Судебная практика узаконивание перепланировки. Для чего это делать? Обращение в суд

Форма заявления на перепланировку:

Как заполнять заявление о перепланировке квартиры

В бланке заявления на перепланировку квартиры или нежилого помещения необходимо указать следующие сведения:

ФИО собственника, реквизиты его паспорта и телефон, а также адрес квартиры или нежилого помещения.
Для вашего представителя (если вы доверили оформление специалистам) указываются реквизиты доверенности, прилагаемой к заявлению.
Форма собственности: свидетельство о праве или договор социального найма.
Обязательства собственника в связи с перепланировкой: проводить работы в строгом соответствии с разработанным проектом. Сюда также относятся сроки производства работ и обязательство обеспечить доступ проверяющих из Мосжилинспекции.
Если квартира в муниципальной собственности, то в присутствии сотрудника одного окна, принимающего документы, ставятся подписи-согласие совершеннолетних совместно проживающих (лично или заверенные нотариусом). За несовершеннолетних подписываются их представители.

Образец заполнения заявления на перепланировку квартиры в собственности:

В приложении к заявлению о перепланировке следует указать перечень подаваемых документов в соответствии с жилищным законодательством и требованиями московских властей.
Сюда, во-первых, вписываются реквизиты правоустанавливающих документов на жилплощадь - договора соцнайма или свидетельства о регистрации права собственности. Если вы купили квартиру в новостройке , то следует приложить пакет документов, заменяющих свидетельство о праве собственности (согласно п. 2.11.2. Приложения 2 ППМ №№ 508-840-ПП).

Во-вторых, отмечаются сведения о проекте перепланировки, а также о предоставляемом техпаспорте БТИ. Далее указываются прилагаемые документы о согласии собственника. Если в вашем случае необходимы еще какие-то бумаги, их также вписывают.

Образец заполнения заявления на перепланировку квартиры в социальном найме:

Дополнительные документы прилагаемые к заявлению:
Какие еще документы могут пригодиться? Например, может потребоваться копия поэтажного плана и экспликации «до» перепланировки , или они же, но с отмеченными на них изменениями. Это касается перепланировок, не требующих разработки проектной документации. В случае же, когда она необходима, ее, в ряде случаев, предваряют техническим заключением о состоянии дома и возможности проведения перепланировки. Если вы живете в историческом здании, придется приложить проект приспособления для современного использования, а также ряд экспертных заключений и обязательств. Для перепланировок с затрагиванием общедомовой собственности требуется письменное согласие 2/3 собственников жилья.

Сроки рассмотрения заявлений

Заявление на перепланировку или переустройство квартиры или нежилого помещения заверяется сотрудником Мосжилинспекции или Многофункционального центра, принявшим его вместе с остальным пакетом документов. Заявителю выдается расписка в получении заявления и прочих необходимых бумаг.

Сроки рассмотрения заявлений зависят от вашего проекта . Перепланировки по типовым проектам из каталога Мосжилинспекции, а также проекты приспособления для домов-памятников, рассматриваются в течение 35 дней , а по индивидуальным проектам – в течение 20 дней .

Примеры типовых перепланировок с внесением изменений в несущие конструкциях, фото:

Отказ в приеме заявления на перепланировку

В соответствии с Постановлением №508 в редакции №840-ПП, вам в ряде случаев могут отказать в приеме заявления. Такой отказ делается в устной форме, или, по вашему требованию, в письменной. Рассмотрим основания для отказа. Их может быть несколько.

Как мы уже говорили выше, у вас не примут заявление, если оно оформлено неверно, то же касается и всех остальных бумаг. Например, правильно (и главное законно) разработать проект перепланировки может только организация, имеющая допуск СРО на проведение таких работ или проектный институт (ОАО МНИИТЭП, ГУП МосжилНИИпроект и др.). Никакой дизайнер не вправе (да и не умеет в большинстве случаев) проводить инженерные расчеты, да еще и с учетом требований ГОСТов, СНиПов и СаНПинов.

Проект перепланировки, не учитывающий особенности вашей квартиры - наличие несущих стен, состояния коммуникаций, жилищная инспекция либо изначально не примет на рассмотрение, либо вернет на доработку.

Если вы забыли приложить что-либо из стандартных документов, или сведения, указанные в них, противоречат друг другу, или срок действия бумаг истек, вы тоже не сможете оформить заявление перепланировку.

Зачем вообще нужно оформлять заявление о перепланировке жилого или нежилого помещения?

Примеры документов БТИ в "красных линиях", фото:

Исковое заявление о перепланировке

Судебная практика и опыт тех, кто оформлял уже выполненную перепланировку, показывает, что узаконить ее "задним числом" оказывается гораздо труднее. Во многих случаях для этого требуется специальное обращение к юристам для составления искового заявления о незаконной перепланировке.

Узаконение самовольной перепланировки "задним числом" в принципе возможно, но только если работы были выполнены без нарушений строительных и санитарных правил и жилищного законодательства.
В спорных случаях Мосжилинспекция может отклонить вашу просьбу об узаконении перепланировки, и тогда вы можете оспорить это решение, обратившись в суд с исковым заявлением о признании перепланировки. Конечно, и через суд не всегда можно узаконить выполненные изменения, к тому же оформление перепланировки через суд значительно увеличивает стоимость согласования.

Поэтому обращаться в суд с исковым заявлением о сохранении квартиры в перепланированном состоянии стоит только в том случае, когда вы абсолютно уверены в правильности проведенных работ и в возможности получить разрешение.

Предварительно не лишне ознакомиться с перечнем запрещенных мероприятий по перепланировке , который содержится в п. 11 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840.

Образец искового заявления о перепланировке можно скачать на сайтах организаций, оказывающих юридические услуги. Помимо искового заявления вам необходимо предоставить в суд квитанцию об уплате госпошлины и поэтажный план «до» и "после" перепланировки, а также правоустанавливающие документы (или их заверенные копии, если вы действуете через посредника).

Не имея достаточных знаний в области жилищного законодательства, а также времени на посещение инстанций и получение разрешений, согласование перепланировки лучше доверить специалистам-посредникам. Для этого вам потребуется оформить доверенность, после чего уже не вы, а профессионал, соберет и подготовит все документы, и даже от вашего имени напишет заявление в суд.

Если суд в итоге удовлетворит ваше исковое заявление, то перепланировка будет признана законной, и вы сможете приступить к заключительному этапу в оформлении работ: получению нового техпаспорта БТИ, и внесении изменений в правоустанавливающие документы.

» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.

Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?

Подлежит ли легализации такое мероприятие

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
снос несущих конструкций (стен и перегородок);
уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:

А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

Как узаконить перепланировку в квартире

На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

В какие инстанции обратиться

Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

поэтажный план с экспликацией.

В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

Что потребуется

Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).

При собственноручном изготовлении проекта за основу берется поэтажный план, в котором красным цветом помечаются зоны изменений конфигурации жилплощади.

Последовательность действий

Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.

Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:

Подготовка документации

Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

написать заявление о перепланировке;
правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
решения с заключением компетентных инстанций;
технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

Получение решения о согласовании или отказ

После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

Обращение в суд

А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

Если судебное разбирательство окончилось в пользу истца, то с судебным решением необходимо обратиться в БТИ. Основываясь на постановлении суда, организация должна внести в техническую документацию все изменения конфигурации жилплощади.

О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.

Жилье в ипотеке

Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в , можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

Стоимость услуги

Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.

Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:

Проведение самовольных перепланировок до сих пор не редкость, несмотря на упрощение процедуры согласования и ужесточение мер, принимаемых к самовольным перепланировщикам. Вопреки утвердившемуся мнению, что в собственной квартире можно выполнять любую перепланировку и об этом никто не узнает, о самовольно выполненных работах все-равно становится известно коммунальным службам. Обнаружиться незаконные изменения в планировке квартиры могут как в результате обычной плановой проверки, так и при возникновении аварийной ситуации. В последнем случае самовольная перепланировка судебная практика показывает, что согласование работ "задним числом" будет невозможно и помещениям квартиры придется возвращать прежний вид в соответствии с поэтажным планом. Итак, если в вашей квартире обнаружена незаконная перепланировка, то в каких случаях можно будет узаконить выполненные работы, а когда работы не получится узаконить даже через суд.

