Курсовая работа: Инвестиции в недвижимость. Инвестиции в недвижимость

Введение

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы моей работы.

Целью курсовой работы является исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

изучить сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализировать особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризовать основных участников финансирования в недвижимость;

исследовать основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

Объектом исследования является инвестиционная среда.

Предмет исследования: недвижимость, инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.

Методологической базой для написания курсовой работы явились наблюдение, анализ, сравнение, социологический опрос.

В качестве теоретической базы для выполнения данной работы были использованы источники специальной литературы указанные в списке литературы.

Практическая значимость исследования проблем заключается в возможности применения результатов в деятельности организаций инвестиционного профиля.

Структура работы определена исходя из поставленных задач. В первой части работы рассматриваются теоретические аспекты инвестиционной деятельности. Второй раздел посвещается определению рыночной стоимости. В заключении подведены итоги курсовой работы, обобщены выводы и рекомендации.

1. Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

1.1 Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Одной из движущих сил рыночной экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.

Инвестиции - это целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

В действующем российском законодательстве инвестиции определены как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Наиболее существенными признаками инвестиций являются:

потенциальная способность инвестиций приносить доход;

процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активного экономического субъекта (предприятия);

в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;

целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);

наличие срока вложения (этот срок вложения всегда индивидуален);

вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственно экономической выгоды;

наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.

Основные виды инвестиций в недвижимость выделяются по следующим критериям.

По объектам вложения капитала:

реальные инвестиции - это вложение средств (капитала) в создание реальных активов, связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем;

финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты.

По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:

Прямые инвестиции. Инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный объект недвижимости (приобретение реальных активов, либо вложение капитала в уставные фонды);

Косвенные (опосредованные) инвестиции. Вложение капитала инвестора в объекты инвестирования осуществляется через финансовых посредников (институционных инвесторов) посредством приобретения различных финансовых инструментов.

По отношению к объекту вложения:

внутренние инвестиции - вложение капитала в активы самого инвестора;

внешние инвестиции - вложение капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или инструменты иных эмитентов.

По периоду осуществления:

долгосрочные инвестиции - вложение капитала на период от трех и более лет;

среднесрочные инвестиции - вложение капитала на период от одного до трех лет;

краткосрочные инвестиции - вложение капитала на период до одного года.

По степени надежности:

Рисковые инвестиции. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;

Относительно надежные инвестиции. Наименее рисковыми являются инвестиции в сферы с достаточно определенным рынком сбыта.

По характеристике инвесторов:

частные инвестиции - вложения капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;

государственные и муниципальные инвестиции - вложения средств бюджетов разных уровней и государственных внебюджетных фондов.

По характеру использования капитала в инвестиционном процессе:

первичные инвестиции - вложения капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;

реинвестиции - вторичное использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в результате реализации ранее осуществленных инвестиций;

дезинвестиции - высвобождение ранее инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего использования в инвестиционных целях.

2 Особенности недвижимости инвестиционного характера

Фундаментальной основой национальной экономики, важнейшей частью национального богатства является недвижимость. Недвижимость выступает как объект собственности и сделок.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения (статья 130).

В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:

земельный участок;

объекты над поверхностью участка, в том числе леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, незавершенное строительство;

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

воздушное пространство;

комплекс прав на объекты недвижимости. (См.: Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2013, стр. 13).

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативами фондового рынка, имеет следующие отличительные характеристики:

неделимость: прямые инвестиции в недвижимость в большинстве случаев являются неделимыми и имеют высокую стоимость. Это обстоятельство затрудняет инвестиции без привлечения заемного капитала и доступ на рынок частных инвесторов;

неэластичность предложения: запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе является неэластичным, то есть невосприимчивым. Это мешает рынку инвестиций адекватно реагировать на изменение спроса;

невысокая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

особые проблемы управления: инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления. Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, не знакомые участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления инвестициями в недвижимость;

особые риски, которые присущи недвижимости, как объекту инвестиций, в общем случае включают: риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости; финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск функционального износа;

бессрочность: инвестор полного права собственности владеет частью того, что всегда есть и будет - неизнашивающейся землей и зданием, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики;

обязательный доказательный характер прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;

возможность новых интересов: в одном и том же объекте недвижимости можно создать различные инвестиционные интересы, тем самым удовлетворяя различные инвестиционные предпочтения;

гибкость условий финансирования: у приносящих доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств.

3 Основные участники финансирования инвестиций в недвижимость

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы. Основные группы инвесторов могут быть выделены по следующим классификационным признакам.

По организационной форме:

юридические лица;

физические лица;

объединения юридических лиц (холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);

объединения юридических и физических лиц на основе договора о совместной деятельности;

государственные органы (органы федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).

По направлению основной деятельности:

индивидуальные инвесторы (юридические или физические лица, объединения юридических и физических лиц, органы государственного и местного самоуправления, осуществляющие инвестиции);

институциональные инвесторы (финансовые посредники, аккумулирующие средства индивидуальных инвесторов и осуществляющие инвестиционную деятельность от своего лица).

По форме собственности инвестированного капитала:

частные инвесторы (юридические лица, основанные на негосударственных формах собственности, физические лица);

государственные инвесторы (органы государственной власти, государственные предприятия);

муниципальные инвесторы (органы муниципальной власти, муниципальные предприятия).

По менталитету инвестиционного поведения:

консервативные инвесторы (заботящиеся прежде всего об обеспечении безопасности инвестиций и защите своих средств от инфляции, избегающие осуществления средне- и высокорискованных вложений);

умеренно агрессивные инвесторы (выбирающие объекты вложения, которые в совокупности обеспечивают рост их капитала; высокорискованные вложения подстраховываются слабо доходными и малорисковыми вложениями);

агрессивные инвесторы (стремящиеся к быстрому росту вложенных средств: как правило, выбирают объекты инвестирования по критерию максимизации дохода).

По целям инвестирования:

стратегические инвесторы (как правило, инвестируют с целью обеспечения реального участия в стратегическом управлении деятельностью объекта, в который вкладываются средства);

портфельные инвесторы (как правило, вкладывают свои средства в разнообразные объекты с разной степенью риска и доходности с целью получения желаемого уровня доходов на вложенные средства).

По принадлежности к резидентам:

отечественные инвесторы (все лица - резиденты);

иностранные инвесторы (иностранные государственные, международные финансовые организации, иностранные юридические и физические лица).

Наиболее значимых успехов Башкортостан достиг в сфере инвестиций: сегодня республика значится в первой десятке инвестиционно-привлекательных регионов России. Сегодня в республике в работе уже порядка ста инвестпроектов. По данным Башкортостанстата, за январь-октябрь 2013 года предприятия РБ, включая субъекты малого предпринимательства, использовали около 170 млрд рублей инвестиций в основной капитал, что в сопоставимых ценах на 7,2 процента превышает аналогичный показатель 2012 года.

По этому показателю Башкортостан находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.

По видам экономической деятельности основную долю в структуре инвестиций в основной капитал занимают обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг.

1.4 Основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость

по правовому статусу инвестора (частные и государственные);

по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);

по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников - активная форма инвестирования, инвестиции с участием посредников - пассивная форма инвестирования).

Реальные инвестиции осуществляются в двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.

Материальные инвестиции предполагают вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:

стратегические инвестиции - они направлены на создание новых предприятий, новых производств, приобретение целостных имущественных комплексов и т.п.;

базовые инвестиции - они направлены на расширение действующих предприятий и т.п.;

текущие инвестиции - они связаны с вложениями по замене основных средств, проведению капитального ремонта и др.;

новационные инвестиции - они связаны с модернизацией недвижимости.

Нематериальные (потенциальные) инвестиции, использующиеся для получения нематериальных благ. Например, проведение научно-исследовательских работ.

В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.

Реальные инвестиции. Они осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.

Ипотека. Это - предоставление кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. (См.: ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).

Опцион. Опцион на покупку (продажу) недвижимости - это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Опцион - обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

Гибридные формы финансирования инвестиций в недвижимость. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона

Право преимущественной аренды земли. Это права создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. Обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.

Лизинг. Это - долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимы со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (См.: ФЗ от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге»).

2. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта на примере коммерческого объекта недвижимости - административное здание

1 Определение задания на оценку и описание объекта оценки

Таблица 1 - Задание на оценку

Задание на оценкуОбъект оценкиАдминистративное зданиеОцениваемые праваПраво собственностиСобственники Зарипова Д.И.Цель оценкиОпределение рыночной стоимостиСрок проведения оценки23.12.2013 - 20.03.2014инвестиция недвижимость финансирование стоимость

Таблица 2 - Описание объекта оценки

Описание объекта недвижимостиМестоположение РБ, г. УфаГод постройки 1979Материал стенКирпичТехническое состояние объектаФундамент Трещины в цокольной части зданияСтены и перегородкиГлубокие трещины, выветривание швовПерекрытия и покрытияСостояние удовлетворительноеКровля Искривление местами металлических желобовПолы Мелкие повреждения, сколы, потертостьПроемы Мелкие поверхностные трещины в окнах и дверяхОтделочные работыСостояние хорошееВСТ и ЭТ устройстваВолосные трещины, местами сколы, мелкие царапины

2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Таблица 3 - Корректировки по сравниваемым продажам

Элемент сравненияЕд. изм.Оцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 512345678ЦП 1м2т.р.?2528,25047,675,5РСт.р.?300003200073500100000110000Право соб-стиПСПСПСПСПСПСкорректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия финансированияРын.Рын.Рын.Рын.Рын.Рын.Корректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия продажиРын.Предл.Предл.Предл.Предл.Предл.Корректировка%-3-3-3-3-3СЦт.р.29100310407129597000106700Время продажи27.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.14Корректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Местоположениег. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. УфаКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Физические характеристикиМатериал стенкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Общая площадьм2125012001135147021001458Корректировка%00-2-3-2СЦт.р.29100310406986994090104566Функциональное назначениеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеКорректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Наличие ком-ий++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Состояние помещенияУдов.Удов.Удов.Хор.Отл.Отл.Корректировка%00-2-3-3СЦт.р.29100310406847291267101429Транспортная доступность++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406847291267101429Дополнительная информация-парковкапарковкаРядом остановкапарковка-Корректировка%-3-3-1-30СЦт.р.28227301096778738529101429СЦ 1м223,526,546,142,269,6Количество корректировок22443Весовой коэффициент10,30,30,10,10,2РС 1м237,75РС47188

РС1м2 = 23,5*0,3+26,5*0,3+46,1*0,1+42,2*0,1+69,6*0,2 = 37,75 тыс. руб.

Обоснование корректировок

Право собственности

Корректировка не проводилась, т.к. не обнаружено каких-либо ограничений на право собственности, причем у оцениваемого объекта и подобранных аналогов одинаковое право собственности.

Условия финансирования

Учитывая аналогичные условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась.

Условия продажи

На основании анализа рынка недвижимости выявлено, что заявляемые цены, как правило, отличаются от реальной цены сделки на 3-5%, т.е. цена предложения всегда выше стоимости сделки. В данном случае корректировка была принята равная 3%.

Время продажи

Корректировка не проводилась, т.к. стоимость объектов-аналогов была взята на дату, которая соответствует дате оцениваемого объекта, т.е. все объекты-аналоги на дату оценки находятся на реализации.

Местоположение

Корректировка не проводилась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в одном городе Уфа.

Физические характеристики

Материал стен

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. материал стен оцениваемого объекта и объектов-аналогов состоит из кирпича.

Общая площадь

В данном пункте корректировки были введены к аналогам 3, 4 и 5: по 2% к аналогам 3 и 5, и 3% к аналогу №4, т.к. разница в площади у 4 аналога больше.

Функциональное назначение

Оцениваемый объект и аналоги одного функционального назначения - административное здание, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не проводилась.

Наличие коммуникаций

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, потому что коммуникации имеются как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

Состояние помещения

Поскольку у аналогов № 3, 4, 5 состояние лучше, чем у оцениваемого объекта, были введены корректировки в размере 2% к аналогу №3 и по 3% к аналогам № 4 и 5.

Транспортная доступность

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. транспортная доступность имеет место как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

Дополнительная информация

В данном пункте была применена корректировка равная 3% к аналогам № 1, 2, 4, т.к. там имеется парковка; рядом с аналогом 3 находится остановка, поэтому была принята корректировка равная 1%

Вывод: Таким образом, рыночная стоимость административного здания, расположенного в г. Уфа, площадью = 1250м2 составила 47 200 000 руб.

