Если вам принадлежит определенная доля в квартире, значит, эта доля является полноправной собственностью. Соответственно, вы имеете полное право распоряжаться данной жилплощадью как хотите. Можете продать, завещать или подарить долю в квартире. Даже заложить в случае необходимости либо по желанию.
Юристы, работающие в сфере недвижимости, относят сделки с долями квартиры к наиболее проблематичным и сложным среди всех остальных операций.
Прежде всего, это обусловлено тем, что никто не может определить конкретные метры в квартире, которые принадлежат собственнику. Владение недвижимостью оформляется либо как долевая собственность, либо как совместная. Договор о долевой собственности точно обозначает только размер вашей доли в данной квартире, но не дает конкретного права претендовать, к примеру, на какую-либо определенную комнату в квартире. Владение определенной частью - это вовсе не то же самое, как когда вы владеете комнатой в коммуналке, так как доля в квартире вполне может быть меньше по размеру, чем комната.
Есть еще одна особенность, существующая при продаже доли в квартире
. Вы обязаны предложить купить свою долю совладельцам квартиры. Собственники имеют по закону первоочередное право на покупку. Помимо этого, вы не имеете право продать вашу часть кому-либо еще без отказа всех совладельцев данной квартиры. Отказ должен быть оформлен документально и в четко установленный срок. Если все стороны будут заинтересованы в быстром и полюбовном решении такой ситуации, тогда проблем не должно быть. Однако так бывает только в редких случаях, поскольку квартирный вопрос был и все еще остается самым злободневным на сегодняшний день.
В случае если у вас не простые отношения с совладельцами данного имущества, они могут серьезно помешать проведению продажи долевой собственности и всячески затруднить проведение сделки. Выход из такой ситуации есть. Установленное законом первоочередное право для сособственников жилья не распространяется юридически на залог либо дарение доли собственности. Таким образом, если не можете продать вашу долю квартиры по причине отказа от этого несговорчивых собственников, можете абсолютно на законном основании заложить вашу долю либо подарить. Для этого не нужно спрашивать согласия совладельцев квартиры. Но здесь имеются свои подводные камни. Если сделка будет признана недействительной, вы можете потерять деньги, не зафиксированные в документах.
Продают жилье частями по множеству различных причин, но кто же приобретает эти метры недвижимости, из-за которых нередко разгораются колоссальные конфликты? Со стороны потенциальных покупателей привлекательность квартирных долей вполне понятна, поскольку рыночная стоимость доли в квартире при сравнении со среднерыночной ценой недвижимости очень и очень привлекательна. Квартирные доли даже значительно дешевле комнат.
Кроме того, покупка доли в квартире - это возможность получить необходимую регистрацию, что очень актуально на сегодняшний день, в частности, для приезжающих на заработки. Дело в том, что покупатель может спокойно зарегистрироваться на своей площади, для этого не требуется согласие сособственников квартиры.
Если задаться конкретной целью и покупать одну за одной долю в определенной квартире, в случае благоприятного стечения обстоятельств, в конечном итоге, можно стать собственником всей квартиры. В результате, получиться значительно дешевле, если сравнивать с общей стоимостью квартиры. Но воплотить подобную затею достаточно сложно.
Стоит помнить, что если вы планируете купить долю в квартире
, нужно обращать особое внимание на правильное оформление всех документов, особенно заверенный нотариусом отказ со стороны всех совладельцев данной квартиры от продаваемой части жилой собственности.
Добрый день!
ВЫ ВПРАВЕ СОСТАВИТЬ СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ НАСЛЕДСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА, НО В СООТВЕТСТВИИ С Ч.2 СТ.1165 ГК РФ ТАКОЕ СОГЛАШЕНИЕ ВЫ ВПРАВЕ ПОДПИСАТЬ ТОЛЬКО ПОСЛЕ ПОЛУЧЕНИЯ СВИДЕТЕЛЬСТВ О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО У НОТАРИУСА, ТАК КАК РЕЧЬ ИДЕТ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ.
Комментарий к статье 1165 гражданского кодекса
1. В комментируемой статье определяется порядок раздела между наследниками общего имущества, который осуществляется по договору между ними, т.е. является правом, а не обязанностью наследников.
Наиболее отчетливо непрочность отношений долевой собственности проявляется при наследовании, когда собственниками могут стать совершенно посторонние люди, которые не желают достигать каких-либо соглашений о пользовании имуществом с другими наследниками-сособственниками.
Получившие имущество в долевую собственность наследники в любой момент могут заключить соглашение о разделе этого имущества, что приведет к прекращению долевой собственности.
Отметим, что прекращения долевой собственности не происходит, когда один либо несколько наследников настаивают на выделе доле; для остальных наследников режим долевой собственности сохранится. При отсутствии соглашения требовать выдела своей доли в судебном порядке может любой из наследников.
