В Российском законодательстве существуют различные понятия права собственности. Семейный Кодекс РФ, например, содержит только понятие совместной собственности, а Гражданский кодекс — совместной и долевой. Оба вида предполагают наличие нескольких собственников объектов недвижимого и движимого имущества. При этом долевая собственность предполагает определение частей, принадлежащих каждому из собственников, — они могут быть как равными, так и неравными. Если же собственность совместная, то такие доли не выделяются.
Общая долевая собственность — распоряжение, пользование, владение
В случае с долевой собственностью распоряжение, пользование и владение недвижимостью возможно только с согласия всех ее владельцев, причем независимо от размера доли каждого из них.
В отсутствие такого согласия в квартире невозможно сделать перепланировку, ее нельзя продать и т. д. Конечно, законом не запрещается продажа своих квадратных метров, но при этом остальные участники долевой собственности будут иметь преимущественное право их приобретения, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Вы обязаны в письменном виде известить соседей о продаже своей доли и указать цену. Это правило применяется к так называемым возмездным сделкам (купле — продаже), подарить свою долю собственник может и без согласия остальных (безвозмездная сделка).
Совет Адвоката
В жизни бывают случаи, когда продажа квартиры одному совладельцу жизненно необходима, а другой принципиально не дает своего согласия. Это может быть банальное упрямство, эгоизм или даже месть. Решать проблему придется в суде. Можно принудительно выкупить долю у одного из совладельцев, либо добиться выделения доли в натуре. Но здесь будут иметь значение размер выкупаемой доли, ее значимость для собственника, техническая возможность выдела в натуре.
Часто граждане путают понятия долей в общем имуществе со сложившимся порядком пользования таким имуществом.
Например, трем собственникам принадлежит трехкомнатная квартира, по 1/3 на человека. Каждый из них занимает по одной комнате, ошибочно полагая, что эти комнаты как раз и есть их доли в общей долевой собственности. На самом деле это не так. Каждый из трех собственников при желании может владеть и пользоваться любой из комнат на тех же правах, что и другие собственники. Хочется добавить, что при долевой собственности право на часть имущества практически всегда закреплено на бумаге, чего нельзя сказать о совместной собственности. Кроме того, с июня 2016 года продажа долей требует нотариального удостоверения.
Совместная собственность — в чем разница?
При совместной собственности имущество может быть оформлено на одного из совладельцев, но, по закону, остальные собственники имеют такое же право на владение и распоряжение имуществом, как и титульный собственник. Семейным кодексом установлена совместная собственность для супругов на недвижимость, приобретенную совместно в браке.
Совет Адвоката
Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»
Часто приходится слышать, как супруги при разделе совместно нажитого имущества говорят друг другу: «Это мое, потому что оформлено на меня (квартиры, машины и др.)». На самом деле при совместной собственности, не зависимо от того, на кого зарегистрировано имущество, все оно считается принадлежащим всем собственникам в равной степени. При желании из совместной собственности можно произвести выдел доли и это приведет к возникновению долевой собственности. Также супруги могут создавать долевую собственность, например, купив квартиру в равных долях, или заключив брачный договор.
В судебной практике нередки проблемы раздела долевой и совместной собственности. Если при разделе имущества супругов присутствуют, как правило, два собственника и договориться сторонам легче, то в случае, когда собственников много, решить проблему не всегда возможно даже в судебном порядке. Юристы советуют, прежде чем приобретать долю в праве на квартиру, дом или другой объект недвижимости, все тщательно обдумать и проконсультироваться со специалистами.
Материал подготовлен при содействии, НО НКА «Чайка и коллеги»
Институт общей собственности в РФ представлен двумя основными моделями владения имуществом - совместной и долевой. Какова специфика каждой из них? Каким образом осуществляется формирование права на владение имуществом в совместном порядке? Как осуществляется раздел и выдел части актива в единоличное владение гражданина?
Отличие совместной собственности от долевой
Совместная собственность - один из предусмотренных законодательством РФ подвидов модели общего владения несколькими гражданами неким имуществом. Ее отличительный признак - отсутствие имеющих конкретную величину долей во владении активами. Что такое «общая собственность»? Определение данного термина звучит просто - имущество, которым владеют двое и более лиц одновременно. Каждый из совладельцев может владеть какой-то конкретной долей в собственности. В этом случае модель общего владения как раз-таки долевая.