3 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

расчет выявленных видов износа;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Таблица 4 - Расчет ПВС оцениваемого объекта

Показатель Источники Цифровое значениеОбъем зданияS*H5000Стоимость зданияСборник УПВС №26 т.222,9Группа капитальностиСм. в табл. 5 группа (капитальности 2)1Коэффициент 69-8444,4Коэффициент территориальный1,02Коэффициент инфляции1,16НДС1,18Коэффициент прибыли подрядчика1,2Итого 8517456

Таблица 5 - Группа капитальности

Группа капитальностиПоправочный коэффициент12345110,980,920,770,7121,0210,940,780,7331,091,0610,840,78

Таблица 6 - Расчет устранимого накопленного физического износа

Конструктивные элементыУдельный вес, %Физический износ, %Накопленный износ, %1234Фундамент 12273,24Стены и перегородки16335,28Перекрытия и покрытия14243,36Кровля 11272,97Полы 15142,1Проемы 17172,89Отделочные работы 850,4ВСТ и ЭТ 7130,91Итого10021,15

(1)

Таблица 7 - Расчет накопленного неустранимого износа долгоживущих элементов

Конструктивные элементыУдельный вес, %Нормативный срок службы, летФактический срок службы, летНакопленный неустранимый износ, %Фундамент12120353,5Стены и перегородки16120354,67Перекрытия и покрытия14120354,08Итого 12,25

(2)

Таблица 8 - Расчет неустранимого износа короткоживущих элементов

Конструктивный элементПВС констр. элементаОст. ст-тьФакт. срок службыНорм. срок службыСтепень физ. износа физ. износаНеустр. физ. износКровля936920281076355070655844196753Полы1277618109875153514178867153825Проемы14479681737563540881274212152905Отделочные работы68139751104852025170349127762ВСТ и ЭТ устройства596222530638515116558458370Итого 494012525952692344856689615

(3)

(4)

(6)

(7)

Таблица 9 - Расчет общего физического износа

№ п/пПоказатель Величина1ПВС85174562Стоимость устранимого физического износа конструктивных элементов8517456*21,15% = 18014423Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым износом6896154Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом8517456*12,25% = 10433885Общий физический износ3534445

(8)

(9)

(10)

(11)

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания затратным подходом с учетом округления составила 3 410 000 руб.

4 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Используется доходный подход только для недвижимости, предназначенной для получения прибыли, в основе подхода лежат:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

При использовании доходного подхода оценивается текущая (сегодняшняя) стоимость возможных (в будущем) доходов, которые ожидаются от эксплуатации или продажи в недвижимости, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Таблица 10 - Расчет операционных расходов

№ п/пПоказательРасчеты Цифровое значениеПостоянные расходы1Аренда земли1м2 = 150 руб1250*150 = 1875002Страхование объекта3% от ПВС8517456*3% = 2555243Другие постоянные расходы1% от ПВС8517456*1% = 851754Итого постоянные расходы(1+2+3)528199Переменные расходы5Расходы на управление3% от ДВД1980000*3% = 594006ЗП управляющего3% от ПВД2250000*3% = 675007Коммунальные услуги1) отопление = = 1250*25*9 = = 281250 2) водоснабжение = = 11*85*12 = 11220 3) электроэнергия = = 12*4,5*450 = = 243003167708Расходы на уборку1% от ДВД198009Расходы на текущий ремонт2% от ПВД4500010Итого переменные расходы(5+6+7+8+9)508470Расходы на замещение11Стоимость КЖЭ здания2595269*(12%*5 лет) = = 2595269*0,15741 = = 40852112Ставка дохода инвестора1% от КЖЭ408513Итого резерв(11+12)41260614Всего ОР(4+10+13)1449275

Где Кк = 14% (12)

ЧОД = ДВД - ОР (13)

ОР = Постоянные затр. + переменные затр. + Резерв расходы (14)

ДВД = ПВД - Кп (15)

ПВД = S*Арендная ставка*12 мес. (16)

Рассчитаем ПВД

ПВД = 1250*150*12 = 2 250 000 руб.

Рассчитаем ДВД

ДВД = 2250000*(1 - 0,12) = 1 980 000 руб.

Рассчитаем ЧОД

ЧОД = 1980000 - 1449275 = 530725 руб.

Рассчитаем рыночную стоимость

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания доходным подходом, с учетом округления, составила 3 791 000 руб.

5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Суть данного этапа заключается в получении итоговой величины стоимости на основании нескольких результатов, полученных тремя подходами.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Согласование называют "экзаменом совести". В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа - используя каждый подход к оценке. Заново пересматриваются различные показатели стоимости. Насколько они обоснованны? Подтверждаются ли они данными? Имеют ли они смысл? Заново анализируется исходная задача. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения. Далее он может обдумать диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости. Обычно ожидается, что оценщик представит клиенту единственную величину оценки стоимости. Теперь на основе этого процесса согласования оценщик должен вынести такое решение.

Согласование - это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Наконец, получив результат всех исследований - значение оцениваемой стоимости объекта оценки, необходимо оформить работу по определенной форме - составить отчет об оценке. Отчет составляется с соблюдением требований, устанавливаемых Законом "Об оценочной деятельности".

Таблица 11 - Определение удельного веса

Наименование подхода и методаСпособность учитывать цель оценкиСпособность учитывать конъюнктуру рынкаСпособность учитывать параметры объектаКачество информацииИтогУд. вес, %Доходный подходрангНизкийСреднийВысокийСреднийбалл0121425Затратный подходрангВысокийВысокийВысокийСреднийбалл2221743,75Сравнительный подходрангСреднийСреднийВысокийСреднийбалл1121531,25 Общая баллов16100

Таблица 12 - Согласование стоимости результатов оценки

Стоимость, т.р.Удельный вес, %Взвешенный результат, т.р.Доходный подход3 79125947,75Затратный подход3 41043,751 491,88Сравнительный подход47 20031,2514 750Согласованная стоимость----17 189,33

Вывод: Рыночная стоимость административного здания на 20.03.2014 г., расположенного в г. Уфа, с S=1250 м2, составила 17 200 000 руб.

Заключение

В результате написания этой курсовой были решены, изучены следующие задачи:

изучена сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализированы особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризованы основные участники финансирования в недвижимость;

исследованы основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Цель написания курсовой работы была достигнута, но отдельные проблемы требуют дополнительного, более глубокого исследования.

Список литературы

Федеральный закон от 2 января 2000 г. №22-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Инвестиции в вопросах и ответах: учебное пособие / А. Ю. Адрианов, С. В. Валдайцев, П. В. Воробьев [и др.]; авторы-составители И. А. Дарушин, Н. А. Львова; отв. ред. В. В. Ковалев, В. В. Иванов, В. А. Лялин. - Москва: Проспект, 2011. - 376 с.

Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. - Ростов н/Д: Феникс, 2013. - 382 с. - (Высшее образование)

Асаул А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. - Спб.: Питер, 2013. - 416 с.: ил.

Приложение А

(справочное)

Объект-аналог №1

Приложение Б

(справочное)

Объект-аналог №2

Приложение В

(справочное)

Объект-аналог №3

Приложение Г

(справочное)

Объект-аналог №4

Приложение Д

(справочное)

Объект-аналог №5

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Введение 3

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость 7

2. Методы определения эффективности инвестирования в недвижимость 14

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость 23

Заключение 31

Список использованных источников 35

Введение

В наше время происходит постоянное изменение рыночной экономики. Она постоянно видоизменяется под воздействием тех или иных факторов. В результате меняются потребности, виды экономической деятельности, ценности, которые создаются. Это приводит к переосмыслению ранее существующих экономических категорий, способствует возникновению новых. Сейчас российская экономическая наука постепенно входит на дорогу мировой экономической мысли.

Современное состояние российской экономики, характеризующееся определенными нарушениями общеэкономических балансов и пропорций, сопровождаемое процессами восстановления и создания новой экономической системы, отражается на функционировании рыночной среды, условиях организации рыночного пространства в России. Однако отсутствие опыта формирования новой системы в условиях демонтажа старого хозяйственного механизма обуславливает необходимость изучения мирового опыта и овладения знаниями, накопленными в процессе исторического развития экономической науки. В рамках мировой экономической мысли аналоги современных процессов, происходящих в России, связанные с формированием новых экономических отношений, отсутствуют. Анализ специфики российской экономики позволяет учитывать тенденции в развитии экономических процессов, оценивать их характер и свойству принимать адекватные меры по регулированию и корректировке элементов новой системы. Поэтому возникает необходимость исследования специфики инвестирования в недвижимость в условиях российской экономики, выявления зависимостей, тенденций, факторов и противоречий, порождаемых новыми экономическими отношениями. Рыночная среда в условиях реформируемой системы приобретает особые признаки и свойства. Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

Это свидетельствует о необходимости более глубокого осмысления факторов воздействующих на процессы организации рыночной среды, проведения комплексного анализа данных проблем. Этим определяется актуальность выбранной темы.

В обеспечении нормального функционирования любой современной экономической системы важная роль принадлежит государству. Государство на протяжении всей истории своего существования наряду с задачами поддержания порядка, законности, организации национальной обороны, выполняло определенные функции в сфере экономики. Государственное регулирование экономики имеет долгую историю - даже в период раннего капитализма в Европе существовал централизованный контроль над ценами, качеством товаров и услуг, процентными ставками и внешней торговлей.

Итак, целью данной работы является раскрытие особенностей инвестирования в недвижимость и определение его состояния в современных экономических условиях.

Ознакомиться с основами инвестирования в недвижимость. Рассмотреть его классификацию.

Рассмотреть инвестиции в недвижимость в условиях кризиса.

Объектом исследования является состояние инвестирования в недвижимость, а предметом – непосредственно сами инвестиции в недвижимость.

При написании данной работы были использованы следующие методы: анализ, синтез, дедукция, индукция.

При написании работы были изучены основные нормативные документы, регулирующие недвижимость в РФ, рассмотрены методы определения эффективности инвестирования в недвижимость, изучено состояние инвестиций в недвижимость в условиях кризиса. Также в рамках подготовки данной работы проанализирован мировой опыт поведения рынков жилой недвижимости в периоды кризисов, а также собраны данные по динамике и текущему состоянию наиболее интересных рынков недвижимости России.

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Традиция в теоретическом изучении проблем инвестиций в недвижимость, которая существовала в советской экономической науке, была унаследована и развивается в настоящее время российскими учеными. Категориальный научный аппарат, созданный в отечественной экономической науке, является важной основой для изучения проблем инвестиций в недвижимость. Однако, изменения, произошедшие в этой области в последние десятилетия - это сравнительно новое явление. Также и мировой кризис, который начался у нас в 2008 году, повлиял на решение людей инвестировать в недвижимость. И тема инвестиций в эту область так или иначе касается каждого человека.

Для начала рассмотрим само понятие недвижимости, инвестора и сущность рынка недвижимости.

Согласно ГК РФ к недвижимости как объекту собственности относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно. К таковым относятся: недра, леса, земельные участки, здания и сооружения. Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты .

Инвестор - это лицо, который вкладывает свои средства в недвижимость. Он характеризуется налоговым статусом, целями, типом имущества, которым он, как ожидается, будет интересоваться, количеством собственных средств, которые он может инвестировать в покупку объекта, и условиями доступного для него кредитного финансирования. Так как эти факторы влияют на оценку ожидаемого потока дохода от имущества и на ставку, по которой должен капитализироваться доход от имущества, определение характеристик и особенностей типичного инвестора представляет собой важный этап, предшествующий непосредственной оценке имущества. Фактически типичный инвестор идентифицирует рынок для рассматриваемого имущества, устанавливая область альтернативных инвестиционных возможностей, конкурирующих с данным имуществом. Такой инвестор рассматривается как наиболее вероятный инвестор, который, как ожидается, проявит интерес к соответствующему типу имущества на заданном рынке в заданное время. Процесс идентификации такого инвестора требует со стороны оценщика детализированного и осторожного рыночного анализа, а также самого рынка недвижимости.

Рынок недвижимости один из наиболее емких рынков. К основным его особенностям относится: наличие значительного числа юридических формальностей и документов; возможность ограничения свободной конкуренции; неполнота и своевременность информации; невозможность совершать сделки по образцам; наличие значительных операционных издержек.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду .

Инвестиции в недвижимость один из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора, ведь их стоимость не будет равна 0.

Инвестиционная стоимость зависит от ценности объекта, которая определяется способностью объекта инвестиций соответствовать определенным критериям, таких как обеспечение прав и преимуществ собственника. Таким образом, инвестиционная стоимость недвижимости - это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора.

В экономической теории существуют следующие виды инвестиций в недвижимость :

Инвестиции в городскую недвижимость;

Инвестиции в загородную недвижимость;

Инвестиции в земельную недвижимость;

Инвестиции в офисную недвижимость;

Инвестиции в складскую недвижимость;

Инвестиции в торговую недвижимость.

Так же инвестиции в недвижимость классифицируются по следующим признакам:

По объекту инвестирования (коттедж, квартира и т.д.);

По региону инвестирования (Казань, Москва, заграница);

По стадии инвестирования (покупка участка, вложения на начальном этапе строительства, вложения на конечном этапе строительства, покупка готового объекта).

По форме финансирования:

1) по правовому статусу (частные и государственные).

2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания).

3) по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

Как и любой другой объект инвестирования, инвестиции в недвижимость обладают своей спецификой, которая состоит как из положительных, так и отрицательных элементов. Таким образом, основными свойствами инвестирования в недвижимость являются :

1) Необходимость обладания крупным первоначальным капиталом. Итак, если инвестор располагает всего лишь парой тысяч долларов, он не сможет инвестировать их в какой-либо крупный объект, хотя и существуют различные способы, делающие инвестиции в недвижимость более доступными для мелкого инвестора. Во-первых, инвестирование на стадии строительства того или иного здания, так как стоимость квартиры после окончания строительства, скорее всего, сильно возрастет по сравнению с той суммой, которую инвестору пришлось за нее уплатить ранее. Во-вторых, существует такое понятие, как ипотека и другие виды покупки жилья в рассрочку. Речь идет о долгосрочных кредитах. Ну и наконец, не следует забывать о том, что понятие «недвижимость» означает не только сверхдорогую квартиру в элитной столичной новостройке, но охватывает также и некоторые другие значения. В частности, довольно перспективным видом операций с недвижимостью считается постройка и последующая продажа гаражей. Стоимость таких инвестиций в недвижимость на порядок ниже, чем в случае с квартирами, а доходность может быть гораздо более высокой.

2) Относительно низкая ликвидность. Если инвестору срочно потребуется высвободить свои средства от недвижимости, то это скорее всего ему не удастся.

