И Роспотребнадзором признало незаконной практику, когда застройщик заставляет дольщиков платить за открытие аккредитива в банке (для последующей оплаты зарегистрированного жилья).
Опрошенных строителей, а особенно их юристов, мало радуют прецедентные решения Фемиды, устоявшие уже в двух судебных инстанциях. Большинство прячет лаза и уклоняется от публичных комментариев. Отклики экспертов на этот счет также неоднозначны.
Споры застройщиков с Роспотребнадзором - довольно частое явление, и по многим вопросам практика уже устоялась. Чаще всего претензии Роспотребнадзора к застройщикам были связаны с требованием предоплаты за коммунальные услуги, навязыванием услуг конкретной управляющей компании, размером неустойки за просрочку платежей и т.д. Конфликт по поводу обмеров и аккредитивов - едва ли не в первый раз.
Без доплаты
Жалобу в прокуратуру подал на фирму «КВС-Кронштадт» один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» на улице Сургина. Дольщик усомнился, что все пункты заключенного с ним договора долевого участия (ДДУ) законны. Прокуратура направила результаты проверки в Роспотребнадзор, и тот привлек фирму к ответственности. Штраф составил всего 10 000 рублей, но главное - конкретные условия сделки признаны недействительными. Фирма подала апелляционную жалобу, но вновь проиграла дело.
В частности, суд признал, что «КВС-Кронштадт» незаконно предусмотрел в договоре возможность доплаты, если после сдачи дома и обмеров жилья сотрудниками проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) площадь квартиры окажется более чем на метр больше проектных показателей.
В решении сказано: «Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».
То есть если площадь квартиры уменьшится, гражданин вправе требовать назад часть уплаченной суммы, а если увеличится, все останутся при своих.
Ювелира на стройку
Перерасчеты после обмеров ПИБ - распространенная практика. Как правило, гражданам даже не приходит в голову оспаривать соответствующее условие. Если площадь квартиры изменилась на метр-полтора, покупатели обычно доплачивают, признавая, что застройщики - не ювелиры (а некоторые граждане даже рады лишнему метру).
Но в Петербурге были случаи, когда компании серьезно отступали от проекта. Например, ООО «ТД «Сигма» возводила 400-квартирный дом на Рыбацком пр., 17. По ходу реализации проекта она изменила конструкцию фасада.
Итоговая площадь многих квартир на несколько метров превысила исходные показатели, сумма доплаты доходила до 300 000 рублей. Кто-то соглашался, кто-то пытался спорить.
Но практика показывает, что обжаловать доплату в суде (если есть соответствующий пункт в договоре) крайне сложно. Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки.
Это позволит расторгнуть договор и взыскать внесенные деньги с учетом неустойки. Но если нужно жилье, вряд ли гражданина устроит такая перспектива.«Оспорить действительность обмеров ПИБ практически нереально», — подтверждает Татьяна Богданова, гендиректор ООО «Юридическая фирма «Юр-Сити».
Теперь суд признал, что условие ДДУ о доплатах незаконно. Сам по себе этот случай - не единичный. Например, ранее Роспотребнадзор штрафовал компанию «Петротрест» за те же условия. Та даже не пыталась подавать апелляционную жалобу, и говорить о прецеденте было рано. Нынешнее решение устояло неоднократно, а это уже тенденция.
Навязчивый аванс
В том же деле есть другая интересная новелла, связанная с аккредитивом. Напомним, что 214-ФЗ запрещает застройщикам принимать деньги (даже в качестве задатка) до регистрации ДДУ. Но визирование сделки в Росреестре может затянуться, и понятно желание строителей получить хоть какой-то аванс, чтобы убедиться в серьезности намерений клиента.
Единственная законная схема - аккредитив (в этом случае деньги поступают на специальный счет в банке, и застройщик сможет их забрать только после регистрации ДДУ).
Фирма «КВС-Кронштадт» предлагала дольщикам «в течение пяти дней с момента подписания договора за свой счет и своими силами открыть в согласованном с застройщиком банке безотзывный, покрытый, оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика».
В 214-ФЗ по этому поводу ничего не говорится. Роспотребнадзор решил, что этот пункт противоречит закону о защите прав потребителей. Суд согласился с этим доводом. Компания не вправе навязывать дольщикам такую услугу (другое дело, если бы фирма брала все расходы на себя).
Многие опрошенные застройщики не согласны с доводами Роспотребнадзора, но комментировать отказываются (возможно, не хотят лишнего внимания к своим договорам). Зато юристы, которые занимаются защитой прав потребителей, довольны нынешним решением.
Мнения экспертов
Максим Жабин,
заместитель директора компании «ЛенРусСтрой» :
— Решение, которое касается обмеров, меня удивляет. Я не готов комментировать юридическую часть, но есть давно сложившаяся практика, связанная с возможным перерасчетом стоимости жилья. Нельзя сказать, что по поводу размера квартир возникает очень много конфликтов. Погрешности всегда существуют, и они предусмотрены даже СНиПами и ГОСТами.