При совместной собственности люди владеют имуществом, управляя и распоряжаясь им исключительно в рамках принятия коллегиальных решений. Общая собственность в этом смысле - неделимый актив. Продать ее, подарить, разделить можно только по итогам личных договоренностей.
Виды совместной собственности
Общая совместная собственность, несмотря на широкую распространенность, может быть представлена, если следовать положениям российского законодательства, в сравнительно небольшом спектре разновидностей. Во-первых, таковой может быть совместное владение супругов, например квартира. Во-вторых, общая совместная собственность может наблюдаться в рамках коллективной организации крестьянского хозяйства.
В правовой истории РФ были периоды, когда соответствующая модель владения имуществом могла формироваться, к примеру, по факту проведения приватизации. Но со временем в законодательство России были внесены поправки, по которым по факту приватизации человеку могла доставаться только определенная доля в общей собственности.
Распоряжение имуществом в совместной собственности
Выше мы отметили, что распоряжаться имуществом при совместном владении граждане могут, согласуя все действия между собой. Рассмотрим данный аспект подробнее.
Общая собственность в рамках совместного владения, таким образом, наделяет каждого владельца правом совершать от своего имени сделки, отражающие распоряжение имуществом. При этом все действия должны быть согласованы с другими собственниками. Если этого не происходит, то сделки могут быть признаны, в частности в судебном порядке, недействительными.
Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, совладельцы имущества вправе отозвать совершенную без их ведома сделку, только если доказано, что акты распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, были совершены другими владельцами, осознававшими то, что у них нет полномочий на соответствующие действия. То есть суд может аннулировать сделку по иску жены против мужа по сдаче квартиры в аренду, если она докажет, что ее супруг был в курсе, что она против того, чтобы сдать недвижимость, но, невзирая на это, оформил договор со съемщиками жилья.
Раздел совместной собственности
Общая собственность на имущество может быть в предусмотренном законом порядке разделена. Какова специфика этой процедуры? Одно из ключевых положений законодательства, касающееся раздела общей собственности, - необходимость в заблаговременном определении конкретной величины долей для каждого из будущих владельцев имущества. При этом, если следовать положениям 254-й статьи ГК РФ, то доли, о которых идет речь, признаются равными, за исключением предусмотренных законом случаев или при частных соглашениях сторон.
В целом порядок, в рамках которого осуществляется раздел совместной собственности, схож с алгоритмом, характерным для процедуры, когда выделяется доля в общей долевой собственности. Если, конечно, иное не предусмотрено в правовых актах или же не вытекает из особенностей коммуникаций между владельцами.
Общая собственность супругов
Выше мы отметили, что одна из предусмотренных моделей совместного владения имуществом предполагает тот факт, что субъекты подобных правоотношений состоят в браке. Каковы особенности управления имуществом, осуществляемые при данном сценарии? Какова специфика таковой правовой категории как общая совместная собственность супругов?
Основной механизм образования имущества, которым граждане, состоящие в браке, будут владеть в рамках рассматриваемой модели, - приобретение собственности в период совместного проживания. Семейный Кодекс РФ при этом предполагает два основных формата имущественных отношений между супругами - основанный на законе, а также базирующийся на договоре.
Каковы имеет особенности общая совместная собственность супругов в рамках первого сценария? Данный правовой режим владения имуществом действует в силу закона, и он актуален, если в брачном договоре нет иных условий. Это собственность, которая нажита в период совместного проживания супругов. Какие виды имущества могут к ней относиться? Если следовать положениям закона, это могут быть доходы - в виде зарплаты, выручки с бизнеса, продажи продуктов интеллектуального труда, пенсии, социальные выплаты. Также понятие общей собственности, образовавшейся в процессе совместного проживания супругов, включает имущество, ценные бумаги, доли в предприятиях. При этом в общем случае, как отмечают юристы, не имеет значения, кто приложил к приобретению тех или иных активов больше усилий - муж или жена.
Имущество, которое принадлежало каждому из граждан, состоящих в браке, до официальной регистрации их отношений, принадлежит им на праве личной собственности. Также Семейным Кодексом предусмотрен сценарий, по которому имущество, которое муж или жена приобрели в периоды, когда по каким-либо причинам проживали отдельно, также принадлежит каждому из них на праве личного владения.