3) Возможность получать доход вне зависимости от рыночных тенденций изменения ее стоимости. Это свойство проявляется, когда мы говорим о сдаче недвижимости в аренду.

4) Внезапное изменение стоимости активов. Однако в случае с недвижимостью, как правило, предсказать намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других видов инвестиционных инструментов. Дело в том, что существует ряд довольно устойчивых внешних и внутренних факторов, которые почти полностью определяют рыночную стоимость недвижимости. Поэтому инвестируя средства в объекты недвижимости, необходимо в обязательном порядке обратить внимание на внешние факторы, такие как: степень престижности района их расположения, социальное окружение, наличие транспортных коммуникаций, экологическую обстановку, ну и – динамику спроса и (или) предложения за последнее время. Так же существуют и внутренние факторы, среди которых: архитектура и индивидуальность проекта, внешняя привлекательность здания, планировка, высота потолков, вид из окон квартиры, наличие балконов и лоджий, площадь, технологии строительства и используемые материалы, инженерию дома, внутреннюю инфраструктуру, физический износ, уровень шума, чистоту воздуха вблизи строения. Учитывая все эти параметры, можно с большей или меньшей степенью погрешности предполагать, сколько будет стоить данный объект недвижимости.

4) Условия законодательства. Эта особенность может проявиться в случае незнания всех бюрократических тонкостей, что может повлечь за собой крупные неприятности.

5) Практически полное отсутствие инфляционного риска. Здесь имеется в виду договор с застройщиком, где устанавливается конечная сумма за объект инвестирования, порядок и сроки ее внесения.

1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью.

2) Антиинфляционная устойчивость недвижимости.

3) Повышенный уровень риска. Это объясняется более длительными сроками капитальных вложений и недостаточностью и сложностью доступа к рыночной информации. Также причиной этого выступает недостаточная ликвидность недвижимости.

5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

В практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость. К ним относится :

1) Акции и доли компаний, занимающихся строительством, эксплуатацией недвижимости и производством строительных материалов и оборудования.

2) Доли и паи фондов, инвестирующих непосредственно в объекты недвижимости или в компании, владеющие объектами недвижимости.

3) Ипотека. Это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости.

4) Опцион на покупку (продажу) недвижимости. Это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

5) Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона.

6) Право преимущественной аренды земли. Создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю.

7) Лизинг недвижимости. Это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости, который является самым долгосрочным видом лизинга.

При формировании инвестиционного портфеля чаще всего используются сочетание вышеперечисленных финансовых инструментов с целью повышения диверсификации и получению максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости четко регулируется. Его характерная черта – это наличие специальной нормативно-правовой базы, которая также регламентирует и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Особенность также заключается в том, что роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значима, чем в других секторах экономики.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, ясно, что инвестиции в недвижимость неотъемлемая часть современной экономики, которая является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов. Также инвестиции в недвижимость имеют свою классификацию, свойства, инструменты и нормативно-правовые акты регулирования. Все операции по инвестициям в этой области происходят на рынке недвижимости, который является одним из наиболее емких рынков.

2. . Методы оценки эффективности инвестирования в недвижимость

Проблемы оценки готового бизнеса при совершении инвестиционных сделок покупки готового объекта недвижимости со сданными в аренду площадями, в частности, завышения его стоимости в условиях дефицита предложения, нет. В то же время для активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости необходимо разрешить проблему двойного стандарта по земле, когда землю стараются не выкупить, а взять в аренду, а потом перепродать готовую фирму с правом аренды на 25 лет. Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет.

Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).

Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

Для начала рассмотрим методы оценки рыночной стоимости недвижимости, их выделяют 2:

метод сравнения

затратный метод

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

Все это делается для выявления эффективности инвестирования в недвижимость. В свою очередь, работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя этапы;

1. Оценка существующей ситуации;

2. Разработка концепции эффективного использования объекта;

3. Анализ экономической эффективности проекта.

Данные этапы можно представить в виде схемы (рис. 2.1) :

Рис. 2.1. Структура целей и этапов анализа эффективности инвестиций в недвижимость

Существует ряд подходов к проведению оценки инвестиций, которые в общем случае сводятся к расчету ряда показателей, определяющих доходность проводимых операций с объектами собственности и окупаемость капиталовложений.

Показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

Рассмотрим некоторые стоимостные показатели.

Чистая нынешняя стоимость (ЧНС, NPV) выражает эффект (прирост богатства) инвестора за расчетный период, пересчитанный (дисконтированный) в эквивалентную сумму в начале проекта. ЧНС рассчитывается в сравнении с нормативным доходом, определяемым базовой ставкой. Проект целесообразен при ЧНС не меньше нуля.

Чистая нынешняя стоимость (ЧНС) определяется по формуле:

ЧНС =  (Дт - Кт)/(1+Е) т = Дн - Кн, (2.1)

где: Дт - доход в год Т, руб.;

Кт - капиталовложения за счет собственных средств в год Т, руб.;

Е - ставка дисконтирования в десятичных дробях;

Т - порядковый номер года с начала расчетного периода;

Р - длительность расчетного периода, год;

Дн - доход приведенный к началу расчетного периода, руб.;

Кн - капиталовложения, приведенные к началу расчетного периода, руб.

Накопленный денежный поток (НДП), как показатель эффективности проекта, отражает сальдо поступлений и расходов средств (превышение накопленного дохода над капиталовложениями). НДП не учитывает норму дохода. Ставка дисконтирования равна нулю. НДП в постоянных ценах показывает движение собственных средств.

Накопленный денежный поток определяется по формуле (2.1) при условии, что Е=0.

Внутренняя рента (Евн) определяется путем нахождения величины Е в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0.

Срок возврата капитала (Тв) определяется путем нахождения величины Р в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0 .

Предельные капиталовложения (PV) представляют капитализированный доход и выражают его нынешнюю ценность для инвестора. Они позволяют установить максимальную допустимую цену будущего дохода, то есть предельную для инвестора величину первичных вложений собственных средств.

Предельные капиталовложения определяются по формуле (2.1) при условии, что Кт= О.

Теперь перейдем к рассмотрению удельных показателей.

Доходность (MIRR) характеризует доход от вложений собственных средств процентом годовых, то есть процентом ежегодного прироста капитала. Доходность определяется при заданной базовой ставке и зависит от ее величины. Капиталовложения целесообразны при доходности не ниже базовой ставки.

Формула для расчета модифицированной внутренней нормы доходности (MIRR) выглядит следующим образом:

(2.2)

где: CFt - приток денежных средств в периоде t = 1, 2, ...n;

It - отток денежных средств в периоде t = 0, 1, 2, ... n (по абсолютной величине);

r - барьерная ставка (ставка дисконтирования), доли единицы;

d - уровень реинвестиций, доли единицы (процентная ставка, основанная на возможных доходах от реинвестиции полученных положительных денежных потоков или норма рентабельности реинвестиций);

n - число периодов.

В левой части формулы - дисконтированная по цене капитала величина инвестиций (капиталовложений), а в правой части - наращенная стоимость денежных поступлений от инвестиции по ставке равной уровню реинвестиций.

Отметим, что формула MIRR имеет смысл, если терминальная стоимость притоков превышает сумму дисконтированных оттоков денежных средств (приток денег больше их оттока).

Критерий MIRR всегда имеет единственное значение и может применяться вместо показателя IRR для оценки проектов с неординарными денежными потоками. Проект приемлем для инициатора, если MIRR больше барьерной ставки (цены источника финансирования) .

Внутренняя норма дохода (IRR), как показатель доходности проекта или доходности вложений собственных средств, рассчитывается без учета базовой ставки. Внутренняя норма сама определяет максимальную базовую ставку для конкретного проекта, при которой вложения не убыточны. Данный показатель удобен для отбора и сравнения проектов по эффективности, так как он не зависит от нормы дохода.

Внутренняя норма доходности определяется по формуле:

(2.3)

Величину IRR можно определить ещё одним способом. Для этого сначала рассчитывают NPV при различных уровнях дисконтной ставки r до того значения, пока величина NPV не станет отрицательной. После этого значение IRR находят по формуле:

(2.4)

Также должно соблюдаться неравенство NPVa>0>NPVb и rb>IRR>ra.

Достоинством показателя IRR является то, что он дает возможность сравнить проекты разного масштаба и различной длительности. Например, эффективность проекта с IRR, равной 30%, достаточна в случае, если для его реализации необходимо использовать кредит в банке стоимостью 10% годовых .

Коэффициент эффективности капиталовложений (PI) показывает, во сколько раз увеличиваются вложенные собственные средства за расчетный период в сравнении с нормативным увеличением на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при коэффициенте не меньше единицы.

Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле:

PI =  ----- : IC. (2.5)

Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI

Срок окупаемости (DPB) определяет время, за которое инвестор возвратит вложенные в проект собственные средства и получит нормативный доход на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при условии, что срок окупаемости не превышает заданную величину.

Дисконтированный период окупаемости рассчитывается аналогично PB, однако в этом случае чистый денежный поток дисконтируется.

Расчет производится следующим образом:

(2.6)

где r - месячная ставка дисконтирования;

CFt - чистый денежный поток от операционной деятельности месяца t .

Эффективный инвестиционный проект может представляться неэффективным из-за неквалифицированного расчета основных экономических показателей, и прежде всего - нормативного срока окупаемости и ставки дисконтирования. Указанные выше показатели не являются независимыми, напротив, они зависят друг от друга как аргумент и функция. В советское время для оценки эффективности инвестиций использовались коэффициенты эффективности капитальных вложений. Обратный показатель к коэффициенту эффективности капитальных вложений - период окупаемости инвестиций. Использование коэффициентов эффективности капитальных вложений возможно и сейчас, но с учетом корректировок на недетерминированность современной экономики.

Также рассмотрим механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости, определяющий выбор стратегии управления (рис.2.2).

Рис. 2.2. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления

Итак, исходя из вышесказанного, следует, что важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов. В свою очередь, показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость

После резкого ухудшения состояния мировой экономики в IV квартале 2008 года инвестиционная активность во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости практически прекратилась, и объем инвестиционных сделок в первом полугодии 2009 года оказался одним из самых низких в истории.

Те немногочисленные транзакции, которые состоялись, почти во всех случаях заключались между небольшими локальными компаниями, в то время как объем трансграничных сделок фактически равнялся нулю.

По данным CB Richard Ellis совокупный объем инвестиционных транзакций в первом полугодии 2009 г. сократился на 97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил менее $10 млн., что является одним из самых низких показателей за шестимесячный период в истории рынка.

Тем не менее, появляются признаки того, что собственники могут наконец-то начать сдавать свои позиции, так как ситуация на рынке остается тяжелой, а давление со стороны кредиторов усиливается. Это мы можем увидеть на рис. 3. 1:

Рис. 3.1. Полугодовой оборот инвестиций и количество сделок

Трудности с привлечением финансирования отразились на объеме средств, которые готов вкладывать инвестор в конкретный объект недвижимости. Приемлемый объем единичной инвестиции сейчас находится примерно между $30 и $40 млн. Также покупатели требуют более высокий возврат на собственные средства – обычно, около 20-25% – и нацелены покупать только по сегодняшним низким ценам.

В нашей стране, равно как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на развивающуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования, вновь возводимого жилья, и многие другие факторы привели к тому, что большинство потенциальных инвесторов и покупателей квартир стали с недоверием смотреть на возможность вкладывать свои деньги в недвижимость на этом этапе развития кризиса. Тем более во многих странах Европы и в США недвижимость начала дешеветь.

Одна из авторитетных на рынке недвижимости консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle опубликовала ежегодный отчет о состоянии рынков – «Мировое движение капитала». Аналитики делают два главных вывода: что объем инвестиций в жилье во всем мире упадет в два раза по сравнению с предыдущим годом и что это не касается России, где рост вложений в недвижимость был, есть и будет. Пока это самый надежный финансовый инструмент (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Доходность жилья за 2009 г.

Эксперты приводят убедительную статистику: в Европе за 9 месяцев года совокупный объем сделок на рынке недвижимости снизился на 38%, а у нас – вырос в 2,8 раза (рис. 3.3). Наибольшая привлекательность распределяется следующим образом: офисная недвижимость, торговая и жилая .

Рис3.3. Стоимость жилья за 2009 г .

По данным Федеральной службы государственной статистики, годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год и вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн. кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в строй 66 млн. кв. м, но фактический прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн. кв. м, 765,6 тыс. квартир (рис. 3.4).

На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%), Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

Рис. 3.4. Ввод в действия жилых домов

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

В РФ 28,6 млн кв. м, или 44,8% от годового ввода (рис. 3.5);

В Москве 1,66 млн кв. м (50,6%);

В Московской области 4,14 млн кв. м (53,2%);

В Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (58,6%).

Как видно на рис.3.5, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись уже 7 кварталов.

Рис. 3.5. Ввод в действие жилых домов в РФ, млн. кв. м.

Данные рис. 3.5. показывают, что по натуральному объёму ввода долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 17% финансирования общего строительства, что соответствует около 30% финансирования многоэтажного строительства.

Также существуют различные схемы финансирования во вводе жилья (рис3.6).

Рис. 3.6. Доли различных схем финансирования во вводе жилья

В течение двух-трех лет после введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму привлечения средств населения с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на частных соинвесторов. По некоторым оценкам, доля застройщиков, работающих по федеральному закону, составляет в разных регионах от 10 до 90%, но в среднем – около 15-20% .