В силу абз. 2 п. 1 комментируемой статьи к соглашению о разделе наследства применяются правила о форме сделок и форме договоров, т.е. речь идет о нормах ст. 158 - 161, 434 ГК. Из этого следует, что, если наследнику причитается имущество стоимостью менее 10 МРОТ, соглашение может быть устным. Кроме того, устным может быть соглашение, предусматривающее передачу наследникам имущества и большей стоимости, если это соглашение исполняется в момент заключения (кроме случаев, когда речь идет о передаче недвижимости). Однако, конечно, очевидна целесообразность в указанных случаях (как и во всех остальных) заключать письменный договор о разделе наследства, чтобы впоследствии избежать возможных споров между наследниками. Нотариальное удостоверение соглашения не обязательно, но по общим правилам о форме сделки возможно, если этого желают наследники.
2. Пункты 2 и 3 комментируемой статьи определяют порядок регистрации прав на недвижимость, полученную наследниками при разделе наследства.
Заметим, что в силу абз. 1 п. 2 комментируемой статьи соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимость, а также о выделе доли одного (или нескольких) из наследников может быть заключено только после выдачи им нотариусом свидетельств о праве на наследство. Из этого можно сделать следующий вывод. До выдачи свидетельства о праве на наследство возможен раздел наследства, в котором нет недвижимости, т.е. состоящего только из движимых вещей, имущественных прав и обязанностей. В этом случае свидетельства будут выдаваться в отношении прав каждого наследника, а не по поводу общей долевой собственности.
На основании свидетельства о праве на наследство недвижимости осуществляется государственная регистрация прав на наследственную недвижимость. Права будут общими долевыми. Если до регистрации стороны договорятся о разделе этого имущества, то в орган регистрации должно быть представлено как свидетельство о праве наследования, так и соглашение о разделе. Если наследники заключат соглашение о разделе наследства после регистрации (а это можно сделать, как отмечалось выше, в любое время), то для регистрации права собственности наследнику-собственнику понадобится только соглашение о разделе наследства, т.е. свидетельство о праве на наследство не потребуется.
3. В соглашении о разделе наследства наследники могут определить иной порядок раздела имущества, нежели тот, который был установлен свидетельством о праве на наследство. Тем самым при наследовании по завещанию наследники фактически изменяют волю наследодателя, однако они имеют такое право, так как после принятия наследства имущество принадлежит уже наследникам, которые могут им распоряжаться по своему усмотрению (что и осуществляется соглашением). Например, в завещании и в свидетельстве о праве на наследство сказано, что сын получает 10% имущества, а соглашение о разделе наследства предоставляет ему дом, цена которого составляет 90% стоимости наследственной массы.
Поэтому п. 3 комментируемой статьи устанавливает, что несоответствие раздела наследства, осуществленного в соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимость, полученную в результате раздела наследства. Если в регистрации отказано как по названному, так и по другим основаниям, возможно обжалование в суд отказа в соответствии с п. 3 ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимость.
Мы выполним «под ключ»:
- Подготовка схемы обмена
- Разработка проектов договоров и обязательств
- Сбор документов
- Проведение нотариата
- Регистрация в Росреестре
Советы адвоката
- При сделках купли-продажи долей необходимы отказы от приобретения долей всех сособственников в квартире, где продаются доли. Есть вероятность, что сособственники захотят выкупить долю по предложенной цене, тогда мена будет невозможна. Решить такой вопрос можно. Есть варианты.
- При мене с доплатой важно понимать, что сделки купли-продажи (а мена - это встречная купля-продажа) могут облагаться налогом. С учетом ст. 218-220 Налогового кодекса РФ, до подписания документов, можно планировать величину или отсутствие налогов.
- При сделках с участием несовершеннолетних в 2017 году продолжает действовать правило обязательного нотариального удостоверения договора по отчуждению доли ребенка. Стоимость государственной пошлины у нотариуса рассчитывается согласно ст. 333 Налогового кодекса РФ.
- Обязательное согласие органов опеки и попечительства на продажу или иное отчуждение доли несовершеннолетнего должно быть получено до похода к нотариусу. Но перед этим мероприятием важно понимать схему, при которой будет осуществлен обмен. Ведь родитель не может продать собственному ребенку, а ребенок - своему же родителю часть недвижимости. Нужно разработать другие варианты оформления сделки.
- При любых операциях с недвижимостью важна чистота сделки. Под чистотой понимается, как минимум, два фактора: чистота самой проводимой сделки и историческая чистота документов приобретаемой квартиры. Проще говоря, если обмен идет в неизвестную (неродственную) квартиру, важно понимать, что квартира в предыдущих сделках оформлена правильно и не будет судебных споров от прошлых собственников, лиц с правом проживания или органов опеки и попечительства.
- Есть еще много вопросов, на которые можно и нужно обращать внимание при мене. Но это частные случаи, например, квартира после наследования, после приватизации с отказавшимися от приватизации гражданами и пр. Эти вопросы следует решить до осуществления мены, заручившись письменными документами на «будущее».