Другая особенность, которой характеризуется общая собственность супругов - наличие механизма установления модели совместного владения, если будет зафиксирован тот факт, что в процессе проживания в браке муж или жена вложили в имущество супруга некоторые ресурсы так, что стоимость активов значительно выросла. Это может быть, например, проведение масштабного ремонта в квартире, переоборудование помещения одного типа в другое.
Распоряжаться совместным имуществом супруги могут, согласуя между собой предполагаемые действия. При этом если та или иная сделка с собственностью одним владельцем предполагает нотариальное удостоверение, то согласие совладельца также необходимо заверять у нотариуса. Если соответствующий документ не будет оформлен, то сделка также может быть признана недействительной.
Интересен тот факт, что по документам собственник имущества может быть один. Например, если это квартира, то в качестве ее владельца в свидетельстве о регистрации права собственности, может быть указано только Ф.И.О. мужа. Однако если недвижимость была куплена им в период брака, то другим полноправным его собственником будет считаться также жена. Можно отметить также и то, что в силу совместного управления имуществом владельцы также обязаны вместе содержать его, платить установленные законом налоги и т. д.
Раздел имущества в браке
Общая собственность супругов подлежит разделу, как правило, только после развода. Вместе с тем данная процедура возможна также и в период, когда граждане состоят в браке. Подобные сценарии допустимы в таких случаях:
- один из супругов решил потребовать раздела собственности;
- кредитор, имеющий на то основания, потребовал раздела имущества с целью реализации доли в счет долга;
- супруги договорились разделить имущество.
Как мы уже отметили выше, величина доли, которую получает каждый из супругов, в общем случае равная. Вместе с тем суд может скорректировать эту формулу, посчитав справедливым наделение мужа или жены большей пропорцией. При этом суд вправе назначить тому супругу, который получил меньшую долю, денежную компенсацию в величине, соразмерной тому объему владения имуществом, который передан в пользу другого собственника. Аналогичные правила действуют, если определяется доля в праве общей собственности после развода.
Касательно распоряжения имуществом после прекращения брака можно отметить интересный нюанс. Дело в том, что если, например, люди развелись в 2011 году, а квартиру до сих пор не продали и не поделили - за ней сохраняется общая совместная собственность. Если, например, совладелец, являвшийся супругом, захочет как-то распорядиться недвижимостью - он должен будет получить согласие гражданки, являвшейся его женой.
Имущество и брачный договор
Рассмотрим другой, предусмотренный Семейным Кодексом РФ сценарий, при котором супруги могут определить модель общего владения имуществом. Речь идет о составлении брачного договора, в рамках которого соответствующие условия могут быть прописаны.
Данный документ может установить, что, например, общая собственность на квартиру будет не совместной, а долевой. При этом в брачном договоре можно прописать условия как в отношении имущества, которое уже есть у супругов, так и в аспекте будущего приобретения той или иной собственности мужем и женой в период совместного проживания. Интересен тот факт, что документ, о котором идет речь, может быть составлен и подписан супругами не только до регистрации брака, но также и в период, пока соответствующий семейный статус актуален.
Практика пользования недвижимостью в браке: продажа
Каким образом право общей совместной собственности может реализовываться супругами на практике? Возьмем сценарий, когда речь идет о продаже доли в квартире одним из граждан, состоящих в браке. Предположим, что муж и жена смогли договориться о том, какая доля во владении недвижимостью будет принадлежать каждому. Супруг после этого решил, что продаст имеющийся актив, к примеру, обратившись к риэлтору.
Особенность российского законодательства, регулирующего право общей собственности, заключается в том, что оно предполагает установление приоритета в очередности покупателей доли в совместном владении имуществом в пользу одного из действующих совладельцев. То есть если муж, как в нашем сценарии, пожелал продать часть квартиры, то первый человек, который будет иметь преимущественное право купить данную долю в недвижимости, - его жена. Только если супруга откажется воспользоваться данной преференцией, муж вправе идти к риэлтору. В рамках данной схемы один владелец доли обязан предупредить другого о том, что собирается совершить такую-то сделку, причем в письменной форме.
Интересен тот факт, что если совладелец квартиры - не только жена, то воспользоваться преимущественным правом купить долю, которую продает муж, могут все, кто имеет отношение к совместному владению квартирой. В свою очередь, супруг сам должен выбрать, кому продавать недвижимость. Принимать решение о покупке доли в квартире, предлагаемой мужем, другие собственники могут в течение 30 дней. Если они не воспользуются данной преференцией, то супруг может продавать долю в недвижимости третьим лицам.
Практика совместного владения недвижимостью: налоговый вычет
В числе значимых обстоятельств с точки зрения режима владения квартирой может быть желание супругов воспользоваться имущественным налоговым вычетом, основание для которого - факт приобретения недвижимости. Как известно, собственник жилья, купивший его за свой счет, вправе вернуть 13% от расходов (но не более 260 тыс. рублей). В этом смысле механизмы пользования данной преференцией в случае владения квартирой в режиме долевой собственности и совместной могут различаться. В чем это выражается?
Если супруги владеют квартирой в долях, то каждый из них сможет получить объем вычета, который пропорционален стоимости соответствующей части квартиры, которая оформлена в собственности. То есть, например, если недвижимость стоит 3,5 млн руб., то при равном распределении долей каждый супруг будет владеть имуществом стоимостью 1 млн 750 тыс. руб. Соответственно, получить максимально гарантированный вычет - 260 тыс. рублей. - не получится, для этого стоимость недвижимости должна составлять 2 млн руб.
Поэтому в аспекте оформления налогового вычета более выгодным вариантом может оказаться как раз-таки совместная собственность. Каких-либо долей в ней не определено. Поэтому супруг может пойти в налоговую службу и оформить вычет по полной стоимости квартиры. Правда, при этом придется оформить для предоставления в ФНС дополнительный документ от другого супруга, подтверждающий право воспользоваться вычетом по квартире за себя. Можно также отметить, что муж и жена могут «поделить» квартиру для вычета в любой пропорции. То есть, например, один супруг может «отдать» под налоговый вычет другому 3 млн руб., а себе оставить 500 тыс. руб.
Подобная возможность полезна, если, например, жена, купившая квартиру, уходит в декрет. Ее доходов становится недостаточно, чтобы получать ощутимые выплаты по вычету. В этом случае она «переуступает» право мужу получать соответствующие компенсации от государства по купленной ею квартире. Важный нюанс - если один из супругов полностью «передал» свою долю в квартире для вычета другому, то он сам не теряет права на оформление аналогичной налоговой преференции впоследствии. Разумеется, только если приобретет новую недвижимость, так как ту, что находится в совместной собственности, он «переуступил» в законном порядке. Или, как вариант, ему «передадут» право получить по ней вычет аналогично тому, как он сделал по предыдущей квартире.
Совместная собственность в крестьянском хозяйстве
Другой предусмотренный законом сценарий общего совместного владения имуществом может быть реализован, если собственники ведут вместе крестьянское хозяйство. Данного типа объединение возможно в силу родственных связей или же по причине устойчивых партнерских отношений в рамках фермерской деятельности.
Имущество, которое относится к крестьянскому хозяйству, принадлежит, таким образом, его участникам на праве общей собственности, если только в правовых актах нет иных формулировок. Таким образом, устанавливается общая собственность на земельные участки, дома, насаждения, инвентарь, оборудование, транспорт, скот, птицу. В целом, все то, что имеет отношение к аграрному делу. Предполагается, что каждый участник объединения будет иметь равные возможности получать плоды и иные продукты фермерской деятельности в процессе пользования общими ресурсами.
Что касается распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности фермеров, то ключевая норма здесь - равноправие всех участников объединения в аспекте пользования ресурсами. При этом частная модель управления имуществом может быть определена на уровне договоренностей между участниками объединения - об этом говорится в положениях 4-й статьи ФЗ «О крестьянском хозяйстве».
Следует отметить, что основным субъектом сделок, в рамках которых предполагается задействование фермерских ресурсов, по закону считается глава объединения. Однако он должен производить свои действия исключительно в коллективных интересах. Ответственность за правовые последствия заключенных главой фермерского хозяйства соглашений лежит на объединении в солидарном порядке.
Раздел и выдел собственности в фермерских объединениях
Как осуществляется выдел из общей совместной собственности в объединениях фермеров? Главный источник права здесь - отмеченный выше закон. В 9-й статье ФЗ «О крестьянском хозяйстве» сказано, что при выходе из объединения кем-либо из его участников не подлежат разделу, в частности, земельный участок, а также средства производства. Однако фермер вправе рассчитывать на компенсацию, соразмерную его предполагаемым долям. Срок ее выплаты определяется по взаимному согласованию участников хозяйства. Возможен вариант назначения его в судебном порядке. Важный нюанс: если даже человек вышел из состава фермерского хозяйства, то в течение еще двух лет он, согласно закону, должен нести субсидиарную ответственность, соразмерную величине прежним долям, по обязательствам объединения.