Отбросив прогнозы относительно будущих цен, давайте посмотрим, какие же на сегодняшний день инструменты может использовать инвестор для сохранения и приумножения капитала? Их можно назвать несколько:

Есть банки, но даже самым надежным из них понадобилась помощь государства, когда начал развиваться финансовый кризис, а многие банки, не получившие государственной поддержки, находятся в очень тяжелом положении и вряд ли могут серьезно рассматриваться инвесторами как надежные. Да и процентные ставки в банках, как правило, не покрывают даже инфляции.

Фондовые биржи – полностью потеряли доверие инвесторов. По разным оценкам с фондовых рынков сейчас выведено от 30 до 60 млрд. долларов.

Нефть, золото, сельхозпродукция – в сегодняшней ситуации нестабильны так же, как и торговля акциями, и имеют отрицательный тренд.

Недвижимость - фактически – это единственный инструмент, который позволяет в условиях кризиса сохранять и приумножать капитал с высокой степенью вероятности. И так считает большинство. Недавно ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым большая часть жителей России (51%) считает самым выгодным вложением покупку недвижимости. Значительно отстали «приобретение золота и драгоценностей» - 19% и «хранение денег в Сбербанке» (17%). Остальные варианты нашли еще меньше приверженцев. Это одна из немногих областей вложения средств, которая, не смотря ни на какие ценовые колебания всегда останется у своего собственника. Помимо инвестиционной ценности она имеет еще потребительскую ценность и, как вариант, может приносить за счет этого качества дополнительную прибыль.

Поэтому в ближайшее время следует ожидать прихода инвесторов с фондовых рынков на рынок недвижимости.

При этом многие эксперты выражают некоторые опасения, связанные с инвестированием в новые дома. Одной из главных проблем, которые ожидают человека, рискнувшего в данный момент вложить деньги в новостройки, это ненадежность компаний. Риск присутствует в том, что покупая квартиру дешево, у малоизвестного застройщика, нет гарантий, что строительство будет доведено до конца и дом будет сдан вовремя. Поэтому следует вкладывать деньги только в крупные и известные компании. Они менее подвержены колебаниям, и у них больше запас прочности. Несмотря на то, что инвестирование в недвижимость вот уже более 10 лет является выгодным капиталовложением, эксперты рекомендуют воздержаться от рискованных и необдуманных поступков.

Также сейчас вызывает большое опасение приобретение квартир на начальной стадии строительства. Так как в условиях разразившегося кризиса в первую очередь пострадала банковская сфера, и выдача кредитов сильно ужесточилась, то в основном строительные компании будут наиболее заняты в основном доделкой уже строящихся домов. И новые дома будут возводиться не в таких уж глобальных количествах. Также возрастают риски, связанные с их реализацией.

Еще одним из рисков в настоящее время является срок завершения строительства. Он может существенно вырасти для каждого индивидуального объекта. Несмотря на то, что инвестиции в недвижимость всегда были подвержены возникновению задержек связанных с документацией, т.е. такая проблема существовала и ранее, в теперешних условиях это может иметь и более плачевные результаты. Минимизировать возникновения подобных моментов возможно лишь внимательным изучением и анализом возможных объектов инвестирования, их долголетие, репутацию, источники финансирования.

Таким образом, существует угроза появления как недостроенных объектов, так и продления сроков завершения работ.

Несмотря на то, что рынок недвижимости в данный момент переживает некоторый спад, некоторые аналитики видят в этом и положительные стороны. Они считают, что рынок покинут некомпетентные игроки.

На сегодняшний день есть три главные опасности, которые подстерегают инвестора, решившего вложить деньги в недвижимость. Первая – это опасность вложить средства в компанию – банкрот. Для того чтоб этого не произошло, следует внимательно выбирать объект для инвестирования. Вторая – это сроки окончания строительства. В сложившейся ситуации, чтобы избежать в будущем проблем, связанных с увеличением сроков реализации, следует вкладывать средства в объекты, находящиеся на конечном этапе строительства, или в уже готовые объекты. И последняя – это опасность купить недвижимость по более высокой цене, чем придется реализовывать. Сильнее всего это затрагивает рынок вторичного жилья и массового строительства, поскольку здесь возможно перенасыщение рынка.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что вложения в недвижимость считаются одними из наиболее привлекательных для частных инвесторов. При этом в условиях кризиса появляются дополнительные возможности для получения высоких доходов от вложения денежных средств в жилую недвижимость. В результате влияния экономического кризиса стоимость жилья в России и многих других странах значительно снизилась. В то же время, данное падение цен во многих случаях не связано с влиянием фундаментальных факторов, определяющих спрос на недвижимость в долгосрочной перспективе, что позволяет находить недооцененные активы со значительным потенциалом роста. При этом доходность вложений в подобные активы может значительно превышать средние значения в периоды стабильного роста экономики.

Таким образом, ключевыми условиями эффективного инвестирования в условиях кризиса являются наличие сильно подешевевшего актива, обладающего значительным потенциалом роста, а также выбор наилучшего момента для его приобретения по минимальной цене.

Заключение

Изучение инвестиций в недвижимость очень важно, особенно в сложившейся ситуации в связи с мировым кризисом.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду, который в свою очередь, является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и любой другой объект инвестирования, имеет ряд особенностей, свойств и характеристик.

Для того чтобы инвестиции в недвижимость приносили прибыль, должна анализироваться эффективность инвестиций в недвижимость, что предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования объекта, анализ показателей экономической эффективности проекта.

Исходя из целевой установки инвестора, различают три основных критерия оценки эффективности капиталовложений в недвижимость: максимальный доход от капиталовложений, максимальный доход на единицу капиталовложений, минимальный срок, за который будет получен нормативный доход от вложений.

Анализ эффективности инвестиционных проектов - сложный процесс, поэтому лишь точные расчеты и компетентность экспертов способны привести к полной реализации инвестиционных планов.

На сегодняшний день экономическая ситуация в России и в мире в целом очень неоднозначна. Практически все сферы предпринимательской деятельности почувствовали на себе последствия кризиса, спровоцированного одной из ведущих экономик мира. При проведении исследования было выявлено, что финансовый кризис в реальном секторе экономики в первую очередь оказал влияние на рынок недвижимости.

В нашей стране, как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на сложившуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования и многие другие факторы привели к приостановлению большинства проектов в связи с нехваткой денежных средств у инвесторов для их реализации.

Сейчас, как никогда, велики риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Во-первых, вложение средств в компанию – банкрот. Во-вторых, сроки окончания строительства. И, в-третьих, покупка недвижимости по более высокой цене, чем придется реализовывать.

Список использованных источников

Гражданский кодекс Российской Федерации // Система «КонсультантПлюс».

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Система «КонсультантПлюс».

Аликаева М.В. Источники финансирования инвестиционного процесса // Финансы. -2008. -№ 5. -C.12-14.

Бевзелюк А.А. Анализ инвестиционных проектов: Учебно-методическое пособие. -Мн.: 2008, -31с.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. -М.: Финансы и статистика, 2007. -263с.

Бланк И.А. Управление инвестиционными предприятиями. -К.: Ника-Центр, Эльга, 2008. -480с.

Бард В.С., Бузулуков С.Н. Инвестиционный потенциал российской

экономики. М., 2004.

Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер,

Гранова И. В. Оценка недвижимости. Практикум. 2-е издание. СПб.: Питер, 2007.

Золотогорова В.Г. Инвестиционное проектирование. - М.: ИП

Перспектива, 2004.

11. Игонина Л.Л. Рынок инвестиций в современной экономике. М., 2004.

12. Карякина О.А. Финансы: Курс лекций / О.А.Карякина, Н.А.Прокопович; Академия управления при Президенте Республики Беларусь. -Мн., 2002. -174с.

Киселева Н.В., Боровикова Т.В., и др. Инвестиционная

деятельность: уч. пособие. – М.: КНОРУС, 2005.-432с.

Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. -М.: Финансы и

статистика, 2006. -768с.

Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор

инвестиций. Анализ отчетности. М., 2005.

Колбина М. Недвижимость под давлением кризиса.//РЦБ, 2009 №5/6.

Корчагин Ю.А., Маличенко И.П. Инвестиции: теория и практика. М:

Феникс, 2008- 508с.

Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2007. – (Учебники для вузов. Специальная литература).

Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2006.

Марголин А.М., Быстряков А.Я. Экономическая оценка инвестиций:

учебник. – М.: «ТАНДЕМ». Изд. «ЭКМОС» 2007. - 183с.

Пеньевская И.С., Щербаков А.И. Оценка состоятельности

инвестиционного проекта. Новосибирск, 2007.

Остапенко В. Собственные источники инвестиций предприятий // Экономист. -2007. -№ 8. -C.28-37.

Орлова Е.Р. Инвестиции: Учебное пособие. - 5-е изд., испр. - М.:

ОМЕГА-Л, 2008. - 237 с.

Савчук В. Анализ и разработка инвестиционных проектов. М., 2006

Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб: Изд-во СПбГТУ, 2008. -319с.

Чернов В.А. Инвестиционная стратегия: уч. пособие для вузов. – М.:

ЮНИТИ-Дана, 2007.-158с.

Фридман Дж.П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости. / Пер.с англ. -М.: Дело Лтд., 2007. -437с.

Харин А., Володин А. непрямые инвестиции в недвижимость:

выбирая между домом и паем. // РЦБ. 2008 №23/24.

Холт Р.Н., Бариес Сет. Планирование инвестиций. М., 2004.

Хонко Я. Планирование и контроль капвложений. М., 2003.

Шарп У.Ф., Александрер Г.Дж., Бэйли Дж.В. Инвестиции. М., 2003.

Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред.

В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.

Менеджмент организации. / Под ред. З. П. Румянцевой, Н. А.

Соломатина. М., 2005.

34. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред.

Е.С.Стояновой. -5-е изд., перераб. и доп. -М.: Изд-во «Перспектива», 2002. -656с.

Формулы расчета эффективности проекта –

http://www.belinvest.info/theory.html

MIRR - модифицированная внутренняя норма доходности

(рентабельности) - http://www.financial-analysis.ru/methodses/metIAMIRR.html

IRR - внутренняя норма доходности. - http://www.basegroup.ru/solutions/scripts/details/irr_analysis/

Эффективное инвестирование - это просто. - http://www.profiz.ru/se/10_2007/Effektivinv10/ и их оценка» Студент факультета... в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость . Все отдельные блоки информации, отобранные...

Введение

Целью курсовой работы является исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

изучить сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализировать особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризовать основных участников финансирования в недвижимость;

исследовать основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

Объектом исследования является инвестиционная среда.

Предмет исследования: недвижимость, инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.

1. Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

1.1 Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Одной из движущих сил рыночной экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.

Наиболее существенными признаками инвестиций являются:

потенциальная способность инвестиций приносить доход;

наличие срока вложения (этот срок вложения всегда индивидуален);

Основные виды инвестиций в недвижимость выделяются по следующим критериям.

По объектам вложения капитала:

финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты.

По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:

По отношению к объекту вложения:

внутренние инвестиции - вложение капитала в активы самого инвестора;

По периоду осуществления:

долгосрочные инвестиции - вложение капитала на период от трех и более лет;

среднесрочные инвестиции - вложение капитала на период от одного до трех лет;

краткосрочные инвестиции - вложение капитала на период до одного года.

По степени надежности:

Рисковые инвестиции. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;

По характеристике инвесторов:

частные инвестиции - вложения капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;

По характеру использования капитала в инвестиционном процессе:

первичные инвестиции - вложения капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;

2 Особенности недвижимости инвестиционного характера

В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:

земельный участок;

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

воздушное пространство;

невысокая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

обязательный доказательный характер прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;

3 Основные участники финансирования инвестиций в недвижимость

По организационной форме:

юридические лица;

физические лица;

объединения юридических лиц (холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);

объединения юридических и физических лиц на основе договора о совместной деятельности;

государственные органы (органы федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).

По направлению основной деятельности:

По форме собственности инвестированного капитала:

государственные инвесторы (органы государственной власти, государственные предприятия);

муниципальные инвесторы (органы муниципальной власти, муниципальные предприятия).

По менталитету инвестиционного поведения:

По целям инвестирования:

По принадлежности к резидентам:

отечественные инвесторы (все лица - резиденты);

По этому показателю Башкортостан находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.

1.4 Основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость

по правовому статусу инвестора (частные и государственные);

по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);

Реальные инвестиции осуществляются в двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.

Материальные инвестиции предполагают вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:

базовые инвестиции - они направлены на расширение действующих предприятий и т.п.;

новационные инвестиции - они связаны с модернизацией недвижимости.

В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.

Реальные инвестиции. Они осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.

1 Определение задания на оценку и описание объекта оценки

Таблица 1 - Задание на оценку

Таблица 2 - Описание объекта оценки

2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Таблица 3 - Корректировки по сравниваемым продажам

РС1м2 = 23,5*0,3+26,5*0,3+46,1*0,1+42,2*0,1+69,6*0,2 = 37,75 тыс. руб.

Обоснование корректировок

Право собственности

Условия финансирования

Условия продажи

Местоположение

Корректировка не проводилась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в одном городе Уфа.

Физические характеристики

Материал стен

Общая площадь

Функциональное назначение

Наличие коммуникаций

Состояние помещения

Транспортная доступность

Дополнительная информация

3 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

расчет выявленных видов износа;

Таблица 4 - Расчет ПВС оцениваемого объекта

Таблица 5 - Группа капитальности

Группа капитальностиПоправочный коэффициент12345110,980,920,770,7121,0210,940,780,7331,091,0610,840,78

Таблица 6 - Расчет устранимого накопленного физического износа

(1)

Таблица 7 - Расчет накопленного неустранимого износа долгоживущих элементов

(2)

Таблица 8 - Расчет неустранимого износа короткоживущих элементов

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

Таблица 9 - Расчет общего физического износа

(8)

(9)

(10)

(11)

4 Определение рыночной стоимости доходным подходом

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Таблица 10 - Расчет операционных расходов

ЧОД = ДВД - ОР (13)

ОР = Постоянные затр. + переменные затр. + Резерв расходы (14)

ДВД = ПВД - Кп (15)

ПВД = S*Арендная ставка*12 мес. (16)

Рассчитаем ПВД

ПВД = 1250*150*12 = 2 250 000 руб.

Рассчитаем ДВД

ДВД = 2250000*(1 - 0,12) = 1 980 000 руб.

Рассчитаем ЧОД

ЧОД = 1980000 - 1449275 = 530725 руб.

Рассчитаем рыночную стоимость

5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Таблица 11 - Определение удельного веса

Таблица 12 - Согласование стоимости результатов оценки

Заключение

В результате написания этой курсовой были решены, изучены следующие задачи:

изучена сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализированы особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризованы основные участники финансирования в недвижимость;

исследованы основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Список литературы

Здравствуйте, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим про инвестирование (инвестиции) в недвижимость.

Из данной публикации вы узнаете:

Каковы преимущества и недостатки данного вида вложений;
Различные варианты инвестиций в недвижимость;
Особенности инвестиций в строительство;
Как начать инвестировать при небольшом количестве свободных средств.

Кроме того, в конце статьи вы найдете ответы на часто возникающие вопросы.

Статья понравится и будет полезной как тем, кто только ищет способы вложения собственных средств, так и опытным инвесторам. Не теряйте времени, приступайте к чтению. И возможно, уже в ближайшее время вы сделаете первые шаги к успешному инвестированию в недвижимость.

В чем основные плюсы (+) и минусы (-) инвестиций в недвижимость, в какую недвижимость лучше вложить свои деньги, какие имеются способы извлечения прибыли от такого вида инвестирования — об этом и не только читайте далее

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки

Каждый адекватный человек задумывается о выгодных вложениях. Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции . При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.

Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость .

Необходимость в жилье у человека возникла много лет назад и сохранилась по сей день. Никуда не денется она и в будущем. Поэтому недвижимость всегда будет пользоваться спросом, а значит, она является отличным инструментом для инвестирования средств .

Более того, такие вложения представляют собой вполне приемлемый вариант для ведения бизнеса. Для этого вовсе не обязательно иметь огромные денежные суммы. Вкладывать деньги в недвижимость можно еще на начальном этапе строительства . Кроме того, есть возможность стать участником жилищного кооператива, купив в нем долю.

Как у любого другого финансового инструмента у инвестиций в недвижимость есть как плюсы , так и минусы .

Среди преимуществ (+) такого вида вложений можно выделить следующие:

недвижимость обладает высокой ликвидностью;
на длительном периоде неизменная доходность, например , сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
относительная доступность вложений;
широкий выбор вариантов для инвестирования.

Несмотря на существенные преимущества вложений в недвижимость они как все существующие варианты инвестирования подвержены риску.

Основными недостатками (-) таких инвестиций являются:

спрос на недвижимость находится в довольно ощутимой зависимости от экономической обстановки в стране в целом и отдельном регионе в частности;
цены на объекты недвижимости довольно высоки;
в маленьких городах спрос на недвижимость находится на довольно низком уровне;
высокие дополнительные расходы — коммунальные, ремонт, налоги.

Более того, присутствует и возможность форс-мажоров . Случается, что цена на объект недвижимости резко падает в силу непреодолимых обстоятельств. Например , квартиры в экологически чистом районе подешевеют, если вблизи построят завод или оживленную автодорогу. В итоге инвестор не только ничего не заработает, но и можно потерять часть вложенных денег.

Чтобы избежать большинства проблем, до момента инвестирования важно провести предварительный анализ . В ходе него сравниваются возможные варианты для вложения средств и изучаются различные факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Популярные варианты, куда выгодно инвестировать

2. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов + сравнительная таблица

Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

Но важно понимать, что в каждом населенном пункте можно найти свои подходящие объекты недвижимости для инвестирования. Чтобы получить максимальную прибыль, следует провести тщательный анализ всех существующих направлений и выбрать самое выгодное из них.

Вариант 1. Жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам . Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
приобретение для сдачи в аренду .

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
планировка помещений , в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
состояние — наличие и качество ремонта;
инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

вид из окна;
этаж;
соседи;
контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно , без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Этот вариант для более опытных инвесторов . Для таких вложений подходят как офисные и торговые площади небольшого размера, так и здания большой площади, предназначенные для размещения складов, супермаркетов, производственных цехов.

Подобные помещения неизменно пользуются достаточно большим спросом. Огромное количество бизнесменов ищут площади для ведения деятельности и готовы отдавать их владельцу арендную плату . Тем, кто приобретает коммерческую недвижимость, остается регулярно получать прибыль от своих вложений.

Аренда представляет собой классический вариант получения . Прибыль инвестора в этом случае не зависит от затраченного на работу времени.

Инвестору полезно знать, что при выборе в качестве объекта вложения коммерческой недвижимости требуется иметь достаточно большую денежную сумму. Вклады в этом направлении начинаются обычно с пяти -семи миллионов рублей.

Вариант 3. Земельные участки

Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:

минимальный уровень вероятности мошенничества;
не требуется делать ремонт;
отсутствие оплаты коммунальных услуг;
процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
относительно невысокие налоги;
простое оформление;
нет необходимости прибегать к помощи риелторов.

Все земельные участки можно классифицировать по цели использования . Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства . Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности .

Но есть и недостатки инвестирования в земельные участки. Во-первых , государство ужесточило контроль над тем, чтобы земля использовалось в соответствии с ее назначением. Кроме того , недавно были повышены налоги на этот вид имущества.

Вариант 4. Загородная недвижимость

Покупка загородной недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи стабильно прибыльное занятие . Особенно это характерно для крупных мегаполисов по причине того, что все чаще их жителям стараются поселиться или иметь возможность отдыхать как можно дальше от городского шума и грязного воздуха.

Существует несколько вариантов инвестирования средств в загородную недвижимость:

приобретение объектов на стадии строительства;
вложение средств в готовые коттеджи;
покупка земельных участков, предназначенных для строительства загородной недвижимости.

Перспективность инвестирования средств в загородную недвижимость со временем повышается. Но при выборе объекта для покупки следует обратить внимание на его местонахождение, имеющиеся инфраструктуру и коммуникации . Большое значение могут иметь и другие факторы, важные для создания комфортных условий проживания.

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего , значительно вырастут . В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
полная заморозка стройки;
при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

время существования фирмы;
количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

Последовательные этапы инвестирования в строительство

5.3. Как правильно инвестировать в строительство – 5 основных этапов

Любой инвестор знает, что инвестиции по заранее подготовленному плану позволяют увеличить уровень прибыли и минимизировать рискованность вложений. Инвестиции должны осуществляться последовательно, в соответствии с разработанной стратегией. Можно выделить пять этапов этого процесса.

Этап 1. Выбор застройщика

Обязательным и важным мероприятием на начальном этапе инвестирования в строительства является анализ девелопера . Важно не только выяснить название застройщика, но и уточнить, какая у него репутация. Специалисты рекомендуют инвестировать средства только в те строящиеся объекты, возведением которых занимается известная в городе строительная компания.

В процессе выбора застройщика важно учесть:

репутацию фирмы;
сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию;
отзывы;
насколько опытна компания в комплексном строительстве;
сколько инвесторов у застройщика;
партнерство с кредитными организациями (банки внимательно выбирают, с кем сотрудничать, проводят тщательный анализ и не взаимодействуют с застройщиками, у которых сомнительная репутация);
насколько тщательно застройщик соблюдает законодательство (основной регулирующий акт – федеральный закон 214 -ФЗ).

В Москве и Московской области можно доверять следующим застройщикам:

ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков в России. Компания основана в 1994 году, она с успехом реализует крупные строительные проекты по всей территории России. Ориентируется на возведение доступного жилья. За годы деятельности было построено около 250 тысяч квартир площадью 15 миллионов кв. м. Является одним из системообразующих предприятий в экономике России.

А101 Девелопмент — компанией построено около 500 тысяч кв. м. жилой недвижимости, а также более 50 тысяч – коммерческой . Застройщик также возводит детские сады и школы , взаимодействуя с бюджетом. Налажено сотрудничество с несколькими крупными банками в рамках программ ипотечного кредитования. Застройщик включен в ТОП-5 по Московской области и ТОП-15 по всей территории России.

Capital Group – фирма, которая занимается полным циклом строительных мероприятий от проведения анализа участков под строительство до отделки готовой недвижимости. Доведен до конца 71 проект, в результате чего построено 7 миллионов кв. м. площадей. Объекты компании названы лучшими проектами в Москве и Московской области.

Этап 2. Выбор объекта инвестирования

Еще одним важным этапом инвестирования в строящуюся недвижимость является выбор подходящего объекта . Начать лучше всего с района, где спрос на жилые помещения наивысший.

Выбирая объект для вложений, важно учесть следующие параметры:

инфраструктура;
близость остановок общественного транспорта и станций метро;
прочие характеристики, влияющие на степень комфортности проживания.

Если планируются инвестиции в коммерческую недвижимость, следует заранее продумать конечную цель инвестора. Нелишним будет также составить профессиональный бизнес-план.

Этап 3. Проведение переговоров

Когда застройщик и объект для инвестирования выбраны. Можно приступить к проведению переговоров . Важно понимать, что в соответствии с законами нашей страны зарегистрировать права на строящиеся объекты недвижимости невозможно .

Однако инвестор имеет право:

оформить договор долевого участия;
вступить в строительный кооператив;
зарегистрировать инвестиционный вклад;
заключить договор паевого взноса.

Специалисты советуют остановиться на договоре долевого участия.

Помимо способа регистрации соглашения обсуждаются условия внесения средств. Основными являются приобретение в рассрочку (оплата частями) и разовое внесение средств, но возможны и другие варианты.

Этап 4. Изучение документации

Все заключаемые соглашения должны соответствовать действующему законодательству. Нелишним будет проверить их при помощи независимого юриста. Многие считают, что это лишняя трата денег. Но на безопасности сделок экономить не желательно .

Этап 5. Заключение договора

Завершающим этапом сделки является заключение договора . Прежде чем подписать окончательный вариант соглашения. Важно внимательно изучить все его пункты.

При этом следует обратить внимание на:

когда планируется закончить строительство;
каковы условия расторжения;
цена должна быть фиксированной, не должно быть условий, на основании которых она изменится;
штрафы в случае нарушения условий договора должны быть прописаны для каждой стороны;
форс-мажорные обстоятельства.

К сделке по приобретению строящейся недвижимости важно подойти с максимальной внимательностью и ответственностью. Важно помнить, что существуют риски , снизить которые можно, четко соблюдая последовательность этапов инвестирования.

5.4. Как заработать на инвестициях в строительство — ТОП-3 рабочих способа

Инвестор должен знать, какие способы заработка на приобретении строящейся недвижимости являются самыми безопасными и проверенными.

Способ 1. Сдача в аренду

Заработок на передаче недвижимости в аренду представляет собой долгосрочные инвестиции . Зато такой вариант отличается стабильным уровнем доходности.

Срок окупаемости в этом случае превышает пять-шесть лет. Но не стоит забывать, что площади в любом случае остаются в собственности у инвестора.

В крупных городах отмечается спрос на аренду различных типов жилой недвижимости : элитных квартир на сутки, комнат, расположенных в спальных районах, студий для молодых семей и прочих.

Если принимать во внимание коммерческую недвижимость , можно отметить, что спрос на нее со стороны предпринимателей также стабильно высок. Особой популярностью в крупных городах пользуются помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Единственным минусом коммерческих площадей является необходимость инвестирования довольно больших денежных сумм .

Для покупки квартиры обычно бывает достаточно 1,5 -2,5 миллиона рублей. Если же планируется вложить средства в коммерческую недвижимость , потребуется примерно в 2 -3 раза большая сумма.

Способ 2. Приобретение строящейся квартиры для продажи ее после сдачи в эксплуатацию

Если приобретать строящуюся недвижимость для перепродажи , окупить вложенные средства можно достаточно быстро – уже через 1 -2 года . Чем быстрее будет окончено возведение объекта, тем более интересным он является для инвесторов. Особо удачливые инвесторы за один год получают доход в размере 100 % вложенных средств.

Важно оценить и другие возможные варианты. Можно в готовой квартире произвести качественный ремонт. В результате таких действий ее стоимость возрастет примерно на четверть.

Способ 3. Участие в коллективных инвестициях

Инвесторам, которые ищут максимально безопасных вариантов вложения средств в строящуюся недвижимость, можно посоветовать сотрудничать с посредниками . При этом можно стать участником профессионального инвестиционного проекта , совсем не покупая недвижимости. Для этого достаточно вступить в коллективный инвестиционный фонд и получать доход в качестве пайщика.

В Москве и области действуют несколько надежных фондов, которые вкладывают средства в недвижимость. В том числе строящуюся:

E3 Investment - здесь минимальная сумма для входа составляет 100 тысяч рублей. При прибыль гарантируется на уровне 25-90 процентов. Все вложения в фонд застрахованы. Инвестор может самостоятельно выбрать срок окупаемости вложенных средств от полугода до двух лет . Денежные средства инвесторов вкладываются профессионалами в высоколиквидные объекты недвижимости, вкладчику остается получать прибыль. Такой вариант представляет собой пассивный заработок с гарантированной прибылью и минимальным уровнем риска . Компания предоставляет информационную поддержку, а также бесплатные консультации инвесторов.

