Главная » Мошенничество

Изменение кадастровой стоимости земельного участка. Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости

В погоне за доходами большинство регионов отказалось от четырехлетнего моратория на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Москва - в числе первых. Еще в середине декабря власти города передали Росреестру результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Цена столичных зданий в среднем выросла на 2,5% - неприятно, но терпимо. Однако некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали в разы. Пропорционально увеличилась и фискальная нагрузка на бизнес. Так, стоимость одного из лубянских торговых центров в результате переоценки поднялась с 115,7 млн до 2,7 млрд рублей, а размер платежа в ФНС составил 38 млн вместо 1,5 млн рублей в год.

Оспорить суммы сразу собственникам не дали. Чтобы обжаловать оценку и снизить налоговое бремя, юрлица должны были подать заявления о пересмотре до конца года, то есть в оставшиеся две недели. Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру. Более того, некоторые организации до сих пор не в курсе изменений и рискуют попасть в число штрафников за недоплату. Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект явно переоценили?

Совет № 1: регулярно проверять кадастровую стоимость

Добавлю - и внимательно следить за новостями. Уверен, если бы все компании соблюдали это базовое правило, многих неприятностей им удалось бы избежать. По отмене моратория на пересмотр оценки прошлой осенью не высказался только ленивый. Мэрия Москвы была главным лоббистом инициативы и своих планов по скорому обновлению данных не скрывала. Тем не менее для налогоплательщиков решение столичных властей стало сюрпризом. Все потому, что надеялись, что об изменении кадастровой стоимости их уведомят заранее. Как видим, ошиблись. А незнание в данной ситуации мало того что не освобождает от ответственности, так еще и усугубляет вину.

Благо, в Москве, как и в других городах федерального значения, переоценка может осуществляться не чаще, чем раз в два года. Так что, будем считать, до 1 января 2018-го с кадастровой стоимостью недвижимости столица уже определилась. Зато у остальных субъектов РФ сейчас руки развязаны: большинство последний раз проводили оценку несколько лет назад и наверняка захотят «освежить» цифры. Поэтому предпринимателям из регионов надо быть настороже и периодически уточнять данные о стоимости своих объектов в Росреестре. Следует мониторить и сайт администрации субъекта: власти обязаны разместить в интернете предварительные результаты новой оценки, прежде чем их утвердить.

Совет № 2: определить, надо ли оспаривать оценку

Если здание попало под переоценку и новая кадастровая стоимость не устраивает собственника, ее можно и нужно обжаловать. Но, прежде чем вступать в долгий и затратный спор с властями, необходимо понять - а стоит ли овчинка выделки?

Во-первых, не любую стоимость можно пересчитать. Как показывает практика, подавать заявление имеет смысл, когда кадастр оказался выше рынка хотя бы на 20-30%. В ином случае шансы на успех минимальны. Соответственно, сначала лучше узнать у оценщиков приблизительную рыночную цену своего объекта и сравнить показатели.

Во-вторых, важно учесть, что оспаривание обходится недешево. Только за обязательную рыночную оценку (речь о бизнес-центрах и больших нежилых объектах) придется заплатить от 100 до 500 тыс. рублей. Плюс возможные расходы на юристов, судебную экспертизу, не говоря о потраченном времени, которое, как известно, тоже деньги. В итоге общие издержки могут кратно превысить потенциальную налоговую выгоду. И это притом что все затраты на процесс, независимо от исхода дела, лягут на собственника. По закону суд не обязан ему ничего возмещать.

Совет № 3: не откладывать подачу заявления

Если необходимость оспаривания оценки сомнений не вызывает, главное - не затягивать с жалобой. Ведь по общему правилу, даже если компании удастся снизить кадастровую стоимость объекта, налоговая начнет учитывать новые данные с того года, в котором было подано заявление о пересмотре. Проще говоря, если власти «переоценили» здание в конце 2016 года, а владелец спохватился лишь в январе 2017-го, то ему в любом случае придется заплатить налог на имущество за предыдущий год по завышенной цене. Потом он, конечно, может доказать, что его недвижимость стоит на 1 млрд рублей меньше. Но вернуть многомиллионную переплату по налогу уже не получится. Опять-таки заявления не всегда принимают с первого раза, а разбирательства по переоценке порой растягиваются на месяцы. И к тому моменту, как решение суда вступит в силу, кадастровую стоимость могут вновь обновить. Тогда процесс придется начинать сначала.

Совет № 4: не экономить на оценщике

По своему опыту скажу: в пересмотре кадастровой стоимости бизнесу зачастую отказывают именно из-за плохого качества отчета о рыночной оценке. В документе, который обошелся компании в сотню тысяч рублей, могут вдруг обнаружиться грубые ошибки или могут отсутствовать важные сведения об объекте. Поэтому, если хотите выиграть в споре с государством, выбирайте оценщика по тем же параметрам, что и личного врача: репутация, опыт, мнения клиентов, расценки. Для проверки специалиста стоит изучить сайты с отзывами, профильные форумы и СМИ. Чем больше информации удастся собрать, тем лучше. Кроме того, хороший независимый эксперт обязательно должен входить в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховать свою профессиональную ответственность перед клиентами хотя бы на 5 млн рублей.

Совет № 5: идти в суд, минуя комиссию Росреестра

Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, отменил обязательный досудебный порядок оспаривания для юрлиц. Теперь компания, не довольная кадастровой ценой недвижимости, может сразу подать иск в суд субъекта РФ, не обращаясь предварительно в комиссию при Росреестре. Организациям такое нововведение только на руку, особенно тем, у кого стоимость завышена на десятки, а то и сотни миллионов рублей. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на свежую статистику по жалобам. За 2016 год через комиссии собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%, через суды - более чем на 40%. В первом случае успехом увенчалось меньше половины обращений, во втором - 63%. При этом, когда речь шла о крупных суммах, добиться переоценки на досудебном этапе было практически невозможно: жалобы отклонялись по формальным поводам. Что, в общем-то, неудивительно, ведь в комиссии входят не только представители оценщиков, но и чиновники от Росреестра, регионального правительства. И перед ними там стоит вполне определенная задача - максимально пополнить бюджет.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка, каким образом произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка. Напомню, что в прошлой статье мы разбирали, как определяется стоимость участка.

Причиной, по которой многие владельцы земельных участков заинтересовались изменением кадастровой стоимости земли - проведенная кадастровая переоценка земель различных категорий.

Кадастровая цена земельного участка напрямую влияет на цифру указанную в налоговых уведомлениях

Что делать, если ваш участок стал оцениваться кадастром в несколько раз больше?
Логичный вариант решения - изменить кадастровую стоимость земельного участка. Как это сделать, разберем в этой статье!

Существенное повышение кадастровой стоимости земельных участков ощутили
владельцы участков для сельхозназначения, которые до переоценки стоили ни так дорого

Что же касается земель городских поселений, то здесь повышение кадастровой стоимости земельных участков ни так заметно, но все же весьма ощутимо. В отличие от городской местности новое исчисление налога в сельской местности может способствовать продаже земельных участков, из-за неспособности собственников нести налоговое бремя.

Причины высокой стоимости участков после переоценки

  1. Возможно, не все кадастровые инженеры, участвовавшие в переоценке объективно подходили к составлению стоимости земельных участков
  2. Несовершенство нормативно-правового механизма, который должен регулировать данный процесс. Элементарный пример, отсутствуют руководства, которые бы объясняли, где брать недостающую информацию о земельном участке, куда обращаться за достоверными и «свежими» сведениями
  3. Большой объем работы в установленные сроки оказался для кадастровых инженеров неподъемным и этот факт не исключает возможности оценки земель без выезда на «место». При этом использовались данные из имеющихся в наличии документов, которые не всегда имеют полные или достоверные сведения, ввиду ошибок при сканировании или перепечатывании информации.

Для чего мы рассматриваем эти причины? Для того, чтобы вы понимали, насколько мало в них объективизма! А это значит, имеется достаточно оснований для изменения кадастровой стоимости земельных участков.

Стоит только упомянуть, что в каждом конкретном случае повод для изменения кадастровой стоимости для каждого участка свой

С причинами понятно, нет ничего неисправимого.. Теперь это надо понять тем, кто получил налоговое уведомление, в котором вместо привычной суммы стоит «космическое» число..

Изменение кадастровой стоимости земельного участка: способы

Изменить кадастровую стоимость вы, как физическое лицо, имеете право, в случае, если завышенная стоимость участка земли привела каким-либо образом к нарушению ваших прав.

У вас есть несколько путей

  1. Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в досудебном порядке
  2. Судебный порядок (сейчас только судебный)

Для обращения в суд физическим лицам не обязательно получать отказ комиссии по оспариванию кадастровой стоимости

Где узнать порядок изменения стоимости

Открываете сайт Росреестра (rosreestr.ru), выбираете в верхнем левом углу ваш регион и открываете следующие раздел: Деятельность > Кадастровая оценка > Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Здесь вы узнаете о порядке рассмотрения споров, состав комиссий, о результатах судебных споров (информация представлена в цифрах и графиках за Россию), о результатах рассмотрения заявлений комиссиями

Досудебное оспаривание возможно в течение 6 мес. после того, как утвердят завышенную кадастровую стоимость земельного участка

Документы для обращения в комиссию

  • Кадастровый паспорт земельного участка
  • Отчет о рыночной стоимости земельного участка
  • Свидетельство о праве собственности на участок (нотариально заверенная копия)
  • Если рыночная стоимость земельного участка отличает ся от кадастровой на 30%, то еще - положительное заключение эксперта

Чаще всего о кадастровой переоценке вашего земельного участка никто вас не уведомит - не обязаны. Поэтому, чаще всего собственник узнает о новой кадастровой стоимости земельного участка из налогового уведомления - а это уже поздний срок для обращения в комиссию.

Перед тем, как идти в комиссию или подавать иск в суд, узнайте, — это даст вам понимание того, что вы будете оспаривать.

Чтобы не ждать «часа икс», необходимо обратиться в кадастровый орган и запросить сведения об оценке вашего земельного участка исходя из кадастрового номера (ГКН).

Если вы уже поняли, что не успеваете обратиться в комиссию, то остается только обращаться в суд.

Допустим, вы обратились в Росреестр и узнали, что кадастровая стоимость вашего земельного участка завышена. В этом случае не надо ждать, когда введут новый налог на недвижимость (он ожидается в 2018 году), т. к. позднее доказать свою правоту будет сложнее.

Обращайтесь в суд и решайте вопрос сейчас, чтобы платить меньше!

Как бесплатно задать вопрос юристу по земельному вопросу — кликните на вкладку «Специалисты»

Сегодня вы узнали порядок изменения кадастровой стоимости земельного участка. Как оспорить завышенную кадастровую стоимость земельного участка, поговорим в следующей статье.

Заказать оценку

Почему именно мы?

Скидка на оценку!

ООО «СОЮЗ-ЭКСПЕРТ» – независимая компания, предлагающая как юридическим, так и физическим лицам услуги, по оценке стоимости земельной собственности. Специалистами нашей компании осуществляется и переоценка кадастровой цены земли.

Что понимается под переоценкой кадастровой стоимости земли?

Кадастровая цена пересматривается муниципальными учреждениями раз в 5 лет. Исходя из кадастровой цены участка, определяются земельный налог и величина арендной платы. Проблема заключается в том, что однородные участки согласно Постановлению Правительства №316 должны объединяться в оценочные зоны. Усреднение стоимости земли на определенной местности приводит к тому, что кадастровая стоимость конкретного участка может значительно превышать рыночную, так как действующая процедура не учитывает индивидуальные особенности участков, следовательно, владельцу приходится платить высокий налог. Пересмотр кадастровой цены нужен, чтобы уровнять рыночную и кадастровую стоимости земли – о том, что они должны быть равны, говорит статья 66 Земельного Кодекса.

До недавнего времени вопрос уменьшения кадастровой цены участка решался исключительно через суд, что крайне неудобно, ведь судебный процесс способен затянуться на месяцы. Сейчас существует возможность изменить стоимость и без обращения в суд. Такая возможность дается владельцу законом «Об оценочной деятельности» (ст. 24). Для этой цели функционирует комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как происходит переоценка кадастровой стоимости?

В комиссию владельцем земли подается заявление о пересмотре цены, где должна указываться причина, по которой он придерживается мнения, что кадастровая стоимость слишком велика.

Важно: комиссия будет рассматривать случай только тогда, когда на момент подачи определена рыночная цена участка. Если комиссии будет не с чем соотнести определенную кадастровую цену, мотивы владельца участка будут расценены как надуманные, а само заявление окажется отклоненным.

  • Для владельца установлены строгие сроки: подать заявление с пакетом обязательных документов он должен в течение полугода после процедуры кадастровой оценки. На принятие решения о целесообразности переоценки и ознакомление с предоставленными документами комиссии отводится месяц.

Оспорить кадастровую стоимость можно также и через суд. Правом обращаться в суд за переоценкой закон наделяет физических лиц (собственников участков), а также индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, которые используют землю в законном порядке. Однако существует некоторая разница: землевладельцы-частники должны подавать иски в суд общей юрисдикции, в то время как организации – в Арбитражный суд по месту, где находится участок.

Фактически в суде не оспаривается определенная кадастровая цена участка, а рассматривается целесообразность ее пересмотра по той причине, что при оценке не были приняты во внимание индивидуальные характеристики участка. Ответчиком считается территориальное отделение Росреестра. Для подачи иска у владельца земли есть 3 месяца с того момента, как он узнал о нарушении своих прав.

Какие документы необходимо предоставить для оспаривания?

В перечень бумаг, которые необходимо предоставить комиссии по разрешению споров входят:

  • Заявление с просьбой пересмотреть определенную цену в связи с недостаточностью информации об объекте недвижимости.
  • Документ, удостоверяющий статус владельца участка (а также копия документа, подтвержденная нотариусом).
  • Кадастровый паспорт земли.
  • Документы, подтверждающие обоснованность претензий.
  • Отчет оценщика о рыночной цене и экспертное заключение о том, что отчет соответствует всем нормативам законодательства.

Если какого-то из перечисленных документов в пакете не окажется, просьба владельца будет отклонена.

Есть один минус при подаче жалобы в комиссию по разрешению споров: выгода, которую получит владелец участка, может не покрыть расходы на получения таких бумаг, как отчет о рыночной цене и экспертное заключение. Компенсировать расходы возможно, но для этого опять придется подавать иск.

Для подачи иска необходим следующий пакет бумаг:

  • Исковое заявление.
  • Бумага, подтверждающая право обладания.
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об экспертной оценке рыночной цены.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

При обращении в суд экспертное заключение о подлинности отчета не требуется – суд самостоятельно проводит экспертизу этого документа. Возможно также обойтись и вовсе без отчета в пакете, однако, в этом случае придется ждать экспертной оценки, назначенной судом. Ожидание может затянуться на несколько месяцев.

Для того чтобы не заниматься сбором необходимых бумаг самостоятельно, можно обратиться к специалистам ООО «СОЮЗ-Эксперт». В перечень услуг, предлагаемых нашими профессиональными консультантами, входят юридическое сопровождение процесса оспаривания кадастровой цены участка, экспертиза целесообразности оспаривания, представление интересов клиента в муниципальных учреждениях (например, Росреестре).

Задайте вопрос и специалисты на него ответят.

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

  1. Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

  1. Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

  • Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
  • Юридические лица – аналогично физлицам.
  • Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

  1. Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
  2. Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

  • Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
  • Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
  • Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
  • Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

  1. Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
  2. Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

  1. Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
  2. Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

  • установления меньшего размера земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы;
  • формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
  • иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

  • собственник земельного участка;
  • хозяин квартиры; арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
  • арендатор нежилых помещений;
  • претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

  • Размещение территориальное.
  • Площадь.
  • Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

  • государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
  • для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
  • поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
  • оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • заявление в комиссию;
  • заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
  • административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

  • через комиссию по переоценке;
  • в судебном порядке.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

  • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
  • данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
  • результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
  • в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

  • государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
  • копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
  • копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020

03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Суть моратория сводится к следующим основным моментам:

  • в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;
  • в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
  • если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
  • если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;
  • если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная по результатам оспаривания;
  • правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).

Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.

Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.

Желаем Вам удачи!