Ни один застройщик не сдаст дом, идеально соответствующий проекту. Есть реальные условия стройки. Но одно дело, если вам обещали квартиру30 метров, а вышло 35, и другое - если речь идет о допустимой погрешности в пределах нескольких процентов.
Конечно, у компаний, которые строят панельные дома, тут есть дополнительные преимущества. Я не помню, чтобы у нас площадь квартир отличалась более чем на 1,5% от проектных цифр.
Олег Островский,
сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» (экс-чиновник Комитета по строительству СПб):
— Юристы Общества потребителей СПб и ЛО согласны с тем, что пункт о доплатах за увеличение площади квартиры (после контрольного обмера) является нарушением закона о защите прав потребителей.
Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель.
А если у гражданина нет возможности доплачивать сотни тысяч рублей? Ведь он ориентируется на определенную сумму, которая может изменяться только по соглашению сторон. И даже если в договоре есть пункт, предусматривающий оплату, считаю, что в данном случае применим первый пункт ст. 16 указанного закона, где говорится, что «условия договора, ущемляющие права потребителя….признаются недействительными».
Что касается открытия аккредитива в пользу застройщика (при условии, что деньги поступают на его счет исключительно после предъявления банку оригинала зарегистрированного ДДУ), такая схема вполне приемлема, отвечает интересам застройщика и в то же время защищает права гражданина. И наверное, было бы логичнее, если б затраты на открытие счета ложились не только на дольщиков, но и на другую сторону.
Продолжение обзора вы можете прочитать в следующем материале
Бывает, что после завершения строительства дома площадь квартиры становится больше или меньше. В этом материале мы предлагаем выяснить, почему это происходит, и как получить возврат излишне уплаченных денег либо, наоборот, доплатить за избыточную жилплощадь.
В процессе приемки квартиры дольщик может обнаружить, что площадь купленной им квартиры не соответствует заявленной. Почему появляются расхождения с проектной площадью?
Дело все в том, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые и приводят к изменению фактической площади жилья. Получается, что каждый дольщик, приобретая квартиру на этапе строительства, не застрахован от необходимости доплаты на внезапно появившиеся квадратные метры.
Если при обмерах площадь квартиры станет больше той, которая указана в договоре долевого участия, то застройщик может потребовать от дольщика внести дополнительную оплату. Может быть и диаметрально противоположная ситуация: площадь квартиры стала меньше проектной – значит, дольщик может рассчитывать на компенсацию со стороны застройщика.
Существуют ли нормы возможных расхождений в жилой площади квартир в строящихся домах? Законодательно такие нормы не установлены, однако практика показывает, что расхождения, как правило, незначительные, и в среднем составляют 0,1-2 квадратных метра, в зависимости о площади квартиры.
Реже всего расхождения между проектной и фактической площадью квартир в новых домах фиксируются в новостройках панельного типа, поскольку такие дома строятся из готовых составляющих, имеющих строго определенные размеры.
Чаще всего возможные отклонения прописываются в каждом конкретном договоре долевого участия. Допускаемые расхождения между оплаченной и фактической площадью жилья обычно связаны с толщиной несущих конструкций. Учитывая такие допуски, заранее более-менее точно рассчитать возможные погрешности площади при строительстве очень трудно.
Излишние квадратные метры: почему они появляются?
По словам специалистов, первой и самой основной причиной возникновения неучтенных квадратных метров жилья являются погрешности толщины несущих конструкций, о которых было сказано выше. А если в процессе строительства здания возникает необходимость внесения изменений в проект, то появления лишних или дополнительных квадратных метров в квартирах дома не избежать. Если подобная ситуация возникает, строительная компания обязана поставить всех дольщиков в известность о планируемых изменениях и внести в ДДУ эти изменения.
Несмотря на то, что изменение заявленной площади квартир многие покупатели считают следствием строительных ошибок и халатности застройщика, на самом деле такие случаи нетипичны, скорее это исключение из правил. Конечно, нельзя сбрасывать со счетов опыт строителей и их профессионализм, но современные технологии возведения жилых домов весьма точные, поэтому очень редко причиной погрешностей могут быть ошибки строителей.
Мы уже говорили, что реже всего накладки с площадью квартир возникают в панельных домах, так как по сути такие здания – это конструктор, они собираются из готовых блоков. В таких домах расхождения по площади редко составляют более одного «квадрата». Более распространенной сегодня является монолитная и монолитно-кирпичные технология, здесь допускается изменение проекта в процессе строительства.
Если такой дом строится по индивидуальному проекту, то расхождения по площади могут быть весьма значительными. Случается, что квартира может стать больше или меньше на 5-8 квадратных метров, средний показатель погрешности для домов монолитной технологии составляет 0,5-4 кв. м.
Изменение площади квартиры связано также с количеством комнат – в однокомнатной квартире погрешность будет меньше, чем в «трешке». Может случиться и так: общая площадь соответствует прописанной в договоре, а вот с жилой площадью произошли изменения – например, коридор стал больше, а вот гостиная или детская комната стали меньшими. Конечно, не всем покупателям такие изменения будут по душе.
