
Курсовая работа
на тему:
«Особенности договора купли-продажи недвижимости»
Выполнил: студентка 4 курса
группы 235 Фридрих А.А.
Специальность: 0201 Правоведение
Адрес: Красный Сокол 16-24
Новосибирск, 2004
Введение. 3
1. История развития регулирования оборота недвижимости. 4
2. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву 8
3. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву. 15
3.1. Понятие договора продажи недвижимости. 16
3.2. Объекты недвижимости. 17
3.3. Форма договора и порядок его заключения. 26
3.4. Исполнение договора продажи недвижимости. 33
4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 35
Заключение. 43
Список использованной литературы.. 45
ВВЕДЕНИЕ
Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.
В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.
Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости.
1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ
Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (ressoli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficiessolocedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.
Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н. э. - 193 г. н. э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок.
Но, все же, в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка» .
Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей (traditio) при условии, что передающий являлся собственником вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего. «Последовательное проведение римского принципа, - указывал И.А. Покровский, - создавало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе» .
В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично-правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.
В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимостей перестраивается на новых основаниях .
Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования «принцип публичности» и «принцип достоверности» .
Принцип публичности состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т. п.), должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключается в том, что всякая запись в поземельной книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица вправе добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момента она считается истинной.
Введение поземельных книг способствовало значительному развитию оборота недвижимостей, требовавшему адекватного правового регулирования. Данное обстоятельство привело к повсеместному дифференцированному походу в регламентации правоотношений, которые связаны с переходом прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего.
Зарубежные правовые системы предъявляют специальные требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий.
Конкретные правила регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для разных правопорядков. Так, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента их совершения сделки с недвижимостью признаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки. Иной подход отмечается в германском законодательстве. Согласно Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу .
Действует система регистрации прав на недвижимое имущество (realproperty) и в англо-американском праве, не знающем деления гражданских прав на вещные и обязательственные. В Англии договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального имущества еще не порождает перехода права собственности. Для этого необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. В США, по законам штатов, акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом. По законам многих штатов документы «за печатью» должны быть зарегистрированы .
В зарубежных правопорядках договор продажи недвижимости не выделяется в отдельный вид договора купли-продажи, как это сделано в российском Гражданском кодексе. Однако в принципе и там обеспечивается дифференцированное регулирование продажи движимого и недвижимого имущества. Например, Единообразный торговый кодекс США (ЕТК) предусматривает, что термином «товары» охватываются все вещи, которые являются движимыми к моменту их индивидуализации для данного договора продажи, за исключением денег, в которых должна быть уплачена покупная цена, ценных бумаг и прав требования. Термин «товары» также включает еще не родившийся приплод скота, урожай на корню и другие индивидуализированные вещи, связанные с недвижимостью, в соответствии со статьей о товарах, подлежащих отделению от недвижимости (ст. 2-105). Договор продажи полезных ископаемых (включая нефть и газ) или сооружений либо материалов, подлежащих отделению от недвижимости, рассматривается как договор продажи товаров, если они должны быть отделены продавцом; однако до момента отделения продажа, которую намереваются совершить стороны и которая не является передачей каких-либо прав, связанных с земельным участком, рассматривается лишь как договор о продаже. При этом данные предписания не умаляют прав третьих лиц, предусмотренных нормами о регистрации недвижимости (ст.2-107) .
В разд. 1 («Купля-продажа и мена») кн. 7 («Особые виды договоров») Гражданского кодекса Нидерландов в составе общих положений о купле-продаже выделяются специальные правила, посвященные потребительской купле-продаже (аналог российской розничной купли-продажи), а также продаже зарегистрированного имущества (недвижимости) .
2. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ ПО РОССИЙСКОМУ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ
Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Причины такого особого отношения к недвижимому имуществу хорошо объяснил И.А. Покровский: «Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. <...> Мы говорили о том, что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций» .
Применительно к купле-продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».
Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество .
Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditiosymbolica, утверждал, что у нас купля-продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество» .
Взгляд на куплю-продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность» .
Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но купля-продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли-продажи движимого имущества» . Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля-продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия» .
При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи продавец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступление от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле-продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний.
Проект Гражданского уложения не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями.
Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижимости. К примеру, исключительно в отношении движимого имущества были сформулированы правила принятия покупателем проданного имущества. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки лишает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немедленно по их обнаружении».
Во-вторых, некоторые статьи проекта включают в себя нормы, обеспечивающие одновременное дифференцированное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества (ст. 1371): «При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повреждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу». Таким же образом определяется момент перехода к покупателю права на получение плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая норма: «При продаже недвижимости право на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество передано покупщику или должно было быть передано, если передача не состоялась в срок по вине продавца» (ст. 1730).
В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регулируются отношения, связанные с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т. е. когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепостью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения» (ст. 1754).
И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал в себя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества.
Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая - купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).
В материалах Редакционной комиссии сохранение договора запродажи в отношении недвижимого имущества объясняется как историческими традициями, так и чисто экономическими причинами того времени. В частности, отмечается, что в истории русского права запродажа недвижимых имений развивалась как необходимое дополнение крепостного порядка их продажи и в период, когда готовился проект, составляло одну из самых известных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке и до окончательного совершения и выдачи покупщику или утверждения старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества. Между тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и с переменой их оседлости и хозяйства и весьма часто являлась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате покупной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех таких случаях проект акта передачи имущества недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признанная законом потребность в допущении предварительной сделки продажи недвижимых имений, т. е. договора запродажи.
Существенными условиями договора запродажи недвижимого имущества считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.
Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, определению последствий его неисполнения, а также к ограничению прав продавца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор запродажи.
Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Однако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный вопрос решался в проекте путем определения различных последствий неисполнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.
Дело в том, что проектом предусматривались два вида договора запродажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, дающая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного имения по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обязательным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи.
В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме договора запродажи объясняется следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неисполнение по которой имеет последствием лишь взыскание убытков с неисправной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершенной без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Как здесь, так и там, ввиду важных последствий сделки, необходимо официальное удостоверение дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем придание сделке надлежащей бесспорности и официальной достоверности, наконец, необходима известная гарантия в том, что стороны приступили к заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса...».
Более того, при совершении договора запродажи в нотариальном порядке в обеспечение прав покупщика (покупателя) допускалось, по соглашению сторон, внесение в вотчинную книгу отметки, ограничивающей продавца в праве отчуждать и обременять запроданное имение. Отметка эта погашалась не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение этого срока покупщик не предъявит иск о записи за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780 проекта).
С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли-продажи недвижимости.
Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в нотариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.
Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проекта Гражданского уложения и трудов ученых-правоведов того времени свидетельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недвижимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.
Для характеристики дальнейшего развития событий в области правового регулирования продажи недвижимого имущества в России поистине пророческий смысл имели слова, сказанные И.А. Покровским: «Дойдет ли когда-нибудь право... до «национализации земли», т. е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все... ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного благоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направлении» .
Как теперь уже очень хорошо известно, в советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов так называемой колхозно-кооперативной собственности.
Земля находилась в исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству, то подзаконными актами регулировался специальный порядок их передачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности. Акты передачи являлись скорее бухгалтерскими операциями, нежели юридическими сделками.
С позиции права анализ советского периода «развития» правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества не представляет никакого интереса.
3. ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРА ВУ
Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).
Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).
Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.
Кроме того, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо -ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми нормами.
Такой подход в определении оптимального сочетания частноправовых и публично-правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, был использован при определении порядка введения в действие новых положений ГК об отдельных видах договоров, в том числе правил, регулирующих договор продажи недвижимости. К примеру, в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй ГК в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
3.1. Понятие договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).
Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.
Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.
Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».
3.2. Объекты недвижимости
В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.
Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130ГК).
Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать последние в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.
В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собственность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. На основании данного Указа Правительством РФ принято постановление от 5 января 1998 г. № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» .
Следует отметить, что в настоящее время в российском законодательстве сложилась парадоксальная ситуация: когда еще не принят новый Земельный кодекс Российской Федерации, а иные общие правила об ограничении оборота земельных участков отсутствуют, оборот земли законом практически не ограничен. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (п. 2 ст. 9) признается возможность нахождения в частной собственности (а следовательно, и в имущественном обороте) земли и других природных ресурсов.
Однако следует согласиться с тем, что оборотоспособными в настоящее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом» .