Sminex - компания инвестирует средства в готовые апартаменты, а также объекты на этапе возведения. Фирма сама возводит дома, в качестве дополнительной услуги инвесторы получают ремонт квартир . Кроме того, компания берет на себя заботы о поиске арендаторов. Фирма строит коттеджи, жилые дома, коммерческие объекты. Неоспоримым преимуществом представленной организации специалисты называют ориентированность на достижение высокого качество строящейся недвижимости, а также сохранность их в процессе эксплуатации.

Таким образом, существует несколько способов заработка на строящейся недвижимости. Они отличаются не только уровнем доходности, но и усилиями, которые потребуются от инвестора.

5.5. 4 основных риска при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Любое инвестирование сопряжено с риском потери вложенных средств. Чтобы минимизировать вероятность потерь, следует заблаговременно изучить, какими схемами пользуются мошенники в сфере недвижимости, чего стоит бояться, вкладывая деньги в строительство.

Риск 1. «Мыльный пузырь»

Первый способ обмана доверчивых инвесторов чрезвычайно прост. Компании-однодневки продают доверчивым вкладчикам миф , а не реально строящиеся объекты. Все работы на стройках ведутся исключительно для отвода глаз.

Зачастую подобные проекты организуются и ведутся при помощи различных юридических структур. В итоге сделки со стороны выглядят абсолютно легальными . Однако как только мошенники набирают достаточную денежную сумму, они исчезают вместе с взносами инвесторов.

Первый способ определить мыльный пузырь – сильно заниженная стоимость объектов недвижимости. Инвестору следует сравнить цены со средними в рассматриваемом районе. Чересчур низкая стоимость должна насторожить.

Важно также убедиться, что сведения о застройщике имеются в официальном реестре. В него включаются все действующие строительные компании. Поэтому, если рассматриваемая фирма отсутствует в этом списке, она не является реальным юридическим лицом.

Риск 2. Банкротство застройщика

Причин, по которым строительная компания может обанкротиться, множество:

неэффективное управление;
нецелевое использование средств;
нехватка финансов;
высокие издержки.

Естественно, недостаток денег сказывается не только на самой строительной компании, но и на инвесторах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, выбирая застройщика, следует ориентироваться на крупную компанию , которая уже сдала большое количество построенных объектов в эксплуатацию.

Риск 3. Несоблюдение сроков сдачи недвижимости

Еще одной неприятностью для инвестирующих в строящуюся недвижимость является срыв сроков строительства . Особенно неприятен такой риск для тех, кто приобретает недвижимость с привлечением кредитных средств. Кредитора не волнует, когда будет сдана в эксплуатацию недвижимость, ему важно, чтобы все долги были возвращены в срок и с соответствующими процентами.

Специалисты пришли к выводу, что каждый день срыва сроков сдачи съедает 0,01 % доходов инвесторов. В процентном соотношении это немного. Однако в пересчете на рубли выходит приличная сумма , особенно когда сдача в эксплуатацию затягивается на несколько месяцев или даже лет.

Риск 4. Форс-мажорные ситуации, а также непредсказуемые изменения на рынке недвижимости

Названные обстоятельства также могут привести к потере части средств инвестором. Примером форс-мажора является наступление длительного экономического кризиса . В результате предложение на рынке недвижимости может значительно превысить спрос. Это обстоятельство ведет к значительному снижению стоимости недвижимости – нередко на 10 -20 % . Даже когда ситуация выровняется, инвесторы уже потеряют часть потенциального дохода.

Также примером форс-мажорных обстоятельств могут служить стихийные бедствия (лесные пожары, наводнения, землетрясения), войны, катастрофы на промышленных предприятиях. Единственный способ обезопасить себя от таких рисков – страхование строящейся недвижимости .

Таким образом, как и любой вид инвестирования, вложения в строящуюся недвижимость сопровождаются различными рисками. Часть из них можно минимизировать, проводя в процессе выбора объекта для приобретения тщательный анализ. В других случаях избежать неприятных последствий помогает страхование.

6. Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

Вкладывая деньги в строящуюся либо готовую недвижимость, любой инвестор стремится максимизировать итоговую прибыль. Сделать это можно, воспользовавшись приведенными ниже способами.

7. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — 3 реальных метода

Многие считают, что недостаточно большая денежная сумма является препятствием для инвестиций в недвижимость, но это не так . Грамотные деловые люди способны обойтись минимальными средствами, а также привлечь дополнительные суммы. Можно назвать несколько методов сделать это.

Метод 1. Привлечение заемных средств

Самый популярный способ увеличить инвестиционный капитал – оформление кредита на приобретение недвижимости. Сегодня многие банки предоставляют такие займы.

Кстати, о том , мы рассказали в одной из прошлых статей нашего журнала.

Инвестор следует принимать в расчет тот факт, что любое заимствование связано с уплатой процентов . Поэтому в процессе анализа важно учесть дополнительные расходы. Планируемый доход должен перекрывать проценты за кредит и обеспечивать прибыль.

За кредитом следует обращаться в крупные кредитные организации с положительной репутацией.

Не обязательно брать кредит под проценты. Многие обеспеченные родственники дают близким людям займы без взимания дополнительной платы.

Метод 2. Привлечение соинвесторов

Идеальный вариант для инвесторов, у которых недостаточный капитал, — объединиться . Для тех, кто тщательно продумал проект и убедит в его эффективности других, найти партнеров проблем не составит.

Метод 3. Выбор грамотной стратегии

Любой инвестор понимает, что грамотное планирование вложений является важной составляющей их успеха. Тем, у кого недостаточно знаний в области инвестиций, можно посоветовать обратиться за помощью к более опытным инвесторам.

Примером качественной поддержки новичков служат различные клубы по инвестированию. Такие проекты объединяют инвесторов, которые передают свой опыт начинающим. Клубы проводят различные занятия – курсы и семинары, подробно рассказывая о частных инвестициях. Немалое внимание отводится также и вложениям в недвижимость.

По тематике инвестирования в недвижимость изучаются следующие вопросы:

стратегии;
как войти в мир инвестирования с минимальным капиталом;
вложения в различные виды недвижимости;
аренда и субаренда.

Таким образом, недостаточность капитала не является препятствием к инвестированию. Любой целеустремленный человек найдет способы осуществить выгодное вложение .

8. Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Помощь со стороны профессионалов не бывает бесплатной . Однако она помогает значительно увеличить уровень прибыльности инвестиций.

Тем инвесторам, которые желают минимизировать риски , но при этом обеспечить достаточно высокую прибыль , можно посоветовать сотрудничать с экспертами в области инвестирования в недвижимость.

В России можно особо выделить три компании, работающих в этом направлении:

E3 Investment предлагает вложить средства на длительный срок в разные типы недвижимого имущества. При этом обеспечивается высокий уровень дохода. Здесь минимальный порог входа на рынке недвижимости. Инвесторы могут внести сумму от 100 тысяч рублей.

Желающие вложить средства в эту компанию, могут сразу узнать уровень ожидаемой прибыли. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором на ее сайте.

Взносы в инвестиционную компанию характеризуются высокой степенью надежности. На все виды активов приходится по три вида страховки.

Activo предлагает доступ к наиболее ликвидным площадям. Безопасность вложений обеспечивается благодаря независимому коллективному владению. При инвестировании средств от двух миллионов рублей компания гарантирует получение прибыли в размере 11,6 %.

Инвестор приобретает недвижимость и передает ее в управление профессионалам. Компания каждый месяц своим клиентам дает полную отчетность, а также гарантирует сохранность вложенных средств.

Gordon Rock – это агентство недвижимости, представленное на международном рынке. Инвесторы, воспользовавшись услугами компании, могут вложить денежные средства в гостиницы, коммерческие, а также жилые объекты недвижимости, расположенные за рубежом.

Также предоставляются следующие услуги:

покупка номеров в гостиницах, помещений общественного питания, медицинских центров, мини-отелей;
приобретение недвижимости лицам пенсионного возраста;
вложение капитала в готовый бизнес в нескольких странах мира;
консультации и семинары, посвященные эффективному инвестированию.

Таким образом, чтобы инвестировать средства в недвижимость, не обязательно обладать большим капиталом и значительными знаниями. Достаточно обратиться за помощью к профессионалам.

9. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Тематика инвестирования в недвижимость многогранна и непроста в понимании. Поэтому у многих инвесторов возникают различные вопросы по этой тематике. Особенно это касается новичков . Попытаемся ответить на наиболее популярные вопросы.

Вопрос 1. Куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Нередко люди без опыта в инвестировании, имеющие внушительную денежную сумму, задаются вопросом, как поступить с ней — купить квартиру и сдать в аренду или положить в банк на депозит?

Предположим, что у инвестора имеется в наличии 3 000 000 рублей. Рассмотрим оба варианта инвестирования.

Если положить деньги в банк под 10% годовых, за 12 месяцев можно заработать 300 тысяч рублей, если условиями депозита не предусмотрена капитализация. О том, и как самому рассчитать вклад с пополнением и капитализацией, читайте в отдельной статье нашего журнала.
Теперь предположим, что инвестор за имеющиеся у него средства купил однокомнатную квартиру в Москве. Сдавая ее в аренду, он будет получать по 25 тысяч рублей в месяц. В итоге за год набежит такая же сумма в 300 тысяч рублей.

Сравнивая два варианта, не стоит упускать из виду то, что в случае с арендой возникают дополнительные расходы — на коммунальные платежи, налоги, ремонт и другие. Кроме того, придется потратить значительное количество времени на поиск подходящего объекта недвижимости, заселение арендаторов.

Казалось бы, вклады гораздо выгоднее, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Но это не совсем так, разбирая пример, мы не учли наличие инфляции. Обесценивание средств постепенно съедает сбережения.

При этом стоит учесть важное правило инвестиций — нельзя доверять официальным данным об уровне инфляции. На самом деле деньги обесцениваются гораздо быстрее . Получается, что в лучшем случае проценты по депозиту перекроют инфляцию, заработать же на таких вложениях вряд ли удастся.

В то же время цены на недвижимость редко падают. В долгосрочной перспективе ее стоимость растет. Также постоянно дорожает аренда.

Таким образом, получается, что при рассмотрении краткосрочного периода на депозитах можно заработать больше. Однако учитывая то, что квартиры дорожают, можно отметить, что недвижимость помогает более эффективно противостоять инфляции .

Вопрос 2. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Некоторые инвесторы целенаправленно анализируют рынок недвижимости, чтобы понять, какие объекты сдавать выгоднее – жилые или коммерческие . В целом ответить однозначно на этот вопрос невозможно , так как на рынке действуют коммерческие и финансовые риски.

Для крупных инвесторов обычно более предпочтительной являются коммерческие объекты недвижимости . Специалисты считают, что такие вложения окупаются гораздо быстрее. Однако в силу своих особенностей они более затруднительны для новичков.

Что касается жилой недвижимости , выгодно сдавать ее в аренду тем, кто получил ее без денежных затрат, например , по наследству или в качестве подарка. При покупке такого объекта недвижимости он будет окупаться очень долго.

Стоит понимать , что инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости довольно рискованно. Связано это с тем, что на них больше влияет ситуация в экономике страны, например , наступление кризисного периода.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены и другим видам риска, которые сложно учесть. В результате могут быть допущены ошибки в процессе расчета необходимого капитала, что в конечном итоге приведет к тому, что увеличится вероятность покупки объекта с низкой ликвидностью. Такие вложения могут не только не принести прибыль , но и повлечь за собой значительные убытки .

Однако, говоря о финансовых отношениях, можно отметить, что в случае с коммерческой недвижимостью они намного стабильнее , чем у владельцев жилых помещений с их арендаторами. Оформляя аренду на коммерческую недвижимость, арендатор заинтересован в том, чтобы сохранить ее в надлежащем состоянии. Связано это с тем, что именно состояние площадей, на которых ведется деятельность, формирует у клиентов мнение о компании . Арендаторы жилья редко стараются поддерживать его в как можно более лучшем состоянии.

Особняком стоит вопрос дохода, получаемого от сдачи в аренду разных типов недвижимости. Всем известно, что при сравнении аналогичных по площади помещений, коммерческие объекты приносят гораздо больший доход, чем жилые.

Обратите внимание! Покупая недвижимость, инвестор должен проанализировать, какой потенциальный доход она принесет . Особенно это касается тех объектов, которые уже сданы в аренду. Прогноз рентабельности объекта недвижимости в момент его приобретения сделать вполне возможно.

Следует также сравнить усилия , требуемые для управления несколькими объектами недвижимости. Естественно, что объекты жилой недвижимости (даже если их несколько и они расположены в разных концах города) гораздо легче поддаются управлению, чем, например торговая площадь , разделенная на части и переданная в аренду нескольким бизнесменам. Тем более важно, что коммерческую недвижимость сдают на гораздо более длительный срок, чем жилую.

Некоторые инвесторы возразят, что сегодня управление недвижимостью можно передать специализированным организациям. Но это опять же требует дополнительных денежных вложений.

Какой отсюда можно сделать вывод?

Таким образом, сдавать коммерческую недвижимость выгоднее . Однако это требует от инвестора значительного вложения денег и усилий, а также качественных знаний относительно конъюнктуры самого рынка.

Вложения же в жилую недвижимость доступны более широкому слою инвесторов. Денежный капитал для этого потребуется гораздо меньший. В то же время такая недвижимость может стать источником практически пассивного стабильного дохода на очень длительный период времени.