Специалисты говорят, что в домах, строящихся по монолитно-кирпичной технологии, отклонений от фактической площади практически не избежать. Обычно в договорах долевого участия в строительстве таких многоквартирных домов прописывается возможность отклонений от площади.
Могут быть различные методы решения таких вопросов: одни не требуют внесения дополнительной оплаты за появившиеся квадратные метры, но также и не готовы возвращать излишне уплаченные покупателем деньги, если площадь квартиры станет меньше; другие же прописывают в договоре, что отклонения, появившиеся в процессе строительства, будут оплачиваться сторонами договора. Таким образом, в последнем случае квартира может стать дороже, чем изначально за нее заплатил покупатель.
Опытные строители понимают, что большой многоэтажный дом невозможно построить без хотя бы небольших отклонений по площади. Даже в строительных нормах допускаются отклонения строительных конструкций до 20 мм, что отразится на площади квартир, в зависимости от количества комнат, разницей между фактической и заявленной площадью в пределах до 1,5 метра.
Эксперты считают, что погрешности в размерах возникают по ряду причин:
-
Площадь каждой квартиры рассчитывается на стадии проектирования дома, на этом этапе все вопросы, касающиеся коммуникаций дома, подробно не прорабатываются. Уже на стадии работы со строительной документацией инженерные коммуникации рассчитываются более скрупулезно, вносятся изменения в размеры дымоходов, диаметры сечения систем вентиляции или размеры труб. Нередко возникает необходимость изменения площади коммуникационных систем, что, безусловно, сказывается на площади квартир.
При проработке рабочей документации здания проводится максимально точный расчет элементов несущих конструкций, в результате чего сечения монолитных стен или колонн могут измениться – увеличиться или уменьшиться. Когда техники БТИ будут производить замеры, все, даже самые несущественные расхождения в размерах складываются, в результате возникшая разница площадей квартир может быть весьма ощутимой.
Возможность строительных просчетов, следствием которых будет изменение площади квартир дома, также нельзя исключать, хотя такие случаи встречаются довольно редко.
Кто будет платить?
Как правило, в договоре долевого участия указывается, что, если погрешность по площади квартиры не будет превышать одного квадратного метра, перерасчет производиться не будет. В случае, если же погрешность будет выше, чаще всего от дольщика требуют доплатить на появившиеся квадратные метры.
Если же расхождения по площади очень существенные, и превышают 5% от указанной в ДДУ площади, и дольщик отказывается вносить оплату за излишние «квадраты», то последний имеет право отказаться от купленной квартиры и потребовать возврата всех внесенных денег. Таким образом, условия доплаты (или ее отсутствия) прописываются в ДДУ, при этом расчет обязательно производится до подписания акта приемки квартиры.
Когда возникает обратная ситуация, и площадь квартиры стала меньше ожидаемой, в обязанности застройщика входит возврат денег из расчета стоимости одного квадратного метра, установленной в момент подписания ДДУ. По аналогии с предыдущей ситуацией, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть все договоренности с застройщиком, если фактическая площадь квартиры стала меньше предполагаемой более чем на 5%.
Дольщик направляет письмо застройщику с указанием причин расторжения договора долевого участия, и получает обратно все уплаченные деньги. Если же дольщик согласен с подобным изменением площади квартиры, и не отказывается от покупки, то застройщик обязан произвести перерасчет и вернуть ему излишне уплаченную сумму.
Обычно в ДДУ вносятся все условия возврата денег, все расчеты между сторонами необходимо произвести ранее подписания акта о приемке квартиры. Нередко в ДДУ есть условие, что при изменении площади в пределах 1 кв. м. в меньшую сторону застройщик освобождается от необходимости доплаты, а вот если площадь квартиры увеличилась, дольщик обязан внести деньги за дополнительные квадратные метры. Согласитесь, не совсем справедливое условие!
Но эксперты рынка уверяют, что подобных «умных» застройщиков сегодня становится все меньше.
О сложившейся практике
Чаще всего в ДДУ условия для сторон равнозначные, а размер погрешности равен 0,5 метрам. Если площадь квартиры стала меньше на полметра, застройщик не будет ничего компенсировать дольщику, так же, как и в случае, когда площадь стала больше на 0,5 метра – дольщик не будет доплачивать ни копейки. Если погрешность больше, обычно стороны договариваются произвести взаиморасчеты – вернуть или доплатить деньги.
Когда строительство дома завершено, застройщик обязан произвести замеры, в соответствии с которыми составляется технический план всего дома. Основываясь на данном документе, а также учитывая условия договора долевого участия, где указан порядок возможных перерасчетов, застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков об изменениях площади квартир.
Если имеет место увеличение площади более чем на 0,5 метра, дольщик производит доплату, если же квадратных метров стало меньше, то доплачивать дольщику будет уже застройщик. Расчет доплаты или возврата денег производится с учетом указанной в ДДУ стоимости квадратного метра.