Если при разделе имущества супругов родители и дети меняются долями
Здесь будет несколько зависимых документов, которые одновременно нужно заверить у нотариуса. В разных ситуациях это будут разные договоры, соглашения, гарантийные обязательства и пр. До похода к нотариусу нужно разработать проекты таких документов и собрать справки и разрешения. При этом стоит учесть будущие налоговые обязательства.
Помощь в выборе схемы передачи друг другу долей осуществляет наш адвокат Черевкова Людмила Ивановна. Вы можете заказать услугу под ключ, с сопровождением нотариата и проведением безопасности сделок.
Если при обмене долями идет доплата
Следует знать о доплате по договору обмены долями следующее:
- Возможны налоги;
- Разговор о доплате и ее указание в договоре могут быть недействительными (например, папа не может продать долю ребенку в принципе, и доплата за долю также невозможна);
- Передача денег зависит от выполнения комплекса условий, в том числе от регистрации всего комплекса обязательств в Росреестре и иных организациях, если это необходимо. Поэтому вопрос получения доплаты завязан во временном отрезке на получение промежуточных или конечных результатов. Это также должно быть оформлено и прописано в условиях получения доплаты.
- В качестве «доплаты» могут выступать не только деньги, но и иные вещи, обязательства.
Основания мены
Главные правила для мены долями недвижимости указаны в ст. 567 Гражданского кодекса, а при встречных договорах купли-продажи - ст. 454 ГК РФ.
При сделках с долями квартир, обмениваемыми или зависимыми от условий пользования дачами, земельными участками, акциями, долями в ООО и прочими желаемыми «эквивалентами», следует также применять законодательство, касающееся проведения таких сделок. Например, обмен долей квартиры на земельный участок, задействует нормы Земельного кодекса, возможно, закона № 66-ФЗ «О садоводческих…объединениях» и пр. При таких менах не всегда можно оформить желаемое прямой сделкой, возможно, придется делать схему с рядом зависимых обязательств.
Помощь «под ключ»
При заключении договора с нашим юридическим центром на сопровождение мены долями во внесудебном порядке, Вы получите организованный результат, при котором мы выполним:
- разработку схемы обмена;
- переговоры с каждой стороной;
- подготовку и сбор необходимых документов для сделок;
- получение разрешения органов опеки и попечительства на мену или продажу;
- согласование условий с каждой стороной сделки;
- достижение договоренности с нотариусом на оформление сделки (по существу сделки, комплектности, времени проведения);
- проведение нотариата;
- помощь в закладке денег в банковскую ячейку, если есть доплата;
- помощь в регистрации прав на обмененные доли и прочее.
Стоимость услуг
Стоимость оформления может быть от 10 до 70 тыс. рублей, в зависимости от сложности ситуации. У каждого будет свой «набор» необходимых действий и документов. Рассчитать стоимость услуг по сопровождению процедуры обмена помогут специалисты нашего центра по тел.
Закон не запрещает обменивать свою долю в жилом помещении.
При этом совсем не важно, какая часть вам принадлежит – размер не имеет значения, главное, что вы являетесь непосредственным владельцем недвижимости.
Как и любое другое действие, обмен должен быть произведен в соответствии со статьями законодательства, обратимся к ним.
Отказ может быть вызван отсутствием важного документа или документов. Но в этом случае дается время на предоставление недостающих сведений.
Особенности и нюансы
Если хотите обменять часть в одной квартире на часть в другой, то необходимо заручиться как согласием остальных собственников, так и в другой. Также необходимо прояснить факт того, в каком размере предоставляется часть недвижимого имущества. Они должны быть соразмерными .
Как обменять часть на квартиру? При обмене скорее всего обяжут . Она составит установленную собственником сумму.
Как осуществляется мена квартиры на часть в жилом помещении? При такой сделке доплату требуете вы. Она будет зависеть от многих факторов, к которым относят как ремонт и состояния жилья в целом, так и его месторасположение. Немаловажным фактором является величина части имущества.
Как лучше осуществить процедуру между родственниками?
Данную операцию между родственниками можно оформить в виде дарения. Таким хитрым способом вы оградите себя от уплаты налога. Он не распространяется на дарение между близкими родственниками.
Можно ли сделать обмен доли несовершеннолетнего? Часть недвижимости несовершеннолетнего нельзя отчуждать без весомых на то причин. При этом, нельзя осуществить сделку не уведомив при этом органы опеки. Перед осуществлением сделки вы должны обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением об отчуждении и получите разрешение, если действия не навредят ребенку.
Часть недвижимого имущества не будет висеть мертвым грузом – ее тоже можно обменять.
Но для этого необходимо знать все основные нюансы подобной процедуры.
Теперь, когда вы ознакомились со статьей и находитесь во всеоружии, вы можете приступать от теории к действиям.
Консультация адвоката на тему продажи доли в квартире в этом видео:
