Что собой представляет понятие "недвижимость". Виды недвижимости

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Само понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот всего несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вечной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и наиважнейшая среди них - проблема собственности.

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму - в профессиональной литературе; а к третьему - формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается.

Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Главное для нас понятие - «НЕДВИЖИМОСТЬ».

1.1 Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 году в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». 1

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». 2

«Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». 3

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». 4

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) - земля и все то, что неотрывно с ней связано.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. На сегодняшний момент ст. 130 ГК РФ 5 определяет, чток недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы. 6

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (ст. 130 ГК РФ).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) 7 объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). 8 При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе - обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement). 9

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью.

Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.

У слова в русском языке и в юридической практике достаточно сложная судьба. С 1917 г., после отмены частной собственности, этот термин практически исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

В законодательстве США слово «недвижимость» обозначает прежде всего землю независимо от ее состояния - разработана она или нет. Кроме определенного участка земли недвижимость включает воздух над ней, а также находящиеся на ней и в ней воду и полезные ископаемые. То есть недвижимость имеет три уровня и включает поверхность, пространство над и под поверхностью (охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, на ее поверхности и в ней, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над землей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь до ее ядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству.

Понятие «недвижимость» неотделимо от понятия «имущество». Еще со времен римского права имущество принято делить на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого, подпадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму «недвижимости» ГК РФ относит морские и речные суда, воздушные суда и др. Эти объекты «относятся» по закону к недвижимости, но не «являются» ею по своей природе, - именно поэтому они оцениваются оценщиками движимого имущества.

Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как участников, так и третьих лиц. Кроме того, здесь прослеживается еще один мотив отнесения предприятия к недвижимости - это применение принципов неделимой, сложной и главной вещи (ст. 133-135 ГК РФ), которой может считаться используемый объект недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия как единого целого. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим.

Термины «недвижимость» и «оценка недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральные стандарты оценки (далее - ФСО), как и действовавшие ранее Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, к сожалению, не содержат определения термина «недвижимость» для целей оценки, которое могло бы быть уточнением формулировки этого понятия, данного в ГК РФ. Поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь, недвижимое имущество» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе, кроме того, отражает юридическую сущность этого понятия как совокупности (пакета) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к этой вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, т.е. недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (on-site improvement).

В физическом аспекте для целей различных видов учета (кадастрового, инвентаризационного и пр.) и изучения (оценка, управление и пр.) понятие «недвижимость» допускает использование термина объект недвижимости, традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся здания и различные сооружения, необходимые для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с его назначением, а также выполненная в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя. При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку также остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Однако для целей учета - объекта недвижимости - это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие «объекты недвижимости» (и их рынки), как квартиры, комнаты и встроенные помещения. Развитие системы кондоминиумов постепенно устранит этот понятийный «казус», и каждый объект недвижимости будет иметь в своем составе тот или иной земельный участок или его долю.

Для земель поселений в состав улучшений объектов недвижимости входят: здания и сооружения, внутренние инженерные сети и системы, а также внутреннее инженерное оборудование, обеспечивающее функ здания и сооружения, внутренние инженерные сети и системы, а также внутреннее инженерное оборудование, обеспечивающее функциональное назначение зданий и сооружений (электроснабжение, освещение, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование, газоснабжение, пожаротушение, сигнализация, лифты, подъемники и др.), инженерная инфраструктура, ограждения и пр.;

Вспомогательные здания и сооружения (пристройки, трансформаторные насосные, котельные, мосты, путепроводы и т.д.);
- инженерные сети, элементы благоустройства (кабельные сети, трубопроводы, дороги, тротуары, ограждения, газоны, постоянные элементы благоустройства и т.д.).

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - ГСК РФ), объекты недвижимости - это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Относимые по закону к недвижимости, зеленые насаждения подразделяются на два вида. Деревья, многолетние кустарники, не требующие ежегодной посадки, считаются недвижимостью. Однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности, если в договоре не указано иное. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Но срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот, привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу, - и она станет недвижимостью.
Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость - например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование. В США такие объекты называются фикстурами (fixtures), и в судах они определяются (классифицируются) по четырем признакам:

1) намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?
2) метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет как недвижимая собственность как движимая.

Однако в ряде штатов вопрос об отнесении подобных спорных объектов к фикстурам (к недвижимости) определяется норматитыми документами этих штатов.
Таким образом, при отнесении того или иного объекта к недвижимости важно учитывать намерение устанавливающего этот объект субъекта. Приспособления для бизнеса при этом к недвижимости не относятся и оцениваются оценщиком движимого имущества.
Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:
- прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику - государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать этот объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.
Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности присущих ей признаков. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношении.

Понятие "недвижимость" в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т.

Е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) - государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако, наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората.

В экономически развитых странах недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости в России имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей; то, что удовлетворяет разнообразные личные потребности людей (физиологические, духовные, в безопасности, в уважении, престиже) с одной стороны, с другой стороны - приносит доход собственнику. В связи с этим население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, более эффективные формы занятости. Как следствие, повышается уровень деловой активности в стране, и появляются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, создающие основы экономического роста. Кроме того, в процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений (как формы отложенного спроса ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости).

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). Т. е. понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание: -

земельный участок; -

объекты над поверхностью участка; -

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые; -

воздушное пространство; -

комплекс прав на объекты недвижимости.

В общем случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей. Однако: -

не абсолютно право собственника на воздушное пространство (существует полный суверенитет правительства над навигационным воздушным пространством страны, а собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать); -

не абсолютно право собственника на недра (права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству).

В России понятие "недвижимость" раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".

Выделение недвижимого имущества из всего имущества объясняется следующим обстоятельством. К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты: земля, природные ресурсы, здания имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Очевидно, по той же причине к недвижимости относят и вполне движимые вещи (суда, космические объекты).

К сожалению, Гражданский кодекс не дает расширенного толкования словосочетаний "прочно связано" и "без несоразмерного ущерба их назначению". Между тем отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта недвижимости. Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, например, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкций, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба их назначению может быть перемещено на другое место? Можно предложить экономическую трактовку этого определения, основанную на принципе вклада: считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение больше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Однако, такая трактовка приводит к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и вряд ли может быть уложено в законодательные нормы.

Как и в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в России ограничено: -

недра принадлежат государству полностью (собственник имеет право только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т. п.)); -

воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству.

Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные

части в вертикальной проекции.

Базовый объект недвижимости - земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории, для обозначения земли используют термин "земельный участок", или просто "участок", - обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Земля имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность, или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства, обуславливает политическую функцию. В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Можно выделить две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром и должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивает идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства.

Борьба двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу в США: когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, то есть государство получает право вводить ограничения прав собственника. К таким ограничениям относятся, например: строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой. Ни в одной стране мира нет абсолютного права на землю.

Для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин "улучшенный земельный участок". Связано это с тем, что термин "улучшения" является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т. е. все улучшения земельного участка.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. К их числу можно отнести фиксчерсы - движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

Квартира в частном многоквартирном жилом или туристическом комплексе в Западной Европе называется апартаментами. Таймшер (англ. timeshare , "разделение времени") – это право одного из совладельцев собственности на использование самой собственности в отведенные ему промежутки времени. Обычно таймшер используется как международная система обмена отдыхом среди совладельцев курортных отелей клубного типа. Сегодня таймшерный рынок значительно скомпрометирован большим количеством мошенничеств.

Рынок коммерческой недвижимости связан со сделками с коммерческой недвижимостью, к которой относятся не предназначенные для жилья здания и помещения (офисные, складские, торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты, заводы, фабрики и т. д.). Обычно коммерческая недвижимость используется для эксплуатации физическими или юридическими лицами для извлечения выгоды (прибыли).

Недвижимость может подразделяться также на городскую и загородную, на недвижимость в России и за рубежом. Существуют первичный и вторичный рынок потребительской недвижимости. На первичном выставляются новые объекты, на вторичном – уже бывшие в обращении.

Стоимость недвижимости

Выделяют несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, ликвидационную, восстановительную, стоимость замещения и т. д.

Рыночная стоимость – это цена, которую платит за объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией, и это та цена, которая обычно применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д. На формирование рыночной цены влияют несколько факторов:

– экономический (при повышении уровня жизни люди активнее инвестируют в недвижимость, справедливо считая ее надежным способом сбережения);

– состояние банковского кредитования (при большом количестве предложения недорогих кредитов повышается количество покупателей);

– ограниченность предложения (во многих городах уже застроены наиболее подходящие места);

– демография (чем больше населения, тем больше спрос);

– привлекательность отдельных рынков (некоторые города более привлекательны и потребительский спрос на недвижимость в них выше);

– неразвитость рынка аренды (при отсутствии возможности арендовать жилье, население стремиться стать его собственником);

– налогообложение (регулирует распределение спроса на аренду и покупку жилья).

Ликвидационная стоимость – это цена, за которую можно продать приобретенную недвижимость в течение короткого промежутка времени. Восстановительная стоимость – это стоимость строительства нового объекта равная стоимости нового сооружения без учета амортизации (износа), применяемая, как правило, в страховом деле для оформления выплат при наступлении страхового случая. Стоимость замещения – стоимость строительства нового объекта с учетом накопленного износа.

История рынка недвижимости

С конца XIX века в основе потребительского рынка недвижимости Европы лежат поземельные книги. Интересно, что любая запись в такой книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже в том случае, когда она не соответствует действительности. До тех пор пока запись в поземельной книге не исправлена, она считается истинной.

Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве во времена Петра I. Сегодня существует две формы заключения сделок: нотариальная и простая письменная. Обе имеют одинаковую юридическую силу.

Согласно действующему праву РФ, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. Регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по нему.

При отсутствии государственной регистрации любая сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) считается незаключенной и не несет правовых последствий.

Операции с недвижимостью сегодня

Для операций с недвижимостью необходимы различные документы (это может быть кадастровый план, документы из бюро технической инвентаризации (БТИ), документы, подтверждающие права собственности на землю, документы по обремененности данного объекта недвижимости (документы о залоге, аренде, долговые обязательства и т.д.)

Согласно законодательству РФ при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем) для потребителей предусмотрены вычеты на сумму доходов.

Мало кто знает о том, что понятие «недвижимость» было впервые сформулировано еще в римском праве, после того как в гражданский оборот были введены всевозможные земельные участки и прочие природные объекты. Хотя на сегодняшний день оно является общепринятым в любой стране по всему миру.

Стоит отметить, что в дореволюционной России оно начало использоваться только после внедрения соответствующего указа Петра Первого в 1714 году, который был издан с целью ограничения оборота недвижимости и ее дальнейшего наследования. В советское время, после того как была полностью отменена на землю, понятие «недвижимость» постепенно трансформировалось в категорию основных и оборотных фондов (также появилось понятие «движимое имущество»). В то же время земельные участки учитывались по отдельности в соответствии с их видом, и только по площади.

В современной России понятие «коммерческая недвижимость» снова используется в действующем правовом и экономическом обороте, что произошло по причине установления статуса частной собственности на землю. Окончательно он был закреплен в законодательстве Указом Президента РФ, который вступил в силу с 27.10.1993 года.

Понятие и признаки

В повседневной жизни понятие «недвижимость» является вполне распространенным. Однако на самом деле мало кто понимает, что внешняя видимость далеко не всегда соответствует юридической сущности недвижимости, которая в преимущественном большинстве случаев определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и прочими условиями.

Понятие «коммерческая недвижимость», как и любое другое, включает в себя несколько основных элементов:

• Наименование - определенный знак или термин, который закрепляется за данным объектом.
• Содержание - совокупность отличительных особенностей и признаков, ядром которых можно назвать определенное сущностное свойство (в данном случае это неперемещаемость в пространстве, долговечность, непотребляемость и другие).
• Объем - определенный перечень предметов, которые отображаются в данной категории.

Что сюда входит?

На сегодняшний день городская и загородная недвижимость - понятия, которые не сводятся только к какому-то краткому указанию определенных значительных признаков. Они представляют собой полноценный синтез или сумму знаний о конкретном предмете. Как и в других цивилизованных странах, в России принято определять недвижимость в основном посредством объема понятия, то есть перечня вещей и прав, которые в него входят. В частности, городская и загородная недвижимость включает в себя следующие объекты:

• участки и фонды недр;
• земельные участки;
• все, что имеет непосредственную связь с землей, то есть различные сооружения, здания или объекты незаконченного строительства;
• объекты, приравненные к недвижимости, которые предусматривают необходимость соответствующей государственной регистрации (в том числе суда внутреннего плавания, воздушные суда, а также космические объекты);
• прочие объекты, которые имеют статус недвижимости в соответствии с особенностями действующего законодательства.

В общем случае, если рассматривать, что такое недвижимость, можно выделить земельные участки и все то, что непосредственно с ними связано, но не имеет возможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. При этом сразу стоит отметить, что с 2007 года леса и многолетние насаждения были полностью исключены из состава такого имущества, что на самом деле не соответствует существу таких объектов и действующей мировой практике.

В то же время современное законодательство, рассматривая, что такое недвижимость, приравнивает к нему ряд вполне движимых объектов, таких как морские и воздушные суда или какие-либо другие, причем не по видовым или родовым признакам, что можно было бы назвать понятным, а за счет того, что к ним целесообразно распространять определенный правовой режим, установленный для действительно недвижимого имущества, в состав которого на данный момент не входят все виды дорог страны.

Что это такое?

Определение сущности только с материально-вещественной точки зрения имеет важное значение практически во всех отраслях знаний, но при этом его явно недостаточно и оно далеко не позволяет полностью исчерпать всю совокупность признаков, свойственных его содержанию. На практике и в теории нужно правильно понимать, в чем заключаются различия между тем, что представляет собой частная или государственная недвижимость как материальный физический объект и как комплекс социальных и экономико-правовых отношений, которыми обеспечивается особый порядок распоряжения такими объектами, а также особая устойчивость прав, связанных с ними.

Рыночные особенности

Любой объект недвижимости в реальности существует в единстве социальных, экономических, физических и правовых свойств, каждое из которых в соответствующих случаях может представлять собой основное в зависимости от каких-либо целей, жизненных ситуаций или стадий анализа. На рынке, где осуществляется продажа и аренда недвижимости, его рассматривают как товар в трех формах, имеющих тесную взаимосвязь между собой:

• в виде физического объекта, имеющего определенные характеристики;
• определенной услуги, которая позволяет использовать недвижимость для тех или иных целей;
• на какое-либо недвижимое имущество.

Географическая концепция данного понятия позволяет полностью отразить физические характеристики недвижимости, среди которых:

• материал и конструкция сооружений;
• расположение и габариты;
• плодородие почвы;
• климат;
• улучшения;
• окружающая среда;
• прочие параметры.

Рынок, на котором осуществляется реализация и аренда недвижимости, рассматривает в качестве отдельного самостоятельного объекта единую систему, выполненную в виде целого комплекса установок, сооружений, объектов, оборудования и прочего имущества, который объединяется функциональным назначением. В него входит любое имущество, указанное в техническом паспорте, а также дополнительно построенное в ходе пользования, при этом имеющее функциональную связь с конкретным зданием таким образом, что его невозможно переместить, не нанеся несоразмерный ущерб назначению.

Стоит отметить: Министерство финансов отдельно подчеркнуло, что в состав конкретного объекта недвижимого имущества в обязательном порядке должны входить самые разные источники основных средств, включая лифты, локальные сети, встроенную систему вентиляции помещений, а также другие коммуникаци. При этом недвижимость (вторичное жилье или первичное) не включает в свой состав основные средства, которые учитываются в качестве отдельных инвентарных объектов и не требуют монтажа, а также могут использоваться вне данного объекта, если их демонтаж не наносит несоразмерного ущерба их основному предназначению.

Также не следует забывать, что химические, биологические, физические, техногенные и другие процессы оказывают непосредственное влияние на недвижимость. Понятие недвижимого имущества предусматривает постоянное изменение его потребительских качеств и функциональной пригодности, и это учитывается в процессе совершения всевозможных финансовых сделок, а также владения и пользования им.

Экономика

Экономическая концепция рассматривает понятие недвижимости в качестве эффективного материального актива, надежного инструмента генерирования дохода, а также уникального объекта инвестирования. Основные экономические элементы, которые предусматривает классификация недвижимости:

• его цена и стоимость, возникающие первично из его полезности;
• способность удовлетворять различные интересы и потребности людей.

За счет действующей системы налогообложения владельцев недвижимости обеспечивается формирование муниципальных бюджетов, а также осуществляется реализация целого ряда специализированных социальных программ.

Юридическая сторона

В юридическом смысле недвижимость представляет собой определенную совокупность на нее, которые устанавливаются государством, учитывая отечественные особенности, а также всевозможные международные нормы. Первичная и вторичная недвижимость могут предусматривать неделимые или частичные частные права, а также разделенные на основе физического вертикального и горизонтального разграничения на поверхность земельных участков подземные ресурсы, строения и воздушное пространство.

Точно так же, как и в преимущественном большинстве современных цивилизованных стран мира, в России законодательство гарантируется каждому частному лицу право на покупку, продажу, сдачу в аренду или же передачу имущества, а также право на владение и пользование им прочим гражданам и предприятиям, то есть возможность абсолютно свободного распоряжения своей собственностью. Но при этом стоит отметить, что в некоторых случаях или частные дома имеются в виду) становится в противоречие с интересами общественности, вследствие чего на нее перестает распространяться юрисдикция частного права.

Действующее законодательством предусматривает возможность изъятия у собственника подобных объектов посредством выкупа для каких-либо муниципальных или государственных нужд, при этом выкупаться таким образом может земельный участок со всеми расположенными на нем сооружениями и зданиями. Также существует целый ряд других форм государственного регулирования владения и пользования недвижимым имуществом:

• система зонирования;
• строительные ограничения;
• требования по охране окружающей среды;
• передача в хозяйственное ведение;
• налогообложение имущества и различных сделок с ним;
• право на бесхозные объекты недвижимости и другие.

Социальная сфера

Социальная роль, которую играет различная недвижимость (дачи, квартиры и частные постройки), состоит в том, что она должна удовлетворять психологические, физиологические, интеллектуальные и прочие потребности человека. Все то, что может понадобиться людям для обеспечения выживания и достойной жизни, они в конечном счете получает именно от земли. На сегодняшний день владение недвижимостью является престижным в общественном сознании и требуется для того, чтобы сформировать цивилизованный средний социальный слой.

Мировая практика

Мировая практика рассматривает недвижимое имущество как определенный земельный участок и все, что находится под ним (причем с проекцией к центру земли), а также над ним, продлеваемое до бесконечности, включая любые постоянные объекты, которые были присоединены к нему природой или человеком.

В общем случае любой собственник определенного земельного участка также является владельцем и любых его составных частей, включая минеральные залежи, которые располагаются под ним, а также соответствующего воздушного пространства. Но при этом у него есть полное право на то, чтобы распоряжаться только таким объемом воздушного пространства, который он мог бы разумно использовать в соответствии с действующими законодательными ограничениями, и, в частности, это касается полного суверенитета правительства над воздушным навигационным пространством государства.

Также стоит заметить, что далеко не абсолютными являются и права собственника на располагающиеся недра, и в достаточно большом количестве районов США встречается такая ситуация, что права на какие-либо подземные минеральные ресурсы находятся всецело в руках государственника, а не того человека, которому принадлежит недвижимое имущество. В то же время у владельца недвижимого объекта также есть безусловное право на получение доступа к солнечному свету.

Практика в России

Субъекты собственности на землю, не относящиеся к государству, в России имеют права на распоряжение не всеми недрами, соответствующими их земельному участку, а только теми, которые представляют собой общераспространенные полезные ископаемые, то есть песок, глина и другие. Таким образом, залежи нефти, руды, угля и других полезных ископаемых никоим образом не относятся к недвижимому имуществу определенного частного собственника, которому принадлежит, к примеру, загородный дом или другая недвижимость. Определение этого понятия говорит о том, что вышеуказанные природные ресурсы полностью входят в собственность государства.

Также стоит отметить тот факт, что в физический и экономико-правовой состав принадлежащего человеку недвижимого имущества не входит и воздушное пространство, располагающееся над поверхностью земельного участка, так как само по себе оно имеет общественный характер и всецело принадлежит государству. Только на землях, принадлежащих государственным фондам, понятие недвижимости предусматривает включение в него всех составных частей, располагающихся в вертикальной проекции.

Свойства

Основные фундаментальные свойства, которыми характеризуется понятие "недвижимость", - ее материальность, неподвижность и непотребляемость, и уже на их основе базируются остальные видовые и родовые признаки.

Также важно упомянуть, что есть целый перечень пограничных понятий между недвижимыми и движимыми объектами. В России для их обозначения принято использовать термины «существенные неотделимые части» и «принадлежности недвижимых вещей». Существенными в данном случае называются неотторжимые составные части недвижимости, которые не могут отделяться без нанесения несоразмерного урона не только объекту, но и им самим.

Принадлежность же представляет собой движимые предметы, которые имеют непосредственную связь с недвижимостью по общему назначению, служат ей и могут отделяться при наличии соответствующего решения собственника (встроенная мебель, люстра и прочее).