Но все-таки инвесторам, которые имеют хотя бы минимальный опыт вложений в недвижимость, можно дать важный совет. Прежде чем сделать выбор в пользу какого-либо объекта недвижимости, стоит провести тщательный анализ всех возможных вариантов, уделив внимание как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Вопрос 3. Как покупать недвижимость максимально дешево?

В том, что недвижимость – выгодный вариант для инвестирования средств вряд ли кто-то усомнится. Тем не менее есть способы значительно повысить итоговую прибыль. Для этого можно воспользоваться советами, как купить недвижимость максимально дешево. При хорошем стечении обстоятельств сэкономить можно порядка 30 % стоимости.

Рассмотрим возможные варианты:

1) Мы подробно обсудили приобретение недвижимости на стадии строительства . Такие вложения выгодны и имеют хорошую рентабельность. Однако и уровень риска в этом случае гораздо выше .

К сожалению, не исключена возможность того, что возведение дома застройщиком не будет закончено в назначенный день. Более того, известны случаи, когда дома не сдавались в эксплуатацию долгие годы. В таких ситуациях зачастую непонятно, будут ли вообще окончены строительные работы.

В большинстве крупных городов имеются по несколько объединений обманутых дольщиков. Эти люди по разным причинам – для личных нужд или с целью вложения средств – купили квартиры в строящихся домах, но в конечном итоге остались у разбитого корыта . Судиться со строительной компанией бывает непросто, особенно, если она объявит себя банкротом.

2) Еще один вариант, позволяющий снизить сумму вложений – приобретение объектов недвижимости без ремонта . Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15 % прибыли.

3) Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги .

В случае признания и компаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам . Про торги и , мы писали отдельную статью.

4) В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам , так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения:

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Вопрос 4. Какие книги по инвестициям в недвижимость стоит почитать новичку?

Любые вопросы, связанные с областью финансов требуют у лиц, занимающихся ими определенных знаний. Поэтому важно изучать специализированную литературу по интересующей тематике. Не исключение и инвестиции в недвижимость.

Книга 1.

Многие профессиональные инвесторы считают, что лучшая книга об инвестициях в недвижимость создана Робертом Кийосаки. Называется она довольно тривиально – «Инвестиции и недвижимость».

Также в этом произведении огромное количество советов, которые не теряют своей актуальности, и других историй, которыми делятся с читателем профессионалы.

Книга 2.

Это идеальная книга для новичков в сфере инвестиций в недвижимость. В доступной форме здесь рассказывается, выгодно и правильно.

В произведении содержится подробная качественно структурированная инструкция о том, какие действия требуется совершить новичку.

Любой желающий, даже не имея финансового образования, сможет извлечь из книги множество полезной информации, с легкостью прочитав ее.

Книга 3.

Эта книга идеально подойдет для тех, кто немного знаком с инвестициями. Она поможет больше узнать о том, как работать с объектами инвестирования.

Читатель узнает, как подобрать наиболее выгодный объект недвижимости, как лучше проводить работу с огромным количеством необходимой информации и документов.

Большое значение в произведении отводится и тому, как максимизировать получаемую прибыль.

Книга 4.

Вместо этого произведение содержит полезную информацию о том, как сделать инвестиции в объекты недвижимости, не рискуя потерять личные деньги.

Кроме того, здесь рассказано, как получать с таких вложений хорошую прибыль.

Книга 5.

В книге рассказано, какие есть способы помимо перепродажи для заработка на инвестициях в недвижимость.

После прочтения инвестор начинает осознавать, что зарабатывать деньги, осуществляя такую деятельность, можно огромным количеством способов.

10. Заключение + видео по теме

Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора. В современном мире инвестиций начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях .

Тем не менее, важно постоянно заниматься самообразованием, стараться узнать максимум полезной информации.

На сегодня это все. Удачных и прибыльных вам инвестиций в недвижимость!

Если у вас остались вопросы или замечания по теме публикации, то оставляйте их в комментариях ниже.!

Введение

1. Недвижимость

1.1. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости

1.2.Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций

1.3. Основные инвестиционные характеристики недвижимости

1.4. Особенности рынка недвижимости

2. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

2.1.Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

2.2. Процесс оценки стоимости недвижимости

2.3. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости

2.4. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

2.5. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе

2.6. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода

3. Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

3.1. Возмещение инвестированного в недвижимость капитала

3.2. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода

3.3. Использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России, определить само понятие недвижимости, организационно-правовые особенности недвижимости как объекта инвестиций, затронуть эффективность инвестиционных проектов. В работе проанализированы методы и направления анализа инвестиций в недвижимость.

При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того, что при исследовании рынка недвижимости, прежде всего, необходимо отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений.

1. НЕДВИЖИМОСТЬ

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ. 1

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации Глава 5. Общие положения Подраздел 3. «Объекты гражданских прав» ст. 132 «Предприятие»:

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

1.1. РЫНОЧНАЯ И ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.

Рыночная стоимость недвижимости – базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой – принуждению купить.

Инвестиционная стоимость недвижимости – это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью: различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д.

1.2. ВЕЩЕСТВЕННЫЕ, РЫНОЧНЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИЙ

Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:

1. Первую группу образуют фундаментальные особенности:

Иммобильность . Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.

Уникальность . Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики – местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

Дефицитность . Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличение численности населения и конечностью земельных ресурсов.

Долговечность, стабильность . Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.

2. Во вторую группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта – товара:

Специфика оборота (через оборот прав) . Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

Специфика жизненного цикла . Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости – земли и ее улучшений (зданий и сооружений) . Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция – тенденция повышения стоимости из-за инфляции.

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственным и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом – по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования – ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

Низкая ликвидность 2 . Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по равнению со спросом на нее может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества.

3. К третьей группе относятся организационно-правовые особенности объектов недвижимости:

Раздельность (делимость) прав на недвижимость . Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута 3 , ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.

Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ – сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции.

Необходимость профессионального менеджмента связано с тем, что все процессы требуют профессионального управления объектами недвижимости, на любой стадии строительства, обустройства, продажи и т.д.

_____________________________________________________________

2 Ликвидность – способность активов предприятия к определенной дате и без потерь, превращаться в денежное выражение.

3 Сервитутом называется ограниченное право пользования чужим имуществом (например, для прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, прохода или проезда через земельный участок и т.п.)

1.3. ОСНОВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются:

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска . Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы . Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

1.4. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Основные особенности рынка недвижимости таковы:

Рыночные сделки с недвижимостью затрагивают имущественные права собственников недвижимости в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

Финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;

Информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

Недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

Операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

Экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

Финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

Взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

2. ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ИНВЕСТИЦИОННУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

Регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;

Стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

Политика налоговых органов;

Специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости – совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

Ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

Тепловое загрязнение;

Ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;

Увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

Ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных экологических факторов выявляются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают положительный экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости (например, наличие доступность для собственников недвижимости экологически чистых природных объектов – рек, озер, лесов, лесопарков, заповедников и т.д.)

2.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тес существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

Принцип полезности;

Принцип замещения;

Принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

Принцип вклада;

Принцип остаточной продуктивности земельного участка;

Принцип равновесия;

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

Принцип спроса и предложения;

Принцип соответствия; принцип конкуренции;

Принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования – основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий – и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:

Рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости);

Существующие нормы зонирования;

Ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

Текущий способ использования недвижимого имущества.

Наилучшее использование объекта недвижимости – это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка с уже имеющимися улучшениями.

Например, склад, размещенный в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участка, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (например, если в непосредственной близости от земельного участка построили крупную автомагистраль), то наилучшим использованием участка может стать строительство мотеля, автозаправочной станции или придорожного кафе.

Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определенные потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель (потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезностью.

В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупатель будет рассматривать все имеющиеся у него альтернативные варианты сделок и будет подходить рационально к решению вопроса выбора, располагая достаточным временем для этого. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть: покупка другого, аналогичного объекта имущества: воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли: вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчетливый здравый покупатель не заплатит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем о приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в процессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциальное воздействие. Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий собственника.

Принцип вклада – стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесенных затрат. Стоимость вклада корта измеряется по полезности с точки зрения среднего покупателя. Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка . Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений. В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного принципа является метод техники остатка земли – универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсутствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости – земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия , иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов – земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определенной стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения . Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит от изменения величины спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса – экономической закономерности, связывающей объемы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соответствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена» определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объем предложения совпадает с равновесным объемом спроса.

С принципом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции . Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

Принцип соответствия – стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень.

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин стоимости на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов недвижимости ведет к уменьшению рыночной стоимости более дорогих объектов недвижимости.

Принцип изменения. Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а так же форс-мажорные обстоятельства в виде военных действий, природных катастроф и т.д.

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы государственного регулирования.

2.2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс оценки стоимости объекта недвижимости – последовательность действий, выполняемых оценщиком в ходе определения стоимости.

В начале процесса оценки необходимы сбор и обработка информации, касающейся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайшего окружения с учетом всех факторов, влияющих на оценочную стоимость объекта недвижимости.

Источниками информации могут быть периодические издания, специализированные базы данных, государственные и муниципальные органы, осуществляющие регистрацию прав недвижимости, другие оценщики. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения всей необходимой информации могут потребоваться консультации различных специалистов, кроме этого – командировки в другие регионы, маркетинговые, технологические, социологические и другие исследования. В связи с этим могут быть необходимы и соответствующие затраты.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Собранная информация анализируется, вносятся необходимые и обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие данные.

На этапе определения варианта наилучшего использования объекта недвижимости, оценщик определяет такое направление использования собственности, которое юридически разрешено, технически возможно, экономически целесообразно и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Данный вариант рассматривается, если оценивается рыночная стоимость недвижимости (или производные от нее – инвестиционная стоимость).

Основным этапом процесса оценки недвижимости является собственно оценивание – оценка стоимости объекта на основе трех классических оценочных подходов, к которым относятся сравнительный (рыночный), затратный и доходный подходы.

Рыночный подход основан на сопоставлении (сравнении) оцениваемого объекта недвижимости и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

В основе доходного подхода лежит представление о стоимости объекта как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при рациональном использовании может принести в будущем. При этом учитываются не только размеры, но и время поступления доходов, а так же уровень риска, связанного с их получением.

Заключительным этапом процесса оценки является согласование результатов оценки (с учетом весовых коэффициентов) – сведение величин оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов оценки в одну величину – в единое заключение об оценочной стоимости оцениваемого объекта.

2.3. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка объектов недвижимости имеет некоторые особенности:

Оценка недвижимости в отличие от других активов связана с длительным сроком инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость – это капитал, «запертый» в малоликвидный актив;

Трудность определения ожидаемого периода владения активом, также определение цены объекта при его возможной реализации в будущем, по окончании срока владения этим объектом;

Относительно длительный период (по сравнению, например, с ценными бумагами) владения активом, включающий несколько циклов развития рынка недвижимости;

Сложность получения достоверной и актуальной информации о сделках на рынке недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости, как и любого другого объекта имущества, оценивается оценочными методами на основе трех классических подходов:

1) доходного подхода, основанного на дисконтировании денежных потоков или капитализации ожидаемых доходов от недвижимости;

2) рыночного (сравнительного) подхода, предусматривающего сравнительный анализ рыночных сделок купли-продажи объектов недвижимости;

3) затратного (имущественного) подхода, базирующегося на определении стоимости недвижимости путем расчета затрат, необходимых на восстановление или замещение оцениваемых зданий и сооружений с учетом износа всех видов и рыночной стоимости земельного участка.

2.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход в оценке недвижимости позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов, генерируемых этим объектом. Приведенная к текущему моменту стоимость бедующих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Применение этого подхода предполагает необходимость расчета величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых этапов при оценке недвижимости является определение полученных и расчет, и прогнозирование будущих доходов.

Прогнозирование дохода от недвижимости основывается на следующем. Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в производственно-коммерческой или иной деятельности, инвестор рассчитывает в результате получить определенные материальные, финансовые или иные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде финансовых результатов, в число которых входят:

Поток денежных средств (текущие денежные поступления):

Экономия на налогах:

Будущие доходы от арендной платы:

Доходы от перепродажи недвижимости:

Уменьшение ипотечного долга.

Задача аналитика заключается в том, чтобы, рассчитав текущую стоимость всех будущих доходов и финансовых выгод, на их основе определить текущую стоимость объекта недвижимости, приносящего эти доходы. Изучая объект доходной недвижимости, аналитик принимает во внимание наиболее важные для него параметры – стоимость зданий, сооружений, инфраструктуры и земельного участка, долгосрочные кредиты (ипотечные кредиты).

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени зависит от точности прогнозируемых доходов. На величину доходов оказывает влияние множества факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его развития в перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих объект недвижимости с окружающей средой, и т.д. Учет и оценка этих факторов должна лечь в основу прогноза. Основная расчетная величина для оценщика – чистый операционный доход от недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо, прежде всего, установить степень стабильности получаемых от недвижимости доходов. Под стабильным доходом понимается доход, обычно получаемый от использования оцениваемой недвижимости в течение типичного года в прогнозном периоде, приведенный к моменту оценки. При расчете стабильного дохода из расходов исключаются затраты, носящие разовый характер, т.е. нетипичные при повседневной эксплуатации объекта. Источниками информации для определения доходов и стабильности доходов могут быть: собственник объекта недвижимости; данные, собранные на рынке недвижимости; сведения, полученные от арендаторов и менеджеров объекта недвижимости.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены элементов недвижимости с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными расходами необходимо вычесть из действительных валовых доходов. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы элементов, подлежащих замене.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно двумя методами: и . Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтирования (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость.