Что касается раздела общего фермерского бизнеса, то он, как правило, предполагает, что на базе единого хозяйства будет создано несколько независимых. При этом общая собственность разделяется так, чтобы каждый фермер впоследствии мог сохранить все производственные процессы, налаженные в объединении. То есть каждый владелец нового независимого хозяйства должен получить свой трактор, собственную территорию для посева, инвентарь и прочие ресурсы.
5 фактов о совместной собственности
- Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
- В случае совместной собственности могут возникнуть сложности при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать это имущество, вам придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества.
- Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. Таким образом, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
- Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними. Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.
- Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей на всех собственников. Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.
5 фактов о долевой собственности
- Имущество находится в общей собственности нескольких лиц с определением доли в праве собственности для каждого из них. Вы можете стать владельцем доли квартиры или дома в результате сделки, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
- В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения долей имущества. Ваша собственность будет гораздо лучше защищена, если у третьего лица возникло требование к другому собственнику. Вам будет проще продать долю, которой вы владеете. Однако имейте в виду, что вы должны сообщить другим владельцам долей в квартире или доме о намерении продать свою долю, и им дается преимущественное право покупки.
- Каждый участник долевой собственности платит налог на недвижимость и другие сборы пропорционально размеру своей доли в праве собственности.
- При покупке недвижимости налоговый вычет распределяется между совладельцами также пропорционально долям.
- Ограничения по размеру вычета такие же, как при совместной собственности. Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то суммарный вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей. Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников долей имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.
Здравствуйте.
Продолжаю разбирать Ваши письма:
«Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, в чём принципиальная разница, если супруги оформят квартиру в долевую собственность (50 на 50) или в совместную?»
Сс одной стороны, разница есть, с другой стороны, разницы нет.
В чём принципиальная разница? Что значит «долевая собственность»?
Это значит, что супруги четко определили: кому какая доля принадлежит. (Одному - половину квартиры, второму - половина квартиры: не 49 на 51, не 40 на 60, а именно поровну: 50 на 50.
Другое дело, что доли бывают реальные, бывают идеальные.
То есть идеальные доли это те, которые не соответствует площади какой-либо из комнат, а как бы «оторванные от жизни» то есть идеальная доля 50% от квартиры - она может быть и в одной комнате, и в другой комнате, и (если трёхкомнатная квартира) и в третьей комнате...
И где конкретно - никому не ясно. До тех пор, пока супруги не договорятся (или бывшие супруги не договорятся): а какую же,... как, каким образом эти идеальные доли сделать реальными. То есть кто-то должен в этом случае отказаться от права на какие-то свои метры, а кто-то - наоборот, это право приобретает.
Но вернемся к нашему вопросу.
Итак, супруги оформляют квартиру 50 на 50 или в совместную собственность.
Что значит «совместная собственность без определения долей»?
Это значит, что мы с супругой не знаем, кому какая доля принадлежит.
То есть мы владеем квартирой совместно.
А принадлежит ей, допустим, 1%, а мне 99%, или наоборот, ей - 99%, а мне - один процент, или, наоборот: ей 50% и мне 50%, - не важно: мы владеем квартиры совместно. При разводе, суд, как правило, считает, что супруги, приобретая квартиру, имели равные права на приобретение этой квартиры, раз оформляли в общую совместную собственность. И, как правило, в 99 процентах случаев, переходит от совместной собственности к долевой собственности, то есть делит имущество пополам.
Но это - «как правило», потому что иногда бывает, что за счет ранее произведенных человеком накоплений, которые были произведены до вступления его в брак, у человека образовалась какая-то
денежная масса, и человек уже «вошёл в покупку квартиры» с этой избыточной денежной массой.
То есть, допустим, супруга внесла, допустим, 200 тысяч и супруг внёс 2 миллиона. И вот на этих два миллиона двести тысяч они и купили квартиру.
В этом случае, если удастся доказать, что было вот такую вот распределение денежных средств при приобретении квартиры, суд может кому-то из супругов присудить большую долю квартиры, а кому-то - меньшую.
Но, как правило, как я уже сказал, в 99 процентах случаев, в случае развода, суд переходит от общей совместной к долевой собственности, путем деления имущества чётко пополам: тебе половина, дорогая супруга - мне половина нашей совместной квартиры.
При этом, суд возникает, когда? Когда есть какой-то спор, когда люди не согласны с чем-то и не могут о чём-то договориться сами. Если же люди обо всём договариваются, то, как правило, суд не нужен. И, в этом случае, супруги могут договориться, что, допустим, ей принадлежит 0,1 квартиры, мне принадлежит 0,9.
Возможно?
Возможно.
Можем зафиксировать наши договоренности документально, путем договора определение долей?
Можем. И это также будет законно.
Можем пойти в суд с этим нашим решением?
Можем, чтобы суд зафиксировал это наше решение на раздел общего имущества.
То есть, что получается: с одной стороны, у нас деление долей нужно для суда в случае развода, но есть ещё одна инстанция когда нам может понадобиться деление долей (как минимум, обозначить, какая доля кому из супругов принадлежит). Эта организация, эта инстанция - налоговая инспекция.
Обратите внимание: деление квартиры на доли (фактическое и для налоговой инспекции) - это две разные вещи.
То есть, если у нас, допустим, с супругой имущество оформлено в общую совместную собственность без определения долей, то для того, чтобы определить кому что принадлежит (допустим, при разводе), мы сперва должны перейти от общей совместной к долевой собственности.
То есть разделить наши доли, нашу целую квартиру на доли.
Но когда мы имеем дело с налоговой инспекцией то мы можем сами, по договорённости с супругой, договориться, какая доля квартиры будет принадлежать мне (в целях налогообложения и получения вычета по этой квартире), а какая ей.
Простой пример: допустим, квартира стоит 3 миллиона рублей.
У меня, как у покупателя квартиры, имеется налоговый вычет в размере 2 миллиона рублей.
А супруга, допустим сидит дома занимается домашним хозяйством, не работает.
То есть, что получается?
Я иду в Налоговую инспекцию и говорю, что мы с супругой договорились (для целей налогообложения) определить наши доли следующим образом: что ей, допустим, принадлежит треть квартиры, а мне принадлежит 2/3 квартиры.
Квартира, как мы помним, стоит 3 миллиона. То есть получается, что я купил долю квартиры стоимостью 2 миллиона и у меня 2 миллиона - налоговый вычет. Я использую свой налоговый вычет, в этом случае, целиком и полностью.
Ну а супруга?
Супруга не может его пока что использовать.
Почему?
Потому что сидя дома с детьми, у неё нет доходов, с которых она платила бы налоги.
Если же у нас доли четко определены (50% ей и 50% мне), то в этом случае, мы не можем прийти в налоговую и сказать: «А давайте мы для целей налогообложения наши доли пересчитаем».
В этом случае, получается что стоимость квартиры 3 миллиона. Моя доля стоит полтора миллиона (половины квартиры), ее доля стоит также полтора миллиона.
И несмотря на то что у меня есть право на налоговый вычет в размере 2 иллиона, этот налоговый вычет (который я могу использовать) - не больше стоимости того имущества, которое я приобрёл.
А я приобрёл долю квартиры стоимостью, соответственно, полтора миллиона.
То есть для целей налогообложения, выгоднее оформить квартиру в общую совместную собственность без определения долей.
Причём, можно оформить и на одного супруга. Второй супруг, в этом случае, мало чем рискует.
Потому что то, что нажито супругами во время брака, является совместно нажитым имуществом. И если квартира оформлена, допустим, на мужа, то в случае развода, жена всегда может потребовать «львиную долю» от этой квартиры.
(Ну как же, квартира куплена на общие деньги - значит: «Давай-ка, милый, половину квартиры мне. И у меня будет своя доля квартиры».)
Спасибо за внимание.
.
Если у вас есть вопросы по ипотеке в недвижимости - задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.
Один из самых сложных понятий гражданского права - общая долевая собственность, которая предусматривает общее владение несколькими лицами общим неделимым имуществом в равных или неравных частях.
Обычно под таким имуществом подразумевается недвижимость - дом, городская жилплощадь или земельный участок. В виду того, что недвижимое имущество является ценным материальным капиталом, вопросы о владении им несколькими собственниками часто вызывают непримиримые споры и вынуждают собственников обращаться в российский суд, где будет рассмотрено право общей долевой собственности членов семьи.