Что касается дальнейшего возможного развития правового регулирования оборота земельных участков, то необходимо согласиться с О.М. Козырь, которая считает, что «в отношении земли российское законодательство, видимо, последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для земель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен» .
Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю . Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными.
Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным» .
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (т. е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК вызвала в юридической литературе дискуссии относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).
По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым .
Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (далее - Закон о государственной регистрации), согласно которому в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25). Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, -пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25)» .
По мнению других авторов, незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом". Такая позиция нашла подтверждение в многочисленных правовых актах, принятых до введения в действие Закона о государственной регистрации, а также воспринята судебной практикой. К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов» , начиная с 1992 г. незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет республиканского бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежали реализации с открытых торгов (как объекты недвижимости) предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам.
Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения граждан жильем.
Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.
Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» . Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации, незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
На наш взгляд, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.
Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.
Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строительством объект как объект недвижимости может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственность.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по Договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом.
В соответствии со ст. 129 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изложенного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора .
Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной регистрации в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т. п. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.
К недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию указанных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.
3.3. Форма договора и порядок его заключения
Положения ГК о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (т. е. договоров) иными способами, установленными ГК. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).
Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражена формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 PJQ - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.
Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные .
В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. В соответствии с п. 9 постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8, в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК) на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием .
Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298 ГК). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.
Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).
Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.
По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.
Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. ГК содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553).
Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.
Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора (договоре-документе) соответствующего пункта, договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре (договоре-правоотношении) в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК).
В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, более того - правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.
В случаях, когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею.
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .
Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).
Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.
Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.
Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. Судом при рассмотрении спора установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, т. е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В п. 3 ст. 433 ГК указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации .
Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.
3.4. Исполнение договора продажи недвижимости
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).
Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.
Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.
Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.
Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации (ст. 29).
Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд вынес решение о его расторжении .
4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).
Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т. е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.
В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.
Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, который был заключен между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено исходя из следующих выводов. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 ГК предусматривает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества .
Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). В итоге получается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.
Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в постановлении его Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно п. 14 данного постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение .
Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточнении.
Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.
Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.
Во-вторых, положение ГК о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.
В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и обязательств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необходимо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. На данное обстоятельство обращено внимание в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, согласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (п. 15) .
Вместе с тем, на наш взгляд, данное разъяснение также нуждается в некотором уточнении. Из п. 15 постановления Пленума можно сделать вывод (исходя из обратного), что в случаях, когда законом или договором не предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишает стороны договора продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения. С этим никак нельзя согласиться как по причинам формально-юридическим, так и по обстоятельствам, затрагивающим существо правоотношений.
Формально-юридические возражения состоят в том, что § 7 гл. 30 ГК не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения, связанные с расторжением договора продажи недвижимости, отсутствуют такие нормы и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Следовательно, подлежат применению положения ГК об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) без всяких изъятий. Поэтому при наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 450 ГК (например, существенное нарушение договора), факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не может служить препятствием для расторжения договора продажи недвижимости.
Что касается существа правоотношений, то необходимо различать основания расторжения договора и последствия его расторжения. То обстоятельство, что покупатель зарегистрировал переход права собственности на объект недвижимости, никак не может влиять на расторжение договора продажи недвижимости при наличии на то оснований, предусмотренных ст. 450 ГК. Другое дело - последствия расторжения договора. В этом случае в силу отсутствия специального правила, регулирующего последствия расторжения договора продажи недвижимости, действует общее правило, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 453 ГК). Однако действие данного правила, как и в случае с основаниями расторжения договора, никак не связано со спецификой договора продажи недвижимости, в том числе с необходимостью регистрации перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости.
Интересы продавца или покупателя, предъявляющего требование о расторжении договора продажи недвижимости, вовсе не обязательно сосредоточены на возврате соответственно проданного объекта недвижимости или уплаченной за него суммы. Ведь, если основанием расторжения договора продажи недвижимости послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК).
Порядок государственной регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основе договора продажи недвижимости определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не является предметом исследования в данной работе. Отметим лишь некоторые моменты, связанные с обеспечением защиты прав и законных интересов участников отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.
Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью (применительно к продаже недвижимости к их числу относится договор продажи жилых помещений) влечет безусловную недействительность сделки. Например, О.М. Козырь пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)» .
Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточным доктринальным толкованием положений, содержащихся в ст. 165 ГК, и прежде всего в п. 1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.
Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - не влечет его недействительность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК).
Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости» (п. 14) .
Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого помещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21).
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
В п. 3 ст. 165 ГК предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК, подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Такое решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки .
Вместе с тем необходимо признать, что Закон о государственной регистрации, дозируя информацию о правах на объекты недвижимого имущества и их обременениях, ограничивая круг лиц, имеющих право на получение такого рода сведений, устанавливая, что такие сведения предоставляются на платной основе, тем самым не обеспечивает в полной мере защиту прав и законных интересов третьих лиц - участников оборота недвижимости. На это ранее обращалось внимание в юридической литературе .
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.
Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.
Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.
Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.
Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2000.
2. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999.
3. Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5, 6 и 7 / От вред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден, 1996.
4. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. Ред. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992.
5. Гражданское право. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. – Часть 2. – М.: Проспект, 1998.
6. Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / От вред. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998.
7. Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право).
8. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913).
9. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., - 1998.
10. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999.
11. Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997.
12. Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хозяйство и право. - 1997. - №№ 8, 9.
13. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.
14. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 1998. - №7.
16. Саватье Р. Теория обязательств. - М., 1972.
17. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. - 1998 - №10.
Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / От вред. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998. С. 513.
Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 18.
Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 81.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 295.
Для купли-продажи недвижимости установлены специальные правила в связи спецификой предмета.
Специфические черты недвижимости: тесная и неразрывная связь с землей; обладает повышенной ценностью; целевое направление и социальная значимость многих объектов недвижимости, в связи с чем для них предусмотрен ряд ограничений; недвижимые вещи являются индивидуально-определенными и незаменимыми.
В соответствии со ст. 549 ГКРФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и др. недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор является взаимным, возмездным, консенсуальным.
В качестве продавца, по общему правилу, должен выступать собственник имущества. Право собственности должно быть удостоверено. Форма свидетельства установлена правилами ведения единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательство допускает исключение из этого правила – это касается государственных и муниципальных предприятий, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но обязательным условием такой сделки является согласие собственника.
Существенными условиями договора являются предмет и цена. В данном случае требуется дополнительное описание признаков отчуждаемого имущества . При отсутствии детализации договор считается незаключенным. Вследствие того, что недвижимость тесно связана с землей в ст. 552 ГК РФ установлено, что при купле-продаже здания, сооружения или другой недвижимости, покупатель одновременно с правом собственности на объект передается право собственности на участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. По общему правилу цена на недвижимость устанавливается по соглашению сторон. Согласно ст.555 п. 2 ГК РФ цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке включает стоимость такого участка или права на него.
Форма договора. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор должен быть заключен в письменной форме, документ подписывается сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность. Государственная регистрация перехода права осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества по установленной законом системе записи в единый государственный реестр.
После вручения имущества покупателю, подписания сторонами документа о передаче обязательства продавца считаются исполненными, и с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели вещи.
Продажа предприятий. Предприятие – это разновидность недвижимости и специальные правила обусловлены спецификой предмета.
Предприятие – это имущественный комплекс любой формы собственности, используемый для предпринимательской деятельности. В его состав входят: земельные участки, здания, сооружения, основные и оборотные средства, права требования, долги. продавец обязуется передать в собственность покупателю предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
До подписания договора сторонами должны быть согласованы и подписаны следующие документы: акт инвентаризации (необходим для определения цены); бухгалтерский баланс (для выявления дебиторской и кредиторской задолженности); заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов с указанием кредиторов, характера долга, размера и срока.
Отсутствие какого-либо документа признается нарушением формы договора и влечет его недействительность. В остальном, требование по форме как при продаже недвижимости. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Также требуется регистрация перехода права собственности.
Предприятие считается переданным с момента подписания передаточного акта обеими сторонами, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели.
Особенностью договора является наличие долгов. Продажа означает перевод долга, а это согласно п.1 ст.391 ГК РФ возможно лишь с согласия кредитора. В ст. 562 содержится правило о том, что все кредиторы должны быть уведомлены в письменной форме о продаже предприятия. Кредитор, который не сообщил письменно о своем согласии на перевод долга или не был уведомлен продавцом, вправе потребовать от продавца прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков, либо признания договора недействительным в части или полностью.