Как правило, при попытке согласовать уже сделанную перепланировку судебная практика показывает, что работы можно узаконить только в том случае, если они не нарушают строительных норм, санитарных требований и не создают угрозу проживания ни в вашей квартире, ни в квартирах ваших соседей. Согласование выполненной перепланировки можно рассмотреть на конкретном примере. Если вы объединили две жилые комнаты в одно, более просторное помещение, при этом демонтировали перегородку, отделяющую помещения друг от друга, то такую перепланировку скорее всего получится согласовать и после выполнения. В судебной практике по перепланировке квартир встречались и более сложные случаи, например, если в результате перепланировки сносятся все внутренние перегородки квартиры, то есть квартира превращается в так называемую квартиру-студию. В этом случае, демонтаж перегородок не создает угрозы безопасности вам или вашим соседям, и если работы были проведены без нарушений, то Жилищная инспекция дает разрешение узаконить уже выполненные изменения.

Тоже самое касается и организации гардеробной комнаты - если вы монтировали новую перегородку и при этом не создается дополнительной нагрузки на перекрытия, то узаконить работы можно после их выполнения. Но при этом требуется соблюдение обязательных санитарных норм. Например, если вы решили отгородить под гардеробную часть жилой комнаты, то в этом случае оставшаяся часть жилой комнаты должна соответствовать минимальным установленным требованиям. В противном случае, даже такие незначительные на первый взгляд работы согласовать "задним числом" не получится, поскольку при согласовании самовольной перепланировки судебная практика показывает, что работы должны соответствовать всем необходимым требованиям и нормам. Не удастся получить разрешение в том случае, если в результате перепланировки увеличивается нагрузка на инженерные системы дома, перекрытия, несущие стены. Все эти работы нарушают условия проживания в квартирах остальных жильцов. При попытке согласования такой перепланировки судебная практика показывает, что разрешение на узаконение выполненных изменений получить не удается и квартире придется вернуть прежнее состояние. Вероятность возможного увеличения нагрузки особенно придется учитывать при проведении перепланировки в домах старого типа, где из-за изношенности конструкций и ненадежности инженерных систем вообще любую перепланировку следует проводить с осторожностью.

Судебная практика по перепланировкам квартир показывает, что невозможно согласовать изменения, если в процессе перепланировки затрагиваются несущие стены дома. Такие работы можно выполнять только с разработкой соответствующего проекта перепланировки, а в отдельных случаях может потребоваться даже проведение технического обследования. Законодательством установлены даже специальные требования, предъявляемые к проектной организации, которая буде разрабатывать проект перепланировки и, соответственно, нести ответственность за проектные решения. Работы по перепланировке, выполненные неспециалистами, могут навредить не только вам, но и привести дом в аварийное состояние. Если в результате работ будут затронуты несущие стены дома, то впоследствии это может привести к появлению трещин, а если были выполнены значительные изменения, например, вы объединили помещения и при этом демонтировали несущую стену, то рано или поздно это может привести к обрушению всей стены. Узаконить такие изменения ни обычным путем, ни через суд вам не удастся, а сама перепланировка может привести к трагическим последствиям.

Судебная практика по перепланировке квартир также показывает, что не получится узаконить работы, если перепланировка относится к так называемым запрещенным видам работ. Действующим законодательством запрещены не только большинство работ, которые затрагивают несущие стены дома. Если в результате перепланировки затрудняется доступ к отключающим устройствам, стоякам, согласовать перепланировку после ее выполнения у вас не получится. Запрещены к проведению работы, затрагивающие систему вентиляции, поэтому если вы демонтировали вентиляционный короб, то после того, как перепланировка будет обнаружена, вас обяжут выплатить административный штраф, а затем квартиру придется вернуть в прежнее состояние. Нередко собственники квартир проводят перепланировку, объединяя комнату и балкон или лоджию. С одной стороны законодательство не запрещает такие работы, а с другой стороны, необходимо знать определенные требования, которым должна соответствовать такая перепланировка. Например, при объединении балкона или лоджии с жилой комнатой нельзя выносить на балкон батарею центрального отопления, поскольку это нарушит работу отопительной системы в зимний период. Также невозможно полное объединение помещений, при планировании и подготовке такой перепланировки необходимо предусмотреть монтаж дополнительной раздвижной перегородки. Нетрудно догадаться, что такие работы редко проводятся правильно, а значит и согласовать подобные сложные перепланировки оказывается довольно затруднительно. Если вами была выполнена сложного типа перепланировка судебная практика показывает, что работы можно узаконить только в том случае, если работы были проведены с соблюдение необходимых строительных требований и норм.