Отличие общедолевой и совместной жилплощадь
В то же время в ГК РФ существует похожее понятие - совместная недвижимость. Это близкие, но не тождественные определения ГК РФ, между ними есть существенная разница. Также как и общая долевая собственность на квартиру, дом или участок, совместное имущество обычно рассматривается в отношении лиц, состоящих в официальном браке. Супруги могут являться совладельцами недвижимости на правах как общей долевой собственности, так и совместной.
Чем отличается совместная собственность от долевой? Вторая четко разделяет части общего имущества между супругами, выделяя каждому его часть. При этом между супругами устанавливаются договорные отношения и четко обозначаются права и обязанности собственников, согласно которым оба несут свою часть обязательств по содержанию и обслуживанию имущества (например, расходы на ремонт, оплату коммунальных платежей и т.п.)
Что такое совместное владение? В отличие от другой, общая собственность - это имущество, принадлежащее обоим супругам без четкого определения части для каждого. Т.е. права и мужа, и жены на принадлежащую им обоим недвижимость равны и все обязательства сторон по содержанию, расходам и другим издержкам распределяются между ними по устной договоренности, по т. н. принципу добросовестности. Хотя устную договоренность может предусматривать и долевая собственность (например, при мелких расходах на ремонт), последняя имеет более формальный характер.
Обычно общая собственность, приобретаемая в момент, когда супруги уже состоят в официальном браке, автоматически считается совокупным имуществом, и оба супруга получают равные права на владение. В этом случае продать часть дома или квартиры без письменного согласия супруга нельзя. Т. е. разница между совместной и долевой квартирой состоит в формальном определении частей между совладельцами.
Тонкости в законодательстве
Переход совместной недвижимости в долевую называется «выделение доли», что автоматически приводит к разграничению прав и обязанностей сторон по содержанию имущества между супругами. Чтобы реализовать право общей собственности на недвижимость, дом или участок, нужно:
- инициировать процесс приватизации, при котором все граждане, официально зарегистрированные на данной жилплощади, получают свою часть;
- оформить раздел квартиры в случае развода;
- оформить право наследования между несколькими родственниками и узаконить определение долей в праве общей недвижимости;
- заключить брачный договор между супругами в стандартном режиме, в котором будут оговариваться все моменты, относящиеся к пользованию нажитым имуществом;
- во время приобретения дома заключить отдельный договор с указанием частей для каждого из супругов в обозначенном объекте недвижимости, установить порядок пользования земельным участком и другие важные для собственников моменты.
Последний случай является желательным для супругов, состоящих в т. н. гражданском браке. Если при покупке недвижимости, в которой предполагается совместное проживание, мужчина и женщина вносили равные или асимметричные части личных денежных средств, то желательно заключить договор, в котором будет указано пропорциональное владение недвижимостью каждым из супругов. В случае необходимости (при разрыве отношений, продаже квартиры) на основании контракта супруги будут находиться в праве общей долевой собственности и получат свою часть денег при реализации недвижимости.
Регулирование прав и обязанностей совладельцев
Право общей собственности регулирует Гражданский кодекс РФ, устанавливающий особый порядок распоряжения общедолевым имуществом. В момент перехода недвижимости от совместного статуса к долевому, расходы на ее содержание распределяются между супругами пропорционально. Например, если супруги владеют равными долями в квартире, то и совместная собственность, и счета на оплату коммунальных услуг, а также налоги в случае продажи недвижимости распределяются между ними в равных частях. Если же мужу принадлежит 70%, а жене общедолевая собственность принадлежит в размере 30%, то каждый из них вносит свою часть платежей в этой пропорции.
Следует отметить, что право общей собственности - это абстрактное понятие, и на физическом уровне разделить объект недвижимости, находящийся в доле, невозможно. Вопрос, как разделить квартиру между собственниками - формальный, который обычно связан с продажей недвижимости. Реализация долей обычно происходит во время продажи квартиры или дома, при которой супруги получают свою часть выручки пропорционально своей доли из общей долевой собственности. Если же супруги живут в квартире, в которой одна комната составляет 20 кв. м., а вторая - 15 кв. м., то это не существенная разница и не основание для взаимных претензий и обращения в суд. Стороны должны договориться в устной форме и определить порядок пользования жилым помещением. В первую очередь, это касается общей долевой собственности, которая не может быть физически поделена (ванна, кухня, коридор).