Если площадь квартиры стала меньше, дольщику необходимо направить застройщику заявление на возврат средств, указав в нем реквизиты счета, на который должны быть перечислена компенсация. Обычно срок возврата безналичных средств составляет не более 5 дней. Очень важно, чтобы все взаиморасчеты были произведены до подписания акта о приемке квартиры.
В этом документе должна быть указана фактическая площадь квартиры, больше никаких дополнительных документов покупателю будет не нужно – только сам ДДУ и личный паспорт.
Важно понимать, что при доплате или возврате денежных средств в расчет берется не текущая рыночная стоимость квадратного метра квартиры, а его стоимость, указанная в ДДУ. Таким образом, если дольщик на раннем этапе строительства внес деньги из расчета 40 000 рублей за «квадрат», а на момент ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличилась до 50 000 рублей, то разница в площади будет выплачена, исходя из первоначальной цены.
В связи с этим, естественно, покупателю крайне невыгодно расторгать договор и требовать возврата денег, так как за время строительства цены на рынке выросли, и за возвращенные деньги вряд ли уже можно будет купить аналогичный объект, даже на начальной стадии строительства.
Очень важен вопрос, касающийся излишних квадратных метров для покупателей, использовавших для покупки квартиры – в случае необходимости доплаты за дополнительную площадь им, помимо ежемесячных ипотечных платежей и первоначального взноса, необходимы будут дополнительные деньги. Сумма может быть существенной, и придется думать, где ее взять, так как при увеличении площади на 4 кв. м. при стоимости «квадрата» в 40 000 рублей потребуется внести дополнительно еще 160 000 рублей
Ни для кого не секрет, что указанная в договоре долевого участия площадь будущей квартиры является, скажем так, ориентировочной. То есть, по окончании строительства может оказаться, что квартира «поправилась» на пару квадратных метров или же наоборот стала немного меньше. Удивляться этому не стоит, такие отличия выявляются практически в каждом строительном проекте. Однако о них надо помнить, ведь если лишние метры возникнут, то их, скорее всего, придется оплачивать покупателю.
Никто не безгрешен
По словам экспертов рынка, более 90% всех сдаются с теми или иными отклонениями по метражу. Это не значит, что проект был сделан кое-как (конечно, если отклонения не доходят до 10 и более метров), просто таковы издержки строительства. Особенно это касается монолитных домов, где не используются заранее изготовленные панели одинаковой длины, а квартиры более просторны и имеют свободную планировку. В них расхождения могут доходить до 5-6 квадратных метров (3-5% разницы для монолита считаются нормой), в то время как в панельных они, как правило, не превышают пары «квадратов». Иногда и панельные дома грешат серьезным изменением метража, но это касается новых, еще не «обкатанных» серий и встречается довольно редко.
А судьи кто?
Замером квартир и определением их итоговой площади занимаются кадастровые инженеры из БТИ, которых специально приглашает перед вводом дома в эксплуатацию. Они производят замеры помещений, и именно на основании их данных будет рассчитываться доплата, если выяснится, что метраж увеличился. Однако, во-первых, любой может ошибиться, включая специалистов БТИ, и, во-вторых, часто замеры проводятся по аналогии. То есть, замеряется один этаж (как правило, первый или второй), а все остальные метражи проставляются на основании полученных данных. Учитывая, что в современных проектах планировки этажей в пределах одного здания нередко варьируются, клиент всегда имеет право на сомнения. Можно провести замеры самому, однако они лишь позволят определить, ошиблись ли приглашенные девелопером замерщики. А вот для получения официального заключения, которое можно будет предъявить застройщику или суду, необходимо приглашать независимых экспертов, имеющих соответствующую лицензию.
Дела балконные
Неожиданные изменения в метраже и, соответственно, цене могут произойти из-за балконов с лоджиями. По поводу того, как считать их площадь, у застройщиков сегодня единства мнений нет: кто-то не включает их в метраж квартиры вообще, кто-то применяет к ним понижающий коэффициент в размере 0,3 или 0,5, некоторые девелоперы не стесняются включать их в общую площадь жилья полностью. Чтобы это не стало для покупателя квартиры в новостройке неприятным сюрпризом, этот момент необходимо проговорить с застройщиком еще до подписания договора.
Кто и как будет платить?
Если говорить об оплате лишнего или недостающего метража в целом, то здесь многое также зависит от каждого конкретного застройщика. Чаще всего для проекта устанавливается определенный «нетарифицируемый» порог, например, в 1,5 метра, который не оплачивает ни одна из сторон. Соответственно, если квартира оказалась больше, скажем, на 3 метра, то оставшиеся 1,5 метра придется оплатить покупателю по цене, указанной в договоре. Если же квартира оказалась значительно меньше, то разницу возвращает уже продавец. Однако некоторые девелоперы, стараясь максимизировать прибыль, могут прописать в договоре не слишком выгодные для покупателя условия, когда, к примеру, недостающие метры не оплачиваются вовсе, а избыточные – по повышенной стоимости. На эти условия в договоре необходимо обратить особое внимание, особенно с учетом и без того немалой цены квадратного метра в столице и области.
P.S. Также стоит отметить, что не стоит воспринимать лишние метры именно в качестве лишних. Во время строительства , и, по сути, после сдачи объекта у покупателя появляется возможность получить несколько дополнительных метров по цене гораздо ниже рыночной.
Одним из способов дополнительного заработка на дольщиках для застройщика является требование о доплате за построенные им дополнительные квадратные метры. Часто при переселении дольщики попадают в ловушку, узнав о том, что застройщик отказывается передавать уже готовую квартиру им в собственность до тех пор, пока не будет оплачена стоимость дополнительной жилой площади. Несмотря на то, что в большинстве случаев такие требования не обоснованы, а сумма доплаты, учитывая общую дороговизну жилья огромна, будущие жильцы веря застройщику на слово в кратчайшие сроки доплачивают озвученную сумму опасаясь не получить квартиру в пользование.
Не всем известно, что такие действия застройщика легко оспорить, причём независимо от условий договора. В типовом ДДУ установлена фиксированная цена той суммы, которую необходимо заплатить за строящуюся квартиру. Соответственно, если при осмотре квартиры вас попросили доплатить за увеличенную площадь, вы имеете право отказаться от доплаты, ссылаясь на условия договора. Необходимо понимать, что ключевую роль здесь играют не требования застройщика, а договорные условия. Кроме того, фирма не имеет права при предоставлении квартиры в новостройке по закону требовать от вас заплатить за дополнительные квадратные метры, не предложив вам перед этим подписать дополнительное соглашение. При этом в некоторых случаях условия самого договора могут поставить вас в жёсткие рамки доплаты за кв. метры из-за улучшения жилищных условий – если, к примеру, вы заключаете ДДУ при сносе жилья, признанного аварийным.
Если площадь квартиры не будет соответствовать той, что указано в ДДУ вы будете иметь право требовать неустойку за нарушения застройщиком договорных обязательств. В том случае, если после обмеров БТИ выяснилось, что вам предоставили квартиру с площадью, несоответствующей той цифре что указана в ДДУ, вы можете увеличить сумму иска, ссылаясь на предоставление неверной информации.
В некоторых случаях в заключённом между вами и застройщиком договоре может быть пункт о том, что цена указанная в договоре не окончательна и может быть изменена по воле сторон. Но даже в таком случае вы можете без видимого труда отстоять свои права, поскольку согласно ФЗ 214 «О долевом строительстве» цена, указанная в договоре должна быть фиксированной. Соответственно сам факт наличия в пункте такого договора будет достаточным основанием для того, чтобы признать его недействительным. При этом вам как будущему собственнику не стоит беспокоиться о судьбе вашего будущего жилья – поскольку вашей вины в том, что застройщик предоставил вам неправильную форму договора нет, а изымать из вашей собственности квартиру после завершения строительного процесса никто не будет.
Реакция на требования застройщика
Измерить точную площадь квартиры возможно только после окончания строительства при помощи представителей БТИ. В том случае если слова застройщика об увеличенной жил. площади подтвердились, у вас появиться несколько способов отстоять свои права не прибегая к доплате.
Вы можете направить застройщику претензию и потребовать от него неустойку за невыполнение условий договора и одновременно с этим потребовать заплатить вам деньги в счёт построенных им «лишних» квадратных метрах. Если застройщик не станет чинить препятствия и выплатит вам неустойку, с этой секунды вы можете считать сотрудничество оконченным. Но если он наотрез отказывается платить и грозится не передать вам квартиру в пользование, вы можете подать в суд. В требованиях к иску в таком случае будет необходимо указать:
сумму неустойки за не выполнение застройщиком обязательств по договору
выплата дополнительных сумм за причинение морального вреда и нанесение убытков
иные претензии к застройщику, накопившиеся во время строительства (просрочка в сроке сдачи дома, не предоставление своевременной информации о задержках в сроках и.т.д.)
Если у вас не осталось иных вариантов на получение квартиры кроме как через суд и при этом срок простоя вашей квартиры существенен, лучшим вариантом будет обращение к юристу, который сможет оценить перспективы вашего дела и грамотно выстроить линию защиты в суде. Необходимо помнить, что каждый случай строительного спора индивидуален и от каждого нюанса зависит, придётся ли в итоге вам доплачивать за кв. метры или нет. Бывают случаи, при которых дольщику изначально невозможно отстоять свои права (в случае подписания им соглашения о доплате за кв. метры), а иногда доказать вину застройщика доказать не составляет никакого труда, опираясь на положения закона (к примеру если дольщик является бывшим военнослужащим, семьям которым полагается предоставление дополнительных квадратных метров).
При этом большим подспорьем для суда будет являться фактическая площадь квартиры. Если вы не уверены в правоте дольщика касаемо увеличенного метража квартиры вы можете пригласить на осмотр жилья независимого оценщика, который сможет, сделав замер квартиры дать независимую оценку по её фактической площади, которая во многих случаях может оказаться меньше той, на которой настаивал застройщик. Известны случаи, при которых строительные фирмы предъявляли массовые требования к дольщикам доплатить за расширенную жил. площадь, а при этом приглашённые дольщиками независимые эксперты выносили решение, в котором говорилось, что площадь квартиры даже меньше той, что указана в ДДУ.