В качестве потока доходов используется чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом текущих операционных расходов и резерва на замещение, т.е. рассматривается поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Применение в расчетах величины чистого операционного дохода, позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных объектов имущества более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют переменную стоимость, поток доходов, которые получены в будущем, необходимо дисконтировать (привести к сегодняшнему дню), просуммировать и, кроме этого, учесть стоимость объекта при реверсии – возможной перепродажи в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода – определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации при условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).

Величину коэффициента капитализации можно рассчитать тремя способами:

1) кумулятивным методом на основе суммирования безрисковой ставки дохода с компонентами, учитывающими величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;

2) исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фактической продажи с последующим адекватным усреднением;

3) на основе требуемой ставки доходности (в качестве которой можно принять ставку дисконтирования) за вычетом темпа роста потока доходов.

Важной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учета остаточной стоимости объекта в момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости объекта в будущем велика, то при расчете коэффициента капитализации необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован с учетом разного рода рисков.

2.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЫНОЧНОМ (СРАВНИТЕЛЬНОМ) ПОДХОДЕ

Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе на основе метода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:

1) анализируется рыночная ситуация и выявляются недавние сделки продажи сопоставимых объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти-семи);

2) тщательно проверяется информация о сделках;

3) выбираются соответствующие единицы сравнения объектов (например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;

4) выявляется адекватная данному случаю оценки элементы сравнения;

5) в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения;

6)корректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводятся к одной величине – к стоимости оцениваемого объекта.

Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретной ситуации, от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.

Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения должен быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.

При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики объектов, которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными среди них и подлежащими обязательному учету при оценке являются:

1) передаваемые при возможной сделке имущественные права;

2) условия финансирования сделки (учет заемного и привлеченного капитала);

3) условия и время продажи (в том числе и юридическая чистота сделки);

4) местоположение объекта;

5) физические (технические) параметры объекта;

6) экономические параметры объекта и окружения;

7) экологические параметры объекта и окружения;

8) характер, интенсивность использования;

9) наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью.

Поправки по единицам и элементам сравнения могут, вносится в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах с последующим переводом в денежные единицы.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых придается оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Применение данного метода сравнительного анализа возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.

2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующей последовательности:

1) определяется рыночная стоимость участка земли;

2)рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения);

3) оценивается величина совокупного износа, т.е. износа всех трех видов;

4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа.

При применении затратного подхода участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат) может производится тремя способами:

На основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);

Путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);

На основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта.

При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые и косвенные издержки, а так же предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники безопасности и другие нормативные затраты, а так же прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может рассчитывать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.

3. ОСОБЕННОСТИ И ИСТОЧНИКИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые могут необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Несистематические риски – риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного и привлеченного капитала.

Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связанны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся;

1) вид недвижимого имущества (возможное изменений условий предложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным договором);

6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание, порча; моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа могут снизить доходность недвижимости);

8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении .

3.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ ИНВЕСТИРОВАПННОГО В НЕДВИЖИМОСТЬ КАПИТАЛА

Инвестируя капитал в приносящую доход недвижимость, инвестор рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно путем перепродажи объекта недвижимости или путем получения дохода, величина которого обеспечивает не только получение процентного дохода на капитал, но и постепенное его возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации .

Коэффициент капитализации состоит из двух частей. Одна его часть связана с доходом на инвестированный капитал, т.е. вознаграждением владельцу капитала за использование инвестированные в недвижимость денежных средств. Другими словами, это процент (называемый так же отдачей), выплачиваемый инвестору. Вторая часть коэффициента капитализации связана с возмещением первоначально инвестированного в недвижимость капитала.

Итак, инвестор, помещая свой капитал в тот или иной объект недвижимости, предполагает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получение прибыли. Существуют три способа расчета возмещения инвестированного в недвижимость капитала:

Метод прямолинейного возврата капитала;

Метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции;

Метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке.

Метод прямолинейного возврата инвестированного капитала (метод Ринга) реализуется в соответствии со следующей процедурой – предполагается, что возмещение основной суммы инвестированного капитала происходит равными частями. В этом случае размеры платежей по основной сумме инвестиций будут равны. Важной особенностью данного метода является ежегодное снижение величины членов денежного потока, используемого для погашения долга, поэтому данный метод не может быть применен для потоков с неравномерными доходами.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) характеризуется тем, что норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации; она равна фактору фонда возмещения, рассчитанному по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции. Другой составной частью коэффициента капитализации являлась ставка процентов на инвестиции. Использование данного метода предполагает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) применяется в тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было бы обеспечено не только полное возмещение инвестированного капитала, но и получение дохода по нему, для этого коэффициент капитализации должен быть соответствующим образом увеличен.

Рассмотрев методы расчета возмещения капитала, необходимо отметить. Что поступающие периодические доходы могут быть разделены на две принципиально разные части: доход на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения. Норма возмещения капитала зависит от продолжительности владения недвижимостью, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и от прироста стоимости капитала.

3.2. УЧЕТ ИЗНОСА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода является неотъемлемым компонентом процедуры оценки имущества. Совокупный износ зданий и сооружений характеризуется потерей ими своей стоимости в результате совместного воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) износа.

С физическим износом связано постепенное уменьшение стоимости зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок, ненадлежащего хранения и т.д.

Под функциональным (моральным) износом понимается потеря объектом недвижимости своей стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного, дизайнерского решения, материалов, оборудования и качества работ современным рыночным требованиям и предпочтениям потребителей.

Под экономическим (внешним) износом понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факторов (окружающей природной и социальной среды, прилегающих объектов).

Для оценки совокупного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:

1) метод экономического возраста (метод срока жизни);

2) метод разбивки по компонентам износа.

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст.

Срок физической жизни – это срок, в течение которого объект недвижимости реально существует и его можно использовать по назначению.

Срок экономической жизни – это срок, в течение которого объект недвижимости приносит прибыль (доход). Конец экономической жизни наступает тогда, когда объект недвижимости перестает приносить доход.

Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом объекта, дизайном, экономическими факторами, выявляющими его стоимость. Условия эксплуатации объекта, своевременности ремонта и модернизации в значительной степени влияют на его эффективный возраст. Он может быть больше или меньше физического возраста.

Необходимо учитывать наличие различий в подходе к оценке износа между бухгалтерской и оценочной практикой. Оценщик должен, прежде всего, исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. Срок экономической жизни зависит от многих факторов, например экономической ситуации в стране, вкусов потребителей и т.д. Вместе с тем, производя оценку недвижимости, оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни с объектом недвижимости не произойдет существенных изменений. Определение срока экономической жизни основано на визуальном осмотре объекта, анализе экономической ситуации. В конечном счете, оно во многом зависит от опыта и мнения оценщика.

По методу экономического возраста (метода срока жизни) величина совокупного износа определяется как частное от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (нормативный срок службы) здания. При этом под эффективным возрастом понимается условный возраст здания, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни – период времени, в течение которого здание имеет экономическую ценность, т.е. обладает полезностью.

В соответствии с методами разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие совокупного износа:

Устранимый физический износ, т.е. физический износ, устранение которого экономически оправдано - затраты на устранение которого не превышают денежной величины, добавляемой к стоимости объекта в результате его устранения;

Неустранимый физический износ – износ, затраты на устранение которого в результате превышают соответствующее увеличение стоимости объекта;

Устранимый моральный (функциональный) износ;

Неустранимый моральный износ;

Экономический (внешний) износ (устаревание) – по определению является практически неустранимым, единственный способ его устранения – изменение внешнего окружения, что в большем случае представляется неразрешимой задачей.

Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости объекта недвижимости, полученных в результате использования всех трех подходов к оценке, исходя из относительных весов, придаваемых величинам стоимости, полученным в рамках каждого из трех подходов. Таким образом, оценщик рассчитывает средневзвешенную величину стоимости объекта недвижимости. В качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может быть как одна величина, так и диапазон величин стоимости объекта недвижимости.

3.3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО ЛЕВЕРЕДЖА ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Реальная практика рыночных сделок с недвижимостью в большинстве случаев предполагает привлечение ипотечного кредитования, т.е. кредитования под залог недвижимого имущества. В этом случае можно говорить о том, что применяется финансовый рычаг – финансовый левередж . Основное свойство финансового левереджа заключается в том, что, используя для инвестиций заемный капитал, возможно приобретение в собственность объектов недвижимости с доходностью более высокой, чем выплачиваемый по полученному кредиту процент.

Ипотечный кредит при покупке объекта недвижимости является привлекательным по следующим причинам:

При покупке недвижимости лишь немногие покупатели обладают собственными денежными средствами, достаточными для полной оплаты приобретаемого объекта недвижимости;

Те покупатели недвижимости, которые имеют необходимые для ее приобретения средства, стремятся снизить возможный риск вложений капитала путем их диверсификации;

Привлечение ипотечного кредита позволяет инвестору контролировать большие объемы недвижимости;

Инвестор имеет возможность получения льгот по налогообложению.

Инвестиции в недвижимость при ипотечном кредитовании составляют две части: собственный капитал и ипотечный кредит. Величины ставок капитализации этих двух элементов инвестированного капитала должна соответствовать рыночной доходности с учетом риска вложений. Поэтому ставка капитализации так же разделяется на два компонента: ставка капитализации на собственный капитал и ипотечная постоянная.

Ставка капитализации на собственный капитал – отношение ежегодных денежных поступлений от недвижимости до вычета налогов к сумме вложенных в недвижимость собственных средств инвестора.

Ипотечная постоянная – отношение величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использованием различных методов финансирования. Распространенным является метод приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов, с дополнением финансового левереджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное влияние на ее цену. Финансирование не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее – чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем долее высокую рыночную цену установит продавец. Применение финансового левереджа может значительно изменить финансовые последствия от сделки для покупателя с недвижимостью.

Если доходность недвижимости, приобретенной с привлечением заемных средств, превышает годовой процент по ссуде, финансовый левередж является продолжительным. В тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от приобретенной недвижимости не превышает процент по полученному кредиту, левередж считается отрицательным (в этом случае корректным будет лучше не говорить о финансовом левередже). В тех случаях, когда объект недвижимости приносит ежегодный доход, равный годовому проценту по ипотечному кредиту, левередж считается нейтральным (нулевым).

Используя левередж, инвестор может увеличить текущую отдачу от недвижимости, извлечь существенные материальные выгоды от увеличения стоимости недвижимости, обеспечить значительную диверсификацию своих активов.

Действие финансового левереджа можно пояснить следующей формулой:

r CK = r ИК + К/СК (r ИК - r К),

где r CK – доходность собственного капитала инвестора;

r ИК – доходность всего инвестированного капитала (собственный капитал и ипотечный кредит;

r К – процентная ставка по ипотечному кредиту;

К – величина ипотечного кредита;

СК – собственный капитал инвестора.

Необходимо указать на то, что на стоимость объекта недвижимости оказывает влияние не только величина ипотечного кредита, но в значительной степени и его доля в инвестировании капитала, а так же способ погашения ипотечного кредита.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.

Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

Очевидно, что при принятии инвестиционных решений – при выборе инвестиционного проекта – предпочтение отдается объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен.

Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты.

Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. – М: ИД «Юриспруденция,2006.

2. Абрамов С.И. Инвестирование. – М: Центр экономики и маркетинга, 2000.

3. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. – М: Дело, 2000.

4. Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2000.

5. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М: ИНФРА – М, 2003.

6. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 1999.

7. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.

8. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. – СПб.: Питер, 2002.

9. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 1995.

10. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер, 2004.

11. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело, 1997,

Курсовая работа: Инвестиции в недвижимость. Инвестиции в недвижимость

Репетиторство

Введение

2. . Методы оценки эффективности инвестирования в недвижимость

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость

Заключение

Список использованных источников

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки

2. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов + сравнительная таблица

Вариант 1. Жилая недвижимость

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Вариант 3. Земельные участки

Вариант 4. Загородная недвижимость

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

5.3. Как правильно инвестировать в строительство – 5 основных этапов

Этап 1. Выбор застройщика

Этап 2. Выбор объекта инвестирования

Этап 3. Проведение переговоров

Этап 4. Изучение документации

Этап 5. Заключение договора

5.4. Как заработать на инвестициях в строительство — ТОП-3 рабочих способа

Способ 1. Сдача в аренду

Способ 2. Приобретение строящейся квартиры для продажи ее после сдачи в эксплуатацию

Способ 3. Участие в коллективных инвестициях

5.5. 4 основных риска при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Риск 1. «Мыльный пузырь»

Риск 2. Банкротство застройщика

Риск 3. Несоблюдение сроков сдачи недвижимости

Риск 4. Форс-мажорные ситуации, а также непредсказуемые изменения на рынке недвижимости

6. Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

Рекомендация 1. Сделать перепланировку и согласовать (узаконить) её

Рекомендация 2. Пристроить дополнительные площади

Рекомендация 3. Сделать качественный ремонт

Рекомендация 4. Перевести жилую недвижимость в коммерческую или наоборот

7. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — 3 реальных метода

Метод 1. Привлечение заемных средств

Метод 2. Привлечение соинвесторов

Метод 3. Выбор грамотной стратегии

8. Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

9. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1. Куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Вопрос 2. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Какой отсюда можно сделать вывод?

Вопрос 3. Как покупать недвижимость максимально дешево?

Вопрос 4. Какие книги по инвестициям в недвижимость стоит почитать новичку?

Книга 1.

Книга 2.

Книга 3.

Книга 4.

Книга 5.

10. Заключение + видео по теме