На практике нередко возникают споры и конфликты между супругами, состоящими в разводе, или родственниками - совладельцами имущества, на тему совместного пользования недвижимостью. Эти вопросы регулирует ГК РФ, при наличии разногласий между сторонами одна из них имеет право подать иск в суд и инициировать определение порядка пользования квартирой, закрепить порядок пользования земельным участком или квартирой в договоре. В ходе разрешения конфликта федерация в лице судебного органа может закрепить на использование за каждым совладельцем изолированную или проходную комнату. Если одна из комнат превышает по размеру другую, то совладельца, которому досталась большее помещение, могут обязать платить и большую сумму при оплате коммунальных платежей или нести больше расходов по содержанию дома в долевой собственности.
Продажа квартиры в долевой собственности, согласно ГК РФ, должна осуществляться в приоритете другому супругу, совладельцу квартиры или дома. Т. е. муж или жена, решив реализовать свое право на долю, в первую очередь, должны предложить выкупить ее своему супругу, который является владельцем другой части совместного имущества. Приоритет в пользу супруга определяется, исходя из того, что общая собственность - квартира или дом - неделимое имущество и в случае отсутствия согласия между сторонами будет очень сложно реализовать недвижимость, продав свою часть третьему лицу. Редкий покупатель захочет приобретать часть имущества, т. к. совместное пользование недвижимостью с малознакомыми людьми затруднительно. Для реализации своего права нужен разделенный санузел, большая кухня и т. п.
Но, тем не менее, любой из совладельцев имеет право на продажу долевой собственности в виде принадлежащей ему части. Если собственник твердо решил продать свое недвижимое имущество, то он должен известить об этом совладельца, предложив ему выкупить его часть с указанием желаемых условий сделки. Если вторая сторона отказывается от покупки или бездействует, то инициатор продажи должен официально известить другую сторону о своем намерении, отправив ему письменное сообщение с обязательным требованием уведомления о получении. Если в течение месяца с момента получения сообщения совладелец не предпримет каких-либо действий, то собственник имеет право продавать свою долю третьим лицам.
Общедолевой земельный участок и выделение доли
Общая долевая собственность на земельный участок представляет владельцам меньшей затруднений при реализации, но в реальности процедура выделения и продажи доли участка может отличаться. Если один из владельцев участка захочет вычленить собственную долю с целью реализации или для распоряжения ею по своему усмотрению (если его не устраивает порядок пользования земельным участком), то ему придется пройти ряд юридических и бюрократических процедур, в том числе:
- перевод участка из совместного статуса в общедолевой;
- выдел земельного участка из общей долевой собственности.
В первом случае можно заключить договор между собственниками на выделение доли участка, при котором образуется новый участок, чьи размеры устанавливаются в равной пропорции части бывшего совладельца. На основании этого на новый выделяющийся участок возникает законное право владения у бывшего совладельца, по инициативе которого состоялся выдел. При этом исходная общая собственность, земельный участок, сохраняется на прежних условиях совместного владения другими собственниками (детьми, братьями и сестрами) в измененных границах. Перераспределение долей после изменения размеров участка между оставшимися собственниками происходит в тех же пропорциях, в которых они владели участком до выдела. Установленный порядок пользования земельным участком также сохраняется.
Долевая собственность на землю при выделе одной из частей участка сопряжена и с бюрократическими издержками. Чтобы оформить выдел доли, необходимо провести межевание и другие процедуры, которые уполномочены проводить только сотрудники земельного отдела, кадастрового плана или БТИ. После завершения процедуры выдела новый участок придется вновь ставить на кадастровый учет, что несет в себе множество дополнительных издержек.
Особенности реализации помещений
В связи с тем, что реализация имущества заключает в себе множество нюансов юридического характера, то многих совладельцев интересует вопрос, как продать квартиру. Налоговый кодекс предполагает выплату 13% от выручки с продажи объекта. Чтобы избежать перерасходов, можно оформить договор типа «купля-продажа» с каждым из совладельцев, или заключить сделку с множественностью лиц со стороны продавца одновременно, после чего перевести квартиру или проданный дом в распоряжение нового покупателя.
Основные сложности возникают в таких случаях:
- если между совладельцами не достигнута договоренность о продаже;
- если собственность является предметом ипотечного кредита.
В этих случаях общая совместная жилплощадь может быть продана третьему лицу в обход преимущественного права покупки, но на деле этот шаг сопровождается большим риском, т. к. сделка может быть признана несостоявшейся.