Не во всех случаях в изменившейся площади квартиры есть прямая вина застройщика: ведь гарантировать ювелирную точность при строительном процессе практически невозможно и во время стройки может возникнуть множество тонкостей и нештатных ситуаций, не зависящие от качества работы застройщика – к примеру, малопригодные для строительства погодные условия. Но увеличенная площадь квартиры, никоим образом не зависит от самого дольщика – поэтому застройщик априори не имеет права требовать от вас оплатить перевыполненный им план. От вас как от дольщика в данной ситуации, прежде всего, требует готовность к подобным действиям застройщика. Всегда следует помнить, что требование доплатить за квадратные метры вам, скорее всего, предъявляют из-за желания дополнительного заработка, а отнюдь не из-за форс-мажорных обстоятельств. И от того насколько вы будете готовы отстаивать свои права зависит, будете ли вы доплачивать застройщику за возможно выдуманные им доп. квадратные метры или получите неустойку за нарушением компанией обязательств по ДДУ.
Согласитесь приятно купить две ботинка по цене одной пары. Еще приятнее получить какой-нибудь подарок к покупке, вроде чайной ложки к пачке чая или упаковки презервативов к букету цветов и коробке Рафаэло. При покупке квартиры определенной площади получить дополнительно пару квадратных метров тоже должно быть приятно. Эдакий комплимент от шефа. Но за этот подарок, к сожалению, просят заплатить. Настойчиво просят и многие соглашаются. По сути требование застройщика по договору долевого участия в строительстве о доплате за дополнительные квадратные метры, обнаружившиеся при обмере БТИ, это прямое нарушение действующего законодательства о защите прав потребителей. Однако это нарушение, во-первых, стало устоявшейся практикой, а во-вторых, оно становится нормой и многие, даже практикующие юристы, не видят в нем нарушения. Обоснование простое, как две копейки: Свобода договора. Покупатель, заключая договор, добровольно возлагает на себя обязанность доплатить за дополнительные метры. Аналогично и с возвратом денежных средств застройщиком. Если его (требование о доплате) признают недействительным, то получится, что Покупатель, чья квартира будет большей площади, по факту, бесплатно получит эту положительную разницу в метрах. Аналогично с Застройщиком: если "на выходе" квартира будет меньшей площади, то Покупатель, фактически, будет обманут на деньги. Вроде все логично, но монеты в две копейки нет. Заключая договор долевого участия (ДДУ) стороны определяют его существенные условия, в том числе цену договора и описание объекта — квартиры (наименование, расположение, площадь, проектная документация). Застройщик обязуется передать покупателю квартиру, соответствующую оговоренным в договоре и проектной документации условиям. При этом стороны должны выполнять свои обязательства добросовестно. Застройщик — это организация, которая профессионально занимается строительством жилых домов. Профессионально! Это важно. Покупатель (потребитель) профессионалом не является. Это еще важнее. И именно поэтому права потребителя защищены Законом о защите прав потребителей и Законом о долевом строительстве. Строительство объекта, контроль за ним и все тому подобное осуществляется застройщиком, на котором, во-первых, лежит обязанность передать объект соответствующий проектной площади, а, во-вторых, лежит предпринимательский риск несоответствия площади построенного объекта проекту. Потребитель не может ни повлиять, ни проконтролировать соответствие площади квартиры проекту. В расхождении площадей определенно нет и не может быть вины потребителя. А вот вина застройщика очевидно присутствует. И почему за недостатки в работе застройщика и за предпринимательские риски, которые лежат на застройщике, должен платить потребитель? Потребитель не должен за них платить. Приведу пару примеров из жизни. На молзаводе допустили ошибку и вместо молока с жирностью 1,5% расфасовали молоко жирностью 3.2%. За эту ошибку покупателям платить не приходится. Бракованную партию либо утилизируют, либо пустят в продажу под видом 1.5% в надежде, что никто не заметит разницы. Последний вариант менее вероятен. Второй пример. Девушка с точеной фигурой 42 размера заказала пошив вечернего платья и получила его 48 размера. Но почему-то портной вместо требования доплатить за лишнюю ткань обещает все переделать и скинуть цену? Строго говоря в нашем контексте квартира от платья ничем не отличается. Квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации. Отступление от условий договора свидетельствует о несоответствии качества объекта долевого строительства. А для некачественных квартир Законом о долевом строительстве имеется статья 7, где указаны права потребителя (участника ДДУ) в отношении недостатков объекта ДДУ: потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Но все эти права предусмотрены на случай, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. На случаи увеличения площади квартиры эти положения сложно распространить (я не утверждаю, что невозможно; при определенных условиях... да под хорошую закуску...). При этом Закон не содержит ни одной нормы, предоставляющей застройщику право требовать с потребителя доплаты за лишние квадратные метры. Такое требование не может быть основано на законе. Тут мой знакомый юрист строительной компании обычно указывает на статью 5 Закона о долевом строительстве. Мол цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади и соответствующей общей площади. Да, но мухи отдельно, котлеты отдельно. Цена квадратного метра в данном случае не меняется, меняется именно площадь. А на подобное данная статья не рассчитана. Поэтому повторюсь, подобное требование застройщика не основано на законе. Но может ли оно быть основано на договоре. Стороны свободны при определении условий договора. Застройщик может установить в договоре любые условия, а потребитель может на них согласиться (Изменить? Вряд ли. Но согласиться может). Это и понимается многими юристами как свобода договора. Однако эта свобода имеет ограничения в виде пресловутого Закона о долевом участии и статьи 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности условий договора, ущемляющих права потребителя. Еще одним препятствием к безграничной свободе договора являются статьи 8 и 12 Закона о защите прав потребителей об ответственности за не предоставление информации. Так много статей в одном абзаце, что становится скучно. Приведу пример. Московское УФАС России 19 октября 2016 г. поймало ООО «Строй Вест» на введении участников ДДУ в заблуждение относительно условий и процедуры приобретения квартир в собственность. Схема привычная: построили дом, обмерили, с каждого дольщика попросили доплатить за лишние квадратные метры (показатель от 0,3 до 17,15 м2), что существенным образом повлияло на стоимость квартир. Дальше события развивались необычно: дольщик обратился в ФАС с просьбой разобраться, и проверка показала, что общая площадь не увеличилась, а даже немного уменьшилась. В итоге застройщика попросили не нарушать закон: передать квартиры участникам долевого строительства по стоимости, первоначально указанной в договоре, без соблюдения обязательного условия о заключении договора с управляющей организацией ООО «Бест Сервис»; вернуть участникам долевого строительства оплаченной разницы между первоначальной стоимостью квартиры (согласно договору участия в долевом строительстве) и уточненной стоимостью квартиры после завершения строительства в случае, если такая разница была оплачена. Скажете, пример не удачный. Тут застройщик обманул покупателей, нарисовал несуществующие квадратные метры. Не совсем, так. По отдельности площади квартир могут увеличиться, а общая площадь наоборот уменьшиться. Как это происходит, объясню чуть позже на другом примере. Главное, что ФАС поставила застройщика на место, взглянув на весь объект долевого строительства, а не на отдельных дольщиков. По отдельности дольщиков принято считать эдакими муравьями, которые могут тащить на себе непосильную ношу (это я в основном про поборы банкиров, страховщиков, агентов и прочих прочих прочих), не шумят (а если и шумят, то неслышно), к тому же муравья можно раздавить и никто не заметит. Однако иногда суды и контролирующие органы все же обращают внимание на чрезмерную жадность застройщиков и вспоминают про Закон. Немногим ранее я указывал про несоответствие квартиры условиям договора и про статью 7 Закона о долевом строительстве относительно гарантий качества объекта ДДУ. Несоответствие площади квартиры наглядно свидетельствует о несоответствии качества квартиры условиям договора, требованиям проектной документации, а также строительным нормам и правилам. А значит, несоответствие площади квартиры (как в меньшую, так и в большую сторону) свидетельствует о нарушении прав потребителя (Участника ДДУ). Позиция застройщиков, мол строили мы строили, наконец построили, померили и вот так получилось. Немного наивная, вам не кажется?! В случае с ООО «Бест Сервис» показательно именно то, что обратили внимание на общую площадь дома. Она незначительно изменилась в меньшую сторону, при этом площадь каждой квартиры увеличилась в среднем на 14 метров, а значит общая площадь дома должна была бы увеличиться почти на 1000 квадратных метров. Проект не менялся. Как такое могло произойти? Тут стоит привести еще один пример. Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 08 июля 2013 года был удовлетворен иск потребителя о признании незаконным требования о доплате участником долевого строительства за увеличение общей площади квартиры на 6,3 кв.м и взыскании с застройщика ООО «СтройГрад» денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков качества объекта долевого участия в строительстве, неустойки за нарушение сроков передачи дольщику объекта долевого участия в строительстве, компенсации морального вреда и судебных расходов. Как так!? Площадь квартиры увеличилась, а он платить отказывается да еще деньги за какие-то недостатки требует! В этом случае потребитель, а за ним и суд обратили внимание на то, откуда берутся лишние квадратные метры. В случае с ООО «СтройГрад» застройщиком была выполнена замена стенового заполнения из кирпича - на заполнение из газобетонных блоков толщиной 200 мм с последующим утеплением из полистирола толщиной 50 мм. То есть толщина стен была значительно уменьшена до 250 мм, с запроектированных 380 мм и 580 мм, что безусловно скажется в последующем и на теплоизоляции квартиры. Поскольку увеличение площади квартиры напрямую связано с незаконными действиями ответчика по изменению материалов, конфигурации и толщины стен, которые не были согласованы, суд посчитал требование ответчика о доплате не законным. Этот случай наглядно демонстрирует природу возникновения лишних квадратных метров в новостройке. При этом застройщику вовсе необязательно менять материалы и вдвое уменьшать толщину стен. Как правило, они все же скромнее действуют. Даже без команды директора прораб на стройке всегда знает как и на чем можно с...экономить. Кроме прорабов с...экономистов на стройке хватает: снабженец, счетчик, мастер участка. Чуть выше по карьерной лестнице стоят руководители, которым позарез нужны стройматериалы на строительство своего домика, дачки, гаражика. В общем, приходится экономить. Бетонные стены можно на сантиметр-другой потоньше сделать, штукатурить в пол слоя или чисто символически или вообще без штукатурки (еще несколько сантиметров экономим), стяжку пола зальем абы как (покупатель потом все равно свои полы делать будет, выравнивать, поднимать), потолки и так сойдет (покупатель будет рад увидеть высокие потолки), теплоизоляция по-минимуму. Можно долго перечислять, на чем застройщик может выиграть лишние сантиметры. При обмере БТИ эти сантиметры складываются в лишние квадратные метры. А лишние метры выливаются в требование о доплате. Вот только эта наглость застройщиков абсолютно не оправдана. Во-первых, эти метры складываются из недостатков, да порой незначительных но недостатков в толщине стен (а это теплоизоляция и прочность), в качестве отделки (а это расходы потребителя). Во-вторых, эти квадратные метры, сложенные из сантиметров, быстро пропадают, стоит покупателю сделать в квартире ремонт. То есть, после того как этот полуфабрикат будет приведен в состояние, пригодное для жизни, лишние сантиметры пропадут, и квартира получит проектную площадь, а может и меньше станет. Можно еще вспомнить про манипуляции с балконами и лоджиями. Но это немного другая история. Такую сообразительность проявляют застройщики, что диву даешься. Эх, эту энергию б да в мирных целях...! Но вернемся к доплате за лишние квадратные метры. Требование о такой доплате не основано на законе, но указывается в договорах долевого участия. Часто дольщикам предлагают заключить дополнительное соглашение о такой доплате. И дольщики такие дополнительные соглашения и договоры подписывают, а затем на основании их доплачивают. Да, да, эта доплата производится именно на основании соответствующих условий договора. Мол, потребитель согласился — значит должен заплатить. Если потребитель не соглашается подписывать подобное дополнительное соглашение о доплате за лишние метры, то он за них и не доплачивает. Застройщик в подобных случаях обычно предпочитают не связываться с грамотными дольщиками и довольствуются сборами с остальных менее грамотных согласных на все. Колхоз дело добровольное. А как быть тем, кто при заключении ДДУ недоглядел да и поверил застройщику на слово? Как быть тем, у кого в ДДУ есть пункт о перерасчете цены в случае расхождения площади квартиры? Тут просто послать застройщика с его требованиями по известному адресу не получится. Придется обращаться в суд и требовать признать такой пункт недействительным со ссылкой на ту самую статью 16 Закона о защите прав потребителей. Также можно заявить требование об уменьшении покупной цены или о возмещении предстоящих расходов на ремонт квартиры — штукатурить стены до проектных размеров придется ведь покупателю. Делать это за свои довольно накладно; штукатурка денег стоит, да и штукатуры нынче за бутылку водки работать не станут. Деньги от застройщика будут как нельзя кстати. В моей практике были подобные случаи, и потребители очень опасались за свои квартиры. Ведь застройщик ставит ультимативное требование: «Пока не доплатите за дополнительные квадратные метры, квартиру не получите». Напугал ежа голой жоп@й! Статья 6 Закона о долевом строительстве четко говорит, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Так что, пока застройщик ультимативно выделывается, а вы с ним судитесь, неустойка растет. В соответствии со ст. 4 ФЗ «О защите прав потребителя» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Список правовых норм, защищающих в подобных ситуациях потребителей, можно продолжать еще довольно долго. Приятным бонусом в споре с застройщиком наверняка будет ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», о взыскании с застройщика в пользу потребителя штрафа, за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы. Подводя итог, отмечу, что лишние квадратные метры, за которые застройщик просит доплатить, не имеют ничего общего с подарками, бонусами. Их нельзя назвать приятным приобретением. Это обман, очень неприятный обман. Требование о доплате за квартиру, построенную с нарушением проектной документации, не может быть основано на Законе. А установление в договоре подобного требования является недействительным. К сожалению, сами потребители (дольщики) разбаловали застройщиков и сформировали эту порочную практику повсеместного безнаказанного обмана потребителей. Ведь с молчаливого согласия потребителей эти доплаты за лишние квадратные метры становятся нормой. Не стоит мириться с нарушением своих прав. Не нужно платить за чужие ошибки и риски. Очень вредно поощрять обман и откровенное мошенничество. Если вы собираетесь стать участником долевого строительства или уже столкнулись с требованием о доплате за лишние квадратные метры, не поленитесь и обратитесь к юристу. Проконсультируйтесь. Безропотно соглашаясь на все, что предлагает застройщик, Вы рискуете потерять гораздо больше денег, времени и нервов. Закон ревностно защищает права потребителей. Но с теми, кто самостоятельно роет себе яму, не глядя подписывая договор или дополнительные соглашения, Закон бессилен.
